CUIRE

Le locataire d'une mais(m dont l'accès vient à être rendu difficile par suite du nivellement di la voie publique opéré en vertu des ordres de t^administration, a une action contre le propriétaire afin de l'obliger^ tant à faire les travaux nécessaires pour rétablir l'accès de la naiton, qu^à payer une indemnité pour répa^ ration du dommage éprouvé par le locataire : à ce cas n'est pas applicable la disposition de tart. 1725, Cod, Nap., portant que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs à aucun droit sur la chose louée (i).

Et cette action est de la compétence des tri- ^muiux ordinaires et non de l^autorité admimtrative : il ne s'agit pas, dans ce cas, d*une mande en indemnité pour dommages résultant de Fexéeution.de travaux publics, (L. 28 pluv. an 8, art. 4.) (2)

(Ârdoîn — C. Chemin de fer de Lyon.)

Un jugement du tribunal civil de la Seine le aidait ainsi en ces termes : — « Attendu que la compagnie du chemin de fer de Paris à Lyon est locataire d'une boutique faisant partie d'une maison sise à Paris, boulevard de Strad)ourg, dont Ardoin père et tils sont propriétaires, et dans laquelle est établi un bureau d'omnibus et de messageries; — Que la ville de Paris a fait eiécuter sur ce boulevard des travaux d'où il est résulté que le niveau du trottoir est abaissé

(1) Un arrêt de la Cour de caMation du 8 août 4855 (Vol. 485e.l.A22— P. 1857.601), reDferme une décision qui fient appuyer la solution ci-dessus. Seulemait, dans Tespèce de cet arrêt, il s'agissait de la déiDoliUon partielle d^une maison ordonnée par PadmiuiaUïlion pour cause de vétusté, et le débat roalail sur Tapplicalion de Part. 1722, Cod. Nap., qui dispose qu^en cas de desirucllon parlielle par cas fortoit de la chose louée, le preneur a droit à une dimittttUon de loyers. Le, comme ici, le propriétaire cberdiait k se soustraire à Paclion du locataire, en digant qne la cause du dommage provenait du fait deradministralkm et qn*il n'en pouvait être responsable*

(2) K. dans le mêMeseos, un précédent anét de

de 38 centimètres^ en sorte que l'accès de It boutique est devenu extrêmement difficile ; oue, par suite^ la compagnie éprouve chaque jour un certain préjudice;...— Attendu que le pro-

f>riétaire est tenu de faire jouir paisiblement e preneur de la chose louée, et d'y faire pendant la durée du bail toutes les réparations nécessaires, de telle manière qu'elle puisse toujours servir à Tusage auquel elle est destinée ;-— Que la compagnie est donc en droit de demander que la société Ardoin fasse exécuter les travaux indiqués par Texpert; — Attendu

Sue ces travaux, par rapport à la compagnie, oîvcnt être mis à la cnarge d' Ardoin père et lils; — Que vainement ceux-ci objecteraient que ce n'est point par leur fait qu'ils sont devenus nécessaires, et qu'ils ne sont que la conséquence des ordres donnés par Tautorité municipale;— Qu'en efiTet, cette circonstance ne saurait les dispenser de remplir leurs obligations envers la compagnie locataire^ sauf à eux à se pourvoir comme ils le jugeront à pros, pour obtenir, s'il y a lieu^ de la ville de :is, l'indemnité à laquelle ils peuvent pré-

ans.

tendre; — Attendu que, par la même raison, ils doivent réparation à la compagnie du dommage qu'elle éprouve; — Ordonne qu*Ardoin père et fils feront abaisser le sol actuel du magasin ou boutiaue louée à la compagnie du chemin de fer de Paris à Lyon, de 0,38 centimètres, pour Jle raccorder avec le trottoir nouvellement établi, en conservant le seuil de 0,095 millimètres en contre- haut, ainsi qu'il existait anciennement, et exécuteront tous les travaux qui en seront la conséquence, tels que rabaissement du sous-sol; le tout.à leurs frais, sauf leur recours contre qui de droit. »

Appel par les sieurs Ardoin. — Aux termes de l'art. 1725, Cod. Nap., a-t-on dit, «le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée; sauf au preneur à lespoursuiyre en son nom personnel. » Or, le trouble dont il s'agissait ici rentre dans les prévisions de cet article, puisque les travaux qui en étaient la cause avaient été ordonna par Tautorilé municipale, sans concours des bailleurs, qui, du reste, ne pouvaient

la Cour de Paris du 15 jnill. 1857 (Vol. 1857.2. 506— P. 1857.1135). Dn reste, cette décision est la conséquence nécessaire de celle qui prêche. S*il eût été décidé au fond qne le locataire n*avaii d'aoi tion que contre Padministration, il en serait résulté . que cette action eût dû être portée devant les tribu** [ naux de Tordre administratif; car alors c^eût été vé- 1 ritablement une demande en indenmité pour dom- I mages résultant de Texécution de travaux publics* Mais du moment qu*il était jugé que le litige se réj snmait en un défaut de jouissance dont le proprié* taire était responsable, il s'agissait d*un débat entre particuliers qui devait éUre porté devant 1^ tribunaux ordinaires.

B^ëfpeiset k lenr exéeation. 8i donc la compagnie locataire avait droitànne indemnité^ elle ne poavait la réclamer qu'à Fadministration municipale^ et, dès lors, elle devait porter sa demanae devant les tribunaux administratifs, conformément à l'art. 4 de la loi du 28 plùv. an 8.

ARRÊT

La cour ; — En ce qui touche la compétence : — Considérant qu'il s'agit, dans l'espèce, non d'une demande d'indemnité à régler par l'autorité administrative, mais de Faction d*un locataire contre le propriétaire à l'effet de se faire maintenir dans la libre possession et jouissance de la chose louée;

Au fond : — Adoptant les motifs des premiers juges; — Sans s'arrêter aux exceptions proposées par les appelants, dont ils sont déboutés, — Conflrme, etc.

Du 24 nov. 1838.— Cour imp. de Paris.— 2* cIj. — Prés,, M. Leçorrec. — ConcL, M. Moreau, av. gén. — PL, MM. Mathieu et Péronne.

SERVITUDE. — Vues. — Tbrrain commun.— Egout des toits.

Ckamn des copropriétaires d'un terraimer" vant de passage commun a le droit d'ouvrir des jours ou fenêtres d'aspect sur ce terrain , sans observer la distance prescrite par Varl. 678, Cod. Nap. (i).

Mais les copropriétaires ne peuvent y faire déverser Végout de leurs toits,

(Pasquier — C. De3rris.)

Un jugement du tribunal civil de Bordeaux du 11 mars 1858 avait statué dans les termes suivants : — « Attendu que le passage qui sépare au levant les possessions de Deyris et la maison de la dame Pasquier, et aboutit vers le midi au chemin de Pessac, est désigné comme commun par le jugement d'adjudication du 31 août 1846, par lequel Deyris est devenu propriétaire...; — Attendu que, pour déterminer la nature et Fétendue des droits des parties sur ce passage commun, il faut, en Fabsence de conventions expresses, rechercher, d'après les énonciations des actes produits et l'ancien état des lieux, quelle dut être Fintention des diflérents copropriétaires lors de Fétablissement de celte indivision; qu'en effet , d'après la jurisprudence résultant dés arrêts respectivement invoqués et de l'arrêt de la Cour de cassation du 31 mars 1851 (Vol. 1851.1.404), c'est, dans les contestations de cette nature, la question dont les tribunaux doivent avant tout se proposer la solution ; -^ Attendu que, dans tous les actes produits^ il n'est question que d'un passage ; — Attendu que ni les propriétés appartenant aujourd'hui à Deyris , ni celles de la dame Pasquier, ni

LùU et Dêêiihnê êiteràêi.

(1) F. en sens contraire, Montpellier, ià nov. i8£6 (V«l. i8ft7.2.Si— P. 1858.876). V. aussi nos obsenralions jointes à cet arr£t, et lesautorilés qui y lont rappelées.

celles des hérftîers fiordiêf êtàni YànUfdt if'ae» quérait en 1848 qu'un emplacement, n'àvaieât aocune fenêtre ouvrant sur ce passage; qfin la dame Pasquier ou ses auteurs, notammeM, n'y avaient qu'une porte pour le service éi chai situé derrière leur maison ;— Que de loiit cela on doit forcément induire que le lerraiÉ laissé indivis était exclusivement affecté M passage, et que les parties n'avaient entenda s'y réserver aucun autre droit; — ^Attendu, dès lors , que c'est contrairement à cette affectation spéciale et à la convention an moins tacite des anciens copropriétaires, et par conséquent sans droit, que la dame Pasquier a pratiqué, soit dans les anciennes constnictions, soit dans les nouvelles, trois fenétrei ouvrant sur le passage commun ; qu'il y a, dès lors, lieu d'ordonner la suppression de ces trois ouvertures; — Attendu que la dame Pasquier ne pouvait pas davantage établir sor le passage commun une servitude nouvelle en dirigeant de ce côté l'égout de ses toits; qu'elle doit donc être astreinte à déverser les eaux pluviales sur son jardin , comme précédemment, soit par un changement de la peiite, soit tout au moins par l établissement d'nne dalle ;... — Par ces motifs, etc. » — ^Appel.

ARRÊT

LA COUR; — Attendu que le passage exîètant entre les propriétés des époux Pasquier et Deyris étant aujourd'hui reconnu commun par toutes parties, la seule question qui les divise encore sur ce point du litige est de savoir si Fépouse Pasquier doit être condamnée à boucher les fenêtres qu'elle a ouvertes dans la partie de sa maison donnant sur ce passa-» ge ; —Attendu qu'il est bien évident, d'abord, que Fart. 678, tod. Nap., n'est d'aucune application dans l'espèce, nuisqu'îl ne S'agit pas au procès de jours ou fenêtres d'aspect pratiqués sur Fbéritage d'un voisin^ mais sur on terrain appartenant aussi bien à celui qui a ouvert ces jours qu'au voisin lui-même; — Attendu que les règles qui gouvernent un semblable état de faits ne sauraient être les mêmes que dans le cas supposé par Fart. 678 ; que ia communauté d'un terrain donne à ceux qu! en jouissent tous les droits dérivant de la pro' priété; — Attendu que l'ouverture de fcnéircs sur ce terrain commun est certainement un de ces droits inhérents à la copropriété, et que Fosage ne pourrait se changer en abus de la part de celui des communistes qui manifeste ainsi son mode de jouissance, qn'aotant qu'il porterait par là atteinte à celle de l'autre ou que des titres et des conventions spéciales le lui interdiraient; — Attendu que rien de tel ne se rencontre au procès actuel; que les titres produits par les parties énoncent, à la vérité, uniformément le terrain coflunun sous la dénomination de passage, mais sans nulle autre clause ni intention ; que conclure, comme l'ont fait les premiers juges, de cette délinitiou de Fusage le plus habituel du terrain, (jn'dle est exclusive de tont autre genre de joinssiA'

L&tt a béèhioni iive¥M9S,

te, et hoiamment ie la faculté d'y ootrir des jours ao profit des deux habitations qui sont séparées par ce terrain, c*est restreindre arbitrairement les prérogatîTes dérivant du droit commun de copropriété, et créer une servitude légale là où elle ne doit pas exister, puisque le législateur la restreint à celui où les jours ouverts donneraient sur l'héritage d'au* trui;— Attendu que ce qui achève de prouver que l'opposition de Devris au maintien des Teneurs pratiquées par l'épouse Pasquier sur le terrain commun est sans fondement, c'est l'existence ancienne reconnue par lui d'une porte de chai de la maison Pasquier, donnant im ce même terrain, ce qui eût été même interdit, s'il n'eût dû servir absolument que de passage ;

Sur les autres chefs de l'appel de l'épouse Pasquier: — Adoptant les motifs des premiers jnjes; — Met l'appellation et le jugement au néant dans la seule disposition par laquelle Jeanne Cantarel , femme Pasauier, a été condaninée k supprimer les trois fenêtres par elle ouvertes dans le mur de sa maison, chemin de Pessac, et donnant jour sur le passage commun qui la sépare de celle de heyris; émendant et réformant quant à ce, ordonne le maintien desdites fenêtres; ordonne, au surplus, que le jugement précité sortira son plein et entier effet, etc.

Du 20 juin. 1858.— Cour imp. de Bordeaux. — 2« ch. — Prét.^ M. fioscheron-Desportes. — PL, MM. Schroder et Girard.