LOCATAIRES ET PROPRIÉTAIRES

DROITS DES En matière de location, de même que dans tout con- PROPRIÉTAIRES *^^*' chaque obligation et chaque privilège de l'une — — — ^— ^— — ^— des parties, donnent lieu à un droit correspondant, au profit de l'autre partie.

Le premier des droits du propriétaire, est celui qui lui donne tous privilèges sur les autres créanciers de son locataire.

Le propriétaire peut saisir les meubles qui garnissent la maison ou l'appartement si le locataire n'en a pas acquitté le loyer, au jour fixé par le bail ou l'engagement de location. Il peut également saisir les meubles qui auraient été déplacés pendant la durée du bail, sans son consentement ; dans ce cas pour que la saisie soit valable elle doit avoir lieu dans le délai de quinzaine.

Le propriétaire a le droit de s'opposer à la sous-location de l'immeuble consentie directement par lui à un locataire déterminé. Cette clause est généralement stipulée dans le bail.

Il a également le droit de refuser tel sous-locataire qui ne lui conviendrait pas.

Si l'on fait une sous-location sans le consentement du propriétaire, celui-ci a le droit de poursuivre en résihation. Cette résiliation doit être demandée en justice, et les juges peuvent, suivant les circonstances, accorder un délai pour faire cesser l'état de choses reconnu contraire aux stipulations du bail.

La clause générale interdisant la sous-location n'autorise pas le propriétaire à refuser arbitrairement un sous-locataire ; elle l'autorise seulement à refuser un preneur qui, par sa profession ou tout autre circonstance, serait susceptible de déprécier l'immeuble, ou qui serait insolvable.

Le propriétaire a aussi le droit d'expulser un sous-locataire, qui ne répondrait pas à la clause du bail relative à la sous-location, ou dont la profession ne serait pas du nombre de celles admises par lui dans cette clause.

3o6 POUR BIEN TENIR

Le propriétaire a le droit de s'opposer par la force, à l'enlèvement des meubles paf le locataire, si celui-ci n'a pas acquitté ses loyers et autres obligations du bail.

Cependant il ne peut empêcher son locataire de disposer d'une partie de ses meubles, lorsque ce dernier en laisse une quantité suffisante pour répondre des sommes dues.

Le propriétaire peut être autorisé par ordonnance de référé à interdire pendant de certaines heures, l'usage d'un piano à un locataire qui en ferait un abus, entraînant la plainte des locataires voisins.

Le propriétaire peut encore faire fixer, par justice, la quantité d'eau qui est due, chaque jour, à ses locataires et peut leur faire imposer des heures déterminées pour l'usage de ce droit. Si un locataire laisse intentionnellement couler l'eau sur la pierre d'évier, sans interruption, en maintenant le robinet ouvert par l'emploi d'un dispositif spécial, le propriétaire peut le faire expulser par simple ordonnance de référé.

Le propriétaire peut, par une clause de son bail, interdire d'apposer des plaques, tableaux ou écriteaux, aux fenêtres, ou àl'entrée de la porte cochère.

Somme toute, les droits du propriétaire sont assez restreints. A part son privilège qui le fait entrer comme premier créancier de son locataire, et certaines clauses à son avantage, qu'il peut insérer au bail et qui n'auront de valeur qu'à cette condition, le propriétaire ne pourra faire valoir d'autres droits que ceux qui lui seront concédés par son contrat, et qui découlent des obligations mêmes du locataire.

DROITS DES Le premier des droits du locataire est celui que lui donne LOCATAIRES ^^ ^^^\, le droit de jouir de la chose louée pendant tout la ■ temps que durera le contrat, puisque ce n'est que l'usage,

ou la jouissance de cette chose, qui fait l'objet du contrat.

Le locataire dont la tranquillité est troublée par le fait d'un co-locataire n'a pas droit d'action contre lui, mais seulement contre le propriétaire qui est responsable et qui aura recours contre l'auteur du trouble.

Le propriétaire ne peut opposer une fin de non-recevoir à la plainte du locataire incommodé.

Le locataire a droit à la jouissance de toutes les dépendances non exclues du bail, cour, greniers, caves, bûcher, remises, clefs des portes, s'il s'agit de la location d'une maison entière. Il a de même droit au passage sous la porte cochère et à l'usage de la cour, à moins de stipulation contraire.

Les servitudes établies en faveur de l'immeuble loué sont des accessoires dont le locataire a le droit de réclamer la jouissance.

Le locataire a le droit d'interdire au propriétaire l'accès de la chose louée, à moins qu'il ne s'y transporte, lui, ou son représentant, en vue des réparations utiles.

Le locataire a le droit de sous-louer et même de céder son bail à un autre si cette faculté ne lui a été interdite dans le bail, pour la totalité ou pour partie. Cette clause est toujours de rigueur.

Malgré l'interdiction de sous-louer, le locataire peut prêter son appartement; cette interdiction peut aussi ne pas être un obstacle à une sous-location partielle.

Mais ce cas, qui est très discutable, dépend le plus souvent de l'appréciation des termes employés dans la convention.

La prohibition de sous-louer, tout en partie, emporte celle de loger des pensionnaires.

Mais si la location est verbale, comme il n'y a pas d'interdiction, le locataire à le droit de sous-louer.

D'après la jurisprudence du Tribunal de la Seine, le locataire qui a le droit de sous-louer son appartement, peut aussi le louer meublé en l'annonçant par l'écriteau d'usage.

De même le locataire peut faire enlever une partie de ses meubles à la condition que ceux qu'il laisse répondent du paiement du loyer. Un locataire qui passe la belle saison à la campagne peut donc faire enlever une partie des meubles de son appartement; il est d'usage d'en prévenir le propriétaire qui ne peut s'y opposer, tant qu'il reste suffisamment garanti.

Le locataire a droit de supprimer une cloison, d'en faire élever une, de modifier le système d'une cheminée, de faire déplacer et reposer des glaces, pourvu qu'il réponde des accidents, des dégradations pouvant résulter de ces modifications et qu'il remette les choses dans l'état où il les a trouvées, à l'expiration de son bail.

La suppression d'un concierge, établi dans une maison au moment de la location, autorise les locataires à une demande en dommages et intérêts, contre le propriétaire.

Le locataire payant une redevance annuelle pour le tapis de l'escalier, peut s'opposer à son enlèvement pendant l'été, si son bail ne porte pas de stipulation à ce sujet.

Dans toute maison louée bourgeoisement, les locataires peuvent s'opposer à ce qu'un autre appartement soit loué pour l'exploitation d'un commerce ou d'une industrie.

Pourtant, dans cette même maison, les locataires pourront faire usage de la machine à coudre, montée sur coussinets pour en atténuer le bruit, mais pendant le jour seulement.

Le locataire dont la tranquillité est troublée et qui demande une diminution sur le prix de ses loyers, doit dénoncer au propriétaire le trouble qu'il éprouve et, cela, dans la huitaine à compter du jour où ce trouble s'est produit. ; Le jugement d'expropriation ayant pour effet de résoudre de droit les baux

3oS POUR BIEN TENIR

qui existent sur l'immeuble exproprié, les locataires auxquels ces baux avaient été consentis ont droit à une indemnité.

DEVOIRS ET Les obligations du propriétaire sont : OBLIGATIONS DU ^"^ ^^ délivrer au locataire la chose louée ;

r.T5r-kT.TOT-c"r'ATT5-i? 2° D'cntretcnlr cette chose en état de servir à

-^— — — — — — — 1 usage pour lequel elle a été louée;

3° D'en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail ;

4° De garantir le locataire des vices de la chose louée qui pourraient en empêcher l'usage ;

5*^ D'acquitter les contributions foncières.

La délivrance de la chose louée doit être faite à l'époque déterminée par le bail, ou par l'usage du pays, si le bail est vei'bal; elle s'étend à tous les accessoires de la chose louée, sans quoi la délivrance ne serait pas complète. Dans les accessoires sont compris le chauffage et l'éclairage de la maison, auxquels nous consacrons un chapitre spécial.

Si le propriétaire n'a pas manqué à ces obligations, mais a seulement apporté du retard à la délivrance du local, qu'il a loué, son locataire pourra réclamer des dommages et intérêts.

Le propriétaire doit encore délivrer la chose louée en bon état de réparation de toute espèce, car le locataire ne pourrait tirer de cette chose, le service qu'il a droit d'espérer. Au cas où le locataire se chargerait des réparations, au moment de la prise de possession, cet ari'angement devrait être inséré au bail.

La Cour de Paris a jugé par arrêt du 4 mars 1828, que le propriétaire d'une maison ne peut, à moins de stipulations contraires, s'opposer à ce que les voitures des personnes qui viennent visiter ses locataires, entrent sous la porte cochère, ou dans la cour de la maison. De même, s'il n'existe pas dans le bail d'interdiction à cet égard, le propriétaire ne peut s'opposer à rentrée — avant, comme après minuit — des voitures de ses locataires ou de leurs hôtes.

Le propriétaire ne peut faire placer derrière la porte d'entrée de sa maison une barre de fer destinée à mettre obstacle aux déménagements furtifs et à laisser seulement un étroit passage aux personnes qui viennent chez les locataires. Il ne peut pas non plus, sans le consentement de ses locataires, faire établir un vitrage sur une cour libre et aérée.

Le propriétaire doit tenir son locataire clos et couvert et, par conséquent, pourvoir de bon gré aux réparations des murs, des couvertures de maisons, des planchers, nécessaires à l'usage de la chose louée.

Le propriétaire ne peut cependant obliger ses locataires à supporter ces réparations, que si celles-ci sont urgentes et ne peuvent être différées jusqu'.-i la fin du bail. Si les réparations duraient plus de quarante jours et si elles

privaient le locataire de la jouissance d'une partie de son habitation, celui-ci serait en droit de demander une indemnité, que fixeraient les juges, après examen des circonstances.

Le propriétaire avant de commencer aucuns travaux devra se soucier d'en faire constater l'urgence dans les lieux loués, au moyen d'une expertise ordonnée ou référée.

Tout propriétaire d'une maison est tenu de consentir à la reconstruction d'un mur mitoyen. En conséquence, ses locataires ne peuvent réclamer contre lui d'autre indemnité qu'une diminution de loyer, correspondant à la diminution de la jouissance.

D'après un décret les propriétaires de Paris et de certaines villes sont obligés de tenir les façades de leurs maisons en constant état de propreté. Elles doivent être grattées, repeintes, ou badigeonnées, au moins une fois tous les dix ans, sur injonction de l'autorité municipale. Les locataires doivent supporter ces travaux qui ne devront pas durer plus de quarante jours. La loi du 10 juillet 1894 a mis à la charge des propriétaires l'obligation de l'installation du tout à lègoiit : ils sont tenus de faire exécuter ces travaux dans les trois ans qui suivent l'injonction qui leur en est faite par le préfet de la Seine.

Le propriétaire d'une maison habitée bourgeoisement, et qui loue à un locataire exerçant une profession bruyante, ou incommode et qui a oublié de stipuler sur son bail les conditions de jouissance des lieux, est seul responsable vis-à-vis des autres locataires.

Le propriétaire qui a loué, pour être occupé bourgeoisement, un appartement dont les fenêtres donnent sur un jardin, ne peut détruire ce jardin et élever des constructions sur son emplacement, même si ces constructions ne devaient enlever ni jour, ni air au locataire. Il en est ainsi, bien que le bail ne contienne aucune stipulation relative au jardin.

Un locataire avant formé une demande en dommages et intérêts pour un fait semblable, a vu rendre un jugement en sa faveur par la Cour de Paris, qui nomma des experts pour fixer le montant des dommages.

Il a été jugé pareillement que lorsqu'au moment de la location, l'appartement avait une vue étendue, le propriétaire ne peut intercepter l'air et la lumière par des constructions nouvelles. Les locataires seraient alors en droit de lui réclamer une indemnité.

Lorsqu'une maison possède deux portes d'entrée, le propriétaire n'a pas le droit de faire fermer l'une d'elles sous prétexte qu'une seule porte suffit. L'inondation des sous-sols d'une maison par les eaux d'un fleuve, étant le résultat d'un événement de force majeure, le locataire n'a aucune action contre le propriétaire ; mais celui-ci, étant tenu d'entretenir les lieux loués en bon état, est obligé de faire procéder aux réparations des dégâts causés par l'inondation.

Le propriétaire devant garantir le locataire des vices de la chose louée qui en empêchent l'usage, sera obligé à la destruction des puces, punaises, cafards, fourmis, et autres vermines qui infecteraient la maison, et pourra s'attendre à une demande d'indemnité, ou de résiliation, de la part du locataire incommodé.

Le propriétaire est tenu de faire désinfecter au moment de l'entrée en jouissance tout appartement contaminé par une maladie contagieuse.

De même le propriétaire est obligé de remédier aux exhalaisons putrides et méphitiques venant des conduits et des fosses d'aisances, si cet état est dû à un vice de construction ou à un changement défectueux.

L'inondation permanente de la cave a le caractère d'un vice caché, dont l'amélioration incombe au propriétaire.

La contribution foncière est à. la charge du propriétaire.

Bien que la contribution des portes et fenêtres soit, en général, due par les locataires, le propriétaire doit en faire l'avance et la payer à l'État; sauf à en faire figurer le montant sur les quittances de loyer.

DEVOIRS ET Le locataire est tenu :

OBLIGATIONS i°De garnir la maison ou l'appartement de meu-

T^t^c T r^r- AT A TT?T?Q bles Suffisants pour répondre du loyer;

Uli.^ y.KJK.J\ i Ai.îs.r.0 ^g D'user de la chose louée en bon père de famille

et suivant la destination qui lui a été donnée par le bailleur, ou suivant celle

qui doit être présumée d'après les circonstances, à défaut de convention :

3° De payer le prix du bail aux termes convenus ;

4° D'acquitter les contributions et d'accomplir les charges de police ;

5° De laisser visiter les lieux qu'il doit cesser d'occuper, par ceux qui se présentent pour louer.

Les meubles du locataire étant la garantie du propriétaire, ceux-ci doivent être suffisants pour répondre du loyer ; en cas contraire, le locataire peut être expulsé, — mais cette expulsion doit être demandée en justice et les tribunaux sont appréciateurs des circonstances.

Si le locataire n'a pas de meubles suffisants pour garnir les lieux loués et garantir le propriétaire, il peut couvrir ce dernier par une hj^pothèque, un cautionnement, ou un nantissement, qui le mettront à l'abri de l'expulsion.

Sont reconnus suffisants les meubles dont la valeur peut égaler le montant du terme courant et du terme à échoir, y compris les frais de vente judiciaire et d'expulsion possible. — Mais, de façon générale, les meubles doivent éo-aler par leur valeur, le montant d'une année de loyer. Le locataire étant tenu de garnir la maison de meubles suffisants, il ne peut enlever les meubles qu'il y a apportés.

Le propriétaire aurait le droit de s'opposer à leur enlèvement et de les faire saisir, s'ils ont été déplacés sans son consentement.

L'obligation d'user de la chose louée en bon père de famille s'entend en ce sens, que le locataire ne doit l'occuper que suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou, à défaut de convention, suivant celle présumée d'après les circonstances. La profession du locataire établissant la destination du local, il ne peut changer de profession si cela doit changer en même temps le genre d'occupation du local.

Le locataire doit s'abstenir de tout acte non nécessaire à l'exercice de sa profession ou de ses fonctions, et qui peut incommoder le propriétaire, ou les autres locataires. Il est obligé de s'assurer l'assentiment du propriétaire pour établir, dans les sous-sols des lieux qu'il occupe, un calorifère, un système de chauffage central, une installation d'eau, de gaz, d'électricité et de tout appareil pouvant entraîner des dégradations, ou apporter des changements dans l'intérieur de la maison et dans sa disposition. Mais le propriétaire ne peut empêcher le locataire de faire usage de poêles.

Les locataires sont tenus d'exécuter les clauses du bail et de se soumettre à leurs exigences, puisqu'ils les ont acceptées de plein gré. — Ils ne pourront donc introduire dans la maison ni chien, ni perroquet ou autres animaux, si le bail en mentionne linterdiction. L'inexécution de cette clause peut entraîner la résiliation du bail contre le locataire.

Lorsque les lieux ne sont pas destinés à l'habitation, le locataire n'a pas le droit d'y établir une cheminée, même portative ; ainsi en a décidé le tribunal de la Seine.

Si le locataire a, de par son bail, la jouissance d'un jardin, il ne peut en changer la distribution, détruire les allées, enlever les arbres et arbustes.

En toute occurrence, le locataire qui voudrait faire quelque modification, si légère soit-elle, dans les lieux qu'il occupe, fera bien de consulter son propriétaire et d'obtenir son autorisation avant de faire quoi que ce soit. Il s'épargnera ainsi bien des difficultés.

Le locataire trouverait d'ailleurs toujours protection devant les tribunaux, contre les prétentions exagérées et le refus systématique du propriétaire.

Le locataire qui, par des tapages violents et prolongés, porte atteinte à la tranquillité des autres locataires, peut être expulsé comme ne remplissant pas l'obligation d'habiter les lieux en bon père de famille. Il abusera de ses droits s'il fait un usage immodéré d'un instrument de musique, par exemple d'un piano.

Les planches, fers, et autres choses dépendantes d'une maison et qui auraient été volées, doivent être rétablies par le locataire, ou à ses frais, à moins qu'il ne puisse être déclaré responsable d'aucune négligence ou défaut de précaution.

En temps de guerre, l'immeuble qui se trouve placé dans une situation de danger incessant et dont la jouissance est détruite ou suspendue, verra ses locataires déliés de leur obligation d'exécuter les clauses et conditions du

bail; de même, le propriétaire se trouvera déchargé de toute responsabilité. Le locataire ne sera donc redevable des loyers que pour le temps où il aura pu jouir librement et sans danger de son habitation ; s'il abandonne les lieux loués pour se soustraire à un péril imminent, il ne peut être responsable des réparations que nécessiteront les dégâts survenus on son absence.

Le locataire est non seulement responsable des dégradations résultant de sa faute personnelle, mais aussi de celles qui arrivent par le fait des personnes de sa maison, ou de ses sous-locataires. Les personnes de sa maison comprennent : la femme, les enfants du locataire les parents qu'il a chez lui, ses domestiques, ses hôtes, ses pensionnaires, s'il en a, et ses ouvriers, s'il en occupe.

Tous les locataires d'un immeuble sont responsables de l'incendie, ainsi que le propriétaire, s'il habite ce même immeuble, et chacun en proportion de la valeur locative de la partie qu'il occupe, à moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, qui est alors seul responsable.

Le locataire d'une maison incendiée ne peut réclamer des dommages et intérêts à un autre locataire qu'en prouvant que le feu a commencé chez lui et qu'il a eu lieu par sa faute, sa négligence ou son imprudence. Le locataire incriminé pourra s'affranchir de sa responsabilité en établissant que le sinistre n'est pas survenu par sa faute ; il devra en donner la preuve.

Les locataires doivent se faire assurer s'ils veulent se mettre à l'abri des responsabilités qui pèseraient sur eux en cas d'incendie.

Dans les maisons qui ne sont pas pourvues du système du t tout à l'égout », le locataire ne doit jeter ni eaux de vaisselle, ni eaux de savon dans les fosses d'aisances ; le propriétaire serait fondé à réclamer des dommages et intérêts; mais il doit fournir à ses locataires le moyen de se débarrasser de ces eaux par un poste d'eau à tuyau de descente ou tout autre système.

Dans les maisons pourvues du tout à l'égout les eaux ménagères sont jetées à l'évier et les eaux de toilette dans les water-closets. Mais il faut éviter d'y jeter des corps durs qui engorgeraient les tuyaux. Le locataire serait alors responsable de l'engorgement et de l'inondation qu'il pourrait occasionner, et toutes les réparations seraient à sa charge.

Le locataire est tenu de rendre les lieux dans l'état où il les a pris, en tenant compte de ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Il est obligé d'acquitter le montant de ses loyers, aux termes fixés par le bail ou par les usages locaux, mais il peut en obtenir la remise ou la diminution pour des causes diverses :

i" Si le propriétaire ne délivre pas en totalité les lieux loués ; 2^ Si les lieux loués ne se trouvent pas, au moment de la délivrance, dans le même état que lors du contrat ;

3° Si les réparations que le locataire est obligé de supporter durent plus de quarante jours ;

4° Si les lieux loués sont détruits en partie ;

50 Si le locataire est évincé par jugement ou dépossédé pour cause d'utilité publique.

Certains de ces cas peuvent même entraîner la résiliation avec ou sans dommages et intérêts.

Le paiement des loyers doit être effectué entre les mains du propriétaire ou de son mandataire muni de pouvoirs réguliers. Le concierge peut présenter les quittances du propriétaire, mais n'a pas pouvoir de donner quittance des loyers à sa place. En conséquence, le locataire qui a payé son terme sur simple quittance du concierge, peut être exposé à payer une seconde fois, si le propriétaire n'est pas entré en possession des fonds.

Lorsque le propriétaire est décédé, les paiements doivent être faits à ses héritiers, ou au curateur de la succession.

En cas de décès du locataire, l'obligation de payer passe à ses héritiers.

Le locataire qui ne paye pas son loyer au jour fixé par le bail, ou au terme établi par l'usage, peut être poursuivi parle propriétaire, et les loyers échus produisent intérêts du jour de la demande formée en justice. Le défaut de paiement peut entraîner aussi la résiliation du bail; un seul terme en retard autorise le propriétaire à la résiliation, surtout si le bail porte cette clause; dans ce cas, les juges peuvent prononcer la résiliation sur-le-champ.

Les contributions à la charge du locataire sont : la contribution personnelle et mobilière, la contribution des portes et fenêtres et, pour les patentables, la contribution des patentes ; il faut y ajouter les centimes additionnels et les divers impôts communaux établis par la loi suivant les localités.

Avant sa sortie des lieux, le locataire doit justifier au propriétaire qu'il a acquitté toutes les contributions à sa charge ; il ne dcit la contribution des portes et fenêtres qu'à raison du temps qu'il aura occupé l'appartement imposé. S'il occupe l'appartement d'avril à octobre, il sera redevable de six mois seulement. Le locataire doit rembourser au propriétaire la part de contributions des portes et fenêtres que celui-ci aurait payée à sa place.

Il se peut aussi que le locataire ne soit pas chargé de cette contribution. Cette clause devra alors figurer dans le bail, car le propriétaire serait en droit de lui réclamer le remboursement de cette taxe, même au bout de plusieurs années.

Lorsque des locataires ont des réclamations à faire en matière de contributions, ils doivent adresser une pétition au préfet, ou au contrôleur des contributions de leur quartier, qui est visible à la mairie un ou deux jours par semaine.

Les locataires sont encore tenus au logement des gens de guerre, même s'ils ont loué en garni et s'ils sont étrangers, où ne résident pas habituellement dans la maison.

Le locataire n'est tenu au balayage des rues et autres charges de police, que dans le cas où la maison n'aurait été louée qu'à lui seul.

Le locataire dont le bail est sur le point d'expirer, ou dont le congé a été donné, est obligé de laisser visiter les lieux qu'il doit quitter, aux personnes qui viennent pour les louer.

Il doit également laisser le nouveau locataire visiter l'appartement pour prendre des mesures et préparer son installation. Lorsqu'il s'absente il doit laisser ses clefs au propriétaire, au gérant ou au concierge, sans quoi il s'exposerait à des poursuites en dommages et intérêts.

Le locataire est obligé de procéder, à ses frais, au ramonage des che minées et aux réparations locatives que nous énumérerons plus loin. Il doit aussi supporter celles que le propriétaire prend à sa charge, si elles sont utiles et urgentes ; leur durée peut être de quarante jours. Passé ce délai, le locataire peut être indemnisé si cette prolongation des travaux l'a vraiment incommodé. Mais il peut s'opposer à la surélévation d'un immeuble, ceci n'entrant pas dans la catégorie des réparations nécessaires à l'entretien de la maison.

Il arrive parfois que l'on achète au locataire précédent des objets mobiliers ou d'installation ; il est alors prudent de ne payer quoi que ce soit qu'après s'être assuré que le propriétaire n'a aucune revendication à exercer sur ces objets, qui continueraient à être sa garantie, dans le cas où il lui serait dû quelque chose.

Il est bon aussi de n'accepter les clefs d'un nouvel appartement, que des mains du propriétaire ou de son représentant.

LES USAGES En matière de location, les usages ayant souvent force de ~" loi, il est bon d'en connaître les principaux, afin de s'y soumettre ou d'exiger leur exécution. Chaque région ayant ses usages locaux, nous signalerons aussi les plus importants ; il est intéressant de les connaître, dût-on même ne pas avoir besoin de s'en servir.

Il est partout d'usage que la remise des clefs par le propriétaire et l'occupation des lieux par le locataire, constituent le fait de location.

La location verbale est, en général, faite sans détermination de durée; elle prend fin par un congé donné dans les délais fixés par l'usage des lieux.

Pourtant à Orléans, Rennes, Marseille, Toulouse, Blois, Moulins, Reims, Montargis, Lille, Caen, dans le Béarn et en Auvergne, un bail verbal est censé fait pour la durée d'une année.

Dans la Touraine, un bail verbal est d'un an pour une maison entière et de six mois pour un appartement.

A Paris, les époques fixées pour l'entrée et la sortie des lieux ne sauraient être considérées comme limites indiquées à la durée des baux. Ainsi, le terme de trois mois ne constitue pas un bail de trois mois au bout desquels un nouveau bail devra être consenti. De même, la fixation du prix du loyer à tant par année ne sert pas à déterminer la durée du bail, mais seulement la somme que le locataire sera tenu de paj^er par an.

A Paris, les loyers sont, à moins de conventions contraires, exigibles aux quatre termes ordinaires de l'année, c'est-à-dire au i" janvier, i'^'' avril, i^' juillet, i^"" octobre, mais l'usage veut que ces époques soient retardées de huit jours pour les loyers au-dessous de 400 francs et de quinze jours pour les loyers supérieurs à 400 francs; ce qui porte les échéances au 8 et au 15 du mois de chaque terme. Ce délai de grâce est devenu un délai de rigueur, par son usage constant et immémorial.

A Orléans, à Auxerre, à Metz, dans le Boulonnais, les loyers des maisons se paient tous les six mois, à Noël et à la Saint-Jean.

Dans la Touraine, les termes de paiement des loj^ers sont fixés aux fêtes de Notre-Dame de mars (25 mars), de Saint-Jean-Baptiste (24 juin), de Saint- Michel (29 septembre), et de Noël (25 décembre).

A Blois, le loyer n'est exigible qu'à la fin de l'année.

A Marseille, le paiement des loyers a lieu à Pâques et à la Saint-Michel; à Bordeaux, il a lieu tous les trois mois, à partir du jour où le bail a commencé : ainsi, le locataire qui a loué un appartement le 20 mars doit payer le 20 juin, et ainsi de suite. Il est d'usage dans cette ville de payer d'avance.

L'usage veut que le propriétaire fasse toucher ses loyers chez ses locataires.

Aucune loi ne prescrit le paiement des loyers d'avance. En province, ils se paient généralement à terme échu ; mais à Paris où la confiance des propriétaires est sans doute plus limitée, il est d'usage de payer trois mois d'avance pour les locations en général, six mois pour les maisons particulières ou les locaux affectés au commerce.

Un autre usage, plus aimable, veut que le locataire qui emménage au demiterme, bénéficie des six semaines qui le séparent de la date du terme. S'il emménage doncle i®' mars, il ne paiera qu'à partir du 15 avril.

A Paris, les emménagements ont lieu aux mois de janvier, avril, juillet et octobre.

Pour les locations inférieures à 400 francs, les emménagements se font ordinairement le 8 des mois sus-indiqués.

Dans les appartements dont le loyer est supérieur à 400 francs, les emménagements se font le 15 des mêmes mois.

Cependant, toutes les locations partent du premier jour du mois, qui est l'époque légale du commencement des termes.

Ceci est sans préjudice pour le locataire, dont l'entrée en jouissance com-

3i6 POUR BIEN TENIR

mence le 15, mais finit le 15 également. Il a, de plus, le droit d'entrer en jouissance le 1", si l'appartement est libre.

Les emménagements et déménagements se font encore au demi-terme, après entente avec le propriétaire. Cela se produit fréquemment pour les sous-locations.

La loi n'a pas déterminé d'une manière fixe, les délais dans lesquels le congé doit être donné ; elle a décidé qu'on doit suivre en cette matière l'usage des lieux.

A Paris, le congé doit être donné six semaines d'avance pour un loyer inférieur à 400 francs, trois mois d'avance pour un loyer supérieur à ce prix; et six mois d'avance pour un magasin, une maison particulière, une villa.

L'usage veut encore que les locations au-dessus de mille francs soient faites à bail, et celles inférieures à ce prix, à simple engagement.

Les déménagements doivent être effectués le jour du terme avant midi, et les clefs doivent être remises au concierge, qui ne peut refuser d'en donner reçu, si on l'exige.

L'usage veut, qu'à Paris, le locataire qui a délogé au vu et su de son propriétaire soit cru du paiement de ses loyers sur simple affirmation, s'il n'y a pas de bail écrit. Pourtant, cet usage peut être admis ou rejeté par les tribunaux.

Les principaux usages parisiens qui peuvent figurer sur le bail d'un appartement sont les suivants :

lo Les locataires ne doivent encombrer de colis, ou mobilier, ou d'une façon quelconque, la cour, l'escalier et autres lieux communs aux autres locataires. Ils ne peuvent exposer aux fenêtres et balcons, ni tapis, ni enseignes, ni caisses, ni pots de fleurs et ne peuvent procéder à l'arrosage des plantes sur les fenêtres.

2° Le service des fournisseurs doit être fait par l'escalier de service, ou, s'il n'en existe pas, par le grand escalier avant 10 heures ou 11 heures, suivant les habitudes de la maison.

30 L'enlèvement du tapis d'escalier devra être toléré du i^'^ juillet au i®'' octobre.

4<' On ne doit rien jeter dans les cours ou jardins, et les tapis ne doivent être secoués que sur les cours intérieures avant 10 heures du matin.

5° Les locataires ne doivent avoir ni chiens, ni chats, ni oiseaux.

SU y a un ascenseur dans la maison, le concierge est tenu de le faire fonctionner quand il en est requis par un des locataires ou par un de leurs visiteurs. En tout cas le concierge doit indiquer qu'il en existe un.

Les locataires ont également droit au téléphone installé à leur intention dans la loge du concierge.

Les locataires sont tenus de laisser visiter les lieux qu'ils vont quitter ; l'usage a fixé les heures de visite comme suit : de 10 heures du matin

à 5 heures du soir en été pour les appartements inoccupés, et de 10 heures à 4 heures en hiver pour ces mêmes appartements. Il est d'usage de ne visiter les appartements habités que l'après midi jusqu'à 4 heures. Cette règle qui est de simple convenance peut être modifiée par la complaisance des locataires occupant l'appartement à louer.

ÉTAT DES L'état des lieux qui se fait entre le locataire et le proprié- LIEUX taire d'un appartement est généralement établi sous seing

■ privé .

Son importance est indéniable, il met les deux parties à l'abri des contestations et des réclamations possibles. On fera bien de l'exiger même pour un loyer de moyenne importance.

L'état des lieux doit contenir la description de toutes les parties quelconques, grandes ou petites de l'objet loué ; il doit énoncer la matière, la quotité, la forme, et la situation de ces parties, ce qu'elles peuvent avoir de particulier en bien ou en mal, l'état où elles se trouvent, il doit indiquer si elles sont neuves ou vieilles, bonnes ou mauvaises, usées ou cassées.

L'état des lieux oblige le locataire à rendre la chose telle qu'il l'a reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ; mais s'il a négligé de faire faire un état des lieux, il est tenu de les rendre en bon état, même s'il les avait reçus autrement.

Il est donc de l'intérêt du locataire d'établir, avant son entrée en jouissance, un état des lieux en règle.

Nous rappellerons à ce propos le cas du locataire qui fut obligé de laisser dans l'appartement qu'il quittait un calorifère de i 500 francs qu'il y avait fait installer à ses frais, parce qu'il avait omis de faire un état des lieux. Bien d'autres cas analogues peuvent se produire.

Qui prouvera encore que vous avez apporté telle glace, tel objet scellé dans le mur, si aucun état des lieux n'a enregistré ce que le propriétaire a laissé dans l'appartement au moment de votre entrée en jouissance.

De même Tétat des lieux est la seule garantie des droits du propriétaire contre la mauvaise foi possible de son locataire.

Pour ne rien omettre dans l'état des lieux on devra procéder méthodiquement, en commençant, pour une maison, par les caves ; on passera ensuite au rez-de-chaussée, puis au i""^ étage, au second et ainsi de suite et l'on terminera par les greniers. A chaque étage on commence par le palier, puis on décrit successivement toutes les pièces, en conservant le même ordre pour chaque étage et en donnant le plus d'indications positives afin d'éviter la confusion.

On décrit ensuite l'état des cours, des remises, écuries, hangars et des jardins.

3i8 POUR BIEN TENIR

Lorsque les parties intéressées ne dressent pas elles-mêmes l'état des lieux, elles en chargent un architecte et en supportent les frais par moitié, à moins d'autre convention.