T. — NOTION GÉNÉRALE DU LOUAGE

Lib. llfjtit. xxiYjDe locatione et Le louage se rapproche de la

conductione, pr. — Localio et con- vente et se forme d'après les mômes

ductio proxima est emptioni et règles : car, de môme que la vente

venditioni, iisdemque juris re- est contractée une fois le prix con-

gulis consistit : nam ut emptio et venu, de même le louage est

venditio ita contrahitur, si de réputé contracté lorsque le salaire

pretio convenerit, sic enim locatio et conductio ita contrahi intelligitur, si merces constiluta sit ; et compatit locatori quidem locati actio, conductori vero conducli (Gaius, III, § 142. — Gaius, L, 2, Loe. cond.y xix, 2).

§ 1 . — Et quae supra diximus, si alieno arbitrio prelium permissum fuerit, eadem et de locatione et conductione dicta esse intelligamus, si alieno arbitrio merces permissa fuerit. Qua de causa, si fulloni polienda curandave, aut sarcinatori sarcienda vestimenta quis dederit, nulla statim mercede constituta, sed postea tantum daturus quantum inter eos convenerit, non proprie locatio et conductio contrahi intelligitur, sed eo nomine actio prœscriptis verbis datur (Gaius, III, § 143. — L. 22, De prxscr. verb., xix. 5).

§ 2. — Prœterea, sicut vulgo quaerebatur, an permutatis rebus emptio etvenditio contrahatur,ita quseri solebat de locatione et conductione, si forte rem aliquam tibi utendam sive fruendam quis dederit, et invicem a te aliam rem utendam sive fruendam acceperit.

Et placuit non esse localionem et conduclionem, sed proprium genus esse contractus : veluli , si quum unum bovem quis haberet et vicinus ejus unum, placuerit inter eos ut per denos dies invicem boves commodarent ut opus facerent, et apud allerum bos periit, neque locati vel conducti, neque

est fixé, et l'action locati compete au bailleur, l'action conducti au preneur.

Ce que nous avons dit précédemment du cas où la fixation du prix a été confiée à l'arbitrage d'un tiers doit aussi s'appliquer au louage, lorsque c'est un tiers qui est chargé de déterminer le salaire. C'est pourquoi lorsque des vêtements sont remis à un dégraisseur pour les nettoyer et les soigner, ou à un tailleur pour le& raccommoder, et cela moyennant un salaire qui n'est pas immédiatement fixé, mais que les parties se réservent de régler par une convention ultérieure, il n'y a pas proprement louage ; mais d'un tel contrat naît l'action prœscriptis verbis.

En outre, de même qu'on se demandait si l'échange de deux choses forme un contrat de vente, de môme on se demandait s'il y a louage lorsqu'une personne vous remet une chose pour en user et en jouir, et que de votre côté vous lui en remettez une autre pour qu'elle en use et en jouisse. Et l'on a admis que ce n'est pas là un louage, mais un genre particulier de contrat. Par exemple, deux voisins n'ayant l'un et l'autre qu'un seul bœuf, conviennent que, pour exécuter leurs travaux, ils se prêteront alternativement leur bœuf pendant dix jours. Si le

commodati competit actio, quia bœuf de l'un vient à périr chez non luit gratuitum commodalum; l'autre, il n'y a lieu ni aux actions verum prœscriptis verbis agendum locati ou conducti, ni à l'action de est (Gains, III, § 144. — Ulp., commodat, car le prôt n'a pas été L. 17 § 3, De prœscr, verb., xix, 5). gratuit, mais bien à l'action prœscriptis verbis.

Cl 5. Le louage est un contrat par lequel je m*engage, moyennant une somme d'argent convenue, à vous procurer la jouissance d'une chose déterminée, ou à exécuter pour vous un fait. Il ressort de cette définition que dans le louage, comme dans la vente, l'une des deux obligations a pour objet invariable un prix ; seulement ce prix prend ici le nom particulier de merces. A Tinverse, le service rendu en échange du prix n'est pas toujours de même nature : selon qu'il a pour objet la jouissance d'une chose ou l'exécution d'un fait, le louage s'appelle louage de choses {locatio rerum) ou louage d'ouvrage, ce dernier se subdivisant lui-même, on le verra bientôt, en locatio operarum et locatio operis faciendi.

A l'exemple de la vente, le louage se forme, ainsi le veut son caractère de contrat consensuel, par cela seul qu'à l'intention réciproque de s'obliger se joint l'accord des volontés sur l'objet des deux obligations. Mais cette règle n'est plus entière dans le droit de Justinien, ce prince appliquant ici la même distinction qu'entre les ventes faites par écrit et les ventes faites sans écrit (T. II, page 432, note 1). Aussitôt le contrat formé, les parties prennent les noms de locator et de conductor; l'une a l'action locati, l'autre l'action conducti {pr. snp.). Dans le louage de choses, le locator est celui qui procure à l'autre la jouissance de sa chose; le conductor est celui qui paye la merces. Il semble donc que par analogie, et pour avoir une théorie rationnelle et une, on aurait dû dans le louage d'ouvrage appeler locator celui qui fournit son fait et conductor celui qui paye la somme d'argent. Tel est, en effet, le langage admis dans la locatio operarum; mais dans la locatio opeiis faciendi, on renverse les rôles, et par une bizarrerie que j'essayerai bientôt d'expliquer, mais non de justifier, on nomme locator celui qui paye la merces et conductor celui qui fournil son travail ou ses services. Les noms et les rôles des contrac-

tants ne sont donc pas uniformément déterminés par l'objet respectif de leurs obligations.

Dans l'une et l'autre espèce de louage, la merces est soumise à des règles uniformes, et ces règles ne sont que la reproduction de celles qui ont été posées relativement au prix de vente. Elles sont donc au nombre de trois :

l°La merces doit consister en argent (l). — De là une controverse que Gains (III, § 144) constate sans rapporter les diverses opinions en litige et sans exprimer la sienne : On se demandait s'il fallait appliquer les règles du louage dans le cas où je vous aurais livré ma chose pour vous en servir et où réciproquement vous m'auriez livré la vôtre pour m'en servir (2). Les Institutes reprennent la question et l'illustrent en quelque sorte par un exemple saisissant qu'elles empruntent à Ulpien : Je n'ai qu'un bœuf et vous n'en avez qu'un aussi; nous convenons que je me servirai du vôtre pendant dix jours et que vous vous servirez du mien pendant dix autres jours. Mon bœuf périt à votre service et par votre faute. De quelle action serez-vous tenu? On avait proposé l'action née du louage et l'action de commodat; mais l'une est inadmissible parce qu'il n'y a pas de merces consistant en argent, et l'autre parce que la gratuité fait défaut (3).

(1) De ce principe naît une question intéressante : faut-il voir un louage dans le colonat partiaire, c'est-à-dire dans la convention qui m'autorise et m'oblige à cultiver le fonds d'autrui sous la seule condition de partager annuellement les fruits avec le propriétaire? Envisagée en elle-même, cette convention s'analyse plutôt en une société dans laquelle l'un apporte sa chose, l'autre son travail et son industrie. Mais est-ce là, en principe, le point de vue romain? Deux raisons permettent au moins le doute : d'abord, le colon partiaire porte le môme nom {colonus) que le fermier proprement dit; puis, chose plus significative encore, Ulpien, qui mentionne en passant le colonat partiaire, se contente d'en signaler l'analogie avec la société; mais analogie n'est pas identité (L. 25 § 6, Loc. cond.). Quoi qu'il en soit, ce contrat ne saurait comporter l'application absolue des règles du louage : elles y sont nécessairement tempérées par celles delà société. Au surplus, son caractère de contrat consensuel n'est pas douteux, puisqu'à cet égard il n'y a pas de différence à faire entre société et louage.

(2) La façon dont Gains pose la question prouve que la controverse ne portait pas sur le caractère obligatoire ou non de la simple convention. A cet égard, ou appli> quera l'observation qui va être présentée tout à l'heure sur une autre hypothèse controversée (page 475, note 3).

(3) L'hypothèse prévue par Justinien ne doit pas être confondue avec celle-ci : je vous prête mon bœuf sans rien exiger de vous ; puis à votre tour, et sans y être obligé, vous me prêtez le vôtre. Il y a ici un double commodat ; car les deux services rendus, ne se rattachant pas à une seule et môme convention, ne sauraient être considérés comme se servant réciproquement de cause et de salaire.

Justinien, reconnaissant donc que TopéraLion s'analyse en un contrat innommé, donne, conformément à sa doctrine ^^énérale et comme le faisait déjà Ulpien, l'action prœscriptis verbis (§ 2 sup. — L. 17 § 3, de prœscr. verb.) (i).

2° La meixes doit être certa (pr. sup.). Et de là deux questions : 1° Y a-t-il louage, lorsque la fixation du prix est remise à l'arbitrage d'un tiers déterminé? Les Institutes de Gains (III, § 143) posaient la question sans y répondre. Mais Justinien décide, comme il l'a déjà fait en matière de vente, que le contrat ne se forme que sous cette condition : si le tiers fixe réellement le prix. Donc ce tiers ne pouvant ou ne voulant répondre à la confiance des parties, le louage est réputé non avenu (§ 1 sup.) (2). 2° Y a-t>il louage lorsqu'un dégraisseur a reçu des vêtements pour les nettoyer, ou un tailleur pour les raccommoder, et cela moyennant un prix qui ne doit être fixé qu'après l'exécution du travail? Ici encore les Institutes de Gaius posaient la question, et ne la résolvaient pas (3). Mais Justinien exclut

(1) Sur la question que Justinien tranche ici le Digeste contient deux textes contraires. L'hypotlîfcse est celle de deux copropriétaires entre lesquels il a été convenu que chacun aurait une année sur deux la jouissance exclusive du fonds indivis. La convention étant exécutée par l'une des parties et violée par l'autre, Africain donne les actions qui dérivent du louage (L. 35 § 1, Loc. cond.), et Ulpien l'action prœscriptis verbis (L. 32, comm. div., X, 3). Cette seconde opinion est la seule correcte dans le droit de Justinien.

(2) Cette doctrine figure au Digeste dans un texte mis sous le nom de Gaius (L. 25 pr. , loe. cond. , XIX 2). Mais l'interpolation s'accuse avec évidence aux yeux môme les moins clairvoyants. Non-seulement, en effet, le texte exprime les idées de Justinien; mais il lui emprunte sa forme, il est la copie presque textuelle d'un passage des Institutes (§ 1, De empt. vend.),

(3) 11 faut bien s'entendre sur le sens de cette question. Gaius suppose les vêtements remis au dégraisseur ou au tailleur; il ne s'agit donc pas de savoir si la convention conclue entre ces personnes et le propriétaire est par elle-même obligatoire ; à cet égard, la négative paraît avoir été universellement admise. La vraie difficulté est celle-ci : une fois la convention changée en contrat par un commencement d'exécution, quelles sont les actions qu'il faudra donner aux parties? La réponse à faire dépendait de la doctrine générale qu'on adoptait sur la façon de sanctionner les contrats innommés. Car nous sommes ici en présence d'un contrat facio ut des. Quant à Gaius, il est fort probable que, conformément à une opinion très-répandue dans son école, il se refusait à munir les contrats innommés d'une action particulière, et se contentait ici d'une action in factum semblable par ses résultats aux actions qu'engendre le louage. C'est ce que je conclus d'un texte où, prévoyant exactement notre hypothèse, il reconnaît qu'elle donne lieu à une action in factum (L. 22, De prœscr. verb., XIX, 5). Il est vrai que, d'après les quatre mots {id est prœscriptis verbis) qui terminent le texte, cette action ne serait autre que l'action pj'œsoHptis verbis. Mais ces mots doivent être tenus pour ajoutés par Justinien qui a voulu fortifier sa doctrine en la plaçant sous l'autorité de Gaius,

formellement l'idée d'un louage, et reconnaissant que notre hypothèse n'offre que les éléments d'un contrat innommé, sanctionne les obligations des parties par l'action prcescriptù verbis.

3° La mer ces doit être vera. — Les textes s'accordent à reconnaître que U\ oti elle est fictive, le louage est nul en tant que louage, et ne peut valoir que comme donation, par conséquent d'après les règles spéciales à cette espèce d'actes (L. 46, Loc, cond.^ XIX, 2. — L. 10 § 2, De acq. vel amitt. poss.^ XLL 2) (1).

Lib. Ill, lit. XXIV, De locatione et conductione, § 5. — Conductor omnia secundum legem conduclionis facere debet; et, si quid in lege prsetermissum fuerit, id ex bono et cequo debet prœstare. Qui pro usu aut vestimentorum aut argent!, aut jumenti mercedem aut dedit, aut promisit, ab eo custodia talis desideratur, qualem diligenlissimus paterfamilias suis rebus

Le preneur doit se conformer de tous points aux clauses du bail ; et si quelque chose y a été omis, il en est tenu conformément au bien et à l'équité. Celui qui a reçu des vêtements, un objetd'argentou un cheval, pour s'en servir moyennant un salaire convenu ou promis, doit garder la chose avec tout le soin que le père de famille le plus diligent apporte dans ses

(1) Nonobstant cette règle qui est commune à la vente et au louage, nous trouvons des conventions qui, quoique faites nummo unoy c'est-à-dire pour un prix fictif tant il est dérisoire, produisent néanmoins, sous les noms de vente et de louage, des effets très-réels. Supposons, par exemple, qu'une dot ait pour objet l'usufruit d'un fonds. Le divorce venu, et par hypothèse la nue propriété de ce fonds n'appartenant pas à la femme, comment s'opérera la restitution de la dot ? Car l'usufruit ne peut quitter son titulaire que pour rejoindre la nue propriété. Le mari, nous dit Pomponius, vendra son usufruit à la femme ou le lui louera nummo uno (L. 6G, De jur. dot. y XXIII, 3). Au fond cela signifie qu'il se dépouillera pour elle de l'exercice de son droit et que ce dépouillement sera gratuit, — Eu sens inverse, on trouve telle convention de louage qui, tout en faisant naître l'obligation de payer la merces, n'engendre néanmoins aucune obligation réciproque. Tel est le bail que le vendeur consent à l'acheteur pour le temps qui pourra s'écouler entre la tradition et le payement du prix (L. 20 § 2, Loc. cond.). Maintenant, pourquoi appeler vente ou louage des conventions qui ne répondent pas à la définition de ces contrats? Cela lient à ce que d'après les principes généraux du droit romain, de telles conventions ne seraient pas obligatoires. Or, à cause de leur grande utilité pratique, on veut qu'elles le soient, et pour cela on les fait rentrer bon gré mal gré dans un des types consacrés par le droit civil.

(2) Dans cette espèce de louage, le locator ou bailleur prend le nom de dominus^ et ce nom lui convient alors même qu'il n'est pas propriétaire, attendu qu'il est toujours traité comme tel dans ses rapports avec le conductor ou preneur. Quant à ce dernier, on l'appelle spécialement colonus ou inguilinus, selon que le bail porte sur un fonds rural ou sur une maison.

adhibet, quam si prfcstiteril, et propres affaires ; s'ill'a fait, et que

aliquo casu rem amiserit, de resti- néanmoins il perde la chose par

tuenda ea non tenebitur. quelque hasard, il n'est pas tenu à

la restituer.

§ 0. Mortuo conduclore intra Le preneur venant à mourir

tempora conduclionis, hères ejus avantl'expiration du terme fixé par

eodem jure in conductione suc- le contrat, le bail passe à son hé-

cedit. ritier sous les mômes conditions.

61(>. Quel est l'objet et la locatio 7'eiy quels en senties effets, et comment elle prend fin, telles sont les questions à examiner.

De l'objet de la locatio rei. — Distinguons ici entre les choses corporelles et les choses incorporelles. Quant aux choses corporelles, il y a deux règles à poser : 1° Pour figurer valablement dans un louage, il suffît en principe qu'elles soient dans le commerce. Par exception, nul ne peut prendre à bail sa propre chose, à moins que le locateur n'ait sur elle un droit opposable au preneur lui-même, par exemple un droit d'usufruit (L. 20, C, De loc., IV, 65. — L. 29 pr., Quib . mod. ususfr. amitt.^ YII, 4). (I). 2° Il faut que ces choses soient envisagées comme corps certains, d'oia il résulte qu'en fait celles qui se consomment par le premier usage entreront aussi rarement dans un louage que dans un commodat (T. Il, page 41i). Quant aux choses incorporelles, les seules qui par ellesmêmes puissent faire l'objet d'un bail principal et distinct sont l'usufruit, les operœ servie Temphytéose, la superficie, et sous Justinien le droit d'habitation (n°^ 275 in fine, 281, 283 et 283 bis). On remarquera seulement que la location d'un immeuble comprend par voie de conséquence, et à titre d'accessoire, toutes les servitudes actives qui y sont attachées. Ce qui le prouverait au besoin, c'est que le preneur est responsable de l'extinction de celles qu'il a laissé périr faute de les exercer (L. 11 § 2, Loc).

Des effets de la locatio rei. — Ces effets consistent en des obligations réciproques. Si nous envisageons d'abord celles du bailleur, il doit avant tout procurer au preneur la jouissance de la chose pendant toute la durée du bail {prœstare frui licere). En d'autres termes, celui-ci est investi d'une créance, qui a pour objet tant l'usage proprement dit que les fruits (2). Mais les fruits ne lui ap-

(1) Voir, dans le môme ordre d'idées, une observation précédemment faite (T. II, page 4 1 3^ note 4) .

(2) Le mot frui n'a donc pas ici le sens restreint que les textes lui donnent en matière d'usufruit.

partiennent, comme à Tusufruilier, qu'après qu'il les a perçus ou fait percevoir (Inst., §6, Dediv, rer., II, 1. — L. 61 § 8, De furt.^ XLYII, 2) (1). Du reste peu importe qu'il jouisse par lui-même ou par l'intermédiaire d'un tiers; il lui est donc permis de sous-louer, toutes les fois qu'une convention contraire ne le lui défend pas (L. 6, C, De loc. concL) (2). Mais l'usage qu'il fait de cette faculté ne l'empêche pas de rester créancier et débiteur de son propre locateur, et d'autre part la sous-location n'engendre d'obligations qu'entre lui-même et le sous-preneur.

Cette première et principale obligation du bailleur ne lui interdit pas seulement les actes qui seraient de nature à troubler la jouissance du preneur (L. 15 § 8, Loc. cond.) (3). Mais par voie de conséquence elle entraîne certaines obligations positives, dont voici les plus importantes : 1° Il doit livrer la chose et la livrer avec les accessoires expressément ou tacitement contenus dans le bail (L. 19 §2, Loc). Mais cette tradition ne transfère ni droit réel, ni possession (L. 6 §2, Deprec, xliii, 26), elle n'a d'autre but que de rendre la jouissance possible. 2** Il doit entretenir la chose, par conséquent y faire toutes les réparations dont elle a besoin (L. 15 § 1; L. 25 § 2, Loc. cond.). 3° Il répond, soit qu'il les ait connus ou ignorés, des vices qui empêchent ou diminuent la jouissance (L. 19§ 1 , Loc. cond.).A° Il est garant de l'éviction subie par le preneur. Cette éviction se rattache toujours à l'une des deux causes suivantes : ou le bailleur n'était pas propriétaire de la chose, et alors le preneur est dépossédé comme pourrait l'être tout autre ayantcause, même celui qui invoquerait une tradition fondée sur une justa causa (L. 9 pr., Loc. cond.); ou bien, le bailleur, propriétaire au moment du contrat, a aliéné la chose ultérieurement, et alors,

(1) Si donc les fruits viennent à être volés avant qu'il les ait perçus, nous lui donnerons bien Taction furti (L. 26 § 1, De furt.), mais non pas les actions rei persequendœ gratia qui compétent à la suite d'un vol. Toutefois, et en cela sa position est préférable à celle d'un usufruitier ; il pourra exiger la cession de ces actions, l'équité ne permettant pas que le bailleur cumule le bénéfice des fruits et celui de la merces (L. 60 § 5, Loc. cond.).

(2) Malgré l'absence de textes formels, il n'est guère possible d'appliquer cette décision au colon partiaire. C'est ici un des cas où il faut faire prédominer son caractère d'associé. Car évidemment le propriétaire l'a choisi en vue de ses qualités personnelles, et la culture passant en d'autres mains, la somme des fruits à partager pourrait être moindre.

(3) Lorsqu'une maison louée a un besoin urgent de réparations, le preneur est obligé de les supporter, pourvu que le trouble apporté à sa jouissance ne soit pas excessif. Il y a là une question de fait (L. 27 pr., Loc, cond.).

comme le preneur n*a pas de droit réel, l'antériorité de son titre ne saurait le protéger contre le titre plus fort de l'acquéreur, et celui-ci l'expulse très-régulièrement à moins de s'être obligé, par une clause formelle de son acquisition, à respecter le bail (L. 9, G., De loc. — L. 25 § 1, Loc. cond.) (l).Dans tous les cas, le preneur ainsi dépossédé n'est pas seulement déchargé de ses obligations pour l'avenir, il a droit à la réparation intégrale du dommage qu'il éprouve (2).

Une seconde obligation du bailleur, mais tout à fait accidentelle, consiste à rembourser les dépenses nécessaires ou utiles que le preneur a pu faire sur la chose (L.55§1, Loc. conc?.)- Cela s'explique, quant aux dépenses nécessaires, par cette considération que le bailleur devait lui-même les faire (3), et quant aux dépenses utiles, par l'intention présumée des parties.

Passons aux obligations du preneur (4), La plus importante consiste à payer la merces. Bien que la merces, envisagée en elle-même et comme élément de la formation du contrat, doive satisfaire exactement aux mêmes conditions que le prix de vente, il y a de notables différences entre l'obligation dont elle est l'objet, et l'obligation de payer un prix de vente : 1° En fait, et à moins que le bail ne se restreigne à une durée tout à fait brève, la merces, au lieu d'être naturellement payable en une seule fois, se décompose en une série de prestations exigibles à des époques périodiques, par exemple tous les ans. Chaque prestation s'appelle /jen^xb. 2° Lorsqu'il s'agit d'un bail rural, et que par des circonstances accidentelles et imprévues la récolte d'une année se trouve anéantie ou presque

(1) Par voie de réciprocité, une telle clause permet certainement à l'acquéreur d'exiger la cession des actions du bailleur afin de contraindre le preneur à l'exécution de ses obligations. Mais cette cession ne saurait être obligatoire en faveur de l'acquéreur qui ne s'est pas engagé à maintenir le bail.

(2) Lorsque c'est la chose d'autrui qui a été donnée à bail, et que plus tard le preneur l'acquiert du véritable propriétaire, est-il fondé, comme le serait un acheteur dans la môme situation, à exiger des dommages-intérêts? Je réponds oui, lorsqu'il acquiert à titre onéreux. Si, au contraire, son acquisition est gratuite, il n'a droit qu'à la résolution du bail (L. 9 § 6; L. 10, Loc. cond.).

(3) Il y a des dépenses nécessaires dont la loi elle-même impose au preneur de faire l'avance lorsque le propriétaire ne les fait pas. Telles sont celles qui ont pour objet la construction de la voie publique le long de la maison louée (L. 1 § 3, De via ptibL, XLIII, 10).

(4) On a déjà vu (n° 289) que ces obligations sont garanties par une hypothèque tacite qui porte, s'il s'agit d'une maison, sur les meubles dont le preneur la garnit, et s*il s'agit d'un fonds rural, sur les fruits. Cette dernière hypothèque subsiste, nonobstant toute sous-location, au profit du bailleur primitif (L. 24 § 1; L. 53 Loc, cond.).

i80 PRÉCIS DE DROIT ROMAIN.

insignifiante, le fermier peut exiger la remise de la prestation correspondante (1). Seulement cette remise n'est définitive qu'autant que les récoltes subséquentes ne sont pas assez riches pour l'indemniser (L. 15 §§ 2 à 7, Loc, cond.). 3° La merces cesse absolument d'être due pour l'avenir, et même ce qui en a été paj^é d'avance peut être répété, toutes les fois que par une cause quelconque le preneur est mis dans l'impossibilité définitive de jouir (L. 19 § 6, Loc. cond.). Toutes ces différences se ramènent facilement à une seule et même idée générale : Les obligations du vendeur et de l'acheteur sont susceptibles de s'exécuter d'une manière complète à un moment donné, donc une fois nées elles sont pleinement indépendantes l'une de l'autre. Au contraire, celles du bailleur et du preneur sont dans un perpétuel état de dépendance réciproque; et cela tient à ce que les deux obligations étant corrélatives, la niercesn'esi due qu'autant que le preneur a pu jouir; or, cette jouissance, par la force des choses, ne peut lui être fournie que d'une manière successive, d'où il suit que nécessairement son obligation elle-même présente un caractère successif.

En dehors du payement de la merces^ le preneur est encore tenu de trois obhgations spéciales : 1^11 doit user de la chose en bon père de famille, par conséquent ne pas déserter la culture et veiller à la conservation des servitudes actives (L. 25 § 3, Loc. cond.). 2° Il doit respecter la destination de la chose, et cela encore que peut-être il fût avantageux de la changer. 3° Enfin, sauf l'hypothèse d'une perte fortuite, il est tenu de restituer une fois le bail fini (§ 5 sup.). Cette obligation est tellement rigoureuse que les prétentions qu'il pourrait élever à la propriété ne l'en affranchiraient pas. Toute sa ressource serait de revendiquer après avoir restitué (L. 25, G., De loc.) (2).

(1) Il faut évidemment supposer le cas fortuit survenu avant que la récolte fût devenue la propriété du fermier. Au surplus, dans l'hypothèse d'un colonatpartiaire, le colon n'a rien à exiger à raison de la pauvreté de la récolte; il a simplement perdu sou temps et ses frais, comme il arrive à un associé lorsque la société se liquide sans bénéûces (L. 25 § 6, Loc. cond.).

(2) On compare souvent la situation de l'usufruitier à celle du preneur. Les différences les plus essentielles se résument dans ces deux propositions : 1° L'usufruitier est investi d'un droit réel. — En conséquence, une action m rem lui est donnée; les aliénations postérieures à la constitution de son droit ne lui sont pas opposables, et il peut avoir une quasi-possession protégée par des interdits; 2° Il n'est pas créancier du nu propriétaire. — Donc il ne oeut exiger l'entretien de la chose ; il souffre seul des mauvaises récoltes ; la perte de la chose éteint son droit

Il convient d'ajouter que le bailleur et le preneur son t tous les deux responsables et de leur dol, puisque le contrat est de bonne foi, et de leur faute envisagée d'une manière abstraite, puisqu'il est ;\ titre onéreux (§ 5 sap. — L. 28, G., De loc). Au surplus des pactes adjoints peuvent étendre ou restreindre leurs obligations respectives.

617. Comment finit la LOC ATio rei? — Les Institutes (§ 6 sw/9.) ne répondent pas à la question : elles se bornent à constater que la mort du preneur ne met pas fin au bail (1), ce qui est également vrai de la mort du bailleur. La continuation du bail est donc tout à la fois une obligation et un droit pour l'héritier de chaque partie (2).

Régulièrement le louage de choses ne finit que par l'arrivée du terme convenu (3). Que si l'on recherche quel était ordinairement ce terme, il faut distinguer : les textes qui se réfèrent à des baux d'immeubles ruraux les supposent volontiers conclus pour cinq ans, telle était donc la pratique la plus suivie. Pour toute autre espèce de baux, les indications nous manquent, et cela sans doute parce qu'il n'y avait plus ici d'usage général. Quoi qu'il en soit à cet égard, on doit se demander ce qui arrive lorsqu'après l'expiration du terme fixé, le preneur reste et est laissé en possession. Le silence réciproque des parties donne alors naissance à un nouveau bail, que les interprètes appellent tacite reconduction (4). Ce nouveau bail est naturellement présumé conclu sous les mêmes conditions que le précédent, cela toutefois sous une double réserve : l°Les sûretés par lesquelles un tiers avait garanti l'obligation de l'un des contractants n'accèdent pas à la nouvelle obligation. Telle est la décision

sans le décharger des obligations qu'il a pu contracter pour l'acquérir ; enfin l'éviction ne lui ouvre aucun recours, à moins que l'usufruit n'ait été établi en exécution d'une vente ou plus généralement d'une obligation contractée à titre onéreux*

(1) Des doutes, peu sérieux du reste, paraissent s'être élevés sur ce point (L. 10, C, de loc).

(2) Julien (L. 32, Loc. cond.) cite un cas exceptionnel où l'héritier ànlocator n'a pas l'action locati faute d'intérêt, et néanmoins reste tenu de l'action conducti,

(3) En supposant que les parties n'aient pas fixé de terme, quelle sera la durée du bail? Dans le silence des textes, on peut être tenté de croire que ce sera celle d'une tacite reconduction.

(4) Puisque la tacite reconduction repose sur un accord présumé de volontés, elle ne peut être admise qu'autant qu'à l'arrivée du terme les deux contractants sont encore capables de consentir. Que par exemple l'un d'eux soit décédé ou tombé en démence, le bail, dit Ulpien, ne se renouvelle pas (L. 14, Loc. cond.). Cependant cette décision n'est vraie, je le pense, qu'autant «lue le défunt n'a pas d'héritier ni le fou de curateur.

formelle d'Ulpien à l'égard des gages et hypothèques (L. 13 § 11, Loc. cond.), et il faut l'étendre sans hésitera toute espèce de sûretés personnelles, car on ne peut présumer l'adhésion d'un tiers à une convention dans laquelle il n'a point figuré (L. 7, G., De loc). 2° La tacite reconduction n'a pas même durée que le précédent bail. S'il s'agit de biens ruraux, on la répute faite pour un an. Quant aux maisons, elle n'a pas de terme fixe, chaque partie restant maîtresse de la faire cessera son gré (L. 13 § 11, Loc. cond.) (1).

A. Le bail finit quelquefois avant l'arrivée du terme, par l'effet d'une résolution. La résolution s'opère ou de plein droit ou à la demande de l'un des contractants. Elle s'opère de plein droit, lorsque la chose louée périt fortuitement (L. 9 § 1, Loc. cond.). Le bailleur la demande, dans tous les cas, lorsque le preneur abuse de sa jouissance, ou est resté deux ans de suite sans payer la merces, et^ dans le cas spécial où il s'agit d'une maison, lorsqu'il en a besoin pour l'habiter lui-même, ou pour la rebâtir (L. 54 § 1 ; L. 56, Loc. cond. — L. 9, C, De loc). Enfin, elle est demandée par le preneur lui-même, soit que devenu propriétaire ou usufruitier de la chose, il n'en jouisse désormais qu'à un titre nouveau (L. 9 § 1 ; L. 10, Loc cond. — h.M%\,Deusuf., YII,l),soit qu'il perde tout à fait sa jouissance ou la voie considérablement diminuée par le fait du locateur ou d'un tiers (L. 25 § 2 ; L. 33, Loc. cond.). Quant aux effets de la résolution, ils se déterminent d'après la distinction suivante : Si de part et d'autre elle n'implique ni dol ni faute, elle fait simplement cesser les obligations des contractants pour l'avenir; dans le cas contraire, celui qui a commis le dol ou la faute doit des dommages-intérêts.

(1) Après avoir ainsi décidé relativement aux baux urbains, le texte ajoute cette restriction : Nisi in scriptis certum tempus condudioni comprehensum est. Le sens de ces mots est controversé. Ils signifient, pour les uns, que lorsque la durée du premier bail a été fixée par écrit, elle détermine celle du second; pour les autreS;, que si l'éventualité d'une tacite reconduction a été prévue dans le premier bail et que la durée en ait été réglée par écrit, cette convention lie les parties. La première interprétation est peut-être plus conforme au texte, et la seconde plus rationnelle en elle-même. La première aboutit à cette bizarrerie que la tacite reconduction aurait en général une durée plus longue pour les maisons que pour les biens ruraux ; mais la seconde a le tort de présenter comme spéciale aux baux urbains une doctrine qui est évidemment vraie de toute espèce de baux. Je serais fort porté à croire que les mots précités ne figuraient pas dans le texte original.

DE L'EMPUYTÉOSE. 483