DIT LOUAGE DBS CHOSES

même imprimé au droit de bail un caractère de réalité comparable à celui qu'on reconnaît dans l'usufruit. L'opinion contraire repose plutôt sur des souvenirs que sur la nature des choses.

Si Ton admet plus tard, comme nous en avons la conviction, que le fermier possède un droit réel, il faudra en conclure, non-seulement qu'il ne peut être expulsé par les tiers acquéreurs , doctrine déjà consacrée aujourd'hui par nos lois, mais encore qu'il pourra intenter les actions possessoires, ce qui serait très-conforme à la raison.

2° Résolution du Contrat. — La résolution du bail, comme de la vente , peut être poursuivie pour nonpaiement du prix stipulé.

Elle peut l'être de plus pour abus de jouissance : ce qui n'aurait pas lieu dans la vente, parce qu'alors le vendeur, ayant abdiqué tout droit dans la chose, est devenu indifférent à l'usage qui en sera fait.

Dans la vente également, la perte de la chose vendue ne résout pas le contrat, parce que le prix a été promis au vendeur uniquement pour qu'il mit l'acheteur en son lieu et place. Quant au bail , il y a plus de difficulté. L'opinion d'après laquelle le fermier est déchargé du paiement par la destruction de la chose, quoique généralement admise, ne paraît pas

< Notamment en Bavière, en Suède, etc. — En Autriche, où le bail est considéré comme droit réel, il n'est opposable aux tiers que s'il est inscrit (art. 1120) *.

* La même condition de publicité est requise aujourd'hui chez nous, mai* seulement pour les baux dont la durée excède dix-huit ans. (V. loi du 23 mars 1855, art. 2 et 3.) (Note de V Editeur.)

d'abord enharmonie avec les principes, surtout si Ton regarde son droit comme un droit réel. Il semblerait; au contraire, qu'une fois que ledroit de jouissance lui a été cède, il doit supporter la perte de ce droit, comme de toute autre chose qu'il aurait achetée. Cependant on arrivera peut-être à une solution différente en laissant de côté la question des droits réels et des droits personnels, pour s'attacher à cette règle si générale et si sûre, que les contrats doivent s'exécuter selon la volonté présumée des contractants. Tout se réduirait alors à savoirs'il est probable que le fermier s'engageait à continuer le paiement de ses fermages, même pour le cas où il n'existerait plus de droit de bail, par suite de la destruction de l'objet affermé. On sent que la négative était seule dans l'intention des parties.

Il n'en est pas de même si la chose louée subsiste, et que, par un cas fortuit, elle n'ait pas produit de fruits pendant une ou plusieurs années. Rationnellement parlant, cette circonstance ne saurait être un motif pour décharger le fermier de ses obligations. La raison de différence est qu'ici le droit de bail subsiste, et que la perte doit être supportée par le fermier parce qu'elle porte sur les fruits, qui lui appartiennent

La décision contraire, que nous avons empruntée au droit romain, n'est qu'une décision de commisération pour le fermier; ce n'est pas une décision de principe. La preuve en est que si les fruits viennent à doubler , le propriétaire ne peut pas augmenter le