Le dol incident n'entraîne pas la nullité de la
VENTE — TITin; I, CHAPITRi; PRI'MIKR, SKCTION II, 5 1".
vpiilc .1 rr/'ilit, inr-inc f<i r.'ichelcur n voloiilairoim-nt laissA son vcMidriir dans ri:.'nnraiico de son insolvahililr. — (Tril» roniin (!und, 7 décembre i!KH, Pa$icr lielge, \'.H)-2. 3 s:{.)
226 — I 11 rouirai de vente ne jioul ('-Ire annulé, pour cftuse d'erpfur ou de dol, par la seule raison qu'il ne serait pas adniissilde <|M(' l'aclifleur ail pu donner li un contrat aussi onéreux, un consenlemenl consiicnl. — (Amiens, 21 décembre ^900, Jourii. trib. comm., 1!)02, p. T!»s: I). I» VM\i> 2 \\:\)
227 — Si, aux termes de l'art irjX3, la vente est parfaile cuire les parties après entente sur la chose et sur le prix, il en est aulreinenl à l'égard des tiers <|ui iiriiorcnt les conventions intervenues entre le vendeur et l'acheteur, et ne peuvent en être légalement informés que par un a<"te authentique, ayant date certaine, ou par un sous soiiii,' privé enregistré : ni la possession, ni la commune renommée ne les avertissent suffisamment, et ne peuvent modifier les droits qu'ils tiennent de la loi ellemême. Kn conséquence, le propriétaire d'un immeuble qui l'a échangé avec un tiers, et lui en a laissé prendre possession, mais n'a que plusieurs mois après réalisé cet échange par acte notarié, ne peut invoquer vis-à-vis des tiers, la mention de cet acte constatant que la possession de l'immeuble a été antérieurement transmise, pour échapper à la responsabilité qu'il a pu encourir vis-à-vis de ses voisins, par suite d'un accident dû à la mauvaise construction ilc son immeuble. — (Bordeaux, 12 février 4903, le Droit du li) juin 1903.)
Section II Des promesses de vente.
§ 1". — Notions générales.
228. — La vente est, ainsi qu'il a été dit, un contrat synallaL'mati(iue par lequel l'un des contractants, le vendeur, s'oblige à transférer la propriété à l'autre partie, rachetciir. qui de son côté, s'oblige à paver le prix convenu. .Mais il se peut qu'au lieu d'une vente de ce genre, soit pure et simple, soit faite sous une modalité quelconque, il n'y ait qu'une promesse de vente, l'une des parties ne contractant plus l'obligation de transférer la propriété, qui naît pour le vendeur de la vente, mais s'obligeant seulement à vendre, l'autre ne s'engageant plus à payer le prix, mais seulement à acheter à un prix convenu. Il peut se faire même qu'au lieu d'un engagement synallagmatique, comme dans le cas de vente, il n'y ait de souscrite que l'une des deux promesses. Il s'agit de savoir si, dans ces divers cas, il y a un contrat obligatoire, et quelle est la nature de ce contrat. Ce sont là des questions qui se rattachent intimement à la théorie du consentement en matière de vente, puisque la volonté des parties est souveraine pour former ou non le contrat et déterminer sa nature. — (Duvergier, t. I,n.l2i et s. ; Marcadé, sur l'art. 1589; Troplong, n. 194; Massé et Vergé, sur Zacharia-, t. 4, p. 265, note 6; .\ubry et Rau, t. 4, § 349, note 7; Golniet de Santerre, t. 7, n. 10 ';!S-II: Laurent, t. 24, n. S et s.; Guillouard, t. i. n, 72 et s.: Hue, t. 10, n, 24; Baudry-Lacantinerie et Saignât, n. 57 et s.)
229. — Il faut avant tout préciser les divers aspects sous lesquels peut apparaître une promesse de vente. Il se peu', en premier lieu, que l'une des parties promette de vendre, et que l'autre promette en même temps d'acheter : c'est là une promesse synallagmatique. Il se peut, en second lieu, qu'une partie promette à l'autre de lui vendre telle chose, à telles conditions, sans que l'autre s'oblige en retour à l'acheter : il y a là une promesse unilatérale. Dans le premier cas, la convention donne naissance à
lieux oblipations, certaineuient valaides, servant l'une de cause à l'autre, et réiiprorpicment, les deux parties étant également liées; on est en |»résence d'un contrat synallagmali(|up, r|ui n'esl pas la vente, mais dont tous les éléments sont ceux de la vente, et qui ne diffère de celleci que par son objet, ou plulôt, par l'objet de chacune des obligations Dans le second cas, s'il y a promesse simplement unilatérale, il y a bien un contrat, mais qu'on ne peut plus assimiler à la vente, car il n'cntraine plus d'obligations réciproques Ce n'est [las à dire, pour cela, qu'il n'y ait pas là une convention obligatoire, et pouvant donner naissance à un rapport rie droit, entre la personne qui a promis de vendre, et celle à qui cette promesse a été faite. On verra au contraire, que, dans notre droit on admet généralement la validité des promesses unilatérales de vendre. — (.Mêmes auteurs.)
230 — Les promesses de vente ne sont, dans le droit actuel, régies que par deux textes très brefs du Code civil, les art. 1.-J89 et 1590. Il faut donc compléter la théorie des promesses de vente à l'aide des principes généraux, et aussi avec celle de la tradition historique, d'autant plus que la régie de l'art. 1589, que • promesse de vente vaut vente » a été empruntée à notre ancien droit. L'exposé sommaire des règles de l'ancien droit est donc le préliminaire indispensable de l'étude des promesses de vente. — (Laurent, t. 24, n. 21 ; Guillouard, t. 1, n. 72 et s.; Baudry-Lacantinerie et Saignât, n. 58 et s.)
231. — Dans notre ancien droit, si l'on se place à l'époque des glossateurs, le formalisme l'omain a presque entièrement disparu, et le simple consentement suffit à rendre valable un contrat. Mais, si on était d'accord pour admettre que la promesse de vente était valable comme simple convention, des difficultés assez graves ne devaient pas tarder à s'élever sur la nature et les effets de cette convention, que le droit romain n'avait pas réglementée. Un jurisconsulte du seizième siècle, Tiraqueau, dans son traité du Rdrait conventionnel (De retracl. conv., ad. tit. lin., n. 42 et s.j, décide que le contrat de promesse de vente est un contrat parfaitement valable, et distinct du contrat de vente.
232. — L'opinion de Tiraqueau était absolument rejetée par une série de commentateurs, au premier rang desquels il faut citer Dèce, puis Balde, .\ngelus, Salicet, Imola, Paul de Castro, Bariole. Ils enseignaient que celui qui promet de vendre, ne s'oblige qu'à passer le contrat de vente, et ne veut nullement s'engager à opérer la tradition de la chose. Si donc le promettant se refuse ultérieurement à passer la vente, il ne peut jamais être condamné qu'à des dommages-intérêts, conformément à la règle nemo nd factum prœcise cogi potest. — (Conf. Troplong, t.l, n. 170: Aubépin, Rev. cril., 1859, t. 14, p. 179 et 399, qui attribuent à Tiraqueau la paternité de la doctrine intermédiaire admise plus tard par le Parlement de Paris.)
233 . — Dumoulin proposa une distinction entre les promesses de vente in prtrsenti et les promesses in futurum. Ou bien les parties n'entendaient stipuler que pour un temps futur, sans vouloir opérer la translation de propriété immédiatement, la remettant à plus tard, et alors, il n'y avait qu'une obligation de faire, ne donnant lieu, en cas d'inexécution, qu'à des dommages-intérêts. Ou bien, au contraire , elles entendaient s'engager au moment même où s'échangeait leur consentement réciproque, in prœsenli, se bornant à ajourner à une époque ultérieure la passation de l'acte, et alors, la vente était parfaite immédiatement, et le transfert s'accomplissait, et le droit de lods et vente était dû Pour distinguer alors la pro-
vtNTU mm; i, ciiai'Iiui: l'nr.Miin, hkction m, | î.
iiiPMHO (lo V(Miln in futurtnn <Io Ift proiiK'MHd in ivunenli, Ditinoiiliii ilisiiil i|iu' In Jiijir (li'\ail Ht' ili'cidiT tl'iiiiri'H Ii-h prisiim|iliiiii-, (lue lui lnmiiiiiiii-iil. Ich ItMiiicH ol Ich iIImiki- «ilioiiH (lo l'iiflt', (<l i'iiitciilioii |ir(ilml)l(! iIi'h |>iirlioii {C.oinvii-iit. xitr h tit. (''•.» /»>/'» <'t '/'■« ccnnirc/i ilx la Cmil de Pans, i IX, nioso I. II. S2 )
284. — 1.0 l*(irleiiioiit do l'aria, a|iiV'« s't'trc rallie ori- ^'iimiri-mi-iil k IdiMiiidii de I ir.'ii|ii('mi, tiiiil [nir adn|itiT un s) slciiiciiilfniirdiairo ciilr»' relui de ce jiiriscdiisullr, et ccliii de Dt^eo. (le H^-stèino eoiisiite à dire que si l'on lie peut pas |ioursiiivre direeleiiieiil l'i xéi-ulioii de rengainent eoiitre le proinellaiit, on [teul, du inniiis, olilciiir contre lui un Juj^'einent tpii tiendra lien de lonirat. (!c systt^ine. (pii est cmisaeri^ ndtauiineiit par deux arrt'ts, l'un tlu :28 mai Hl.'iS {Journ. des audiences, t. 1, p 1X\), cl l'autre ilu !'.• juillet Ht'M (Nouveau Denisart, v" Vente, n. 7(IS), lut aiiidi(|ué par le l'arleincnl, non seiileinenl aux promesses sviiallaf,'matiques, mais mt^me aux promesses unilatérales.
235. — Polliier no s'occupe que de la promesse unilatérale de vendre (lu'il délinit a une convention par la(iuelle iiuchiu'un s'oldigc envers un autre de lui vendre une chose >. {Tr. de la vente, n. 47G.) Elle diffère de la vente, en ce (ju'il n'y a ([u'une seule personne qui s'enjîagc, celle qui promet do vendre, tandis que, dans le coiilral de vente synallagniatique, chacune des parties s'engage envers l'autre. Quant à la nature de la promesse, l'olhier affirme que son autour « n'est pas encore déhitour de la chose; il n'est débiteur que d'un fait. » — (N. 478.)
236. — Deux systèmes se trouvaient donc en présence lors de la rédaction du Code civil. Tous doux ne voyaient dans la promesse de vente, qu'une obligation de faire : mais ils différaient, au cas d'inexécution, pour en déterminer les etl'ots. Dans l'un, celui de Pothier et de la majorité des auteurs, on admettait pour l'acheteur la possibilité d'obtenir, soit un jugement, soit un contrat en tenant lieu. Dans l'autre, celui de la minorité des auteurs, on n'accordait jamais à l'acheteur que des dommagesintérêts. Le devoir des rédacteurs du Code était de mettre fin aux controverses de l'ancien droit. Pourtant, ils ont seulement consacré deux articles très concis à la promesse de vente. D'autre part, au lieu de suivre ici Pothier, ils ne parlent que de la promesse de vente synallagmatique, et ne disent pas un mot de la promesse unilatérale, qui, cependant, soulève des questions bien plus délicates. Ces lacunes fort regrettables ont dû être comblées par la doctrine et la jurisprudence. On va donc traiter successivement des promesses synallagmaliques de vente, les seules visées par le Code; puis, il faudra construire la théorie des promesses unilatérales.
§ 2. — Promesses synallagmatiques de vente.
237. — 11 y a, comme on l'a vu, promesse synallagmatique de vente lorsqu'il existe entre deux personnes des promesses corrélatives de vente et d'achat. Elle constitue un véritable contrat bilatéral, obligeant également les deux parties, bien que l'objet de leur obligation soit différent, et c'est en cela précisément qu'elle dillore de la promesse unilatérale, par laquelle une seule partie s'oblige, Tout formalisme ayant aujourd'hui disparu de notre droit, on ne peut exiger aucune formule solennelle de la part de l'acheteur. .Mais du moins ne suffit-il pas que la promesse de vendre ait été acceptée purement et simplement par la partie à qui elle était faite. 11 faut que l'acheteur s'oblige aussi de son côté à acquérir : sinon, on serait en présence d'une promesse de vente unilatérale, et non synallagmatique. En cas de doute, il appartiendra au juge de se prononcer d'après les termes de l'acte ou les
eircdiittlaiicoN qui l'ont ni'iiuiij >•
téral ou Hyn»llaKiiiiitii|iie de !.. j ii,
t. 1(1, n M ; Holland de NillarKUCH, Hip not., *• Pinmftt df ?i«nf<', n {'A, Duvcruiur, l 1, n. « ; Coliiiel de ^ t 7, Il 10 fcti-ir, Laurent, l i4, n. ÏJ ; (iui!'- . I,
n 7:> et «.; Iluc, t 10, n 24; llauilr\-L.i lio cl
Saignai, n. .SH.)
238 — !)anH la |iromfnsf s\ nall«K'"""'l'"' •''' vent»; »«• reiieuiilniiil les élémeiilH eHsiMiliiln /i loijlc vciile 1 contmsut, ret, jirettum Même en l'abneiico de Icilt', l'/iminiilatinii de cette |.roiiiesMe /i lu vcfite H'iinpoxerail Au»»i coiciiireiid-on que lis rédaeteurn du Coile ci\il l'aient consacrée dans lait. l.'ix'J « \.n proiiiCHMC de vente vaut vente, lorsqu'il y a eonsentemeiit reiMprof|iie dcH deux partîtes Hiir la cliost! et Kur le prix. • Hue et; Ittxte \i»e iiculcinent les promesses synalla^tnaliquei, c'est ce *|ui résulte I laiiemi-iit des mots • coiiseiileimiit r<''iipro'|iie des ileux parties .■ . .Mais on pourrait ilt)uler 'h; l'aKsiiiiilation k la vente, attendu t|ue, dans notre ancien ilroit, l'adage que le Ctxie s'est appro[)rié texlui llement, « [iromesse de vente vaut vente », ne comportait pas cetlt; as.similalion, et l'on |)ourrait croire que les rédacteurs du Code civil, qui ont rarement innové en cciUi matière des obligations, ont voulu attribuer à la formuli; le même sens qu'autrefois. Cependant, de l'avis général, les travaux préparatoires du Code montrent avec certitude que le législateur n'a entendu adopter aucun des systèmes de l'ancien droit, et qu'il a voulu donner à la formule un sens nouveau. C'est ainsi que Portails, dans son Lxposé îles motifs, voulant expliquer les termes de l'art. 1;)8!», dit : « On trouve effectivement, en pareil cas, tout ce qui est de la substance du contrat de vente. » De même, le tribun Taure, dans son rapport au Tribunat, s'exprime ainsi : « .Si le contrat, au lieu de renfermer une vente, contient uns promesse de vente, la promesse a la même force que la vente même, dès que les trois conditions se trouvent réunies : la chose, le prix et le consentement. » Grenier, dans son rapport au Corps législatif, est encore plus précis : • Il est, dit-il, un autre acte qui renferme la vente, et qui en a tous les effets, quoique sous une dénomination différente : c'est la promesse de vendre. L'usage en est aussi ancien que celui de la vente, et il n'y avait aucun inconvénient à le conserver. 11 est bien entendu que la validité de la promesse de vendre, qui ne peut avoir plus de faveur que la vente à laquelle elle est plus particulièrement assimilée, est soumise aux mêmes conditions que celles de la vente. Cela résulte suffisamment de l'art 1589. » (Fenet, t. 14, p. 22, 115, 153 et 189.) Une chose paraît donc bien acquise, d'après les autorités qui viennent d'être citées : c'est que l'on doit complètement assimiler la promesse synallagmatique à la vente. Les auteurs et la jurisprudence sont en ce sens. — (.\gen, 22 mai 1840, S. 1840. 2 526. P. chr., P. 1846. 1. 104. — Cass., 26 janvier 1842, S. 1842. 1. 950, P. 1842. II. 667, D. P. 1842. 1. 387. — 12 juillet 1847, S. 1848. 1. 181, P. 1848. I. 47, D. P. 1847. 1. 346. — Duvergier, t. 1, n. 124; .\ubry et Rau,4' édit.t. 4,§349,p. 332 et 333, texte et note 7; Duranton, t. 16, n. 51 ; Favard, Rép., v« Vente, § 4: Rolland de Villargucs, Rép., v» Promesse de vente, n. 13; xMourlon, Rev. prat., 1856, t. 1, p. 518, n. 38; Larombière, Tr des obligations, sur l'art. 1138, n. 41 ; Colmet de Santerre, t. 7, n. 10 6is-ll; Laurent, t. 24, n. 21; Guillouard, t. 1, n 77; Hue, tllO, n. 24 et 25; Baudry- Lacantinerie et Saignât, n. 58 et s.)
239. — Jugé, spécialement, en ce sens, que la promesse de vente consentie à une commune, devient oblieatoire après l'acceptation qu'en a faite la commune, par délibération du conseil municipal. — (Cass., 12 juil-
VENTE Tirni: i. ciiai'ITIik i-iii;Mitii, ^<i:ction m, î t.
lot 1847, |iré(Mlé. — Cciiif Agen. 22 mai I8i(), précité.) 240 — Lii iinmiOKSc di' vente sj'iiallaf.'iniitiiiiie w. ppiit, louli'fois. rire nssiniilcn à la vciilc, (|uc dans le cas où, comme dans la vente, il v n conBeiilemenl réciproque el bien arnlé des parties 8ur les objets du contrat, c'està-dire sur la chose et sur le prix. Une promesse de vente, j)as plus (lu'iine vente, ne peut se former, tant que l'accord <les parties ne s'est pas précisé <>'est, du reste, ce qui résulte du texte même de l'art. 158!) : « lorsqu'il j' a consentement réciproque des deux particK sur la chose el sur le prix ». (l'est é(;alement ce f|u'onl déclaré formellement [dusieurs orateurs dans les travaux préparatoires, notamment MM. l'aure et (irenier. — (l'enet, t. 14, p. 115, 15-t. 18!). — Conf (iuiliouard, t 1, n 7!).)
241. — .\insi, d'après un arrêt : « Si la promesse de vente vaut vente quand il \ a accord sur la chose et sur le prix, c'est à la condition que le second élément de la conventifin, le prix, sera déterminé. Cette condition n'est pas rem|die, quand l'acte invo(|ué comme promesse de vente déclare seulement que des maisons seront achetées à dire d'experts, ou autrement. » .\ la vérité, l'art. 1592 (\. civ., reconnaît comme valal)ie la promesse de vente dont le prix a été laissé à l'arbitrage d'un tiers. Mais, d'une part, cette disposition vise un arbitrage auquel les parties s'en remettent, et non une expertise. Et, d'autre part, en admettant même que les parties aient employé dans l'acte invoqué comme promesse de vente, une expression inn)ropre, et aient entendu s'en remettre à l'appréciation des experts, constitués ainsi comme véritables arbitres, il faudrait encore, pour que la promesse de vente fut valable, que le tiers auquel les parties s'en remettent, eût été désigné d'un commun accord. Tout moyen de déterminer le prix d'une promesse de vente, autre que celui indiqué par l'art. 1592, en dehors bien entendu de l'accord des parties, ne peut équivaloir à la désignation d'un arbitre, et rendre valable la promesse de vente. — (Lyon, 28 février 1902, la Lui du 23 avril 1902.)
242. — 11 a été jugé, également, que si, aux termes des art. 158!) et 1583 C. civ., la promesse de vente vaut vente, et la vente est parfaite entre les parties dès qu'on est convenu de la chose et du prix, le consentement réciproque existe, non pas lorsque les parties ont fixé seulement la somme qui doit être payée par lacquéreur, mais encore lorsqu'elles sont d'accord sur les modalités du prix, notamment, sur la date des payements et sur le taux des intérêts des sommes qui restent dues; que, jusqu'à ce que ces questions aient été définitivement réglées, il y a un projet de vente, mais non une vente ou une promesse de vente — (Agen, 29 novembre 1899. Pcvid. fr. pér., 19U1. 2. IG; te Droit du 15 janvier 1900. j
243 — Mais jugé qu'il y a promesse de vente valant vente, dès que les [)arties se sont entendues sur la chose et sur le prix, lors même qu'il leur resterait à préciser les conditions accessoires du contrat; et, spécialement, que la promesse de vente est parfaite dès que le vendeur a adressé à l'acheteur ses conditions sur la chose et le prix, et que celui-ci a répondu par une acceptation, même sous réserve de demander des explications, alors qu'elles ne portent pas sur les conditions essentielles de la vente. — (Cass., 26 janvier 1842, précité.)
244. — De cette assimilation de la promesse synallagmalique de vente à la vente, on doit conclure d'abord que les deux contrats sont soumis aux mêmes règles quant aux conditions de leur validité. Ainsi, ces promesses ne pourront intervenir entre époux, que dans les trois cas limilativement énumérès par l'art. 1595 G. civ. Elles seront pareillement interdites aux personnes qui sont frappées de l'incapacité d'acheter par les art. 1596
el 1597. De même encore, ne pourront faire l'objet d'une promesse de vente synallaf-'inatique, que les choses husce|)tiblcs d'être vendues. Ainsi, on ne pourra pas plus eflicacement promettre de vendre la chose d'autrui, que ventin; cette chose elle-même (art l.'»U!() Les promesses de vente sur succession luture seront interdites, comme la vente même d'une telle succession (art. 1600). On peut dire encore que, dans la promesse, le prix de vente doit être déterminé par les parties en cause, ou laissé à l'arbitrage il'un tiers désigné, qui devra le fixer plus tard. — (Art. i:>9l cl 1592.)
245 — La promesse synaliagmatique de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque sur la chose et le prix, même au cas où cette vente contient une promesse tu futurum pour la rédaction du contrat aulhentiijue — (Uiom, 16 décembre 1891, la Loi du 28 janvier 1892.)
246 — Pour que l'art. 1589 C. civ. puisse être appliqué, le consentement bilatéral, c'est-à-dire réciproque, des parties sur la chose et sur le prix, est nécessaire : mais ce consentement peut être tacite, et produit tout son effet, alors même (jue le consentement de l'une des parties aurait précédé celui de l'autre. Spécialement, le consentement de l'acquéreur résulte de ce qu'il fait sommation au vendeur de se trouver chez un notaire pour réaliser la vente promise antérieurement par le vendeur par acte sous seings privés. — (Paris, 10 février 1897. la Loi du 4 mars 1897)
247 — En second lieu, la promesse synaliagmatique de vente doit, au point de vue des régies de forme et des modes de preuve, être régie par les mêmes principes que la vente. X cet égard, le tribun Faure faisait observer que l'art. 1582, qui veut dire seulement que l'écrit dans la vente est exigé, non pas ad solemnitulem, mais ad prohalionem, s'appliquait aussi bien en cas de promesse de vente qu'en cas de vente. ' On a vu, disait-il, que la promesse de vendre était mise sur la même ligne que la vente elle-même, lorsqu'elle réunit comme elle les trois conditions » (loc. cit.). Faisant donc application des règles du droit commun, comme il s'agit ici d'un acte synaliagmatique, la preuve, quand un écrit est exigé, n'en pourra être faite que par acte authentique, ou par acte sous seings privés fait en autant d'originaux que de parties ayant un intérêt dislinct, conformément à l'art. 1325 C. civ. — (Cass., 21 décembre 1846, S. 1847. 1. 65, P. 1846. 11. 761, D. P. 1847. 1. 19. — 12 juillet 1847, précité. )
248. — Jugé, spécialement, qu'une promesse de vente et d'achat est parfaite, lorsque les parties sont d'accord sur la chose et sur le prix, et que cet accord est- constaté par un échange de lettres. — (Trib. Seine, 25 février J893. Gaz Pal , 1893. 2. 164.)
249. — (Juant aux modalités, on applique à la promesse synaliagmatique de vendre les règles du droit commun, c'est-à-dire que celte promesse peut, comme toute vente, être pure et simple, à terme ou sous condition, soit suspensive, soit résolutoire. — (Laurent, t. 24, n. 25; Guillouard, t. 1, n. 89; liaudry-Lacantinerie et Saignât, n. 62.)
250. — Il y a plus de difïiculté en ce qui concerne les effets de la promesse de vendre. Dans le système d'assimilation qui a été admis, on doit dire que la promesse synaliagmatique donne naissance à toutes les obligations que produit le contrat de vente, el que les conséquences qu'entraîneront ces obligations dans la vente, aui'ont également lieu dans la promesse de vente. Par suite, la propriété sera transférée à l'acheteur parle seul effet du contrat, et les risques passeront immédiatement à sa charge.
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(l.atirtMil. I. tl, II. il ; lliK-, l. 10, II. t:>. (.iiilliiiiani,
t. 1. II. 77; M(iinlr,v-l.aniiiliii(M-i(! cl Sailli/il. ii M) fl k i
2hi — (Idllc rt)liHC(|llcli(T U lili', liiIllcrniH, \ i Vi'IlKtlil OOMltiMli'i' |uir ccrliiiii» aiilniii'H Se riiiiilaiil mut raiirini ilroil, cl sur icrljiiiis |iaHHa),'CN dcH travaux pn'|iarat.(iirch ilii Cdilc, cdiiiiiic aiiH^i Hiir riiiliiitimi |)rcKiiiiirc iIi-h |iarlioN, ils oui soiilciiii i|nc le mciih «lu l'arl IKNU, (|iianl h l'cIVcl (le la |ii'i>iiicssc sviialla«iiialii|iir, iic sciail aiilrc (|iic d'iililincr les parlics, anlcinK de celle iiroiiicsHc, ,'i |iUHser coiilral ilo veiilo. Telle 6l(iil, dil-nu. In [lorlco des proinesHcs de voiilc, dans le svsléiiie <|iii dniniiiail sdiih imlrc imcieii ilruil. Si les rcdaelciirs du (ind»! avaienl voulu le répudier, ils auraicul dii le iairc exprcBsémeiil, car l'iiileiilioii d'iiiiiover ne doil pas se présuinef ici Loin de là, ils oui reproduil., dans l'arl. iri.Sl», la roiiiuile par lai|U(dle ou résuuiait aulrol'ois le H^'sténio du i'arlciiii'iil de i'ariH cl. de l'oUiier. (l'esl donc (|u'ils ont opié |)our <"e s\sli'iiie, cl n'ont pas eiilendu donner ii la proiucsse do venic un effet pluH énergi(|ue, que jamais la doclrino ni lu ]iralii|ue ne lui avaient reconnu, lietle interprétation, ajoute-t-on, se trouve coulirinùe par certaines paroles des rédacteurs mûmes de l'art. IfiSi). .Wiisi l'ortalis. dans sou Kxposé des mtilifs (Kenet, t. 14, p. il 5), après avoir cité l'art. l.'iK!», renvoie pour sou comnienlairc aux o'uvres de Cochin (t. G, p. IGO). C'est evidemineiit parce que, dans sa pensée, l'opinion émise par cet avocat au Parlement lui parait le meilleur commentaire de l'art. ir>8'.>. Or, précisément, ce passa};e au(iuel renvoie l'ortalis ne l'ait ([ue reproduire la doctrine ilu Parlement, telle que nous l'avons exposée D'autre part, Maleville, dans son Kxposé de miUifs ilu Code civil, à pro[tos do l'art. 158'.) G proc. civ., l'ait allusion aux deux théories de l'ancien droit, et remarque que le Code a o[)té pour l'une d'elles, celle qui « tenait que la promesse de vente vaut vente » (t. 3, p. 359). Mais Maleville ne suppose nullement que les rédacteurs du Code aient entendu consacrer une théorie toute nouvelle, et suivant laquelle la promesse de vente aurait pour ellet de transférer la propriété. Cette translation, dit-on enlin, irait complètement contre l'intention des parties, lui ellet, quand les parties sont convenues, par exemple, l'une de vendre, l'autre d'acheter tel domaine dans deux ans, on ne saurait admettre que la loi vînt briser la convention qu'elles ont laite, et qui n'a rien de contraire à l'ordre public, pour y substituer, contre leur volonté, une convention différente. — (Toullier, t. 9, n. 92; Marcadé, sur lart. 1089, n. 5 et G; Troplong, t. 4, n. 125 et s.)
252. — Cette manière de voir ne paraît pas admissible, l'allé semble, en effet, tout à fait contraire aux [)assages des travaux préparatoires qui ont été précédemment cités (V. suprà, n. 2;]8). L'autorité qu'ils ont ne saurait être ébranlée par le coniinentaire de Maleville. Cet auteur parait bien indiquer, sans toutefois être trop allirmatif sur ce point, que l'un des deux systèmes de l'ancien droit l'a emporté sur l'autre, et que, par suite, il n'v a pas eu innovation. Mais, en définitive, en commentant ainsi l'art. 1589, il ne fait qu'exprimer une opinion personnelle. Quant au renvoi fait par Portails aux œuvres de Cochin, en admettant qu'il détruise la portée des paroles mêmes de Portails que nous avons citées, et qui, cependant, sont très nettes, il ne saurait cependant faire oublier que les tribuns Faure et Grenier se sont exprimés dans des termes très nets, et que Grenier, notamment, dit clairement que la promesse de vente a tous les effets de la vente. Quant à l'intention des parties, l'opinion contraire la respecte moins, à notre avis, que celle qui attribue à la promesse de vente un effet translatif. Lorsque, en effet, deux personnes promettent réciproquement,
l'une d'aclieler, l'iiiilre de vendre, il •.•r/iil i\f
d iiiterpreler la roineiilioii qu'elle* vici<iieiit . ...r«,
en ce aeiiN que In propriété n'i^nt pan troiininu''. d qu'il leur faudra rditenir un jour un roui rut qu'elle* •i^tiennit de leur plein Kfé, ou i|iie leur im|ioNera In junlice Sj, au lieu de dire : • Je |iroiiietii An vendre, jif |)roiiieli« d'ii< lifter • , elIcN avaient dit hiniplefnent, i j« Tendit, ; *, il V /lurail traiihlalion de propriété, et parce qu ■ n-^ -nt eiiiploW! une formiili; légèrement differeuttr, niaiit qui révèle elle/, ellen la même volonté U-.iim: do H'aUÏ'me.r, l'acte ne sérail pas translatif de propriété/ L'équité «erait, eu tout cas torleniiiit |)|ehsé(; par la Holution qui leluHe à la promesse de v(;nli; l'effet IraiiHlalif; car relte aolution permet au |ii'ninetlaiit de maiivaiite foi de vendre, l'imiiieiilde II. un tiers, et si la IranMcriplion de celle vcnt<: est opérée, celui à qui avait été faite la protneitte de vendre!, n'aura <|ue la ressource, noiivent illusoire, des donimaiieH-iiilérét» contre l'auteur de celle proineRse. Aussi la doctrine et la juriH|)rudcnce adinettent-elleK gèiieralemeiil que la [iritmr-ssr- svnall.igmaliquc de vendre et d'acheter trunslere immédiatement la prcqiriété de la chose vendue. — (Cass., 27 mai 183i, .S. 1834 i 4*5, P. chr., I). P. 1X34. 1 llW» — Mastia, 28 juin 1849. S. 185U. 2. 2.^7, I). P. 1849. 2. 124. — Cass . 2(i mars 1884, S. 1S8G. 1. 341. 1) P. 1x84 1 403 — Chambery, 31 janvier 1894, S. 189G 2 102, I). P. 189;. 2 347 — Alger, 23 mars 189G. 1). P 1898 2 2:>9, — Trib. Compiègne, 16 mars 18!)8, la Loi du 16 aoiit 1898: Motiit. jud. Lyon du 5 aoiH 1898. — Diiranton, l. 16, n. 51 ; Favard, lïép., \* Veille, S 4: Kolland de Villargues, /<('/<, v° Promesse lie vcnle, n. 13; Duvergier, t. 1, n. 124; Mourlon, Uev. pral., 185G, t. 1. p 518, n. 38; Larombière, sur l'art. 1138, n. 11; Auhry et l'.au, 4« édit., t. 4, Si 349, p. 332, texte et note 7; (Juillouard, t. 1, n. 77; (iolmet de Santerre, t. 7, n. 10 bisll; Hue, t. 10, n. 24, 25; Laurent, t. 24, n. 21; Maudrj-Lacantinerie et Saignât, n. 59 et s.)
253. — Jugé, spécialement, dans le sens de cette opinion, que la promesse sous seing privé de rétrocéder un immeuble, moyennant un prix payable au jour de la passation du contrat public, dessaisit immédiatement le promettant, de telle sorte que les inscriptions postérieures prises de son chef, ne pouvant avoir aucun effet contre le rétrocessionnaire, à moins que l'immeuble ne se trouvât grevé d'hypothèques antérieures à la promesse, ce prix sera exigible par le seul fait de la rédaction de l'acte public; et cela, encore bien qu'une décision judiciaire irrévocable ait autorisé le rétrocessionnaire à conserver son prix jusqu'à la radiation des hypothèques, une telle réserve ne pouvant s'entendre que des hypothèques antérieures à la promesse de rétrocession. — (Cass.,
27 mai 1834, précité.)
254. — ... Que la promesse de vente acceptée fait passer à l'acceptant la propriété de l'objet vendu; qu'en conséquence, si l'auteur de la promesse a ultérieurement revendu le même objet à un tiers, l'acceptant peut exercer contre ce tiers l'action en nullité de la seconde vente. — (Bastia,
28 juin 1849; Chambery, 31 janvier 1894, précités.)
255. — ... Que la promesse de vente par laquelle les parties se sont engagées, l'une à acheter, l'autre à vendre un immeuble, moyennant un prix déterminé, le jour où cette promesse serait convertie-en acte notarié, à la réquisition de l'un ou de l'autre des'intéressés, vaut vente, et, par suite, confère à l'acheteur, vis-à-vis du vendeur, la propriété de la chose vendue; en conséquence, l'action en résolution de cette vente peut être régulièrement portée devant le tribunal de la situation des biens. — iCass., 26 mars 1884, précité.)
VENTE — TITHE I, CIIAIMTRE l'HEMlKR, SECTION II, { 2.
256. — De co t|iio la promosso svnnllapmafique do vente est imrn(''<lialoiiii'iil triinslalive <lc i)ro|)ri<'té, on doit conclure, notninincnl : 1" i|ue, quand il s'a;:il d'un immculdc, cotlc promesse ne peut être opposée aux tiers que si elle a rti" transcrite, conformi-inont <'i l'art. 1, n. 1 , de la loi du 23 mars 18")?». — (Mniirlon, Tr. île la transcri/»tioH, n. 3S; Vordier, Tr. de la transcription, t. i, n. il et s. : Maudrj-i^acantinerie et Saignai, n. 75; (Juiiiouard, t. I, n. 7').) — V. suprà, v" Transcription, n. 13!» et s,
257. — ... 2" Que, si l'acheteur code le droit (ju'il tient de la promesse île vente, on est en présence, non d'une cession de créance, mais d'une mutation de prf)priété, soumise, comme telle, h la transcription. — (Baudry- Lncantincrie et Sai;;nat, n. 75.)
258. — ... 3" Que, par suite, à partir du moment où la promesse de vente a été faite et transcrite, l'ancien propriétaire no peut plus aliéner la chose, ni la grever de droits réels, au préjudice du bénéficiaire de la promesse. — ((Juillouard, t. 1, n. 75; Haudrv-Lacantinerie et Saignât, n. 7r».)
259. — ... 4° Que, si les parties sont d'accord pour résoudre leur convention, elles ne peuvent pas revenir purement et simplement au statu (juo ante. Si, par exemple, l'acheteur déclare renoncer à la promesse de vente qui lui a été faite, il j a là, de sa part, une rétrocession de la chose vendue au vendeur, qui, à son tour, en devient acquéreur, l'ar suite, quand il s'agit d'un immeuble, cette aliénation doit être transcrite pour pouvoir être opposée aux tiers. — (Guillouard, t. 1, n. 75; Baudry- Lacantinerie et Saignât, n. 75.)
260. — Certains auteurs, tout en admettant que la promesse synallagmatique de vente est translative de la propriété, lorsqu'elle est faite purement et simplement, proposent des distinctions, quand elle est accompagnée de modalités. Ils admettent bien encore l'effet translatif quand la promesse est conditionnelle, car, d'après l'art. 4179 C. civ., la condition accomplie a un effet rétroactif au jour auquel l'engagement a été contracte; par suite, c'est au jour de la promesse que la propriété de l'objet est censée être passée dans le patrimoine de l'acheteur. Mais ils écartent l'effet translatif, quand la promesse est à terme. En effet, disent-ils, dans ce cas, la volonté des parties a dû être que la translation de propriété fut retardée jusqu'à l'arrivée du terme. Elles n'entendent pas procéder à une vente immédiate, mais c'est seulement au bout d'un an, par exemple, qu'elles ont promis d'acheter et de vendre La vente ne sera donc parfaite qu'à l'expiration de ce délai. Décider autrement, ce serait ne tenir aucun compte de l'apposition du terme. — (Duvergier, t. t, n. 125; Colmet de Santerre, t. 7, n. 10 6i.s-lll.)
261. — Cette distinction ne parait pas admissible. En effet, l'art. 1589 dispose, dans les termes les plus généraux, que la promesse de vente vaut vente, sans distinguer si la promesse est pure et simple ou à terme. Si la promesse pure et simple vaut vente, il faut admettre que la promesse à terme vaut vente à terme. Or. dans une vente à terme, l'acheteur devient propriétaire dés l'échange des consentements; car le terme n'altère pas la nature de la convention : il se borne à en ajourner l'exécution. — (Aubrj et Uau, 4« édit., t. 4, § 349, p. 333, texte et note 8; Larombiére, sur l'art. 1138, n. 2; Guillouard, t. 1, n. 78; Hue, t. 10, n. 25: Laurent, t. 24, n. 22; Baudry-Lacantinerie et Saignât, n. 02.)
262. — Il y a là, toutefois, avant tout, une question d'intention. Les parties sont liiires, en effet, d'ajourner à un certain délai, non seulement l'exécution, mais môme l'existence de la convention. Si elles ont déclaré que telle
est leur volonté, <olle-oi devra être suivie, car olh- est le régulateur suprême, du moment que l'ordre public n'est pas en cause. Mais du moins faut-il que cette volonté ressorte, soit expressément des termes de l'acte, soit tacitement, de l'ensemble de celui-ci, ou des l'inonslances de la cause, et l'on ne saurait poser en présomption que r«p[)osition d'un terme implique suspension de la perfection de la M'ute. — (.Mômes auteurs )
263. — Jugé que l'on doit considérer comme un simple [ifojet, l'acte de vente resté sans exécution entre les parties, et dont celle à qui la production en a été demandée par un tiers, à titre de renseignement, a déclaré ne vouloir en tirer aucun renseignement, comme lui étant inutile. — (Cass., 18 février 1829, P. chr.)
264. — Jugé, d'autre part, qu'il est de régie que, lorsque, dans le cas d'une prftmesse synallagmatique à terme, d'achat et de vente d'un immeuble, ni l'une ni l'autre îles parties ne demande l'exécution du contrat au jour convenu, la promesse est non avenue des deux côtés, sans qu'il soit besoin, à cet effet, d'une sommation ou d'un acte équivalent, parce que l'engagement pris pour un certain temps, expire avec le terme fixé; qu'il n'est pas possible, d'ailleurs, d'attriltuer une signification et un effet différents à la stipulation d'un terme, parce que ce n'aurait pas été la peine d'en stipuler un ; que, par suite, une fois le terme ainsi expiré, il importe peu que, plus ou moins longtemps après, l'une des parties fasse sommation à l'autre d'exécuter sa promesse, et, à défaut, de payer des dommages-intérêts; qu'une telle sommation est nulle et sans effet. — (Trib. Lyon, 9 avril 1900, Pand. fr. pér., 1901. 2. 204.)
265. — La promesse synallagmatique de vente peut, ainsi qu'il a été dit, être conditionnelle. Tout contrat, en effet, peut être fait sous condition; l'art. 1584 le décide formellement pour la vente; il faut donc l'admettre aussi pour la promesse synallagmatirjue de vente, qui vaut vente. — (Troplong, n. 132; .Marcadé, sur l'art. 1589, n. 6; Laurent, t. 24, n. 25; Baudry-Lacantinerie et Saignât, n. 62.)
266. — Jugé, à ce sujet, que la convention par laquelle un débiteur s'oblige, pour le cas où il n'acquitterait pas sa dette à l'échéance, à céder à son créancier une partie des immeubles hypothéqués à celui-ci, et ce, jusqu'à concurrence du capital de la créance, d'après une estimation d'experts, constitue une promesse de vente valable, et non un contrat pignoratif, ou une convention de l'espèce de celle prévue en l'art. 742 C. proc. civ. — (.Montpellier, 1" mars 1855, D. P. 1856. 2. 219.)
267. — Jugé, pareillement, que, dans le cas où un cahier des charges, dressé pour parvenir à une adjudication, porte que l'adjudicataire payera, au moment du contrat, un nombre déterminé de centimes par franc, pour les honoraires et déboursés du notaire, si cette condition n'est pas remplie, la promesse de vente cesse d'en être une. — (Orléans. 2.') novembre 1819, P. chr., D. A. 12. 854.)
268 — De même, la promesse de vendre, qui est souvent unilatérale, (luand elle est ajoutée à un bail, sans que le preneur promette d'acheter, peut aussi être bilatérale, et être faite, soit purement et simplement, soit sous condition. — (Laurent, t. 24, n. 25 )
269. — Ainsi, la convention portant que, dans le cas où, pendant la durée d'un bail intervenu entre les parties, il conviendrait au preneur d'acquérir la chose louée, le propriétaire serait tenu de la lui vendre moyennant un prix déterminé, constitue, non une promesse unilatérale de vente, mais une promesse synallagmatique, que le propriétaire ne peut plus rétracter avant la fin du bail. Et
VENii;
iiiiii: I, rjiAi'iTiti: imm mii:ii srrTiov ii. j ^.
i\nuM ro c«H, il« ce t|iio la coiivi'iilion iiuniil |»niip oitjrl In inniliô iiidiviso il'iiii iiiiiiuiiilil*>, ilmil rmilrn nmitit'' a|i|iiii-tiriidrail. a la lumiiir «le fcliii a i|iii la |iiitiiirsKr eat l'nilft, il ii't'ii n^sultinail pJiH que rolUi ruiivorilinii piiiHs*' ('>lr<* <'()iisi(ii'-ri''c ciiiiiiiif iiiK* sti|iiilati(iii <riiiili\iHiiin, no (It'vaiil |irii<liiir(t drlIVl i|iu> |ifii(lniil <-iiii| juin, aux termes do l'art. NI M (". civ., Hoit parco «hk" rvl arlith; tu; s'a|t|dii|iii> ijii'aiu slipiitalioiis ciilrc l'oiiiniiiiiistcH, ri ikiii cnlfi' un riuiiiiiuiiisU- cl un tiers, soit parce que la pminoHHO do vendre ne faisait (thstaelc. ni au partage, ni /i la licitati.ui. — (Cass , il juillet iStW). S \SiU) I. H4!».
I). 1» is()0. ^ 4r»(i )
270 — Au surplus, en pareil cas, la l'cnnue de celui à (|wi la |)ronicssc est laite, ()eul, si le mari déclare \nuloir proliter de cette promesse, faire réaliser la vente à son I)r(dil, en vertu de l'art. 1108 C. civ. — (Cour de la Martini(iu(>, i;i mai I.S5!), sons Cass., 21 juillet 18(1(1, précité.)
§ 3. — Promesses unilatérales de vente.
271. — Valiitilé t't coniHliiins d'e-iislence. — l.orstiu'unc personne jjromet à une autre, par exemple, de lui vendre sa maison, sans t|ue l'autre prenne l'en^'aj^'ement réciproque d'acheter, il y a là une promesse unilatérale de vente. Kst-elle obligatoire? Il est évident, tout d'abord, que, pour (ju'il puisse } avoir obligation contractuelle, il faut, de plus, qu'elle ait été acceptée. Jusqu'à cette acceptation, il n'y a (ju'une simple oITre ou pollicitation qui peut cire librement rétractée. .Mais, du moment ([u'il y a acceptation, le contrat se forme. — (Duvergier, n. 122; Troplong, n IIG; Duranton, n. 4Î): Àubrv et Rau, t. i, § 349, note 9; .Marcadé, sur l'art. 1589, n. 1 : Colmet de Santerre, t. 7, n. 10 <yjs-lV; Laurent, t. 24, n. 8; Guillouard, t. 1, n. 81 et s.; IIuc, t. 10, n. 26 et s.; Baudry- Lacantinerie et Saignai, n. 63 )
272 — L'acceptation de l'offre n'a pas besoin, d'ailleurs, d'être expresse. Elle peut aussi être tacite, et s'induire des circonstances. Si, par exemple, la promesse a été mentionnée dans un acte sous seings privés, qui est présenté et remis au stipulant, le seul fait de la réception et de la garde, équivaut à une acceptation, car celui qui reçoit un écrit contenant une obligation en sa faveur, manifeste par là la volonté de profiter de l'offre, s'il v a lieu: s'il n'agréait pas l'ofl're, il refuserait de recevoir l'écrit (jui la constate. — (Liège, 12 février 1842, Pasicr. belge, 1842. 2. 169. — Laurent, t. 24, n. 10.)
273. — Jugé, également, en ce sens, que l'acceptation d'une promesse de vente, résulte implicitement, mais nécessairement, de la revente faite par le bénéficiaire, de la chose, objet de la promesse, ledit bénéficiaire n'avant pu opérer cette revente qu'autant qu'il avait donné luimême son adhésion à la promesse de vente qui lui avait été consentie. Rien ne s'oppose à ce que le bénéficiaire donne ainsi simultanément son adhésion à la promesse de vente, et son consentement à la revente par lui opérée. — (Cass., 12 décembre 1898. Pand. fr. pér., 1899. 1. 467, S. 1899. 1. 88, D. P. 1899. 1. 276.)
274. — ... Qu'on ne peut considérer comme unilatérale, et, par suite, ayant besoin de l'acceptation de l'acquéreur pour lier le vendeur, la promesse de vente contenue dans un contrat notarié, portant que, si le promettant ne peut se libérer dans le délai fixé, d'une somme à lui prêtée, et pour laquelle il accorde hypothèque sur ses biens, il s'oblige de céder cesdits biens à titre de vente et à dire d'experts, à son préteur stipulant à l'acte, encore bien qu'il n'y aurait pas acceptation expresse de la promesse, de la part de ce dernier. — (Bordeaux, 17 août 1848, S. 1848. 2. 641, D. P. 1849. 2. 46.)
275 — ... Que l'acte par lequel l'acquéreur d'un
iniiiicuble déclare euNNcrilir qui; le vi-ndnur t' bien qunnd bon lui nCdiMera. m reiiiboiir ' \enti', chI nul, hi, de hou eoli, < ihii-ci un < ' ol.liKntioii piTtuniielIn; qu'uni! lelk eoiivcnliuii, |' unilatérale, ne peut cire roiiKidcrér coiiiriK; une pi mi
de sente, laquelle, pour Mn- valable, doit renfcrunT
Henternent rériproi|ui; dcN deux partien, nur la ehoïc et mir le jirix — (Lycii. 27 juin 1H32, S lH3:j 2 2N.%. P. chr., h. P. «833 2 l».". )
276 — Ju^é auiii que la formation du contrat de vente exige eHsenliellemeiit le conrourn den vob '. i
vendeur et de l'acbeleur; que, hi la pollicilalion d'acheter une chose déterminée, moyennant un certain prix, peut avoir pour effet d'obliger son auteur, rCl k la condition seuliMuent que cette olfre n'ait point été eipressémcnt ou tacitement rcfuHéc; que le refus d'accepter l'olTrc dégage complètement celui dont elle émane, de telle sorte que le consentement ne peut plus se produire, et, par suite, le contrat de vente ne peut plus se former, postérieurement au refus de la partie à laquelle l'offre a été faitf!, et alors même que cette partie, se ravi.sant, viendrait à accepter l'offre (ju'elle avait tout d'abord rejioussée. — (Chambéry, 23 mars 1896, Paml. fr. pér., 1897. 2. 100.)
277. — La promesse unilatérale de vendre ainsi acceptée, est-elle obligatoire? 'La question a été vivement discutée. Certains auteurs, dont la doctrine a été généralement consacrée par la jurispru<lence jusque vers 18.'J(J, ont contesté la force obligatoire de la promesse unilatérale de vente .\ l'appui de cette thèse, on alléguait d'abord le silence du Code. Celui-ci, disait-on, ne s'étant occupé que de la promesse synallagmatique, on doit en conclure, o contrario, que la simple promesse unilatérale ne saurait produire aucun effet de droit. En admettant même, ajoutaient certains arrêts, qu'il soit impossible de tirer une telle conclusion de cet argument (i ctinlrario, on ne pourrait valider une promesse unilatérale de vente, sans violer l'art. 1174 C. civ., car elle constitue une de ces obligations contractées sous condition protestative de la part de celui qui s'oblige, et que le texte précité frappe de nullité
— (Cass., 17 décembre 1817, D. Réj)., \> Vente, n 291.
— 18 juin 1822, P. chr. — Angers, 27 août 1829, P. chr., D. P. 1830. 2. 74. — Lyon, 27 juin 1832, précité.
— Cass., 21 décembre lSi(J,' Pand. fr. chr., III. 1. 58; S. 1847. 1. 65, P. 1846. 11. 761, D. P. 1847, 1. 19 — 12 juillet 1847. Pand.fr. chr., 111. 1. 75; S. 1848. 1. 181, P. 1848. I. 47, D. P. 1847. 1. 346. — 9 août 1848, Pand. fr. chr., III. 1. 112; S. 1848. 1. 615, P. 1848. IL 213, D. P. 1848 1. 185. — Merlin. Rép., v- Vente, § 7, n. o, et Quest. de dr., v Promesse de vente; Toullier, t. 9, n. 90 et 96.)
278. — Cette opinion est manifestement inadmissible, et elle est, du reste, généralement abandonnée aujourd'hui, en doctrine et en jurisprudence. Elle est, d'abord, en effet, contraire à la tradition de notre ancien droit, où tous les auteurs admettaient presque unanimement la validité de la promesse unilatérale de vente; il n'y avait entre eux de divergences que sur sa portée d'application. Pothier, notamment, comme on l'a vu, était formel à cet égard. Les rédacteurs du Code civil, il est vrai, n'ont consacré aucun texte aux promesses unilatérales de vendre, mais il paraît difficile d'en conclure qu'ils aient entendu refuser force obligatoire à un tel contrat. Les principes généraux suffisent, d'ailleurs, pour établir sa validité. La promesse unilatérale de vendre suppose, en effet, comme nous l'avons dit, un concours de volontés. Or, il n'y a pas de motif pour refuser de sanctionner cet accord, du moment que la loi reconnaît l'existence du
VENTE — TITRK I, CIIAI'ITHK PIIK.MIKII. SIXTION II, | 3.
contrat unilatiTal .\nlre convcnlioii rentre direcleinetil dans la rali^-'orie de relies «|ije prévoil l'art ! 10;{ (1 civ., d'après le<iiicl le contrat • est unilalerul liirsijn une ou plusieurs personnes sont obligées envers une ou plusieurs outres, HHiis que. de la part de ces dernières, il ,v ail d'engageiueiit • Il lauilrait un texte lorniel pour |)roliil>er le contrat de promesse unilatérale de vente. L'objection tirée par les arrêts, de l'art. Hli (1. civ., repose sur une erreur manit'esle Kllc suppose (juc la promesse unilatérale constitue une obligation condilionnellc .Mais, si elle était par elle-même une obligation de ce genre, elle ne serait, en tout cas, laite que sous une condition potestative de la part, non pas de celui qui la fuit, mais de celui au proflt de qui elle est laite, car la promesse une fois acceptée, son auteur est lié, cl il ue dépend plus de lui de ne plus l'être et de se refuser à une exécution qui ne dépend plus que de la seule volonté de l'acceptant: l'art. 1174 est donc ici complètement hors de cause. Sans doute, la promesse unilatérale de vente peut, comme nous le verrons, être affectée d'une condition ; mais elle peut aussi être pure et simple, sans qu'aucun élément conditionnel vienne s'y ajouter. Donc, par elle-même, la promesse unilatérale de vente ne contrevient en aucune façon à l'art. 1174
C. civ. — (Paris, 10 mai 1826, S. et 1». chr., V. 1827. I. 282, l>. V. 1S27. 2. 185. — Hruxelles, 23 mars 1831, P. cbr. — iXancy, 46 décembre 1836, D. Rép., v Vente, n. 21»0. — Bourges, 15 juin 1841, sous Cass., 12 juillet 1847, précité. — .\miens, 16 juin 1841, S. 1844. 2. 263, P. 1845. 1. 222, P. chr., D. P. 1844. 2 190. — Trib. Seine. 9 février 1847. D. P. 1847. 3. 22. — Paris, 2 juillet 1847, S. 1848. 2. 641, P. 1847. 11. 211, D. P. 1847. 2. 127. — 26 août 1847, S. 4848. 2. 461, P. 1847. II. 502,
D. P. 4848. 2. 43. — Hordeaux, 47 août 4848, S. 1848. 2. 641, P. 1848. H. 562, D. P. 1849. 2. 46. — Cass., 22 janvier 4868, S. 1868. 4. 293, D. P. 1868. 1. 170. — 10 décembre 1883, S. 1884. 1. 390, D. P. 1884. 1. 434. — Uiom,21 mai 1884, D. P. 1885.2 86. — Troplong, t. 1, n. 116; Deraolombe, t. 25, n. 325 et s.; .\ubrv et Rau, 4* édit., t. 4, S 349, p. 333, texte et note 9; Marcadé, surl'art. 1589, n. 1 ; Colmet de Santerre, t. 7, n. 10 tis-lV ; Laurent, t. 24, n. 9; Guillouard, t. 1, n. 81 ; Hue, t. 40, n. Iti; Haudrv-Lacantinerie et Saignât, n. 63.)
279. — Jugé, spécialement, que la clause d'un bail réservant au preneur la faculté d'acquérir la chose louée, moyennant un prix déterminé, est obligatoire pour le bailleur, malgré son caractère d'engagement unilatéral de la part de ce bailleur, et quoique la réalisation de la vente soit subordonnée à la volonté du preneur. — (Cass., 22 janvier 1868, précité.)
280. — Constitue, non une simple pollicitation, mais une véritable promesse de vente, acceptée par celui à qui elle est faite, l'engagement pris par un propriétaire, sans conditions ni réserves, de \endre à ce dernier, à première réquisition, un terrain d'une contenance déterminée, moyennant un prix convenu, ledit engagement valable pour un délai lixé par les parties. Par suite, cet engagement crée une obligation, que le promettant ne peut plus rompre par sa seule volonté unilatérale, et il importe peu que le bénéficiaire de la promesse ait ultérieurement notifié une acceptation, celte notification étant inutile, et n'ayant pu modifier la situation respective des parties. — (Douai, 2 novembre 1898, Pand. fr. péy., 1899. 2. 268: le Droit du 22 avril 1899.)
281. — La promesse unilatérale de vente n'étant translative de propriété qu'à partir du jour où celui à qui elle a été faite a manifesté l'intention de devenir propriétaire, le silence de celui-ci laisse l'immeuble dans le pflitrimoine du promettant, qui peut, des lors, valable-
ment consentir des liypotliéques sur ledit immeuble. — (Trib Seine. 28 avril 1!»04, /*• Droit du 31 août 1904.)
282. — pour «pi'une promesse de vente soit valable, il ne sullit pus (|u'elle soit acceptée, expressément ou tacitement. Elle doit aussi, cela est incontestable, présenter tous les éléments nécetisaires ù la validité de tout contrat. Mais on peut se demander si elle ne doit pas réunir, en outre, les conditions spéciales exigées par la loi [lour qu'il y ait vente. Il parait certain que lu promesse unilatérale de vente ne peut être valable, comme la vente elle-nïême, que si les parties sont d'accord sur la chose et sur le prix. Kn eflel, la seule différence entre la promesse de vente et la vente elle-même, c'est que, dans la promesse, une seule partie s'oblige : mais celte obligation doit être telle, qu'elle puisse se transformer en un contrat bilatéral par l'expression de la volonté du bénéficiaire de cette promesse. On ne conçoit donc pas une promesse de vente sans un objet, pas plus qu'on ne lu conçoit sans un prix convenu entre les parties. — (Troplong, t. 1, n. 418; Aubry et Kau, 4" édit., t. 4, § 349, p. 332, texte et note 6; Duvergier, t. 1, n. 128; Laurent, t. 24, n. 14: Haudry-Lacantinerie et Saignât, n. 68, — Conf. Pothier, Tr. de la vente, n. 481.)
283. — Pothier enseignait, cependant, que la promesse de vente est valable sans que le prix en soit exprimé. 11 a été jugé, en ce sens, sous le Code civil, que la promesse unilatérale de vendre, même sans fixation de prix, est valable et obligatoire, non toutefois en ce sens que le promettant puisse être contraint à réaliser la vente, ou que, sur son refus, les tribunaux puissent, par un jugement, déclarer ou opérer la transmission de propriété, mais en ce sens qu'elle constitue une obligation de faire, qui, à défaut d'exécution, se résout en dommages-intérêts; qu'il en est ainsi, par exemjile, de l'engagement pris par une partie, de vendre des immeubles à un individu, si celui-ci juge à propos de les acquérir. — (.\miens, 24 août 1839, S. 1843. 2. 4U3.)
284. — L'opinion de Pothier est cependant généralement rejetée. Klle est contraire, en effet, au texte des art. 1591 et 1592 C. civ., lesquels portent que le prix de vente doit être déterminé par les parties, mais qu'il peut cependant être laissé à l'arbitrage d'un tiers désigné par les parties. Or, si les régies des art. 1591 et 1592 ne sont pas observées dans la promesse de vente, l'engagement de vendre, pris par le promettant, ne pourra pas, à un moment donné, quand le stipulant se déclarera prêt à acheter, se transformer en une vente véritable, car alors, ce prix, ne sera pas plus déterminé qu'au moment où la promesse est intervenue. On ne saurait donc admettre la validité d'une promesse qui ne peut produire aucun résultat. — (Douai, 13 août 1873, Jurispr. Douai, 1874, p. 5; S 1874. 2. 68. — Rennes, 26 janvier 1876, S. 1877. 2. 165, D. P. 1877. 2. 107. — Pau, 2 mai 1887, Gaz. Pal, 1887. 2. 169. — Toulouse, 30 novembre 1892, S. 1894. 2 29. — .\miens, 24 juillet 1900, Journ aud. Amiens, 1900, p. 169. — Duvergier, t. 1, n. 128; Troplong, t. 1, n. 118; Aubry et Rau, t. 4, § 349, p. 332, texte et note 6; Laurent, t. 24. n. 14: Guillouard. t. 1, n. 88; Colmet de Santerre, t. 7, n. 12 bis; Baudry-Lacantinerie et Saignai, n. 68.)
285. — Un auteur a proposé, sur la question, la distinction suivante : si les parties n'ont inséré aucune clause concernant le prix, la promesse est nulle ; si elles ont, au contraire, déclaré que la vente aurait lieu au prix courant, ou au prix que la chose serait estimée valoir, la promesse serait obligatoire. (Marcadé, sur l'art. 1589, n. 2.) Mais cette distinction ne parait pas admissible. Ce n'est point, en effet, fixer le prix, même d'une manière indirecte, que
VLNTK — iiriiK I. ciiAi'iiiii; i'Hi;.Mii.n, mk(;tion ii, i 3,
tl'iiiMi'i'cr \ii l'Iiiiisr l'ii i|iii'hliiiii, car, lors ilc lu ii-uliMalKiii (lo In vtMitc, il riiiiilnt |inici''(l<M' /i tiiii' «•Hliinaliuii dit In clioMtv Tiiiil ('(> i|iin l'on pi'iit ailiiictlri!, cchI la iiuMhihililr |M)iii' IcH |iai'lir.s iriiiiiii|iici' li> prix iinlinM-lniiii'iil, (-Iiai|iii* l'ois (juil ne pourra s élever eiilie elIeH aiiciiiiu iliriieiillé [loiir (ItHcniiiiirr la valeur du la elioso, eoiiiiiic ilaiiH \i: nin où le proiiieKaiil s'eiif^a^o i\ vendre un ininieiilde au prix (juil lui a coulé Mais on dolL prulnlicr I(*h clatiHes en vcrlii dcs(|nelles l'accoptanl Nen^craila jtavur un ininieu- Ide à sa valeur, ou à son JiiRle pi'ix, car une pareille claustt est trop \a^ne, el doiiuerail lieu aux coiileslalions i|ue les arl. L'ilU el. it)\)'2 ont eu pour ImiI de pn'vcnir.
286. — Il a éle Juj^i'', en ce sens, (|ue n'est pas ol)li;.'/iloire, la promesse unilatérale de vente d'un noinliru déterminé de métrés de leiraiu, ayant telles eonl'nuitalious inilii|U('es dans l'acle, à prendre dans un terrain de contenance plus vaste, lors(|ue la contenauciï du terrain pruinise avec li's mêmes eonfroutalions indi(|uées, pont être prise sur dill'érents |)oints du plus jirand terrain dont elle doit étro détaclioe. — (l'an, 2 mai 1887, précité.)
287. — ... Ouo la promesse de vente ne vaut pas vente, s'il y n désaccord sur la contenance de l'immeuble vendu, alors (jue lo vendeur, ayant truite en vue d'une contenance dolcrminée, cette contenance servait de hase ii un prix qui eût cessé d'jUrc rémunérateur, en le calculant sur une surl'ace moindre proposée par l'aclioleur, et que cette surface moindre contenait précisément la partie le mieux en valeur. — (Hordeaux, i;{ avril 18!)1 , 7o((rn. arr. Jiordeaux, I8i»l. I. :\-Hi.)
388. — ... (Juc la promesse unilatérale de vente ne vaut vente à partir de la déclaration de celui à qui cette promesse a été faite (ju'il veut en proliter, (|u'autant (piil y a eu, à l'origine, accord do volontés sur la chose et sur le prix, ce qui n'a pas lieu lorsque la chose ou le [irix, à défaut de détermination par avance en nature ou en chiffres, ne peut être iléterminé par un calcul matériel, imposant le même résultat à toute personne compétente; que, spécialement, lorsque, dans un acte de hail, le bailleur a promis de vendre au locataire, lorsque celui-ci le voudrait, les portions de telles parcelles louées qui seraient nécessaires pour établir un chemin allant de la ferme à des terres comprises dans la location, le défaut d'indication de la largeur et de la longueur du chemin doit faire considérer la chose, objet de la promesse de vente, comme indéternxinée, etiju'il en est ainsi, surtout alors qu'il n'est pas justifié d'usages locaux fixant la largeur des chemins d'exploitation, et que le chemin à établir aurait une longueur plus ou moins grande, selon la déclivité plus ou moins prononcée qui lui serait donnée pour constituer une amélioration par rapport à un chemin public; qu'en conséquence, une telle promesse est sans force obligatoire, si, lorsque l'exécution est réclamée, les parties ne s'entendent pas sur le tracé et la superficie du chemin à établir. — (.\miens, 2-4 juillet 1900, précité.)
389. — Toutefois, d'après un arrêt, il n'y a pas lieu d'annuler, comme dépourvue de prix, une vente aux termes de laquelle un preneur, en retour de certains avantages que lui concède le détenteur, s'oblige à réserver à celui-ci une quote-part des produits des immeubles loués, avec une remise proportionnelle sur le prix de vente, qui sera compté d'après un tarif fixé à l'avance pour chaque trimestre, et applicable à toutes leurs opérations. Il en est ainsi, surtout lorsque lo détenteur est libre de ne point prendre les produits mis à sa disposition. — (Hordeaux, 22 mai 1889, et sur pourvoi, Cass., 12 juillet 1892, P,ind. fr. pér., 1893. 1. 487; le Droit du 21 octobre 1892; S. 1894. 1. 333, 1). P. 1893. 1. 390.)
