Toute vente sous condition suspensive suppose

VENTE - TITKi; I. CIIAIMTHE l'IlKMlKH, SECTION II, ( 3,

comme élément csseiilicl, l'acceiitalioii immédiate de l'olTre du vendeur |iar rnccjuércur, pour le cas où une certaine condition viendrait à se réaliser nltt'-rieuremcnt. Dé» lors, ne conslitiic |»as une vente sous rondilinn sus|iensive, mais l)ien une simple itroincssc unilatérale de vente, le contrat qui laisse en suspens l'acceptation même de l'acquéreur possible, celui-ci ne 8'enf;ageant nullement, et accei)lanl seulement la faculté d'acquérir la chose dans un délai déterminé, sans que la réalisation de la vente soit suliordonnoe à l'événement d'un fait antre que son acceptation. — (Douai, (J août l'J02, Jurispr Douai, 11)03, p tJOl.)

297. — La vente étant parfaite du jour où le bénéliciaire de la promesse a déclaré au proiuetlant sa volonté d'acquérir, il en résulte que, si le contrat est entaché d'une cause de nullité ou de rescision, c'est à partir de ce moment (|ue court la prescription de l'action en nullité ou en rescision.

298. — Modaliti's de li promesse de venie. — l'ne promesse unilatérale de vente peut être fuite, soit purement et simplement, soit conditionnement, soit à terme. — (Laurent, t. 24, n. 2ri; (iuillouard, t. 1, n. 89; DauJry-Lacantinerie et Saignât, n. 6!).)

299. — Promesse pure et simple. — Le promettant, en pareil cas, est tenu dés le moment de la formation du contrat. Mais il s'agit de savoir pendant combien de temps il est tenu. Il faut faire, à cet égard, une distinction, suivant que la promesse a été faite pour un temps limité, ou sans limitation de durée. Si un délai a été lixé, il en résulte d'abord que le promettant ne peut, avant son expiration, révoquer à volonté la promesse qu'il a consentie librement. Par contre, il est libéré de plein droit, si le créancier laisse écouler le délai fixé sans se prévaloir de la convention, et il n'a nuUertient besoin pour cela de faire de mise en demeure. Ce n'est là qu'une application des principes généraux sur l'elTet du terme stipulé par les parties, et de l'adage dies interpellât pro liomine. — (Pothier, n. -480; Troplong, t. d, n. H7; Duvergier, t. i, n. 127; Marcadé, sur l'art. 1589, n. G; Laurent, t. 24, n. 18; Guiliouard, t. 1, n. 86: Baudrv-Lacantinerie et Saignât, n. 70. — V. toutefois : Duranton, t. 16, n. 58.)

300. — Jugé, à cet égard, que, dans le cas où une promesse unilatérale de vente d'immeuble a été faite avec limitation de temps, aux administrateurs d'une société anonjnie, agissant pour cette société, mais n'ayant pas le pouvoir de conclure la vente définitivement sans le consentement de l'assemblée générale des actionnnaires, celui qui a fait la promesse de vente n'est pas lié par l'acceptation donné par les administrateurs, avant l'expiration du délai fixé, mais sans être encore munis de la permission de l'assemblée générale, laquelle n'intervient que plusieurs mois après l'expiration de ce délai. — (Cass., 8 mai 1882, S. 1882. 1. 317, D. P. 1882. 1. 316.)

301. — Jugé, encore, qu'une promesse unilatérale de vendre doit être acceptée, dans le délai convenu par les parties, par celui-là ménr.e à qui elle a été faite; que, par suite, ce dernier ne peut céder cette promesse à un tiers, avant de l'avoir acceptée, sans le consentement du promettant. — (Trib. Seine, 9 février 1847, et sur appel, Paris, 2 juillet 1847, P. 1847. 11. 221, D. P. 1847. 2. 127. — Toulouse, 26 novembre 1888, Gaz. Pal., 1889. 1. 153.)

302. — Celui à qui a été faite une promesse de vente, sous la condition qu'elle serait réalisée dans un certain délai, et qui, ensuite, cède, moyennant un prix, le bénéfice de cette promesse à un tiers, a droit au prix fixé, encore bien que, la vente n'ayant pas été réalisée dans le délai fixé, le promettant n'ait plus voulu la consentir, si, d'ailleurs, c'est par le fait du tiers cessionnaire que cette réa-

(Cass,, 27 janvier ISil, S.

331, P. cbr , D. P. 1841.

lisalion n'a pas eu lieu. — 1841. 1. 405, P. 1843 II 1 . 85 )

303. — i.'a<(eptation d'une promesse de vente faite poui un délai déterminé, intervient utilement par lettre écrite le dernier jour du délai, bien que cette lettre n'arrive à destination que le b-ndemain, c'est-à-dire après le délai ex(iiré. L'acceptation ainsi formulée est valable, et rend la vente parfaite. — (Douai, G août 1902, précité.)

304. — Le bénéficiaire d'une option ou promesse de vente qui, dans les délais de son option, présente aux vendeurs un prix moindre que celui stipulé dans la promesse, n'est pas privé, par ce fait, des avantages de la promesse, et reste nanti du droit de réaliser son option dans les délais et au prix primitivement fixés. Le vendeur qui se serait cru délié par cette offre, s'ex|ioserait à pa\er des dommages-intérêts. — (Trib. Louvain, 30 avril 1898, Pasicr. belge, 1901. 3. 253 )

305. — L'acte par lequel une personne promet de vendre, en laissant à l'acquéreur la faculté de déclarer, dans un temps déterminé, s'il veut ou non acquérir au prix proposé, devient nul, si le vendeur ou ses héritiers ont révoqué le consentement avant que l'acquéreur se soit expliqué. — (Bourges, 2 avril 1821, S. et P. chr.)

306. — La promesse unilatérale de vente peut, en second lieu, avoir été faite sans limitation de temps. L'acceptant peut-il alors perpétuellement demander, à l'époque qu'il lui plaira de choisir, l'exécution de la promesse? Un premier point est certain : c'est que le promettant peut invoquer le bénéfice de la prescription de l'art. 2262, et il sera déchargé de sa promesse, si, dans les trente années, son contractant n'a pas exercé contre lui l'action personnelle dont il est muni. — (Marcadé, sur l'art. 1589, n. 6; Laurent, p. 24, n. 18; Guiliouard, t. 1, p. 86; Baudry-Lacantinerie et Saignât, n. 70.)

307. — Mais le promettant peut-il être déchargé de son obligation, avant l'expiration de ce laps de temps? Les auteurs sont partagés. Dans un premier système, on prétend qu'il n'est pas nécessaire de recourir aux tribunaux, et qu'il suffira au promettant, pour se dégager, d'une simple sommation faite au créancier. On invoque, à l'appui de cette manière de voir, l'art. 1137 C. civ. — (Bourges, 15 juin 1841, sous Cass., 12 juillet 1847, précité. — Duranton, t. 16, n. 58; Troplong, t. 1, n. 117. — Conf. Pothier, Tr. de ta vente, n. 380.)

308. — Cette solution ne paraît pas admissible. Elle aboutit, en effet, à sacrifier complètement le stipulant au profit du promettant, car, celui-ci reste ainsi entièrement libre d'estimer qu'il n'y a plus lieu, pour lui, d'être tenu plus longtemps. D'autre part, l'argument tiré de l'art. 1139 n'a aucune valeur, car cet article n'est applicable qu'à la mise en demeure du débiteur. Or, ici, ce n'est pas le débiteur, mais le créancier, qu'il s'agit de forcer à se prononcer selon les termes et conditions du contrat. Aussi paraît-il plus raisonnable de donner à la justice le soin de trancher la difficulté qui va s'élever entre les parties, en la chargeant de fixer un délai suffisant dans lequel le stipulant sera obligé de manifester sa volonté. Ce sont, en effet, les tribunaux qui ont pour mission d'interpréter les conventions des parties. Aussi certains auteurs se prononcent-ils en ce sens, conformément à l'opinion précitée de Pothier. — (Guiliouard, t. 1, n. 86; Laurent, t. 24, n. 18; Baudry-Lacantinerie et Saignât, n. 70 )

309. — Dans un troisième système, on décide que le promettant devra commencer par mettre en demeure le stipulant, d'avoir à faire connaître la suite qu'il désire donner au contrat, et ce, dans un délai qu'il lui fixera. Si le stipulant trouve le délai insuffisant, il n'aura qu'à de-

vi;ntl thiu: i, < iiaitihi: I'MKmikh. hkciion ii, | s.

llUllliln- Il llljlisliir ilr liaili'lin- le |inilit liliffii'lll S'il lic

jtrctU'ftli' |i»H. '» l'aniM'o dr 1"(|mii|ih' lixic, il sera rniHi- dn ploiii <lniil avoir rcii(»iict'' h cxi^Mii* l'oK-culioii de la proiiii'HMt^ (!<' H^'Nlt'iiii! a io iiii'i'ilf ilo III* |ias rcriiiir dt! |iriiiii' ulioril loiilc voie h iiiii- i-nlcntc, en cxincml. •oiiiiiu' !•: full lo 8(M-()ii(i ■,vhIi''iih', i|ii«> Io |iniiii(;ltaiil H'aiIreHHU ù la jiistii'i' (/(' /Wiiao il saiiv('f;ai°tif ainsi riiiii|ili'lriiii'iil I*ïh iiilrnHs il(> clinciiiK! îles |iHrlies. (iMivciKiir, l. I, ii. 1^7; Mhhhi' el Vern«'i Hiir Zacliariii-, l. i, u. 5!(iti, imte )

310 On «'si (racciiiii, il'aillfiiis, jniiir ailiiirllie, usée riilliifi- {n 180), (|iie s'il s'est [lassé un 1«!iii|ih einisidi-talile de|)uis la |iniiiie8si>, les Irihiinniix |ieiiveiil décider, par iiilerpritatiiiii de la volonté des (larlics conlractanlrs, que relui aïKjuel la proineHse est, laile, doil Mre réputé l'avoir refusée, 'l'oulerois, eoiiime l'on no didl janiais présumer un(> renonciation h. un dndl, le jiif^e fera l)ien de s'appu\ er suriraiitres eirconslances (|ue racroiiiidisseiiienl d'un eerlain temps, alin do n'avoir aucun doule sur l'inler|>rélalion à donner au silence du slipulaiil. — (I)uranlon, t i7, n 5S; Troploiif;, t i, n 117; Diiver^-ier,

(iuillouard, l. 1, n. SO ; Itaudi \ -Lacunli-

nerie el Saipnal, n. 70.)

311 — Ju^'c, il col égard, quo, l)ien (lu'uno promesse unilaléralo de vendre ail clé l'aile sans lis-alioii dt; délai, elle n'est pas indélinie dans sa durée, el qu'il appartient aux jiiisH's tli^ refuser à celui à qui elle a élé faite, lo droit de s'en [)re\aloir, lors(|u'il résulte pour eux, des circonstances de la cause, et en particulier, du long temps qu'il a laissé passer sans en réclamer l'exéculion, qu'il a renoncé à son bénélice. — (Cass., G janvier 1858, S. 18o'J. 1. 561, P. 1859. 342, D. P. 1858. 1. 457. — 13 août 1872, S. 1873. 1.56, D. P. 1874. 1. 77. — Paris, 28 mai 1805, Pand. fr. pir., 18!)G. 2. 87.)

312. — Spécialemcnl, quand un mandataire, charge de placer des oblii;alions émises par une société, a promis, en son nom personnel, à un souscripteur, de lui reprendre ses litres lorsque celui-ci le voudrait, cette promesse peut être considérée^ d'après les circonstances, comme a)ant cessé d'être oblieatoire à partir du jour où l'émission a été terminée, et les obligations cotées à la Bourse, et la libération s'opère, en pareil cas, sans qu'il soit besoin que le promettant ait mis l'autre partie en demeure d'user do son droit. — (xNimes, 6 juin 1871, S. 1872. 2. 67, D. P. 1872. 2. 21.)

313. — De même, lorsque l'adjudicataire d'une nue propriété s'est engagé à la céder à un tiers, sous la condition que celui-ci supporterait les charges de l'adjudication, notamment, celle de laisser jouir l'usufruitier, et de payer une rente viagère faisant partie du prix, cette promesse peut être considérée comme ayant pris fin, par suite de l'extinction de l'usufruit ou de la rente. — (Nîmes, 27 décembre 1870, S. 1872. 2. 67, D. P. 1872. 2. 21.)

314. — Promesse affectée d'un terme. — Si le terme qui affecte la promesse est un terme a quo, l'acceptant ne peut en réclamer l'exécution que du jour de l'arrivée du terme. Si c'est un terme ad quem, il ne peut plus agir à ce moment. Le promettant est libéré de plein droit, sans être obligé de faire aucune sommation à l'acceptant. — (Pothier, n. 480; ïropiong, t. 1, n. 117; Duvergier, t. 1, n. 127; Marcadé, sur l'art. 1589, n. 6; Laurent, t, 24, n. 18; Guillouard, t. 1, n. 86; Baudry-Lacanlinerie et Saignât, n. 70.)

315. — La convention par laquelle un industriel s'engage à livrer, pendant une certaine période de temps, des pièces de fonte ù spécifier par des commandes échelonnées, constitue une promesse unilatérale de vente, et chaque commande donne lieu à un marché distinct. Aucune résiliation de cette convention, prise isolément, ne

Jiellt élre |ii Miiii||(cc en mtmi ni i arl 11H4'. H'applii|iicqu'aiix roiilralN h> iialla(/iiintiqu>'H t (léreiiibre 1902, Pauer i»ije, l'JM.'i S 241 ;

316 — Lomqii'uii l'iiipniiileur a «II '

iiieiil un imiiieiilile lui /ippai'leiiaiil, ti I IjuiirHoinent de la Hoiiiine qui lui a élé preuve, lu ■irnpic proinenHe de Miile cinidilioniM-lli- d<- • et iiniiiiiil ! seiilje nu préleur iiio^eiiiiitnl un cirtnin |irii, cl ■< délai d'option (danH l'eupécc, cinq niiiiécH;, réunit loulei les coiidilioiiM nércHiairc» ii ni\. validité, hi, cohI.m i à l'art. 1589 (;. civ., elle cunnlalc l'accord de»» pin la cliuKu et lo prix. On ne Hniiruit voir, dans rmli! dont il s'agit, la claiiKU ilile de voie parée, iiilerdile pur l'art 742 (!. proc. civ , cet article ne prohibant que la vente forcée des biens du débiteur, en deliorH de» furmalitéH de la taiHie iiiimidiiliére, et n'apporlanl aucune déro^'ulion aux v< . i|iii régissent le contrat de vente volontaire. On no ..ni rail davantage y trouver les caractéroH légaux du contrat pignoralif, déguisant un prêt usuraire, le vendeur an s'élant jioint réservé la faculté de retrait, et le prix fixé se trouvant en rapport avec lo prix de l'immeuble. — ((.remddo, 20 mai 1903, I). P. 1904. 2. 84.)

317. — Promesse sont condition — La i)romcs9ede vente peut être faite sous condition, c'est-à-dire subordonnée k l'accomplissement d'un événement futur et incertain. Il y a lieu, en pareil cas, d'appliquer jiuremenl et simplement les régies do la condition. V.u ciMisequencc, si la condition est suspensive, le stipulant ne pourra se prévaloir de le promesse qu'a|)rés son accomplissement. Si, au contraire, elle est résolutoire, le promettant se trouvera libéré par la réalisation de la condition. — (Cass., 10 décembre 1883, S. 1884. 1. 390, D. P. 1884. 1. 134.

— .Marcadé, sur l'art. 1589, n. 6; Laurent, t. 24, n. 18; Guillouard, t. 1, n. 86; Baudry-Lacanlinerie et Saignât, n. 70. — Conf. Cass., 12 juillet 1847, précité.)

318. — Jugé, par exemple, que la promesse de vente faite par acte sous seing privé, mais sous la condition qu'il en serait dressé acte public dans un délai déterminé, et sous celle que le prix serait payé dans ce délai, reste sans effet, à défaut d'accomplissement de ces conditions, en telle sorte que celui qui avait promis d'acheter, ou son cessionnaire, ne peut plus exiger de l'autre partie qu'elle exécute la convention. — (Toulouse, 19 août 1806, S. et P. chr.)

319. — Jugé, de même, que quand, dans une promesse de vente, il a été dit que la vente serait réalisée par acte authentique ou sous seings privés, l'acte de promesse de vente ne vaut pas vente, et n'engendre qu'une obligation.

— (Rennes, 29 mai 1886, le Droit du 8 juin 1886. ) 330. — La seule difficulté sérieuse de la matière consiste dans l'application à la promesse de vente conditionnelle, de la règle posée par l'art. 1174 C. civ., qui déclare nulle l'obligation contractée sous une condition purement potestative de la part du débiteur. 11 est des cas où il est difficile de savoir si la promesse de vente doit être annulée par application de cette règle. On s'est demandé, notamment, ce qu'il fallait penser de la convention suivante : « Je vous promets de vous vendre un immeuble pour la somme de 1,000 francs, si je me décide à vendre. ^ Au premier abord, il semble qu'il y ait là une condition purement potestative, et que l'on doive annuler la promesse. Aussi a-t-il été jugé, en ce sens, que la promesse de vendre à une personne désignée, si l'on se décide à aliéner, ne constitue pas une promesse de vente valant vente, dans le sens de l'art. 1589 C. civ., quoique les parties fussent d'accord sur la chose et sur le prix; que si donc, le propriétaire vend la chose à un autre, celui au profit de qui la promesse a été faite ne peut exiger de l'acquéreur le

VENTS — IITRI-: F, CHAPITRi: l'HK.MIKH, SKCTION 11, | 3.

il«''l(iiHsemcril «le celle ohose; ini'il n a i|u'ujie aclioii persoiiriL'Ilo CM (liiiiiiiuigcs-inli'rùts conirc le venileur. — ((ircriolili', i'A iii.ii IS:»'.!, .-l sur |i«iur\oi, Cass , !) jiiillfl 1H34, S. IS.U 1. Til. I'. IS31, m. :j8.s. I'. <-lir . I). IV IMiJi.

321. — i.otlc Miiiition est, Imiieiois, Inrl ((itileslalile. En cITct, ce (|u'amiule larl i\li, c'est loblif^alion contracU'o 8niis une condition qui dépend de la pure volonté du «li'Itiloiir. Or, tel n'est pas le cas actuel. Il n'est pas au pouvoir ilu proiiieltant de vendre ou nor), à sa volonté, l'immeuble objet de la promesse. 11 peut, en effet, y être contraint au jour d'ocliéanfe. malf^ré lui. par suite <ie départ l'orco ou de revers de l'orlune. Des lors, la condition n'est pas purement potestative La convention annulée I)ar l'arrêt ]>réi-ité n'élail, en dclinitive, quun pacte de prérércnce, et devait cire validée.

323. — Juifé encore que la convention par laquelle un individu s'oliHue à livrer, pour un prix di'-terminé, une certaine (piaiililé de marcbanilises, avec faculté néanmoi[)s pour l'acheteur de refuser la marchandise pour le tout ou partie, en payant au vendeur, à titre d'indemnité, une somme convenue par chaque quantité de marchandise refusée, ne peut être considérée comme renfermant une condition potestative en faveur de l'acheteur; que cette convention constitue, de la part de l'acheteur, une obligation conditionnelle et alternative, essentiellement licite; que le vendeur ne peut donc se refuser à son exécution. — (.\miens, 25 avril 1826, S. etl*. chr.).

323. — La [)romesse de vente faite sous la condition qu'elle n'aura d'elTet qu'autant que le promettant ne vendrait pas, dans un délai déterminé, les mêmes objets, avec un immeuble lui appartenant, dont ils sont une dépendance, ne peut être réputée faite sous une condition potestative de la part du vendeur, La faculté accordée au vendeur, en ce cas, de disposer des objets vendus, ne constitue qu'une condition mixte, puisque, pour l'exercer, il doit trouver un acquéreur dans un délai déterminé, tout à la fois pour les objets compris dans la promesse de vente, et encore pour d'autres objets, et que ces circonstances sont indépendantes de sa volonté. — (Cass., 17 décembre 1828, S. et P. chr., P. 1829. 11. 41, D. P. 1829. 1. 66.)

324 — La promesse par le bailleur, de vendre la chose louée au preneur à l'expiration du bail, s'il déclare à cette époque son intention d'en faire l'acquisition à un certain prix, pour l'utilité de son industrie, peut, d'après l'intention des parties, que les juges du fond interprètent souverainement, être réputée soumise à une condition suspensive, et l'exécution de cette promesse ne peut être utilement demandée avant le terme stipulé. — (Cass , 15 février 1870, D P. 1872. 1. 372.)

325. — Dés lors, une telle promesse laissant la chose louée dans le patrimoine du promettant jusqu'à l'événement de la condition, il s'ensuit notamment que, dans le cas où, au cours du bail, les lieux loués sont frappés d'expropriation pour cause d'utilité publiciue, l'indemnité revient au bailleur, qui n'a pas cessé d'être propriétaire, alors même que le preneur aurait, par anticipation, déclaré son intention de se rendre acquéreur aux conditions énoncées dans le contrat. — (.Montpellier, 29 juin 1869, sous Cass., 15 février 1870, précité.)

326. — En cas de promesse de vente faite sous condition, le promettant ne saurait plus disposer de sa chose, du moment où l'acquéreur lui a signifié que la condition prévue s'est réalisée, et tant qu'il n'a pas vérifié le défaut de sincérité de cette signification. — (Trib. comm. Seine, 15 juin 1882, Gaz. Pal., 1882. 2. 222.)