Bail à cens et bail à rente. — Doublet historique

Chef cens et surcens. — Lorsque deux cens successifs ont été créés sur un même fonds, le plus ancien s'appelle droit cens, chef cens ou menu cens; le plus récent surcens, crois cens, cens costier, gros cens ^

de cinq ans, p. 3 (troisième pagination du vol.) et l'excellent exposé de Laurière, Ibid., pp. 196 et suiv. (première pagination du vol.).

* Pothier, Traité du contrat de bail à rente, pp. 18, 20. Je lui emprunte textuellement quelques lignes.

2 Acte de 1202 cité par Thaumas de la Thaumassière sur Beaumanoir, p. 40i>. Beaumanoir, édit. Beugnot, t. I", pp. 349, 350. Style du Châtelet dans ms. fr. 1076, fol. 125 recto.

Un acte parisien de 1289 nous montre bien comment peut se produire un ''.rois cens, incrcmcntum census : la maison de Saint-Gervais payait au prieur du Val de Saint-Eloi un chef-cens de 7 deniers pour une grange située in

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l/iinoioii roDH osl ap|M>lô lo f/tenu cens, car cli^puin ou crration l'urf^onl II (liiiiiiiuo c^t lo fonds u uiif^Muonlt'? do valoiir : co coriH est donc devomi inMi^'iuliiuil : lo ceriH plus jruncî do dalo H'appi^llo lo fivos rnts. \)i\rrn (]uv. ruclion du trriipH no l'a pas encore alloint et (iiTil n^présmle toujours inir valmr lumucoup plus iniporlunle tpH' l'unriiMi cous.

(les cens sucM^essifs rosscMnhleul aux rouclies diverses do tcrmiu que prés(îuleul \vs sols d'uliuviou : (^'est l'œuvre des liouiines et du tiuTips qui laisse son limon do siôcle en siùclo sur la |) m prié té fouciéro.

Cnis sur mis n'a lieu. — Hes eulraves ont été de bonne heure apportées à la création de ces doubles cens : un brocard bien connu résume ces tendances : Cetis sur cens n'a lieu '. En d'autres termes, un censitaire ne peut sans l'autorisation du crédirentiiM* ou, comme on disait, du seif^neur censier ou <f sire du » treffons, » acrenscr lui-mémo le fonds qu'il tient déjà à cens. Accenser, c'était faire, mais à perpétuité, une opération analogue à celle que nous appelons aujourd'luii sous-location ^ Une maison chargée de deux cens pourra se vendre moins cher que grevée d'un seul cens : les droits de lods et ventes seront donc diminués^ et le sire du treffons a intérêt à empêcher ces surcens ou, au moins, à en surveiller la création.

censiva. et dominio du Val de Saint-Kloi. Elle cède cette grange à une certaine Marie dite la Chandelii>re qui l'habite et qui devra désormais à la dite maison de Saint-Gervais un incrcmcntiim census seit redditus {redditus, c'est rente) de 18 sous. Sur quoi le prieur du Val de Saint- Éloi fait mine d'empt^cher TafTaire, en vertu du principe Cens sur cens n'a lieu; mais on s'arrange à la condition que la maison de Saint-Gervais paiera elle-même un crois cens [iiicretnentum census) au prieur du Val de Saint-Éloi, indépendamment du chef-cens primitif. Ainsi voilà deux crois cens qui naissent en même temps. Il est clair que la grange a pris une valeur énorme depuis la concession primitive. L'acte que j'analyse a été publié par M. Charavay Revue des documeîits hist., 8^ année, pp. 58, 59.

' Coutume de Moutargis de 1531, ch. ii, art. 28 dans Thaumas de la Thaumassière , Coutumes locales de Berry, p. 536. Loisel, règle 533, édit. Dupin et Laboulaye , t. II, p. 16. Coutume d'Orléans, art. 122. La règle sinon la formule Cens sur cens n'a lieu existe dès le xiii^ siècle; voyez la note 2 de la p. suiv.

■•* Il ne faut pas oublier, bien entendu , cette différence juridique importante : le locataire est tenu personnellement ; le censitaire n'est pas tenu personnellement.

^ Cf. Beautemps-Beaupré , Le livre des droiz, t. II, p. 235, no 843.

J'ajouterai que des considérations économiques générales se combinaient avec l'intérêt du crédirentier pour faire établir la règle : Cens sur cens n'a lieu. Lorsque des spéculateurs successifs se jetaient sur un même fonds et que les circonstances n'étaient pas favorables, il arrivait qu'un fonds grevé de plusieurs cens devenait une charge trop lourde entre les mains des censitaires qui n'avaient qu'une ressource : déguerpir. Trait bien remarquable : ce déguerpissement à l'origine exemptait le débiteur du paiement du cens , mais il ne donnait pas , semble-t-il, au créancier de la rente le droit d'entrer en possession de l'immeuble délaissé*; et on voyait dans les villes des maisons en ruine, depuis longtemps abandonnées en raison des charges excessives qui les grevaient. D'où la règle : Cens sur cens n'a point de lieu, sans l'autorisation du seigneur censier ou seigneur de censive ^

Violation nécessaire de la règle : Gens sur cens n'a lieu. — Mais deux causes économiques puissantes battaient en brèche cette règle issue elle-même d'une considération économique : d'une part, le cens primitif, quand il avait été stipulé en argent, perdait constamment de son importance par suite de la dépréciation des monnaies et de la dépréciation de l'argent ; d'autre part un fonds bien entretenu et longtemps cultivé , une maison rebâtie à neuf (en pierre peut-être au lieu d'une maison de

^ (( Quando domus vel possessiones hujusmodi sunt vacuae aut posses-

» sores earumdem domorum vel possessionum sunt déficientes in soivendo « census vel redditus eorumdem , dicendo quod plures domus corruerant et » ruina deterioratic erant in villa Parisiensi et ejus pertinentiis , et loca re- » manserant vacua et plures possessiones inanes erant et vacuae : quœ non » essent, si illi quibus census vel redditus de eisdem debentur, possent ad » domos vel possessiones proprias assignare » {Ord., t. XII, p. 327).

2 Voyez Beaumanoir, ^dit. Beugnot, t. P*", p. 350. Joignez un acte de 1245 cité par Thaumas de la Thaumassière , Nouveaux commentaires sur les coût, de Bcrry,ii. 209; Potliier, Traité des fiefs, t. II, pp. 333, 334.

Un acte tourangeau de 1290 montre bien que la règle Cens sur cens n'a lieu ne supposait nullement à l'origine cette seconde règle qui en est la négation économique : Rente sur cens a lieu : Laurent de la Couture reconnaît devoir diverses rentes à l'abbaye de la Clarté-Dieu : il est déclaré que ni lui, ni ses héritiers ne pourront grever les biens en question « de nulle autre charge » que de la rente desus motie tant solement » (Acte publié par M. Ch. de Grandmaison dans Bulletin de la Société archéologique de Touraine, t. VI, p. 3lo).

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bolb) pouvait ('viileiiiiuunl Irouvor un scouiul proncur, naas que porsonuo y pordîl. Lu iimuvuiso vulonté du « scigiiour «lu tn.'f- » Ions » 111) pouvuil oiilniver I<>iif;l(>tnps ot défiiiitivcrneiit des oporulioiis lud'utivus i[uli(iucos pur ia iiulure m(>(no dc8 cbo»08. ^juuiililù ihî sous-ucceiisemoiiU av. coiiclurciit donc «;t s'oxécul< ronl sans qu'on lînl aucun CDinplo de la vieille! règle.

T/irorie imayinve ptmr expiit/ncr les doubles crus. — La jurisprudence se trouva dès lors eu présence de deux catégories de cens : les anj'iens et les nouveaux, iîllle créa lu Uiéorie non plus économique mais juridique des deux baux, l'un à cens, Tautn^ à rente.

Cette théorie n'est guère que le manteau d'une pratique qui s'était imposée de très bonne heure. Du jour où plusieurs crédirentiers s'étaient trouvés en présence d'un même fonds, il avait fallu néressairement échelonner leurs droits, en faisant meilleure et plus favorable la position du plus ancien de ces (M'éanciers.

Cette situation primitive très simple en elle-même a subsisté dans quelques Coutumes *; mais les théoriciens ont voulu raftiner, subtiliser. Ils ont aperçu deux contrats et deux tenures : un bail à cens (c'est la plus ancienne rente); un bail à rente (c'est la rente nouvelle).

' A mon sens, la Coutume de Gand jette sur cette question beaucoup de lumière. En voici le texte : « Les chefs cens, sur-cens et autres anciennes » rentes héréditaires non rachetables... sont exécutoires en eux-mesmes et » leurs arrérages peuvent estre récouvrez par saisie, par éviction et décret... » en vertu du registre terrier ou rolles de rentes en faisant mention ; quand » ce seroit que l'on en eut point d'autres lettres ou actes judiciaires. Les » rentes rachettables hypothéquées , les paiements ou les autres dettes réadi- » sées dans la ville et l'escheviuage ne peuvent estre récou\Tez par saisie » ou exécution en vertu de simple réconnoissance et notice de Landt-heer » ou seigneur foncier, sans lettres judiciaires précédentes [sic) des eschevins, » avec clause de condamnation , les réconnoissances devant les Landt- » heeren donnant bien hypothèque et saisine, mais nulle exécution à l'égard » des susdits points. En exécution et décret d'hypothèque les chefs cens et » leurs arrérages vont devant les autres charges qui sont dessus ; et ensuite '> les anciens sur-cens ecclésiastiques ou sécuhers sans date; et là où l'on » trouvera la date, on se réglera selon l'antériorité du temps, soit en sur- » cens ou autre, rachettable ou non rachettable » i^Coustume de Gand, Rubrique VI, art. 11, 12, 13 dans Le Grand, Les coustumes et loix du comté de Flandre, t. I", Cambrai, 1719, pp. 27, 28. Joignez Beaumanoir, xx\, 39).

C'était, à mes yeux, une erreur, mais une erreur édifiée sur une vérité; je m'explique :

Originairement et avant que la théorie ne soit venue exercer son influence sur la pratique, il n'y eut certainement pas deux contrats, l'un dit bail à cens et l'autre dit bail à rente; mais il y eut cependant très souvent deux situations différentes. Les anciens cens provenant de l'impôt romain ou d'un rachat de servitude étaient évidemment d'une autre nature constitutionnelle que les cens nés d'une convention libre entre deux parties. Ajoutez aussi, comme je l'ai déjà dit, qu'entre plusieurs conventions superposées, la plus ancienne ne peut être traitée en tout comme les plus récentes.

Ces faits incontestables ont inspiré la conception des deux contrats , l'un le contrat noble dit bail à cens ; l'autre le contrat roturier dit bail à rente.

Disons rapidement en quoi diffèrent théoriquement ces deux contrats :

Ce doublet se laisse peut-être déjà entrevoir au xiv" siècle*; il s'accuse dès lors de siècle en siècle; et, à la fin de l'ancien régime , une doctrine courante mais subtile et fragile distingue le bail à cens et le bail à rente ^

Cette distinction prit, au moment de la Révolution , l'importance pratique la plus considérable , car elle servit de critérium pour distinguer les revenus féodaux supprimés des revenus non féodaux maintenus. Elle n'était point assez simple; elle ne contenait pas une part de vérité assez considérable pour jouer le rôle qu'on lui fit jouer.

Exposé de la théorie du bail à cens distinct du bail à rente. — Le contrat de bail à cens est un contrat par lequel le propriétaire d'un héritage ou d'un autre droit immobilier l'aliène sous la réserve qu'il 'fait de la seigneurie directe et d'une redevance annuelle, qui doit lui être payée par le preneur ou ses successeurs en reconnaissance de ladite seigneurie.

' Voyez le Htyle du Chdtelet dans ms. fr. 1076, fol. 125 recto à 126 recto (Manuscrit de la Bibl. Nat. de la fin du xiv° siècle).

^ Sur l'identité primitive voyez déji\, un aperçu dans Laurière , Dissertation sur le tènement de cinq ans, p. 43; dans Astrio, Des rentes dans le droit français , p. 128. Ces deux auteurs entrevoient; certainement ils accepteraient mes explications.