III. DU CONTRAT D’eMPHYTÈOSE

Lit*. 111, tit. xxiv. De locatione et conduclione, § 3. — Adeo autem familiaritatem aliquam inter se liabere videntur emptio et venditio, item locatio et conduetio, ut in quibusdam causis quæri soleat utrum emptio et venditio contraliatur, an locatio et conduetio : ut ecce de prædiis quæ perpetuo quibusdam fruenda traduntur, id est, ut quam-

L’affinité de la vente et du louage est telle, qu’en certains cas on se demande si le contrat est une vente ou un louage. La question s’élève par exemple à l’égard des fonds qui sont livrés à certaines personnes pour en jouir à perpétuité, en ce sens qu’aussi longtemps que Je loyer ou la redevance sera payée au propriétaire, il ne pourra ôter le fonds

premier bail a été fixée par écrit, elle détermine celle du second; pour les autres, que si l’éventualité d’une tacite reconduction a été prévue dans le premier bail et que la durée en ait été réglée par écrit, cette convention lie les parties. La première interprétation est peut-être plus conforme au texte, et la seconde plus rationnelle en elle-même. La première aboutit à cette bizarrerie que la tacite reconduction aurait souvent une durée plus longue pour les maisons que pour les biens ruraux; mais la seconde a le tort de présenter comme spéciale aux baux urbains une doctrine qui est évidemment vraie de toute espèce de baux. Je serais fort porté à croire que les mots précités ne figuraient pas dans le texte original.

Dü LOUAGE.

diu pensio sive reditus pro his domini præstetur, neque ipsi conductori, neque heredi ejus, ouivc conductor lieresve ejus id prædium vendiderit, aut donaverit, aut dotis nomine dederit aliove quoquo modo alienaverit, auferre liceat. Sed lalis contractus quia inter veteres dubitabatur, et a quibusdani locatio, a quibusdam yenditio existimabatur, Jex Zenoniana lata est, quæ empliyteuseos contractai propriam statuit naturam, neque ad locationem neque ad venditionem inclinantem, sed suis pactionibus fulciendam ; et, si quidem aliquid pactum fuerit, lioc ita obtiuere ac si natura talis esset contractus : sin auiem nibil de péri cul o rci fuerit pactum, tune, si quidem totius rei inleritus accesserit, ad dominum super boc redundare periculum ; sin parlicularis, ad emphyteuticarium bujusmodi damnum venire. Quo jure utimur (Gaius, III, § 145).

m au preneur, ni à son héritier, ni a celui à qui le preneur ou son héritier l’aurait vendu , donné , constitué en dot ou aliéné d’une façon quelconque. Mais, comme aux yeux des anciens ce contrat était d une nature douteuse, les uns y voyant un louage et les autres une 'ente, Zenon a rendu une loi aux termes de laquelle l’emphytéose de- ''ienl un contrat spécial, qui ne ren- (i e ni dans la vente ni dans le louage, mais se règle d’après les conventions des parties. Ces conventions doivent être observées, comme si elles découlaient de la nature du contrat. Que s'il n’en a été fait aucune sur les risques de la chose, alors la perte totale tombe sur le propriétaire, la perte partielle sur l’emphytéote. Telle est notre pratique.

618. L’emphytéose est la convention qui par son exécution donne naissance au droit réel déjà étudié sous ce nom. (n° 283 bis). One

cette convention fut obligatoire par elle-même, par conséquent constituât un contrat, cela ne paraît pas avoir été discuté? Mais on se demanda pendant longtemps s’il fallait la faire rentrer dans la vente ou dans le louage. Et en effet, si d’une part elle ressemble à la vente par la perpétuité et par le caractère réel du droit que la mise en possession fait acquérir à l’emphytéote, d’autre part elle se îappioche beaucoup plus du louage en ce que l’emphytéote ne devient pas propriétaire, et en ce que sa principale obligation a pour objet, non pas un prix unique, mais une série de prestations corrélatives a sa jouissance. L’intérêt de la question se présentait surtout lorsque a c îose venait à périr par cas fortuit. L’empliyféose était-elle un louage : l’emphytéote cessait d’être tenu. Était-elle une vente : il devait continuer le service de la redevance. Décider en ce dernier

sens eût été Lien inique, et c’est pourquoi Gaius(III, § 145) et ses contemporains inclinaient plutôt à admettre i’idée d’un louage. Neanmoins la controverse se prolongea jusque vers la fin du ve siècle, époque où l’empereur Zénon la trancha en faisant de l’emphytéose un contrat à part (L. 1, G., De jur. emph., IV, 60). Mais quèlles seraient les règles générales de ce cinquième contrat consensuel, et comment appeler les actions qui en dérivent? C’est sur quoi l’empereur ne s’explique pas. Il se contente de nous dire que les conventions des parties sont souveraines, et pour le cas où elles seraient muettes il no se préoccupe que d’une seule question, celle des risques, qu’il résout par une distinction entre la perte totale et la perte partielle, mettant la première à la charge du propriétaire et la seconde à la charge de l’emphytéote (1).

En dehors de cette première différence entre l’emphytéose et le louage, et laissant de côté celles qui tiennent à la durée et à la nature du droit de l’emphytéote, je relèverai les suivantes : 1° l’emphyléote ne peut pas exiger que le propriétaire entretienne la chose en bon état ; 2° c’est lui qui supporte la charge de l’impôt foncier (L. 2, G., De jur. emph.); 3° les fruits lui sont acquis, comme au possesseur de bonne foi, dès l’instant de leur séparation. Telle était déjà la règle ancienne à l’égard du possesseur de Yager vectigalis (L. 25 § 1, Deusur., XXII, 1); 4° dans la législation de Justinien, l’emphytéote qui se propose de céder son droit est tenu de notifier au propriétaire les offres qu’on lui fait. Cette notification marque le point de départ d’un délai tle deux mois pendant lequel ce dernier exerce, s’il lui plaît, un droit de préemption (2) ; sinon, il est réputé accepter la cession, c’est-à-dire qu’à la place de l’empliytéote, désormais libéré, il a pour unique débiteur le cessionnaire, celui-ci toutefois lui devant, en retour et comme salaire de son consentement, une somme égale au cinquantième duprix ou delà valeur du fonds (L. 3, G., De jur. empli.) (3);

(1) Cotte question était probablement la seule qui en pratique eût soulevé de véritables difficultés. Quant aux actions qui sanctionnent le contrat d’emphytéose, c’étaient sans doute les actions locali ou conducti. Mais depuis la disparition de la procédure formulaire il y avait peu d’intérêt ù distinguer les actions par des noms spéciaux, et de là sans doute le silence de Zénon.

(2) Ce droit de préemption suppose-t-il nécessairement un projet de cession à titre onéreux? Je ne le crois pas. Lorsqu’il s’agit d’une cession gratuite, le propriétaire peut offrir à l’emphytéote la valeur estimative du fonds.

(3) Cette constitution nous apprend qu’avant Justinien on discutait si l’emphytéote pouvait céder son droit à titre particulier sans le consentement du proprié-

DU LOUAGE

la redeexpulsé.

5° l'emphytéole qui est resté trois ans (1) sans acquitter [ou vance ou rimpôt foncier, encourt déchéance et peut être Telle est la décision de Justinien (L. 2, G., De jur empli.).