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tonl(Mir (Il pn'cuin; du liim (jii'il vmail dn doiinor on g&go ù fion crc'umcicr '.

niMi.ioouAiMiiK. — llnlliiif; ((iiirl), Ihis prcrarinm einr rôrnisr/ircchtlirhf AhhdniUumj , \A\Yt\^^ îHi(>, \ hr. in-S". — Jftcobi, An^vlininus de (hfa super rnntrnrtihiis Pmphi/ten%ix ft prrcdrii ri lihclti dttjitr investit urr , \\'iiiwiri;p , IH.'îi, \ vol. '\\\.^", — Déniante, Des préraircs eer/esiastir/ties dans leur rapport avec if's soitrrrs du droit rotnain dans lievut' hist. de droit /hi/içais et l'trmup'r, l. VI, IKGO, pp. \\\ et suiv. — (iuérard , Voli/ptipjue de l'ubltc Irnùnon, t. l"', 2" partie, p|». .'»liî) et suiv. — (iarbasso Carlo Luij^i, // diritto di ritcnzionff ed il prccario nvlla le(/isl(izio)ie ttftliann, Torino, 1H8!i, ! vol. in-8'*. — Larnprocht, lieitrntjo. zur (lese/ùchtc des friinz. Wirthsc/uiftslehens im clften lahrhunderl , pp. 56 et suiv. — Lu-ning, (ieschichtc des deutsehrn Kirchenrechts , t. Il, 1878, pp. 7U) et suiv. — Brunner, Die Evbpacht dcr Formelsununhmgen von Anrjnrs und Tours und die spntromisrhc Verpachtuw/ der (ierneiyidrf/ûter dans Zeitschrift der Savigny-Stiftunr/ fiir Reclitst/escliichtn y t. V, 1884, Gerni. AhtlwiL, pp. 69 et suiv. — Esmein, compte rendu de ce travail dans Nouvelle revue hist., mars-avril I880, pp. 249 et suiv.

QUATRIÈME SECTION

Des cens et des rentes.

{ . I^s mots cens et rente.

Les ce?is. — Une masse énorme de biens était grevée dans notre ancien droit d'une redevance annuelle appelée cefistts, cens.

Ces cens ont les origines les plus diverses. Je ramènerai ces origines à quatre chefs principaux; Ténumération , bien entendu , n'est pas limitative :

* Un débiteur donne en gage une vigne (Tradens in tenesonem et specialem ypothecam ae principalem regressum) ; après quoi , comme autrefois à Rome, le même débiteur se déclare détenteur en précaire de ce gage. Bibl. Niit., ms. lat. 1344, fol. 114 d'après M. Guilhiermoz, Étude sur les actes des notaires à Marseille, thèse manuscrite soutenue à l'École des chartes, p. 356.

576 LIVRE m. LïùH BIENS ET LES CONTRATS.

1. L'unpoL romain. Le census impôt foncier, mais non pas purement foncier portait sur la terre et les autres richesses*. Sous Tempire, on vil déjà cet impôt passer dans quelques localités aux mains de particuliers auxquels les empereurs en faisaient le don gracieux-; on vil aussi des fonctionnaires puissants aggraver l'impôt et en absorber eux-mêmes une grande partie : l'impôt devenait donc leur proie personnelle ^

Ainsi déjà l'impôt tendait sur certains points à se transformer en redevance privée. Cette tendance se développa rapidement pendant la période mérovingienne et carolingienne : on a peine à discerner au ix** siècle un census royal ou impérial : il apparaît çà et là : ce n'est plus qu'un débris, qu'un fragment de l'ancien impôt'*. En revanche, un grand nombre de fonds payent un ce)isus au gros propriétaire, leur voisin, leur seigneur. Voilà bien, à nos yeux, un débris du cens romaine

2. Les redevances des colons. Ces demi-libres, ces colons dont j'ai parlé ci-dessus paient une redevance aux seigneurs dont ils relèvent. Cette redevance prend encore le nom de ce/isus'\

3. Les redevances payées par les anciens serfs. La plupart du temps, les propriétaires, en affranchissant leurs serfs, les soumirent pour l'avenir à une redevance annuelle ' : il est

^ Digeste, L, xv, 4. Code de Justinien, XI, lvh. Code de Tkéodose, XIII, x; XIII, XI.

- Des métrocomies entières sont données à des particuliers [Code de TkeodosCj XI, XXIV, 6 in fine). Qu'est-ce à dire? Le donataire ne devient pas propriétaire des terres de la métrocomie ; mais les impôts , au lieu d'arriver au fisc , sont désormais versés entre ses mains et c'est lui qui en profite. Cf. Zacharia; von Lmgenihui , Geschichte des griechischrôraischen Rechts, Berlin, 1877, p. 227. Arsène, moine du désert de Scété fut doté, en 403, par Arcadius des revenus de ce pays ; il les refusa (E. de Murait, Essai de chronoyruphie byzantine, p. 10).

•' Lydus, De mayistr,, ill, 49, ôdit. Bekker, Bonne, 1837, p. 242. Salvien. De gubern. Dei, V,' 6, édit. de l'Académie de Vienne, 1883, p. 109. Cf. Zachariae von Lingeiithal, Ibid., pp. 197, 223, 224.

"> Cr. Guérard, Puli/pt. de l'abbé Lnninon, t. I", '2" partie, pp. 007, 0'J8 ; A. de Gourson, Cartulaive de Redon, p. 103, acte n" 136.

" Pour cette ori^^ne de nos cens je suis heureux de pouvoir invoquer l'autorité de M. L. Delisle, Études sur la condition de la classe agricole... en Normandie j p. 00.

'• Guérard, i'oli/pt. de l'abbil Irminun , t. II, p. 112, art. 283 et passim.

'' Exemple entre mille dans Garnier, Chartes de cOTtJnunes et d'affranchissements en Bourgogne , t. II, p. liO.

LB8 CENS KT I.KH HKNTKH. Ml

vVuh'wi ([u'.i hi loiif^Min vviU* rudiîViiiKîo ë'oHt Houvoiit ronfonduc avec hîs pn'M'inliMitcs.

4. Los roii<'vaii('(!s HtipuN'os ù. roccasion d'uno concoMhion en [)r('îcair(' ', en br-nôlico'^ ou liiîT, (I'umc création d'iimphytrosc ou (l() la conclusion d'un hail à louf^Mic duréi*, plus ou moins voisin (le r«Mnpliyliu)so pure.

Au hout d'un certain laps dv. Irmps, 1rs Tonds grevés •!<• charges analogues se rapprocliùrent juiidicjurnu'nl do |)lus en plus. I^e caractère commun (pii les réunissait .surnagea |)ros(jue seul, à mesure qnv. les originiîs diverses s'oublièrent. On eut (le tous côtés des fonds grevés de redevances dont l'origine était in(!onnue, fonds qui s'échangeaient, se vendaient et se transmettaient presque aussi facilement que les fonds libres de toute charge. Ces fonds chargés de rentes ou cens prirent le nom de Fo7ids ccnsiiels. Le mot censive désigne une certaine étendue de terrain dans laquelle tous les héritages sont assujettis à un cens envers le même seigneur^ Le mot vileungc à p(Hi près synonyme de censive est un peu plus vague.

I.c mot rente. — J'ai parlé de fonds chargés de cens nu rentes : c'est qu'en effet on disait indifféremment ceiis ou mite (du latin reddita). Les deux mots étaient souvent réunis dans des formules de ce genre : u annuo censu seu redditu\ »

• 2. Idée gthiérale du bail à cens ou à rente.

Le bail à cens résume et st/nthétise le mouvement économique du moyen âge. — Ainsi les revenus d'une précaire, d'un long bail, d'une emphytéose, de certains bénéfices s'appellent census et les situations diverses mais très voisines créées par ces con-

' Cf. précaire de 729 citée par Guérard, Polypt. d'Irmmon, t. T', 2^ partie, p. 699.

^ Guérard, Ibid., t. II, p. 5 et passim.

^ Voyez l'emploi du mol cens iv a dans Teulet, Layettes, t. 1**'', p. 556» u*» 1556; dans mes Établ. de saint Louis , t. I'^'", pp. 496, 498. Le sens est moins net, t. P"", p. 515; t. II, p. 175. Cf. Renauldon, Bict. des fiefs, v Censive.

* Arrêt du Parlement de Paris de 1315 cité par Mortel, Le livre des constitucions démenées el Chastelet de Paris , 1883, p. 72, note 2 sur le § 62. Cf. Coût, notoires, 171 (Bûche dans Nouvelle revue historique, mai-juin 1884. p. 331).

trats tendent à s'unifier : il y a plus : les mots précaire et bénéfice disparaissent de la langue.

Cette unification se fît, nous le savons, au profit du tenancier dont les droits réels ne cessèrent de se fortifier et de s'augmenter : le dernier mot de cette évolution juridique c'est celui-ci : tenancier-propriétaire.

Vers cette situation converge le fécond mouvement économique dont nous pouvons maintenant nous faire une idée. Vers cette formule le droit lui-même semble se mouvoir et marcher.

Mais cette situation qui synthétise et résume les tendances générales, pourquoi ne se créerait-elle pas artificiellement par un contrat déterminé? Ce contrat existe, en effet, c'est le bail à cens ou à rente : nous lui devons cette nouvelle figure juridique du tenancier-propriétaire.

Le bail à cens est continuel au moyen âge ; c'est un contrat envahissant et attractif : on lui assimile volontiers l'emphytéose; dans une foule de circonstances on en suppose l'existence et on imagine un bail à cens pour expliquer des relations traditionnelles dont on ignore la véritable origine.

Nous voyons poindre le bail à cens dès le temps des Romains' : mais il se développe, il s'épanouit au moyen âge.

Idée générale du bail à cens. — Avant d'entrer dans les détails, contentons-nous tout d'abord d'une exposition générale.

Le censitaire (on appelle ainsi celui dont le fonds est grevé d'un cens) est propriétaire : il peut donc librement vendre sa terre censuelle. Cette vente donne souvent lieu au profit du bailleur ou de ses ayants cause à la perception d'un droit dont les noms et la quotité ont varié : nous connaissons l'un de ces noms, celui de Lods et ventes.

1 Voyez Vialla, Des intérêts et des rentes, pp. 64 à 68; très important article de M. Gaillemer dans Ayimiaire de Vassociatiori pour l'encouragement des études grecques, année 187G, p. i64; Huschke , Avitum et patritum, und der ager vcctigalis dans Zeitschrift fiir vergleichende Rechtswisscnschafty t. I*"", pp. 165 et suiv. Textes à lire : Lettres de Pline, VII , i8; Digeste, XVIII, I, 81 , § 1 (Dans ce texte on voit , ce me semble , une propriété grevée de rente dans la pensée des parties; mais Scœvola n'admet pas cette situation); Digeste , II, xiv, 4, § 3; Nov. 100; Code de Just., XI, xxxii, 2; fondation alimentaire deTrajan en l'an 103 dans Zell, Handbuch der rôm. Epigraphik, t. I*"", I8;)0, pp. 391 et suiv.; fondation de A. Pkitius Epaphroditus dans Orelli, Insonptiones latinœ , t. I", n^ 1368.

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Il y u pluf4 : lo droit do IoucIut In conH ou la rcrilo pcMil liniru^mo <Hro vniwlu rornmo Un\l uulro hion (niio opr'inilion analof^^uo ot companihlo * s(î fait cnroni tous lo» jours, loniqao noiiM vendons rt cpio nous arhrlons d(^ la rente sur l'Kt/it). Un droit de fnnlalioii est [>eren i\ l'orcasion do ces ventes, cornmo ^'i| s'agissait de la vente de riiéritago lui-mAmc;*.

IVimitivement le censitaire n'iHail pas lil)rL' du r.i' injlci i.i icdcvaiKM» due '; mais il a liMijours eu la farilit»'* de se drrhargfT d'nn fardeau deveFUi pour lui trop lourd, en délaissant lo hi«'n haillé à cens ou à rente : cet abandon s'appelait le d/'f/nerpissement ^ .

Il semble qu'à Torigine le déguerpissement ait libéré le (lél)ihnir de la rentes do l'obi i^^1tion de payer, à dater du déguerpissement, les arrérages, mais qu'il n'ait pas eu d'autre effet" : il arquit plus lard une vertu plus cflicace : il opéra pour l'avenir la résolution du bail à rente, et donna au créancier de la rente la faculté do rentrer dans l'héritage déguerpit

' Il ne faut pas omettre cette dilTérence juridique : la créance sur i'Ktal est un droit personnel; le droit de toucher le cens ou la rente est un droit réel.

* En s'en tenant à un court passage de Delalande, à la doctrine très nette de Loiseau {Traité du dégiu'iyissetyient , liv. I''% ch. .■», art. 4) et de plusieurs autres jurisconsultes, on pourrait croire que la rente foncière par opposition au bail A cens (voyez le § 5 ci-après, pp. ;)84 et suiv.) ne donne pas lieu à un droit en cas de vente (Cf. Delalande, Coiit. dVrléajis, t. i'^"", 1704, p. 275j. Mais il est certain que, dans plusieurs Coutumes, le bail à cens et la rente foncière ont donné lieu l'un et l'autre à la perception d'un droit de mutation : voyez Guyot, iî('pcr^, t. XV, l78o, p. 163; Coutume de Paris, art. 87; Laurière dans Texte des Coût, de la prévôté et vicoîiitc de Paris, t. I^*", pp. 190, 191.

■' Il y a pourtant sur ce point quelque doute quant aux origines en ce qui touche la rente constituée. A une certaine date elle devint rachetable : l'était-elle aux origines ? Peut-être.

'* Yovez Abrégé champenois , ch. 23 dans mes Étabîissements, t. III, pp. 1 48, 149; ord. de 1287 dans Ord., t. XI I, p. 328 ; Coutume dite de 141 1 dans Beautemps-Beaupré , Coût, et instit., P"° partie, t. P^ pp. 583-586; Coût, de Montargis-Lorris-Orléans , ch. ii, art. 15 dans Thaumas de la Thaumassière, Coût, locales de Berry, p. 452; Coût. d'Orléans, dernière rédaction, art. 134, 412; Coutumes notoires ^91, 171 dans Brodeau, Coût, de Paris, t. II, pp. 542, 554; Coutume de Paris, art. 101, 102, 109. Cf. M. Garsonnet, Hist. des locations perpét., p. 423.

• Voyez une ordonnance de 1287 dans Ord., t. XII, p. 328.

•^ Pothier, Traité du contrat de bail à rente, Paris, 1771 . pp. 134, 138,

En cas de cessation de paiement même pendant trois ans , il n'y avait pas lieu, comme dans l'emphytéose, à commise, c'està-dire à confiscation au profit du bailleur. Telle est, du moins , la règle générale. Je n'entre pas dans le détail des mesures qui avaient pour objet de sauvegarder en pareil cas les droits lésés ^ Le principe est celui-ci : le débirentier ou débicensier n'est pas débiteur personnel de la rente : il n'est tenu que pr opter r^em^.

Le cens ou la rente est indivisible; c'est-à-dire que chaque partie de l'immeuble est tenue pour le tout '\ Telle est la règle générale; toutefois quelques Coutumes et quelques auteurs admettent la divisibilité du cens\