DE LA PROPRIÉTÉ

sect. i. — Division des biens.

La division fondamentale des choses , celle qui marquait le plus profondément leur distinction juridique, se fondait, dans le droit coutumier comme sous l'empire du Code , sur leur nature mobilière bu immobilière. Les meubles et les immeubles se divisaient en outre, en corporels et incorporels, véritables et fictifs. Nous diviserons , en conséquence , cette section en trois paragraphes : 1° Des meubles corporels, véritables et fictifs; 2° Des immeubles corporels, véritables et fictifs; 3° Des meubles et des immeubles incorporels.

1° Des meubles corporels, véritables et fictifs. — La classe des meubles corporels comprenait toute chose susceptible d'être transportée d'un lieu à un autre, quel qu'en fût d'ailleurs le prix ou la rareté. Plusieurs coutumes disposaient spécialement que la qualité de meuble appartenait aux pressoirs et cuves non édifiés en fonds de terre, aux moulins sur bateaux, aux vaisseaux sur mer, aux bestiaux même affermés avec le fonds, aux matériaux réunis ou amassés pour bâtir, mais non encore employés. Il en était de même pour les poissons en réservoir ou en boutique , et pour ceux qui se trouvaient dans un étang ou vivier dont la

bonde était levée; pour les pigeons en faie , et pour les deniers d'un immeuble vendu, trouvés en nature dans les coffres du défunt, ou dus au jour du décès. L'on n'exceptait que le prix du propre vendu pendant la dernière maladie du vendeur, et dont il aurait disposé au préjudice de ses héritiers des propres.

Quant aux fruits, la plupart des coutumes leur attribuaient la qualité de meubles , du moment qu'ils étaient séparés du fonds, quoique non encore recueillis. D'autres, au contraire (Artois, Reims), prenaient une époque fixe pour base de l'ameublissement des fruits : ainsi les foins à couper étaient meubles après la mimai, les blés ou autres grains après la Saint-Jean, et les raisins à la mi-septembre. Les bois ne devenaient meubles que par la coupe effectuée; ainsi la vente ou la disposition testamentaire d une coupe de bois était réputée porter sur une chose immobilière.

La qualité des fruits civils variait suivant leur nature. Les loyers de maisons, de moulins, de forges, les arrérages des rentes constituées à prix d'argent, devenaient meubles au fur et à mesure de la jouissance ; les arrérages des cens et censives le devenaient, pour le tout, au jour de l'échéance des termes auxquels ils étaient dus; enfin les fermages des héritages ruraux étaient considérés comme subrogés aux fruits naturels, et prenaient la qualité de meubles au jour où ceux-ci se trouvaient eux-mêmes ameublis.

La classe des meubles fictifs ne comprenait véritablement que les immeubles ameublis par contrat de mariage. Les meubles incorporels ne recevaient pas, en général, cette qualification.

Il faut encore noter que, dans les textes des coutumes, le mot de meuble se prenait , à moins d'exception expresse , pour toute espèce de meubles corporels ou incorporels, tandis que, dans les dispositions de l'homme, il ne s'entendait communément que des meubles meublants. Le Gode civil aurait dû peut-être emprunter cette règle à la pratique constante des pays coutumiers.

Quant à la qualité des meubles, elle se réglait par la coutume où celui à qui ils appartenaient avait son domicile, en quelque lieu d'ailleurs qu'ils fussent trouvés. C'était ce que l'on entendait par cette maxime, que les meubles suivent le corps.

2* Des immeubles corporels, véritables ou fictifs La qualité

d'immeuble véritable n'appartenait qu'au sol et aux bâtiments

élevés sur le sol. Les immeubles par fiction étaient, au contraire, fort nombreux. Cette qualité appartenait d'abord aux meubles incorporés à perpétuelle demeure à un héritage par le propriétaire , et ne les abandonnait qu'au moment de la séparation effectuée. Les ustensiles d'hôtel, mis dans une maison pour perpétuelle demeure , et attachés à fer et à clou , ou scellés en plâtre, étaient également réputés immeubles. Il en était de même des moulins fondés en terre ou bâtis sur pilotis en rivière ; quelques coutumes seulement avaient une disposition contraire, quant aux moulins sur bateaux et pilotis. Les pressoirs fondés en terre pour perpétuelle demeure, les poissons en étang, les pigeons en colombier, les lapins en garennes, les ruches d'abeilles , étaient aussi expressément déclarés immeubles. Il en était de même pour les fruits, jusqu'au moment où ils prenaient la qualité de meubles, suivant ce qui a été dit ci-dessus. Les foins, pailles et fumiers; les échalas portés ou employés dans une vigne ; les canons et autres armes , destinés pour la défense d'un château ; les ornements , parements et livres des chapelles des châteaux et autres maisons ; les matériaux provenant de la ruine et démolition d'une maison, laissés sur les lieux pour être employés à sa reconstruction; les deniers provenant de la vente des propres des conjoints ou du rachat des rentes du mineur , étaient également réputés immeubles. Il en était de même des sommes de deniers données par les ascendants à leurs enfants en contemplation de mariage, pour être employés en achat d'héritages. ( Art. 93 , Cout. de Paris.)

Enfin l'on appelait immeubles par destination ou convention , les meubles ou effets mobiliers, qui, par contrat de mariage, prenaient la nature de propres de communauté.

3° Des biens incorporels. — Parmi les biens incorporels, l'on réputait meubles : 1° les obligations et cédules portant promesse de payer une somme d'argent ou autre chose mobilière , quelle que fût la cause de cette obligation , excepté celles qui étaient faites à un mineur pour soulte de partage ou pour deniers provenant du rachat d'une rente, ou de la vente d'un héritage à lui appartenant; 2° l'action pour dommages et intérêts en cas d'éviction d'un immeuble; 3° l'action de remploi, portée par contrat de mariage, à moins de clause de siens d'estoc , côté et ligne; 4° suivant quelques coutumes, les rentes constituées à prix

d'argent; mais, suivant le droit commun , elles étaient immeubles jusqu'au rachat, etc., etc. Les autres droits étaient réputés immeubles : ils se trouveront énumérés dans la suite de ce travail.

L'ancien droit coutumier n'avait pas, quant aux modifications de la propriété, cette théorie si simple que le Gode civil a empruntée au droit romain. II admettait une variété infinie de droits sur les choses, lesquels constituaient en quelque sorte de nouvelles distinctions des biens, et doivent être maintenant étudiés séparémeut. Les biens étaient tenus en fief, ou en roture, ou en franc-alleu; en pleine propriété, ou à la charge de rente foncière, ou de rachat; ou par usufruit, etc., etc.

sect. ii. — Des fiefs.

L'on définit généralement le fief un héritage tenu à la charge de foi et hommage et de service féodal, ou de prestations payables en certains cas par les nouveaux acquéreurs, possesseurs ou vassaux, aux seigneurs desquels ils relèvent. L'on distinguait différentes espèces de fiefs : 1° les fiefs corporels et incorporels ( fiefs en Vair) ; ceux-ci consistant en un simple droit tenu à foi et hommage, mais dont pouvaient relever d'autres fiefs ou des héritages tenus en roture; 2° les fiefs partageables et non partageables : les fiefs de dignité, comme duchés, marquisats, etc., n'étaient pas susceptibles de partage ; l'aîné des enfants les prenait en entier, sauf récompense en argent ou en autres héritages ; 3° les fiefs simples, tenus simplement à foi et hommage tant que le vassal serait détenteur du fief, et les fiefs liges, qui obligeaient personnellement le vassal à servir le seigneur pendant toute sa vie, envers et contre tous; les progrès du pouvoir monarchique avaient fait prévaloir le principe que l'hommage lige ne pouvait être prêté qu'au souverain ; dans la coutume de Bretagne , le mot d'hommage lige n'avait pas ce sens spécial, et se prenait pour l'hommage rendu au seigneur immédiate 4° dans un autre sens, les fiefs simples étaient ceux qui n'étaient sujets qu'à la saisie féodale , à défaut de foi et hommage ou de payement des droits féodaux; ils étaient opposés aux fiefs de danger, où le défaut de foi et hommage entraînait la commise et la confiscation entière. Cette dernière espèce de fiefs ne se présentait que dans

les duchés et comtés de Bourgogne , et dans la prévôté de Vaucouleurs.

Les droits et devoirs auxquels les vassaux étaient tenus envers * leurs seigneurs féodaux, dans le dernier état du droit coutumier, peuvent se résumer sous les rubriques suivantes :

4° La foi et hommage. — C'était une règle générale, que tout nouveau vassal devait rendre, en sa personne, la foi et hommage -à son seigneur féodal. Quelques coutumes seulement remplaçaient cette formalité par une somme , une redevance , ou une rente féodale et seigneuriale à payer au seigneur ( abonnement, ajournement, abonnages). En général, le vassal n'était tenu qu'une seule fois de faire la foi et hommage ; cependant , les nouveaux seigneurs pouvaient obliger les anciens vassaux à la renouveler, en leur faisant les proclamations et significations requises par les coutumes. — La foi et hommage n'était due régulièrement que par le propriétaire du fief. Cependant le mari , le bénéficiaire, et, suivant quelques coutumes (Melun, Troyes), l'usufruitier, en étaient également tenus pour les biens qu'ils possédaient en cette qualité , et pour les fiefs appartenant à des gens de mainmorte; ceux-ci devaient constituer un homme vivant et mourant, qui faisait la foi et hommage au seigneur. — La foi et hommage ne pouvait se faire que par le vassal en personne, à moins que le seigneur n'y consentît. Cependant, le fils ainé la faisait valablement pour ses frères et sœurs , héritiers , comme lui , de ses père et mère, soit que le fief fût possédé par indivis, ou que le partage fût fait après la prestation de foi et hommage. Par une application rigoureuse du principe de la représentation , le fils de l'ainé décédé pouvait aussi la faire pour ses tantes. La foi et hommage rendue par le mari en acquittait également la femme pour sa part dans la communauté; de même celle rendue par la douairière ou tout autre usufruitier en acquittait le propriétaire. Enfin , la foi et hommage se faisait par procureur, en cas de légitime empêchement, tel que charge pu blique obligeant à résidence, absence, emprisonnement, maladie de corps et d'esprit , danger imminent , etc. : la minorité était un empêchement pour lequel le seigneur devait donner souffrance , si elle était demandée dans le temps où la foi et hommage aurait dû être faite. La souffrance, tant qu'elle durait, va-

lait foi : la majorité féodale la faisait seule cesser ; l'émancipation du mineur n'avait pas cet effet.

La foi et hommage n'était due qu'au propriétaire ; et , s'il y avait plusieurs coseigneurs, elle était faite valablement à l'on d'eux , au principal manoir du fief. Le seigneur pouvait recevoir la foi et hommage par procureur.

Pour les terres relevant du domaine de la couronne , la foi et hommage se rendait à la chambre des comptes de Paris; pour les autres terres , elle devait se faire au principal manoir du fief dominant, à moins d'usage ou de convention contraire ; enfin, pour les fiefs en l'air, elle se faisait à la personne du seigneur, ou en son domicile, ou , s'il était éloigné de plus de dix lieues du fief servant, en la juridiction du lieu de celui-ci.

Quant à la forme de foi et hommage , le vassal étant au principal manoir du fief, devant le seigneur, sans épéc ni éperons, un genou en terre (et, suivant quelques coutumes, ses mains dans celles du seigneur), devait déclarer qu'il lui portait foi et hommage et fidélité qu'il lui devait à cause de tel ou tel fief. Dans le langage simple mais énergique des coutumes, il était dit que le vassal devait à son seigneur la bouche, les mains , avec le serment de fidélité. La bouche , c'était le baiser ; les mains étaient la marque de l'union. La bouche et les mains font l'hommage, dit Eusèbe de Laurière, lequel fait observer avec raison que la foi et l'hommage étaient deux choses différentes. Ainsi , les roturiers qui possédaient des fiefs ne prêtaient point jadis l'hommage , mais la foi seulement. C'est ce qu'atteste Guillaume Durand , en son Spéculum juris , et Beaumanoir en sa Coutume de Beauvoisis. Si le seigneur était absent, et qu'il n'y eût au principal manoir aucun procureur pour la recevoir, le vassal devait l'appeler devant la porte principale , par trois fois, à haute et intelligible voix, et en état de vassal, faire la foi et hommage, et le déclarer dans l'acte qu'il en devait laisser. Cet acte devait être reçu par des notaires ou tabellions de cours séculières ; et une expédition en parchemin, signée du vassal, du notaire et des témoins , devait être laissée au seigneur , ou à son procureur, ou à un officier de sa justice, ou au plus proche voisin du principal manoir.

La foi et hommage devait être faite dans quarante jours , depuis l'ouverture du fief, par la mort de l'ancien vassal, ou en général , depuis le jour de la mutation du vassal.

2° Droits et profits seigneuriaux. — C'était un principe général que, pour le fief échu par succession en ligne directe, l'on ne devait que la foi et l'hommage ; quelques coutumes cependant (Ghauny , Glermont , Laon , Noyon ) imposaient dans ce cas le droit de chambellage , estimé à un écu , et d'autres exigeaient le relief pour toute mutation. (L'on disait de ces coutumes qu'elles relevaient à toutes mains.) Mais cette règle rigoureuse était de droit exceptionnel , bien qu'elle se trouvât dans la coutume de Paris, et Ton y voit une condition particulière imposée à la première concession des fiefs dans les pays où elle était en vigueur.

Régulièrement, le relief ou rachat n'était dû que pour les mutations opérées autrement que par succession en ligne directe ou à titre de vente; car» dans ce dernier cas , on avait à payer un droit différent, qui prenait le nom de quint lorsqu'il s'agissait de fiefs, et celui de lods et ventes quand il s'agissait de rotures. Les seigneurs , pour augmenter leurs droits et profits , avaient divisé les prestations entre les vendeurs et les acheteurs. Us avaient obligé , dans cette vue , ceux qui tenaient deux des héritages en censive, de s'en dévêtir ou de s'en dessaisir en leurs maius quand ils les voulaient vendre ; et pour la dessaisine ou le dévêt , ils se faisaient payer un tribut qu'on nomma vente. Ils obligèrent ensuite ceux qui avaient acheté l'héritage à s'en faire saisir ou vêtir par eux, et pour le vêt ou la saisine, ils exigeaient un autre tribut qu'on nomma lods de laudemium, terme juridique sur l'étymologie duquel il faut lire les conjectures hardies de Vico (Scienza nuova). Telle est l'origine des droits de lods et ventes.

Quant au mot de quint, il porte son explication en lui-même : c'était la cinquième partie du prix de vente ; la seule coutume de Nivernais ajoutait à ce prix un quart en sus , lequel constituait le quint ; un certain nombre de coutumes exigeaient en outre le requint , qui était la cinquième partie du quint. Le quint et les lods et ventes étant dus dans les mêmes cas, et ne différant que par la qualité des terres pour lesquelles on les devait , ils étaient réunis sous la dénomination générique de droits seigneuriaux. Ils étaient dus pour vente pure et simple de fief ou de roture , quoique faite de père à fils ou de fils à père; un édit de 1673 avait assimilé, sous ce rapport, à la vente, l'échange d'un héritage contre un autre héritage , ou d'une rente foncière ou constituée contre un autre héritage, et l'on tenait qu'il en était de même pour tout acte équivalent à une vente, tels que la da-

tion d'an héritage en payement d'une dette , etc. , etc. En règle générale, c'était à l'acquéreur à purger les droits ; quelques coutumes cependant en chargeaient le vendeur , dans le cas de la vente d'un fief. La coutume de Paris, et quelques autres, mentionnaient expressément que les droits n'étaient pas dus par l'acquéreur qui déguerpissait, pour les dettes et hypothèques de son vendeur, ou qui était évincé par le propriétaire, et l'on décidait, en règle générale, qu'ils ne se payaient pas dans le cas de nullité de la vente.

3° Droits de relief ou de rachat. — Le droit seigneurial qui se présentait régulièrement dans tous les cas de mutation d'un fief, était, comme on l'a vu un peu plus haut, le relief ou rachat, qui consistait, au choix du seigneur, dans le revenu d'un an du fief, ou le dire de prud'hommes, ou nne somme pour une fois offerte par le vassal. Cette offre devait être faite par le vassal en même temps que la foi et hommage; et, si le seigneur ne l'acceptait ni ne la repoussait , le vassal était déchargé du relief , en laissant le fief vacant pendant un an, quoique le seigneur ne Tait pas exploité. Quant au point de départ de cette jouissance annale , il était fixé par quelques coutumes au jour des offres valablement acceptées ou valablement faites (Paris, Orléans, Tours), et par d'autres (Anjou, Poitou), au jour du décès ou de l'acte qui opérait la mutation. Cette jouissance ne comprenait jamais, pour chaque sorte de fruits, qu'une seule cueillette ; mais aussi le seigneur ne pouvait en être privé lorsque cette récolte unique tombait en dehors de Tannée déterminée, comme il vient d'être dit. Elle portait d'ailleurs sur tous les fruits , émoluments et profits ordinaires, casuels et incertains, provenant du fief pendant Tannée, et spécialement sur le croit des animaux qui se trouvaient dans la maison, et sur les droits casuels et extraordinaires dus par les arrière- vassaux. L'on n'exceptait que les profits de la justice, comme ne faisant point partie du fief; quelques auteurs voulaient étendre cette exception au droit de patronage. Quant aux fruits qui ne se perçoivent pas chaque année (bois taillis, etc.), le seigneur ne devait ni souffrir ni profiter du hasard qui pouvait faire tomber leur perception dans Tannée de sa jouissance, ou l'en exclure ; il prenait une portion calculée suivant le temps dans lequel ils avaient coutume d'être recueillis. La coutume de Poitou portait seule que les bois, étangs , garennes , fuies et pê-

chéries ne couraient pas en rachat. Bien que, selon les principes du rachat , le seigneur dût exploiter lui-même, il pouvait se remettre de cette exploitation sur le vassal, et alors il ne prenait les fruits qu'en remboursant au vassal les frais de labours et semences. (Voyez de Laurière, sur les art. 47, 48 et 49 de la Coutume de Paris.)

C'était une règle absolue , que le relief était dû quand il y avait translation de propriété, sauf, dans la plupart des coutumes, la succession en ligne directe, et dans toutes les coutumes, le cas de vente. Ainsi il était dû pour succession collatérale, même quand elle était acceptée sous bénéfice d'inventaire, suivi de renonciation, pour toute donation suivie de tradition réelle ou feinte (même pour les donations faites à l'Église, excepté dans les coutumes de Lorris et d'Orléans). Les filles devaient le relief même pour les fiefs qui leur étaient échus en ligne directe , lorsqu'elles se mariaient en secondes noces après cette échéance ; la coutume de Montargis et quelques autres les y soumettaient même pour les fiefs à elles échus en ligne directe pendant le mariage. L'on en exceptait le cas où le contrat de mariage stipulait l'exclusion de la communauté , et cette exception fait comprendre le motif de cette disposition en apparence singulière. Ce motif n'était autre que la jouissance et l'administration qui appartenaient au mari sur les biens de sa femme. Le seigneur haut justicier à qui un fief échéait en vertu de sa justice , en devait aussi le relief , à moins qu'il n'en vidât ses mains dans l'an et jour de la sommation à lui faite à cette fin par le seigneur féodal.

Le relief n'était dû que pour les mutations de propriété, la douairière et le gardien n'en devaient pas de leur chef; quelques coutumes seulement (Boulenois, Poitou) les en chargeaient.

4° Droit d'indemnité, droit d'amortissement. — Le droit d'amortissement était payé au roi parles gens de mainmorte pour les héritages féodaux, censiers ou francs-alleus, qu'ils acquéraient. Ce droit était le prix des lettres d'amortissement , qui conféraient aux corporations la faculté d'acquérir et de posséder, et que le roi seul, dans le dernier état de notre ancien droit public, pouvait leur octroyer. {Voy. de Laurière, de l Origine du droit d'amortissement, Paris, 1 692, in-1 2 ; et Jarry, des Amortissements, nouveaux acquêts et francs-fiefs, Paris, 1725, in-1 2.) Ce droit, fixé au tiers du prix ou de l'estimation pour les fiefs , et au quint pour les rotures,

ne se percevait pas aussi régulièrement que le ferait supposer cette fixation. L'on aimait mieux taxer arbitrairement , dans les moments d'urgence, les corporations qui avaient fait des acquisitions sans acquitter ce droit. — Outre l'amortissement, les gens de mainmorte avaient à payer au seigneur un droit d'indemnité évalué, dans la plupart des coutumes, au tiers du prix pour les fiefs, et au cinquième pour les rotures, et, dans quelques-unes, au revenu du fief pendant trois ans. Lorsque la haute justice et le fief étaient à deux seigneurs différents , l'indemnité se payait à tous les deux. Cette indemnité n'était pas payée pour tenir lieu au seigneur des chances de droits seigneuriaux, ou même de retour de fief que lui faisait perdre la perpétuité de la personnalité juridique des corporations : car la plupart des coutumes imposaient à celles-ci l'obligation de bailler homme vivant et mourant , et confisquant au seigneur féodal , pour les fiefs , par la mort duquel il y avait ouverture au fief, et le relief était dû, ainsi que les droits ordinaires. Ces charges si onéreuses étaient considérées comme devant avoir un effet éminemment utile , celui de détourner les gens de mainmorte d'acquérir des héritages. L'on sait combien peu ce but fut atteint.

5° Aveu et dénombrement. — Une autre charge , qui frappait le vassal , c'était l'obligation de fournir, à ses frais, au seigneur, un aveu et dénombrement sous forme authentique , et contenant une description de toutes les choses et droits que le vassal tenait en foi et hommage du seigneur.

6° Saisie féodale. — L'omission du dénombrement, comme le défaut de payement des droits ordinaires de quint et de relief, donnaient lieu à la saisie féodale. Il en était de même dans le cas d'ouverture de fief, faute d'homme, cas qui se présentait lorsqu'une mutation s'étant opérée dans la personne du vassal, par décès ou autrement , le nouvel ayant droit ne rendait pas la foi et hommage dans les délais fixés par les coutumes (ordinairement quarante jours). La saisie féodale ne se faisait généralement qu'en vertu d'une commission particulière du juge du seigneur ; quelques coutumes seulement autorisaient le seigneur à la faire de son autorité (Berry, Bourbon).

La saisie féodale , faute d'homme et droits non payés, emportait gain de fruits pour le seigneur ; il pouvait exploiter lui-

môme, ou faire exploiter par un sergent ou par toute antre personne , en respectant toutefois les baux faits sans fraude par le vassal avant la saisie. La saisie faite pour dénombrement , au contraire, n'emportait point perte des fruits; aussi comptait-elle plutôt comme un empêchement que comme une saisie véritable ; et le seigneur devait constituer des commissaires , de l'insolvabilité desquels il était garant envers le vassal. La saisie féodale finissait, dans tous les cas, dès que le vassal avait satisfait aux causes qui lavaient amenée; et la saisie, faute d'homme et droits non payés , par l'expiration de trois ans, à compter du jour de sa notification , à moins qu'elle ne fût renouvelée.

7° Retrait féodal. — L'une des principales prérogatives appartenant aux seigneurs était la faculté qu'ils avaient de prendre et retenir, par la puissance de leur qualité, le fief vendu par leur vassal , en pavant à l'acquéreur le prix et les l )yauxcoûts, dansi les quarante jours de la notification de la vente. Ce droit exorbitant pouvait être exercé, non -seulement parle seigneur lui-même, mais encore par tout cessionnaire du seigneur. Mais il n'avait lieu que dans le cas de vente du fief ou d'acte équivalent à la vente, à moins qu'elle ne fût faite par un parent lignager, parce que le retrait lignager primait le retrait féodal. Celui-ci s'éteignait également lorsque le seigneur avait reçu l'acquéreur à la foi et hommage , ou lui avait donné souffrance. 11 ne pouvait s'exercer d'ailleurs que par voie d'action et en vertu d une sentence qui l'adjugeait, et qui devait fixer en même temps le délai dans lequel l'acquéreur devait être remboursé par le retrayant. Celui-ci devait reconnaître toutes les charges et servitudes imposées par le vendeur sur le fief retiré « mais il était déchargé de celles imposées par l'acquéreur, suivant le brocard : Resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis.

8° Commise. — On appelait commise la révocation du fief en faveur du seigneur dominant, révocation qu'il ne faut pas confondre avec la confiscation, quoique les deux n'en fissent qu'une aux temps anciens. La confiscation avait lieu pour délits publics ; la revocation ou commise avait lieu pour délits privés , tels que félonie ou injure, et désaveu. 1° Désaveu, c'est-à-dire la déclaration faite par le vassal, sciemment et de propos délibéré, soit en justice ou autrement, qu'il tenait le fief d un autre que de

sou seigneur, ou qu'il le teuait en franc-alleu.— 2° Félonie, c'està-dire une injure atroce ou une ingratitude du Tassai envers le seigneur. Le désaveu et la félonie ne pouvaient se commettre que par le propriétaire du fief vassal au profit du propriétaire du fief dominant, quant à la propriété, et de l'usufruitier quant à la jouissance. Cependant l'on tenait que le mari et le bénéficier, ayant un droit plus fort que le simple usufruitier, commettaient la jouissance des fiefs qu'ils possédaient en cette qualité. La possibilité de la commise était subordonnée à la faculté d'aliéner : ainsi le mineur ne pouvait faire désaveu (mais bien félonie) ; ainsi encore , la femme mariée ne pouvait faire tomber en commise que la propriété de son fief, la jouissance réservée au mari pendant la durée du mariage. La commise adjugée avait un effet rétroactif ; tout ce qui avait été fait par le vassal était frappé de nullité , et le seigneur n'était aucunement tenu de reconnaître les charges, servitudes et hypothèques constituées par son vassal, pas même le douaire de sa femme et de ses enfants.

Les mêmes causes qui faisaient perdre au vassal son fief dépouillaient le seigneur de sa tenure féodale sur son vassal ; c'està-dire que , si le seigneur se rendait coupable envers son vassal de quelque délit considérable, il perdait les droits qu'il avait sur lui, lesquels étaient à l'instant dévolus au seigneur suzerain. [Voy. le Traité des fiefs, de Dumoulin , publ'é par Henrion de Pausey. Paris, 1773, in4°, titre XII, De la commise.)

9° Démembrements des fiefs et réunions. — En règle générale, les fiefs , propriété incom mu table des vassaux , pouvaient être vendus, engagés et aliénés par eux, en tout ou en partie, sans le consentement de leur seigneur. Seulement l'aliénation du fief tout entier ne pouvait se faire qu'avec démission de foi, et le nouvel acquéreur était tenu d'eu faire la foi et hommage , et de payer les droits au seigneur. Par contre, une aliénation partielle du fief, avec ou sans démission de foi, constituait uu démembrement de fief, lequel n'était valable à l'égard du seigneur que de son consentement. Néanmoins , les coutumes autorisaient le vassal à se jouer de son fief, c est-à-dire à l'aliéner jusqu'à con- . currence des deux tiers au plus, avec rétention de sa foi et hommage pour tout le fief, et sous la réserve d'un droit domanial et seigneurial sur la partie aliénée. Dans ce cas, le seigneur ne pouvait exiger de l'acquéreur la foi et hommage , ni les droits ordi-

naires pour la partie aliénée; car le vassal était réputé n'en avoir pas perdu la propriété. Quelques coutumes défendaient absolument ce mode d'aliénation, tandis que d'autres au contraire (Orléans, Péronne) permettaient la vente des deux tiers, avec démission de foi, et sans réserve d'un droit domanial. Une ordonnance de Louis XI, restée en vigueur, interdisait absolument le jeu des ûefs tenus immédiatement de la couronne.

Après avoir parlé des démembrements de fiefs , il est à propos de dire quelques mots des réunions. C'était une règle universellement suivie , que tout héritage acquis par un seigneur de fief en sa censive était réuni de plein droit à son fief, même sans le consentement du seigneur dominant. La confusion s'opérait également quand le propriétaire des héritages censuels acquérait le fief dans la censive duquel ils étaient situés , et quand les fiefs servant et dominant se trouvaient réunis sur la même tête, pour quelque cause que ce fût. Par une application de ce principe, les rotures acquises pendant la commuuauté étaient réunies de plein droit au fief du mari; l'acceptation ou la répudiation de la communauté par la femme ou ses héritiers réduisait l'effet de la réunion à la moitié de ses acquêts , ou la confirmait pour le tout. Les arrière- fiefs, possédés par le roi lors de son avénemeut au trône, étaient aussi réunis de plein droit à son domaine, et l'on justifiait cette réunion exceptionnelle , en disant que le roi ne pouvait relever de ses sujets.

Dans ces différentes hypothèses , la réunion ne pouvait être empêchée que par une déclaration contraire, faite, en termes exprès, dans le contrat ou au commencement même de l'acquisition qui devait l'opérer.

10° Directe seigneurie. — L'on désignait ainsi le droit seigneurial ou domanial constaté , pour les terres nobles, par les droits dont on a vu le détail plus haut, et, pour les héritages roturiers, par différentes redevances, savoir : le cens (on appelait cens les redevances annuelles dont les héritages étaient chargés, et cette déviation de l'acception originaire de census était fort ancienne; voy. de Laurière , Coutume de Paris , tom. I , p. 188), la rente foncière, le champart, les lods et ventes, la saisine. Tontes ces redevances ne pouvaient être dues qu'au seigneur du fief ou du franc-alleu noble; elles étaient nobles, et les héritages qui en étaient grevés ne pouvaient être que roturiers.

T.e rens, censive, fonds de terre (Paris, 74 et 75) chef-cens, croigt de cens, se pavaient en argent ou en natare. Le cens était dit requérabîe ou à queste, lorsque le seigneur était obligé de le demander (Blois), et non-requirable, lorsqu'il était dû sans sommation, à jour et en lieu fixes (Paris, Maine) ; le droit commun était pour le cens non-requérable. Le cens était généralement divisible, et se partageait entre les différents détenteurs de l'héritage ; qnelqnes coutumes cependant ( Maine , Lorraine , Nivernais) le déclaraient indivisible. Le seigneur de fief ou de franc-alleu noble pouvait seul constituer le cens sur l'héritage par lui aliéné ; 1h constitution de cens, par le possesseur de l'héritage qui en était grevé envers le seigneur, entraînait, en Nivernais, la confiscation de l'héritage; mais le droit commun se contentait de la déclarer nulle.

Le cens était considéré comme une charge des fruits : il devait se payer dans l'espèce et la quantité portées en la constitution du cens , et il ne pouvait se perdre par prescription , au moins dans les pays où dominait la règle Nulle terre sans seigneur. Indépendamment de la redevance , le sujet censier était tenu de différentes obligations, au premier rang desquelles il faut placer la défense de démolir ou détériorer l'héritage chargé du cens, ou d'en changer la face au détriment du seigneur.

Le seigneur censier avait différentes voies d'exécution contre son sujet. Plusieurs coutumes (Paris, Amiens, Auxerrej statuaient que, faute de payer le cens au jour et au lieu fixés , celui-ci encourait envers le seigneur une amende évaluée, par la coutume de Paris, à cinq sols pariais, et par d'autres coutumes, à cinq sols tournois. Cette amende n'était due généralement qu'une seule fois pour plusieurs années de cens non payé ; mais le seigneur pouvait procéder plus efficacement par la saisie des fruits pendants par racines (brandon). Cette saisie ne pouvait d'ailleurs se faire que pour trente années d'arrérages au plus, et le débiteur du cens en obtenait dans tous les cas la mainlevée , en consignant les arrérages de trois années.

La rente foncière n'était pas , comme le cens , une reconnaissance nécessaire de la directe seigneurie. Elle pouvait être constituée par tonte personne qui aliénait son héritage , et ses caractères distinctifs étaient seulement de grever le fonds lui-même et de n'être pas rachetable. La rente foncière seigneuriale , dont nous parlons ici , se constituait par l'aliénation faite par un sei-

gneur féodal , sans démission de foi , à la charge de foi et hommage ou de cens envers lui, avec une rente foncière, ou a la charge de la rente seulement. Cette dernière stipulation emportait, comme l'autre, directe seigneurie et les droits seigneuriaux. Quand l'aliénation de partie du fief, à charge d'une rente foncière, se faisait avec démission de foi, la rente n'était plus seigneuriale, mais noble. Les principes relatifs aux obligations du débiteur et à l'exécution étaient les mêmes que pour le cens; mais la rente foncière était indivisible, même daus les pays où le cens était divisé.

Le champart ou torsage, redevance d'une gerbe sur douze ordinairenieut , n'emportait directe seigneurie que quand il était constitué saus autre droit seigueurial. Il pouvait porter non-seulement sur le blé, mais sur l'avoine, l'orge, les pois, fèves, etc. Le débiteur ne pouvait changer la nature de son fonds sans le conseutement du seigueur, et devait prévenir celui-ci avant d'enlever la récolte. Le seigneur était généralement tenu de faire enlever ses gerbes à ses frais et dépens.

Les droits de lods et ventes (honneurs, accordements , gants et ventes) étaient fixés diversement suivant les coutumes : à Paris, ils étaieut du douzième du prix de vente ; ailleurs du huitième ou sixième. Ils étaieut dus de plein droit aux seigneurs censiers ou directs, dans le cas de vente ou d'acte équivalent à la vente. Nous avons déjà dit qu'ils étaient pour les rotures ce que le quint et le requint étaieut pour les fiefs. Le seigueur pouvait poursuivre le détenteur pour les droits dus par ses prédécesseurs , à moins qu'ils ne fussent éteints par la prescription ordinaire de dix ou vingt ans. Les lods et ventes ne se poursuivaient d'ailleurs que par voie d'actiou et non par la saisie du fonds ou des fruits ; mais , dans le cas où la vente aurait été recélée (c'est-àdire non notifiée au seigneur), le sujet censier était passible d'une amende que la coutume de Reims fixait à dix sols pariais, et qui s'élevait à Paris et en d'autres lieux à un écu 7 .

La saisine, ou plutôt Yensaisinement, n'était pas exigée en général pour l'acquisition de la propriété , mais seulement pour assurer l'acquéreur contre les droits des tiers. Elle pouvait dès lors , au gré de l'acquéreur, être prise ou négligée : celui qui la prenait payait à ce titre un droit de douze deniers parisis au seigneur censier.

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, tant

qse pécuniaires (comme de la directe sei- , quand il était Le frane-allra pouvait dailj*$àce roTik oc seigneuriale et être cfcarsé Ae q.eîq;» redevance annuelle, perpétuelle et non ncbetab e, pour» a raY* ■ emportât pas directe seigneurie. Le frane-a^eu *>S> était ctizi qzi avait fief ou censhre en relevant, ou justice annexée ; eefcii qzi n'avait aucune de ces marques de notasse était dit n:*rrier. Cn Êef ou nn héritage tenu en censive pounit prédire de d:* erses manières la qualité de franc-alleu : f quand le sei-ueur coJÙnant le déchargeait de tous deroirs et droits se çueuriaux : V par la prescription. Enfin le vassal pouvait constituer un Iranc-aUeu relatif, en donnant à ce titre une par'ie de son domaine : cette aliénation ne dépouillait pas le seigneur de ses droits; mais, vis-à-vis du vassal , elle avait tous ses effets , et , quant à lui , r acquéreur tenait la terre eu franc-alleu. Le franc-alleu perdait sa qualité par la soumission de son propriétaire à la directe seigneurie, mais non par le seul fait de son acquisition par un seigneur féodal ou censier. En quelques coutumes, la présomption était pour le franc-alleu (coutumes allodiales; Troves, Chaumont, Titrj) ; mais, suivant le droit commun, et en vertu de la règle \uUe terre sans seigneur, l'on tenait que nul ne pouvait avoir de franc-alleu s'il n'en justifiait par titres. Seulement Ton jugeait que , pour fournir cette preuve, il n'était pas nécessaire de produire le titre original et primitif de la concession en franc-alleu, et qu'il suffisait de rapporter des contrats d'acqoisition et de partages anciens , exprimant cette qualité.

sect. iv. — Des propres.

L'on distinguait deux classes de propres : les propres de succession et les propres de communauté. La première classe compre-

I. Tenir en frtnoaUeu eut Unir seulement de Dieu, fore quant à la

liait : 1° tout héritage ou droit immobilier échu par succession directe, ou par donation directe au profit des descendants. C'était là le principe ; mais , dans l'intérêt de la conservation des biens dans les familles, cause première de toute cette distinction, on Tétendait à divers cas qui ne rentraient pas directement sous la règle. Ainsi le propre donné par l'un des conjoints à l'autre, et échu aux enfants issus de leur mariage par succession du donataire, conservait en leurs personnes la qualité de propre du coté et ligne du donateur ; 2° les immeubles échus aux ascendants par la succession de leurs enfants , ou aux collatéraux par succession directe.

L'on distinguait les propres de succession en propres anciens et en propres naissant, selon qu'ils avaient ou non fait souche dans la ligne directe. Ainsi le propre ancien était un bien provenant de l'héritage des ancêtres, et qui avait fait souche plusieurs fois en ligne directe. Le propre naissant était un bien acquis par les père et mère du de cujus, et qui, lui étant échu par leur succession, avait commencé à faire souche en sa personne. On donnait même ce nom au bien qui était échu par succession collatérale de celui auquel il était acquêt. On appelait acquêt l'héritage acquis à titre onéreux ou lucratif, excepté le titre de succession en ligne directe ou collatérale , ou de donation eu ligne directe. Quant aux donations faites en collatérale, elles étaient acquêts dans tous les cas.

On nommait propres de communauté les biens qui n'entraient pas dans la communauté conjugale, dont il sera parlé plus tard , soit que ces biens fussent propres par leur nature, tels que ceux que nous venons de définir , et appartenant au mari ou à la femme avant le mariage ; soit que ces biens fussent stipulés propres par convention particulière, par exemple, lorsqu'il était dit au contrat de mariage qu'une partie des deniers dotaux demeurerait propre à la femme, ou que ce qui lui écherrait, par succession ou autrement , lui tiendrait lieu de propre: Le propre de communauté était donc un propre fictif, et le plus souvent un immeuble fictif.

On pourrait bien distinguer encore d'autres catégories de propres ; mais ce que nous avons dit suffit pour 1 * but que nous nous proposons dans cette exposition somma' .

sect. v. — Des modificatiotu de la propriété.

On distinguait dans la doctrine trois sortes de servitudes ou modifications de la propriété : les servitudes personnelles , les m ii tes et 1rs réelles.

Les servitudes personnelles étaient celles qui assujettissaient une personne à une autre , comme les esclaves envers leurs maîtres , dans nos colonies, on comme les serfs de mainmorte envers leurs seigneurs sur le continent français. Le droit qui régissait les esclaves était calqué sur le droit romain, aiusi qu'on peut seu assurer en parcourant le Code noir. Pour les ma junior tables, nous en avons parlé aillenrs, et nous n'y reviendrons pas.

On nommait servitudes mixtes celles qui assujettissaient une chose à une personne , comme dans l'usufruit, le droit d'usage et le droit d'habitation. On appelait aussi personnelles ces sortes de servitudes ; mais la dénomination est moin» exacte , en ce qu'elle se tirait, nou de la chose asservie , mais de la personne dominante. Quoi qu'il en soit , nos coutumes étaient généralement muettes sur ces diverses modifications du droit de propriété , et le droit commun, en matière d'usufruit contractuel, était encore le droit romain ; quant à l'usufruit légal, il était réglé par d'autres principes , et nous avons eu l'occasion de les exposer. Nous nous bornerons donc, pour ce qui touche l'usufruit, à renvoyer aux Institutes de Justinien et aux sources connues du droit romain , lesquelles avaient peu reçu d'altération dans la pratique française. (Voyez Pothier et Lalaure, Traité des servitudes.)

Les droits d'usage étaient peu fréquents dans les habitudes de nos pères ; mais ils pratiquaient une espèce d'usage qui était inconnue aux Romains : je veux parler des droits d'usage appartenant soit aux communes , soit aux habitants des villages sur les bois avoisinants. L'ordonnance de 1669 avait réglé cette matière à défaut de titres particuliers. Les coutumes avaient aussi, à cet égard, une sorte de droit commun; ainsi, les habitants voisins des bois taillis pouvaient y mener paître leurs bestiaux en vaine pâture, tant que les bois n'étaient pas en défense , c'est-àdire trois, quatre ou cinq ans après la coupe selon les lieux. On a poêlait vaine pâture les herbes qui croissent sous les bois, à

la différence de ia gland ée, qui était toujours réservée aux maîtres de la forêt, à moins que les usagers n'eussent titre exprès.

Il y avait une autre espèce d'usage introduit par les coutumes dans une vue d'utilité publique, et qui consistait à permettre aux habitants voisins de mener paitre leurs bestiaux, à l'exception des porcs , dans les prés d'autrui qui étaient en prairie, c'est-à-dire, aussitôt que les foins et regains ou revivres étaient fauchés et hors du pré. On pouvait s'affranchir de cet usage par la clôture du pré; mais quant à l'usage dans les forêts, le propriétaire ne pouvait abattre son bois sans indemniser les usagers. (Foy. la coutume de Nivernais et Coquille, ibid.)

On nommait enfin servitude réelle le droit en vertu duquel un héritage était assujetti à une charge pourl'nsage ou l'utilité d'un héritage voisin. Ici encore le droit romain formait le fond du droit commun ; mais les coutumes y avaient ajouté diverses dispositions particulières.

Malgré le principe que les héritages sont naturellement libres, et que le propriétaire seul, par conséquent, peut les grever d'une charge permanente, l'ancien droit français avait, comme le Gode civil, ses servitudes légales à côté de celles résultant du fait de l'homme. Parmi les premières, les plus importantes étaient celles qui se fondaient sur les rapports de voisinage. Faites en général pour les villes, les coutumes réglaient surtout avec un soin particulier la matière de la mitoyenneté, et le Code leur a emprunté en ce point la plupart de leurs dispositions, mais avec quelques modifications.

La règle à peu près universelle était que tout mur séparant les maisons, cours, jardins et autre* héritages, était réputé mitoyen ou moitoyen (comme on disait par une fausse étymologie du mot) ; tandis que le Code n'admet, on le sait, la présomption de mitoyenneté que pour les murs séparant les bâtiments, les cours et jardins , ou les enclos dans les champs , et fait céder cette présomption non-seulement devant un titre, mais encore devant une marque contraire (Code civ., 653). Chaque propriétaire avait le droit de percer ou démolir le mur mitoyen, à la charge de le rétablir incessamment à ses irais et dépens; cependant, il ne pouvait procéder à celte démolition qu'après signification faite à son voisiu, sous peine de tous dommages et intérêts. Celui-ci , à son tour, était tenu de donner passage 1 sur son fonds pour les

1. Donner et prêter patience. — Orléans, Bourbonnais et beaucoup d'antre*.

travaux à (aire de son côté, s'il n'aimait mieux en décharger celai qui, ayant opéré la démolition, était obligé de relever le mur. Si le mur mitoyen se trouvait avoir besoin de réparations, chaque propriétaire pouvait contraindre son voisin de le rétablir ou de contribuer à son rétablissement dans la mesure de son héberge (voy. le Grand coutumier, liv. II, chap. 38) et de la portion qui lui appartenait; quelques coutumes seulement (Troyes, Normandie, Chàlons, Auxerre et Sens) permettaient de se dé* charger de cette obligation , en renonçant à sa part de propriété sur le mur mitoyen. Il était expressément défendu de placer ses poutres dans un mur non mitoyen ; et dans un mur mitoyen même , on ne pouvait le faire qu'à la condition de le mettre en état de les porter s'il ne l'était pas. Quelques coutumes aussi (Paris, Étampes, Mautes, Melun) défendaient de placer les poutres au delà de la moitié du mur; mais, suivant l'usage général, consacré par plusieurs coutumes , Ton pouvait les faire poser sur toute la largeur du mur mitoyen , à moins que les deux voisins n'en voulussent placer au même endroit. Chaque propriétaire avait le droit de hausser le mur mitoyen sans le consentement du voisin, en lui payant les charges, et à la condition de fortifier le mur, si besoin était; les charges à payer au voisin consistaient dans le sixième du prix de rechargement. Il était expressément défendu de rien faire contre le mur mitoyen qui le pût endommager. Ainsi Ton ne pouvait adosser contre lui étable , cheminées, àtres, forge ou fourneau , ni avoir jardin ni terres labourables, à moins de faire un contre -mur. Quelques coutumes cependant permettaient de construire les cheminées dans toute l'épaisseur du mur mitoyen, ou jusqu'au milieu, ou jusqu'au tiers. L'usage était , à Paris, de les adosser contre le mur.

Une autre servitude légale qui se rattache à la matière de la mitoyenneté , est la faculté appartenant à tout propriétaire de construire contre le mur du voisin, en lui payant la moitié selon sa juste estimation.

Il était défendu , par la coutume de Paris , d'avoir fossés à eaux ou cloaques, à moins de six pieds de distance des murs mitoyens appartenant aux voisins. Les fossés à eaux ou cloaques situés entre deux héritages étaient à celui sur lequel se trouvait le rejet; autrement ils étaient communs, et se vidaient alternativement. Celui du coté duquel se faisait la vidange ne payait qu'un tiers des frais.

Le mur de clôture, c'est-à-dire le mur séparant des héritages uoo bâtis , était présumé mitoyen , à moins de titre ou marque contraire. Les filets, plinthes ou corbeaux délaissés des deux côtés étaient signes de mitoyenneté, et, quand ils n'étaient que d'un côté, ils marquaient que le mur était pour le tout à celui du côté duquel ils se trouvaient. Quelques coutumes , et spécialement celle de Paris , autorisaient chaque propriétaire à contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, de faire séparation de leurs maisons, cours et jardins, par un mur dont la hauteur variait de neuf à douze pieds ; d'autres , au contraire (Sens, Auxerre, Lille), n'admettaient pas cette servitude légale.

Les droits de vue étaient aussi réglés avec un soin extrême par les coutumes. Le premier principe en cette matière était qu'on ne pouvait avoir , sans le consentement de son voisin , vue , trou ou fenêtre dans le mur qui lui appartenait entièrement, ni même dans le mur mitoyen. Quant au mur qu'on possédait en entier, l'on ne pouvait y pratiquer des fenêtres et vues droites à hauteur d'appui , sur l'héritage d'autrui, qu'à une distance de six pieds entre le mur où les vues étaient faites et le point de milieu qui sépare les deux héritages. Cependant on pouvait avoir des vues droites sans cette condition sur les héritages de la campagne et dans les villes, quand le mur où elles se trouvaient joignait une rue ou un chemin public. Sauf cette exception, Ton ne pouvait, à une distance de moins de six pieds, avoir que des vues et fenêtres à fer maillé et verre dormant, placées à neuf pieds au-dessus du plancher pour le rez-de-chaussée, et à sept pieds pour les autres étages.

Quant aux servitudes résultant du fait de l'homme, nous ne mentionnerons que le principe général suivant lequel elles ne pouvaient être établies que par titre ou par destination du père de famille. La question de savoir si la destination du père de famille devait être admise dans la jurisprudence des pays de droit écrit avait d'abord été controversée , puis elle avait reçu une solution affirmative. (Voy. les Éléments de jurisprudence de Julien , et le Commentaire du même auteur sur les statuts de Provence.) La prescription acquisitive était universellement proscrite pour toute espèce de servitude. La seule servitude de passage s'acquérait, sans titre, dans le cas d'enclave, et prenait alors le caractère de servitude légale.

Le principe qui excluait l'acquisition des servitudes par prescription ne s'appliquait pas à leur extinction. La liberté contre la servitude s'acquérait au contraire par la prescription de dix et vingt ans, avec titre et bonne foi.

Nous avons donné , dans ce qui précède , l'aualyse de toutes les dispositions intéressantes des coutumes sur la matière; le surplus de la théorie des servitudes était emprunté au droit romain et ne rentre pas dans notre sujet.