Il se peut aussi que les parties, après s'être
VENTE — TITHE 11. CIlAI'irilh l'ULMIIJt.
misoH d'apcdril. n''(lij:pril un acte sous si^Tinlurc itrivéc, «lu'oii appfllc tians In |irnUi|ue |i<tIioc ilc vente, et irisi'Tcnt dans coll»! |i<tlio(> la clause ipie l'acte sous seint: jiriv»' sera uUt^ricurena'iit eonvcrli en un acte antlicnti(|ue. Dans notre ancien droit, où la (|ucstion s'était déjà jjosée, on admcUail (ju'cn pareil cas, les parties étaiont inirnédiafeinent engagées, et iprcllos ne pouvaient pas se d.parlir de la vente, même avant c|u"elle eût été reçue par notaire. (l'est co qu'avaient juf:é fdusieurs ainHs du Parlement «le Paris, nolammenl du mois de lévrier l'i!)."». (I)espeisses, De inchtil, sect III. n. 4 2.) C'est également en ce sens que s'est prononcé Portalis. dans lexiiosé des motifs, où il disait : • L'acte sous seirif: privé n'est pas pour cela un simple projet; ou iiromet d'v ajouter une forme plus aMtlicntii|ue. mais le fond du contrat demeure toujours iiidépeihiant de cette forjue. » (Fenet, t 14, p. 11:2.) La doctrine de Portalis est généralement admise par les arrêts et les auteurs — (Mouri-'es. 20 août lS.il, S 1842 2. (iS, P is'42. I I!):L p. cl.r , I). P 1842 2. .'>•». — 17 mai 1842. S. 1843. 2. lOO, P. 1843. 1. 242, P. clir. — Cass., 2.'{ aoiU 1S43. S. 1844. 1. 182 — Hiom, î) mars 1844, S. 1S44. 2. 324, P. 1844. 11. 4G0, P. chr , I). P. 184:L 4. 518. — Angers, 1.5 février 1866, S 1866. 2. 169, D. P. 1866. 2 89. — Cass., 10 mars 1868, 1) P. 1869. 1. 14o. — Duvcrgier, t. 1, n. I(j6, 167; .Vubrv et Hau, 4» édit., t. 4. ii 343, p. 293, texte et note 21 :'^Colmet de Saulerre, t. 1, n. 3 his-\ et 11 : Troplong, t. 1, n. 19, 20; Laurent, t. 24, n. 130; fiuillouard, t. 1, n. 9; Haudrj- Lacanlinerie et Saignât, n. 187.)
937. — lia été jugé, d'autre part, que l'action tendant à la réalisation par-devant notaire, d'une vente immobilière sous seing privé, est une action mixte, en ce qu'elle a pour but nécessaire le délaissement des immeubles vendus : elle peut, en conséquen.ce, être portée devant le tribunal de la situation de ces immeubles. — (Paris, 26 aoQt 1835, S. 1836. 2. 143, P. chr., D. P. 1836. 2. 78 et sur pourvoi, Cass., 31 mai 1837, S. 1837. 1. 631.)
938 — Si le contrat est parfait dés le jour de la rédaction de l'acte sous seing privé, on peut se demander comment la partie qui veut avoir un acte autbenlique, pourra contraindre l'autre ta lui fournir l'acte notarié. Il s'agit là d'une obligation de faire, pour l'exécution de laquelle la loi ne permet aucun moyen de contrainte direct. On pourra donc demander au tribunal de condamner la partie récalcitrante, à passer l'acte notarié dans un délai déterminé, sous peine d'une certaine somme à titre de dommages-intérêts par chaque jour de retard. On pourra aussi, et la solution est plus simple, faire décider que, passé ce délai, le jugement, qui est un acte authentique, tiendra lieu de l'acte notarié. — (Baudrj-Lacantinerie et Saignât, n. 187.)
939. — Mais si, en règle générale, renonciation, dans une promesse de vente verbale ou sous seing privé, qu'il sera ultérieurement passé un acte authentique, n'empêche pas la vente d'être parfaite, il en est autrement lorsque la vente a été subordonnée à cette condition, et, dans ce cas, les effets du contrat restent suspendus jusqu'à ce qu'elle soit réalisée. — (Cass. . 24 février 1896, Pand. fr. pér., 1896. 1. 519, S. 1896. 1. 485,1). P. 1897. 1. 33. — Bordeaux. 25 janvier 1898, Journ. arr. Bordeaux, 1898. 1. 1.58. — Cass., 29 juillet 1901, Pand. fr. pér., 1902. 1. 359.)
940. — Jugé aussi qu'une vente, consentie par acte sous seing privé, à la condition que les parties s'entendraient ultérieurement, et lors de la rédaction de l'acte authentique destiné à la constater, sur les délais dans lesquels le pavement du prix devrait être effectué, n'est pas parfaite tant que ces délais n'ont pas été fixés, et que l'acheteur ne saurait être contraint à l'exécuter, faute par
lui de se mettre d'accord avec son vendeur au sujet de ces délais — (Mesançon, 20 aoilt 1881, Il P. 1X82 2. 177. — 27 mai 1882, et sur pourvoi, Cass., 16 avril 1883, I). P 1884 1. 75 )
941. — De même, lorsque, dans un acte de vente sous seinx privé, il a été dit que l'acte ne serait qu'un simple jM'ojet tant qu'il ne serait pas revttu de la forme aulhenlifjuc, la vente n'en doit pas moins être considérée comme parfaite et consommée, s'il y a eu exécution immédiate. Le jirojet à exécuter ne peut, dans ce cas, s'eritendre <jue de la formalité extrinsèque de l'acte, et nullement de la vente elle-même; dés lors, il n'est plus au pouvoir d'aucune des parties dr l'annuler en refusant de lui faire donner l'authenticité. — (Bourges, 28 novembre 1821, S. et P chr.)
942. — Kst valable et définitive, la vente consentie par un vendeur à un acheteur, dont il ignore le nom, au mumerit où il tombe d'accord sur la chose et le prix avec le mandataire de ce dernier, et dont le nom doit lui être révélé après la signature de l'acte de vente, alors même qu'il serait stipulé que la vente devait être réalisée devant notaire, et que l'entrée en jouissance serait reculée jusqu'à cette réalisation. En conséquence, à partir de ce moment aucune condition nouvelle ne peut être imposée par le vendeur à l'acheteur. — (Bouen, 14 mars 1900, Rec. arr. Ctienet Rouen. 1900. 2. 70 )
943. — L'acte sous seing privé portant vente de biens dont la propriété et la jouissance ne seront transmises à l'acquéreur qu'à partir du jour de la passation de l'îicte en la forme authentique, et moyennant un prix consistant pour partie en une rente viagère, qui ne doit courir, au profit du vendeur, qu'à compter de la même époque, constitue une vente ou promesse de vente, subordonnée à une condition suspensive, et ne devant, dés lors, être parfaite (jue par l'événement de la condition. Ln conséquence, si le vendeur vient à mourir avant la réalisation de la vente par acte authentique, l'acquéreur ne peut exiger cette réalisation des héritiers, la condition ne pouvant désormais s'accomplir, et la convention étant devenue inexécutable par le décès de celui sur la tête de qui devait reposer la rente viagère. — (.Vngers, 15 février 1866, précité.)
944. — Mais l'obligation contractée par l'acheteur d'un immeuble, dans un acte sous seing privé, de passer ultérieurement acte public de la vente, est éteinte, alors que l'immeuble a été, avant la rédaction de l'acte public, saisi sur le vendeur, et adjugé à un tiers. — (.\ix, 6 juillet 1890, et sur pourvoi, Cass., 15 décembre 1891, D. P. 1892. 1. 576.)
945. — La vente étant un contrat synallagmatique, doit, quand elle est faite par acte sous seing privé, être soumise aux formalités de l'art 1325 C. civ., et l'acte doit être rédigé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties. — (Bruxdles, 2 décembre 1807, S. et P. chr., l) \ 10. 687. — I)uranton,t. 16, n. 33; Troplong, t. 1, n. 21, 32.)
946 — Dans le cas où un acte fait double est reconnu, par toutes les parties, avoir trait à la vente d'un immeuble, si l'acquéreur est dans l'impossibilité de représenter sou double, et soutient que la vente est parfaite, tandis qu'au contraire, le vendeur soutient que l'acte ne renferme qu'un simple projet ou une vente conditionnelle, c'est à l'acquéreur à prouver son allégation : on ne peut obliger le vendeur à prouver que l'acte n'était qu'un simple projet, bien qu'il refuse de représenter son double. — (Cass., 15 février 1821, S. et P. chr., D. P. 1822. 1. 270.)
947. — La nécessité du double écrit n'existe plus, toutefois, dans le cas où le contrat de vente a été exécuté par l'une des parties, et où l'acte contient la preuve de cette exécution. Le contrat a, en effet, cessé d'être synallagma-
VENTE — Tii'ni: II, ciiAi'iTiir. iii;i!xir:MK.
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lii|ii(i t^l il (;sl iIcM'iiii iiiiiliilcnil Aiiiai, il'a|)rrH un iirrM, un a(Hi> l'iiiilriKuil Iti nictiiiiuiiMsniiit! iriiiiu vniilr iimliilirro olIVcliii'tt, cl la i|uillaiii'o iIcn iiI)|(>Im mmhIiih, iir |i<;ul iLiironaiili' foimiui un arlr do vtMili". ni roniUH' It'l ili-fl/iir nul, a'il n'ii paH (H(< fait i>ii ilnultin - (Orli'wtiiH, ili tiiivcinliic IMIlt. S. cl I' rhr,. I> A <a. Nif) )
U4H - l>c iiiciiic, n'csl |iaN kuuiiuh ù la liiriiialilc du double «''cril, l'acto do venir, lursiiuc rot acte conHlatc lu pnvomt'ul du |irix; en un Ici cmh, Icm (ddi^'atinns dn l'nc- (|UiTtMir vis-i'i-vis du vendeur s« Irtiuvanl rcmplicH, il Hut'lil «l'un oi'iffinal |u)iir rar(|ucn!ur, alin iju'il puisse ronli'aincirt! le vendeur h reMi|dirles siennes. — (Mnnlpellier, 10 juin IS2S. S cl 1' rlir , I) I'. iSi!» i. !IS. -- Murdeaiix, .'JOjanvicr IS.JI. S ISIII, 2 • 281 , I' ls:tl III. :J3, I'. ehr.)
949. — l.nrs(|uc les parties ont. entendu eontracler par écrit, le contrat n'est |>nrfait, niènie à l'e^'anl des parties (|ui ont sif^iié, i|ue par la signature de toutes les parties coiitrartaiites. Spocialcnicnl, celui qui a acquis de deux personnes, par exemple, tl'un mari et d'une temme, avec la condition que la vente serait rcdi;;ce jtar écrit, n'est [)as lié par un acte do vente si;,'nc seulement de lui et de l'un des vendeurs (le mari), tandis (jue l'autre (la femme) n'a pas si},'né : peu importe que les deux vendeurs se fussent obligés solidairement. — (Toulouse, ;{ décembre dSOt), S. et IV ehr. — Besancon. :20 aoiU ISSI. I). IV 1882. i. 177.)
950. — Un acte de vente sous seing privé, non revêtu de la signature du prétendu vendeur, n'est pas susceptible de faire foi devant les tribunaux. — (Cass., 16 avril 11(02, I). IV 1002. 1. 491.)
951. — lue vente d'immeubles a pu être considérée comme encore imparfaite, et la rétractation en être demandée par le vendeur, tant que l'acte sous seing privé n'était pas revêtu de la signature des femmes des acquéreurs, qui y étaient indiquées comme en faisant solidairement l'acquisition avec leurs maris. — (Paris, 3 février 1874, et sur pourvoi, Cass.. 22 décembre 1874, S. 1875. 1. 247, D.r. 1875. 1. 104.)
952. — De même, lorsqu'un acte de vente notarié, consenti au profit de la femme et du mari, stipulant conjointement et solidairement, est resté imparfait par le défaut de signature de la part de la femme, l'acte étant nul à l'égard du vendeur, est également nul à l'égard du mari, alors même qu'il aurait été mis en possession de l'objet vendu. — (Paris. i>4 juillet 18i>0, S. et P. ehr., D. A. 10.. 73-2 )
953. — Jugé, d'autre part, que, si des immeubles appartenant par indivis à deux frères sont vendus à un tiers, par acte sous seing privé, et qu'un seul des deux frères vendeurs signe l'acte, celui qui n'a pas signé, peut soutenir qu'il n'est pas lié par l'acte, quoiqu'il se soit écoulé plus de dix-huit mois depuis l'acte de vente, qu'il ait fait une croix sur l'acte, et que même, un de ses beauxfrères ait signé pour garant de sa foi. ^ (Paris, 20 août 1808, S. et P. ehr.)
954 — Un acte de vente qui ne porte pas la signature du vendeur sourd-muet, mais qui mentionne que ce dernier, présent à sa rédaction, et consentant, ne sait ni écrire ni signer, contient en lui-même la preuve que le notaire s'est régulièrement enquis du motif pour lequel le vendeur ne signait pas l'acte qu'il recevait, et, par suite, foi est due à son affirmation. — (Chambérj, S mars 1889, Pand. fr. pér., 1889. 2. 110.)
955. — Aucune disposition de loi n'impose au notaire l'obligation de faire connaître de quelle façon le sourdmuet aurait manifesté son consentement, ni par quel moyen il l'a lui-même constaté. L'acte authentique a, par lui seul, une valeur dont des considérations de fait plus
ou nioiri* iliNculaliIcH Honl iiii|iuU»/iiil»« h In <1< i '><j|li<>r. On iHi pourrait qiio H'iiiicrire en rnut nuitrc l.i i luj. iMciiie. — ((iliumliéry, f» iiiurH IMMW, \iri-r.iU' )
956. — Kt 1(1 vente n'en i-%\ ^,llH nioiiiH n j.'uli<T««, rtlort» mciMC qu'on objecte |i;h éfionciulioiiN d'un pi d'interrogatoire dudil Hoiird-mucl, Ioph de lu nui il un conHcil judiciairi!, énoncialioiiH indiquant qu i> Hinner. — (Cliambérv, .'i iniirH IKH!», précité.)
