I.KMIMIYTKONK. *'M

p6tuol nNUoinl jwir lu i 1 tl- r.'riipliylroln hadh niU'rvnHtnim;

en 00 rus, lo dnul Lut rclmir nu [)rn|irn'liiirfi'. L'cm|»liyU''Ole est (Irc'lm (!«' soïi droit, s'il iH-^lip» |MM)iiiiiit Irois ans' (ttillciirH (leuxuiiH*) (rar(|uillri- l.i nMlovancc.

On lulnuil f^riirnilcmciil (jiic rcmpliylrosr tl«*s Hoiriamn dml son orif^iiie A la location divs terrains pid)lirs aiïormrs par l'Ktiit on par nn mnni(Mp(»* moyennant nn rovonn nppolé rfirtif/rr/. rins tard l'usaf^^e do ces locations pcr|)i''hi('Ilcs se serait «'îtendu iiux l)i(»ns d(»s particnliers \

Nons ponvons snivri^ l'einpliytéoscî appelé'' an^sj lihflhm tiepnis ré|)oqne roinaino jiisqn*j\ nos jours'. L'autorisation quo le dominus donnait en cas d'aliénation de i'ernphytéf»se prit irassez bonne heure le nom de hiudrmium' : on appela aussi laudemiiim le droit perçu par le domiîiiis, à l'occasion de cette

' Cf. Tocilesco , Etude historùjuc et juridique sur l'cmphi/tcnse , pp. 1 i7,

- Code de Juatinim, IV, i.xvi, De jure emphytrutico , 2.

•' Code de Just., I, ii, addition à la loi 14, in fine. Ej-ccptioncs Pétri, I, 60.

* Gains, III, It:;. Digeste, VI, m, t, pr.

•"' Ce n'est là qu'une hypoth»''se : il n'est pas certain que les particuliers aient copié l'État ou les niunicipes; peut-^tre ont-ils su trouver eux-ni^mes cette combinaison simple et conforme à leurs intérêts bien compris; il faudrait ajouter en adoptant cette dernière manière de voir que les particuliers ont fait de l'emphytéose un usage moins fréquent que les municipes et surtout bien moins connu de nous.

^ Voyez deux gloses sur l'emphytéose dans Haenel, Lex Romana Visiooth.^ p. 460; pour les concessions emphytéotiques à Ravenne, Tardif, Demande de concession cmphytéotùjuc adressée à l'église de Ravenne (Document du \i^ siècle) dans Bibl. de l'École drs chartes, 4*" série, t. III, iSîiT- 1858, pp. 45-47; Spangenberg, Juris romani tabulx negotiorum solcmnium, 18-22, p. 294; CnpituIaHum. îî, 29 dans Baluze, Capit., t. I", 1780, p. 746, dans Boretius, Capit., t. 1"^^, pars prior, p. 421 ; capitulaire de S76, art. 10 dans Pertz, Leges , t. I", p. 531 ; Exceptiones Pétri, I, 60.

Depuis lors , le mot emphytéose assez rare jusque-là dans les textes intéressant la Gaule devient fréquent. Je suis porté à croire qu'il ne faut pas attacher une très grande importance à cette rareté du mot emphytéose. J'estime que le caractère un peu vague du contrat perpétuel que Zécon avait voulu, par sa célèbre constitution, faire disparaître, s'était maintenu dans notre pays et que la renaissance du droit de Justinien généralisa le nom et précisa les conditions du contrat.

" Cf. François, Essai sur l'emphytéose , Grenoble, 1883, p. 51 ; du Gange, Glossarium, édit. Didot , t. IV, pp. 42, 43. Rapprochez le mot laudemium dans une ordonnance de 1315 confirmée en 1446 [Ord., t. XIII, p. 486).

autorisation : ce sont les Lods et ventes de notre ancien droit. Cette redevance n'est pas spéciale au contrat emphytéotique : elle est perçue à l'occasion des transmissions d'un grand nombre de tenures analogues'.

Emphytéose et fief. — Comme on le voit , l'emphytéose présente les plus grandes analogies avec le fief roturier devenu héréditaire et transmissible. Aussi les textes du moyen âge réunissent-ils très souvent ces expressions : fief et emphytéose'^. Partout où le fîef roturier concédé avec quelque solennité conserve par la cérémonie de la foi et hommage un cachet germanique visible, il reste par là même bien distinct de l'emphytéose. Mais si la foi et hommage viennent à disparaître, le fief roturier se confond alors avec l'emphytéose. Ces deux institutions se sont donc mêlées sur plusieurs points ^ Il y eut une action de l'emphytéose sur le fief et une action du fief sur l'emphytéose : dans le Midi notamment on peut constater l'influence de la notion du fief à l'occasion des cas de commise du fief qui furent appUqués dans les derniers siècles à l'emphytéose \

Emphytéose et bail à cens. — Le fief héréditaire et roturier sans foi et hommage, l'emphytéose perpétuelle et le bail à cens ou à rente dont je parlerai bientôt sont trois tenures extrêmement voisines les unes des autres qui se confondent perpétuellement.

Même dans les pays de droit écrit, l'emphytéose pure est rare et on en vint souvent à considérer tous les baux perpétuels comme des baux à cens, tandis que la notion d'emphytéose était réservée dans les derniers siècles aux baux à longue durée

' Voyez un véritable traité des Lods et ventes dans Guyot, Répertoire, t. X, pp. 594 et suiv. Le taux des lods et ventes est généralement plus élevé que le prix de l'autorisation du Code de Justinien : en Provence, par exemple, il est ordinairement d'un douzième du prix de vente (Grégoire, Les droits seigneuriaux en Provence, p. 41).

* « Cepi in emphiteosim ac in perpetuum feodum et hereditagium » (Acte de ^271 dans Delisle, Études sitr la condition de la classe agricole en Normandie, p. 46 et note 82).

^ Voyez, entre autres. Coût, de Bergerac, art. 61, 68 à 72, édit. de Laniothe, Bergerac, 1779, pp. 87, 92 à 97.

• Voyez Laurière, Glossaire, v» Commis (édit. de Niort, 1882, p. 133).

l.KH IMCKCAIllKh. .*»U7

(qualrn-viiigl-Jix-iMnif an&') «unscnliH la plupart «Jii U*mp-, f)/ir los of^lises*.

Hiiu.nxiKAi'inK. — Vuy, hr tnujunhus, tiutura rmjihylculici Itinnanunun, llciilolbn>(ii', IH.'JH, 1 vol. m 8". — Trouilliuri dans Traité, du litinninr dr /^ro/n'it'lfi , t. il, lH;y, |>p. 320 à ;i;J2. — l'rpin h; Ilalhin-, llistoirv dr l'auphiftvnsc rn droit romain et vn droit frant^ais, l'uris, IHV.'J, 1 vul. iu-H". — (Jii'uulI, Uv /\'j/iji/i{/tt'.ose dans Easai sur /'/itstoire du droit fran- (^ais au nioi/cn dye , t. V\ 184(i, pp. \\)H cl suiv. — iJur.^ari, // contralto d'e/t/iirasi, Forraru, IH.'iO. — Jacohi (li.), Arusdntinits de Orto sitjjcr noitractihus cni/i/n/teosis et precarU et lihelli atque investiture, Wiinaria-, IH.'ii, \ vol. in-8". — Lattes , Studi storici supra il contralto dcn/ileusi nelle sue relazioni col colonato , Toriiio, 18G8, in-i" (Extrait des Mémoires do rAcadémie des sciences de Turin). — <»nyol, Des droits d'enip/u/léoseetde superficie, Paris, I87(i, in-8". — Fra[i(;ois, Essai sur remp/it/léose , Grenoble, 1883, 1 vol. in-8'* (thèse). Tocilesco, Élude... sur reinphijtéose, l^aris, 1883 (thèse). — Garsonnct, Histoire des locations perpétuelles , pp. 153 et suiv.: pp. 261 et suiv.

TROISIÈME SECTION

Des précaires.

Le précaire en droit romaiii. — Le précaire ou, pour parler la langue des bas siècles, la précaire nous ramène encore an droit romain.

Le précaire est l'acte par lequel j'abandonne à quelqu'un sur sa demande l'usage d'une chose ; je puis, en toute circonstance, adnutuni faire cesser cette concession ^ On a beaucoup discuté sur l'origine de cette combinaison , qui procure au détenteur un avantage si incertain et si fragile : je ne m'arrête pas à ces

* Et non cent ans, afin d'éviter les prétentions de preneurs dont les ayants cause songeraient à se prévaloir de la possession centenaire (Pasquier, Linterprét. des Inst. de Just,, p. 711).

2 Cf. Pasquier, Ibid , pp. 710, 711; Chénon , Les démembrements de la propriété foncière en France avant et après la Révolution, p. 51.

^ « Precarium est quod precibus petenti utendum conceditur, tamdiu » quamdiu is qui concessit, patitur » {Digeste , XLIII, xkvi , i).

r)68 LIVRE III. LES BIENS ET LES CONTRATS.

origines douteuses, mais j'appelle rattention sur un emploi bien connu du précaire chez les Romains*. En un temps où l'hypothèque proprement dite n'existait pas, mais seulement le gage, le précaire a rendu des services analogues à l'hypothèque; et voici comment : un débiteur, pour fournir à son créancier une sûreté, lui livrait son bien en gage. Après quoi, le créancier, à la demande du débiteur, lui remettait le bien en question, lui permettant d'en jouir à titre purement gracieux, tant que lui, le créancier, ne ferait pas cesser cette concession.

Dans la conception romaine, le précaire ne constitue pas un contrat : il n'engendre, à proprement parler, ni droits, ni obligations". Il ne se transmet pas aux héritiers du précariste ■\

En droit pur, le précaire conserva jusqu'à la fin de l'empire romain son caractère le plus original : il resta révocable ad mitwn.

Au v" siècle, du temps de Salvien, on vit souvent de pauvres gens donner leurs biens à des puissants auxquels ils achetaient ainsi non pas un secours en argent, mais simplement leur protection. Le protecteur rendait ensuite son bien au protégé* et

' Cet emploi du précaire fournit à Isidore sa définition : « Precarium est, » dum prece créditer rogatus permittit debitorem in possessione fundi sibi » obligati demorari, et ex eo fructus capere » (Isidore, Etym.^ V, xxv, 17, dans Isidore, édit. Migne, t. III, p. 207). Parmi les textes qui nous font connaître cet usage du précaire, il faut voir : Digeste, XLIII, xxvi, 6, § 4; Gains, II, 60.

2 Digeste, XLIII, xxvi, 12, § i.

' Les Romains firent subir à cette notion primitive une première modification : les héritiers du précariste furent réputés posséder au même titre que leur auteur {Digeste, XLIII, xxvi , 8, § 8, Code de Justinien, VIII, ix, 2). Mais tout ceci est conçu dans l'intérêt du bailleur à précaire et non de la famille du précariste; c'est, en définitive, une conception juridique de l'esprit plutôt qu'une consolidation de la détention à précaire.

* Tout ce que je dis ici n'est autre chose qu'un célèbre passage de Salvien condensé et résumé. La phrase qui me fait songer à l'opération dite précaire, c'est celle-ci : c ... ac sic, ut patres habeant defensionem , pcrdunt filii he- » reditatem. Tuitio parentum mendicitate pignorum comparatur » (Salvien, De gubernatione Dei , v, 8, édit. de l'Académie de Vienne, pp. 114, 115). La mendicitns pignorum ne peut être , ce semble , autre chose que la demande on remise du gage ;\ titre de précaire. L'expression technique est toute voisine : precario rogaverit : pour dire que le débiteur a loué le bien . les jurisconsultes emploient une autre expression : « Conduxerit eam rem a )» creditore débiter » (Gaius, II, 60). Il est bien vraisemblable que même

i,Ks ruiirAiRKs. 569

cclui-ri m conservait rusagr na vie diinml. don rosRomhk d^îjà à une [)nV'airo luloiicio ol roriHolidi^ft.

Le ni't^cairf au tvtnps des, lltirharrK. \\ oni rortain qiio le inAmo niolif drlcrmina souvont pondant la période barbare le» opéralions d(» pivcain». Nous voyons se dessiner [>endant celle nn^nie période le prolon^^onionl cl rafTormisscment de la lenure »Mi précaire. Au lieu d'une concession rovorable ad uHtum, le précaire appelé le plus souvent j\ cette époque Iti j)r<^rftir^\ prrraria {\v\'\\\\'^ Poc^troi de l'usufruit d'un bien pour un temps limité. Le précariste ne fut plus, ordinairement du moins', soumis à une révocation arbitraire : il eut un droit proprement dit, limité à un certain espace de temps.

L'opération était réalisée par deux actes distinrta : la prrraria proprement dite, contenant la requôte ou prière du preneur; la pr,Tstari(i, rédigée au nom du cédant et constatant la concession. Dans la suite, les deux actes portèrent assez souvent l'un et l'autre le nom de précaire et furent alors confondus *.

les praticiens romains in' disliiiii^iiaiont pas toujours nottomont, comme les jurisconsultes, lo prccarium juridique de la comiuctio , lorsque le débiteur reprenait le pignuSy d'autant plus qu'une conductio en pareil cas devait avoir une physionomie bien humble et bien modeste. Si nous avions sous les yeux un grand nombre de reprises à précaire du temps de l'empire romain, reprises rédigées dans mille circonstances et sous mille intluences diverses, nous y retrouverions probablement déjà quelques-unes de ces clauses contraires à la notion juridique du précaire qui, sous les Mérovingiens et les Carolingiens, vinrent transformer le précaire juridique romaiin. La pratique et la théorie ne sont jamais parfaitement d'accord.

* Cf. Roth, Fend, imd Unterthanverband , pp. 143, 147 et suiv., 168; Waitz, Deutsche Verfassungsgeschichte , t. II, 2f édit., Kiel, 1870, p. 226 et passim .

^ Lex Wisig., X, i, 12. Dans ce passage de la Loi saligue, texte d'Hérold, Lxxn : a Si quis alteri avicam (aviaticam) terram commendaverit, et ei no- » luerit reddere, si eum admallaverit et convinxerit , sol. xv culpabilis judi- « cetur, » M. Loning a vu une concession pour un temps limité à titre de precaria. Cf. Esmein, Études sur les contrats dans le très ancien droit français, p. 11. Voyez du Cange, G/o55armm, \° Precaria. Le précaire romain se rencontre en Burgondie {Lex romana Papiensis, xxxv, 2Japud Pertz, Leges, t. III, p. 616).

^ Voyez des exemples de précaires barbares révocables ad nutum dans Roth, Feud., pp. 146 et suiv.

* Cf. Guérard dans BibL de V École des chartes, I" série, t. III, p. 114. Cette forme qui nous est bien connue par les actes et les formules des

En règle générale, la précaire des temps barbares suppose une redevance payée par le précariste ' .

Les églises ont fait un très grand usage des concessions à précaire : ce mode de tenure paraissait sauvegarder merveilleusement leurs intérêts, parce qu'il écartait plus que tout autre l'idée d'une aliénation ou d'une concession ayant de l'analogie avec l'aliénation^.

Plusieurs conciles posèrent la règle d'une durée de cinq ans pdVir la concession de précaire qui devait être renouvelée à chaque échéance quinquennale ^ Mais nous possédons aussi un grand nombre de précaires à vie ou de précaires dont la durée comprend la vie du précariste, celle de ses fils et celle de ses petits-fils *.

Cette dernière limite est la plus longue qui ait été admise par le droit des temps barbares \ Vers l'an 819, Louis le Débon-

lemps barbares est certainement d'origine romaine. Bien qu'elle ait donné son nom au précaire , elle ne lui est pas spéciale : on possède sous cette forme des concessions emphytéotiques (Spangenberg, Juris romani tabulas negotiorum solemnium, pp. 292, 293-297).

* Voyez notamment Form. Tur. (Sirmond), 7 dans Rozière, Recueil, t. I^"", p. 380, n» 319; dans Loersch et Schrœder, Urkunden zur Geschichte des deutschen Rechtes, I, Privatrecht , 2° édit., p. 4, n° 8; Rozière, Ibid., form. 329, p. 394; form. 320, p. 382; form. 321, p. 383; form. 322, p. 385; form. 323, p. 385; form. 325, p. 388; form. 326, pp. 388, 389, etc.

2 Voyez sur l'inaliénabilité ou du moins l'aliénation difficile des biens de l'Église, Code de Just., I, ii, 14, 17; Ca'pitularium , II, 29 apud Baluze , Ca'pit., t. I", 1780, p. 746; apud Pertz, Leges, t. 1", p. 297; Blume, Die Westgothische antiqua, p. 24.

^ Concile de Meaux de l'an 845, can. 22 (d'après un canon de Beauvais); capit. de l'an 846, art. 22 dans Pertz, Leyes, t. P'", p. 390. Ce texte a passé dans le Décret de Gratien, Secunda Pars, Causa X, Quaestio ii, c. 5. Cf. Ibid., c. 4, 6. Voyez en 859 une application de ce principe dans Deloche, Cartulaire de Beaulieu, pp. 51, 52. Joignez Jacobi, Anselminus de Orto , 1854, p. 66. Ce délai de cinq ans n'est pas inventé arbitrairement; il correspond à de très vieilles habitudes romaines. Voyez les textes cités par Huschke dans Zeitschrift fur vergleichende Rechtswissensckaft, t. T"", pp. 170, 174, 179.

* Cf. notamment Neugart, Codex diplomaticus , t. I", p. 79 (acte de 784). Cette dernière limite est évidemment empruntée à la législation de Justinien sur l'emphytéose. Voyez iVoi;. 7, c. 2; Nov. 120, c. 1.

^ Je dis par le droit. Guérard cite une précaire de l'an 871 jusqu'à la cinquième génération [Polypt. de l'abbé Irminon , t. l"^ 2° partie, p. 569, note 4). Voyez des précaires usque ad quartum; usque ad quintum haeredem dans DuCangc, Glossarium, t. V, p. 423.

l.KM IMlécAIRKH. 57 1

Duire MO pn^ucciipo dr lu sitiiulioii dn puuvrcM tttnunrjori» qui [)(>urniini)t (^tro ri^dniU à la iiiiHcrn [mr l'oxpiilHifiri l/s^'ule à la mort (lu |>olil-tl]s. Il riM-omuiil rirxiHl(;ri(',c <lii droit, tniii.s i\ y veut (Iihd(|iiM Irinprnimont , (|inil<nio iiM'îrittjçi'miMit V

Iji irrnairr et les éf/iiscs. — La prucairo u ri»' |)our Ir^ ('f^liies suivant les tpm[)s (»t Ins rirconstanrcîs un moyen normal d'«x- |)Ioitati()n agricolt*; un instrument do «polialion diri^»'î <;onlre lours hi»Mis; un nnMV(MllL'ux proc<V16 (inanrii'r (jii'on jwiiirrail appeler la route viagùro do ros temps-là.

[m prt^caire, tnot/fn nnniuil dcxjtbtitation. — [Jnu églino confCire A préraire un hien lui appartenant, moyennant un cens annuel : rien d(î plus simple et do plus naturel *.

La prrcairr , instniinent de spiUiatitni. — Les biens de» t^glises attirent -ils les convoitises des grands ou colles de Tempereur, en un ti^mps où ses finances sont embarrassées? On ne connscpiera pas brutalement les biens de l'iilglise; on obligera colle-ci à les donner à précaire à de puissants [)ersonnagcs; ces derniers seront tenus légalement à un cens minime et profileront de la meilleure part du revenu. Couvrir cette opération du nom de précaire, comme on le lit, c'était lui donner la forme la plus polie et la plus douce, comme il est d'usage en ce genre d'affaires \

La précaire , procédé fina)icier jouant le rôle de rente viayère

' Capit. de l'an 818-819, ai't. 4 dans Boretius, Capitularia, t. I", p. 287. Le mot précaire n'est pas prononcé ; mais il est parfaitement évident qu'il s'agit de la précaire. Cf. Capit. de 827, art. 37 dans Pertz, Leyes , t, 1'^',

* Voyez un acte de 947 cité par Boutaric , Des origines et de l'établissement du régime féodal, p. 20, note 1 ; un acte qui se place entre 954 et 994 dans Bruel , Recueil des chartes de l'abbaye de Cluny, t. II, p. 21.

^ u Statuimus quoque cum consilio servorum Dei et populi Ghristiani, » propter inmineutia bella et persecutiones ceterarum gentium quae in cir- » cuitu nostro sunt, ut sub precario et censu aliquam partem ecclesiEdis » pecuniai in adjutorium exercitus uostri cum indulgentia Dei aliquanto tem- » pore retineamus , ea conditione ut annis singuUs de unaquaque casatu » solidus , id est duodecim denarii ad ecclesiam vel ad monasterium redda- » tur; eo modo, ut si moriatur ille cui pecunia commodata fuit, ecclesia » cum propria pecunia revestita sit. Et iterum, si nécessitas cogat ut prin- » ceps jubeat precarium renovetur, rescribatur novum » (Capit. de Carloman de l'an 743, art. 2 dans Borelius, Capitularia,i. I", p. 28). Rapprochez un texte de 858 dans Baluze, Capit,, t. II, col. 109.

off (T aliénation à fonds perdu. — Il est évident que les églises ont fait avec les précaires de magnifiques opérations; et voici comment. Un propriétaire gêné voudrait augmenter son revenu : comment s*y prendra-t-il ? Il s'adressera à l'église, lui donnera son bien : après quoi il reprendra en précaire ce même bien auquel l'église ajoutera d'autres biens, addition calculée de telle sorte que le précariste doit recevoir en précaire deux fois plus qu'il n'apporte*. Il exploitera, en outre, dans des conditions meilleures parce qu'il profitera des diverses exemptions et immunités de l'église^; il paiera à celle-ci un cens annuel, mais ce cens ne représente qu'une faible partie du revenu dont il jouit : à sa mort^ ou, suivant les conventions faites, à celle de son fils*, à celle de son petit-fils % les biens concédés feront retour à l'église. Dans d'autres cas, l'opération est un peu différente : le précariste reçoit non plus une terre nouvelle ajoutée à la sienne , mais une somme d'argent ^ Cette combinaison remplace évidemment le prêt à intérêt prohibé. J'aperçois ici une tradition plusieurs fois séculaire : Dans la vieille Rome c'était aussi un emprunteur qui recevait à précaire son propre bien; et voici que, dans notre moyen âge, c'est encore un pauvre homme obéré qui reçoit son propre bien à précaire. Mais quelle transformation! Le bailleur d'argent, ou, ce qui vaut mieux, de terres, tout en faisant souvent d'excellentes opérations'', est devenu large et humain : l'em-

' Concile de Meaux de l'an 845, can. 22 dans Labbe et Cossart, Sacros. Conc, t. VII, col. 1827; reproduit dans le Décret de Gratien, Secunda Pars, Causa X, Quaestio ii, c. 4. Capitulaire de 846, art. 22 dans Baluze, t. II, col. 32; dans Pertz, Leges , t. II, p. 390. Cf. les commentaires de Moreau , Principes de rriorale, t. X, pp. 256, 257; de Warnkœnig, Franz. Staats-iind RechtsgrfichichtP, t. II, p. 386, notes 1, 2.

2 Cf. Liber papiensis, Loth., 22 dans Pertz, Leges , t. IV, p. 543.

•'' Exemple de l'an 887 dans Guérard, Cartulaire de l'abbaye de Saint- Bertin, pp. i29, 130; de l'an 889, Ibid., p. 131.

'* Kxemple de Tan 883, Ibid.; de l'an 909 dans Champollion-Figeac, Mélanges hist., t. I", pp. 478 à 480.

'' Exemple de l'an 972 dans Brnel, Recueil des chartes de l'abbaye de Cluny, t. II, pp. 397, 398, acte n" \.V:i.

^ Voyez un texte de l'an H3;i dans Hanauer, Les constitutions des campagnes de V Alsace au moyen âge, p. 55. Cf. Lefort, Hist. des contrats de Incation perpct . , p. 143.

■^ Dans un acte du xi^ siècle nous voyons un archevêque de Trêves pro-

i.Ks nii.cAïUK». ^7^

priiiiUMir piitiri'ii hi'inr ' la iiiatn du |>rùlt}Ui% cur celui-ci lainse uu pmcun.^U) .mit U; hicii ({(ii lui apimrlouail ori^inuiromnil liei» (Iroils considrnihlrs; par les Irrrri «ju il ajoute a eu noyau priiiiilir ou par la homuu; «rai^i'id iiuu e\tf{il>lu qu'il lui miicl , il curicliil peul-èlre cul lioiuiiiu, louL eu bcnncluabdiil lui-iiirniti. Cu u*esl pas là l'usun; qui ruuf^e; u'esl-co pas le crédil iiui^sanl qui Icouiidu uu qui, du moins, atlciiuo, udoucil Icji sou lirai iccb divs honiiucs libres, uppriiiic.^ cl amuiudris?

Quanl au piccarisle, si ses projols iininédials d'uxpluilaliuu agricole ectioucnl, sa couihiiiaisou ucaïunoins garde pour elle dos chances heureuses; prubahhîmenl il ne ruinera pas sa f)ostérilé , car il sait qu'en lin de coinpt»; l'église aura toujoui's besoin d'un tenancier, l'ourquoi rarrière-jjelil-tils ne stipuleraitil pas lui aussi quelque concession <;nipliyl(;olique? Si cet arrièrL*-[)etil-liU a le bon esprit ou la bonne loilune de s'engager pour un cens lixe en argent, les siècles, grâce à la dépréciation constante de l'argent, rendront peu à peu à celte ancienne l'ainille de propriétaires tous les avantages et toute l'utilité des «Iroils de propriété aliénés à l'origine par un ancêtre malheureux.

11 arriva souvent qu'en vue d'éviter les charges publiques des gens avisés plulùt qu'indigents, firent don de leurs biens à l'église qui les leur rétrocédait à titre de précaire : les empereurs s'elîorcèrent d'empêcher cet abus'".

\ oquer et conclure une opéraliou de ce genre : il ne dissimule pas qu'il agil (Ml vue d'augmenter les biens de l'église (Beyer, Urkundenbuch zur GcscMchtc... Coblcnz und Trier, t. 1°', pp. 377, 378).

* Je ne voudrais pas laisser entendre que le véritable sentiment chrétien ait toujours été compris par les couvents et les églises et que le désintéressement ait été le grand moteur. Voyez ici l'histoire d'une donation à l'abbaye de Noyers vers l'an 1071 dans l'abbé Chevalier, Cartulairc de Noyers, p. 77; Giraud dans Revue Wolowski, t. XVll, pp. 581, 583, 584; acte de 1162 dans Marchegay, Arcliives d'Anjou, t. II, p. 155; la noie ci-dessus. L'humanité, la charité et le dévouement ont joué un grand rôle dans l'histoire religieuse et monacale ; n'y pas voir autre chose , ce serait fermer les yeux à l'évidence.

- u Placuit nobis ut liberi homiues qui non propter paupertatem sed ob vi- • tandum rei publicee utilitatem fraudulenter ac ingeniose res suas ecclesiis •> delegant easque denuo sub censu utendas recipiunt, ut, quousque ipsas •> res possident, hostes et reliquas publicas funclioaes faeiant, etc. » [Libtr papicnsis . Loth. 22 dans Pertz, Leges, t. IV, p. 543^

La fin des précaires. — La tenure dite précaire, dès lors qu'elle perdait son caractère original et primitif de concession de fait, toujours révocable, se confondait juridiquement avec le bail , avec le bénéfice ' et môme jusqu'à un certain point avec l'emphytéose ^ Elle subsista longtemps sous ce nom de précaire, alors qu'en droit, elle n'avait plus, si on va au fond des choses, d'existence propre : il est donc tout simple qu'elle vienne continuellement dans les chartes se confondre avec le bénéfice et quelquefois avec l'emphytéose. C'est ainsi qu'elle prit fin : je doute qu'on puisse la suivre en tant que tenure au delà du XIII*' siècle ^

Métamorphosée en bail perpétuel ou en emphytéose, la précaire n'est plus elle-même : elle est devenue quasi la propriété. Franchi ra-t-el le ce dernier pas? Montera-t-elle enfin jusqu'à la propriété? C'est ce que va nous apprendre la section suivante.

Quanta l'idée romaine pure du précaire, de ce précaire primitif qui n'est pas un contrat et, à proprement parler, ne crée pas un droit en faveur du précariste, nous en sommes bien loin. Toutefois cette idée, cette notion romaine répond en définitive à des situations diverses mais juridiquement les mêmes qui renaissent en tous les temps : elle est donc demeurée ou redevenue notion courante. De nos jours encore nous parlons volontiers de détention précaire; lorsque, par exemple, l'administration concède à un particulier la faculté de faire certains établissements sur le domaine public, ces concessions sont essentiellement précaires et, par suite, révocables sans indemnité*.

Au xiv^ siècle, les notaires de Marseille étaient bien dans le sentiment romain, lorsqu'ils constituaient un emprunteur dé-

' Cf. Waitz, Die Verfas^sung des frànk. Reichs, t. III, 2'' édit., 1884, pp. 179 et suiv. {Deutsche ycrfaffsungsgeschichte, t. IV). Cf. Neiigart, Codex diploînaticiis, t. ler, p. 37 (acte de 761).

2 " Nam non habeant poteslalem ipsum xenodochium neraini in emphy- » teiisim ici est precariam dandi aut concedendi » (IJghelli , t. VI, p. 634 ; d'après du Gange, Glossarium , v° Prccaria).

^ Voyez un document de 1219 cité par du Gange, édit. Didot, t. V, p. 42o. Les Décrétâtes de Grégoire IX contiennent un petit titre consacré aux précaires {Décrétâtes de Grégoire IX. IM , xiv).

* Cf. Gautier, Précis de mat. adm., t. I^r, p. \ 10; xVlolitor, La possession, la revendication, la publicienne et les servitudes en droit romain, p. 192.