FACULTATIF

La faculté qu*un propriétaire aurait concédée à 9on voisin d'ouvrir sur sa propriété, hors des conditions léaàles, une fenêtre, dans le but d'éclairer un bâtiment que ce voisin projetait de faire construire, se trouve prescrite par le nonrusage, si, pendant trente an-nées à compter du jour de la convention, ce dernier n'a pas profilé de la faculté à lui concédée, ou ne s'est pas opposé à tout acte qui, de la part du propriétaire, pouvait former obstacle à la servitude promise (1). (C. Nap., 706 et 2262.)

(Gibbal C. Bory.)

Le 2 mars 1814, vente par un sieur Angis

(i) II n'est pas douteux que les droits focultatifs, créés par des conventions, ne soienU à la différence de ceux qui résultent de la loi elle-même, sasceptibles de s'éieiodre par le non-usage pendant trente ans. V. Ageu, 33 jao?. 1860 (vol. iS60.2.317)» et Cass. 3 juiU. 1863 (vol. 1863.1.1041), ainsi que les nombreuses autorités citées en note sons ces deux décisions.— Pour faire repousser, dans Tespèce de l'arrêt que nous reproduisons ici, Tapplication de ce principe incontestablCf on soutenait que, 8*agissant de la faculté d'ouvrir un jour pour éclairer un bâtiment à l'état de projet, il y avait là un droit qui dépendait d^une condition suspensive, à savoir la construction de ce bâtiment, et contre lequel, ea conséquence, la prescription ne pouvait courir. Mais à cela on répond avec raison que ce qui était en suspens, c'était seulement Teiercice du droit et noo Je droit lui-même; qu'en pareille hypoliièse, la servitude existe légalement dès le jour de sa coastitation, et que, dès lors, comme tous autres droits exigibles, elle est soumise à la prescription trenteonire*

Jurisprudence de la Cour de cassation.

à 00 sieur Oalier d'une partie de jardin, sis i Béziere, avec stipulation, i^ qu'un mur divisoire des deui propriétés serait construit à frais communs jusqu'à une hauteur de cinq mètres ; 2^ qae Tacquereur, qui se proposait d'élever des constructions sur le terrain acheté^ aurait la facQlté depratiquer une fenêtre de soixantecinq centimètres en carrée après la hauteur déterminée de cinq mètres; qu'en outre, il sortit le droit d'établir une autre fenêtre de ffiéme dimension pour éclairer un grenier aqall pourrait faire construire.» Aujourd'hui, la propriété du sieur Angis est possédée par le sieur Gibbal, et celle vendue au sieur Oulier appartient au sieur Bory depuis le 4 mai 1860. -Avant cette date^ les deux ouvrages stipulés avaient été exécutés ; mais ce n'est que postérieurement à son acquisition que le sieur Bory, ayant fait surélever son immeuble et y ayant ajouté un grenier, ouvrit la seconde fenêtre dont il est question au contrat de 1814. -Le sieur Gibbal, se fondant alors sur ce que la faculté concédée au propriétaire de la maison Oulier relativement à cette seconde fe- Déire serait prescrite, assigna le sieur Bory eo suppression de cette ouverture.

Mais sa prétention fut repoussée par un jugement du tribunal de Béziers, du 30 avril 1861, ainsi conçu :— a Attendu que, si les facoliés conventionnelles se prescrivent par trente ans de non-usage, la prescription ne conunencc à courir que du jour où, suivant les termes des conventions ou d'après la com* mune intention des parties, il devait être fait Qsage de la faculté ; — Attendu que Oulier, aux droits duquel est Borv, s'est réservé, dans l'acte de i8i4, la faculté a ouvrir un jour pour éclairer un grenier qu'il pourrait construire ; que le droit pour lui de construire un grenier, ou les étages supérieurs de sa maison, n*étail pas one faculté que lui concédait Angis, mais bien DQ droit qu'il puisait dans la loi commune et qui n'était en rien diminué ,* que la faculté d'ouvrir la fenêtre ou le jour ne pouvait être exercée, suivant la commune intention des parties contractantes, que lorsque Oulier con* struirait son grenier; d'où il suit que la prescription de cette faculté n'a jamais commencé à courir, puisque ni Oulier, ni ses successeurs, JQsqo'à Bory, n*ont modifié l'état des choses existant en 1814. »

Appel par le sieur Gibbal ; mais, le 14 nov. 1861, arrêt de la Cour de Montpellier qui , idopunt les motifs des premiers juges, confirme.

Pounvoi en cassation de la part du même^ pourviolalion de l'art. 2262, C. Nap., et fausse application de l'art. 2257 , même Code, en ce que, le vendeur d'une maison ayant concédé 3 1 acheteur le droit d'ouvrir une vue sur sa propriété, au moyen d'une fenêtre qui devait être pratiquée dans un bâtiment que Tacheteorse proposait de construire, l'arrêt attaqué a refusé d'admetu*e la prescription libératoire

de cette servitude après un intervalle de plus de trente ans écoulé depuis la convention, et ce, par le motif que le délai de la prescription n'avait pu commencer à courir tant que la construction n'avait pas été établie. — Une telle décision, a-t-on dit, ne tend à rien moins, sous prétexte d* interprétation de contrat, qu'à éviter Tapplication du principe qui soumet tous les droits, nés de convention, à la prescription trentenaire à compter du jour de leur exigibilité. Mais en semblable matière, Tinlention des parties n'est point à consulter. Elles ne sont pas maîtresses de stipuler que la prescription n'aura pas lieu. L*arrét,d'ailleurs, affirme inexactement que, dans l'espèce, l'exercice de la faculté en 'cfuestion dépend d'une condition qui ne se serait accomplie que par le fait de la construction du bâtiment à l'usage duquel la fenêtre était destinée; il ne s'aperçoit pas que ce qu'il considère comme une condition, n'était que Tusage par le créancier de la faculté qui lui est toujours laissée pour l'exercice de son droit. L'ac(}uéreur pouvait construire ou ne pas construire dès le lendemain du contrat. S'il ne l'a pas fait , et si lui et ses successeurs ont laissé passer trente années sans le faire, c'est qu'ils l'ont bien voulu : de sorte que l'ouverture de la fenêtre n'a jamais dépendu d'une condition et qu'elle a toujours été livrée à la seule volonté du créancier. Il faut donc reconnaître que le droit, exécutoire dès le jour du con* trat, a été soumis à la prescription du jour de sa naissance. La solution contraire con> duirait aux résultats les plus étranges : il en résulterait que le droit de servitude revendiqué contre le demandeur en cassation, eût été à tout jamais imprescriptible, puisque rien ne forçait Tactiuéreur d'élever la construction au profit de laquelle ce droit avait été stipulé. Cependant on ne saurait prétendre que ce droit pouvait toujours rester ainsi en suspens, puisqu'il est de principe qu'après un intervalle de trente ans, toutes les actions, de quelque nature qu'elles soient, sont éteintes. L'arrêt attaqué a donc formellement méconnu les principes en matière de prescription.

Le défendeur a répondu : Le droit d'ouvrir une fenêtre concédé à l'auteur du demandeur en cassation par le contrat de 1814, n'était pas pur et simple, comme le soutient celui-ci; Texercice de ce droit était, au contraire, subordonné à la condition expresse qu'un grenier serait construit, auquel cette fenêtre pourrait profiter. Il y avait là, sans doute, une condition potestative, mais cette condition n'en était pas moins valable , puisque la réalisation dépendait, non pas de celui qui s'était obligé à fournir la servitude, mais bien de celui au fonds duquel cette servitude devait bénéitcier (C. Nap., 1170, 1174}. Or, aux termes de l'art. 2257, même Code, la prescription ne court point à l'égard d'un droit ou d'une créance qui dépend d'une condition, jus(|u'à ce que la condition arrive. L'arrêt attaqué a donc fait

Jurisprudence de la Cour de cassation.

aux faits qu'il constate une juste application de eette règle.

LA COUR; — Vu l'art.' 2262, C. Nap.; — Attenëu qu'il résulte de Tarrét attaque que^ par le contrat de Tente passé, le 2 mars 1814, par Angis à Oulier^ il a été stipulé^ l"" que pour diviser la partie du jardin vendue, le vendeur et l'acheteur construiraient^ à frais communs^ un mur de la hauteur de cinq mètres j 2<» que Oulier^ à la suite des autres ouvrages qu'U se proposait de faire., aurait la faculté de pratiquer une fenêtre de' soixante-cinq centimètres en carré, à la hauteur de cincf mètres ; que^ de plus, il aurait le droit d'établir une autre fenêtre, de la même dimension^ pour éclairer un grenier qu'il pouvait faire construire^ lesquelles fenêtres seraient munies de barreaux de fer et construites hors d'aspect ; — Que Tarrêt constate^ en outre^ que ce n'est qu'à l'occasion des constructions par lui faites en 1860^ que Bory^ ayant droit d'Oulier, a voulu établir la deuxième fenêtre, et que Gibbal, ayant droit d'Angis, s'y est opposé en invoguant la prescription ;— Attendu qu'il s'agit ainsi, dansTe^spèce^de la prescription d'une servitude promise et non encore constituée, qui, par conséquent , se trouve régie par les principes relatifs à la {prescription des droits conventionnels en général ;

Attendu que la prescription des droits résultant d'une convention, commence à courir du Jour où ces droits ont pris naissance et qu'ils ont pu être valablement exercés ;•— Attendu que si la servitude de jour stipulée dans le contrat de vente an proût du bâtiment qu'Oulier se proposait de construire, ne pouvait être déûnitivement constituée que par la construction de ce bâtiment, il n'est pas moins certain, d'après les termes de cette stipulation, tels qu'ils sont constatés par l'arrêt attaqué, qtie l'obligation contractée par Angis de soufinr cette servitude, n'était subordonnée à aucune condition, ni à aucun terme; — Qu'en conséquence, Ouiier et ses successeurs ont pu en réclamer immédiatement l'exécution, soit en faisant la construction projetée, soit en s'opposant à tout acte qui, de la part d'Angis, aurait pu former obstacle à la servitude promise ;— Attendu^ cela posé, que plus de trente ans s'étant écoulés dès la date de cette stipulation jusqu'au jour où Bory a prétendu s'en prévaloir, le droit qui pouvait en résulter pour lui s'est trouvé éteint par la prescription ; — Qu'en décidant le contraire, la Cour de Mon^ pellier a formellement violé l'article ci-dessus visé *— 'Casse etc

Diî U déc/l863.— Ch. civ.— MM. Pascalis, prés. ; Mercier, rapp.; de Raynal, av. gén. (^concl. conf.); Rendu et Béchard, av.

Rapport a succession. Avantages iNnDtECTS, Preuve, Bail, Valeur logative. Chose