INSTITUTION CONTRACTUELLE, ACTK SOUS SEING

PRIVÉ, Droit ancien.

Sous l'empire de l'ordonnatice de févr, 1731, qui voulait que les donations entre-vifs fussent revêtues de la forme authentique, les institutions contractuelles étaient assimilées à ces donations, à raison de leur irrévocabilité, et dès lors une pareille institution était nulle si elle avait été faite dans un contrat de mariage sous seings pHvés, même dans un pays où la coutume n'exigeait pas que les contrats de mariage fussent reçus par un notaire (1). (G. Nap., 931, 1081 ell39ianal.)

(Gazeaux et consorts G. Latapie.)

Les conventions civiles du mariage d'Antoine Latapie avec Marie Bordenave ont été anctées par un acte sous seings privés du 13 oct. 1781, sous l'empire de la coutume de Lavedan , qui reconnaissait la validité des contrats de mariage dressés en cette forme. A cet acte intervint le père du futur, qui fit au protit de son fils une institution contractuelle de tous ses biens présents et à venir. — Après le décès de Latapie père, un (ils qu*il avait eu d'un premier mariage , Alexandre Latapie, a formé une demande en nullité de l'instituliou contractuelle comme n'ayant pas été faite par acte public, ainsi que l'exigeait l'art. 1^' de l'ordonnance de févr. 1731. Celte nullité a été prononcée par jugement du tribunal civil de Lourdes. — Appel.

29 août 1859^ arrêt ititlrmatif de la Gour de Pau, ainsi conçu : — a Attendu que, pour ap-

(1) Tous les auteurs qui ont écrit sur notre droit ancien reconnaissent que rinstitution coniructuelle participe tuul à In fois de la donation eutre-¥ifs et de la donation à causu de mort. Mais quel est son caractère doiriinant ? La majorité pense que c^est celui de la donation entre-vifs; d^autres, au contraire, sont d^avis que c^est celui de la donation à cause de mort; d'autres, eiifiu, soulienDenl que c'est uniquement l'iuteution du donateur qui doit caractériser ia libéralité, et que celle-ci peut, par consèqueot , Être considérée, suivant les circonstances , tuutôl comme une donation entre»¥ifs, tantôt comme une donatiou à cau^e de mort, V. Dumoulin, Coût, du Bourtfonnaist sur l'art. 291 ; Guy-Coquille, quest« 17i ; Lebrun, Succès».^ iiv. 3, ch. S, n. 6 et suiv.; Bourjon, ti?. 5, tit. 3, ch. 1 ; Cochin, plaid. 79 ; Cambolas, DecU, notab,^ Ht. 1*% ch. 3, et liv. â, ch. 36; Lebret, Hv. 8, décis. 3; Maynard, liv. 5, ch. 90; Doperrier, liv. 3, que*>t. 46; Mazuers» lit. 38, n. 27 ; Furgole, Commtnt, sur Cord^ de» donat,^ art. 13, t. 5, p. 100; Ricard, !'• part., u. 556; de Laarière, ch. 3, n. 3 ; Laviguerie, Jur, du ParL de Toulouse^ ?• Instit^ coutracl., t. It p* 398; Rousseaud de la Combe, Rec de jur,^ v» Inttitulion^ secU 2, D. 2; Perrière, Coût, de Paris^ sur Tart. 289| iu 16 et suiv., et Dici, de dr,^ y*" Imtit. con"

précier le moyen de DoUitét il est nécessaire de déterminer les véritables caractères de h donation contractuelle ; que si Ton consuk les auteurs qui ont écrit sur la jurisprodenoe du parlement de Toulouse, on trouve une grande divergence sur ce point de doctrine; que les uns prétendent que rinstitution contractuelle participe de la nature des donations entre-vifs, parce qu'elle est irrévocable, tan4<

Sue d'autres soutiennent qu'elle n'est qu'une onation à cause de mort, parce que ses eifeu sont subordonnés au décès du donateur; qtk'. pour lever le doute qui semble résulter de ces diverses appréciations, il est nécessaire de recourir aux principes généraux du droit; - Attendu qu*il esta remarquer d*abord que Fart. 1*' de l'ordonnance de 1731, qui frappe de nullité les donations entre-vifs qui ne seraient pas faites dans les formes qu'elle ])rescrit, e$t une disposition rigoureuse et spéciale, qui ne peut être étendue, sous prétexte d'analogie, à des actes d'une nature mixte, que si Ton considère la nature et les effets de la donation eotre-vifs, on doit reconnaître qu'elle coinport£ nécessairement ridée d'une transmission actuelle de biens quelconques, mais certains, et que, sans cette transmission^ il ne saurait) avoir de donation entre-vifs; qu'une donaliofl qui ne porterait que sur un droit abstrait à b succession du donateur, ne peut donc étrt considérée comme une donation entre-vifs; — Attendu, d'autre part, que l'institution contractuelle ne transmet à l'institué aucun droit de propriété sur des biens quelconques ; qu il n'a pour but que de fixer sur la tête de celui-ci la qualité d'héritier, en laissant à rinstrtuaot ia liberté de disposer à titre onéreux de tous se> biens jusqu'au jour de son décès ; que même l'irrévocabilité attachée à cet ordre de dispusi-

tract,; Pothier, Coût, d*Orléans^ Introd. aa tiU éa Donat.f n. 36 et 27; Danty, dont l^opinion se troote reproduite au Rép, de Merlin, v* Instit, contract.i $ 2; Merlin, toc, nf.— Or, comme il est certain que l'ordonnance de 1731, qui frappe de DOllité les donations entre->vifj par acte non authentique, a'a fait aucune exception en fateur des dooatioas par cootrat de mariage (V. sur ce point» Gaas* 3d nor 1828, t. 9aa91), il en résulte que ceUeaoiUi^ doit frapper également l'institution oontraaoelle contenue dans un contrat de mariage sous seings prité>, s^il est vrai que cette institution puisse être cooii dérée comme une véritable donation entre'Ti£»f ofi même si elte participe de la nature de cette dooitiofl sous certains rapports. La Cour de cassatioa Tanii déjà décidé ainsi par deux arrêts des 16 froet. an? (U 1.1.341) et 30 mai 1818 (t. 5.4.4S0).— Uertis. ubi êupràf cite toiitefns, comme conlraire» na arrtt de ia même Gour du 29 vent, an i;^ dont il adoptt la doctrine. — ^La même question s^est élevée aasieo matière de démission de blent, et a été lésolae dan» le sens de la nécessité d'an acte authentique : Ca$s> i8fruct. an 13 (t. 2.1.161} ; 31 avrilet 38 joiili61& (t. 5,1.468 et 511); 19 aoat 1833 {wl. iS^i* 759}.— V. cependant Cass. il juin 1835 (foU t»^

Jurisprudence de la Cour de ea$satiùn.

tion n'est pas absolue, puisqu'elle s'éteint et devient caduque en cas de décès de TittsUtué sans enfants; qu'il est done impossible de ne pas reconnafiretiu'une telle disposition diffère essentiellement oe la donation entre-vifs, dont les effets sont immédiats et certains; qu*il suit de ce qui précède qne l'institution coniraetueile n'était point régie par Tart. i*' de Tordonnance de 1731, et qu'elle consentait toute sa force, bien que faite dans un contrat de mariage sons seing privé dans un pays qui l'admettait sous cette forme ; — Attendu, dès lors, que c'est à tort c^ue les premiers juges ont prononcé la nullité de Tinstitntion euninctnelle contenue aux articles du mariage do 13 oct. 1781, au profit d'Antoine Latapie; —Attendu que la solution qui précède ayant poor objet de valider l'institution contractnelle faite en faveur d'Antoine, cette institution, irrévocable de sa nature, doit recevoir tous ses effets, aux termes des art. 1 et â de la loi du 18 pluv. an 5; d'où il suit (fiie les autres enfants n'ont droit qu'à une légitime, M déjà ils ne Ta valent reçue en totalité ou en partie, etc. »

Pouavoi par les héritiers et représentants d Alexandre Latapie, pour violation des art. i et 2 de l'ordonnance de 1731, en ce que i arrêt attaqué a décidé que, sous l'empire de c«Ue ordonnance, une institution contractuelle a pu être faite valablement par acte sous seing privé.

ARRÊT

U COUR ; — Vu les art. 1 et 2 de l'ordonpance de févr. 1731; — Attendu que la Cour impériale de Pau, pour décider que les demandeurs en cassation, du chef de Pierre Latapie qu'ils représentent, n'étaient pas recevables à demander le partage de la succession de Jean Lalaine, leur aïeul, s'est fondée sur Tinsiitution contractuelle de tous ses biens pré^sentset à venir consentie, le 13 oct. 1781, l^r le même Jean Latapie au profit d'Antoine latapie, auteur des défendeurs ; — Attendu que cette institution a été faite dans un acte

(1) Il est certain que le bail à long terme n'enc^de les pouToirs d^administration que le propriétaire conserve SUT «ion immeuble hypothéqué, qu^autani qu^ par sa durée eiceptionnelle, 11 doit être assimilé à un acte translatif ou modiBcatif de la propriété. Or, d'aprte la loi du 33 mars 1855, le long bail D^a ce caractère et n^est, en conséquence, assujetti à la transcription, que sMl excède 18 années; % alors même que, dépassant ceUe durée, it n*aunit pas été transcrit, il pourrait être encore opposé SQX créanciers hypothécaires pour dix-huit an^ (art. H* et 3), sauf, bien entendu, les cas de fraude. V. dans ce sens, MM. Troplong, TrameripL^ n. 202; Dutergier, ColleeU de» lois^ ?oL 1855, p. 67, ^ 1; Rifière et Huguet, Transerint.^ n. 219 et iuÎT.; Pont, Priv, $t Ayf., 1. 1, n. Se 9. — V. aassi ^r ia question de ranaalabiliuî du bail, poor cause ^ atipnbtiau dMoe durée ezeesslTe, les auteurs et ^ décisioot diés dans une note sur un arrêt de ^eadQ 18 fév. IBfià, vol. Iâ56,2.38).

sous signature privée réglant les conventions civiles du mariage d'Antoine Latapie avec Marie Bordenave ;— Qu'en droit, et sous l'empire de Tordoonance de 1731, les institutions contractuelles étaient, à raison de leur iriévocabilité, assimilées aux donations entre-vifs qui, aux termes des art. i et 2 de ladite ordonnance, n'étaient valables qu'autant qu'elles avaient été reçues par un notaire qui devait en garder minute ;~*QuMl n'importe que Tinstituiion dont s'agit ait été comprise dans un contrai de mariage qui^ suivant les coutumes du pays où l'acte avait été passé, pouvait être fait sous seing privé, l'institution cons^'rvant toujours sa nature de donation entre* vifs, et restant par conséquent soumise aox règles prescrites par Tordonnance ; — D'où il suit qu'en donnant effet à ladite institution, l'arrêt attaqué a violé les art. i et 2 de l'ordonnance ci-dessus visés; — Casse, etc.

Du 4 mars 1863.— Ch. civ. — MM. Pascalis^ prés.; Faucon neau-Dufresne, rapp.; de Raynal,av. gén. (concl. conf.); Marmier, av.

Sais» iMHOBiuftBB, Bail, Durée, Imhobiu-

SATION DBS LOYERS, CRÉANCIERS HYPOTHÉ- CAIRES.

Le bail d'un immeuble affecté d^ hypothèques est valable et est opposable aux créanciers hypothécaires, sHl a d'ailleurs date certaine an^ térieure au commandement à fin de saisie immobilière, bien qu'il ait été consenti pour un nombre d'années (12 ans] excédant la durée ordinaire des baux (\). (G. Nap., 2166; C. proo. , 684.]

Et si le bailleur n'a peu satisfait aux conditions que lui imposait le bail envers le preneur, c«/ut-ct peut retetiir ou compenser sur les loyers ou fermages^ au préjudice des créanciers hypothécaires, et malgré les formalités à fin d'immobilisation de ces fermages ou loyers par eux remplies, ce qui lui est dû à raison de cette inexécution du bail {2), (C. proc, 685.)

(2) Il est généralement admis que, lorsque les paiements anticipés de loyers, faits de bonne fut, ont date certaine arant la transcriptioq de la saisie, ou que, d^ipfès leur importance, on leur a donné la publicité voulue par Tar t. 3-^" de la loi du 23 mars 1855, ils sont valables et opposables aux créanciers inscrits, de telle sorte que ces derniers emploieraient vainement, en ce qui concerne ces loyers, les foimalités tendant à leur immobilisation dans les termes de Part. 685, C. proc. civ. (V, à ce sujet, ta note sur Tarrét précité de Rouen du 18 fév. i85â, vol. 1856. 2.38. V. aussi MM. Rivière et Huguet, Transeript,, n. 23i; Pont, Priv. et hyp,, U i, n. 966, p. 557). Â plus forte raison, comme le décide Parrèt que nous rapportons, Pimmobilisation doit-«lle être sans effet si, à raison de TineiécutioD du bail par le locateur, il arrive qu'aucuns loyers ne soient dus par le preneur.

Jurisprudence de la C<mr de cassation.

(Leiure et consorts G. Lemaitre.) Plusieurs inscriptions hypothécaires au profit de la demoiselle Leture et autres créanciers grevaient des immeubles appartenant aux époux Laurent^ et notamment une maison, en construction ; sise à Dorafront. Le 29 mai 1859, suivant bail enregistré, les époux Laurent ont loué cette maison à M. Lemattre, président du tribunal 9 pour douze années, et moyennant un loyer annuel de 700 fr.^ le premier terme de lojer étant quittancé par avance. L'entrée en jouissance était fixée au i" novembre suivant, et il était stipulé qu'avant le i5 sept., divers travaux et aménagements indiques en détail seraient effectués et terminés par les bailleurs, à peine de 10 fr. par chaque jour de retard.— L entrée en jouissance eut effectivement lieu au jour convenu ; mais, les travaux prévus au bail n^étant pas alors complètement achevés, M. Lemaitre assigna les époux Laurent devant le tribunal de Domfront, et, le 12 janv. 1860, il obtint contre eux un jugement par défaut qui « dit que les travaux dont s^agit seront exécutés par Laurent avant le 15 février suivant; que, faute de ce faire, le demandeur fera constater par expert l'état d'avancement desdits travaux et les fera mettre à fin sous la direction de cet expert, aux frais des défendeurs; accorde au demandeur condamnation de la somme de 345 fr. pour avances faites à raison des travaux déjà exécutés; accorde également condamnation de la somme de 10 fr. par jour de retard jusqu'à rachèvement des travaux, à compter du J5 septembre précédent; autorise le demandeur à compenser ces sommes avec les loyers échus ou à échoir... » Ce jugement, ayant été acquiescé par les époux Laurent, fut, le 9 mars 1860, transcrit au bureau des hypothèques; et, en vertu d'un procès-verbal d estimation des travaux restant a faire, dressé par l'expert commis, M. Lemaitre prit une inscription sur la maison dont s'agit, en vue de conserverie privilège de constructeur, dans les termes des art. 2103 et 2110, G. Nap.

Les choses étaient en cet état lorsque, le 12 juin suivant, une saisie fut exercée sur la maison par l'un des créanciers hypothécaires; elle fut dénoncée, puis transcrite au bureau des hypothèques; et, à la date du 19 du même mois, une signification était faite à M. I^emaltre pour immobiliser les loyers. — Dans le cahier des charges de l'adjudication, un dire fut inséré, à la requête des époux Laurent et de M. Lemaitre, leauel portait mention du bail du 29 mai 1859 et du jugement du 12 janv. 1860, mais aussi faisait réserve formelle des droits de toutes les parties, y compris ceux des créanciers inscrits. La maison fut adjugée le 20 juill. 1800 à un sieur Duval, pour le prix de 14,300 fr.

 la suite et sur ce prix, un ordre fut ouvert où le sieur Lemaitre produisit et fut colloque, par privilège de constructeur, pour le montant de ses avances, sur la plus-value que les tra-

vaux exécutés à ses frais avaient procurée à U maison. Gette collocation ayant été contestée, le sieur Lemaitre y renonça et demanda alors à compenser, dans les termes du iugement do 12 janv. 1860^ toutes les sommes à lui dues en principal, intérêts et frais, avec ses loyers échus ou à échoir. Mais les autres créancière soutinrent que le jugement du 12 janv. 1860 ne pouvant leur être opposé, la demande, qui le prenait pour base , était tout à la fois noo recevable et mal fondée. Ils déclaraient, au surplus, former tierce opposition k cette décision.

16 août 1861, jugement qui « déclare valable celui du 12 janv. 1860 et autant irrecevable que mal fondée la tierce opposition formée contre ledit jugement par les créanciers contredisants; en conséquence , autorise Lemaitre à retenir sur ses loyers échus et à échoir 1<> la somme de 1352 fr., plus 132 fr. 21 cent. pour frais d'obtention et d'exécution de jugement et 30 fr. 50 cent, pour frais de pradoc* tion : ensemble 1514 fr. 71 cent.: 2* la somme de 345 fr. avec intérêts ; 3? enfin, la somme de 1820 fr. pour indemnité de non-jouissance et de retara dans l'exécution des travaux...! Appel des créanciers ; mais, le 31 janv. 1862, arrêt de la Gour de Gaen qui, tout ea recevant les appelants tiers opposants au jigement du 12 janv. 1860, les déclare mal fondés dans cette tierce opposition. Après avoir rappelé les faits relatés plus haut,ramH continue en ces termes : — « Gonsidérant qu'en admettant que les créanciers de Laurent n'aient pas été représentés par leur débiteff lors du jugement du 12 Janv. 1860 ei quib puisent dans l'art. 685, G. proc., un droit qo leur soit propre et qui les rende recevables à l'attaquer par la voie de la tierce opposition, au fond ce jugement devrait être mainleno; qu'en effet, il ne s'agit pas de savoir, dans la cause, si un débiteur a pu transporter des loyers échus ou à échoir au préjudice du droit que l'art. 685, G. proc. civ., attribue aux créai* ciers sur les fruits de l'immeuble saisi, à partir de la signification de l'opposition faite entre les mains du débiteur des loyers ^ mais si an locataire est tenu de payer ses loyers, taot que le bailleur n'a pas rempli envers lui les obligations qu'il avait prises par soy bail ;— Gonsidérant que le bail , étant on contrat sjnallagmatique par lequel l'une des parties n'est tenue de remplir ses obligations qu'autant q l'autre partie remplit les siennes^ il serait a contraire aux principes du droit qu*à réqoii que Lemaitre fût tenu de payer ses loyers â[ Laurent, tant que celui-ci n'avait pas faiil<^i travaux qui étaient une des conditions ^i bail , ou tant qu'il n'avait pas rembourse à Lemaitre les avances qu'il avait faites posr l'exécution du bail, ou acquitté les dettes qBîi étaient la conséquence de l'inexécution de cq bail et qui avaient été l'objet spécial de U convention ; qu'il en résulterait que Lemaimi paierait des loyers sans avoir été mis en joui»'-

sance, c'esi-à-dire sans cause, puisque les oyers n'étaient dus qu'autant qu'il jouirait de la maison qui lui avait été louée ; — Considérant que les créanciers n'ont pas plus de droits que Laurent, leur débiteur, pour exiger de Lemaftre des loyers avant Taccomplissement de toutes les conditions du bail ; que, poisant uniquement dans ce bail le droit de reclamer les loyers qui seraient dus par Lemaiire, leur demande doit être rejetée tant que le bail n'a pas été exécuté; que, s'il en elaa autrement, les créanciers profileraient des dépenses qui auraient été faites par le locataire pour exécuter des travaux qui lui avaient été promis et qui ont augmenté la valeur de Timmeuble vendu, et, en outre, des loyers ; résultat que n'a pu vouloir l'art, 685, ^' proc. civ., qui, en immobilisant les fruits de I immeuble saisi, à partir de l'opposition, suppose que les fruits sont dus ;— Considérant P," n y a aucune distinction à faire entre les créances qui ont pour cause des travaux faits par Lemaître pour le compte de Laurent et a créance résultant de la clause pénale slipuee a raison du retard dans l'exécution des travaux, puisque ces créances ont leur principe flans les clauses du bail que les créanciers respectent, puisqu'ils demandent le paiement des loyers, mais qu'ils doivent aussi respecter en leur entier, en acquittant la créance résul- ««u de la clause pénale, puisque cette clause était une des conditions sous lesquelles le bail avait été accepté par Lemaître; qu'en vain W|ecterait-on que la stipulation dans un bail «une clause pénale très-élevée pourrait avoir pour conséquence d'amoindrir le gage des créanciers hypothécaires antérieurs aux baux «Ils par leur débiteur, ce qui serait porter atteinte à des droits qui leur sont assurés par •a loi, parce que les principes dont il est fait ICI application devraient recevoir une excepoon dans les cas où il y aurait fraude; que les créanciers auraient alors le droit de faire annuler le bail, mais que, dans la cause, la 'raude n'est pas même alléguée , et la clause pénale n'excède pas l'indemnité qui pouvait eire équitablement réclamée ; — Considérant que les droits des parties ont donc été bien appréciés par le jugement du 12 janv. 1860, îuj a décidé que les sommes dues à Lemaître, »»t pour travaux faits par lui, soit à titre de Clause pénale, se compenseraient contre les '«jers échus et à échoir, ce qui doit s'entendre ru ce sens que Lemaître était autorisé à ne pas payer de loyers tant qu'il ne serait pas ^mboursé des avances qu'il avait faites et des Jt>«pmes qui lui étaient dues à raison de l'in- 'ïecuiion des clauses du bail ; qu'il y a donc •eu, tout en recevant les appelants tiers oppo- «•nis au jugement du 12 janv. 18t>0, de délirer la tierce opposition mal fondée et de infirmer le jugement dont est appel. »

Pourvoi en cassation par la demoiselle -eture et consorts, pour violation des art. '•^^,2166, C. Nap., 685, C. proc. civ., et