DE LA SUPERFICIES

A la longue cependant cette propriété de second ordre devait tendre, en fait, à se rapprocher de la propriété quiritaire. Cette tendance, résultat naturel de l’insignifiance pratique des droits laissés au nudus dominus ex jure Quùdtium, s’accentua à mesure que l’usage de la mancipation et de l’in jure cessio devint plus rare, et surtout lorsque la supression de la procédure formulaire eut presque confondu la revendication et la Publicienne et effacé la différence la plus saillante entre les exceptions et les défenses tirées du fond. Que si l’on envisage tout spécialement les principales applications de la propriété bonitaire, c’est-à-dire celles que j’ai mentionnées, le fait devaitnécessairement sous Justinien devenir le droit. Et, en effet, ce prince dépouille les ?xs mancipi de leur caractère particulier ; donc, faite « c?ommo, la tradition d’une chose quelconque en transporte immédiatement la propriété entière. II achève de fondre ensemble la théorie des hérédités et celle des bonorum possessiones: donc le bono7'U7n possessor est désormais un véritable héritier. Quant à la bono7'U7n venditio, Justinien n’avait pas à en modifier les effets; elle avait dès longtemps disparu. Enfin, il confond les legs et les fidéicommis : les uns et les autres opéreront donc toujours translation de la propriété. Dans cet état de choses, que lui restait-il à faire? à supprimer d’une manière générale le nudum dominiuTn ex jure Quhdtiuyn, et c’est ce qu’il fit, non sans déclarer que ce droit, banni de la pratique et devenu une énigme, n’apparaissait plus que dans les écoles où il était l’épouvantail des étudiants à leur début (L. unie., C., Denud. jur. Quir.^ VII, 25). Désormais donc, toute cause qui anciennement donnait la propriété bonitaire dut donner le domaine quiritaire. Ainsi l’unité, qui avait été le point de départ de la législation romaine, en fut aussi la conclusion; mais la conception de la propriété ne perdit pas pour cela le caractère humain et large que lui avait imprimé le préteur; je veux dire qu’elle resta accessible avix pérégrins et que le seul mode volontaire de l’acquérir fut un mode du droit naturel, ce fut la tradition.

DE LA supe7^ficies .

285. a. La superficies est le droit de jouir à perpétuité ou au moins un très-long temps d’une construction établie sur le terrain d’autrui. Assez volontiers les interprètes y voient une |3ropriété

distincte de celle du sol, partant, une dérogation au principe superficies solo cedit (n° 256) (1). Mais avec plus de fidélité aux idées romaines, j’ajoute avec plus d’exactitude véritable, on doit la considérer comme une servitude d’une nature particulière qui paralyse l’application de ce principe sans y déroger théoriquement (L, 86 §4, De leg. 1°, XXX. — L. 2, De super f., XLIII, 18).

Dans la pratique la plus usuelle, le droit réel de superficie résulte d’un bail consenti à perpétuité ou pour une très-longue durée (L. 1 pr. et § 3, De superf.). Mais il s’établit aussi par vente, par testament, et, d’une manière générale, par tout acte reconnu obligatoire en droit civil (L. 1 § 1, De superf.'). Sa constitution n’implique donc pas recours aux modes consacrés pour la translation de la propriété ou pour la création des servitudes tant réelles que personnelles. Est-ce à dire que, l’application de ces modes soit pleinement exclue ici? Non; il est certain que la superficies consentie a î^on c?om^V^o s’acquiert par la longi temporis possessio {Li. 12 § 3, De Publ. in rem act., VI, 2). D’où il faut conclure que la tradition faite a domino donne immédiatement nais.sance à ce droit, et cette tradition est le seul mode de constitution possible lorsque le propriétaire veut établir la superficie en exécution d’une donation entre-vifs ou de toute autre convention à laquelle le droit civil n’attache pas la puissance d’obliger.

Indépendamment de l’action personnelle qui peut appartenir au super feiarius en vertu de son titre (L. 1 § 1, De superf.), il trouve dans sou droit réel certains avantages spéciaux : 1“ une action in rem utile lui compète contre tout le monde, même contre le propriétaire, et, à plus forte raison, repousserait-il la revendication de ce dernier par une exception (L. 4 §§ 3 et 4, De superf.) (2)'; 2° l’exercice de son droit constitue une quasi-possession que le préteur protège par un interdit de superficie (L. 1 § 1, superf.)-, 3° la perte de cette quasi-possession, si elle a été acquise a non c?ommo, donne ouverture à l’action Publicienne (L. 12 §3, De Dabi., VI, 2); 4° le super ficiarius peut transmettre son droit môme à des acquéreurs à titre particulier (L. 1 § 7, superf.); 5° il peut gre-

(1) Ce point de vue est favoiûsé par l’antithèse que plusieurs textes établissent

entre le superficiui ius et le dominus soli (L. 3 § 7, possid., XLIII, 17. L. 1

§ I, De superf ).

(2) Contre le propriétaire, le super ficiarius ne triomphe jamais qu'à la condition de payer ce qui peut être échu du prix de vente ou de bail.

DE L’EMPHYTÉOSE.

ver la superficies de servitudes réelles ou personnelles dont le préteur garantit l’exercice à l’aide d’actions utiles (L. 1 §§ 6 et 9, De supei'f.) (1).

DE l’eMPHYTÉOSE (2).

285 bis. a. Les cités, et en général les universitates., ne pouvant ni exploiter par elles-mêmes leurs immeubles, ni les surveiller aussi exactement que l’eussent fait des particuliers, prirent de bonne heure l’habitude de les donner à bail, sous cette condition que le preneur ou ses héritiers resteraient en possession, tant qu’ils paveraient régulièrement le prix du bail {vectigal). Les fonds ainsi affermés s'appelaient agyu vectigales, et comme le droit du preneur ressemblait par sa perpétuité à celui d’un propriétaire, on arriva facilement à le considérer comme un droit réel (L. 1 pr. et §i. Si ager vectig.^yi, 3). Le môme mode d’exploitation fut applique par les empereurs à leurs fundi patrimoniales {De fund. patrim.. G., XI, 61). Puis les particuliers eux-mêmes l’adoptèrent, surtout sans doute les grands propriétaires qui y trouvaient le double avantage d’échapper aux détails d’une administration trop vaste et d'intéresser plus vivement le preneur à une gestion tout à la fois ménagère et active. Entre particuliers ce contrat prit le nom d’emphytéose. Les textes nous en révèlent l’existence dès la lin de l’époque classique, et dès lors aussi nous le voyons engendrer un droit réel (L. 3 § 4, />e reb. eor. qui sub tut., XX Vil, 9. — L- 13, G., Deprœd. minor., V,71). La condition de l’emphytéote étant ainsi assimilée à celle du possesseur de Vager vectigalis, on ne distingua plus entre eux; la synonymie des expressions ager vectigalis et ager emphyteuticus fut promptement consacrée (L. 15 § 1, Qui satisd. cog., II, 8); et dans le dernier état de la langue juridique, les noms d’emphytéote et d’emphytéose survivent seuls et s’emploient, quel que soit le propriétaire.

Laissant de côté les droits et obligations qui résultent du bail perpétuel envisagé comme contrat, voici les principaux avantages que le droit réel assure au preneur : 1" Il a contre tout le monde et même contre le propriétaire des actions in rem utiles pour de-

(1) On a- déjà eu Toccasion de voir que le droit prétorien met de côté la règle Servitus servitiitis esse non potesL{n^ 280).

(2) Du mot £[jL9ÔT£oa-tç, marquant Taction de semer ou de planter.

mander,' soit la chose elle-même, soit les servitudes actives dont elle est investie (L. d § 1, Si ager vect.^ VI, 3, — L. 16, De servit., VIII, 1)(1) ; 2° à son droit correspond une possession protégée par des interdits (L. 13 § 1, Qui saiisd. cog . , II, 8) (2); 3° la perte de cette possession, si elle a été acquise a non domino, lui permet d’intenter l’action Publicienne (L. 12 § 2, De Publ., VI, 2); 4® il peut transmettre son droit à titre particulier (Gains, III, § 145) (3); 5° il n’est pas douteux qu’il puisse établir des servitudes/wrc prœtorio {Fr. Vat., §61).

DE l’hypothèque.

Sommaire: T. Généralités. Notions historiques. — II. Des conditions exigées 'pour la validité d'une convention d'hypothèque. — III. De l'étendue et des effets de l’hypothèque. — IV. De son extinction. — Y. Des hypothèques non conventionnelles. — VI. Des privilèges et des hypothèques privilégiées.