II. DU LOUAGE DE CHOSES

Lib. III, tit. xxiv, De locatione et conductiûne , § 5. — Conductor omnia secundum legcm conductionis facere débet; et, si quid in loge prælermissum fuerit, id ex bono et aequo debet praestare. Qui pro u su aut vestimentorum aut argenti, aut jumenti mercedem aut dédit, aut promisit, ab eo custodia taiis desideratur, qualem diligentissimus paterfamilias suis rebus adhibet, quarn si præstiterit, et aliquo casu rem amiserit, de reslituenda ea non tenebitur.

§ 6. — Mortuo conductore intra tempora conductionis, lieres ejus eodem jure in conduction e succedit.

Le preneur doit se conformer de tous points aux clauses du bail; et si quelque chose y a été omis, il en est tenu conformément au bien et à l’équité. Celui qui a reçu des vêtements, un objet d’argent ou un cheval, pour s’en servir moyennant un salaire donné ou promis, doit garder la chose avec tout le soin que le père de famille le plus diligent apporte dans ses propres affaires; s’il l’a fait, et que néanmoins il perde la chose par quelque hasard, il n’est pas tenu à la restituer.

Le preneur venant à mourir avant l’expiration du terme fixé par le contrat, le bail passe à son hé ritier sous les mêmes conditions.

616. Quel est l’objet de la locatio rei , quels en sont les effets, et comment elle prend fin : telles sont les questions à examiner.

De l'objet de la locatio rei. — Distinguons ici entre les choses corporelles et les choses incorporelles. Quant aux choses corporelles, il y

Le mari, nous (lit Pomponius, vendra son usufruit à la femme ou le lui louera nummo uno (L- G6, De j%r. dot., XXIII, 3). Au fond ceia signifie qu’il se dépouillera pour elle de l’exercice de son droit et que ce dépouillement sera gratuit. — En sens inverse, on trouve telle convention de louage qui, tout en faisant naître l'obligation de payer la merces , n’engendre néanmoins aucune obligation réciproque. Tel est le bail que le vendeur consent à l’acheteur pour le temps qui pourra s'écouler entre la tradition et le payement du prix (L. 20 § 2, Loc. coud.). Maintenant, pourquoi appeler vente ou louage des conventions qui ne répondent pas a la définition de ces contrats? Cela tient à ce que, d’après les principes généraux du droit romain, de telles conventions ne seraient pas obligatoires. Or, à cause de leur grande utilité pratique, on veut qu’elles le soient, et pour cela on les fait rentrer bon gré mal gré dans un des types consacrés par le droit civil.

(I) Dans cette espèce de louage, le locator ou bailleur prend le nom de dominus , et ce nom lui convient alors même qu’il n’est pas propriétaire, attendu qu’il est toujours traité comme tel dans ses rapports avec le conductor ou preneur. Quant a ce dernier, on l’appelle spécialement colonus ou inquilinus , selon que le bail porte sur un fonds rural ou sur une maison.

DU LOUAGE

a deux règles à poser : 1° pour figurer valablement dans un louage, il suffit en principe qu’elles soient dans le commerce. Par exception, nul ne prend valablement àbail sa propre chose, à moins que le locateur n’ait sur elle un droit qui puisse être opposé au preneur lui-même, par exemple un droit d’usufruit (L. 20, C., De loc., IY, 65. — L. 29 pr., Quib. mod. ususfr. amitt., VII, 4) (1) ; 2° il faut que ces choses soient envisagées comme corps certains, d’où il résulte qu’en fait celles qui se consomment par le premier usage entreront aussi rarement dans un louage que dans un commodat (n° 594). Quant aux choses incorporelles, les seules qui par elles-mêmes puissent faire l’objet d’un bail principal et distinct sont l’usufruit, les operœ servi, l’empliyléose, la superficie, et sous Justinien le droit d’habitation (nos 275 in fine , 281, 283 et 283 bis). On remarquera seulement que la location d’un immeuble comprend par voie de conséquence, et à titre d’accessoire, toutes les servitudes actives qui y sont attachées. Ce qui le prouverait au besoin, c’est que le preneur est responsable de l’extinction de celles qu’il a laissé périr faute de les exercer (L. il § 2, Loc.).

Des effets de la locatio rei. — Ces effets consistent en des obligations réciproques. Si nous envisageons d’abord celles du bailleur, il doit avant tout procurer au preneur la jouissance de la chose pendant toute la durée du bail (prœstare frui licere). En d’autres termes, celui-ci est investi d’une créance qui a pour objet tant l’usage proprement dit que les fruits (2). Mais les fruits ne lui appartiennent, comme à l’usufruitier, qu’après qu’il les a perçus ou faitpercevoir (Inst., § 36, De div. rer., II, 1. — L. 61 § 8, De fart ., XL VII, 2) (3). Du reste peu importe qu’il jouisse par lui-même ou par l’intermédiaire d’un tiers ; il lui est donc permis desous-louer toutes les fois qu’une convention contraire ne le lui défend pas (L. 6, C., De loc. cond.) (4).

(1) Yoy., clans le meme ordre d’idées, une observation précédemment faite (t. II, p. 426, note 2).

(2) Le mot frui n’a donc pas ici le sens restreint que les textes lui donnent en matière d’usufruit.

(3) Si donc les fruits viennent à être volés avant qu’il les ait perçus, nous lui donnerons bien l’action furti (L. 26 § 1, De fart .), mais non pas les actions rei persequenclœ gratia qui compétent à la suite d’un vol., Toutefois, et en cela sa position est préférable à celle d’un usufruitier, il pourra exiger la cession de ces actions, l’équité ne permettant pas que le bailleur cumule le bénéfice des fruits et celui de la mer ces (L. 60 § 5, Loc . concl.).

(4) Malgré l’absence de textes formels, il n’est guère possible d’appliquer cette décision au colon partiaire. C'est ici un des cas où il faut faire prédominer son caractère d’associé. Car évidemment le propriétaire l’a choisi en vue de ses qua-

Mais l’usage qu’il fait de cette faculté ne l’empêche pas de rester créancier et débiteur de son propre locateur, et d’autre part la sous-location n'engendre d’obligations qu’entre lui-même et le sous -preneur.

Cette première obligation du bailleur ne lui interdit pas seulement les actes qui seraient de nature à troubler la jouissance du preneur (L. 15 §8, Loc. cond.) (i). Par voie deconséquence elle entraîne aussi certaines obligations positives, dont voici les plus importantes : 1° il doit livrer la chose et la livrer avec les accessoires expressément ou tacitement contenus dans le bail (L. 19 § 2, Loc .). Mais cette tradition ne transfère ni droit réel, ni possession (L. G § 2, De prec., XLIII, 26); elle n’a d’autre but que de rendre la jouissance possible; 2° il doit entretenir la chose, par conséquent y faire toutes les réparations dont elle a besoin (L. 15 § 1 ; L. 25 § 2, Loc. cond. — L. 13 § 6, De Damn. inf. , XXXIX, 2); 3° il répond, suit qu’il les ait connus ou ignorés, des vices qui empêchent ou diminuent la jouissance (L. 19 §1, Loc. cond .); 4° il est garant de l’éviction subie par le preneur. Cette éviction se rattache toujours à l’unedes deux causes suivantes : ou le bailleur n’était pas propriétaire de la chose, et alors le preneur est dépossédé comme pourrait l’être tout autre ayant-cause, même celui qui alléguerait une tradition fondée suru oejusta causa (L. 9 pi\, Loc. cond.) ; ou bien le bailleur, propriétaire au moment du contrat, a aliéné la chose ultérieurement, et alors, comme le preneur n’a pas de droit réel, l’antériorité de son titre ne saurait le protéger contre le titre plus fort de l’acquéreur, et celui-ci l’expulse très régulièrement à moins de s’ôtre obligé, par une clause formelle de son acquisition, à respecter le bail (L. 9, C., De loc. — L. 25 § 1, Loc. cond.) (2). Dans tous les cas, le preneur ainsi dépossédé n’est pas seulement déchargé de ses obligations pour l’avenir, il a droit à la réparation intégrale du dommage qu’il éprouve (3).

lilcs personnelles, et, la culture passant en d’autres mains, la somme des fruits à partager pourrait être moindre.

(1) Lorsqu’une maison louée a un besoin urgent de réparations, le preneur est obligé de les supporter, pourvu que le trouble apporté à sa jouissance ne soit pas excessif. 11 y a là une question de fait (L. 27 pr., Loc. coud.).

(2) Par voie de réciprocité, une telle clause permet certainement à l’acquéreur d’exiger la cession des actions du bailleur, afin de contraindre le preneur à l’exécution de ses obligations. Mais cette cession ne saurait être obligatoire en faveur de l’acquéreur qui ne s’est pas engagé à maintenir le bail.

(3) Lorsque c’est la chose d’autrui qui a été donnée, à bail, et que plus tard le preneur l’acquiert du véritable propriétaire, est-il fondé, comme le serait un acheteur dans la même situation, à exiger des dommages-intérêts? Je réponds oui.

1)U LOUAGE

Une seconde obligation du bailleur, niais tout à fait accidentelle, consiste à rembourser les dépenses nécessaires ou utiles que le preneur a pu faire sur la cliose (L. 55 § 1 ; L. 61 pr., Loc. coud.). Gela s’explique, quant aux dépenses nécessaires, par cette considération que le bailleur devait lui-même les faire (1), et quant aux dépenses utiles, par l’intention présumée des parties.

Passons aux obligations du preneur (2). La plus importante consiste à payer la nierces. Bien que la nierces, envisagée en elle-même et comme élément de la formation du contrat, doive satisfaire exactement aux memes conditions que le prix de vente, il y a de notables différences entre l’obligation dont elle est l’objet et l’obligation de payer un prix de vente : 1° en fait, et à moins que le bail ne se restreigne à une durée tout à fait brève, la nierces , au lieu d’ôtre naturellement payable en une seule fois, se décompose en une série de prestations exigibles à des époques périodiques, par exemple tous les ans. Chaque prestation s’appelle pension 2° lorsqu’il s’agit d’un bail rural, et que, par des circonstances accidentelles et imprévues, la récolte d’une année se trouve anéantie ou presque insignifiante, le fermier peut exiger la remise de la prestation correspondante (3). Seulement cette remise n’est définitive qu’autant que les récoltes subséquentes ne sont pas assez riches pour l’indemniser (L. 15 §§ 2 à 7, Loc. cond .) ; 3° la mer ces cesse absolument d’être due pour l’avenir, et même ce qui en a été payé d’avance peut être répété, toutes les fois que par une cause quelconque le preneur est mis dans l’impossibilité définitive de jouir (L. 19 § G, Loc. cond.). Toutes ces différences se ramènent facilement à une

lorsqu'il acquiert à titre onéreux. Si, au contraire, son acquisition est gratuite, il n’a droit qu’à la résolution du bail (L. 9 § G; L. 10, Loc . concl .).

(1) Il y a des dépenses nécessaires dont la loi elle-même impose au preneur de faire l’avance lorsque le propriétaire ne les fait pas. Telles sont celles qui ont pour objet l’entretien et la réparation de la voie publique le long de la maison louée (L. 1 g 3, De via pabl.y XLUI, 10).

(2) On a déjà vu (n° 289) que ces obligations sont garanties par une hypothèque tacite qui porte, s’il s’agit d’une maison, sur les meubles dont le preneur la garnit, et, s’il s’agit d’un fonds rural, sur les fruits. Cette dernière hypothèque subsiste, nonobstant toute sous-location, au profit du bailleur primitif (L. 24 § 1 ; L. 53, Loc. cond.).

(3) 11 faut évidemment supposer le cas fortuit antérieur à l’époque où le fermier est devenu propriétaire de la récolte Au surplus, dans l'hypothèse d’un colonat partiaire, le colon n’a rien à exiger à raison de la pauvreté de la récolte ; il • simplement perdu son temps et ses frais, comme il arrive à un associé lorsque société se liquide sans bénéfices (L. 25 g 6, Loc . cond.).

PRÉCIS DE DROIT ROMAIN, seule et même idée générale qui est celle-ci: les obligations du vendeur et de l'acheteur peuvent sans difficulté s’exécuter d’une manière complète à un moment donné; donc, une fois nées, elles sont pleinement indépendantes l’une de l’autre. Au contraire, celles du bailleur et du preneur sont dans un perpétuel état de dépendance réciproque ; et cela lient a ce que, les deux obligations étant corrélatives, la vierccs n est due qu autant que le preneur a pu jouir; or, cette jouissance, par la iorce des choses, ne lui est fournie que d’une manière successive , d’où il suit que nécessairement son obligation elle-même présente un caractère successif.

En dehors du payement de la merces , le preneur est encore tenu de trois obligations spéciales : 1° il doit user de la chose en bon père de famille, par conséquent ne pas déserter la culture et veiller ù la conservation des servitudes actives (L. 25 § 3, Loc. cond.); 2° il doit respecter la destination de la chose, et cela encore que peut-être on dût trouver avantage à la changer; 3° enfin, sauf l’hypothèse d’une perte fortuite, il est tenu de restituer une fois le bail fini (§ 5 sup.). Cette obligation est tellement rigoureuse, que les prétentions qu’il pourrait élever a la propriété ne l’en affranchiraient pas. Toute sa ressource serait de revendiquer après avoir restitué (L. 25 C De loc.) (1). v ’ ’

11 convient d’ajouter que le bailleur et le preneur sont tous les deux responsables et de leur dol, puisque le contrat est de bonne foi, et de leur faute envisagée d’une manière abstraite, puisqu’il est à titre onéreux (§ 5 sup. — L. 28, C., De loc.). Au surplus, des pactes adjoints peuvent étendre ou restreindre leurs obligations respec- 617. Comment finit la locat.o hei ? — Les Institues (S 6 sup ) ne repondent pas à la question : elles se bornent à constater que la

(I) On compare souvent lu situation do fusufruitier à cclio du preneur Les dif- '“s p,us ®ssent, elles se résument dans ces deux propositions : 1« fusulnii- . | ’ ' s 11,1 1 rolt ree*- !■" conséquence, une action in rem lui e=t

m™1o “.uÏm7Î Postérieures à lu constitution do son droit n’ont aucun effet conue lui, et il peut avoir une quasi-possession protégée par des interdits- 9» il

"retienne lT chose •‘il "U PropriétaiJe’ ~ 1)onc i] ne peut exiger que celuiici enélehRson ^droî^sans le , ^ f , .n,aUvai80s récoltes; lu perte de la chose

deS °bl,«alions a PU contracter pour devenir

tTÆTo v T °UVr1 aUCUn r6CüUrS’ à «--s l’usufruit n’ait été tre onéreux. °U PlüS generalement d’unc obligation contractée-

DIT LOUAGE

mort du preneur ne met pas fin au bail (1), ce qui est également vrai de la mort du bailleur. La continuation du bail est donc tout à la fois une obligation et un droit pour l’ héritier de chaque partie (2).

Régulièrement le louage de choses ne finit que par l’arrivée du terme convenu (3). Que si l’on recherche quel était ordinairement ce terme, il faut distinguer ; les textes qui se réfèrent à des baux

d’immeubles ruraux les supposent volontiers conclus pour cinq ans : telle était donc la pratique la plus suivie. Pour toute autre espèce de baux les indications nous manquent, et cela sans doute parce qu’il n’y avait plus ici d’usage général. Quoi qu’il en soit à cet égard, on cloilse demander ce qui arrive lorsque, après l’expiration du terme fixé, le preneur reste et est laissé en possession. Le silence réciproque des parties donne alors naissance à un nouveau bail que les interprètes appellent tacite reconduction (4). Ce nouveau bail est naturellement présumé conclu sous les mêmes conditions que le précédent, cela toutefois sous une double réserve : 1° les sûretés par lesquelles un tiers avait garanti l’obligation de l’un des contractants n’accèdent pas à la nouvelle obligation. Telle est la décision formelle d’ Ulpien à l’égard des gages et hypothèques (L. 13 §11, Loc. coud .), et il faut l’étendre sans hésiter à toute espèce de sûretés personnelles, car on ne peut présumer l’adhésion d’un tiers à une convention dans laquelle il h’a point figuré (L. 7, G., De loc.) ; 2° la tacite reconduction n’a pas même durée que le précédent bail. S’il s’agit de biens ruraux, on la réputé faite pour un an. Quant aux maisons, elle n’a pas de terme fixe, chaque partie restant maîtresse de la faire cesser à son gré (L. 13 § 11, Loc. coud.) (5).

(1) Des doutes, peu sérieux du reste, paraissent s’être élevés sur ce point (L. 10, C. , de loc.).

(2) Julien (L. 32, Loc. cond .) cite un cas exceptionnel où l’héritier du locctlor n’a pas l’action locati faute d’intérêt, et néanmoins reste tenu de l’action conducti.

(3) En supposant que les parties n’aient pas fixé de terme, quelle sera la durée du bail? Dans le silence des textes, on peut être tenté de croire que ce sera celle d’une tacite reconduction.

(41 Puisque la tacite reconduction repose sur un accord présumé de volontés, elle ne peut être admise qu’autant qu’à l’arrivée du terme les deux contractants sont encore capables de consentir. Que, par exemple, l'un d’eux soit décédé ou tombé en démence, le bail, dit Ulpien, ne se renouvelle pas (L 11, Loc. coud.). Cependant cette décision n’est vraie, je le pense, qu’autant que le défunt n a pas d héritier ni le fou de curateur.

(5) Après avoir ainsi décidé relativement aux baux urbains, le texte ajoute cette restriction : nisi in scripiis certum tempus conductioni comprehensum est. Le sens de ces mots est controversé. Ils signifient, pour les uns, que lorsque la durée du

A. Le bail finit quelquefois avant l’arrivée du terme. D’abord, la perte fortuite de la chose louée le résout de plein droit, parce qu’elle

ôte à l’une des obligations son objet et à l’autre sa cause (L. 9 § 1

Loc. cond.). Plus fréquemment, le preneur est expulsé pour avoir abusé de sa jouissance ou laissé passer deux ans de suite sans pajer la merces. Celle expulsion est même autorisée en dehors de toute faute, lorsqu’il s’agit d’une maison et que le liai Heur en a besoin pour son usage personnel ou veut la rebâtir (L. 54 § 1 ; L. 56, Loc. cond ). Enfin la résolution est demandée par le preneur lui-même, soit que, devenu propriétaire ou usufruitier de la chose, il n’en jouisse désormais qu’à un titre nouveau (L. 9 § 6; L. 10, Loc. cond. — L. 34 § 4, Deusuf., Vil, 1), soit qu’il perde tout à fait sa jouissance ou la voie considérablement diminuée par le fait du locateur ou d’un tiers (L. 25 § 2 ; L. 33, Loc. cond.). Quant aux effets de la résolution, ils se déterminent d’après la distinction suivante : si de part et d’autre elle n’implique ni dol ni faute, elle fait simplement cesser les obligations des contractants pour l’avenir ; dans le cas contraire, celui qui a commis le dol ou la faute doit des dommages-intérêts.