LIVRE Hl, BIENS. SECT. 1. DROITS RÉELS, g

Je propriétaire fait à une autre personne, appelée l'emphytéote , emphyteuta, d'un immeuble destiné à produire des fruits, en lui conférant, par contrat, un droit réel très-étendu, sans abandonner la propriété. Ce contrat de concession se rapproche beaucoup , sous certains rapports , du contrat de vente, sous d'autres, du contrat de louage; mais il ne se confond complètement ni avec l'un ni avec l'autre, et forme, au moins depuis l'empereur Zénon, un contrat particulier qui a pris le nom spécial de contractus empliyteuticarius .

C'est précisément par cette double nature du contrat emphytéotique , participant à la fois de la vente et du louage, que s'explique l'essence propre de l'emphytéose, à laquelle il donne naissance. De là ce caractère d'un droit réel, pouvant même être concédé in perpetuum, inconciliable avec la nature d'un simple contrat de louage. De là les divers droits qui compétent à l'emphytéote , comme aussi les diverses restrictions auxquelles ce concessionnaire reste soumis à l'égard du concédant , du dominus emphy teuseos , restrictions qui ne conviennent absolument ni à un contrat de vente, ni à un contrat de louage , mais indiquent un mélange particulier des principes des deux contrats.

En effet, l'emphytéote obtient non-seulement le droit à la détention et à la jouissance complète et exclusive de l'immeuble d'autrui , qui lui est concédé à emphy téose, mais encore la possession juridique de cet immeuble. De plus son droit est un droit réel, puisqu'on lui accorde pour le protéger des in rem actio fies, savoir la rei vindicatio et toutes les autres actions du propriétaire, qui lui sont données utiliter à lui emphy téote. Enfin il transmet son droit par succession héréditaire et peut aussi l'aliéner à volonté

296 DEUXIÈME PARTIE. EXPOSIT. SYSTEM . § Iii.

et le transporter à un autre, sans porter préjudice toutefois aux droits du dominus emphyteuseos. Réciproquement, il s'impose par le contrat certaines obligations relativement àu fonds. Parmi ces obligations deux surtout sont caractéristiques : d'abord l'obligation de payer au dominus emphyteuseos une redevance annuelle fixe, canon, vectigal; et ensuite l'obligation de ne pas laisser détériorer et dépérir l'immeuble. La négligence à remplir ces deux devoirs principaux donne même au maître le droit de retirer la concession et de chasser, expellere, du fonds l'emphytéote, et cela de telle manière que le ci-devant emphytéote n'a pas même le droit d'exiger une indemnité pour les améliorations qu'il a opérées dans le fonds , emponemata.

Agri civitatum alii vectigales vocantur, alii non. Vectigales vocantur, qui in perpetuum locantur, id est hac lege, ut taradiu pro illis vectigal pendatur, quamdiu neque ipsis, qui conduxerint, neque his, qui in locum eorum successerunt, auferri eos liceat. Non vectigales sunt, qui ita colendi dantur, ut privatim agros nostros colendos dare solemus.

Qui in perpetuum fundum fruendum conduxerunt a municipibus, quamvis non efficiantur domini, tarnen placuit competere eis in rem actionem ad versus quem vis possessorem, sed et adversus ipsos municipes. Ita tamen, si vectigal solvant.

Idem est, si ad tempus habuerint conductum, nec tempus conductionis finitnm sit. Paul., fr. 1-3, D., vi, 3, Si ager vectigal.

Adeo autem aliquam familiaritatem inter se videntur habere emtio et venditio , item locatio et conductio, ut in quibusdam causis quaeri soleat, utrum emtio et venditio contrahatur, an locatio et conductio : ut ecce de praediis , quae perpetuo quibusdam fruenda traduntur ; id est, ut quamdiu pensio sive reditus pro his domino praestetur, neque ipsi Conducton, neque heredi ejus, cuive conductor heresve ejus id praedium vendiderit, aut donaverit , aut dotis nomine dederit , aliove quocunque modo alienaverit , auferre liceat. Sed talis contractus, quia inter veteres dubitabatur, et a quibusdam locatio , a quibusdam venditio existimabatur, lex Zenoniana lata est, quae emphyteuseos contrac-