CHAPITRE I

LES PROPRIÉTAIRES FONCIERS

La propriété de la terre.

Non seulement l’appropriation de la terre est consacrée aujourd’hui par toutes les législations, mais encore elle est considérée comme la propriété-type : quand on parle de «la propriété », sans autre qualificatif, chacun sait que c’est de la propriété foncière qu’il s agit.

Cependant, on peut considérer comme démontré, malgré de nombreuses controverses engagées surtout dans ces derniers temps, que la propriété foncière est de date relativement récente, et quelle a eu même beaucoup de peine à se consliluer ‘ (voir ci-dessus, p. 486).

On peut distinguer dans l’évolution de la propriété foncière six étapes successives que nous allons brièvement

indiquer*.

1 La constitution d’une propriété foncière absolue est peut être levait le plus caractéristique du droit romain, et pourtant, même à Rome, dans les premiers temps, il semble démontré que la propriété individuelle ne s'étendait qu'à la maison et à un enclos d’une superficie très limitée,

1/2 hecUre.

* Il s'agit ici d’un ordre de succession au point de vue logique plutôt que chronologique. Nous ne prétendons nullement affirmer que par tout pays la propriété ait revêtu chacune de ces formes successivement. Ainsi le dominium ex jure Quirkium, forme de propriété libre et absolue, a précédé hisloriquemeul la propriété féodale, quoiqu’il représente logiquemeat une forme supérieurCt

^^8 PRI^’CIPES d’économie politique.

r II est facile de comprendre que la propriété foncière n’a aucune raison d’être chez les tribus qui vivent de la chasse ou même chez les peuples pasteurs qui vivent à l’état nomade. Elle ne peut naître qu’avec l’agriculture. Et, même dans les premières phases de la vie agricole, elle ne se constitue pas encore : — d’abord parce que la terre durant cette période étant en quantité surabondante, personne n’éprouve le besoin de délimiter sa part; — ensuite parce que tes procédés agricoles étant encore à l’état embryonnaire, le cultivateur abandonne son champ, sitôt qu’il est épuisé, pour en prendre un autre. La terre au début est cultivée, sinon en commun, du moins indistinctement : elle appartient à la Société tout entière ou plutôt à la tribu. Les fruits seuls appartiennent au producteur.

2» Cependant la population devient peu à peu plus sédentaire et se fixe davantage sur le sol : elle devient plus dense aussi et éprouve le besoin de recourir à une culture plus productrice. Alors à la première phase en succède une seconde, celle de la possession temporaire avec partage périodique. La terre, quoique considérée toujours comme appartenant à la Société, est partagée également entre tous les chefs de famille, non pas encore d’une façon définitive, mais seulement pour un certain temps : d’abord pour une année seulement, puisque tel est le cycle ordinaire des opérations agricoles, puis petit à petit — au fur et à mesure que les procédés agricoles se perfectionnent et que les cultivateurs ont besoin de disposer d un pins long espace de temps pour leurs travaux — pour des périodes de temps de plus en plus prolongées. Ce régime du partage périodique se trouve aujourd’hui encore dans un grand pays d’Europe, en Rassie, sous la forme bien connue du mirjp.l n-iêmp divers cantons suisses sous le nom d’allmend). C’est la communauté des habitants de chaque village qui possède la terre et en répartit la jouissance entre ses membres par partages dont la périodicité varie selon les usages et les cultures. Le territoire de la commune est partagé généralement en trois catégories; le terrain bâti avec les jardins, qui constitue la propriété

LES pnOPtliÉTAmES FONCIERS,

héréditaire (mais inaliénable toutefois et non soumise au partage); — la terre arable qui est partagée périodiquement en parcelles aussi égales que possible suivant le nombre des habitants; — la prairie ou la forêt qui reste généralement indivise tant pour la jouissance que pour la propriété. C est rassemblée des chefs de famille, le Mir, qui règle souverainement la répartition des lots et l’ordre des cultures.

3“ Un jour vient où ces partages périodiques tombent en désuétude, ceux qui ont bonifié leurs terres ne se prêtant pas volontiers à une opération qui les dépouille périodiquement, au profit de la communauté, de la plus-value due à leur travail — et on arrive à la constitution de la propriété familiale, chaque famille restant alors définitivement propriétaire de son lot. Toutefois ce n’est pas encore la propriété individuelle, le droit de disposer n’existant pas : le chef de la famille ne peut ni vendre la terre, ni la donner, ni en disposer après sa mort, précisément parce qu elle est considérée comme un patrimoine collectif et non comme une propriété individuelle. Ce régime se trouve^ encore aujourd’hui dans les communautés ctè famille de l’Europe orientale, notamment dans les Zadrugas de la ^ulgarie et de 1a Croatie ^lïï comptent jusqu'’â 50 et 60 péreonneSj mais'ettès tendent à disparaître assez rapidement par suite de l’esprit d’indépendance des jeunes membres de la famille*.

4° L’évolution de la propriété foncière passe par une

> Au reste le mir n’est peut-être pas un très bon exemple de mode primitif d’appropriation de la terre, car, d'après certains auteurs, le mir ü** [»a.' la survivance d une forme très antique : elle ne remonterait

pas au-dela du xvr siècle et a été surtout consolidée par Tabolition du servape en 186I. Une annuité fut fixée comme prix de rachat et toas les pays iiis de la commune en furent rendus solidairement responsables. De îà, aggravation de cette communauté forcée.

Une loi récente (du 9-22 novembre l'JÜb) abolit virluellcmeDl le mir puisqu'elle permet à tout habitant de la commune qui le voudm de .«e faire attribuer en toute propriété le lot qu'il cultive. Cependant jusqu à présent ceux qui ont usé de ce droit ne sont pas très nombreux pas tout à fait 1 /4 du nombre des paysans.

Am . r, "ï

i90 PRINCIPES d’économie POLITIQUE.

phase qui, bieu qu’accidentelle de sa nature, n’a malheureusement jamais manqué dans l’histoire des sociétés humaines, je veux parler de la conquête. 11 n’est pas un seul territoire, à la surface de la terre, qui n ai^ete,^ a uae.,épo- (fuë‘ qTïéT?ôn^ê7^Dlévé"pâf Ta’ forcé à la population qui rôccirpaîl pour être attribué à 1a race conquérante. Toutèïbis les vainqueurs, précisément parce qu’ils étaient les vainqueurs et les maîtres, ne se sont point souciés de cultiver la terre et s’attribuant simplement la propriété légale. le « domaine éminent », comme on disait autrefois, ils ont laissé’"TTapÔpulation soumise la possession du sol sous forme de tenure. Celte tenure a ressê^fUbTé'pliis ou moins à une véritable propriété, mais elle a été cependant toujours limitée par les conditions mêmes de la concession qui avait été faite au cultivateur, par les servitudes qui pesaient sur lui, par les redevances qu’il était tenu de payer au propriétaire supérieur, par l’impossibilité d’aliéner sans l’autorisation de celui-ci. Ce système qui, pendant plusieurs siècles, a servi de fondement à la constitution sociale et politique de, l’iiiurope, sous le nom de régime féodal, a laissé aujourd’hui encore des traces en maints* pays. En Angleterre surtout, presque toute propriété a conservé, en droit, la forme d’une tenure et est encore entravée par une multitude de liens dont on s'efforce àgrand’peine de la dégager '.

5® Le développement de l’individualisme et de l’égalité civile la suppression du système féodal, notamment dans tous les pays qui ont subi l’influence de la Révolution française de 1789, ont amené une cinquième phase, celle-là même qui s’est réalisée de notre temps : la constitution définitive de la propriété foncière libre avec tous les attributs que comporte le droit de propriété. Cependant alors même celte propriété foncière, telle qu’elle est constituée par

' « C'^st ainsi que s’établi l, dans notre droit anglais, la maxime fondamentale en fait de possession du sol, à savoir que le Roi est le seul maître et le propriétaire originaire de toutes les terres du royaume » (Commentairet de Blackstone).

LES PROPRIÉTAIRES FONCIERS

exemple dans le Code Napoléon, n’est pas encore de tous points identique à la propriété mobilière : elle en diffère par de nombreux caractères qui sont familiers aux jurisconsultes, mais le trait distinctif ce sont toujours les difficultés plus ou moins grandes imposées au droit d’aliénation et d’acquisition ‘.

6® Il ne restait plus, pour assimiler complètement la propriété foncière à la propriété mobilière et marquer ainsi le dernier terme de celte évolution, qu’une seule étape à franchir : c’était la mobilisation de la propriété foncière, c’està-dire la possibilité pour tout individu, non seulement de posséder la terre, mais encore d’en disposer avec la même

I facilité que d’un objet mobilier quelconque. Ce dernier pas a été fait dans un pays nouveau, en Australie, par le système célèbre connu sous le nom de système Torrens, qui permet au propriétaire d’un immeuble de mettre en quelque sorte sa terre en portefeuille, sous la forme d’une feuille de papier, et de la transférer d’une personne à une autre avec (i! la même facilité qu’un billet de banque ou tout au moins

1 qu’une lettre de change*. On fait campagne depuis quelque

temps déjà pour introduire ce système dans nos vieux pays d’Europe : il est probable que la logique des faits et la suite naturelle de l’évolution que nous venons d’esquisser finiront par le faire triompher partout.

7® Il semble qu’on doive prévoir encore une autre étape, celle où l’entreprise agricole ayant pris, comme l’entreprise industrielle, la forme d’une société anonyme, la propriété foncière sera représentée par une action, c'est-à-dire par un titre nominatif ou même au porteur? — Mais arrivera-t-elle

* Il suffit de rappeler riaaliénabilité des immeubles des femmes mariées sous le régime dotal ou des eufaQU en tutelle, les formalités exigées pour le transfert des immeubles, les droits énormes qui frappent ces mutations, etc.

* Le but du système Torrens, comme le déclarait l’auteur lui-même, est r de débarrasser la propriété foncière de toutes les entraves qui en empè-

'j chaïent le libre accès, « semblables a ces herses, pont-levis et fossés qui

il défendaient l’accès des châteaux de dos aocctres ».

ri

492 PRINCIPES d’économie politique.

à ce terme logique de révolution? — Cela paraît très dou leux : du moins les expériences faites jusqu’à ce jour n on guère réussi.

La conclusion qui se dégage de cette rapide revue, c’est donc que la propriété foncière a évolué progressivement et constamment de la forme collective vers la forme individuelle, et tend à se rapprocher de plus en plus de la propriété des choses mobilières et des capitaux jusqu à se confondre avec celle-ci.

El maintenant quelles sont les causes qui ont dégagé peu à peu la propriété de la terre de la communauté primitive pour la constituer sous la forme de propriété individuelle et libre, et lui ont fait suivre pas à pas, dans ses transformations successives, les progrès de l’agriculture et les développements de la civilisation? Ces causes, les voici :

D’une part, l’accroissement de la population a mis les hommes dans la nécessité de pratiquer une culture plus intensive pour obtenir de la terre une quantité de subsistances de plus en plus considérable;

D’autre part, on a senti la nécessité, pour stimuler le travail, d’assurer au cultivateur un droit non seulement sur les produits de sa terre, mais sur la terre elle-même comme instrument de son travail — droit d’abord temporaire, mais de plus [en plus prolongé, à mesure que les progrès de la

les propriétaires fonciers

en droit un domaine éminent sur la terre ne saurait mieux, faire dans l’inlérêt de tous que de déléguer son droit à ceux qui pourront tirer de cette terre le meilleur parti. Or, jus- (|u'à ce jour, ce sont les individus qui ont le mieux réussi et, jusqu’à preuve contraire, il y a lieu de penser que ce sont les plus aptes à remplir celle fonction sociale.

Toutefois il est permis de penser que si la propriété foncière n’a d’autre raison d’èlre ni d’autre but que l’utilité sociale, ce but a été quelque peu dépassé, et cela de deux

façons. J 1

Premièrement il semble qu’il était mutile d étendre le

droit de propriété aux terres qui n’ont été Vobjet d’aucun travail effectif. C’est ainsi que la législation musulmane, se montrant plus fidèle aux principes do l’économie politique que la nôtre (qui l’aurait cru)! n’admet la propriété individuelle que sur les terres qui ont été l’objet d’un travail effectif et qu’on appelle les terres « vivantes », par opposition à la terre en friche qu’on appelle la terre « morte » et qui doit rester propriété collective. « Quand quelqu’un aura vivifié la terre morte, dit le prophète, elle ne sera à aucun autre, et il aura des droits exclusifs sur elle ». Et voici les travaux qui feront ainsi passer la terre sous le régime de l’appropriation ; « Faire sourdre l’eau pour l’alimentation ou l’arrosage, détourner les eaux des terrains submergés, bâtir sur une terre morte, y faire une plantation, la défoncer par un labour, en détruire les broussailles qui la rendent impropre à la culture, niveler le sol et en enlever les pierres ». C’est par application de ces principes qu’en Algérie et à Java, par exemple, la propriété collective occupe encore une très

grande place.

Mais en France, sur 20 millions d’hectares de terre a 1 état de nature (bois, pâturages, friches) — les 2/5 de la superficie de la France — il ne reste plus que 6 millions appartenant à l’État ou aux communes; tout le reste a été envahi par la propriété privée, sans autre titre évidemment que

l’occupation. . •

En second lieu, on peut se demander s’il était indispen •

Gu». — Éc. PoL. ^

PRINCIPES d’économie POLITIQUE.

sable de conférer à la propriété foncière un caractère tuel'l Et il semble bien que cette perpétuité dépasse de beaucoup ce qu’exigeaient les nécessités de la culture. L’homme, être de peu de durée, n’a pas besoin d’avoir l’éternité devant lui pour entreprendre les plus grands travaux : la preuve, c’est que les entreprises des chemins de fer et les canaux de Suez et de Panama ne reposent que sur des concessions de 99 ans. Du reste, en Angleterre, un très grand nombre de terres et de maisons ne sont possédées que pour une période de 99 ans.

Il est vrai que la logique semblait imposer ici la perpétuité, car le droit de propriété dure autant que l’objet; or, l’objet, ici, a une durée perpétuelle. La terre est même la seule richesse qui ait ce privilège; le temps, qui détruit toutes choses, ne touche à elle que pour lui rendre à chaque printemps une jeunesse nouvelle. Mais pourtant la logique est ici en défaut, car ce qui dure éternellement, c’est seulement le fonds et ses forces naturelles : quant aux transformations résultant du travail, même incorporées à la terre, elles ne durent qu’un temps.

D’où vient le revenu de la terre.

La rente foncière.

La terre donne-t-elle un revenu? — La question paraît bizarre. Que toute terre, sauf circonstances anormalas, donne un revenu, c’est une vérité évidente par elle-même et, s’il fallait en donner une preuve, le fait que toute terre peut se vendre ou se louer paraît suffisant, car il est bien évident qu’elle ne trouverait ni fermier, ni acquéreur (sauf pour des propriétés d’agrément) si elle ne rapportait rien.

Sans doute. Mais il s’agit de savoir s’il existe un revenu qui soit propre à la terre et qui ne puisse être confondu avec le revenu d’un travail ou d’un capital quelconque dépensé sur cette terre?

Or, à cette ‘question il nlest pas aussi facile de répondre

LES PROPRIÉTAIRES FONCIERS

au’on pourrait le croire. Certains économistes assurent, comme nous le verrons tout à l’heure, que le revenu foncier n’est pas autre chose que le produit des capitaux accumulés sur la terre parle propriétaire ou ses devanciers et qu ainsi, à le bien analyser, il se décompose nécessairement en salaire, intérêt et profit. Cette explication, inspirée par le désir de lét^ilimer la propriété foncière, n’est pas généralement accentée. Mais alors d’où vient ce revenu foncier?

Les Physiocrates, Adam Smith, J. -B. Say, enseignaient nue le revenu foncier était réellement dft aux facultés frugifères et naturelles du sol ; et si le propriétaire en bénéficiait c’était tout simplement parce que la propriété foncière constituait un véritable monopole, un privilège, qui lui permettait d’accaparer les forces naturelles, la fécondité de la terre - monopole qu’ils justifiaient d’ailleurs par des raisons d’utilité publique que nous examinerons plus loin. Us reconnaissent au propriétaire le droit d’exploiter lui-meme celte source naturelle de richesses en vendant les produits de sa terre, ou d’en céder l’exploitation à un autre en louant

sa terre à prix d’argent. „ . . •. i«-jx « ...

Cette explication du revenu foncier impliquait 1 idée que la nature peut créer la valeur, c’est-à-dire l’adhésion a la doctrine qui fonde la valeur sur l’utilité dans le sens matérialiste de ce mot*. ,

Une telle explication ne pouvait satisfaire l esprit subtil de

Ricardo. Nous savons que ce grand économiste est le principal auteur de la doctrine qui fonde la valeur sur le travail et le coût de production. Donc, d’une part, il ne pouvait admettre, sans ruiner sa doctrine, que la valeur de la terre ou de ses produits fût créée par la collaboration de la nature. D’autre part, il fallait bien admettre que le revenu de la erre représente quelque chose de plus que le travail de culture, puisqu’il voyait en Angleterre toute terre trouver

I C’est évidemment ce que signifie la phrase d’Adam Smith : a Dans l’agriculture, la nature travaille conjointement avec l^omme et sa part représente souvent le tiers et jamais moins du quart du produit total ».

ji.

496 PRINCIPES d’économie politique.

UD rermier, c’est-à-dire un homme qui, après avoir vécu et payé tous ses frais de culture, trouve encore sur le produit de la terre un excédent suffisant pour payer son fermage?—C’est pour expliquer ce cas embarrassant qu’il imagina sa théorie de la rente foncière, la plus fameuse de l’économie politique et qui a servi de thème pendant tout un siècle aux discussions des économistes.

A l’origine, dit Ricardo, les hommes, n’ayant besoin de mettre en culture qu’une petite quantité de terre, choisissent les meilleures. Cependant, malgré la fertilité de ces terres, ils ne retirent pas de leur exploitation un revenu supérieur à celui qu’ils pourraient retirer d’un emploi quelconque de leur travail et de leurs capitaux. En effet, comme il y a des terres de reste, ils sont soumis à la loi de la concurrence qui rabaisse la valeur de leurs produits au niveau du prix de revient. Ils ne touchent donc point de rentes, dans le sens propre de ce mot.

Mais un jour vient où l’accroissement de la population exige un accroissement de production, et dès lors, les terrains de première catégorie se trouvant en totalité appropriés, il faut mettre en culture des terres moins fertiles, ce qui veut dire des terres sur lesquelles le coût de production sera plus élevé. En supposant que les terrains de première catégorie donnent 30 hectolitres de blé à l’hectare avec une dépense de 300 fr.,cequi fait revenir l’hectolitre à 10 fr., les terrains de deuxième catégorie ne produiront, avec la même dépense, que 20 hectolitres, ce qui fera revenir le coût de production de chaque hectolitre à 15 fr. Il est évident que les propriétaires de ces terrains ne pourront céder le blé au-dessous de ce prix, car, au-dessous, ils seraient en perte et n’en produiraient plus : or, nous avons supposé précisément qu’on ne pouvait se passer d’eux. Il n’est pas moins évident que les propriétaires des terres occupées en premier lieu ne s’amuseront pas à vendre leur blé à un prix inférieur à celui de leurs voisins : ils le vendront donc aussi à 15 fr.,mais puisque ce blé ne leur revient qu’à 10 fr. comme autrefois, ils réuliseioul dorénavant un bénéfice de

LES PROPRIÉTAIRES FONCIERS. 497

5 fr. par hectolitre ou de 150 fr. par hectare, — et c’est justement ce bénéfice qui porte, dans la théorie de Ricardo et dans le vocabulaire de l’économie politique où il a pris droit de cité, le nom de rente.

Plus tard l’accroissement de la population qui ne s’arrête pas, exigeant encore un supplément de subsistances, contraint les hommes à mettre en culture des terrains de qualité encore plus médiocre’ qui ne produiront, par exemple, que 15 hectolitres de blé par hectare: dès lors le prix de revient de l’hectolitre s’élèvera à 20 fr. et, par les mêmes raisons développées tout à l’heure, relèvera dans la même proportion le prix de tous les hectolitres sur le marché. Dès ce moment, les propriétaires des terrains occupés en premier lieu verront leur rente s’élever à 10 fr., et les propriétaires des terrains de deuxième catégorie verront à leur tour naître à leur profit une rente de 5 fr.

Cet « ordre des cultures », comme l’appelle Ricardo, peut se poursuivre indéfiniment, ayant toujours pour effet d'élever le prix des subsistances au détriment des consommateurs et d’accroître la rente au profit des proprietaires, lesquels voieotleurs revenusgrossirsansy prendre peine et trouvent la source de leur fortune dans l’appauvrissement général.

Telle est la théorie de Ricardo. On a dit qu’elle ne correspondait nullement à la réalité historique et n’était qu’une

‘ Mais pourquoi supposer toujours que les hommes seront obligés, pour accroître la proiluclioii, d étendre la culture à de nouvelles terres? Ne peuvent-ils pas accroître la production en cultivant mieux les bonnes terres? — Ils le peuvent, sans doute, mais en vertu de la loi du rendement non proportionnel, tout accroissement de rendement au delà d’une ceriaine limite exige un accroissement de dépenses plus que proportionnel et, par conséquent, entraînera une élévation dans les frais de production. Si, à ces terres qui donnaient 30 hectolitres à I hectare avec une dépense de 300 fr., on demande 60 hectolitres, on pourra peutêtre les obtenir, mais il faudra dépenser pour cela 900 fr.; et le prix de revient de chaque hectolitre s'élèvera ainsi à 15 f;\ ! Le résultat final sera donc exactement le même que si l'on avait défriché les terres de 2« catégorie. — 11 faut relire ici le chapitre sur la loi du rendement non proportionnel (p. 99) à laquelle la loi de Ricardo est intimement liée.

498 PRINCIPES d’économie politique.

conceptioQ a priori imaginée pour appuyer sa thèse de la valeur-travail. Un économiste américain Carey a même prétendu démontrer, non sans bonnes raisons, que l’ordre des cultures en réalité avait été précisément inverse, c’est-àdire que la culture avait débuté par les terres les moins fertiles les plus légères, parce que ce sont les plus faciles à cultiver, ou par celles situées sur les hauteurs, parce que ce sont les plus faciles à défendre - et ce n’est que lentement et progressivement que l’agriculture mieux outillée et mieux instruite avait pu défricher les terres riches et lourdes, défendues par l’excès même de leur végétation .

Mais qu’importe? Si l’ordre historique des cultures doit être rejeté, le fait essentiel que cette hyhothèse ne faisait que mettre en relief, à savoir l’accroissement spontané et en quelque sorte fatal de la valeur des terres en capital et en revenu, demeure vrai. Si l’on réfléchit en effet que la terre est une richesse sui generis qui présente trois caractères que ne réunit au même degré nulle autre richesse :

1“ de répondre aux besoins essentiels et permanents de

l’espëÇB-tnnbïtüer' '

2» d’être en quantité limitée ;

3» de^rer éternelIemeM;

On"TëxpïïqiîêrâràcîTèm^^^ la valeur de la terre ou de ses produits aille grandissant avec le temps — du moins dans une société progressive — et que presque toutes les forces du progrès économique et social conspirent simultanément à l’élever.

L’accroissement de la population est la principale cause qui agit sur elle», puisque naturellement plus il y a d’hom-

1 En réalité l’un et l'autre ont raisonné juste d’après le milieu où ils vivaient. Ricardo vivait en Angleterre, dans une terre insulaire, depuis des siècles appropriée et où la valeur du sol grandissait avec la population. Carey avait le spectacle d'un nouveau monde où les terres étaient surabondantes et où on n ulilisait que celles qui étaient les plus faciles

d'accès et de culture. , . j,

» Henri George a développé éloquemment la thèse que la valeur ut

toute terre était en raison directe du nombre d'hommes qu’elle porte.