DE L’ACQUISITION DES SERVITUDES PAR QUASI-TRADITION

La quasi-tradition des servitudes, considérée comme mode d’ac-

quisition de ces droits, exige des conditions analogues à celles du transfert de la propriété par tradition (l), Étant données une personne capable d'acquérir la propriété et une chose susceptible de proprièté privée, il faut :

1° un éradens propriétaire de la chose qu'il s’agit de grever de la servitude@) et capable de l’aliéner @); le mari, à qui il est défendu

Scribonia; dans cette hypothèse, elle aurait remplacé en province l’usucapion des servitudes encore en vigueur en Italie. Cf. Pucxra, Instit. II, $ 266, 2 i. f., et Maywz, I, S 142 initio.

(11) D. 8, 5, si serv. vindic., L. 10 pr.; D. 6, 2,de Public. in rem act., L. 11 S 1; C. À. t.,L. 1, L. 2 initio.

(12) D. 6,2, de Public. in rem act., L. 11 S 1. On ne peut conclure du C. 7, 33, de praescr.longi temp., L. 12 $ 4, JusTINIEN, “ Eodem observando et si res non soli “ sint,sed incorporales, quae in jure consistunt, veluti usus fructus et ceterae “ servitutes , que cette extension est due à Justinien, sinon, à cause des mots et ceterae servitutes, on devrait en dire autant des servitudes prédiales. On a aussi soutenu que l’usufruit n’admet pas même une usucapion dans le droit de Justinien, parce que le D. 41, 3, de usurp. et usuc., Li. 44 S 5, porte : usus fructus usucapi non potest. Mais ces mots visent l'ancienne usucapion des servitudes qui fut abolie par la loi Seribonia; la constitution précitée de Justinien prouve que l'usufruit peut faire l’objet de la prescription de long temps.

(1) Cf. T. II, $ 174.

(2) D. 8, 4, comm. praed., L. 6 pr. i. £., L. 8. En conséquence, si Primus étant propriétaire de deux fonds les vend à Secundus, il ne peut rendre l’un des fonds servant vis-à-vis de l’autre; L. 6 pr. cit. « Duas autem aedes simul (sci. uni) tra- « dendo non potest efficere alteras alteris servas, quia neque adquirere alienis « aedibus servitutem neque imponere potest ». Il en est autrement quand Primus vend l’un des fonds à Secundus et l’autre à Tertius, fût-ce par le même contrat: dans ce cas, il est censé livrer d'abord deducta servitute le fonds qu'il veut rendre servant au profit de l'autre dont il a encore la propriété et il livre ensuite ce dernier comme fonds dominant, ou vice versa; D. eod., L. 8 « Si, cum duas « haberem insulas, duobus eodem momento (par le même contrat) tradidero, «“ videndum est, an servitus alterutris imposita valeat, quia alienis quidem

: aire. L Mie a le même re e Si un possesseur de bonne #loi concède la servitude, l’accipiens est protégé par une action blhonfessoire Publicienne(®. L'emphytéote et le superficiaire ayant en énéral les droits du propriétaire peuvent aussi acquérir une servi-

til faut en dire autant du possesseur de bonne foi(0), L'usufruitier ne beut en aucune façon acquérir une servitude au fonds usufructuaire 11);

aedibus nec imponi nec adquiri servitus potest, sed ante traditionem peractam li: suis magis adquirit vel imponit is qui tradit ideoque valebit servitus +.

4 (3) C. 4, 51, de reb. alien. non alien., L. 7. — (4) Arg. L. 7 cit.

(5) I. h. #.,$ 3; D. 8, 4, comm. praed., L. 1 S 1.

(6) D. 7,4, quib. mod. ususfr. amitt:, L. 1 pr. 1. f.; D. 43, 18, de superfic., L. 1 S9; “la servitude est du moins constituée jure praetorio et protégée par une action sonfessoire utile. — (7) Voyez T. II, S 224, IT, 1°.

(8) D. 6, 2, de Public. in rem act., L. 11 $ 1.

MI (9) La chose n'est pas douteuse malgré le silence de nos sources; l’'emphytéote Met le superficiaire ont de ce chef une action confessoire utile.

@i (10) Même silence des textes ; le possesseur de bonne foi dispose d'une action Miconfessoire Publicienne. Mais quid à la fin de l'emphytéose ou de la superficie

priétaire, surtout dans un système juridique qui rigoureusement répute la servitude perpétuelle. Voyez en ce sens DERNBURG, I, S 251, note 9. ELVERS, cité, ÛS 63, p. 695-696, et Winpsoeip, I, $ 212, note 7, admettent cette solution pour Ml'emphytéote et le superficiaire; ils la rejettent pour le possesseur de bonne foi. (11) I n'est pas assimilé au propriétaire; D. 7, 1, de usufr., L. 15 $ 7 “ Quibus

MIS 7 initio cit.) et par le propriétaire révocable avec cet effet que la servitude persistera après la révocation de la propriété du concédant, car elle a été acquise au fonds d’une manière pure et simple par un propriétaire qui, tout en n’ayant qu'un ®{} l'immeuble; D. 8, 6, quemadm. serv. amitt., L. 11 $ 1 “ Heres, cum legatus esset 2} “ fundus sub condicione, imposuit ei servitutes : extinguentur, si legati condicio DE“ existat. Videamus, an adquisitae sequantur legatarium:et magis dicendum 4 “ est, ut sequantur ,. Si le propriétaire sous condition suspensive d'un fonds de terre stipule une servitude en faveur de ce fonds, la servitude arrive à l'existence

|'impleta condicione; deficiente condicione, la stipulation est réputée non avenue, HOCPELD TI; S 175,20

29 Je transfert de la quasi-possession de la servitude (12), à moins que l'acquéreur n’ait déjà cette quasi-possession ou qu’il ne s'agisse d'une servitude prohibendi*, auquel cas la quasi-possession résulték de la seule inaction du constituant(l3), Une quasi-tradition spéciale de la servitude est aussi inutile lorsque le propriétaire de deux fonds en aliène un, soit en se réservant une servitude sur lui au profit den celui qu’il garde dans son patrimoine, deducta servitute, soit en concédant une servitude sur le fonds non aliéné au profit du fonds} aliéné. Dans le premier cas l’aliénateur, en livrant l'immeuble aliéné, se borne à en transférer la possession déduction faite de la quasi-possession de la servitude réservée; cette quasi-possession étant réservée, la servitude est immédiatement constituée par l'effet de la tradition de l'immeuble, à l'instant où celui-ci devient la pro: priété de l'acquéreur; la servitude prend donc naissance sur le fonds de l'acquéreur; la règle nulli res sua servit s'oppose à ce qu’ellei existe aussi longlemps que le fonds est la propriété de l’aliénaM| teur(14), Dans le second cas, l’aliénateur qui livre l'immeuble aliéné, veut aussi livrer la servitude qui en forme un accessoire incorporel (5); |

3° une juste cause de quasi-tradition ou le consentement des parties sur la constitution de la servitude. Ce consentement peut résulter d’un acte juridique quelconque, fait d’une manière pure et simple, sous condition ou à terme(l6), Rien n'empêche d'établir une servitude prédiale sur les ressources éventuelles d’un fonds, par exemple sur des eaux à découvrir(?), ou de la constituer au profit d’un bâtiment à construire (18), Le consentement des parties

(12) Voyez T. I, $ 152, I. — (13) D. 8, 5, si serv. vindic., L. 6 8 1 initio. (14) Arg. D. 8, 4, comm. praed., L. 5, L. 6 pr. et $ 1, D. 27, 9, de reb. eor., L. 1 SÆN L. 2, et D. 29, ?, de A. v. O. H., Li. 58. Cf. D. 8, 4, comm. praed., L. 3, L. 8. Il en est] de même lorqu'on aliène une chose avec réserve d'usufruit. De ce que la servi-

tude est constituée par l'acquéreur il résulte que celui-ci doit être capableMl

d'aliéner; arg. D. 27,9, de reb. eor., Li. 1S$ 4, L. 2; voyez S 264 et note 36.

Cf. sur cette question ELvERSs, cité, $ 65, p. 712, DERNBURG, Pandrecht |, $ 32, p. 271-278, et WiNDsCHEID, |, S 212 et note 12.

(15) Cf. D. 8, 4, comm. praed., L. 3, L. 8. Parfois on plaçait sur le fonds servant des pierres indiquant qu'il devait une certaine servitude à un fonds voisin} (GRUTERI, Inscript., p. 201,3 “ Per hanc viam fundo C. Marci C. L. Phileronis iter “ actus debetur ,); mais cette publicité n’était pas obligatoire. Cf. Maynz, I, S 156, note 2, cbn avec K 49, note 4. — (16) Voyez $ 222, note 30, n° 3. 1

(17) D.8, 3, de S. P. R., L. 10 “ Labeo ait talem servitutem constitui posse, ut “aquam quaerere et inventam ducere liceat : nam si liceat nondum aedificato “ aedificio servitutem constituere, quare non aeque liceat nondum inventa aqua “ eandem constituere servitutem? et si, ut quaerere liceat, cedere possumus, “ etiam ut inventa ducatur, cedi potest ,; D. 8, 5, si serv. vindic., L. 21. Voyez encore D. h. t., L: 15 pr. i.f. |

(18) D.8, 2, de S. P. U., L. 23 $ 1 “ Futuro quoque aedificio, quod nondum est, |1l

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DES SERYITUDES. — $ 228. 217

sur l'établissement de la servitude n’est soumis à aucun solennité

Ispéciale(Ÿ), Il peut aussi être tacite: c'est ainsi que, dans le cas où le propriétaire de deux fonds en aliène un, on doit admettre une constitution tacite de sevitude toutes les fois qu'au moment où les deux fonds sont séparés il existe entre eux un signe apparent de

| servitude. Aussi longtemps que les deux fonds sont réunis entre les | mêmes mains, il ne peut être question de servitude, puisque nul n’a

une servitude sur sa propre chose; mais la servitude se forme lors de la séparation des deux héritages en vertu de la volonté tacite des

|parties. Celles-ci ont dà vouloir accepter la situation faite aux | immeubles par le signe apparent de servitude, c’est-à-dire constituer lune servitude proprement dite; qui tacel, cum loqui poluit el | debuit, consentire videltur*(®0). D'après la terminologie du droit

français @D), la servitude est établie ici par la destination du père de famille. Tel est le cas où une porte pratiquée dans le mur séparatif de deux immeubles et un chemin d'accès à celte porte indiquent que le propriétaire des deux fonds passait de l’un dans l’autre. Ou bien un bâtiment dépendant de l’un des immeubles s'appuie d’une façon apparente sur un mur faisant partie de l’autre immeuble, ou bien encore entre les deux fonds il existe un aqueduc construit au-dessus du sol. Mais il en serait autrement s’il s'agissait d'un passage non indiqué par une porte, d'une servitude oneris ferendi ou digni immillendi non apparente, d’un aqueduc ou d'un égout souterrain. Alors les parties ont besoin de convenir d’une manière expresse qu'un ou plusieurs services déterminés ou que tous les services actuellement existants entre les deux fonds qui vont être séparés, seront érigés en servitudes proprement dites(2?), Le prin-

“ vel imponi vel adquiri servitus potest ,; D. 8, 3, de S. P. R., L. 10. Dans ces cas, le droit de servitude est subordonné à un événement futur, sauf qu'on est autorisé à faire sur le fonds du promettant les travaux nécessaires à la réalisation de la servitude, par exemple à rechercher les eaux sur lesquelles elle est établie.

(19) S'il s’agit d'une donation supérieure à cinq cents solides, elle doit être insinuée, — (20) Arg. D. 19, 2, loc., L. 18 $ 11, L. 14.

(21) C. Napoléon, art. 692-694.

(22) On peut raisonner ici comme le font les jurisconsultes romains à l’occasion de la vente d’une chose qui a un vice apparent; D. 21, 1, de aedil. ed., L. 14 S$ 10 “ Si nominatim morbus exceptus non sit, talis tamen morbus sit, qui omni- “ bus potuit apparere (ut puta caecus homo venibat, aut qui cicatricem evidentem “ et periculosam habebat vel in capite vel in alia parte corporis), ejus nomine “ non teneri Caecilius ait, perinde ac si nominatim morbus exceptus fuisset: ad “ eos enim morbos vitiaque pertinere edictum aedilium probandum est, quae “ quis ignoravit vel ignorare potuit ,. L'analogie est d'autant plus frappante que les servitudes prédiales sont représentées par nos sources comme des qualités des immeubles; D. 50, 16, de V. S., L. 86.

cipe s'applique à toutes les aliénations entre vifs, à titre onéreux ou gratuit, y compris le partage. On doit aussi le suivre lorsque le propriétaire de deux fonds les aliène en même temps au profit de personnes différentes(®3) et lorsque le propriétaire d’un seul fonds aliène des parties divises de celui-ci au profit de personnes difrérentes. Enfin il est indifférent que le signe apparent de servitude ait été établi par l’aliénateur ou par un précédent propriétaire (24),

(23) Arg. D. 33, 3, de servit. leg., L. 1.

(24) Nous invoquons à notre appui trois textes; dans le premier, les deux fonds ont été séparés par l'effet d’une vente; dans les deux autres, la séparation provient d’un testament; nous argumentons des derniers au point de vue des conventions. Il importe de faire observer quant au testament que la volonté unilatérale du testateurest décisive: pour qu'une servitude soit établie par la destination du testateur, il est nécessaire que celui-ci connaisse le signe apparent de servitude existant entre les deux immeubles; d'autre part, s’il le connait, il doit avoir voulu le maintenir en lui donnant le caractère juridique d'une servitude. HOMO 6 do 02 Rte ai JULIEN, “ Tria praedia continua trium dominorum adjecta erant: imi praedii dominus ex summo fundo imo fundo servitutem aquae quaësierat et per medium fundum domino concedente in suum agrum ducebat : postea idem saummum fundum emit : deinde imum fundum, in quem aquam induxerat, vendidit. Quaesitum est, num imus fundus id jus aquae amisisset, quia, cum utraque praedia ejusdem domini facta essent, ipsa sibi servire non potuissent. Negavit amisisse servitutem, quia praedium, per quod aqua ducebatur, alterius fuisset et quemadmodum servitus summo fundo, ut in imum fundum aqua veniret, imponi aliter non potuisset, quam ut per “ medium quoque fundum duceretur, sie eadem servitus ejusdem fundi amitti “ aliter non posset, nisi eodem tempore etiam per medium fundum aqua duci “ desisset aut (omnium ?) tria simul praedia unius domini facta essent ,.

Le propriétaire d’un fonds avait une servitude d’aqueduc qui lui permettait de conduire de l’eau d'un fonds supérieur dans son propre fonds inférieur à travers un héritage intermédiaire appartenant à une troisième personne. Il avait donc une servitude sur deux immeubles. Il acquiert le fonds supérieur et par conséquent perd d’une manière absolue sa servitude sur ce fonds, puisqu'il ne peut l'avoir sur sa propre chose; dorénavant c’est comme propriétaire de l'immeuble supérieur qu'il y prend de l’eau. Il continue seulement à la conduire à titre de servitude à travers le fonds intermédiaire. Il aliène plus tard le fonds inférieur. Si on excluait l'établissement de la servitude par la destination du père de famille, il faudrait dire que l’acquéreur du fonds inférieur n’a pas de servitude d'aqueduc sur le fonds Supérieur, d’où la conséquence nécessaire qu'il lui serait impossible de l'exercer sur le fonds intermédiaire demeuré servant et que, par rapport à ce fonds, il la perdrait par non-usage. Or Julien décide au contraire qu'il a une servitude d’aqueduc non seulement sur l'héritage intermédiaire, mais de plus sur l'héritage supérieur; il fait donc revivre la servitude en vertu de la destination du père de famille. Il y à d'autant moins de doute à cet égard qu'il constate en termes exprès que le maître du fonds inférieur avait perdu la servitude d'aqueduce sur le fonds Supérieur après l'acquisition de ce dernier : “ quia, “ cum utraque praedia ejusdem domini facta essent, ipsa sibi servire non potuis- “ sent.. ,, ce qui est du reste conforme au D. 8,6, quemadm. serv. amitt., L. 15 “ medio autem fundo adquisito potest consistere, ut per primum et ultimum iter “ debeatur ..

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