L. WALRAS

certain encore qu’un spéculateur ne peut compter réaliser lui-même toutes les plus-values de rente foncière escomptées, même en cas de plus-value temporaire et, à bien plus forte raison, en cas de plus-value perpétuelle. Il réalise par la vente soit à un détenteur d’épargnes, soit à un autre spéculateur. Mais cette réalisation par la vente est soumise à des chances et peut être rendue difficile par des crises. L’Etat, lui, réalise lui-même, à cause de sa durée plus longue. La troisième considération est également juste à l’égard des spéculateurs; seulement, il reste ceci qu’aucune de ces considérations n’est fondée si, au lieu de comparer la position de l’Etat avec celle des spéculateurs, on la compare avec celle des détenteurs d’épargnes. Les détenteurs d’épargnes n’empruntent pas. S’ils acquièrent un capital non susceptible, de détérioration par l’usage ou de destruction par accident, comme les terres, il leur suffit de retirer de leur placement le taux de l’intérêt net, sans prime d’amortissement ni d’assurance. Les détenteurs d’épargnes réalisent les plus-values de rente foncière escomptées soit eux-mêmes, par la vente au meilleur moment, soit dans la personne de leurs descendants. Enfin, les détenteurs d’épargnes peuvent faire des baux aussi avantageux que l’Etat. Ces détenteurs d’épargnes ne craignent donc pas la concurrence de l’Etat. Or leur intervention suffit pour fixer le prix des terres. Donc, pratiquement comme théoriquement, la combinaison n’est pas possible.

35. Eh bien, ce plan, qui semble ruiné à tous les points de vue, se relève complètement si l’on fait intervenir à présent une considération qui a échappé à son auteur et qui a pourtant une importance décisive dans la question. C’est la plus-value de la rente foncière qui. occasionne la différence du prix des terres et du prix des capitaux proprement dits; c’est le taux de la plus-value qui détermine ce prix des terres; mais ce taux n’est pas constant. S’il l’était, le bénéfice de la

87 SÉP. THÉORIE MATHÉMATIQUE DU PRIX DES TERRES BULL. 275 plus-value aurait été réalisé une fois pour toutes par la première génération de propriétaires fonciers. Il augmente dans une société progressive, et c’est pourquoi toutes les générations de propriétaires fonciers participent au bénéfice de la plus-value. A chaque augmentation du taux de cette plusvalue, le prix des terres, en outre de l’augmentation relative à la plus-value existante, augmente en raison de l’apparition d’une plus-value nouvelle ; et c’est ce bénéfice, sur lequel les propriétaires n’ont aucun droit de propriété, parce qu’il n’a été ni prévu ni calculé et qu’ils ne l’ont pas payé en achetant les terres, qu’il faut réserver à l’Etat et qui lui permettra d’effectuer l’amortissement du prix d’achat des terres au moyen du fermage.

Il nous faut revenir ici sur la manière dont Gossen introduit le coefficient z d’augmentation de la valeur de la rente foncière. « Cette augmentation, dit-il, trouve une expression approximative dans la formule

quand a désigne la rente de la première année et a n la rente après n années, parce que les changements dans les circonstances qui agissent sur l’élévation de la rente foncière concourent eux-mêmes à produire de nouveaux changements, phénomène qui trouve son expression dans la potentiation proportionnelle au temps (weil die in den Zustànden herbeigefülirten Verànderungen, welclie auf die Hôhe der Grundrente zurückwirken, selbst wieder mit wirksam sind, neue Verânderungen zu erzeugen, was denn durch Potenziren nach Verhàltniss der Zeit seinen Ausdruck findel). » Cette manière de procéder nous paraît inattaquable. Nous dirions seulement, un peu différemment, quant à nous, que la fonction exponentielle par rapport au temps est la formule naturelle d’une variation comme celle dont il s’agit par la raison que, si cer-

taines circonstances ont augmenté une quantité a de az, il est à croire que ces mêmes circonstances augmenteront une quantité a + az de (a + az) z. Mais il ne faut pas perdre de vue que ces circonstances peuvent n’être pas les mêmes après la première augmentation qu’avant, et c’est ce que Gossen a fait. D’une façon générale, dans l’application du calcul à l’étude des faits quantitatifs, il faut s’attacher à plier toujours les formules aux faits et non les faits aux formules, et c’est à quoi Gossen a manqué. Dans l’exemple emprunté à la Prusse, c’est l’administration prussienne qui a le tort de supposer z constant et égal à 0.005309. Encore faut-il dire que ce taux de plus-value n’est pour elle qu’un minimum. Mais, dans l’exemple tiré de l’histoire de l’Angleterre, c’est Gossen lui-même qui, en vertu de son équation, a le tort de supposer que, pour les terres appartenant à des couvents supprimés par Henry VIII, z a été constant et égal à 0.012437 depuis le milieu du XVI e siècle jusqu’à la fin du XVIII e . Il est probable qu’au contraire ce taux de plus-value de la rente a varié pendant tout ce laps de temps.’ Il l’est surtout qu’il a augmenté dans le courant du XIX e siècle, vu que c’est précisément à cette époque que se sont produits les progrès de l’industrie préparés par les progrès antérieurs des sciences physiques et naturelles et que l’Angleterre, à la tête des nations les plus avancées de l’Europe, a passé du régime agricole au régime industriel et commercial. Il est probable enfin que ce taux de plus-value continuera d’augmenter du XIX e au XX e siècle, par la raison que cette grande évolution économique n’est pas à beaucoup près terminée. Même en Angleterre, l’agriculture n’est pas complètement passée du mode extensif au mode intensif; et il est à croire que cette transformation, qui suppose un emploi considérable de capital proprement dit et qui permet une extension considérable de la population, portera le taux moyen de la

89 SEP. THÉORIE MATHÉMATIQUE DU PRIX DES TERRES BULL. 277 plus-value des terres à un chiffre qu’il n’a pas atteint jusqu’ici.

Nous disons le taux moyen ; car il faut prendre garde encore que le coefficient z varie aussi bien d’un point à l’autre que d’un moment à l’autre. Le taux de plus-value de 0.012437 est assez élevé, même comme taux moyen quant au temps, et il n’est pas douteux qu’il ne soit supérieur au taux moyen quant aux lieux ; c’est qu’apparemment ces biens ecclésiastiques dont parle Sinclair étaient des terres de bonne qualité et bien situées. M. Léonce de Lavergne, dans ses études sur l 'Economie rurale de VAngleterre, donne le chiffre de 0.01 pour le taux moyen de la plus-value des terres en Angleterre vers 1850. Ce taux est assez modéré, et il est à croire qu’il se rapporte exclusivement aux terres cultivées et non pas aux terrains bâtis sur la valeur de la rente desquels l’effet du progrès économique est surtout sensible. Quoi qu’il en soit, ce ne serait en tous cas qu’un taux moyen, , et il resterait à constater le taux spécial de plus-value de la rente des terres dans tel ou tel district de l’Angleterre. On trouverait alors des chiffres moins élevés peut-être dans certains cas; on en trouverait de bien plus élevés sans doute dans certains autres, par exemple dans le cas des terrains appartenant au marquis de Westminster sur lesquels il s’est élevé des quartiers nouveaux de Londres et de ceux appartenant au comte de Derby où l’on a construit une partie des usines du Lancashire. En la matière qui nous occupe, comme en toute matière de science appliquée, la théorie ne fournit que la formule abstraite; c’est à l’observation et à l’expérience à donner aux coefficients de cette formule des valeurs concrètes. Tout serait à faire ici, en vue de la détermination la plus précise et la plus détaillée de z suivant les années et suivant les localités, pour la statistique, officielle ou indépendante, appuyée sur l’examen des actes de location et de