CRITIQUE DES DOCTRINES SUR U RENTE

en modifier l'action mécanique ou chimique, en y introduisant de l'argile» de la marne, du sable, etc. Gomme ces capitaux, une fois dépensés, font partie constituante du sol, la portion du produit net qui leur correspond a tous les caractères de la rente, et, au lieu d'être déterminée, à Tinstar du profit, par la concurrence de capitaux également productifs, elle Test par la concurrence de capitaux moins productifs et peut, par conséquent, atteindre en permanence un taux plus ou moins supérieur à celui des profits ordinaires.

Le profit des capitaux en question fait donc partie de la rente ; il en suit toutes les phases, et il appartient au propriétaire seul, dans tous les modes d'exploitation où le propriétaire et le capitaliste cultivateur sont deux personnes distinctes et où la rente est réglée par la concurrence.

Ainsi, l'objection qu'on pouvait tirer du fait dont il s'agit contre la théorie de la rente n'a aucune portée. Ce fait rentre dans la théorie; c'est elle qui en fournit la loi et ] explication.

D'ailleurs, il n'est pas besoin de regarder longtemps autour de soi pour découvrir des cas nombreux de propriétés fou* cières, dont la rente est née ou s'est accrue, indépendamment de toute avance faite sur le fonds. Pourquoi des terrains à bâtir, c'est-à-dire des portions de sol absolument nues, ontelles une valeur qui va quelquefois, surtout dans les villes, jusqu'à égaler celle des constructions qu'on y élèvera? Pourquoi des terres destinées à la même culture et préparées de la même manière ont-elles, suivant les lieux, des prix de vente et de loyer si différents? Pourquoi des domaines, affermés depuis plusieurs générations, et sans que le propriétaire y ait fait aucune amélioration ni dépensé aucune avance^ se vendent-ils et s'afferment-ils plus cher que jadis? Pourquoi, en tous lieux, la qualité d'un terrain et sa situation relativement aux villes et aux moyens de transport des produits exercentelles une influence plus ou moins grande sur le prix de vente et sur le fermage ?

504 DISTRlBUnON DE LA RICHESSE.

Dans les pays en progrès, il y a, surtout près des foyers où la richesse manufacturée s'^élabore, très-peu de domaines dont le produit, déduction faite du profit et de l'entier amortissement des capitaux incorporés dans le sol, ne fournisse une rente supérieure à celle qu'on en retirait il y a cinquante ans ou même vingt-cinq ans. L'accroissement de la population et de l'activité industrielle des villes et des bourgs, la création de nouvelles voies de communication par terre ou par eau suffisent pour accroître, souvent d'une manière exorbitante, les revenus de propriétaires qui n'ont pas fait la moindre avance de capitaux en vue de cet avantage.

Ces voies de communication, répondent ceux qui nient la rente, ces villes riches et populeuses ne son^elles pas le fruit du travail humain ? Tout ce développement matériel, à la faveur duquel les rentes foncières se sont accrues, n'est-il pas le résultat de l'activité d'une ou de plusieurs générations d'hommes, dont les propriétaires successifs ont fait partie ?

Cette observation renferme, sans doute, un fonds de vérité. Oui, le progrès matériel dont résulte souvent l'accroissement de la rente est bien évidemment l'effet complexe d'un ensemble d'efforts ou de services combinés et convergents, oii la classe des propriétaires a joué un rôle actif. Mais cette vérité n'a rien de commun avec la question scientifique dont nous nous occupons. U s'agit uniquement pour nous de savoir si, et pourquoi, les services de l'agent de production inhérent à un fonds productif sont représentés par un bénéfice attribué au propriétaire de ce fonds, en sus du profit de tous les capitaux engagés par lui ou par d'autres dans l'exploitation, tandis que l'emploi d'agents naturels tout aussi puissants, daos les industries de fabrication, ne donne lieu à aucun phénomène semblable, c'est-à-dire ne fournit, en sus du profil ordi-

naire des capitaux engagés, aucun bénéfice permanent, qui puisse être envisagé comme la représentation spéciale des services de ces agents naturels. Pourrait-on sérieusement con-

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sidérer cette rente, qui est exclusivement attribuée aux propriétaires, comme la rémunération d'avances et de ravaux auxquels les propriétaires n'ont contribué que pour une part, et qui avaient un but tout autre que celui d'accroître la valeur des propriétés foncières ?