LIVRE V, CHAP. VIII

der à toute cette portion des richesses de la société. Elle y manque d'abord à cause de Tincertitude et de la complication des formalités, telles qu'il est impossible, à quelque prix que ce soit, d'avoir un titre de propriété foncière dont on soit sûr que la validité ne saurait être attaquée. Elle y manque ensuite en négligeant d'assurer des preuves aux affaires relatives aux immeubles par un enregistrement utile des actes légaux. Elle y manque encore en imposant des formalités et des actes difficiles et coûteux, en dehors môme des charges fiscales, pour l'achat et la vente, pour les baux et contrats hypothécaires relatifs à la propriété immobilière. Elle y manque enfin à cause des délais et des frais intolérables qu'il faut subir pour suivre une procédure dans toutes les affaires où il s'agit de propriété immobilière. Il n'est pas douteux que les propriétaires ne soient la classe de la société qui souffre le plus des défauts de nos hautes cours civiles. Les dépenses judiciaires, soit qu'elles aient un procès pour cause, soit qu'elles soient occasionnées par la préparation d'actes en forme sont, à ce que je crois, un article considérable dans la dépense annuelle de la plupart des grands propriétaires fonciers, et la valeur vénale de leurs terres est considérablement diminuée par la difficulté de donner à l'acquéreur un titre qui mérite toute confiance, sans parler ^es frais légaux du transfert. Cependant les propriétaires, bien qu'ils aient disposé du pouvoir législatif en Angleterre depuis 1688 au moins, n'ont jamais fait un mouvement pour la réforme de la loi, et sç sont opposés avec beaucoup de force à quelques améliorations dont ils retireront les principaux avantages. Ainsi l'enregistrement des contrats relatifs à la terre, amélioration si importante proposée par une commission de jurisconsultes éminents en matière de propriété immobilière [real property lùwyers) et présentée à la Chambre des communes par lord Campbell, parut tellement désagréable aux propriétaires, et fut rejetée à une si grande majorité, qu'on n'a pas pu oser de longtemps la proposer encore. Cette hostilité déraisonnable contre toute amélioration, lorsque leurs intérêts auraient tout à y gagner, doit être attribuée à la timidité ombrageuse des propriétaires lorsqu'il s'agit de leurs titres, timimidité qui a sa source dans les défauts mêmes de la loi qu'il s'agirait d'amender, dans une ignorance bien sentie, et dans une incapacité de juger en matière législative qui leur fait suivre aveuglément les conseils de leurs avocats, sans prendre garde que

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tontes les imperfections delà loi, si onéreuses pour eux, profitent aux praticiens.

Tant que les vices de la loi ne font qu'imposer une charge âu propriétaire, ils ne touchent pas beaucoup aux sources de Ja production ; mais l'incertitude sur la validité du titré en vertu duquel la terre est possédée, dort empêcher souvent qu'on ne fasse des dépenses pour son amélioration, et les frais qu'impose tout transfert doivent empêcher la terre de passer aux mains de ceux qui s'en serviraient avec le plus d'avantage. Car ces frais, lorsqu'il is'agit de petites terres, coûtent plus que Tacquisition elle-même, et ils équivalent à une prohibition de vendre et d'acheter la terre par petits lots en dehors de quelques circonstances exceptionnelles. Les acquisitions pourtant sont presque partout très-désirables^ car il n'est guère de pays où la propriété foncière nô sait trop ou trop peu morcelée, de manière à ce qu'il soit bon d'y voir fractionner les grandes propriétés ou d'y voir acheter et réunir les petites. Si Ton pouvait rendre la terre aussi facilement transférable que les titres de rente, on réaliserait un des plus grands perfectionnements économiques qu'il soit possible^de faire dans on pays, et il a été plusieurs fois démontré qu'il n'y a point à cela d'obstacle insurmontable.

Quels que soient les qualités et les défauts des lois et du pouvoir judiciaire d'un pays con^dérés comme organisation destinée à atteindre un but pratique, l'influence morale de la loi a aussi une grande importance, même au point de vue économique. J'ai exposé assez longuement, dans une autre partie de cet ouvrage^ combien l'efficacité des opérations industrielles et de toutes les autres opérations pour lesquelles les hommes s'associent, dépendait de la confiance qu'ils avaient dans la probité les uns des autres et dans leur fidélité à remplir leurs engagements. Ceci nous montre combien la prospérité même économique d'un pays peut être affectée par tout ce qui, dans les institutions, encourage l'intégrité et la sûreté de caractère ou leurs contraires. Partout la loi favorise^ ostensiblement au moins, la probité pécuniaire et la foi des contrats ; mais si elle donne des facilités pour éluder une obligation par des ruses et des chicanes, ou par un abus injuste de la fortune en intentant des procès injustes ou en en soutenant, contre un adversaire qui a droit; s'il y a toujours des moyens de faire des coquinertes sous la sanction apparente des lois, la loif

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dans la mesure où elle tolère tout ceci, est déxnaralisatrice,méme sous le rapport de Tintégrité pécuniaire. C'est ce qui malheureusement arrive bien souvent avec la législation et la jurisprudence anglaises. Si d'autre part la loi, par une indulgence déplacée, protège la paresse et la prodigalité contre leurs conséquences naturelles, ou n'impose pas au crime les peines qu'il a encourues, elle exerce une influence contraire aux vertus de prudence et aux vertus sociales. La loi produit sur les sentiments moraux des peuples un effet plus déplorable encore, lorsque, par ses dispositions et ses injonctions, elle établit sur l'injustice les rapports entre individu et individu, comme toutes celles qul^ reconnaissent une forme quelconque d'esclavage, comme les lois de tous les pays, à divers degrés, sur les rapports de famille, comme les lois de plusieurs pays à dés degrés encore plus divers, sur les rapports entre le riche et le pauvre. Mais ceci nous conduirait à des considérations plus étendues et plus profondes que celles qui touchent à l'économie politique, et je n'en parle que pour ne pas passer complètement sons silence des choses plus importantes que celles dont je traite en cet ouvrage.