Nature elelfets de la promené unilalérali' de vente
— Le silence du Code a fait naître, sur ce point, de nombreux systèmes. Dans une première opinion, la promesse unilatérale de vente vaudrait vente, c'est-à dire que l'article 1589 s'appliquerait à la promesse unilatérale comme à la promesse .synallagmatique. En effet, dit-on, la chose promise a été, dès le principe, affectée au payement de l'obligation. On ne comprend point, dés lors, comment le promettant pourrait transférer à un tiers, sur cette même chose, plus de droit qu'il n'en a conservé lui-même. Celui à qui a été faite une promesse de vente, qu'elle soit bilatérale ou unilatérale, a donc, dés ce moment, un droit acquis sur la chose, et il doit être préféré à tout autre acquéreur auquel aurait été consentie plus tard une vente de la même chose. 11 n'a pas seulement une action en dommages-intérêts contre son promettant : il a une véritable action en revendication contre les tiers détenteurs.
— (Larombiére, Tr. des obligations, sur l'art. 1138, n. 13 j
332. — Ce système repose sur une assimilation forcée de la promesse unilatérale à la promesse synallagmatique de vente. 11 est inexact de dire que l'art. 1589 vise sans distinction toutes les promesses de vente. En effet, les termes de l'art, 1589, « consentement réciproque »,se réfèrent évidemment à un engagement de la part de chacune des parties. Or, si l'on trouve un engagement réciproque dans la promesse synallagmatique, on le cherche en vain dans la promesse unilatérale, où le promettant est seul obligé à vendre, le stipulant étant maître d'exiger ou non la réalisation de la vente. — (Laurent, t. 24,
vt;NTB - TU HK r, ciiaimthI'; I'hi;mii:h. HKr/noN ii, i a.
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II. li; (iiiilliiiiiii'il, t I, II. HH ; Haiidr^ Liiraiitiiicric i;l Saignât, ii (1 1 j
383. — Diuiri un him-oiuI synIi'-iih', un riiH(>i;.'ii<i i|tii; lu |ir(iiii(>Hsc iiiiiliilt^i'iili' ili< vi'iiilro Inil iialti')* /t In cliiir^n ilii liroiiirtliiiit une olili^.'ilimi riiinlilidiiiiclli* ilc; IraiisIV-ii;!' la |ir(i|ii-i(MiV l.c |ii-(iiucll<uil, |iMr li' houI rlTct. de hoii ciigrigi;imnit, (Icvii'iil. liii'i'i'li'Mii'hl ilfliilnir ili> la cIki.si', .soiir la coiiililidii i|iic le sli|iuliuil liiW'Iair son iiilriilioii de [la.ssiM* lu vciili- Il fil l'csiillc i|iio lu |iru|iri(''ti'' su Ircuisc IraiiHf^ri'o II l'ailiclciir, par l'i'IlVt riMroaclif d(> la «(iiidiliini a('C(>m|dic, dis le jour di> la iiruiiicsso (!(• s y.sl(''iiu!, dil-oii, ropo.sc .sur une luise parl'aiUMiKMil l()Kii|iii'. Kii cITi'l, lu voiito, It'lit" que l'a l'oiivut^ It' Codo civil, doiinit iiaissanco II iitio doiiltic (dili^alioii : pour le vcndoiir, de IraiiHftiror la pioprii'lt', pour l'aclicltMir, do payer lo prix, l'romellro d(> voiidio, ce n'est autre clioso nuo proiiiellre d'exécuter la pfcinicre de ces iddij^alioiis, donc de Iransl'érer la propriété, oldii;aLion qui doit avoir un (dl'el rétroactit', quand la ciuidilion à la(|uelle elle était suliurdoiincc vient i'i se réaliser. — (Mourloii, ÏV. de Itt transe riidion, t. I, p. \)i et a.; Colinot do Sanlorro, t. 7, n. 10 bis-\' ; lluc. t. 10. n. 27 et s.)
334. - l)n a l'ait à ce s^slénie plusieurs reproches. On a observé, d'abord, qu'il repose sur une simple confusion, et ([ue ce qu'il présente coiiimo une condilion suspensive n'est au fond (lu'un des éléinenls nécessaires à l'existence même de la vente. On a objecté aussi iiue c'est dénaturer la promesse de vente, que de la considérer comme un contrat unilatéral condilionnel. La promesse est pure et simple, et elle dit uniquement que le promettant s'enj^aye à vendre. Cet engagement unilatéral ne peut pas transférer la {)ropriété, car celle-ci ne se transfère que par nu concours de volontés. Or, ce concours de volontés n'existe qu'à partir de la déclaration du créancier qu'il entend acheter. Lors de la promesse, en effet, le propriétaire consent bien à vendre, mais le prétendu acquéreur ne s'engage à rien. 11 ne peut donc j avoir, au moment do la promesse, translation de propriété, même conditionnelle, puisqu'il n'y a pas eu, dès ce moment, duorum in idem placilum consensus. — (Conf. Aubrj et Rau, 4" édit., t. 4, ^ 349, p. 334, note 13; Laurent, t. 24, n. ir>; Guillouard. Rcr. ait., 1875, t. 41, p. 15.)
335. — On a soutenu, en sens inverse, que le promettant n'était tenu que d'une obligation de faire, laquelle, en cas d'inexécution, se résolvait en dommages-intérêts, conformément à l'art. 1142 C. civ., de telle sorte que le stipulant n'avait jamais le droit de contraindre le promettant à la livraison même de la chose, conformément à la règle nemo polest cogi ad faclum. (Amiens, 24 août 1839, S. 1843. 2. 403.) Mais cette solution méconnaît le caractère de l'obligation de faire. Celle-ci ne se résout pas nécessairement en dommages intérêts. Il n'en est ainsi que lorsque le créancier se trouve dans l'impossibilité d'arriver à l'exécution directe de l'obligation (C. civ., art. 1144). Or, dans notre hypothèse, cette exécution sera souvent praticable.
336 — Dans l'opinion qui a triomphé en jurisprudence et en doctrine, on décide que le créancier de la promesse unilatérale de vendre, a, non seulement le droit de demander des dommages intérêts en cas d'inexécution, mais encore celui de contraindre le promettant à l'exécution de sa promesse: mais c'est la demande en réalisation de la promesse qui seule fait naître la vente, et celle-ci ne produit d'effets que du jour de la demande. En effet, pour qu'il y ait vente, il faut le concours de deux volontés. Or, en cas de promesse unilatérale, ce concours n'existe pas au moment de la promesse, puisqu'une seule des parties veut aliéner : ce ne peut être qu'à l'époque où le stipulant
maiiilc'ili- i iiiiriilloii d ,ii licier .Maiti, .il traii"«lnrmi" : d'uiiilalérMli', clli- devirnl ij „
elle HOrn iléMorinnin ré«i« pur l'art. 4589, Au lU- . Meule ohlJKalion, il y en aura deux réeiproquci, moment -l'eniTtucra la Ir'initlatioii di- |iro|iri' *' ' • iiii'HHe unilatérale n'avait pan pu r>péri*r i de
la proiiKiHse de\ienl d<-soriiiaiN un ik lirltMir, qui |ifiil cuiitr.iiiidre le vendeur à lui livrer la choHC, non nciiIi!iim'IiI et: vertu de l'art. 1 I ii, iiiaiH auNHi en vertu deH ri'iilen iiur l'oliii^'itioii de délivrance poRéeH par l'art USO.') et n Si le vitndeur ho refiuc h livrer la rhone, rintcrvenlioti du juge sera HaiiH dmile nécesHalre; inaiH il ne ii'ip^il point |i(jiir lui de condamner le vendeur h elTeetiier la vente et de paNner contrat; il s'unit Hculemeiit de coiiHtaler l'e^iHleiice de la vente et d'en iMilonner rexéciitioii. Ceci repond à l'argument du Hystéme précédent Hiir l'obliKutiori de faire II ne s'agit [las de contraindre le promettant à accomplir une obligation do faire, |ilus un iiioins porHoiiiielle, main Mi:iiplement de constater et île faire exécuter un contrat parfait, h l'exécution duquel le proineltant ne peut se soustraire |iar son mauvais vouloir. La tr.iiiKlation de propriété (|ui a lieu au Miiuiienl de la transformation de la proinessi! unilali'ralc en promesse synall.ij^matique, ne peut d'ailleurs rélroagir, de telle sorte <iue dans le temps .intérieur, le promettant est toujours resté propriétaire de la chose. El la raison en est dans les considérations que nous avons exposées on réponse au second .système qui admet la théorie de la vente conditionnelle. — ("l'aris, 10 mai 182(5, S. et I». clir., I», 1827. I. 2.S2, I) I» 1.S27 2. 1S5. —Amiens, 16 juin 1841, .S. 184i. 2. 2G3, l'. 1845 I. 222, 1>. chr , D. 1». 1844. 2. 190. — Cass, 20 janvier 1802, S. 1802. 1. 705, I). I'. 1802. 1 304. — Caen, 9 mars 1866, lier. air. Caen et Houm, 1866. 1. 87; S. 1860. 2. 270. — Cass., 10 mars 1886, S. 1887. 1. 83. — Nancy, 2 mars 1889, Rec. arr. Nancy, 1890-1891, p. 205; S. 1890. 2. 127. — Trib. Toulouse, 4 juin 1891, Pand. fr. pêr., 1892. 2, 144; Gaz. trib. du 27 septembre 1891. — Toulouse, 30 novembre 1892, S 1894. 2. 29. — Aubry et llau, 4« édit., t. 4, p. 333: Touiller, t. 9, n. 92; Troplong, t. 1, n. 119; Huvergier, t. 4, n. 123; Marcadé, sur l'art. 1589; Ballot, Rev. êtrang., 1848, t. 5, p. 114; Demolombe, t. 25, n. 320; Laurent, t 24, n. 13; Guillouard, t. 1, n. 85; Haudry-Lacanlinerie et Saignât, n. 66, 67.)
337. — Un arrêt peut refuser à une partie les dommages-intérêts qu'elle réclame à raison de l'inexécution d'une promesse de vente à elle consentie, en déclarant, par des présomptions graves, qu'il lui appartenait d'apprécier souverainement que cette promesse n'avait été laite que par suite d'un concert frauduleux entre cette partie et un agent d'affaires, dans de telles conditions que le promettant y avait donné son consentement d'une manière inconsciente. — (Cass., 17 novembre 1903, D. P. 1904. 1. 109.)
338. — La promesse de vente, sous condition qu'elle sera acceptée dans un certain délai, par celui à qui elle est faite, ne devient parfaite que par l'acceptation de l'acquéreur, et, par suite, du jour seulement de cette acceptation ; en conséquence, la chose qui fait l'objet de cette promesse reste, jusqu'à l'acceptation, dans le patrimoine du promettant : tellement que s'il décède avant l'acceptation, et après avoir légué cette chose à un tiers, ce dernier a seul droit au prix de la vente, qui se trouve ultérieurement réalisée par l'acceptation de l'acquéreur. — (Cass., 25 juillet 1849, S. 1850. 1. 520, I). P. 1850. 1. 91.)
339. — Jugé, toutefois, que renonciation, dans un acte sous seing privé contenant promesse de vente, qu'il sera ultérieurement converti en un acte public, n'empêche pas
VENTE — TiTiir; I. ciiAiMini: piikniikm, skction II, s 3.
la verilc de liroiliiiir tous scg effets du jour de la promesse — (Tril) Caslelna-.idarv, 2:$ juin 1897, /<■ Droit <lii 8 aoiU I8'.l7. Moiitt jiid. I.ijoii du 11 sr|.leinl)re I S'.»7 )
340 — Il est iiécessnire, iiiainteiiaril, de préciser les efTels de la promesse uiiilat(''rule de vendre, d'après le can(<-l»'-re qui lui a été atlribuô ci-dessus II faudra rechercher ses effets en ce (|ui concerne : 1" le transfert de 1.1 |)ropri6té; i° les riscjues et les diminutions ou au^-Mncnlalions de valeur de la chose; 3' la lésion; i" la cession de la promesse unilatérale de vente; "i" la renonciation à celle promesse. — (Troplong, t. 1, n. 119: Auhr.v et Itau. 4» éilit., l. 4, p. -i-i'-i ; Marcadé, sur l'art.' iriSi»; Laurent, t 24, n. 4:5 ; (.uillouard, l. l,n.83; Haudr>-Lacanlineric et Saiijnat, n. GU et 67.)
341 — Transfert de la pro}triétê. — La question du transfert de la propriété ne souffre pas de difliculté dans le svstéme de la vente conditionnelle. Le stipulant sera propriétaire du jour delà promesse, sous condilion, il est vrai; mais si la condilion se réalise, c'csl-à-dire s'il demande la réalisation de la promesse, les effets de la vente se produiront rclroarlivemenl au jour du contrat l)rimitif, et dés ce jour, la propriété aura élé transférée. En conséquence, le promettant, bien qu'avant toujours sur la chose des pouvoirs dadministralion, ne pourra plus efficacement faire sur elle des actes de disposition, la vendre, ou conférer sur elle des droits réels : les droits se résoudront (|uand la promesse se réalisera. — (Troplong, n 119; Toullier, t. 9, n. 92; Marcadé, sur l'art. 1589, n. 3; Auhrv et llau, t. 4, l? 349, note 11 ; Laurent, t. 24, n. 25; Cuillouard, t. 10, n. 84; Baudr^-Lacantinerie et Saignât, n. 6G.)
342. — Sous l'empire du Code civil, il suffisait pour cela (lue la promesse de vente fût antérieure aux aliénations de droits réels Aujourd'hui, il faudra tenir compte des dispositions de la loi du 23 mars 1855, et le stipulant, pour rendre son droit opposable aux ayants cause du promettant, devra faire transcrire la promesse. Quand il aura une fois rempli celle formalité, il aura un droit à l'abri de toutes aliénations et constitutions de droits réels du chef de son coconlractant. — (Mouilon, Tr. de la Iramcri]il,on, t. 1, p. 92 et s.; Colmel de Santerre, t. 7, n. 10 6is-5; Hue, t. 10 n. 27 et s )
343 — Dans le système de la jurisprudence, on décide, au contraire, que la promesse unilatérale de vente laissant le promettant plein propriétaire, il peut, tant que celle promesse subsiste seule, concéder sur la chose tous droits réels, et même l'aliéner. 11 n'y a donc pas lieu de transcrire la promesse, car la transcription n'est requise que pour les translations de propriété, et la promesse seule n'est point translative. Mais quand le stipulant demandera la réalisation de la vente, si le promettant est encore propriétaire, le contrat de vente, ou le jugement qui en tiendra lieu, pourra eflicacemenl intervenir, et alors, mais alors seulement, la propriété de la chose sera transférée entre les parties. 11 faudra, de plus, pour rendre cette translation opposable aux tiers, procéder à la transcription du nouveau contrat, ou du jugement qui le remplacera. Que si, <iu contraire, même après la demande en réalisation de la promesse, et avant qu'il n'y ail eu de consentement donné à la vente par le promettant, ou de demande en justice fornu''e contre lui, ce dernier a cessé d'en être propriétaire, l'obligation se résout forcément en dotomagesinteréls. — (Troplong, t. 1, n ll'J; Duvergier. t. 1, n. 123; Laurent, t. 24. n. 13; Guillouard, t. 1, n 85: l'audry-Lacantinerie et Saignai, n. 66.)
344 — Il faut admettre, cependant, le bénéficiaire de la promesse, à recourir à l'action paulienne de l'art. 1167, pour faire tomber les aliénations et constitutions de droits
réels faites à l'enconlre de son droit. II ne faut pas se dissimuler, toutefuis. (|ue ce sera \k une ressource souvent illusoire, en raison des diflicultes de la preuve im|iosée au demandeur. — (Aubry et llau, t. 4, p. 334, n. 12; Laurent, l 24, n. 10.)
345. — Il a été jugé, par application des principes précédents, que s'il est vrai qu'une promesse de vente ne transfère la propriété de la chose vendue, qu'à partir du jour 011 le bénéficiaire de la promesse lait connaître sa volonté d'acheter, il ne s'ensuit jias que la capacité d'aliéner doive exister encore ce jour-là chez l'auteur de la promesse La volonté de celui-ci, en effel, est liée pendant le délai imparti à l'autre partie pour l'acceptation de la promesse, de sorte que le concours des volontés se produit le jour où se manifeste la volonté de l'acheteur. Par suite, si la promesse de vente a élé faite par une personne capable d'aliéner, il importe peu qu'au jour de l'acceptation, celte personne soit dècédée, et ait un mineur pour représentant. Spécialement, la Uégie est e!i droit de réclamer à l'acquéreur le droit proportionnel de libéralion sur le contrat de vente passé en exécution d'un jugement rendu entre le bénéficiaire de la promesse et le tuteur de l'héritier mineur du promettant, si la promesse, ayant été faite par un mineur, a été acceptée par acte authentique, antérieurement au jugement, et alors que le promettant était déjà représenté par le mineur. — (Trib. Seine, 22 mars 1901, le Droit du 30 août 1901 )
346. — Jugé encore que la promesse de vente ne confère au bénéficiaire, un droit actuel et absolu sur l'immeuble loué, qu'autant qu'étant synallagmatique et assimilée par l'art. 1589 C. civ. à la vente, elle transmet immédiatement, à celui au profil de qui elle est faite, les risques et la propriété de l'immeuble — (Trib. Boulogne-sur- .Mer, 15 avril 1897, S. 1898. 2. 20.)
347. — Pur suite, au cas de promesse iinilatérale de vente, celle-ci laisse le promettant, au regard des tiers, plein et entier propriétaire jusqu'au jour où, la promesse étant acceptée, la propriété est, par le contrat qui réalise la vente, transmise à l'acquéreur, celui-ci n'ayant, jusqu'au jour de son acceptation, qu'un droit personnel. — (Trib. Boulogne-sur-Mer, 15 avril 1897, précité.)
348. — 11 en est spécialement ainsi, au cas de la faculté d'achat de l'immeuble loué, réservée au preneur par le bail — (Trib. Boulogne-sur-Mer, 15 avril 1897, précité.)
349. — La même solution sera applicable dans une hypothèse analogue : si le promettant était commerçant, que la promesse ait été faite avant la période suspecte (C. comm art. 446), et qu'avant que le stipulant ait manifesté son intention d'acheter, le promettant tombe en faillite. Dans la théorie de la vente conditionnelle, le syndic aura qualité pour consentir à la réalisation de la vente II en sera autrement dans le système de la jurisprudence, la promesse ne se transformant en vente qu'après la déclaration de faillite. — V. suprd, v Faillite, n. 5893 et s.
350. — Il a été jugé encore que l'exercice par le preneur, de la faculté d'achat contenue dans un bail, n'implique pas l'annulation du contrat de location pour le temps antérieur à l'acquisition de la chose; en l'absence de convention contraire, l'acquisition ne prend date que du jour de la déclaration, par le preneur, qu'il entend user de la faculté qui lui est réservée, et par suite, la prime de location étant due au titre qui lui est spécial, s'ajoute au prix d'achat. — (Paris, 19 décembre 1895, Gaz. Pal., 1896 1. 162 )
351 — Rtsques : augmentation et diminution de valeur. — II faut supposer que la chose, entre le moment où a été passée la promesse unilatérale, et celui où les effets de
VLNTi; TITItK I. CIIAl'ITIIi; l'MKMII.II. MKCTION II, | 3,
lu Yttiilo ilovriiiit, NI* |ii'iii|iiin*, a |MTi nu iliiiiiiiin- ilc valeur, iiii II l'iiiviirhc, a aiiKiiU'dIf île \altMir 1,'aclc i|iii IrauHrnniiila |ii-<iiiii-NNr en voiili', irili'rvriiaiil |iai- lu Niiilc, il n'l\^^^\ ilr Navilir i-i> i|u il ailvii-inlra — ((iiiillniiaiil, I. I , ii H.'t , Laiirciil, l il, Il lf>: Itau(li7-l,ai'aii(iiifrii« cl Saignai, II. 7;. )
352 - Si la rlmsr |ir(iiiiis(! pôril. litlali-mnil cl |iar cas l'orliiil, il est cviilciil. i|iic le sli|iiilaMl, vo\aiil celle |iciMe, 8C nanlcra liicii ilc rcclaiiicr ruxcciilioii ilc la |ir<iiiic»hc. Mais, i|iii Nii|i|iiii(cra la jicrlc' Ou s'acctuilc, ilauH IouIck les (i|iiiiioiis. Il ilire (|iic c'csl In |ii(iiiicllaiil (icia es! vrai (i'alionl il.iiis le nnsIiiiic île la vciile cniuliliiiiiuclle lui clVci, le |truinelliiiil claiil deliileur smis iiiinlilion .siis|ieusivc, les risijiics de la |iciic loiale soiil a sa eliar^c, coiiliinih'iiictil à l'ai I. I I N2 De iiiérne, daiiN le kvhIciiiu (lu la |uris|iru(lcucc, le |ii-i)mcl.laiil clan! dehilciir iriiii l'ail, s'claiil eiif;a^e l'i vendre, si la cliose ii'cxisti' |iliis, le l'ait lie (icul pas êlrc oxécuU'^; la vciilo csl iin|»osKil(le, piiis(|iie l'idijct du contrat csl aiieiiiil i Si donc la perle di.' laclinse a ou lieu par cas t'orliiil, le proiiiellanl ii'csl Icnii d'aucuns domina>;es-intér(Hs , conrorinéinenl à l'art li:i8 C. civ. Mais, quand la |)erle sera iinpiilalth; a la faille du promeltaiil, celui-ci sera leiiii de pa,\er des doimiiaf,'esinlérèts, conforinéinent à l'nrl. II<S:2 el s. — (Laurent, t. ^4, 11. 15; Ciuillouard, t. I, n Sr>; Baudrv-!,acaiitiiicrio el Saignât, 11 7.'».)
353 — La cliose, au lieu de périr en totalité, a pu être uttointe seulement dans son intégrilé i»liv8i(|ue ou dans sa valeur vénale : aucune inipossiliilité ne s'oppose à lu réalisation de la vente Une première observation doit être laite à ce sujet : c'est que, si, dans un certain nombre de cas, les riscpies incombent au stipulant, cela ne signilie pas (pi'il ne sera |)liis maître de se prévaloir de la promesse, mais que, s'il prétend l'invoquer, il sera tenu de prendre la cliose telle ([u'elle esl, sans pouvoir exiger une diminution de prix. — (.^Icmes autours )
354. — Dans ce cas, si les parties ont déclaré, pour la détermination du prix, s'en rapporter à l'estimation d'un tiers arbiire, conformément à lart. 15!)1 C. civ., il est évident que le tiers estimera la chose à la valeur qu'elle aura au jour même de son estimation, et. par suite, la perte qu'aura éprouvée la chose sera, en définitive, subie par le promettant.
355. — Si on suppose que le prix a été déterminé lors de la promesse, on arrive, dans le système de la vente conditionnelle, aux solutions suivantes : si le promettant n'est pas en faute, la perte partielle ou la diminution de valeur de la chose, sera à la charge du bénéliciaire de la promesse Celui-ci n'aura que le chois de prendre lachose dans l'état où elle se trouve, sans diminution de prix, ou de renoncer à se prévaloir de la promesse : c'est l'application pure et simple de l'art. 1182, al. 3, sur les effets de la condition suspensive. Que si, au contraire, la perte partielle est imputable à la faute du promettant, le stipulant aie droit de demander une diminution de prix proportionnelle à la détérioration ou à la perte partielle de la chose : ce sera là le montant des dommages-intérêts.
356. — On arrive d'ailleurs aux mêmes solutions dans les autres doctrines. Voici comment Pothier les justifiait : « Celui qui vous a promis de vous vendre la chose, ne s'est obligé de le faire que pour le prix exprimé par sa promesse, et non pour un prix différent Cette décision n'est pas contraire à ce que nous avons établi précédemment, que celui qui vous a promis de vous vendre une chose, n'étant encore ni le vendeur, ni le débiteur de cette chose, la chose doit être à ses risques et périls et non aux ■vôtres : car, étant en votre pouvoir de ne pas acheter la
chnHe, elle n'ont |iaH a vim riMquca, main mu il'Hii-a .\i celui qui vouH (t priiiitiii dis vouh la vendre, j
rarlictiiiil pan, voiiH lui failci ii/M'i'MHnireim-itl *n^■^■■■, mr Ia |ierl(! de celle ilioni! • — (l'r di' lu teulr, li t« » Coiif AiiiiciiH. )(l juin IK4I, I'. IM45 l. iH. l'. cUi I' IHll 2 IIK). - iioploiiK. l. 1, liHî» )
357. - La clione, au lieu de hc jH'rdn' parlicllcri"'» un de diiiiinner de valeur, peut, nu <-oiilruire, avoir iiieiilé de valeur entre le j(»iir de lu |iroiiie»ii»«' cl celui ou le Htipiilniit déclare qu'il enleiid achuler (Jii peut HUpposer. par exem|de, que la cbohc n'eut augiiieiiU'e iiialifncllemenl,pur Hiiile de l'alluvioii, ou que l'oiiverlure inopiiW:e d'une roule ou d'un clicmin de Ter lui ail donne une plu»valiie Ici encore, il laul laire une disliiicliou, Nuivaiit que c'cHt un tiern qui devra lixer le prix, «lu que ce dernier aura été lixé ilaiiH le contrai primitif |»ttr len parlicK elles-mêmes Dans le premier cas, le tiers tiendra nalurcllemenl e(iMi|ile ili! raiigmenlalion de valeur dniiH la li\aliiiii lie sou prix, qui rcpiéseiitera la valeur de la c|io>tc au jour de reslimalii.il. — (Troplong, n itO; .\lahH<- et Vergé, sur Zaï-liaria', t. i, p i'Wî, note )
358 Si* le prix est lixé dans la proiiicHse, y u-t-il
lieu a aiigmenlalion .' l'olbier ' adiiiellail rallirriialive, « le profit de raiigmentatioii devant appartenir k celui aux risques di; qui est la chose, • (7'r de In venir, n ÂH'.'>.) Celte solution arrive, en apparence, à maintenir une « ertaiiie égalité entre les contractants. (Conf. Troplong, l 1, n 120 ; Massé et Vergé, sur Zacharia', t. i, p 2(i<;, note.) Mais elle a été critiquée, en particulier par iJugnet — ^Sur l'olbier, t. 3, p. l'.t:}, note 1.)
359. — L'augmenlalion de valeur de la chose, au lieu d'être naturelle, peut provenir du fait du promettant. Il faut, pour régler la situation des parties, se référer à la distinction classique des impenses, en nécessaires, utiles et voluptuaires. Quand il s'agit d'abord de dépenses nécessaires, c'est-à-dire absolument indispensables à la conservation du fonds, et à défaut desquelles la chose eût péri, le stipulant devra les rembourser au promettant. — (Conf. l'othicr, Tr delà venU-, n. 487.)
360. — On devra appliquer aux impenses utiles la même solution qu'aux impenses nécessaires II serait, en efiet, trop rigoureux de laisser le stipulant s'enrichir au détriment du promettant. On peut, du reste, argumenter en ce sens de l'art. 1673 C. civ., qui oblige le vendeur à réméré, lorsqu'il use du pacte de rachat, à rembourser, outre les réparations nécessaires, celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusiju'à concurrence de cette augmentation. — (Bugnet, sur Pothier, t. 3, p. 193, note 2. — Cuntrà : Pothier, Traité de la vente, n. 486.)
361. — Quant aux impenses voluptuaires, le promettant ne pourra pas se les faire rembourser, puisqu'elles ne sont d'aucune utilité pour le stipulant. Mais, pour ne pas enrichir injustement ce dernier au détriment du promettant, il paraît équitable de permettre à celui-ci d'invoquer l'art. 599 C. civ., c'est-à-dire d'enlever les objets mobiliers ou ornements qu'il aurait fait placer sur la chose, chaque fois que cela sera possible sans détériorer cette chose, et à la charge de rétablir les lieux dans leur premier état. — (Bugnet, sur Pothier, t. 3, p. 193,
note 2.)
362. — Lésion. — La promesse de vente unilatérale, ne constituant pas encore une vente, ne peut évidemment être attaquée sous prétexte de lésion de plus des sept douzièmes II ne pourra y avoir lieu à lésion que lorsqu'il y aura vente Supposons donc que la promesse se soit transformée en vente, et que le vendeur veuille la faire rescinder pour cause de lésion : tel est le cas, par exemple, où depuis que la promesse de vente d'un immeuble, faite
VENTE — TITKi; I, CIIAI'ITHI. l'HI.MIIM, SKCTION II, | 3.
pour une somme de 40,0(»0 frain's, cet immciiltle a augiiiciil/' iiolnlileiiioiil (le valeur, (lar suite de l'ouverture d une rui' i.r .sliimlaiit, sur de fairi- une liniine aiïaire. émet lu prélenliiin dr ne [layer (jiic le prix porlé dans la promesse, el non la scuiime de 120, 00(1 francs repn'Bent.inl. par iij|iollii'se, la valeur acliirllc de rimmeulde Si le promellant se refuse à vendre, sous le prétexte <|u'il est lésé de i)lus des sept douzièmes, une douhle f|uestion se pose à lexanirn du juge : i" cfdie de savoir à ()uelle i'pfxiur il faut se placer pour estimer la lésion, lors de la venti' ou lors de la promesse: 2" la lésion étant admise, h parlir de ipielle épor|ue h; pr(Mnellant pourra intenter ra<ti<»u en rescision. — (Lnuretit, t. 24, n iî»)
363. — Il semltle i|ue c'est au moment où intervient la vente, rjue l'on doit se plaeer |)our savoir s'il y a lésion. V.n elTet, dans le système généralement admis sur la nature de la promesse unilatérale de vente, le promettant est tenu d'une (dili^-alion de laire.On doit donc considérer la valeur de l'immeuble au moment où cette obligation est exécutée jiar la volonté du promettant. Décider autrement, ce serai! violer l'art. IGTo C. civ., aux termes dii(|U(d, j)our savoir s'il v a lésion de plus des sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. On ne saurait donc, pour ajjpliijuer l'art. 167i, se placer au moment du contrat priînitif, au(|uel on ne reconnaît pas du tout le caractère de vente. On peut encore observer, en ce sens, que, la lésion ne pouvant se comprendre (]ue dans les contrats commutatils, elle ne saurait exister tant qu'il n'y a que promesse unilatérale de vente: et, par conséquent, les éléments nécessaires à la constatation de la lésion ne peuvent être appréciés tant qu'existe seul le contrat primitif, qui n'engage qu'une partie à une oljligation (jui n'est pus même celle de la vente. — (Paris, 2(5 août I8-4T, S. 1848. 1. J61, V 1847. H. o02, 1). 1». 1848 2. 43. — Cass., 9 aoOt 1848, S. 1848. 1. 615, P. 1848. II. 213, 1). P. 1848. 1. 185.) — V. suprà, V Ohlujalions, u. 83.S7.
364 — C'est aussi à partir seulement de la passation de la vente, ([ue le promettant pourra intenter l'action en rescision. Sans cela, l'action pourrait être prescrite avant même d'avoir pu être intentée, si plus de deux ans s'étaient écoulés entre la promesse et la vente. — (Paris, 26 août 1847; Cass., 9 août 1848, précités. — Laurent, t. 24, n. 15.)
365. — Cession de la promesse unilatérale de vente. — On se demande, tout d'abord, à ce sujet, si le stipulant peut valablement céder le droit qu'il tient de la promesse qui lui a été faite, et, la validité de la cession admise, quels en sont les effets. Plusieurs opinions ont été proposées sur ce point. Dans un premier système, adopté par un jugement du tribunal civil de Marseille du 21 août 1863 (sous Cass., 31 janvier 1866, I). P. 1866. 1. 69), la cession d'une promesse de vente est valable, et, par ce fait, le cédant devient désormais étranger à la promesse, tout se passant entre le cessionnaire et celui qui avait promis de vendre. Le tribunal observe, en ce sens, que l'art. 1689 C. civ., en indiquant le mode de transport des choses incorporelles, énonce que ce transport s'applique aux créances, aux droits, aux actions, dont la vente n'a pas été interdite par quel(|ue prohibition expresse ou implicite de la loi. Il y a sans doute des droits dont on ne peut disposer, parce qu'ils sont attachés exclusivement à la personne : mais le droit dont il s'agit n'a pas ce caractère.
366 — Sur l'appel, la cour d'.Xix. dans un arrêt du 21 décembre 1863 (S. 1864. 2. 253, I). P. 1865. 2. 129), déclara la cession nulle, attendu, disait-elle, que la promesse de vente, quoique unilatérale au inoment où elle est consentie, impliiiue, pour le jour où elle sera réalisée,
uo contrat synallagmatiquc, d'où résulteraient des droits et des devoirs ré< i|iro()ues [»our «liucune des parties; que hI, cm thèse générale, on peut substituer un tiers a ses droits, on ne peut le substituer & ses obligations, sans le consentement de «elui envers qui ces obligations sont c<mlraele(s. La (^our dér^ide, en eonsequence, que le droit résultant dune [iromesse de vente .stipulée dans un bail, ne peut être «édé à un tiers, sans le consentement ou l'aeceptation du proujettant, par celui au prolit de qui cette promesse a été con.sentie. — (Conf. dans le même sens : Paris, 2 juillet 1847. S. 1864. 2. 253, note, P. 1847. 11 221, D P 1847. 2. 127 )
367. — Ces deux solutions paraissent trop absolues. On ne |)eut, en eJTet, d'une part, admettre que le cédant puisse se retirer complètement du contrat. \'a\ effet, c'est avec lui seul que le promettant a contracté, et c'est lui seul qu'il a entendu avoir pour acquéreur. On ne peut donc pas aggraver, sans raison pour le promettant, les conséquences de son contrat, en permettant au cédant de se substituer au tiers avec lequel le promettant a jteutêtrc un intérêt majeur à ne pus se trouver en relation. Par contre, il n'est pas vrai non plus de dire, avec lu Cour d'appel, que la cession doive être annulée. Le principe, en effet, c'est que tout droit est cessible, à la condition, d'une part, que le droit soit né, rju'il y ait un lien formé entre le cédant et le débiteur cédé, et, d'autre part, que le droit cédé soit un droit pécuniaire n'ayant rien de personnel. (Jr, tel est bien le cas pour le droit naissant d'une promesse unilatérale de vente. Ce droit est né, puisque le promettant est obligé, bien que le stipulant ne le soit pas. De plus, il n'a rien de personnel, car peu importe au promettant de recevoir son prix de Pierre ou de Paul, Donc, du moment qu'il n'y a pas de texte qui s'y oppose, la promesse unilatérale de vente peut faire l'objet d'une cession. Toutefois, pour tenir compte des observations précédemment faites, nous dirons que le cessionnaire, quand il voudra demander la réalisation de lu promesse, ne pourra s'adresser directement au promettant, et lui demander de passer contrat. 11 devra prier le cédant d'obtenir le résultat qu'il désire, et de lui en céder le bénéfice. 11 serait, sans doute, plus simple, de donner au cessionnaire une action directe contre le cédant, mais on léserait ainsi les droits de ce dernier. C'est, du reste, la solution admise par la Cour suprême, sur le pourvoi formé contre l'arrêt précité de la cour d'.\ix. — (Cass., 31 janvier 1866, S. 1866. 4. 152, D. P. 1866. 1. 69. — V. dans le même sens : Riom, 21 mai 1884, D. P. 1885. 2. 86. — Guillouard, t. 1, n. 82: Laurent, t. 24, n. 12; Uuc, t. 10, n. 32; Baudry- Lacantinerie et Saignât, n. 69.
368. — Jugé, spécialement, que celui à qui a été concédée, à l'exclusion de tous autres, la faculté d'acquérir une chose dans un certain délai, ou, ce qui revient au même, à qui a été faite une promesse de vente, peut, avant d'avoir exercé cette faculté, appeler un tiers à en partager le bénéfice, sous la réserve, toutefois, d'en user lui-même en son propre et privé nom, de même qu'il pourrait, après avoir exercé cette faculté, céder ou vendre la chose acquise — (Cass., 17 juin 1839, S. 1839. 1. 765, P. 1839. II. 415, P. chr., D. P. 1839. 1. 266.)
369. — Renonciation à la promesse. — Le bénéficiaire de la promesse peut, évidemment, seul y renoncer; il ue saurait être question de renonciation par le promettant, car nul ne peut, de sa propre autorité, se soustraire à ses engagements. Le stipulant renonçant à la promesse, celle-ci est anéantie, et les parties se trouvent dans le même état que si elles n'avaient jamais contracté. Cette solution s'impose, quel que soit le système que l'on adopte sur la nature de la promesse de vendre. Si l'on admet, avec la
VHNTK TITIIK I, CIIAI'ITIIK l'Itli.MIKII, Hl CIIOM II, | S,
|itriN|ii inli'iii'i'. iliii^ crlln |U'i>tiii'SH<< jiii|ilii|ii(f riiitligilliiiii il>l'aire. Ii" iHoiiirlIiiiil Hora liln'rA do ccllo |iniiii*'NNt<. llaiiN la llii'di-ir lie la vnilc <-iiii<lili(iiiiirlli>, nu ne Haiirail sniilciiir (l,'iMmlii«(i ipril v ail ri'li'dci'ssjnii (|t> la ilmsc au |iruiii<'llaiit, |iuiHi|iio hi rniniicialiiiii iiili-i-vi(;iil avaiil l'arriviM^ do la i-tiiiililiuii. ((iiiilliHianl, I !,ii.7r>: ilaiidij-ljH-auli iit>ri(^ (il Saignai, n. 7S )
370. — l-a rciKtiirialitiii pfiil, d'ailli'iit'H, ('In-, non himihunciil ('\|ii"('HSf, niaiN aussi lacilc. Lu Ju^t' pcnl indiiiic de8 cii'conslant'cs i|iii' le slipiilanl acnicndii lairo aiiandon de Hon di't)il, ('(iiiiin(> dans lo cas uii, viuilaiil ('•dili<>r une maison, il a un drnil sur un terrain voisin île celui iproti s'élail id)lii;é à lui \endre dans ee liut, cl ((ui.dès lorH, lui osl inuli.le : ou hicn encore, le sli|uilAntosl reslù un très lon|,' leiups sans réclamer l'exéculion de la promesse. — (Oonl'. Nimes, (> juin IS7I, S. I.S7ï5, :J. (17. 1» V. 1S72. 2. 21 )
371. — .luf^é. à col éfj;ard, ([u'unc; commune n'a pas t|ualilé pour réclamer l'exéculion do la pronnîsse (jui lui a ôlé l'aile do lui revendre, mojennanl le remliourseinenL do SOS avances, son preshjléro, vendu nalionalomenl, l(U'S(|u'elle a laissé présumer sa renoneialion rormellc à celle promesse, par un défaut d'exéculion de [très dn treille ans, et par une aciiuisilion [)()slérioure d'une partie do ce mémo presbytère. — (.Viij^ers, 27 août 182!», I'. chr., 1). V. 18;U). 2. 74.)
372. — Dans le système généralement admis, où l'on considère le stipulant comme étant simplement créancier d'un l'ait, chose m(d)ilicre, on doit n'exiger, pour la validité de la renoneialion. iiue la ca[)acilé nécessaire à l'aliénalion d'un droit mobilier. Si donc le stipulant vient à mourir en laissant des mineurs pour héritiers, le tuteur do ces derniers pourra renoncer à la promesse, sans avoir besoin de l'autorisation du conseil de famille. Si, au contraire, comme on le décide dans la théorie de la vente conditionnelle, le droit de se prévaloir de la promesse était immobilier, le tuteur devrait être autorisé par le conseil de famille, sous les conditions des art. -iTi? et 4r)8. — (Guillouard, t. I, n. 75; Baudry-Lacanlineric et Saignât, n. 75.)
373. — Du pacte de préférence. — l.e pacte de préférence est une des formes pratiques les plus usitées de la promesse unilatérale de vente. Ce pacte peut avoir lieu dans deux hypothèses distinctes : 1" Une personne s'oblige, pour le cas où elle viendrait à aliéner sa chose, à ne le faire qu'au bénéfice du stipulant, par préférence à tout autre ; 2° un vendeur stipule que, dans le cas de revente par son acquéreur, préférence lui sera donnée sur tous autres. Dans les deux cas, on est en présence d'une promesse de vente conclue sous une double condition, d'abord que le promettant aliénera, puis, que le stipulant consentira à acheter. — (Troplong, t. 1, n. 132; Duvergier, t. 2, n. 13; Aubry et Rau, t. 4, § 352, note 5 ; Laurent, t. 24, n. 17; Baudry-Lacantinerie et Saignât, n. 71.)
374. — 11 a été jugé, à ce sujet, par application des principes de l'ancien droit, que le pacte de préférence, stipulé dans un acte passé avant le Code civil, ne donnait un droit réel sur l'immeuble qui en était l'objet, que dans le cas où le pacte de préférence était stipulé en faveur du vendeur ou du communiste; qu'il n'en était pas de même lorsque le pacte de préférence était stipulé entre deux coacquéreurs, même solidaires : en ce cas, l'inexécution de la convention de la part de l'un des acquéreurs, ne donnait à son coacquéreur qu'une action personnelle en dommages-intérêts contre lui, et non une action en revendication de l'immeuble contre le tiers détenteur. — (Grenoble, 11 mai 1827, S. et P. chr. — Conf. Cujas, Consult. 8; Maynard, liv. IV, chap. x; Dumoulin, liv. IV du Code, tit. 1, sect. V, n. 1-3.)
.'J7r> SoiiH le Code civil, aiininc iliniciillé IM •itrnn
poNHildi* en CI! qui cuiici'rne tout rl'nlifird Ia vd! part» do préférence. Sann doiiti», lo (^ode «ivil h lise p/iH expreHitéinenI : niniN il n'y a <niciMi l> m
prohibe une partMlle eotivi'ntiori, laquirllo n'a rita, d'ailleurs, de contraire à l'ordre puldic cl ;iiix lioi.i On no hiiurait conlchler la >alidilé du parle d> , < en (liHant qu'il conlrovienl k l'art IH-t C riv. Ce itxlf., cil cll'ct, ainsi qu'il ;i été déj/i diMiioiiIré k propoH iI»'h promesscH uiiilaleralet de vendre, n'cnl iiulleiiii-ul appliculdi* ici. — (Hordeaux, lî* aoiU 1831, H //-•/( , v- Vente, n, 310,
— Iliom. 30 juin 1813. S. 1814 2 343, I' 1844 II 4S7. I' chr., D I'. 1845 2 .'18 - «inillouard. l. 1, II. (10; l.aiiKiil, I 24, n. 17; liaiidry-l.acarilineric et Saigii.il, II. 71 ; .\ul.ry et iWiii. 4'édit ,1 4.Si3.".ï, p 3:,!» )
376. — La validité du pacte do préférence une foi» admise, il s'agit don délerininer le» oITcIh. Ici encore, la solulion dépondra de la doclrinc que l'on admettra Hiir la nature do la promesse unilatérale de vendre, car, ain."»! qu'on l'a déjà dit, le pacte de préférence n'c»l rju'une promesse do ce genre, faite sous la condition »|iie l'acheleur s(; déciilera à acheter. Dans "la théorie qui voit dans la promesse unilatérale de vendre une vente conditionnelle, on doit dire (|ue l'accomplissciiicnt do la double condition dont est afl'ettté le jiacte de préférence (à savoir, que le promettant se dé<"idora k aliéner, puis, (|uo le bénéliciaire du pacte se décidera à passer la vente), rendra le stipulant rélroactivement pnqirietaire au jour de la promesse. 11 en résulte «luo si c(dui (pii a promis la préférence, aliène au profit d'une autre personne, le stipulant pourra agir en revendication contre cette dernière. — (Uiom, 30 juin 1843, précité. — Larombicre,sur l'art. 1138, n. 10.)
377. — Ceux ([ui, au contraire, et c'est l'opinion qui domine en jurisprudence, ne voient dans l'obligation du promettant, dans la promesse unilatérale de vente, qu'une obligation de faire, doivent décider que le bénéficiaire du pacte n'aura qu'une simple action en dommages-intérêts, si le promettant vend la chose à un tiers malgré ses engagements. 11 ne pourra jamais exercer l'action en revendication, car il n'a aucun droit réel. — (Colmar, 5 fructidor an XllI, S. et P. chr., D. A. 12. 900. — Toulouse, 15 juillet 1818, S. et P. chr., P. 1824. H. 506. — 16 novembre 1825, S. et P. chr., D. P. 1826. 2. 77. — Grenoble, 23 mai 1829, S. et P. chr., P. 1831. I. 310. — Cass., 9 juillet 1834, S. 1834. 1. 741, P. 1834. III. 388, P. chr., D. P. 1834. 1. 300. — Bordeaux, 19 août 1834, précité. — Trib. Mulhouse, 7 juin 1838, S. 1839. 2. 207.
— Agen. 1" février 1869, S. 1869. 2. 141. — Toulouse, 17 mai 1880, S. 1880. 2. 322, D. P. 1881. 2. 220. — Cass,, 15 avril 1902, Pand. fr. pér., 1904. 1. 305, et la note de M. J. Charmont; Gaz. Pal. du 8 novembre 1902; D. P. 1903. 1. 38. — Troplong, t. 1, n. 132; Aubry et Rau, t. 4, § 352, p. 359, texte et note 5; Laurent, t. 24, n. 17 et 135; Guillouard, t. 1, n. 60; Baudry-Lacantinerie et Saignât, n. 71 ; Duvergier, t. 2, n. 13.)
378 — L'art. 1660 C. civ., décidant que « la faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années », on peut se demander s'il est possible d'argumenter de ce texte pour décider, relativement au pacte de préférence, que l'acquéreur promettant sera libéré de plein droit de sa promesse de revendre, par l'expiration du délai de cinq années. Cela ne parait "pcis admissible, car l'art. 1660 est une disposition exceptionnelle qui ne doit pas être étendue par voie d'analogie. — (V. toutefois : Aubry et Rau, 4^ édit, t. 4, § 359, p. 358, note 4.)
379. — Il faut se garder, d'autre part, de donner trop d'extension au pacte de préférence : quand, ainsi que cela a lieu habituellement, le promettant s'engage simplement
VENTE TiTiiK I, cHAiMTiii; i'ni:Mii:n. siXTioN II, s 4.
à donner la prrfcrciirp un stipnlanl. d prix ''g.'il, ponr le ma on il se (li-cidcrait à voinlrc, il n'en ((inseivo pas inoins lonlc sa iilierU* pour alii'-ncr aiilrcin<>nl <|n(; i)ar voie lie vcnlf, noUiinmcnt, par voie ir/'cliangc on de donation. I>n nionicnl qnc c"!-»! à prix t'iiai qnc la [(n'-fi'renri' a iHé proniiso. r;i|ipiiralion dn [)acle snpposi; «pie l'alirnalion aura lien rnovrnnanl nn prix, ce rpii n'est pas le cas ponr la donation. Il n'y a pas non pins de prix propri-mcnl dit, en cas dV(-lian;.'e On foniprcnd, d'ailleurs, que le promettant veuille ('•clianf^or robjcl de pacte de préfi'rcnce, ponr avoir à sa place la chose qu'il reçoit dn coccliangiste, cliose que le stipulant ne jienl pas lui fomiiir — (Mandrj-Lacantinerie et Saignât, n. 72.)
380 — C'est ainsi que la promesse faite à une personne. (Il- ne pas vendre une iiiarcliandise à un prix déterminé, sans l'avoir prévenue, ne constitue pas une promesse de vente, valant vente, dans le sens de l'art. l'iHO C. civ., et l'inexécnlion d'un l(d pacte de prél'érence ne saurait, à défaut de lien obligatoire, se résoudre en dommagesintérêts. — (Colmar, 3 décembre dS-^S, S 183'). 2. 207.)
381. — Jngé que les promesses unilatérales de vente, et parmi celles-ci, la variété dite « pacte de préférence », sont régies en général par la régie de l'art. 1122 C. civ., d'après lequel on est censé avoir stipulé pour soi, ses héritiers et ses ayants cause. Par suite, une telle promesse peut être valaldemenl cédée, en principe, à un tiers, par le bénéficiaire. Mais il en est autrement lorsque le droit de préférence concédé ne l'a été qu'en vue de l'utilité personnelle du bénéficiaire. Celui-ci ne peut, dans ce cas, céder valaiilement à un tiers un droit qui lui est personnel, et qui est, par suite, non transmissible. — (Cass., 2i mars 1830, S. et P. chr., P. 1830. III. 128, I). P. 1830. 1. 180. — Trib. Limoges, 28 juillet 1898, la Loi du 12 décembre 1898; Hec. arr. Rioin et Limoges, 1899- 1900, p. 43.'). — Limoges, 5 juin 189i), liée. arr. Biom et Limoges, 1899-1900, p. 435; Rcv. .soc, 1899, p. 454: la Loi du 17 juillet 1899, D. P. 1903. 2. 41.)
382 — La clause inscrite dans un bail, d'après laquelle : 1" le propriétaire s'interdit, pendant les douze premières années du bail, de mettre en vente l'immeuble loué, tout en concédant au locataire la préférence comme acquéreur de gré à gré, avec conditions de prix et de règlement de ce prix arrêtées préalablement de commun accord ; 2° après cette période, le propriétaire aura le droit de vendre l'immeuble, et le locataire sera le préféré pour l'acquisition de gré à gré aux prédites conditions, exclut l'existence d'une promesse de vente faite définitivement au profit du locataire. La seule faculté qui est reconnue à ce dernier consiste en une simple préférence itérativement mentionnée. — (Liège, 8 décembre 1903, Pttt^icr. belge, 1904. 2. 338.)
383. — Celui au profit de qui un pacte de préférence a été stipulé à pris, et conditions égales, ne doit pas être considéré comme dérogeant aux conditions, lorsqu'au lieu de payer comptant, comme s'y était obligé le tiers acquéreur, il offre de payer après l'accomplissement des formalités hypothécaires : celte condition est sous-entendue dans toute vente d'immeubles, à moins qu'il ne soit exprimé que, nonobstant les inscriptions, l'acquéreur payera. — (Bordeaux, 19 août 1834, précité.)
§ 4. -- Promesses unilalérales d'acheter.
384. — De même que l'on peut promettre de vendre, sans que le bénéficiaire de la promesse contracte l'engagement réciproque d'acheter, de même, à l'inverse, on peut promettre d'acheter, sans que celui à qui la promesse est faite s'engage de son côté à vendre. Cette promesse d'achat se rencontre bien plus rarement en pratique que
la proniessc de vendre. Si, en effet, en vue de combinnisons futures, ou prévoyant une .-ii:quisilion possible, on peut avoir intérêt, par précaution, à lier à l'avance par devers soi le prn|irietaire d'une chose, afin d'en avoir soimême un jour la |iropriété, en général, il n'est pas d'une grande utilité de posséder l'engagement d'acfpjérir d'un tiers, qui, malgré sa promesse, conserve, en définitive, toute sa liberté d'action. — (Duvergier, t. 1, p. 140, n. 129: .Marcadé, t 6, p. 1(»3; (Udinet de Santerre, t. 7, p. 22, n. 10 /<i.s-VII; Laurent, t 24, n. 19; Cuillouard, t. 1, n 80: Maudry-Lacantinerie et Saignât, n. 70 )
385 — La promesse d'acheter présente, toutefois, une certaine utilité, dans le cas des ventes qui doivent avoir lieu en justice. Lorsqu'un tuteur veut provoquer la vente des biens appartenant à son pu|)ill(!, mais qu'avant de vendre ces biens aux enchères à la barre du tribunal, il désire s'assurer qu'un prix suffisant en sera offert, il ne le fait qu'après avoir (d)tenu d'un tiers la promesse de porter les enchères au moins à telle somme. — (Conf. Maudry-Lacantinerie et Saignât, n. 78 )
386. — (Juoi qu'il en soit, la promesse unilatérale d'acheter est valable certainement, par les mêmes raisons qui font admettre la validité de la promesse unilatérale de vendre Cette validité était déjà admise dans notre ancien droit (Pothier, Tr. de la vente, n. 489), et elle ne peut faire de doute non plus aujourd'hui. — (Cass., 19 juillet 1842, S. 1842. 1. 813. — .Nancv, 15 mai 18b'9, Pand. fr. chr., IV. 2. 208; S. 1869. 2.^179. — Cass., 13 août 1872, S. 1873. 1. 56, I). P. 1874. 1. 77. — 25 novembre 1890, I). P. 1897. 1. 34. — Marcadé, sur l'art. 1589, n. 4; Duvergier, t. 1, n. 129; Laurent, t. 24, n. 19; Baudry-Lacantinerie et Saignât, n. 76.)
387. — La plupart des régies posées relativement à la promesse unilatérale de vendre, sont applicables à la promesse unilatérale d'acheter. 11 suffira de présenter ici certaines observations complémentaires. En ce qui concerne d'abord le stipulant, bénéficiaire de la promesse, il ne s'est engagé à rien, et, par suite, il est libre de disposer de sa chose comme il l'entend, de la grever de droits réels ou de l'aliéner. S'il la vend à un autre que le promettant, celui-ci n'a aucun droit contre le vendeur, ni, à plus forte raison, contre les tiers, car le stipulant n'a contracté aucune obligation a son égard. La vente qu'il fait n'a qu'un seul efl'et à l'égard du promettant : c'est de dégager celui-ci de sa promesse. Ln effet, comme en vendant sa chose, le stipulant se met dans l'impossibilité de la livrer au promettant, il renonce, par cela même, au bénéfice de la promesse. — (Laurent, t. 24, n. 19; Colmet de Santerre, t. 7, n. 10 6is-\ll )
388. — Quant au promettant, il s'est engagé à acheter. En conséquence, dès que le stipulant manifestera le désir de lui vendre sa chose, il devra payer le prix cotivenu. S'il se refuse à souscrire le contrat de vente dont le stipulant réclame la passation, un jugetneot pourrait en tenir lieu, ainsi que nous l'avons admis pour la promesse unilatérale de vendre. — (Laurent, t. 24, n. 19; Haudry- Lacantinerie et Saignât, n. 76.)
389. — La promesse d'acheter peut, comme la promesse de vendre, être faite, soit pour un délai déterminé, soit sans fixation de délai. Si elle en contient un, le promettant est déchargé au bout de ce délai, quand il na pas été mis en demeure de satisfaire à sa promesse. Dans le cas contraire, il peut faire fixer par la justice, contradictoirement avec le bénéficiaire de la [)romesse, un délai passé lequel il sera dégagé. Le tribunal fixera ce délai, d'après les circonstances et l'intention présumée des parties. — (Pothier, Tr. de la vente, n. 491 : Baudry-Lacantinerie et Saignât, n. 77.)
vr.NTL - nriiK i. ciiai'iihi iiu.mii.h. HiirnioN ii. | 6,
390. — l.a iMiniii'SNis (rni'lwil III' |ifiil iivoir tl'cllVl par rii|)|tni'l A In l'htisc i|iii srni l'iifijcl dt- la vdiitf". hI janiiiiM fiillo-fl Mc iiiiilnil. Los divers hvsIiiik'm liaMi's sur l<' |iriii- (•||io ilo la rt'lroa(tlivil(\ iiiHrril .laiiH l'arl 117'.». ri ipii oui ('"II- fX|i(t«(''H h pnipDH (le la prinin-SMC iiiiilaléralr di- ViMiiirc. lit' poiivt'iil HO ciiiicovoir ici. Le i'iilnr vciid(!ur m; p(Mil Mni coiiHidr-n'' coiniiKi un dcliiliMir coïKlilidUiii'l, puiinu'il no n'csI oltlim^ k rien Ou no poiil dmio ••oiisidoror celui t|ui (i promis d'acholor, niiniiio un [inipriflalro sous oondilidii, et la voiilo, (juaiid cllo Hcra dovciiuo parfailo par l'adliosioii du vondour, u'aurii aucun ollfol rclroaclif, on Ci^ i|ui concorno la propriclc do la i-Ikiho. — (dolniol do Sanlorro. t. 7. n. 10 /»is-MI )
391 — liC croanoier doincurant propriolairc do la clioso i|uo if proinotl.inl s'osl oiifiagi^ l'i acliclor, on dnit on concluro iiu'il suppurlo los ris(|uos, cdiilornioinonl U la n^fs'le res petit ildiiiiiu) Il csl impossible! d'a|)plii|uor l'art. ll.'tS, (|ui los mcllrail à lu cliar^'o do riiclietour, puis([uo lo sLipiilaiil no s'osl pas on^'af,'o à vondro, ni par la intime raison, l'art. 11S2. qui los impose au déhiloiir conditiounol - (Colinet de Santorrc. t. '7, n, 10 ^is-VIII; Laurent, l. il. n. 20 )
892. — Omii'l aux augmentations, par la rorce des choses, elles proliloront bien raremont k celui (pii a promis d'acheter. Kn olTet, le propriolairc, ([ui n'est pas lié, ne consentira pas i\ la rôalisalion de la vente, lorsijue la chose aura nolahloment aui,'moiito de valeur. — (Colmet de Santerro. t. 7, n. 10 bis-l\)
g ri. — Promesses de vente avec adjonction d'avilies.
393. — La promesse de vendre est quehiuefois accompagnoo d'une dation d'arrhes, qui apporte i\ ses effets une modification importante. On a précédemment indiqué ce que. d'une manière générale, on devait entendre par arrhes, quelles sont les ditîérentcs espèces d'arrhes, qu'elles soient données lors d'un contrat seulement projeté, ou après que le contrat est conclu et arrêté, et enfin quels sont les contrats qui peuvent être accompagnés d'une dation d'arrhes. (V. suprà, v Arrhes, n. 63 et s.) Il ne s'agira donc ici que des arrhes données à l'occasion d'un contrat de vente.
394. — Aux termes de l'art. 1590 : o Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes, chacun des contractants est maître de s'en départir, celui qui les a données, en les perdant, et celui qui les a reçues, en restituant le double. •> Ce texte ne s'occupe manifestement que des promesses sjnallagmatiques de vente, puisque, faisant produire à la convention d'arrhes un effet égal, aussi bien vis-à-vis de l'une que vis-à-vis de l'autre des parties, il présuppose une obligalion principale à la charge des deux. — (Troplong, n. 135; TouUier, t. 6, n. i6; Duranton,t. 16, n. 50; Aubry et Rau, t. 4, § 3i9,note 36; Colmet de Santerre, t. 7, n. 11 6is-III; Guiliouard, t. 1, n. 20; Hue, t. 10, n. 33; Marcadè, sur l'art. 1590; Laurent, t. 2i. n. 26; Baudry-Lacantinerie et Saignât, n. 84 )
395. — II est certain, d'autre part, que, dans l'art. 1590, le législateur attribue à la dation d'arrhes, non pas le caractère d'une confirmation du contrat, mais celui d'une faculté de dédit. C'est, du reste, ce qu'a très bien expliqué Portails dans l'exposé des motifs : « Dans l'usage, on traite quelquefois en donnant et en recevant des arrhes. Si les arrhes tiennent à une convention qui en détermine l'effet, il faut suivre exactement cette convention. S'il n'y a point de convention expresse, alors faute d'exécution du contrat de la part de l'acheteur, les arrhes sont perdues pour lui, et faute d'exécution de la part du vendeur, celui-ci est tenu de rendre à l'acheteur le double des arrhes qu'il a reçues. » (Fenet, t. 4, p. 115.) La dation
d'arrhoi omporto iiiriMl r/'aerve de In tnr.ulU' J«! didil Mdia, OMiiiiiio l'idincrvait clairi'mi-nl l'orlaliit, i-n n<- rai^xiiil d'ail» Iciira que n'-pèlcr ck ipi^ dmail (|i-j<i {hinml (/,.,ii ru;., Contrat di> vont», lit il, «cet. VI, n .%), l'art 13»0 un donne qu'une iiilrrprotaf ion do la vidorilé doa pn défaut d'ojproHMioii de vidoiito coiilniiro L'art ,., j n'olaiit pan d'ordre |iulilio, Itfa parlicH peuvent y d^;ro((<T ox|)roHHémoiil ou tarilt-ment. Lon Irilmimui ont donc le droit, louteH loa loiH qu'une roiiiiih: a <-lé rr;iiiiai: mu v<-riili'ur par l'aolioleiir, de rodicrchor ai o'cal un acctinple Hiir lo prix, ou si oc koiiI (Iok arrhc», cmpurtanl faculté de dôdil. C'est Heuicmciil en cat* do doiilo niir la portée de la dation d'arrli(!N, qu'il y a lieu d'applii|uer la réf^lc de lart l.'i'.M). — (Colinot de Santerre, t 7, n. 1 1 UitW ; (.uilloii.ird, t. 1 , n 22; liaudry-Lacantinerie cl Saif;nat, n 79 )
396. — Jngé, |>ar application ih- l'art. |.'»!MJ C. civ., i|ue, I()r8i|u'/i la concluKion d'une vente, dea arrliea ont été remises par l'acheteur à son vendeur, sans que les parliox aient expliqué si c'était à lilre de dédit ou liacoinple Hur le prix, c'est à titre de ilédit qu'ellea doivent être préaumces remises. L'acholeiir a donc, en i-e cas, le droit de se dégager de son obligalion en les libandomiant — (Irib, comm. Marseille, 20 octobre 1X!)2, Journ. jiiriupr. Marseille, 1S93. 1. 15.)
397. — Les arrhes, lorsqu'elles constituent un moven de dédit, ainsi que le présume l'art. 1590, modifienl fiensiblement le caractère de la promesse de vente .Mais le» auteurs ne sont pas d'accord sur ce point. Dans une première opinion, on décide que la dation d'arrhes imprime à la promesse de vente le caractère d'un contrat sous condition résolutoire. Le contrat est parfait, et produit immédiatement tous ses effets, mais il est résolu, si l'une ou l'autre des parties use de son droit de dédit. Il en résulte que la propriété de l'objet vendu est transférée immédiatement, pendente conditione, à l'acheteur : les risques, conformément au droit commun, seront donc pour l'acquéreur, et non pour le vendeur. — (Cuillouard, t. 1, n. 23; Colmet de Santerre, t. 7, n. H his-l\.)
398. — Dans une autre opinion, on enseigne que les arrhes, quand elles impliquent faculté de dédit, tiennent en suspens la promesse de vente, et empêchent ses effets de se produire actuellement. Sans doute, si les parties ne se dédisent pas en temps utile, le consentement des parties est réputé donné dès le jour de la convention, et c'est dés ce moment, que le contrat produit son effet; mais, si les parties usent de la faculté de dédit, le contrat est réputé ne s'être jamais formé. La promesse de vente, dans cette opinion, est donc considérée faite sous condition suspensive, au lieu de l'être, comme dans le premier système, sous condition résolutoire. Il en résulte alors des conséquences opposées à celles qu'admet le premier système, à savoir, d'abord, que, pendente conditione, la propriété n'est pas transférée, et, en second lieu, que les risques de la chose demeurent à la charge de celui qui a fait la promesse de vente. — (Duvergier, t. 1, o. 140; Delvincourt, t. 3, p. 69, note 5; Troplong, t. 1, n. 135; Baudry-Lacantinerie et Saignât, n. 80.)
399. — La convention d'arrhes, avec le caractère que lui attribue l'art. 1590, entraîne une incertitude sur le sort de la vente. Mais on ne peut admettre que cette incertitude puisse durer indéfiniment, et qu'à une époque quelconque, l'une des parties puisse anéantir le contrat, sous les conditions de l'art. 1590. Il faut donc rechercher à quel moment cesse la faculté de se dédire. On doit distinguer, à cet égard, suivant que les parties ont convenu ou non d'un délai pour l'exercice de la faculté de dédit. Si un délai a été fixé, cette faculté ne peut naturellement être exercée que pendant ce délai. — (Colmet de Santerre,
VENTE — TITIti; I, CIIAI'ITM': l'RKMIKH. SKCTION II, j :,.
t '.». ti H his-\ m : Haiidry-Lncanliricrie et Saignât, ii. SI > 400 — LMrs<|u'niirun dt-lai n'a été fixé, l'exécution volonlaiic du contrat rendra la imimesse de vente délinitivc. i''n cITot. on exénilaiil volontairement la convention, les parties manifestent clairement l'inlention de rendre définitil' le fonscntcment iiil'ellcs n'avaient donné ipi'en se réservant la faculté de le rétracter (iela ne fait pas de doiile, lorsipie les deux parties exécutent réciproquement leurs ol)Iif:nlions. Que si l'une d'elles seulement exécute son ol)lij.'ation, elle seule, en prim ipc, doit élrc réjtutée renoncer au droit de se dédire Mais cela se produira très rarement, car l'exécution implique ordinairement le concours des doux parties, du (lél)ileiir qui la fail, et du créancier (|ui la reçoit. Ko acceptant l'exécution, le créancier Consent ii rendre le marché délinilif. — (Colmct de Santcrre. t. 7, n 11 6is-\ll; (Juiliouard, t, 1, n. 2-4: Bauilrj-Lac.inlincric et Saignât, n. 81 )
401. — H no sera pas d'ailleurs nécessaire, pour que diacunc des parties acquière la certitude que le contrai est délinitif, datlendre une exécution volontairement acceptée. On doit admellro que, lorsque le terme fixé dans le contrat est arrivé, chacune des parties pourra demander à l'autre d'exécuter ses obligations, et la contrainilrc ainsi à prendre parti, soit pour l'exécution déûnilive du contrat, soil pour la faculté de le résoudre. — (Mêmes auteurs.)
402 — Il ne peut y avoir d'arrhes, dans un contrat de veute, qu'autant que les parties sont d'accord sur la chose et sur le prix, et l'on ne saurait considérer comme avant ce caractère, le dépôt d'une somme consignée postérieurement à une promesse de vente, comme prime sur un marché à conclure, et sur lequel les parties n'étaient point encore d'accord. — (Trib. Ljon, 25 juin J887, Monit. jtid Lyon du 28 octobre 1887; Journ. des soc . 1888, p. 2(15.)
403. — De même, le dépôt de fonds effectué par un acheteur, sous la condition de restitution au cas de nonréalisation de la vente, ne peut être assimilé à des arrhes qui seraient acquises au vendeur. Dans le cas où il y aurait doute sur l'intention des parties, la convention doit s'interpréter en faveur de celui qui a contracté lobligation, c'est-à-dire, dans l'espèce, de l'acheteur. — (Lvon, 15 juin 1888, Mouil. jud. Lyon du 27 octobre 1888.) '
404. — Lorsque l'une dos deux parties ne veut pas exécuter son obligation, la promesse de vente disparait complètement, quel que soit l'effet qu'on lui reconnaisse en droit commun, le contrat ajant été fait sous une condition résolutoire qui se réalise. Quant au contrat d'arrhes, il produit alors son effet; il est comme la clause pénale qui va s'exécuter à défaut de la convention à laquelle on lavait adjointe. On suit alors les régies de l'art. 1590. Quand les arrhes doivent être rendues au double à celui qui les a fournies, il n'y a aucune difTiculté si elles consistent en une somme d'argent. .Mais, quand c'est un objet quelconque qui a servi d'arrhes, cet objet doit être rendu à son propriétaire par le débiteur, qui doit, en outre, sa valeur, à moins qu'il ne puisse livrer une autre chose, de même nature, qualité et quantité, auquel cas il rendrait en nature le double de ce qu'il a reçu. On ne pourrait, sans doute, exiger de lui une pareille restitution; mais, s'il veut ainsi exécuter son obligation, on ne saurait s'y refuser. — (Pothier, n. 502; Duvergier, t. 1, n. 140; Baudry-Lacantinerie et Saignât, n. 82.)
405. — Si la promesse de vente s'exécute, le contrat d'arrhes est résolu. Les arrhes doivent alors être restituées à celui qui les a données, ou elles s'imputent sur le prix. — (Pothier, n. 503; Troplong, t. 1, n. 137; Duvergier, t. I, n. 140; Baudry-Lacantinerie et Saignât, n. 83.)
406 — L'art ir»!)0 ne s'ajqjliquc, comme on la dit, (|u'aux promesses .synallagmatiques de vente. Mais des arrh<!s'ne pcuvcnt-clleti pas être également données dans le cas d'une promesse unilatérale:" \ prenuèrc vue, cela ]iarait impossible, car le contrat d'arrhes semble toujours supposer un consentement réciproque des parties II est ccpemlant possible de le concevoir en cas de promesse unilatérale : mais il faut alors distinguer. Si les arrhes ont été données par li- bénéliciaire de la promesse, cette dation d'arrhes implique chez lui une promesse d'acheter, et on est alors en présence d'une promesse synallagmatiquc de vente, régie par les art. 158!< et iS'JO. Si c'est le promettant qui a donné les arrhes, on doit, malgré l'absence de textes, lui appliquer isolément l'effet que l'article 1590 fait produire au contrat d'arrlies visa-vis des deux obligés. On doit décider, en conséquence, que les arrhes sont, en cette hypothèse, un moyen de dédit pour le promettant, (|ui reste libre de ne pas accomplir sa [iromesse, en perdant les arrhes Celles-ci représentent comme une clause pénale, la valeur des dommages-intérêts dus à raison de l'inexécution de l'obligation. — (Duvergier, t 1, n 134; Baudry-Lacantinerie et Saignât, n 88.)
407. — Le Code ne détermine le caractère des arrhes qu'à propos des promesses de vente. Mais il est certain, cependant, que ce n'est pas seulement à une promesse de vente, mais aussi à une vente véritable, que l'on peut ajouter une stipulation d'arrhes. Il s'agit de savoir si l'on peut encore appliquer en pareil cas la disposition de l'art. 1590. L'intérêt de la question est, en d'autres termes, de savoir si l'on doit considérer encore les parties comme ayant été convenues à titre de dédit, de telle sorte que la partie qui prétend attribuer aux arrhes une autre signification, à savoir, qu'elles ont été données à titre d'acompte sur le prix, doit faire la preuve que telle a été l'intention commune. La question est controversée. — (Duranton, t. 6, n. 50; Laurent, t. 24, n. 27; Marcadé, sur l'art. 1590, n. 2; Guillouard, t. 1, n. 20; Baudry-Lacantinerie et Saignât, n 84.)
408 — Dans un premier système, on s'en tient rigoureusement aux termes de l'art. 1590. Ce texte, dit-on, parle seulement de la promesse de vente, et comme le législateur y pose une présomption de volonté des parties, on ne peut pas étendre cette présomption à un cas que la loi n'a pas prévu. On objecte en vain que la promesse de vente étant assimilée à la vente par l'art. 1589, il faut appliquer à la vente ce que l'art. 1590 dit de la promesse. Si telle avait été l'intention du législateur, il aurait dit, dans l'art. 1590 : « si la vente a été faite avec des arrhes », tandis qu'il a dit : « si la promesse de vente ». Donc, en l'absence de toute disposition sur l'effet des arrhes dans la vente, on doit appliquer les principes généraux, c'est-à-dire que celui qui voudra se dédire de la vente, devra prouver que les arrhes ont été données pour réserver la faculté de dédit. — (Malléville, sur l'art. 1590; Pardessus, Cours de dr. comm.,i. 2, p. 319; Delvincourt, t. 3, p. 363; Duranton, t. 6, n. 50; Favard, Rip , y" Anhet, n. 2; Troplong, t. 1, n. 141; Laurent, l. 24, n. 27; Marcadé, sur l'art. 1590, n. 2.)
409. — Jugé, en ce sens, que lorsque, à l'occasion d'un marché commercial, l'acheteur verse une somme au vendeur, il est présumé le faire à titre d'acompte, et non à titre d'arrhes, et le vendeur ne peut se dispenser de l'exécuter, en offrant de restituer le double de la somme reçue. — (Trib. corr. Lyon, 27 avril 1900, Monit. jud. Lyon du 25 juin 1900.) — V. suprà, v° Arrhes, n. 53.
410. — Dans une autre opinion, on admet que la dation d'arrhes doit avoir la même signification dans la vente véritable que dans la promesse de vente. Sans
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nnii: i. cii.M'itiiI': nrixii mk hkciion i.
«luiilo, l'arl. IfiilO ne |iiiriill /'crit i^w pinir <)'ll(' ilrrnifri'; iiiaiH il ne nuit |iiih |iri-(lro tli< vim< i|iin l'ai'l I ')N!( vciuiit (le ilii'f i|ii(' la |iniiiicHso de Nriilt' vuiil vciilu, ilc Hoilt; (|n'atix yoiix tlii lA^iNljiloiir, I(>h(I(!ux oxproNHioiiH mil uxm-li'iiiciit la iiii'ini' MiliMir (Icllo Nnliitioii chI. rdiiroriiu*, du rcslc, à hi triiililidii de la loi rmiuiiiir, (ii'i la tlii'iui)- drH an-licH a pris iiulsHanco, cl «ni t-llc H'a|ipliipiail aiiHsi hini h la veille «pi'à la promesse de vente : Sin- m uniiilm, «irc tiiiti $evti)lis x^emlitin crlrlniiln isl, emiime disent les llisliliilos de Jiistiiiieii (III, 2 i , pr ). I, inlenlinn dis irdaeleiii's du l!(idi^ st^ manilesic, an HurpluM, tics clairemeiil dans les travaux pii|iaral(iires Ainsi, le liilnin (ireiiier, dans son discours au Cmps législatif, s'exprime ainsi : « La déli\ raiice-el la réeeplion de.s arrlies diHi'niiineroiil le raraelèro et l'elVel de rengagement , un le réduisaiil ù. une simple piH)messe de vemlre, diuil mi iiourra ho désisler sous les eondilions élaldies dans l'article. » (Keiiel, t. il, p. 1S9-1S)0.) Ue mcme, l'exposé des molil's, a[ti'ès uvoif énonce'' qiio promesse de vente vaut vente, donne pmrr exemple d'application de la rè};le ijui fait des arrhes un moyen de dédit, la veiile elle-même, (i'eiiel, l. i-i, p. lin.) I.e législateur a donc bien entendu assimiler, au poiiil de vue iiiii nous oeeupe, la vente l'i la promesse de vente, il n'v aurait, d'ailleurs, aucun motif pour ne pas interpréter la dation d'arrhes de la même manière dans la vente et dans la promesse de vente. — (l)uvcrgier, t. 1,11. i;{5 et s.; .Vuhry et lUu. t" édit , t. i, § :{i!t, p. 339, note 'M\: Laromhiérc, sur l'arl. I 183, n. !2-4 ; lluc, t. 10, n. 33; Guillouard, t. 1, n. 20; Colmet de Santerrc, t. 7, n. 11 6is-lll : naudry-Laeanlinerie et Saignât, n. 84.) — V. stiprà, y" Arrhes, n. 75.
411. — Jugé que, en présence d'un versement fait par un actiuéreur au moment de la conclusion d'un contrat, sans atrectation déterminée, le juge a tout pouvoir pour apprécier en fait le caractère de ce versement, et pour dire si c'est un versement à compte sur le prix, ou, au contraire, un versement à titre d'arrhes. — (Lvon, 25 janvier 1899, Monit. jud. Lyon du 21 octobre 1899.)
412. — Si, quand les arrhes données par l'acheteur ne constituent (ju'un pavement à compte sur le prix, le vendeur (jui ne peut tenir son engagement, est simplement tenu à la restitution à l'acompte qu'il a reçu, il reste passible du payement des dommages-intérêts pour son refus de livrer une voiture automobile, qu'il prétendrait vainement être une voiture de plaisance, alors qu'il résulte des circonstances qu'il s'agissait d'un véhicule destiné à un usage commercial. — (Trib. comm. Lyon, 1-4 janvier 1898, Monit. jud. Lyon du 4 février 1898.)
CH.VPITRE DEUXIÈME Capacité des parties.
Section I Règles générales.
413. — La capacité est le droit commun, d'après la règle posée par l'art. 1123 C. civ., en vertu duquel « toute personne peut contracter, si elle n'en est pas déclarée incapable par la loi ». L'art. 1594 a fait application de cette régie à la vente, en disposant que n tous ceux auxquels la loi ne l'interdit pas, peuvent acheter et vendre. » Il y avait d'autant plus de raison de l'appliquer à la vente, que cet acte dérive du droit naturel. — (Laurent, t. 24, n. 29; Guillouard, t. 1, n. 145 et s. ; Baudrj-Lacantinerie et Saignât, n. 195 et s.; Hue, t. 10, n. 39.)
414. — L'art. 1594 n'a fait, du reste, que reproduire le principe déjà admis dans notre ancien droit ; Etnere possunt quHibet non j^^'oInbUi, disait Voët. {Ad Pand., De
ciDtt.i'mpl,, II. H.)<.i'pnidaiit, Il cilutnit, auM
proliiliiiioiiN d'/iliéïKM' ftiijoiird'liui abroHi i: . , .,(.<:
vente d'imiiieulde», faite «-n 1757, p«r un i»r<-l. ^.idnl, HaiiH aiilnriHalioii prénlulde du >.'Minirii<iin'iit, /-lail i. tellement qu'aucun» aultinniiliitii HiiliHeqiiiMitc n'a pu vrir celte nullité. — M:«hh ,21 iilvom; an II, S et IV . Il A \i H.'i7.)
41B — Il II été jiif.:e, j.ai ap(diejilion «lii principe ^/mk'ral posé par l'art l.*»9i, qu'un père peut valablemcnl vendre /i non liln, «le iiiènie qu'/i un HrtiUgi'.f, que, »cul«:meiit, une pareille vente ehl pliiN facilement «oupçonnée, fiaudiileuHe; mais encore (pie, jioiir (jii'ellc «oil aniiuléi!, il faut |iruuver la fraude; qu'«'ii eonHé(|ucnce, Ich vente» d'immeubles faites par un pire ii l'un de hes enfanlH, ne sont pas iiulIeH de plein drojl, quand iiièin« ellen porleraieiil sur la presque lolalilé doH iinmculiIcM du père. — (Colmar, 15 iiiivenil.re 1 KOK, S. et I'. chr. , D. A 12. H.*i7 )
416 — ... U'J'" la eireoiistaïKu; que le vendeur d'un immeuble en poursuit la revente sur folle enchère, n'enlé-Te pointa l'acquéreur le droit de le revendre lui-iiiAnie, par une autre voie, à l'elTeldeHC libérer. — (hordeaux, 7 juin ls:(2, 1'. 1833. 1. 504, P. chr., [> I'. 1833. 2. 28 )
417. — Du principe posé par l'art. 1594, il résulte qui;, pour savoir si une personne peut faire le conlrut de vente, on n'a pas à rechercher si une loi le lui permet, mais, au contraire, si aucun texte ne le lui défend. Dêg lors, la lAcliC consiste à déterminer les personnes qui, en vertu d'une prohibition légale, ne peuvent exceptionnellement, soit acheter, soit vendre. — (Laurent, t. 24, n. 19; Guillouard, t. 1, n. 145 et s.; Daudry-Lacanlincrie et Saign;it, n. 195 et s )
418. — 11 existe, tout d'abord, une première catégorie d'exceptions, résultant de l'application des principes généraux du droit, et qui concerne les femmes mariées, les mineurs en tutelle ou émancipés, les interdits, les faibles d'esprit et les prodigues pourvus d'un conseil judiciaire. L'incapacité générale de contracter, qui frappe ces diffé^ rentes personnes, s'étend à la vente comme à tous autres contrats, et, comme il n'y a aucune règle spéciale à leur égard concernant le contrat de vente, il suflira de renvoyer aux principes qui ont été posés à propos de ces divers incapables.
419 — De même, le failli, étant dessaisi de l'administration générale de ses biens, est par cela même incapable d'aliéner, et spécialement, de vendre. La loi frappe même de nullité certaines ventes qu'il aurait faites avant le jugement déclaratif de faillite, dans la période dite suspecte. On a exposé suprà, v Faillite, n. 3741 et s., l'incapacité du failli, qui, d'ailleurs, ne s'étend pas à la vente plus qu'aux autres actes de disposition.
420. — 11 n'y a pas lieu de se préoccuper ici des régies auxquelles peuvent être soumis les achats et ventes passés par les personnes morales, telles que l'Etat, les départements, les communes, les établissements publics ou d'utilité publique. Le contrat de vente, passé par le représentant de ces personnes morales, au nom de celles-ci, est soumis aux régies générales qui ont été exposées à propos des contrats passés par ces différentes personnes, et il est parfaitement valable quand il a été fait avec toutes les formalités ou autorisations requises par les lois administratives. — Y. suprà, V Donations et testaments, a. 1011 et s.; v Etablissements publics et d'ut-ililé publique, n. 255 et s.
421. — Les prohibitions véritablement spéciales au contrat de vente, sont édictées par les art. 1595, 1596, 1597 C. civ., 686 et 711 C. proc. civ., ainsi que par certaines autres lois spéciales. II y a tout d'abord l'interdiction qui concerne les époux, auxquels l'art. 1595 défend
VENTE - TITHK I. CIIAIMTHK DiajXlKME. SKCTION M,
Ac. faire riilr-' eux le contrai «le vente, sauf ilatis trois cas exi'i'jili(uiii(iieimMit (li-lcnriinés. L'ne secdinle iiileniirlion, prononcée |tur l'art. l'iDG, coneernc les adminislratcnrs et les iiiaiidalaires légaux ou coiiveiilioiinels, auxquels le texte pri'cilé ilcfenil «l'aclieler les hieiis do ceux qu'ils représeiilenl. (le sont les deux seules proliihilions qu'il suit iiccessaire «le traiter ici. — (Laurent, t. 2 t. n i^O ; Baudr^ -Lacanliiicrie et Saignât, n 19!> ) — \. t.n\)tà, V» .l(//u(/ic(i(!(;ju itnniobilières, n. !H7 et s.; v" Saisie immohiUhr. Il 1 \\\t et s
422. — Lu troisième interdiction concerne les magistrats, grclliers, avocats, avoués, iiuissiers et notaires, auxquels lart. 1597 défend d'ailjcler des droits lilif:ieux de la compétence du tribunal dans le ressort duquel ils exercent leurs fonctions. Klle a été étudiée mprii, v» Cession lie droit)' htiijien.r, n. 2S et s.
423. — Jugé encore, à ce sujet, que, lorsqu'une donation faite à titre de partage anticipé, par une mère à ses entants, est l'olijet d'une demande en résolution pour inexécution des charges, la cession des titres nominatifs sur lesiiuels a porté la donation faite après l'introduction de linstance, par l'un des donataires à un notaire de l'arrondissement du tribunal saisi de cette instance, ne peut pas être considérée comme une cession de droits litigieux tombant sous l'application de l'art. 15'.(7 C. civ. Un transport, en ellet, n'est réputé avoir un droit litigieux pour objet, que lorsqu'il y a contestation sur le fond même du droit; il en est autrement (juand les didicullés n'ont trait qu'à l'exécution d'un droit, d'ailleurs certain et liquide. — (Trib. Saint-Quentin, 2 février 1900, le Droit du :* août 1900; Monit. jud. Lyon du 15 septembre 1900.)
424. — Les dispositions de l'art. 1397 C. civ. sont applicables à l'avocat qui achète des droits litigieux, bien qu'il ne soit inscrit alors à aucun barreau, lorsque, pendant plusieurs années, il a défendu ces mêmes droits devant diverses juridictions, en qualité d'avocat à la Cour de cassation, et que, depuis la cession de sa charge jusqu'au jour de la vente, il n'a cessé de remplir, par ses conseils, ses démarches rémunérées et ses conclusions devant le conseil de préfecture , la mission qu'il avait reçue de ses clients. — (Poitiers, 20 mars 1893, Gaz. trib. du-i avril 1893.)
425. — 11 n'j a pas lieu à l'application de l'art 1597 C. civ., lorsqu aucun litige n'existe et n'est à prévoir, sur la légitimité ou sur le chiffre de la créance cédée à un juge ou à un officier de justice. — (Chambéry, 30 juillet 1894, I). P. 1896. 2. 285.)
426. — L'art. 1597 C. civ. édicté une nullité absolue et d'ordre public, qui doit être prononcée dès lors qu'il ne saurait y avoir de doute, ni sur la qualité des cessionnaires lors de la cession, ni sur le caractère litigieux du droit cédé, ni sur la nature du contrat lui-même; la bonne foi du cessionnaire ne saurait même avoir aucun effet juridique, ni faire obstacle à l'application d'un texte de loi formel. — (Trib. Saint-Etienne, 12 janvier 1903, le Droit du 8 mars 1903, la Loi du 3 février 1903.)
427. — Une quatrième prohibition frappe les membres du tribunal devant lequel se poursuit une vente, et l'avoué du poursuivant, à qui l'art. 711 C. proc. civ. interdit les enchères. — V. suprà, y Adjudications immobilières, n. 800 et s.
428. — Une cinquième interdiction frappe le saisi, à qui lart. 686 C. proc. civ. défend de vendre les immeubles saisis après la transcription de la saisie (V. suprà, y Saisie iinmo'iilière, n. 783 et s.) et qui, d'après l'art 711 C. proc. civ., ne peut se rendre adjudicataire des mêmes immeubles. — V. suprà, v* Adjudications iiiiviobilières, n. 823 et s.
429 — l'ne sixième i)roliibilion fraj)pc les periuiiiics notoirement insrdsables, jKJur lesipielles l'art. 7 11 C proc. civ interdit aux avoués de se rendre adjudicataires. — V snjirn, v Adjudieutiout linmobilihes, n. S73 et s. ^ 480 — lùiljn, des lois spéciales interdisent ii certains fonctionnaires de faire le commerce, lorsqu'il s'agit de choses k propos desquelles leur immixtion pourrait donner lieu à «les abus, ou tout au moins faire naître de fâcheux soupçons. Ainsi, rl'aprês l'art 176 C pên , tout commandant des divisions militaires, des départements, ou des places et villes, tout préfet ou sous-prélet ne peut faire le commerce des grains, farines ou boissons dans l'éleiidue ilu ressort où il exerce une autorité, si ce n'est lorsfiu'il s'agit de denrées provenant de seï pro[»riétés. De même, l'art. 31 de l'ordonnance du 1" aoiU 1827 interdit aux agents et gardes ffircstiers de faire le commerce des bois. Toutefois, ces prohibitions n'ont point, comme les précédentes, pour effet d'entrainerl'annulalion de la vente faite en contravention de la défense légale; elles ont seulement pour sanction des pénalités, ou la révocation des fonctionnaires contrevenants. — (Hue, t. 10, n. 39; Baudry-Lacantinerie ot Saignât, n. 200.)
Section II De la vente entre époux.
431. — .\ux termes de l'art. 1593 : « Le contrat de vente ne peut avoir lieu entre époux que dans les trois cas suivants... » La vente n'étant permise entre époux que dans trois cas exceptionnels, le principe est donc qu'elle est prohibée. Portails adonné, dans l'Exposé des motifs, plusieurs motifs de cette prohibition. On a craint, dit-il, l'abus que le mari pourrait faire de son autorité. De plus, le mari étant l'administrateur des biens de sa femme, et celle-ci ne pouvant faire aucun acte sans son autorisation, il était à redouter que le mari ne sût pas concilier les intérêts de sa femme et les siens dans un contrat où il serait partie. (Fenet, t. 14, p. 115, 116 ) .Mais ces motifs n'ont rien de spécial à la vente, et tendraient, également, à faire prohiber tout contrat entre les époux.
432. — Les véritables raisons de l'art 1393 sont les suivantes C'est d'abord que la vente entre époux, si elle était permise, leur fournirait un moyen facile de se faire des libéralités excédant la quotité disponible fixée par les art. 1094 et 1098 C. civ., en se faisant des ventes simulées ou à vil prix. D'autre part, ces libéralités déguisées sous la forme de vente auraient été, en fait, irrévocables, contrairement à l'art. 1096 C. civ., qui déclare révocables les donations faites entre époux pendant le mariage. Enfin, les ventes entre époux auraient permis à l'un d'eux, au moyen d'une vente fictive de ses biens à son conjoint, de soustraire ceux-ci à l'action de ses créanciers, car il eût été la plupart du temps bien difficile à ces derniers d'établir la fraude, qui est la condition nécessaire du succès de l'action paulienne. — (Portalis, loc. cit.; Faure, Kapp. au Tribunat, Fenet, t. 14, p. 133; Troplong, t. 1, n. 178; Guillouard, t. 1, n. 146; Laurent, t. 24, n. 32; Baudry-Lacantinerie et Saignât, n. 201.)
433. — Ces raisons avaient même déterminé plusieurs de nos anciennes coutumes à prohiber absolument tout contrat entre époux. (Normandie, art. 410; Nivernais, chap. XXIII, art. 27; Bourbonnais, art. 226. — Conf. Pothier, Donations entre mari et femme, n. 78.) Le Code civil, moins sévère, s'est contenté de prohiber la vente entre époux, et encore, en apportant à la prohibition, comme le faisaient déjà les coutumes (Coquille, sur Nivernais, loc. cit.: Dumoulin, sur Paris, art. 156, n. 5), certaines exceptions dans lesquelles la vente peut s'appuyer
vKNTi: • iiiiir; i. ciim'Iiiii i>i i mi.mi , hi ■ iim> h
sur ili'H inolilN li'^iliiiioN, l'i Husnir, ilaiiH Ion Irola rim NiiivaiitH ; • I" celui oi'i l'un lie» i'|»oux rt'iln (IcH hiciis /i l'iiiitii', «l'Iiair Judifiairniuiiil tl'avdc lui. (>ii payriiieul tio mis ilroils; "i- celui di'i la ccsNiini '|uc le mari fait /i Na Ifiiiino, iiii^ino miu Hé|»art>t\ a un« cauHc lé^itiiiii', Icllo (|u« lo roiuploi lie kch imnieuliIcH alii^iicH, ou <le «IciiierH k elle apparteiiaut, si ces itinneuItleH 4iu tleiiieiH ne IoimIhmiI paH en coiMinunaiité: 3" celui oi'i la roniine cèiio «Ion liieiiH fi sou mari, en pavement d'une siimmi; «{u'olle lui aurait promise en ilol, cl iorscpril v a exclusion «le commii-
IIHUU*. >'
434. — Les ililVcrcnls cas exccpliniinels pii-viis par l'url. Ifi!».') |iri''senteiil ce caractère commun, ipie l'époux autorisé à vendre est déititeiir, et ipril cédo un Itien h son conjoint en pavement de ce i|ii il lui doit, (l'est donc moins une vente véritable, qu'une dation eu pavement (|ui ost autorisée i)nr l'art. iHd^. Dans les trois li)potliéHe8 prévues jtar ce texte, il ost maiiifesiement trop ri;.{oureu\ de forcer l'époux, qui veut s'acquitter envers son conjoint, de vendre son bien à un étranger, pour trouver l'argent nécessaire au pa^'oment de sa dette, alors peut-être (ju'il y a un intérêt sérieux A le conserver dans la famille : « Pourtiuoi dans ces trois cas, disait le tribun (irenier, aurait-on interdit une vente entre époux? (iomme ces créances sont légitimes et exigibles, il serait injuste d'crapècher une libération par la voie de la vente. » — (Discours au corps législatif, Fenet, t. li, p. 11)1. — Conf. riuillouard. t. 1. n. liî); Laurent, t. 24, n. '6'2; Maudry- Lacanlinerie et Saignât, n. 201.)
435. — lia été jugé, par application du principe posé par l'art. 15!)."), que le mari « qui, au moyen d'un acte sous seing privé, vend un bien qui lui est propre, ne peut valablement, dans l'acte de vente, stipuler une réserve de l'usufruit, non seulement a son profit, mais encore au prolit de sa femme, et qu'une réserve de ce genre doit être déclarée nulle, soit comme vente, soit comme donation entre époux. — (Cass., 13 mai 1817, S. et P. chr., D. A. 12. 858.)
436. — La prohibition de l'art. 1595 doit, comme toute disposition exceptionnelle, être restreinte dans les limites posées par la loi. Ainsi, elle ne s'appliquerait pas à la vente consentie entre futurs époux, même dans l'intervalle entre le contrat de mariage et la célébration du mariage. D'ailleurs, les motifs qui ont inspiré la prohibition ne sont pas applicables à cette hypothèse. — (Bordeaux, 30 janvier 1834, S. 1834. 2. 281, P. 1834. III. 33, P. chr. — Aubry et Rau, 4'-' édit., t. 4, § 351, p. 349,350, note 20; Guillouard, t. 1, n. 147; Baudrv-Lacantinerie et Seignat, n. 203.) — V. suprà, v" Mariage, n. 3137 et s.
437. — Le contrat de vente ne pouvant avoir lieu entre époux que dans certains cas spécialement déterminés, le cessionnaire d'un bail, agissant aux droits d'une femme judiciairement séparée de biens, et tenant elle-même ledit bail de son mari, qui le lui aurait cédé, est sans droit pour demander aux propriétaires de l'immeuble loué, la réalisation d'une promesse de vente stipulée au profit du preneur originaire. 11 doit en être ainsi, alors même que la femme aurait obtenu la ratification du mari. — (Trib. Seine, 2 décembre 1886. Monit.jiid. Fjjon du 2 avril 1887.)
438. — La prohibition de l'art. 1595 ne concerne, d'ailleurs, quejla vente volontaire entre époux, car c'est la seule qui puisse présenter les dangers que le législateur a voulu prévenir. Elle ne fait donc point obstacle à l'adjudication qui aurait lieu, pendant le mariage, au profit de l'un des époux, d'un immeuble appartenant à son conjoint, et qui serait vendu sur la saisie des créanciers de celui-ci. Ce n'est pas, comme on l'a prétendu, parce que ce sont les créanciers saisissants, et non le saisi, qui devraient être
coiiHtiléréH coiiitn» v<>ndeurM, rnr noua crn^oiia qio' c'««t bien réellement le Kfiiiti qui i-»l Tniiileiir (.'nil t
parce qui) leM rnotifa qui ont Tnil prohiber la T(*nt' ■
épout n'eiiMloiil pliiH ilaiiH notre liypo(héiii>, o(i ni* te pré. HiMitenl ni la craint(> d» donationn d<-Kuiaéea, ni le iIaukit d'uno fraudt! aux droita deN eréani lern d» l'un dea ipoui (l'cHt, enHullo, parce <|ue le leilfi rii^m»! d«! l'art iH'J'.i «einble bien ne vÏMcr qui; lu vetili* volont/iiri;, car il emploie Iq mot < vente •, tnndis que lo lé^iMlnleur prend aoin de ne, Hi-rvir du mot • adjudicalion » dann l'art l.'ilHi. — (Trili. .\mienH, 15 décembre IMHtî, Journ nuit. Atnirni, 1887, ,, .Mi — llouen. 7 mars 1S'.»2, /«• hroxl <lu 10 juilbt IHÎJÎ; lier iirr. Cnni ri Itnugii, iH'.li 1. 141 ; S lH'j:j 2 7«, D. P IS'.»3 2 24. — Troidong, t. 1, n. 178. note ï ; (;uillouard, t I, n. 148; Maudry-Lacantineric cl Saignai, n. 202.) — \ ï(//jni, v Marutije, n. 2097.
439. — .Mais la vente volontaire est prohibée entre époux, même dans le cas où elle u lien |iar adjudication dev.int un notaire, car elle ciMilinuc à demeurer une vente volontaire, malgré la publicité qui lui a été donnée. — (Paris, 9 juillet 1H95, S 189S 2 17.)
440 — La prtdiiJjition de la vmlc entre époux laisse, au surplus, subsister les principes de capacité, en ce qui concerne les ventes faites à des étrangers, l^n conséquence, d'après un arrêt, le mari, seul administrateur des biens de la communauté, ayant «pialilé p<iur les aliéner sans le concours de sa femme, a le droit de consentir une pareille vente au profit de ses enfants du premier lit, le Code civil n'édictant aucune inca[)acité relative aux personnes à qui le mari voudrait vendre. — (Orléans, 12 août 1818, P. chr., 1). A. 12. 859.)
441. — On peut observer, d'autre part, que les régies posées par l'art. 1595 doivent recevoir leur application aux promesses synallagmaliques de vente entre époux, et même aux promesses unilatérales qui pourraient intervenir entre eux. — (Hue, t. 10, n. 47.)
442. — On doit décider, également, que la prohibition générale des actes de vente entre époux, est applicable à l'échange entre époux. — {Adde : Bordeaux, 10 mai 1899, la Loi du 6 août 1899 ) — V. siiprà, v" Echange, n. 44 et s., et Mariage, n. 10683 et s.
443. — Première exception. — Cette exception a lieu, / d'après l'art. 1595, dans le cas où « l'un des époux cède des biens à l'autre, séparé judiciairement d'avec lui, en payement de ses droits. » Cette exception est applicable aux deux époux, au mari comme à la femme, tandis que les deux autres exceptions prévues par l'art. 1595 sont spéciales, l'une au mari, l'autre à la femme. En fait, toutefois, dans le cas de l'art. 1595, al. i", c'est la femme qui sera ordinairement créancière, quand ses biens ont été vendus, ou quand elle s'est obligée personnellement dans l'intérêt du mari. Quel que soit, au surplus, l'époux débiteur, le législateur a pensé qu'il était juste et sans danger, quand cet époux ne possède pas les fonds nécessaires à sa libération, de l'autoriser à s'acquiter au moyen dune dation en payement, plutôt que de le contraindre à vendre à un tiers, peut-être à vil prix, les biens qu'il destine à l'acquittement de sa dette. — (Laurent, t. 24,
n. 33 et s. ; Guillouard, t. 1, n. 151 ; Baudrv-Lacantinerie et Saignât, n. 207.)
444 — Lépoux débiteur peut, pour s'acquitter, céder à son conjoint des biens quelconques, meubles ou immeubles, car la loi ne distingue pas. (Laurent, t. 24, n. 33: Baudry-Lacantinerie et Saignât, n. 222. i Cette observation est commune, d'ailleurs, aux deux autres hypothèses prévues par l'art. 1595, et où la vente est exceptionnellement permise entre époux.
