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17N1. 1.0 ^al■ttllt. i|tii, it'a^'aiil pu* liilorjolt'* a|i|H>l (lu Jii^fiiiciit. ■■('iiilii roiitfo lui lui prolU «lu Kiiriiiili, n iH<'' <!(> iKMivniii iiiIh ou ouiino par irhii ci, dcvaiil Ich ju^cs «lu HtM-dlitl licf^i'c, sur l'npprl i|ii'il a Ini-iii)' du clii-l' ipii a ailinis la (iiuiiMinic principale, no poul, par l'olTol iruiic ikhivoIIo garaiil ic, cire ciMnlaniin'' à pM\ cr /i l'appelant (|(ii Hiicciunlic, (ilu^ partie (len Irais (l(> I iiislaiico d'appel — (^Itioin, 1!» mai 1MÎ)4, S IH.il i 'ISll, 1» IV IKrtT «. 38)
1782 ."l" Ih» ihniniiitiii xttiti'i l'ii l'iiiinfiiifiit ililt —
lie cliel' (le la coniianiiialiiiii coinprvud, d'une l'açtin Kénépiilo, la réparation exacte de Idul le préjudiee (\\u'. l'évieliiui cause h l'acluMciir Los deux éléments qui le cdiisliluent s(Uil iniliipiés dans l'art. I I i'.l (1 civ.et sont, d'almrd. ce 4|uo les commenlatours nomment le dniiniuiii t'ininjeun, c'est-à-dire le n\oiilant de la valeur dont l'aidioleur ent privt^, et ensuite le Incrum cessa a», c'est-à-dire le gain (|ii'il aurait pu réaliser, et (juo l'éviction l'empèchc désormais de iHire. — V. siiptà, v" Obliiialions, n l(»(l(> (^t s.
1783. — Il a|ii>artient au juge du fond d'apprécier souvoraii\ement l'existence et la (|uotilé des dommaf^esintérèls pouvant être dus. — (Cass., 12 décembre 1S93, Patid fr jH-r., IS!».i. 1. itH.)
1784. — La Itonnc toi du vendeur ne le met pas à l'abri de l'ohlij^alion do garantie, laquelle comprend, en outre de la reslitutiou du prix, le droit, |»our l'acquéreur évincé, n\ème particllenieut, d'être rendu par le vendeur, comjjlôtcment indemne des suites du contrat. — (dass., 2 décembre I8«MI, /'«»(/. fr. pér., 185)1. 1. :2()0; liev. aUj., ISIH). "2 riS5 )
1785 — Il v a donc lieu d'appliquer ici les diverses solutions qui résullent de l'apidication du droit commun concernant lesilommages-intéréts. Si, par exemple, l'acheteur a acheté ou achète une maison, pour y établir un commerce, s'il y a fait des dépenses d'installation, et s'il est ensuite évincé de la maison, le vendeur devra l'indemniser de ces dépenses, et même du gain légitime dont il a été privé, le tout, suivant les distinctions posées par les art. 1150 et 1151 (^eltc application du droit commun est, du reste, formellement édictée par l'art. 1039 C. civ., portant : « Les autres questions auxquelles peuvent donner lieu les dommages -intérêts résultant pour l'acquéreur de l'inexécution de la vente, doivent être décidées suivant les régies générales établies au Titre des « Contrats ou des obligations conventionnelles en général. » — (Conf (îuillouard, t. 1, n. 308 )
1786 — Jugé, spécialement, que la cession du monopole de la vente d'un produit prétendu breveté, oblige le vendeur à réparer le préjudice résultant pour l'acquéreur, de la concurrence qui lui est faite par des tiers vendeurs de produits similaires, alors que le brevet est postérieurement déclaré nul; qu'il importe peu que la cession ait comporté simplement le monopole de la vente du produit, et non la cession même du prétendu brevet; et que la garantie doit comprendre la réparation du préjudice subi par l'acquéreur, non pas seulement à partir du jugement qui a déclaré le brevet nul, mais à partir de la concurrence des tiers antérieure à cette déclaration de nullité, ainsi que la réparation du préjudice résultant des dépenses faites, et du bénéfice qui pouvait être réalisé par l'acquéreur. — (Lvon, 22 novembre 1896, Monil. jud. Lyon du 25 février 1897.)
1787. — ... Oue les dommages-intérêts dus à l'acquéreur évincé, doivent comprendre les frais de déménagement, et ceux faits pour se procurer un logement convenable à la profession qu'il exerce. — (Bourges. 3 avril 1821, S. et P. chr , l>. 1823. I. 56, I). A. 12. 882.)
1788. — Il a été jugé que l'adjudicataire qui, par le cahier des charges, a connu les causes de son éviction, et
le (Inn^er qu'il \ nv/iil pour lui /i arqii/Tir un iniiriciibla grov^^ d'une nc.tiiin réaitlnloiri!, pour garantie dn < npilnl d'une renie simn'-rv, doit, culte éviction no rénIUniit, <'r" rendu incliMuiie des Iraiii de ■on ncrpuNiliito ; iii(ii*i il n • >' pnH rondo à doinander doM doimnaKON-InlérMH — (Irlli. LiMcux. 3(1 janvier l!Ml(l, Uni l'nl . 1900 1 4H3 )
1789. — Outre l'aiiplicaiinn du droit ciimmun concernanl les domma^tiH-inlérétH, le lôffiHJaliMir n cru Ap.soït poHcr, daiiN les nrt 1033 U I03ri, certaineH r> ^'|e>^ Np/M'lu|pH, soit piiui- le c«H de plus value de la ' liuhr vi-ndue, »oit pour ci'iiii d'impcnHeH faiteii par rncheteur, relulivoinent k la cliose l'vinci'-o
1790 — LoH rèf(|eM pDséoH par Ir; <;od<: civil, «oit au Titre des (ildiKatiniiH, dans Ich art 1 149 et »., Noil au 1 lire de la Vente, dans les art. 10;{3 et h,, sur le montant doH dommagiîs-interéts, ne sont il'ailleurB ap|)licables que • dans le ea.s où les parties se hoiiI alistenuos de les fixer elles-mêmes, par avance et à forfait. La stipulation d'une clau.se pénale |)our le cas d'inexécution doK obligaliouH du vendtMir est, en ell'el, aussi valable que pour rinexéculion d'une autre obligati<m ({uelconque. — (i). civ , art. 1 Iftî )
1791. — De la ])lus-v(tlue — L'art. 10.'{3 C civ porte, h cet égard : t Si la chose vendue se trouve avoir augmenté de prix à répoi|ue de l'éviction, indépendamment même du l'ait de l'acquéreur, le vendeur est tenu de lui jiayer ce (ju'elle vaut au-dessus du prix de la vente • l'eu importe la cause de l'augmentation de valeur. — (l)uranton, t, 16, n. 295; Aubrv et lUu, l 4, § 355, note 33; Baudry-Lacantinerie et Saignât, n. 377.)
1792. — On s'est demandé, cependant, si l'obligation du vendeur, d'indemniser l'acheteur de la plus-value, ne comportait pas une restriction, dans le cas où cette plusvalue dépasse toutes les prévisions que les parties avaient pu former au moment de la vente.
1793. — Tel est le cas, par exemple, où, par suite du percement imprévu d'une rue nouvelle, un terrain, vendu pour 10,000 francs, se trouve avoir quintuplé de valeur, et valoir 50,000 francs. Dumoulin {Ue eo quod inlnest., n. 57 et s.) et l'othier (De la vente, n. 132) enseignaient, que, dans ce cas, le vendeur de bonne foi ne devait pas être obligé de rembourser la plus-value entière, mais seulement la somme la plus haute à laquelle les parties avaient pu présumer que les dommages-intérêts s'élèveraient.
1794. — L'opinion de nos anciens jurisconsultes est suivie par certains commentateurs du Code. Ils la justilient d'abord par des considérations d'équité. Ils invoquent, d'autre part, la règle posée par l'art. 1150 C. civ. qui, en matière de dommages-intérêts, porte que le débiteur, c'est-à-dire, dans notre espèce, le vendeur, n'est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation a été inexécutée. Ce principe général doit, dit-on, recevoir son application en matière de vente, du moment qu'aucun texte du Titre de la Vente n'y a dérogé. — (Marcadé, sur les art. 1630-1633, n. 4; Duvergier, t. "l, n. 369.)
1795. — 11 semble, au contraire, que le vendeur doit, dans tous les cas, rembourser le montant de la plus-value, quelque considérable qu'elle soit. Cette solution est, sans doute, contraire à la règle posée par l'art. 1150 C. civ., mais nous ne croyons pas que ce texte soit applicable ici. En effet, les principes généraux posés par le législateur en matière de vente, au Titre des Obligations, ne sont applicables, en matière de vente, qu'autant qu'au Titre de la Vente, la question n'a pas été tranchée par un texte spécial. Cela résulte formellement de l'art. 1629, qui ne renvoie au Titre des Obligations que pour « les autres questions auxquelles peuvent donner lieu les dommages-inté-
VENTE — TITHi: III. CIIAIMTRi: PRKMIKH, SECTION III, J 3.
rôlfl », c'esl-ii-(lin! jiour les 0]iération8 qui n'ont pns été rffçli'CK par les art. i()3() cl s. Il y a donc lieu d'appliquer ici utiiqiu'inent r.irl. 463.'<, qui lixc d'une faron f;cnéral<rindeniiiHé due par le ventieur, h ce que la clu'se vaut audessus du prix de vente, et cela, sans distinguer si la plus-value esl considéralile uu inininic. si elle a jiu rire prévue Liu non lors du conlral, ni si le vendeur esl de bonne ou mauvaise foi. La règle de l'art. 1(>33 esl d'autant plus significatixe, (|ue les rédacteurs du (Itide avaient sous les ^eux le leinpéranieDl admis jiur l'otbicr. Si donc ils ne l'ont pas reproduit, c'est qu'il ont entendu le repousser, et écarter ici Tappiication de l'art. H.'iO. — (lki{.'net, sur Potliier, Veille, n. 132, note 1; ïoullier, t. 6, n. 285: Duranlon, t H\, n. 2!»5: Troplong, t. i, n. 507; Aubrjet Hau, l. 4. ^ 3."iîi, p. 378, texte et note 33: Massé et . Verj-'é, sur Zacliaria', t. 4, p. 21)8. note 18; Laurent, l. 2-i, n. 2-4(i; (iuillouard, t. 1, n. 359; 15audry-Lacanlincrie «t Sai^jual, n. 378.)
1796. — Au surplus, pour que l'augmentation de valeur de la cbose vendue puisse donner lieu aune indemnité par le vendeur, conformément à l'art. 1633 C. civ., il faut que la plus-value soit acquise avant l'éviction. Si cette plusvalue ne résulte que d'un fait postéi'ieur, on ne peut pas dire que l'acbelcur en soit privé, puisqu'elle rie lui a pas été acquise. — (Cass., 19 mai 1863, S. 1864. 1. 73. — Aubry et Hau, t. 4, .^ 355, p. 379, texte et note 34; Guillouard, t. 1. n 'MU): Baudry-Lacantinerie et Saignât, n. 378.)
1797. — 11 se peut que la chose vendue ait, d'un côté, augmenté de valeur, de l'autre, subi une diminution, comme dans le cas où, le terrain vendu étant riverain d'un fleuve, une portion de ce terrain a été envahie par les eaux, tandis que l'alluvion l'augmentait en un endroit différent L'acheteur ne pourra pas alors, d'une part, en se fondant sur l'art. 1631, prétendre à la restitution de la totalité du prix, malgré la diminution subie par la chose; d'autre i)art, en se fondant sur l'art. 1633, réclamer une indemnité pour la plus-value résultant de l'alluvion. Il est plus rationnel et plus équitable de considérer la chose évincée dans son ensemble, et de faire une compensation jusqu'à due concurrence, entre la partie périe et celle acquise par l'alluvion. — (Baudry-Lacantinerie et Saignât, n. 377.)
1798. — Jugé que l'acquéreur évincé peut demander qu'une expertise ait lieu, à l'effet de déterminer si l'immeuble a augmenté de valeur à l'époque de l'éviction, et quelle est l'importance de la plus-value; qu'on ne peut s'y refuser, sous le prétexte que l'adjudication publique dont cet immeuble a été l'objet, lors de l'éviction, offre une base suflisante. — (Bourges, 5 avril 1821, S. et P. chr., P. 1823. I. 56, D. A. 12. 882.)
1799. — Lorsque l'acheteur reçoit une indemnité à raison de la plus-value de la chose vendue, peut-il encore demander la restitution intégrale des frais et loyaux coûts du contrat, conformément à l'art. 1630-4°, ou bien, ne doit-on pas laisser à sa charge une partie de ces frais? Si, par exemple, le bien vendu pour 100,000 francs, en vaut 200,000 au moment de l'éviction, par suite de l'ouverture d'une rue depuis la vente, et que les frais de la vente se soient élevés à 10,000 francs, l'acheteur, peut-il demander tout à la fois les 10,000 francs de frais et les 100,000 fr., de plus-value? La question est controversée. On dit, à l'appui de la solution affirmative, que l'art. 1630, al. 4, donne à l'acheteur le droit de réclamer à la fois la restitution des frais, et des dommages-intérêts, c'est-à-dire la plus-value. La question est donc décidée par le texte même de la loi. Son esprit, ajoute-t-on, ne laisse pas de doute, caries frais n'ont rien de commun avec la plus-value, et,
dés lors, il n'y u ])as de motif pour que la plus-value soit réduice à raison des frais. — (Laurent, t. 24, n 247.)
1800 Haiih une autre opinion, on décide qu'une
pari pKipdriionnelIe des frais et loyaux cdùts du contrat doit, dans cette hypothèse, rester à la charge de l'acheteur. .Vinsi, dans l'exemple précédent, le bien vendu ayant doublé de valeur, l'ai beteur ilevra supporter la moitié des frais. Cette solution est, à la fois, équitable et juridique. Du moment (jue l'acheteur va s'enrichir, i)ar le fait de la vente suivie d'éviction, d'une valeur égale à son prix d'achat, il est de toute justice que celle augmentation de valeur ne lui profite que sous la déduction des frais et loyaux coûts, qui sont la conséquence de toute acquisition. Les textes ne s'opposent nullement à celle solution. Ce n'est point, en effet, l'art. 1630, al. 4, qui traite de l'espèce de dommages-inlèréls dont il s'agit; c'est l'art. 1633, qui lui, ne s'occupe nullement des frais et loyaux coiUs du contrat. Le législateur n'a donc pas prévu la question, et elle peut être résolue conformément aux principes généraux et à l'équité. — (Colmet de Sanlerre, t. 7, n. 69 bi$-ll ; (iuillouard, t. 1, n. 361; Beltjens, t. 3, p. 474, n. 3.)
1801. — Imjiensri (ailes par l'acheteur. — Le Code civil a posé spécialement, à ce sujet, les régies suivantes. Art. 1634 : * Le vendeur est tenu de rembourser ou de faire rembourser à l'acquéreur, par celui qui l'évincé, toutes les réparations et améliorations utiles qu'il aura laites au fonds. » Art. 1635 : « Si le vendeur avait vendu de mauvaise foi le fonds d'autrui, il sera obligé de rembourser à l'acquéreur toutes les dépenses, même voluptuaires ou d'agrément, que celui-ci aura faites au fonds. » La question a été étudiée, d'une façon générale, suprà, V Amélioralions, n. 39 et s.
1802. — U a encore été jugé qu'en cas d'éviction, le constructeur de bonne foi peut réclamer au propriétaire du sol, la plus-value, ou le prix de la main-d'œuvre et des matériaux. — (Trib. Bourges, 21 janvier 1886, la Loi des
1803. — c) Eviclion partielle. — Pour qu'il y ait lieu à l'action en garantie, il n'est pas nécessaire, comme on l'a dit, que l'acheteur soit dépossédé de la chose entière; il suffit qu'il éprouve une éviction partielle, si minime soitelle. Mais l'éviction partielle ne pouvait cependant être gouvernée absolument par les mêmes règles que l'éviction totale. En effet, quand l'éviction est totale, la vente est résolue, par la raison que, la chose vendue étant évincée, il n'y a plus d'objet au contrat. .Mais si l'acheteur n'est évincé que d'une partie de la chose, il subsiste une chose pouvant faire l'objet du contrat, de sorte qu'à la rigueur, le contrat pourrait subsister. 11 s'agissait alors de savoir si l'intention des parties permettait de le maintenir. A supposer, d'ailleurs, que le contrat fût maintenu, il y avait lieu de régler la question d'indemnité due par le vendeur. C'est l'objet des deux art. 1636 et 1637 C. civ. — iDuvergier, n. 377; Troplong, n. 522; Guillouard. t. 1, n. 370 et s. ; Baudry-Lacantinerie et Saignât, n. 382 et s. j
1804. — En ce (jui concerne, d'abord, la question de résiliation de la vente, en cas d'éviction partielle, le législateur, s'il avait appliqué rigoureusement le principe posé par l'art. 1184 C. civ., de la résolution des contrats synallogmatiques par suite d'inexécution de ses engagements par l'une des parties, le vendeur, dans l'espèce, aurait du permettre à l'acheteur de faire annuler le contrat du moment qu'une portion quelconque, même minime, de la chose vendue, ne pouvait lui être transmise en propriété. Mais il a reculé devant cette solution, qui aurait eu pour conséquence de briser beaucoup de contrats, dont la stabilité importe à l'intérêt général, et l'art. 1636 a fait, en conséquence, une distinction, fondée sur l'importance de
vi;nte iitiii: m, (Iiai'Itmi: I'IU.mikii, skctkjn m. |
l'i^virllt»!» ; • SI, porto co Icxlo, l'/iriiin^rnir n'ont Aviii< r i[UO tl'uiif |iiirli(' (1(1 liicliiiNi'. «il (|ii'(!ll(' Hiiil du Ifllo cniiiir- (|iiiMUM) lolativfiiiciit au luiil. ijut) riir(|ii(''reur n'eût imiiil acliolr saiiH la partio dont il a i'W' (''vinfi'-, il pont faire rt^ilicr la viuilo. • — ((Jiiilluiiar.l. ( I, ii. :t7(l; Maudr} l.acaiiliiicriii i«l Saignai, ii. 'AH2 )
1H05. — 1,'aclinliMir a dom- le ditdl de falri) rrHilier lu vente, lorsiiu'iiiie partie tellenienl inipni-luiile île la clinHe lui est eiilev(^o, ([lie le renie ne peut plus remplir la destination i|u'il se proposait de donner an iiiiMi par lui ae(|uiH Toi est lo cas où, avant arlielé un terrain |ioiir eonsiruire une usine, il ne peut plus, après l'éviition d'une |iarlie de ee terrain, donner suite à son projet, à raison de l'insullisanee du terrain restant. (Jue si, au Contraire, lo surplus du terrain sulliteneore [uiur la ronstruclion projetée, 1 aciieteur ne peut pas oldenir la résiliiition. — ((ionf. Cohnelde Santorro, t.7. n 71 bis-\ ; Laurent, t. 24, n. T.iO \ (iuillouard, I. 1, n. 'Mi); Itaudrv-Lacaiilincrie et Saignât,
1806. — La (|uestion de savoir si l'évietion partielle est assez, importante pour pouvoir entraîner la n-siliation totale, est une iiueslion de fait, que les juges apprécient souverainement, sans i\v\c leur décision, à cet égard, puisse tomber sous la eensure de la ("our de cassation. — (Cass., m mai 186S, S. 18(18. I. :VM\, l). P. IStiU. 1. 365. — (iuillouard, t. 1, n. ;J70 ; Haudrv-Lacanlinerie et Saignât, n. ;{83 )
1807. — Il a été jugé, notamment, ([ue l'acbcteur d'un établissement industriel, avec interdiction faite au vendeur, de toute concurrence commerciale dans une circonscription ou pour un temps déterminé, n'a droit qu'à des dommages-intérêts, si le vendeur n'a contrevenu à cette clause que par quelques faits de concurrence constituant une éviction insuflisante pour faire prononcer la résolution de la vente. — (Rennes, 31 décembre 1800, sous Cass., "ICt mai 1868, précité.)
1808. — ... Que l'acquéreur d'un terrain fort spacieux, et de trois corps de bâtiments considérables, servant à l'usage d'une fabrique d'indiennes, imprimerie de coton et blanchisserie, no peut demander la résiliation, par cela seul qu'une très petite partie d'un seul des trois bâtiments serait placée sur un fonds tenu précairement, dont la concession a été révoquée, et sur laquelle les conditions du contrat se taisaient. — (Bruxelles, J 3 juin 1813, Pasicv. belge, 1815. 2. 399.)
1809. — On a vu suprà, x" Adjudications immobiHires, n. IT-il et s., et 1837, que le principe proclamé par l'art. 1636, pour le cas d'une éviction partielle soufferte par l'acquéreur, est applicable en matière d'adjudication sur expropriation forcée.
1810. — La disposition de l'arrêt qui, sur la demande en garantie d'un acquéreur, menacé d'une éviction partielle, condamne le vendeur au remboursement de la totalité du prix et de tous les frais et dommages-intérêts, doit être entendue en ce sens que le contrat sera résolu entièrement, et non pas en ce sens que l'acquéreur restera en possession de l'immeuble dont il ne sera pas évincé. — (Cass., 22 janvier 1823, D. Rép., v" Vente, n. 1033.)
1811. — Lorsque la vente n'est pas résiliée, soit parce que l'éviction n'est pas assez importante pour permettre à l'acheteur de demander la résiliation, soit parce que l'acheteur préfère ne pas réclamer la résiliation à laquelle il aurait droit, le vendeur est tenu de lui payer une indemnité, dont le quantum est ainsi déterminé par l'art. 1637 : « Si, dans le cas de l'éviction d'une partie du fonds vendu, la vente n'est pas résiliée, la valeur de la partie dont l'acquéreur se trouve évincé, lui est remboursée, suivant l'estimation à l'époque de l'éviction, et non proportion-
nellement au prit liilal <lc lu «enlc, >oil r|iit! la ' liu»fi vendu*! ait au^-menté nu diininiié d» vnliiur. • nier, t. 1. n 374 i .\ul.r> cl Itau, l. 4, ji 37r,. , notu 4i ; Lnurent, l il, ii i5l ; (inillouariJ, t. 1, n 371 ; Itaudr.v-Lactuilinerie il Siiiffiml, n •'iH4 )
1812. Si nouH MuppoHuni, en coni/'queiire, qui; la ( lioHO vonJuo, uu du Mioinn, la parlii; dont l'arlicleur a ùU: évincé, ail auf^nientr ilr valeur de|Miit la >cnlc, que, par exemple, celle partie, qui valait 20,(jOO frunci au jour de lu vente, en vailh; 25,(i0() uu jour de i'évicliun, le vendeur devra, d'après l'art 1637, rcMuliourher i.'i.OOO (raws k l'aciiuéreur. Lu Holulion de l'art. 1637 enl, sur <i- point, tout a lait conforme à celh; que donne l'art. 1633 pour le cas d'éviction totale (Mèines auteurs )
1813. — .Mais la même conciM-rhun^c no ho ren< outre plus, lors(|ue la chose vendue a diminué de valeur depuis la vente. Si, par exemple, la chose vendue valait 2.'i,00() fruncH au jour de la vente, et qu'elle ne vaille plus que 2(),(i00 francs au jour d(! l'éviction, l'acheltur, s'il est evincédu cinqui< me d(! la chose, n'aura droit, d'après l'art 1(>37, qu'au cinquième (le 20. 000 francs, valeur estimative; de la ( hose au jour de l'éviction, tandis (|ue, d'a|)ri s l'art. 1631 appli<|ué proportionnellement, il aurait droit à la restitution du cinquième du prix, soit 5,000 francs. Cette solution a élé vivement crili(iuée. Un lui a reproché do constituer une inconséquence dans le système général de la loi. Llle aboutit, d'autre part, dit-on, à une injustice, en {»ermeltant au vendeur de faire un prolit illégitime, à 1 occasion de la vente d'une chose qui ne lui appartient pas. Kn effet, ayant reçu r),000 francs pr)ur le cinquième de la chose, il ne sera obligé d'en restituer que 4,000 en cas d'éviction partielle de ce cinquième. On dit en vain, pour justifier la différence faite par la loi entre le cas d'éviction totale et le cas d'éviction partielle, qu'en cas d'éviction totale, le vendeur ne peut rien conserver du prix qu'il a reçu, car il le conserverait sans cause, tandis qu'en cas d'éviction partielle, la vente a encore un objet; que, par suite, le prix n'est pas sans cause entre les mains du vendeur, et qu'il n'y a qu'une question d'indemnité à régler. Ce raisonnement n'est pas exact, car, si le prix se trouve pour le tout sans cause entre les mains du vendeur quand l'acheteur est évincé totalement, il s'y trouve également sans cause pour une partie, quand l'acheteur est évincé dune part, et, dès lors, il devrait y avoir une restitution proportionnelle du prix. — (Conf. Troplong, t. 1, n. 317; Baudry-Lacantinerie et Saignât, n. 385. — Contni : Duvergier, t. 1, n. 374, 373; Aubry et Bau, t. 4, § 335, p. 381, note 41 ; Colmet de Santerre, t. 7, n. 72 6ts-I; Guillouard, t. 1, n. 371 ; Laurent, t. 24, n. 231. — V. aussi : Pothier, n. 139 à 142.)
1814. — Certains auteurs, tenant compte des critiques formulées contre la disposition de l'art. 1637, ont voulu, sous le Code, reproduire la solution de Pothier dans le cas d'éviction pvo indiviso (n. 139 à 142), et n'appliquer, par conséquent, la disposition de l'art. 1637, qu'au cas où l'éviction porte sur un objet déterminé, faisant partie de la chose vendue. (Delvincourt, t. 3, p. 73, note 4; Duranton, t. 16, n. 300.) Mais cette solution est inadmissible, en présence de la généralité des termes de l'art. 1637. Si l'on peut critiquer la loi, il n'est pas permis d'établir de distinction là où elle n'en a pas fait. — (Troplong, t. 1, n. 517; Duvergier, t. 1, n. 374; Aubry et Rau, t. 4, § 355, p. 381, texte et note 41 ; Colmet de Santerre, t. 7. n. 72 6JS-II; Laurent, t. 24, n. 231; Guillouard, t. 1. n. 372; Baudry-Lacantinerie et Saignât, n. 384.)
1815. — Jugé, par application des principes précédents, qu'en cas d'éviction partielle non suivie de résiliation, l'acheteur a droit à la valeur de la partie évincée.
int
VFNTE — TITHK III, <.nAI'ITni: l'HKMII.R, SKCllON III, S 3.
nbHlraclinn faite tic la partie restante, et sans que celte valeur puJHsc être t'ompensée par la pluB-valin* dontiée par l'éviclioti au surplus du (idiii.iiiip. — (llruxolles, l«i mars IHÙS, tt.lij jud , iW,H, p 5GH.)
1816 — ... (Jue l'éviction partielle souiïerte par l'acquéreur (l'une i-erlairie quolilé île droits successifs, lui donne dniil do réclamer une indemnité égale à la valeur, au jour (le l'éviction, de la chose, ou de la partie de la chose dont il est |)rivé, et non pas une indemnité jiroportioniielle au prix de la vente; spécialement, (juil suflit que la cession ou vente d'une certaine quotité de droits successifs (neuf vin;.'l-quatriémcs). ail été faite avec promesse de garantie, par un succcssible qui les réclamait de ses cohéritiers, en sa double qualité d'enfant et de légataire, pour qu'en cas d'éviction partielle résultant. i)ar exemple, de la caducité du legs, le cessionnaire soit en droit de réclamer, non seulement une partie du prix et des frais et lovaux coilts du contrat, mais encore des dommages-intérêts, ou une indemnité proportionnelle au bénélice dont il a été privé, ou en d'autres termes, pour qu'il ait droit à tout ce qu'il aurait eu, si tout ce qui lui a été cédé lui avait été délivré; (|ue c'est, dès lors, à tort que le cédant ou vendeur prétendrait n'être tenu qu'au remboursement d'une partie du prix égale à la différence entre le prix de la cession et la valeur de la partie qui n'a pas souffert d'éviction. — (Pau, 20 mai 1851, 1). P. 1851. 2. 14!) )
1817 — Lorsqu'un acquéreur, en achetant une propriété bâtie, située dans la zone de défense d'une place forte, a eu connaissance des servitudes, auxquelles cette situation l'assujettissait, s'il arrive que l'Etat, reconnu plus tard propriétaire d'une portion du terrain vendu, dont le retranchement entraînerait en partie la démolition des constructions qui le couvrent, offre cependant de les laisser subsister moyennant une redevance annuelle, dans ce cas, l'indemnité que l'acquéreur, refusant l'offre qui lui est faite de résilier la vente, a le droit d'exiger de son vendeur, doit être calculée seulement à raison de la valeur du terrain dont il est exproprié, sans égard aux frais de reconstruction qui pourraient en être la suite. — (Cass., 8 juillet 1834, S. 1835. 1. 154, P. chr., D. P. 1834. 1 374.)
1818 — L'art. 1()37 C. civ. portant que la valeur de la partie du fonds vendu, dont l'acquéreur est évincé, lui est remboursée suivant l'estimation à l'époque de l'éviction, et non suivant le prix de la vente, n'est pas applicable au cas où une portion d'immeuble n'appartenant pas au vendeur, a été par erreur comprise dans la vente. Dans ce cas, l'indemnité due à l'acquéreur, peut être fixée d'après la valeur au moment de la vente de l'objet indûment vendu. — (Cass., 25 avril 1831, S. 1832. 1. 623, P. 1833, I. 130, P. chr., L). P. 1832. 1. 54.)
1819. — L'acquéreur auquel un jugement a accordé des dommages-intérêts, à raison d'une cause possible et éventuelle d'éviction partielle, qui lui avait été cachée par le vendeur, n'a pas droit à de nouveaux dommagesintérêts, lorsque cette éviction vient à se réaliser : il y a, dans ce cas, chose jugée, alors que les dommages-intérêts, d'après le jugement qui les alloue, comprennent la différence qui existe entre la valeur de l'immeuble, abstraction faite de la cause d'éviction, et sa valeur eu égard à la cause d'éviction. — (Cass.. 21 janvier 1839, S. 1839. 1. 876, P. 1839. II. 401, P. chr., l). P. 1879. 1. 283.)
1820. — La clause domaniale, par laquelle l'Etat, vendeur primitif, se réserve le droit d'ouvrir une rue dans une direction déterminée sur le terrain vendu, bien qu'elle ait été dissimulée par un vendeur ultérieur, à son acquéreur, ne constitue pas un vice caché de la chose vendue,
de nature à autoriser cet acquéreur à demander la résolulitm de la vente, ou une diminution proportiontielle du prix, lorsque l'ouverture de nou\elles voies de comtnunicatidii a reudu inutile l'ouverture «le la rue projetée, et fait disparaître, en conséquence, toute crainte d'éviction, et que, d'ailleurs, l'ouverture de la rue projetée, en supposant (|u'(dlc fiU mise à exécution, n'empiéterait sur le terrain vendu que dans de» proportions tellement minimes, (|ue l'éviction qui en résulterait ne saurait autoriser une demande en résiliation de la vente — ((^ass , 29 janvier 1851, S. 1851 1. 8(;. P 1851. II. 29, U. P. 1851. 1. 88.)
1821. — liien que l'art 1637, dans le cas d'une éviction partielle, ne parle que du remboursement ù l'acheteur de la valeur estimative de la partie enlevée par l'éviction, on doit admettre que le vendeur est tenu au payement des autres indemnités prévues par l'art. 1630, pour le cas d'é-viction totale. En effet, la restitution proportionnelle des frais et loyaux coiUs, celle des fruits, sont dues à l'acheteur évincé partiellement, aussi bien qu'à, celui t\\n l'est totalement, mais proportionnellement à la valeur de la partie évincée. L'acheteur a droit, d'ailleurs, au remboursement intégral des frais de l'instance. — (iJuvergier, t. 1, n. 376; (iuillouard, t. 1, n. 375.)
1823 — Jugé que rac(|uéreur partiellement évincé, a le droit de retenir sur le prix de vente, le montant de l'indemnité (jui lui est due, y compris les dommages-intérêts, frais et dépens, au préjudice des créanciers inscrits sur l'immeuble — (Paris, 17 prairial an XII, S. et P. chr., 1). A. 12. 875.)
1823. — Eriction résultant de chan/es non déclarées, ou de l'inexistence d'une servitude active déclarée. — L'existence ou l'inexistence de servitudes par rapport au fonds vendu, peut donner lieu à garantie dans deux hypothèses différentes. Il se peut d'abord que l'acheteur se trouve privé d'une servitude active, sur laquelle il était en droit de compter d'après le contrat. Si cette servitude n'existe pas ou n'existe j)lus, le fonds perd une de ses qualités pour l'acheteur; celui-ci n'obtient pas tout ce que la vente devait lui procurer, et il subit une éviction partielle. U en est de même lorsque, à l'inverse, l'acheteur se trouve obligé de subir, sur le fonds, une servitude sur l'existence de laquelle il ne devait pas compter d'après le contrat : il y a encore ici une sorte d'éviction partielle, pour laquelle le législateur a posé une règle spéciale dans l'art. 1658. — (Delvincourt, t 3, p. 379, note 3; Marcadé, sur l'article 1638: Aubry et Hau, t. 4, i$ 355, p. 385; (iuillouard, t. 1, n. 409; Laurent, t. 24, n. 269; Baudry-Lacantinerie et Saignât, n. 486 et s.) — V. suprà, \° Servitudes, n. 1396 et s.
1824. — Le Code est muet, au contraire, en ce qui concerne la privation des servitudes actives, sur lesquelles l'acheteur était en droit de compter. Il est certain, cependant, qu'il y a lieu ici à garantie, par application des principes généraux de la matière. Peu importe le silence de l'art. 1638 sur ce point, car l'art. 1639 renvoie aux régies ordinaires des dommages-intérêts, pour les questions auxquelles la garantie peut donner naissance, et qui ne sont pas réglées au Titre de la Vente. L'acheteur étant privé d'un avantage sur lequel il était en droit de compter, peut évidemment demander de ce chef des dommages-intérêts à son vendeur, et même, le cas échéant, faire résoudre la vente, s'il n'a acheté qu'en considération de la servitude qui fait défaut. — (Grenoble, 17 mai 1843, S. 1845. 2. 397, P. 1845 11. 376, P. chr. — Cass., 11 février 1852, S. 1852. 1. 399, P. 1852. 1. 477. D. P. 1852. 1. 100. — Duvergier, t. 1, n. 380; Aubry et Rau, t. 4, § 355, p. 384; Guillouard, t. 1, n. 405; Baudry-Lacantinerie et Saignât, n. 390.)
VENTE — TlTIIi; III, CIIAI'irili; l'HIMll II. M,(.TH).N III. | I.
«BS
1886. — MaiH, •lUclli'H Ndiit |)n''fiHi-iii(Mil I«h MiTvilmli'H iirlivov (liiiil I» viMiilinir iliiil la ^aninlio Mhi nc <li<iiiaii(ln s'il Hiillil i|m' It'M Hfrviliiilr.s ai-livtin cxinlfiil iMi/i|i|iiin'ii(r, nii iiiiiiiiciil lie lu vnilt', pdiir i|ui' li; >fii(l(nir fii iloivo la garantie, on hI la f;ai'aiitio it'cNl duo tiu'aiilaiil iprilH li-ii a ox|irt'SHi>ii)ciit (li'-clari^rs DniiM iiiio |in>ini(^i'o opiiiinti, mi dtM'iilo i|ii(' raclu'tiMir ne tloil pas su lier aux a|i|)ari-iii-rH : 0mpt(>r curiisus «ne deln-t. CohI (i lui, quanti il rniil, «rapiTH los a|ipar('iircs, ïi rcxistt'iicc (ruiic Htirviliule au prnlil do l'iinuii-ulilt* vt'udu sur un tonds vidsiii, a hi- rt>iiN<-i^ri*>i-, il prov()(|uoi* une dcclaraliDU <lii vundour Du iiiouu'ul <|u'il n'a rien dit, il i\v pi'ul s'en pifiidrc i|u'u liii-miiii«' d'avoir i'ii' Ironipc sur iflcudur des droits i|ui lui lUil t-lr transmis. — ((ironoblc, 17 mai isi;t, prAeilo. — Limoges, i^ juillfl I8'.»i, I) iV IS'.)3 i. 5;J7.) — V. .sa//ni, v" .SVrDi- («,/il. n. l-iO.S.
1826. — Jngi' spéfiolemont, en ce sons, i|uo l'art. KillS ne parlant (pic dos sorviludi>s |)assivos non a|iparontos, ost inappliialdo à dos l'onùtros non olablios à la dislance légale; (in'nn tel étal de l'ail, de sa nature apparent, pcrmetlanl à l'aolietour do vorilicr si ces ouvorturos constituent une servitude logalo active au prolit de la maison vendue, no pourrait otro une cause d'éviction. — (Limoges, 12 juillol 1S;)2, prôcitô.)
1827. — Dans une autre opinion, on tlocide (jue le vendeur doit garantir à l'achotour la libre possession de Timmoublo vendu, dans Lélat où il le lui a livré, par exemple, avec los l'enctrcs qui éclairaient la maison, avec lo cbomin qui pormollait do cultiver le cbamp. C'est qu'en effet, l'acheteur a dû compter sur l'état apparent de la chose vendue. Le silence du vendeur, qui connaissait ou devait connaître la précarité de cet état, rentermait une anirniation tacite que rien n'y serait changé. On doit donc dire que le vendeur a contracté l'obligation de maintenir les servitudes actives apparentes, de même qu'il doit assurer tous les autres accessoires de la chose vendue. — (Guillouard. t. 1, n 406: Baudrj-Lacantinerio et Saignai, n. 390.)
1828 — 11 a étéjugè, en ce sens, qu'en cas d'éviction, l'acheteur ayant droit, aux termes de l'art. 1637 C. civ., au remboursement du prix de la partie de la chose vendue, dont il se trouve évincé, un arrêt peut, en conséquence, à bon droit, en ordonnant sur la derAande des propriétaires de l'immeuble contigu à l'immeuble vendu, la fermeture d'une baie servant à éclairer tout un côté de la maison vendue, condamner les vendeurs à payer de ce chef, à titre de restitution à l'acheteur, une somme déterminée, alors que celui-ci était en droit de croire qu'il acquérait une maison en possession légitime et définitive d'un droit de vue sur la propriété voisine. — (Cass., 6 février 1889, PdnJ. /r. pt=r., 1889.1.469, S. 1892. 1. 360, D. P. 1890. 1. 390 )
1829. — Au surplus, ainsi que l'observent très exactement M.M. liaudry-Lacantinerie et Saignât, on ne doit admettre qu'avec prudence cette garantie tacite. Le principe n'en est exact, que s'il est certain que la servitude active a été prise en considération pour la fixation du prix ; s'il s'était agi d'un jour insignifiant, dont l'existence aurait pu échapper à l'attention de l'acheteur, et qui aurait peutêtre même été ignorée du vendeur, la solution devrait être différente. — (N 390.)
1830. — Jugé, d'autre part, que l'acquéreur peut demander la résolution du contrat, quand il a ignoré l'existence d'une renonciation à une servitude non œdificandi, établie au profit de l'immeuble à lui vendu, par acte régulièrement transcrit, dès qu'ils est constant qu'éclairé par la délivrance, d'un état exact et régulier, il n'aurait pas versé le prix, ou l'aurait consigné dans la forme légale
pour In roiiHflrvHlion dit hch IiiI^t/^Ih — (i'nrii, SK iniirv lyiHI. tr Droit du 21 juin \'M)i>; il 1» 1 '.»0,« i T » ;
1831 - . ijue I» vendiMir d uii«' pitrtii- di* l<Tr> ■<■■ il un clioiiiin do dcrhar^t; Jip|iari'iit, nwii>t UNurpé, nu <! pic Udéranoo, qui n a point nvtTii «on m-holi-ur qu il n'avait aucun droit do »<• Horvir do i-o rliomiii, iiiAiH qu'il aurail lo droit do proiidru ptlltlta^t• Htir un nuire lond* de lorro, doit. Ht coliii-ci vient A pordro w. droit par U (ire«cription oxlinclivo, le gnranlir on onH d'oviitioii du puithagr apparont Si un loi vcMideiir ou hon h^riUor devenu propriétaire du fomlNtur lo(|uo| lo pa»n»i^o non du •'cxcrre, intonto, on collo dorniiro qualité, l'nilion nénaloiro onfilro l'ai lii'ti'ur, il poul «Ire icpouHHé par l'oxi eplion do (.'arari' lie on \rrlu do la régie ijnem de enclionf leni-l nclin, eutiulfm (viiulfiin . — ((!and, 2U janvior 1816, l'nticr hfhjf, 1H46 2. (i7.)
18d2. — ... Une le vendeur doit garantie ii l'acheteur, pour lie lui avoir pas fait roniiallro qu'iino [lartie de la propriété vendue, awnit une «uigino distiin"io, ne pouvait être desservie par une impasse établie pour la desHorte d'une autre partie de la [)ro|iiiélé. — (Irib Lyon, 3 rio- \emlire 1886, Monit.jud. Lyon liii fi janvier 18«7 )
1833. — Jugé que la vente d'un moulin a vent, avec toutes los servitudes actives, com[)rend nécessairement la garantie de la prise de vent sur l'héritage contigu, propriété du vendeur, et, par conséquent, de la servitude non œdificandi, ou prohibition de b.'ltir et de planter — (Irib. Termonde, Ti août 1881, Patirr. bel'je, 1882.3. 109 )
1S34 — .Mais il a été décidé, sur l'appel, que la vente en question n'avait pas donné à l'acheteur la servitude non (vdilicandi, alors surtout, qu'en fait, les constructions et plantations laites depuis la division de la propriété, n'avaient pas entravé l'action du vent sur les ailes du moulin. — (Ciand, 4 avril 1882, Pasicr. belge, 1882 2 246.)
1835 — Lorsque, dans un acte de vente, il a été déclaré par le vendeur qu'une servitude non œdificandi existait au profit de l'immeuble vendu, et que, postérieurement à la vente et au payement du prix, il est révélé que cette servitude avait, antérieurement, été annulée par une convention passée entre le vendeur et le propriétaire de l'immeuble assujetti, l'acquéreur est en droit de demander la résiliation de la vente, alors, surtout que l'existence de la servitude a été la cause déterminante de son acquisition. — (Trib. Seine, 28 mai 1898, le Droit du 15 novembre 1898.)
1836. — En ce qui concerne, maintenant, la garantie des servitudes passives non déclarées, l'art. 1638 C. civ. pose la régie suivante : t Si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité. » Ce qui résulte, tout d'abord, de ce texte, c'est que les servitudes passives non déclarées donnent lieu à garantie, car elles constituent une cause de dépréciation de l'immeuble. Le vendeur qui en connaissait ou qui devait en connaître l'existence, est en faute de ne pas les avoir déclarées. — (Laurent, t. 24, n. 269; Guillouard, t. 1, n. 410: Hue, t. 10, n. 126: Baudry-Lacantinerie et Saignât, n. 386.)
1837. — La disposition de l'art. 1638, en tant qu'elle oblige le vendeur à la garantie, n'est qu'une application des principes généraux sur la garantie. Aussi doit-on l'appliquer, non seulement aux servitudes proprement dites, seules visées in terminis par le texte précité, mais encore à toutes les charges réelles non apparentes, de
VENTE
TITHI-: III, I IIArilHh IMllHit-H. Sl.UllO.N III, J 3.
toute iwitiiro. Du rnuiiicnt que ces charges sont opposuliiob Il rnclicicur, el viciinenl (liiiiiiiiier le jjpolit (|u'il ciiloridait rrlircr liu hii'U i);ir lui aciiuis, cllos (loiinenl lieu à liif^araiitic. — (Ciiillouanl, t. 1, n. 407; Laurenl, t. 24, n. 2(i(l ;
1838. — Ainsi, il a été jugé (ju'il y a lieu i garantie, à ruihtiu (11111 droit tl'usapc dans une f()r<^t, non déclan'' par le vcndi'ur. — (Cass., 17 janvier 1842, S. 1842. 1. 'o.t'J.
— (iuillouard, t. 1, n. 407; Laurent, t. 24, n. 206.)
1839. — ... D'un droit d'cni[)liytéosc ignoré par l'acheteur. — (Coliuar, 2G doccml.re i821, P. clir., D. .\. ■12. 887 — (àiillouarJ, t. 1, n. 107; Laurent, t. 24, n. 266.)
1840. — La disjtosition de l'arl. 1026 C. civ., portant que garantie est ilue à l'aidicleur d'iniineublos j)ar son vendeur, ii raison des charges prétendues sur l'objet vendu, et non déelarées lors de la vente, s'applique aux liypothéques (pii le grèvent. — (Cass., M mai 1898, S. l'.)02. 1. 494 )
1841 — Siiérialenienl, est en faute le vendeur qui, malgré les réclaujalions réitérées de son ac((uéreur, ne lui fournit pas la justification que l'immeuble vendu est libre de toute li\ pollhMjue. Mais, commet également une faute, l'acquéreur, dans l'espèce, une commune, (jui s'associe, en ne les empêchant pas, aux exigences successives et aux difficultés soulevées par son receveur municipal, quant à la nature des justilications que le vendeur doit fournir pour obtenir le pavement de son prix. En agissant ainsi, le receveur inunici|)al commet une faute préjudiciable au vendeur, dont il doit réparation, et la commune est civilement responsable du fait de son préposé, le receveur municipal. — (Limoges, 13 février 1900, liée. arr. JHom et Umoyes, 1900-1901, p. 100.)
1842. — Le débiteur d'un prix de vente cédé, est en droit d'exiger du cessionnaire, comme il aurait pu l'exiger du cédant, (ju'il fasse disparaître toute inscription hypothécaire sur l'immeuble vendu, sans avoir à discuter luimême la validité de l'inscription, avant de payer son prix.
— (Trib. Nice, 23 janvier 1888, Gaz. trib. du 22 mars 1888.)
1843. — Si l'action hypothécaire d'un tiers suffit pour donner ouverture à la garantie, c'est à la condition (]ue cette action ait, du moins, un commencement d'existence, que l'acquéreur éprouve un trouble dans la possession de la chose dont il jouit, et qu'il ait au moins reçu du créancier hypothécaire, un acte manifestant son intention d'agir relativementà l'immeuble. — (Douai, 8 juin 1891, le Droit du 30 septembre 1891 ; Jurispr. Douai, 1891, p. 134.)
1844. — 11 n'en est pas ainsi, lorsque l'acquéreur, qui doit rapporter vis-à-vis d'un sous-acquéreur mainlevée et radiation d'inscriptions hypothécaires , mais qui n'a éprouvé aucun trouble, ni reçu aucune sommation de délaisser, appelle son vendeur en garantie, en raison d'une inscription omise dans le certificat délivré par le conservateur des hypothèques. — (Douai, 8 juin 1891, précité.)
1845. — L'inscription omise, après transcription, ne pouvant pas être opposée à l'acquéreur, celui-ci tenu, visa-vis d'un sous-acquéreur, de rapporter mainlevée et radiation, ne peut appeler son vendeur en garantie : il ne peut que demander la radiation de l'inscription à rencontre du créancier hypothécaire. — (Douai, 8 juin 1891, précité.)
1846. — Le sous-acquéreur est sans qualité, et, par suite, non recevable à exercer un recours contre le vendeur originaire, à raison de l'inexécution d'une clause du contrat de vente, qui a le caractère, non d'une servitude, mais d'une obligation de faire, à la charge de celui-ci, obligation d'interdire aux acquéreurs de la portion de terrain lui restant, la faculté d'élever des constructions dans un rayon déterminé, alors que, d'après l'interprétation
donnée souverainement par les juges du fait, du contrat intervenu entre l'acquéreur et le sous-acquéreur, le preneur n'a pas cédé au second l'action qu'il pouvait avoir contre le vendeur originaire, en vertu de l'obligation contractée par celui-ci. — (Cass , 0 février 1889, précité.)
184'7. — La règle qui oblige le v<'ndeur à la gariintie dis (barges non déclarées, doit même être étendue aux charges qui, gans présenter le caractère d'un droit réel, constituent, néanmoins, un droit opiiosable à l'acheteur, (•(jmme le bail existant sur l'immeuble vendu au moment de la vente. — (Guillouard, t. 1, n. 407.)
1848. — Jugé, en consé(|ucnce, (jue le vendeur d'un inimeujjle qui, dans le contrat de vente, n'a pas fait connaître l'existence d'une prorogation de bail par lui consentie à un locataire, est passible de dommages-intérêts vis-à-vis de l'acheteur. — (l'aris, 20 février 1807, et sur pourvoi, Cass., 10 novembre 1868, D. P. 1809 4. 123 — 6 juin 1887, Pand. fr. pér., 1888. 1. 321, .S. 1887. 1. 40ît, i). P. 1888. 1. 210.)
1849. — ... Que si, dans un bail, il a été convenu que le feniiier sortant aura droit à la plus-value des bâtiments au delà du chiffre de leur évaluation à son entrée en jouissance, le bailleur qui vend l'immeuble pendant la durée du bail, et alors que la valeur des bâtiments dépasse pour une large part le chiffre de l'évaluation, doit déclarer cette ciiarge à l'acheteur au moment de la vente, sous peine de devoir garantir celui-ci contre l'action du fermier. Il ne sulïit pas que le vendeur ait déclaré la durée et le prix du bail, et stipulé qu'il serait respecté par l'acheteur, s'il n'a pas spécialement fait connaître la charge relative aux constructions. — (Cand, 22 juillet 1876, lielg. jud., 1876, p. 1475.)
1850. — Jugé aussi, que lorsqu'une dérogation a été faite à un bail, le propriétaire qui, en vendant l'immeuble donné à ferme, n'en instruit pas l'acquéreur, doit le garantir de la perte qu'il éprouve, par suite de cette dérogation, ce silence du vendeur étant un fait personnel dont il est garant. —(Bourges, 21 avril 1830, P. 1831. II. 370, P. chr.)
1851. — De même, si la renonciation verbale du bailleur à la clause du bail qui interdit au preneur la souslocation sans l'autorisation du bailleur, est opposable à l'acquéreur, celui-ci, lorsqu'il ne lui a pas été donné connaissance de cette renonciation lors de la vente, a un recours en dommages-intérêts contre le vendeur, à raison de la charge que le droit de sous-louer fait peser sur l'immeuble. — (Trib. sup. Colmar, 13 juillet 1898, S. 1901. 4. 29.)
1852. — D'autres décisions ont fait application du principe de la garantie des charges non déclarées. Ainsi, d'après un arrêt, l'obligation attachée à la propriété d'un fonds, d'y conserver la sépulture d'un précédent propriétaire, constitue une charge de nature à autoriser l'acquéreur, à (jui elle n'a pas été déclarée, à demander la résiliation de la vente. — (Poitiers, 7 décembre 1864, S. 1863. 2. 233.)
1853. — L'acquéreur d'une maison bâtie sur des terrains achetés à une ville, en suite d'une expropriation par zones, a le droit de se faire garantir par son vendeur qui n'a pas observé les conditions du cahier des charges, et qui a vendu sans informer son acquéreur des risques qu'il courait. Celui-ci peut même demander la résiliation de la vente, si l'accomplissement des conditions du cahier des charges entraîne la démolition à peu prés complète de l'intérieur de la maison. — (frib. Liège, 29 décembre 1873, Cloës et Bonjean, Jurispr. trib. de 1'" inst., t. 24, p. 649.)
1854. — Lorsqu'un immeuble a été vendu franc de
vi:NTi: I liiti; m, ciiAi'Uid: I'KI.mii'.k, hkciion ut, s a.
(iMilcs cliarucM du imliiro A. (Timm" iiii (liiiini'c <l'fvicliuii, rt'\iNl(Mii'o iriiii)< Naisi« Hiir l'iiniiiciihlc vdiidii, ('(iiiililiit; lo (laiif^or |in'vii, <>l. la iiiaiiili'vt'><' i-a|i|)orlt''i< pliiH il(! Jciu ariit aprt^H la (liMlaralioii par rai(|iirri'iir ipril mu cKiiHidcn' coiiiini' di'lli' do la noiiIo, no |MM'iiirl pas an vcridciir dr pi m rs 11 ivre rcxociilion (le n'ianl. ilc la part du vi'inii'iir, coiisliliii' iiiio incxôciilioM ilc hos (Ml^a^(MlUMllH, i-l jiiHlilic! 1,1 rostdiiliiiii du coniral (|iii lui es! uppost'-o par rai(|ui''rcur — (liri'iKddc, 2"> mai ISSC», Itrr nrv. (îri'iiohic, iSS(i. p IW)
1855 — Un diriM'Ioiir du llu'iUrc i|iii, p.ir un trailA [tasse avor lu Hocicli' dt's auteurs el conipnsileurs <lrainalii|ues, s't'sL <tl)lim^ à jouer les oiivraf^os n^'us par ses prédécesseurs, ne peut exeipei', pnui' se Houslraire d eelle ohlij^ation, de ce (iu"ii aurait ii^'uoré la réception d'une piùec par son prculèeesscur, ni di> ce (jui- laite de vcnle du tliéàlre no contiendrait jias la niention di^ cette pièce ; mais, s'il est condamné à dos donuna^'es-intéréls ù raison do rinexôcnliou do eolto clause, il est fondé k exercer un recours on garantie contre son vendeur, lorstine ce dernier, dans le caliier d(>s charges énonçant les ucccssoires et oliari;es de l'exploitation du tliéAtre, n'a pas expressément mentionné l'ouvrage ù l'occasion duquel la condamnation a été prononcée. — (Paris, "23 décemltre 1SS7, 1). 1'. ISSl). 2. 10!).)
1856. — l,'ac(iuéreur d'un immeuble a droit à des dommages- intérêts do la part du vendeur qui ne lui a pas t'ait connaître l'existence d'une police d'abonnement avec une compagnie de distribution d'eau, aux termes de laquelle cette compagnie aurait le droit d'évincer tout acquéreur ijui n'exécuterait pas la police passée avec elle. — (l'rib. Seine, 14 janvier 1889, Journ. conserv. hijp., •18i»(), p 4-10.)
1857. — Le payement d'une redevance annuelle d'arrosage, en vertu d'un traité passé entre un précédent propriétaire et la compagnie propriétaire d'un canal d'irrigation, peut, selon les circonstances, être considéré comme une charge occulte, grevant l'immeuble vendu, et pour laquelle l'acquéreur a le droit de réclamer, à son prolit, l'application de l'art. 1626 C. civ. 11 en est ainsi, notamment, dans le cas oii l'acquéreur, auquel n'a pas été révélée l'existence de la taxe d'arrosage, n'a acheté qu'une faible partie du domaine pour l'entier arrosage duquel le traité avait été stipulé par le précédent propriétaire. Mais il en est tout différemment, à l'égard, de l'acquéreur de l'entier domaine soumis à l'arrosage. Pour celui-ci, l'irrigation de l'entier domaine procure des avantages réels, qui ne permettent plus de considérer le pavement de la taxe comme une charge, lors même qu'il l'aurait ignorée au moment de son acceptation. — (Toulouse, 7 novembre 1899, S. 1901. 2. 102.)
1858. — L'antichrèse ne constitue, ni un vice caché, ni un démembrement de la propriété, et ne saurait être une cause de nullité de la vente, alors qu'elle a été régulièrement transcrite. — (Paris, 2 août 1901, Rec. Gaz. trib., 1902. 1" sem. 2. 323.)
1859. — L'acquéreur a son recours de droit contre le vendeur, à raison des servitudes occultes non expressément déclarées, encore que la vente ait eu lieu publiquement et aux enchères, indication préalablement faite de tous les titres originaires constatant les charges de l'immeuble. Et, dans ce cas, l'acquéreur peut retenir le montant de son indemnité sur le prix de la vente qu'il reste encore devoir; les créanciers du vendeur ne peuvent le contraindre à leur payer ce prix en totalité, sauf son recours par voie d'action contre le vendeur. — (Paris, 17 prairial an XII, S. et P. chr., D. A. 12. 875.)
1860. — La clause du cahier des charges d'une adju-
dication, port/itil qui* < li<-i /idjudicalnirtïH tu; nt Im
NorviliidoN iwiHHiven de liMile, naturo pouvaiil i-i' « iiii-
nHMiltl(>H /i eux ndjn;{éN • , chI toulo de utylo; «rljo |<i-ii( . Iro interprétée on co hlmik qu'elle ne ii'iippliqun i|u'aiix ii<-rviludoN que l'nequénrur a réollomenl inittiiii-.n, ou que l'elal doH lieux a dil lui fairo prévoir, ei non k une m^rvltude dont raefpiérour n'a pan eu eonnaiHHaticfl, «t f|ui! le veii* • leur lui-même pr«^tend , d'ailleiirH, avoir ignorée, — (Douai, \2 mar.s 1900, S. 1t(0i. t liMi )
1861. — Mémo lorHcjue la Horvitudo qui jrrévc l'imineul)I(( vendu n'a pan été déclarée par Ir; vendeur, eirlijjci n'en diiil pnint la garantie, si lu si i'\ itude était apjiarenli:. L'aclieteui', m efTcl, n'a aucun reproche /i fairo nu vendeur relalivemi-nl h Hiin Hilence, puiHi|ue la Hiiriple ihHpcctioii des lieux suflisait, aussi bien qu'une idauHo de l'acte de vente, k lui révéler l'exiHtence de la Hervitudc. (Jette soliititMi résulte, d'ailleurs, lortnelb-menl, et n ronhtirio, do l'art. lOiiîS, (|ui n'oblige b' vendeur a la garantie <|u'ù raison des servitudes non ajtparenleH. — (Casg., 28 mars ISOX, S. et l'.chr.. h \. 12. 886. — Paris, L'J janvier 1810, P. chr., l), \. 12. 887. — Cass , 12 août 1812, P chr. — Hruxelles, 16 février 1820, Pasicr helge, 1820 2. 62; P. chr., l). .\. 12 886. — Colmar, 18 novembre 18:{6, S. 1837. 2. 21;), P. 18;{7. II. 4."):i, P. chr.. Il P. 18:{7 2. 176. — Grenoble, 2 juillet 1840, S. 1841. 2. 191, P. 1841.
1. 696, P. ehr. — iJastia, 2 aoilt 1 S-'Ji, S. 1854. 2. liT.i, P. 1856. 11. 153, D. P. 1856. 2.281 — Cass , 8 novembre 1854, S. 1854. 1. 765, I>. 1856 II. 154, 1). P 18.=i4 1. 42(). — .\ngers, 27 février 1867, S. 1867. 2. 251, I). P. 1867. 2. 60. — Limoges, 11 novembre 1891, I) P. 1893.
2. 537. — Aubry et Kau, t. 4, § 355, p. 385, texte et note 56; Troplong, t. 1, n 526; Uuvergier, t. 1, n. 378; Massé et Vergé, sur Zachari;e, t. 4, p. 300: Marcadé, sur l'art. 1638: Laurent, t. 24, n. 270; (iuillouard, t. 1, n. 409: Haudrj-Lacantinerie et Saignât, n. 386.) — \. suprà, v Servitudes, n. 1397 et s.
1862. — .lugé, en conséquence, (jue l'acquéreur n'a pas droit à la garantie, en raison d'un service foncier de passage public qui ne lui aurait pas été déclaré, si les traces de la servitude étaient tellement marquées, qu'il n'a pu s'y tromper. Il soutiendrait, en vain, qu'il a cru, lors de la vente, qu'il ne s'agissait que d'un passage particulier. — (Bruxelles, 16 février 1820, précité.)
1863. — ... Que la garantie n'a pas lieu pour les servitudes non déclarées, que l'acquéreur a dû nécessairement connaître, comme serait le droit qui appartient à l'Etat de faire isoler et reculer une construction appuyée sur le mur d'une place de guerre. — (Colmar, 18 novembre 1836, précité.)
1864. — Alors même que la servitude était non apparente, et que le vendeur ne l'a pas déclarée, le vendeur n'est pas tenu à la garantie, si l'acheteur en a connu l'existence lors de la vente. C'est, en effet, le principe posé, d'une façon générale, pour la garantie, par l'art. 1629
C. civ. Il n'y a pas de raison pour ne pas appliquer ce principe à la garantie des servitudes, d'autant plus qu'il y était déjà appliqué par la loi romaine (L. 1, Dig., De aet. empti, XIX, 1), et par nos anciens auteurs. (Pothier, Tr. de la vente, n. 187.) L'acheteur ne saurait se plaindre, car, ayant connu l'existence de la servitude, il aurait pu ne pas acheter, ou n'acheter qu'à un prix moindre. — (Cass., 7 février 1832, S. 1832. 1. 689, P. 1832. II. 481, P. chr.,
D. P. 1832. 1. 85. — 21 avril 1874, S. 1874. 1. 243. — Grenoble, 28 novembre 1882, Gaz. Pal., 1883. 2. 2^ part. 358. — Limoges, 11 novembre 1891, précité. — Trib. Lyon, 12 juillet 1900, Monii. jud. Lyon du 47 octobre 1900. —Troplong, t. 1, n. 418, 525; Duvergier, t. 1, n. 318; Aubry etRau, t. 4, §355, p. 384, texte et note 54;
VENTE — TI'IHI; ill. (.IIAI'ITIti; l'HI.MIKH. SKCTIO.N III. J 3.
(.nilliMMinl. l i. Il 40.S: L(iiir<>iil. l. il, u iHH: ItHinlrv- ■ .•fiiiitiiM'i'i)' <l S/iif:iiiil, II. ;{H(» ) — \ . auHBi i>i//)rii. \'' S-'r- I iiu Ifn. M 1 loi
1865 Jii;iA. H|i(^ciiil('iii('iil, i|nc h' Minlriir '|iii. iii
('t'ilxiil . |i<iiir rex|iliiiliili<iii iriiiic usine, ilt^s i;aiix à iin-ndri! h un liaiTdfic. ii'ji pa.s (l'cluri' l'i-xislcnrc d'un liaira^^e sii|iei-icuf' ti^anl pnur ellet ili> iliniinupr notahlciiienl le voliiiiio lii-s l'iiiii, l'sl alTiMiiilii ili- (dule ^'aiMiitii*. si l'oxisleiire du liana::e sii(H'rieiir, n^vclfc par dr-s travaux appar»Mils. fl |)ar l'asiipcl iiu'ine des terrains arrosés, nu \m »''lr<' if,'iioréc de rac<|ui'Mcur — ((wiss., 21 avril 1X74, incritc )
1866. - . Ou "il n'.v a pas lieuàlagaranliode l'arl. iH38, bien que le veii leur n'ait pis iléelaré une serviluiie passive non apparente, si. en fait, l'aelicteur en a connu rexisleme avant la vente, et si. au moinenl de la passation du eoiitriit. le vendeur, ajirès avoir stipulé, en termes généraux. i|uil ne serait pas garanl des servitudes passives. iiidii)ue que l'iniineulde vendu avait elé grevé sur une de ses faces d'une serviluile alhus non toUendi, mais i|u il était désormais lihre de cetle servitude, en assumant ainsi la garantie, |»ar dérogation à la clause de rnuigaraiitie, mais en iiidi(]uant aussi que, pour les autres servitudes, il n'y était pas dérogé — (Limoges, 11 novembre IS'.M , précité.)
1867 — Jugé aussi que l'obligation imposée à l'acquéreur d'un domaine, d'ensemencer en bois une partie de ce domaine qui était [irécédcmment boisée, ne donne point à cet acquéreur le droit de demander, pour cette cause, la résiliation de la vente, lorsqu'il est établi qu'il avait eu connaissance de cette obligation, avant de réaliser devant notaire la promesse de vente qui lui avait été faite. — (C.ass . 27 mai iSi'.i, P. 1823. 111. 2oO, 1> cbr., I) A 10 (iNl )
1868. — l'our se soustraire à l'action en garantie résultHiil de l'existence de cbargcs occultes, le vendeur est tenu de faire la preuve que l'aclieteur connaissait l'existence de ces charges Si, toutefois, celle preuve ne ressort pas du contexte même de l'acte de vente, le vendeur n'esi pas recevable à faire cetle preuve [lar témoins ou (lar présomptions, à moins cependant qu'il n'existe un commencement de preuve par écrit, rendant admissibles la preuve testimoniale, et, par suite, les présomptions. — (Orléans. 13 mars 1835, S 1836. 2 o3\, P chr , D. P. 1837 2 2o. — Cuillouard, t. 1, n 408 ;
1869 — Jugé cependant, que, dans le cas où il est dénié que l'acquéreur eut connaissance des charges non déclarées par le vendeur, les juges peuvent, sans violer aucune loi, ni méconnaître la foi due à l'acte de vente, décider, par appréciation des termes de cet acte, et à l'aide de présomptions résultant des circonstances, que l'acquéreur a eu réellement connaissance <le ces charges. — (Cass , 20 juin 1843, S. 1843. 1. 788, P. 1843. 11. 522, P. chr . 1). P. 1843. 1. 350 )
1870 — Suivant certains auteurs, il ne serait pas nécessaire, pour que le vendeur fût déchargé de la garantie, que l'acheteur eût réellement connu les servitudes non apparentes; il sufïirait qu'il eût pu les connaître, par la transcription à laquelle est soumise, en vertu de la loi du 23 mars 1855, la constitution des servitudes par acte entre vifs La publicité légale que les servitudes ont reçue par la transcription, dit-on, les fait réputer connues de l'acquéreur, ce qui exclut la garantie. Pour prouver, d'autre part, qu'il suffit que l'acheteur ait pu connaître les servitudes non déclarées, on dit que si, d'après l'art 1638, le vendeur n'est pas garant des servitudes apparentes, ce n'est pas parce ([ue l'acheteur les a connues, car il se peut qu'il n'ait pas connu la servitude,
qiioi(|ue non a|)parcnte ; c'est donc parce qu'il a pu lu connaître Ou doit en conclure (|ue, dans l'esprit de la loi, il hiillil que l'ai-heteur ait |iu i onnallre la servitude, et que celte possibilité équivaut k la connaissance de la charge. — (t.olmetde Sanlerre, t 7. n î»3 ^m-II: l'iandiD, Tmiinnjihon, t 1. n liH : .Mourlon, Trnnxrriiilion, t. 1, n l<i»i et s ; Verdier, TrontrriftUon, t 1, n 231 )
1871 — Ce synt' me ne paraît pas foiiib- Il est inexact, d'abord, (juc la simple possibilité de connailre la charge équivale, ilans le système du (>>de civil, à la connaissance réelle de la charge La loi, en effet, dans les art 1626 et 163S. exige, en principe, que le vendeur donne lui-même connaissance des charges non apparentes en les déclarant, ce qui iiii|di<|iie que l'acheteur en a une connaissance réelle (lette déclaration n'est point, cependant, de rigueur, et l'art 1629 considère comme ayant le mcme effet, le fait que l'aclieteur connaissait la charge au moment de la vente. Il faut donc que l'acheteur l'ait connue, et il ne sullit |ias (|u'il ait pu la connaître La théorie contraire aurait li'ailleurs pour résultat d attribuer à la transcription de la loi de 1855 un effet que les rédacteurs de cette loi n'ont pas entendu lui donner Dans l'exposé des motifs, il est dit, en effet, « que les dispositions du Code Napoléon restent intactes, son économie entière » On n'a nullement eu. en lf<o5, l'intention de modifier, dans la loi nouvelle, les principes de la garantie en matière de vente. 11 n'est pas vrai, d'ailleurs, de dire que la publicité de la transcription puisse être comparée à l'apparence matérielle des servitudes. Lorsqu'il s'agit, en effet, de servitudes dont le simple examen des lieux permet de constater l'existence, l'acheteur est en faute de ne pas les connaître, car un acquéreur prudent ne doit pas acheter un fonds sans le visiter. L'acheteur, au contraire, n'est pas en fauie de ne pas être allé consulter le registre des transcriptions, car il n'avait pas à se défier du vendeur, et il n'avait (pTa attendre les déclarations de ce dernier. — (.\ubry et llau, t 4, § 355. p. 384, texte et note 55; Laurent, t 24, n. 269; Guillouard, t. 1, n. 410; Baudry- LacHiitiiierie et Saignât, n. 386.)
1872 — Si l'on décide, conformément à l'opinion contraire à celle qui vient d'être admise, que la loi du 23 mars 1855 a ap(iorlé une modification à la régie de l'art. 1638, ce dernier texte pourra néanmoins s'appliquer encore, mais dans des cas exceptionnels. 11 sera applicable, en effet, aux servitudes constituées en dehors des cas où la loi exige la transcription, par exemple, par testament. 11 le sera, de même, aux servitudes créées, même par convention, avant la vente de l'immeuble, et qui ne se seraient manifestées que par une transcription postérieure à cette vente, mais antérieure à la transcription que l'acheteur aurait dû faire lui-même, de son titre d'acquisition. — ((".olmet de Santerre, t. 7, n. 73 6i«-II )
1873. — On admet généralement que le vendeur n'est pas tenu à garantie, à raison de l'existence de servitudes naturelles, ou de servitudes légales, même non apparentes, et qui sont établies par les art. 640 et s. et 649 et s. G. civ. Ces charges, en effet, constituent le droit commun de la propriété foncière en France L'acheteur ne peut donc prétendre qu'il les ignore. D'autre part, le vendeur même en vendant le fonds comme libre de toute servitude, n'a pu transmettre à l'acheteur que la propriété telle qu'elle est réglementée et restreinte par nos lois, et non une propriété absolue, qui n'existe pas. L'acheteur ne peut donc se plaindre d'être évincé par l'existence d'une servitude légale, puisque cette servitude ne diminue pas ses droits, tels qu'il a pu légalement les acquérir. — (Duvergier. t. 1, n, 278: Aubry et Rau, t. 4, § 385, p. 385, texte et note 59; Laurent, t. 24, n. 271; Guil-
VENTE llllll': III. CIIAI'liHI. l'HKMIi;)». HKCTION 111. | «.
Idiiiird, t 1, II. ill; Hitiiilr^' Lacuiiliiioi'io ul SiiiKH'il, Il :i87 )
1M74 — l,ii jiii-iN|iriiilnirc u Ijijl dr noiulti't'iiHnH ii|i|iliciiliniiH iIcH |ii'ili('i|ii's |)|-i'it(Ii-iiIn AiiiHi, il a rit* Jii^i' <|iio It'N n'>|iui'JilioiiN uii\i|iii'llcs ra('i|iiér<Mir il'iiii iiiiiiuMilili- hc tnuivo (■(iiiilaii>iii'> |iar l'aiilurilr ailiiiinihlralivi-, alors (jircllcis HUiil jii^i'fH li'iHi'o (|iriiii() cliar^t' naliirrllo i;l ililiiTciilr (le 1(1 iiropritMr, no ptMivi'iil Hcrvir tin |ir»''lf\li! à Ulir (Ifiiiaiiiio en iialiiiiiiili' roiilrc \v \v\h\vaiv, pour <li-laiit de (li'M'Iaraliitii ilos cliar^os ou BervilmloM ^rcvuiil la prupi'ii'lt' vcmliio ; cti ii'csl |ias là le cas (rappliniicr l'arl H\'M< C. i-iv. — (Cuss., 2!» juin ISII». S. cl 1' .lir , I) A \t.
1875. ... U"*', ltirs(|irmu' iiiais(iii r;ii'V('(; (riiiie sorviliulc iiiilitairo apiiarciilc, u rie voiithu' avec Ntipulation de gHruiilio, oclle rlaiisc nv iloil sfiileiidie i|iie du <us d't'\ ii'liiiii provenant du lait du vcndcui' lui-imnio, el non du cas d'exorcii'c de la servitude par le ^ouvcriienieiil. — ((ireiiolde, 2 juillet 1840, précité. — 'Irilt Ijon, 24 janvier 1SS)7, Moint jiid Lyon du I" mars IS'.IT )
1876. — ... Que rueiiuéreur d'un fonds situe sur le bord d'un cours d'eau nuvif^able et llollalde, ne pouvant ijjnorer nue ce fonds, par le fait nièiiic de su situation, est sujet, soit à la sorvitiule de lialugc, soit à la délimitation du domaine public, il s'ensuit que l'éviction résultant de cet assujettissement ne saurait lui donner contre le vendeur une action en jrarantie : alors surtout (|ue, par racle de vente, il s'est obligé à souffrir les servitudes actives ou passives, apparentes ou occultes, de manière que le vendeur ne puisse être recberché à cet égard. — (( ass , 20 février IStJri, S. 18G5. 1. 1G4, D. V. 1805. 1. 2!)7 )
1877. — ... Que l'acquéreur d'un terrain n'est pas fondé à prétendre que la taxe communale perdue sur les constructions, est une charge prétendue sur l'objet vendu, et qui devait être déclarée lors de la vente. Kn conséquence, il ne peut point demander contre le vendeur le remboursement de la taxe ou la résolution du contrat, avec dommages-intérêts Il en est ainsi, lors même que le règlement communal affranchirait de la taxe les propriétaires qui cèdent gratuitement une partie de leur terrain à la voie publique. L'acquéreur ne pourrait prétendre qu'il a pu croire à une cession gratuite faite par le vendeur, cession qui aurait exonéré le terrain de l'impôt sur les constructions. — (ïrib. Verviers, 5 juin 1872, Pasicr. belge, 1873. 3 5(1.)
1878. — ... Que les redevances souscrites pour l'arrosage des propriétés au profit de l'Etat, des départements, ou des sociétés concessionnaires qui leur sont substituées, notamment au profit de la société du canal de Saint-iMartor^', sont des charges réelles, qui suivent l'immeuble en quehiue main qu'il passe, et que tout détenteur doit acquitter, par cela seul qu'il est propriétaire, et ce, quand même la société n'aurait pas fait transcrire l'engagement des souscripteurs, la loi du 23 mars 1855 n'étant pas ici applicable. Le bénéfice que les parcelles vendues peuvent et doivent retirer de l'irrigation, étant au moins égal, sinon supérieur, à la redevance, elle ne saurait être considérée comme une de ces charges ou de ces vices cachés qui donnent lieu à la garantie, aux termes des art. 1626 et 1HH8 C civ. En conséquence, l'acquéreur eût-il, au moment de la vente, ignoré l'existence de cette redevance ne saurait, de ce chef, recourir contre son vendeur, à moins toutefois que le vendeur n'ait pris, quant à ce, des arrangements particuliers, notamment qu'il ait déclaré dafis le contrat de vente c que l'acquéreur ne demeurerait nullement tenu d'acquitter au canal de Saint-Martorj l'iiiilemiiité pour le prix de l'eau », auquel cas le paye-
ment tiett redevuncPH renie 11 la i liuff^e (Il 11 vi|i.l« II* — (Inb. luulouhe, n fevrPT IKUM, II- Dfuxi .lu I J mai 1NU8; dm. trib. Mvli du U iiiar* 1K1IK )
1879 — ... {Jii*' l'art in.'lH v»l iiia|ipli< .iliU: un i.a» ou il N a^il d'une charge réelle imponéc pur la loi, roiniMi! celUiM qui dérivent du rordonnauce de iOTt, iltdépendniii' ment de toute meHiirc ordonnée |iar rniliiiiniNlrnlioii ; qu'il en chI uihNi, à pluH forte raiHon, bjrNqu'il eut eouttuU'f, en fait, que la Hervitude Hur lai|iM:ll(: a port/' le déiml te trouvait hulliHammeiit indiquée dann l'Hcle île vente, comme ne pouvant engager la reMpoimabililê du vendeur. — (i.tisa . i'.l avril I Un I , I). I' i'Mlll. 1 26H.)
1880 - .Mai» «i, en principe, le vendeur n'e«t put garant de» cbargeH légaleH dérivant de la coimlitutiou ordinaire de la propriété, qui doivent être réputée» connues de l'acheteur, il en ckI fiiilreiiient loruqu'il rénulte des termes du contrat, et de.s faits de lu ruiiBe, interprétéH cl appréciés souverainement par les juge» du fond, que les parties ont cnttmdu rester, quant ii lu guraritie, aouH l'empire du droit commun. S[iécialement, la garantie est due à raison de l'ésietion provenant pour l'acbeleur d'un fonds riverain d'une rivière navigable et lh)tluble, de la délimitation administrative opêi< e mêiue après la vente. D'une part, en effet, cette délimitation n'est autre chose que la reconnaissance d'un état de choses antérieur; de l'autre, étant donné que le vendeur jouissait depuis longtcm|)s, par lui ou par ses auteurs, du terrain litigieux, les prévisions de l'acheteur ne pourraient aller jusqu'à une éviction totale. — (Paris, i juillet 1H'J2, et sur pourvoi, Cass., 17 octobre 18!)3, l'and fr i>er., 18ÎJ4. 1. 118, S. 181)7. 1. 508, I). IV 1804 1. 43 )
1881. — On a vu suprà, v Commune, n. 4314, que, si le vendeur aliène un immeuble situé dans une commune, et que, postérieurement à la vente, il soil mis sur tous les biens de la commune, une contribution destinée à acquitter les frais d'un procès perdu antérieurement à la vente, le vendeur ne doit j)as garantie pour cette charge.
1882. — Comme on l'a vu su]jni, v° Aliiinement, n. 710 et s., l'alignement ne donne pas lieu à garantie, en principe, bien que l'obligation de reculement ou de démolition qu'il entraine, soit la conséquence d'un plan général d'alignement antérieur à la vente. L'acheteur, en effet, ne saurait prétendre qu'il a ignoré l'existence de la servitude légale d'alignement grevant l'immeuble qu'il achetait, et il ne peut s'en prendre qu'à lui-même, d'avoir négligé d'en vérifier l'étendue. L'alignement, en effet, est le droit commun pour toutes les propriétés bâties le long des rues et routes, et le vendeur ne saurait être tenu de la garantie de cette servitude légale, pas plus que de toute autre servitude du même genre — (Orléans, 21 janvier 1835, S. 1835. 2. 247, P 1835. I. 421, P. chr — Trib. Saint-Etienne, 0 juin 1902, Pand. fr. pér., 1!)04. 2. 200; le Droit du. 10 novembre 1902 — Guillouard, t. 1, n 311.)
1883 — Jugé, spécialement, que celui qui vend un terrain, n'est pas légalement tenu de faire connaître à l'acquéreur, qu'il est menacé d'une expropriation partielle, par suite de la fixation d'un nouvel alignement; que l'éventualité de l'expropriation en cas de bâtisse, par suite de ce nouvel alignement, ne peut pas être assimilée à une éviction. — (Bruxelles, 5 février 1877, Pasicr. bebje, 1877. 2. 126.)
1884. — ... Que la clause de non-garantie relative à l'existence de servitudes actives et passives, et contenue dans un acte de vente, peut être contestée, lorsqu'il s'agit de servitudes occultes grevant l'immeuble vendu, qu'on a omis sciemment de déclarer, et que l'acquéreur n'avait aucun moyen de connaître; mais qu'il ne saurait en être de même de la servitude d'alignement, qui est une servi-
VENTE - TITIIK III, dlAlMTUL: PIlICMIKH, SKHTION III. J 3.
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Inde légale cl tnujourB révc-léc au public, et ne peut fr.ipppr lin iminculili' (|u'.'ipri'S une proct'ilure adrninislralivc, sui\ ie piil'liiliicmciit, cl sur l'.i\is îles parties inb-rossées, puisfiuf' l'arriHi'- (rulignomenl est public, et est cominiiniqiii', à |iroiiiii'n' rcvniisiliou, à tout lialiilanl «le la coiiiiiiiiii.'. — (Tril) Sairil-lUierine. !» juin l!M)2, pn-riti'-j
1885. — JuK^'. toutefois, (juc le vendeur 6tanl Icnu, aux ti-niics de l'art. H)2() C. civ., dt- f.'aratilir l'aciut-reiir de léviclion subie par celui-fi dans la totalité ou dans une partie de la chose vendue, si un acte de vente ne nioriliounc pas un arnHù d'aliginMncnt jiris par le préfet, et dont le vendeur a eu connaissance, l'acliclcur doit être considéra comme a^'ant subi une éviction partielle, et a droit à une diniiiiiilion du prix de vente. — (Trib. Seine, ii juin 1900, le Droit du 2-4 juillet 1!H)0; Monil.jud. Lnon du i octobre 1900.)
1886 — En tout cas, le vendeur serait garant des consciuiMices de l'alignement, si l'inimeublc vendu était frapjii' d'alignement, non pas en vertu des lois et ordonnances générales sur la matière de l'alignement, mais en vertu d'une clause domaniale, stipulée par l'Ktat, vendeur primitif, clause aux termes de laquelle le propriétaire de l'immeuble vendu est tenu de se conformer sans indemnité aux alignements indiqués par l'administration. Celte clause, en effet, déroge au droit commun, et constitue une cause d'éviction partielle, que l'acheteur ne pouvait prévoir, ce qui donne lieu à garantie. — (fiuillouard, 1. 1, n. 311.) — V. suprà, V Alifineincnt, n. 724 et s.
1887. — Les régies indiquées précédemment sur la garantie en matière de servitudes, peuvent, comme toutes les règles légales concernant la garantie, être modifiées par la convention des parties. On reviendra sur ce point en étudiant, d'une manière générale, les clauses modificalives de la garantie légale. -^ V. infrà, n. 1907 et s.
1888. — Le trouble apporté par des voies de fait à la jouissance de l'acquéreur d'un bois communal, par des habitants plus ou moins nombreux de la commune, et quelque réitérées que soient ces voies de fait, ne donne pas lieu à la résolution de la vente, alors que la conduite des habitants a été formellement désavouée par le maire, représentant légal de la commune. En un tel cas, les voies de fait des habitants doivent être considérées comme émanant de tiers, et constituant de simples actes de maraudage, que l'acquéreur a toute faculté de faire réprimer en justice. — (Agen, 30 novembre 1830, S. et P. chr., P. 1832. I. 177, D. P. 1831. 2. 76.)
1889. — Conséijuences de l'éviction à raison de charges non déclarées. — Il s'agit maintenant de déterminer les droits qui vont appartenir à l'acheteur, par suite de l'existence, sur l'immeuble vendu, d'une servitude passive occulte, ou de l'inexistence d'une servitude active. Dans notre ancien droit, l'acheteur ainsi évincé pouvait exercer contre son vendeur une action rédhibitoire, comme au cas de défauts cachés de la chose vendue. L'acheteur pouvait seulement, en conséquence, ou bien obtenir une diminution de prix, t laquelle doit être de ce que les experts estimeront que la chose doit être vendue de moins » (Pothier, De la vente, n. 201), ou bien i si la charge était si onéreuse, que vraisemblablement l'acheteur n'eût pas acheté la chose, supposé qu'il eût connu cette charge, ce qui doit être laissé à l'arbitrage du juge » (ibid), demander la résiliation du contrat, sans dommages-intérêts, à moins que le vendeur n'eût été de mauvaise foi.
1890. — Les rédacteurs du Code civil se sont placés à un autre point de vue, et ont appliqué à la garantie des servitudes, non plus les règles de l'action rédhibitoire, mais celles de l'éviction partielle. Aussi l'art. 1638, qui régie la garantie des servitudes, est-il placé dans le § 1"
de notre section, relatif à la garantie en cas d'éviction, et non dans b- S 2, concernunl la garantie des 'défauts cachés. Cfrtli- solution est, d'ailleurs, plus logique, iaiidis, en elTcl, <jue le simple vice rédhibitoire laisse subsister entière la propriété de la chose vendue, la servitude constitue; un démembrement de la j»ri)priété. Aussi la découverte d'une servitude passive qui vient grever l'immeuble vendu, comme d'ailleurs l'enlèvement d'une servitu<le active qui était attachée à l'imuicuble au morncnt de la vente, entrainent-ils un amoindrissement de la propriété, une véritable éviction partielle Ce sont donc les règles sur la garantie en cas d'éviction, et non celles de la garantie des défauts cachés, qui devront être appliquées à la garantie des servitudes. — (huvergier, t. 1, n. 381 ; Duranton, t. 16, n. 302; Laurent, t. 24, n. 272; (iuillouard, t. 1, n. 413; IJaudry-Lacantinerie et Saignât, n. 391.)
1891. — Du caractère ainsi reconnu à l'action en garantie des servitudes, il résulte d'abord, comme le décide formellement l'art. 1638, que si la servitude découverte après la vente est de telle importance, qu'il y a lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté, s'il en avait été instruit, l'acheteur peut, à son choix, demander la résiliation du contrat, ou son maintien avec indemnité. Les juges sont naturellement appréciateurs souverains du point de savoir si, en fait, la servitude a l'importance alléguée par l'acheteur. — (Cass., 2 mai 1816, D. lirp., v» Vente, n. 1084. — Pothier, n. 202; Troplong, t. 1, n. 333; Laurent, t. 24, n. 273 )
1892. — Jugé spécialement, à cet égard, qu'un arrêt a pu rejeter la demande en résiliation de la vente d'un domaine, fondée sur ce qu'un droit de pâturage appartenant à une commune, et grevant ce domaine, n'avait pa-i été déclaré, sans qu'il tombe sous la censure de la Cour de cassation. — (Cass., 2 mai 1816, précité.)
1893. — L'acheteur d'un immeuble, troublé dans sa possession, et de plus, exposé à une éviction illimitée, par l'existence d'une clause domaniale qui ne lui avait pas été révélée par lo cahier des charges, stipulant, au contraire « qu'il n'existait aucune servitude sur l'immeuble », a droit à la résiliation de son acquisition, qu'il n'eût pas faite s'il avait connu ladite clause. — (Paris, 11 décembre 1895, S. 1897. 2. 312.)
1894. — En outre, il a droit à des dommages-intérêts à l'encontre de son vendeur, à raison de la faute commise par celui-ci, en dissimulant ou en omettant de lui faire connaître la charge qui grevait l'immeuble vendu. — (Paris, 11 décembre 1895, précité.)
1895. — Si, au contraire, la servitude ne diminue pas assez notablement la valeur de l'immeuble, pour que l'acheteur ait le droit de demander la résiliation, il n'en a pas moins le droit de demander des dommages-intérêts, à raison de la moins-value de la chose vendue. Cette solution, bien qu'elle ne soit pas écrite dans l'art. 1638, résulte manifestement de l'art. 1626, et est une conséquence de l'obligation de garantie. — (Laurent, t. 24, n. 274; Guillouard, t. 1, n. 413.)
1896. — Cette indemnité à laquelle a droit l'acheteur, doit être calculée conformément à la régie posée par l'art. 1637, c'est-à-dire suivant l'estimation à l'époque de l'éviction, et non proportionnellement au prix total. En effet, l'existence dune servitude passive, ou la privation d'une servitude active, constitue une éviction partielle. Il faut donc appliquer la règle posée par l'art. 1637 pour le cas d'éviction partielle, et non celle de l'éviction totale.
— (Paris, 17 prairial an XII, S. et P. chr., D. A. 12. 873.
— Laurent, t. 24, n. 274: Cuillouard, t. 1, n. 413.)
1897. — L'indemnité à laquelle peut prétendre l'ache-
VENTE — TITHK lll. UIAI'ITIIi: l'IlKMII'lH. HKCTION III. | 4.
tinii* ainsi ovim-o, i^nl iliio, non niMiIfincni par Ir vriidiiir ilo inaiiviiisi! fui, inaiN oni'nii' par in vinileui' do iinnnc l'oi. SanH (lonlo, lo vriitliuir île inanvuiao foi eHl huuI puM- «ihlo ilo ilomnia^cs intih't^lri, à raimin *Ii^h vircH rarli/is do lu clitiNt! (li <iv., at'I. liUr>) MaiM on a dcj/i vu (in'il nr ii'aK>'*'<'>>l 1'"^ '^'i d'uno at'liiin nilliiitiloin), niaiH d'une action on garunlio (>r, d'apirs lo dnnl luininiiin, Ion doMiMiaf<OH-inli>i'MH Honl duN nirnio par to d('l)iluur de Itonno foi. — (('. civ , art ilad. huurcnl, t. ii,
n. 17r>; llandr\-Lu(-anlin(>rit' ol Saignât, ii. liUl ; (iuillouard, l. 1. n.' 4i:i: Aul.r.v ot ilaii, t. I, S Hrifi. p :JH:J; DiivorKior, l. 1, n. ;JS1. — Cnulrd : TroplonK. l. 1,
1898. - - it'asst'z noinlircuscs dt-cisions ont iHô rendues, sur la i|iiosli(>n de sa\oir H'il v avail liiMi un non à Kaninlio en iiolro nialii rc. (i'osl ainsi qu'il u été jugi; <|uc l'oxistonco d'une servilndi» diseonlinuo, n'est pas un délanl cuclié (|ui donne lieu à la garantie, si, rliai|ue l'oi.s <|uc la servitude est exercée, il doit élro pa^'é une indemnité. — (lAon, iO pluviAse an Mil. S et l> chr.)
1899. - De inènie, raelielciir d'un immeuble ne saurait (dileuir ilo dommagos-intérètB et une réduction du prix de vente, en se fondant sur ec i|ue le vendeur lui aurait sciemment dissinmlé une partie des ciiargea et exagéré les revenus, qu'autant qu'il établit, non seulement le dol du vendeur, mais encore (|ue ce dol a été déterminant, et a été la cause de la lixation du prix. 11 en est ainsi, alors surtout qu'il s'agissait de la dissimulation d'une partie des impots dont le cliillre est iucile à vérilier, et que la vente a été consentie pour un prix dclermiiié, dans l'état où l'immeuble se trouvait, et sans stipulalion d'aucune garantie pour le cas où le revenu n'atteindrait pas une certaine somme. — (Trib. Ljon, 1" mars 1890, Mollit jiid. Lyon du 'J avril 1890.)
1900 — Lorscjue, pour la vente d'un terrain à bâtir, les parties contractantes ont considéré comme certaine l'exécution d'un pont, que l'Etat s'était formellement engagé envers le vendeur à construire, pour relier les deux rives d'un fleuve, en face du terrain vendu, et ont étal)li le prix de vente en conséquence, il est diî par le vendeur, qui a dégagé ultérieurement l'Etat de son engagement, une indemnité à l'acquéreur, pour la dépréciation de valeur que la non-exécution du pont a infligée au terrain. Alors même que l'exécution de ce pont n'aurait pas été une des conditions stipulées dans le contrat de vente, encore l'indemnité serait-elle due en vertu de l'art. H35 C. civ., l'engagement de l'Etat ayant influé sur le prix de vente, et le vendeur ne pouvant équitableraent, après avoir reçu le prix de la plus-value résultant de cet engagement, se mettre dans l'impossibilité de procurer cette plus-value, en se faisant indemniser par l'Etat pour dégager celui-ci. — (Bruxelles, 14 juillet i89G, Pasicr. beije, 1897. 2. 105.)
1901. — L'acquéreur d'un établissement de dentiste, qui a pu se rendre compte, pendant une année, de l'exactitude du chitlre d'affaires et le contrôler, n'est pas fondé à demander la réduction du prix de vente, alors surtout qu'il s'est engagé à renoncer à tout recours contre son vendeur, pour quelque cause que ce soit. — (Trib. coram. Seine, 14 octobre 1886, Journ. trib. comm., 1888, p. 96.)
1902. — Ne commet aucune faute, le vendeur qui, pour le rapport d'un immeuble, indique au cahier des charges le montant des loyers bruts, sans en déduire les contributions personnelles, lorsqu'il s'agit de propriétés louées pour partie à la semaine ou au mois. Lorsqu'un cahier des charges porte que les propriétés à vendre sont occupées par divers, moyennant un rap[)ort annuel approximatif d'une somme déterminée, on ne peut trouver dans
('(•H dci hiniliDUH de* liMho i| vrm IrnilduliMinrN, I une demande eit doitiiiuiKi >« inli-iéta, » il ii in li'i >■ Hoininei qu'elliix étaient mu >i i|ili|i|i!« ijn ruppui ■uppiiHaiit Mri'iipéi-Mdjiiii l>iiiii'h le lin [>iii ' (iiruftcll<-«,
I" )Uilh-l l«9(i, l'itmtv. bKl(f0, 1k:»7 1 1 ; .. ,
1903 — Lu cuMHioniiairo do r(*ipii)ilali«>ii de diverH prodiiitH lircvetéM, ne peut tirer arKuiiKsiit île» pountuitCN en conlrvta^-on pour un de rcit produitH, eiercéi.*» p'ir un tiem contre l'iOMMileur, pour »e nfimer U txéculirr l<;n conventioiiH relativuH Ix un uiilro produit no l'uiianl l'objet d'aucune riivendicalioii. Ltj ceiiionnnirc ne nnurnit invoquer l'indivisibilité di'S coiivenlioiiH, pour en demander la nullité, lorsque lui-mèine a continué nnnii interruption rex|doilalion d'un de coh produitH ; Hann qu'il y ;iil lieu de prononcer la résiliation des coiiveiitioiiH, le cédant «t le ccusionnaire |ieuveiit être astreinlH à dcK dominaKcs-inUl'' rAts pour l'iiKîxéculion, chacun en ce ipii le lonceriie, de» obligations contractées — (Trib. roinm. Seine, il novembre 1888, Gaz. trib. du 28 décembre 1888.)
1904 - Si un adjuilicalaiie (!st tenu, en hj: qualité de tiers détenteur, au payement des travaux de viabilité exécutés avant son entrée en jouissance, il est en droit d'être indemnisé sur son jirix, d(! révi(:tion partiidle qu'il subit. La clause du cahier des charges qui stij^ule r{ue l'adjudicataire soulîrira les servitudes passives et occulte», s'appli(|ue à celles dues par l'immeuble seul, et non aux charges résultant de la viabilité, que l'adjudicataire doit ac(|uitter à raison de sa qualité de tiers détenteur. — (Trib Seine, 15 avril 1891, Gaz. trib. du 2 juin 1891 )
1905. — Jugé qu'en matière de vente d'immeuble, une inexactitude dans les renseignements donnés sur les charges par le vendeur, ne peut équivaloir à une fraude, alors qu'elle n'est accompagnée d'aucune man<Kuvre destinée à lui donner crédit; que l'acheteur ne saurait puiser dans sa négligence et son imprudence à ne pas vérifier l'étendue des charges, le principe de dommages-intérêts. — (Trib. Seine, 6 mars 1902, le Droit du 29 octobre 1902.)
1906. — Si le vendeur d'un objet mobilier qui s'est engagé à le livrer en bon état de réparations, moyennant un prix déterminé, est sans droit pour réclamer un supplément de prix à raison de la perfection du travail, il doit en être autrement, lorstju'il est établi que l'ouvrier a procédé, avec l'approbation du propriétaire, à un travail ne rentrant pas dans les prévisions du contrat. — (f rib. Seine, 5 juillet 1883, Gaz. Pal., 1883. 2. 4-= part. 126.)
§ 4. — Modijîcalions conventionnelles de la garantie.
1907. — La garantie est une obligation qui dérive de la volonté présumée des parties contractantes : elle est donc simplement de la nature, et non de l'essence de la vente. L'étendue de cette obligation peut être réglée par les parties elle-mémes, d'une manière difl"érente de la loi. L'art. 1627 dispose, en conséquence : « Les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à cette obligation de droit, ou en diminuer l'effet; elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera tenu à aucune garantie. » — (Troplong, t. 1, n. 465 et s. ; Aubry et llau, t. 4, p. 355, texte et note 42; Guillouard, t. 1, n. 376; Baudry-Lacantinerie et Saignât, n. 392 et s.)
1908. — Jugé que l'étendue de la garantie se détermine, en principe, d'après l'acte de vente, mais que celuici peut, à cet effet, être combiné avec la promesse de vente antérieure. — (Bruxelles, 16 juillet 1851, Pasicr. belge, 1852. 2. 171.)
1909. — Les juges du fond puisent, dans le pouvoir d'appréciation souveraine dont ils sont investis, le droit d'interpréter la clause de garantie insérée dans un contrat
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VENTE TITHH )ll, CHAPITHE l'IlKMIKIt, SKCUON 111, J 1.
de vente, eu bc funilnnl sur l'inteiitioii des parlics, à roridilioii «I(; ne juis deiialurer le «oiilral — (Cuss., 17 iioveml.rc l'.tOi, l>an<l fr. pér., Iîi0:t. 1. 2«7 )
1910. — M. (iuillouard (l. 4, n 414) pose d'ailleurs h cet (nanl des ivfilcs d'iiitcrpnHntioii tns judicieuses, dont les trilitiiiaux peuvent faire a[>pli(;atioti dans les questions d'inter|in'latiun t|ui leur sont soumises. La première, c'est que les renonciations à un droit ne se présument pas, et que, s'il y a un doute sur le point de savoir si l'acheteur a su qu'il abandonnait un principe de garantie, ce doute doit s'interpréter en sa faveur. La seconde, c'est que, si les tribunaux estiment que la clause «ju'il s'agit d'interpréter est ambiguë, ils devront l'interpréter contre le vendeur, conformémenl au principe posé par l'art. 160:2
