N° 1. DES IMMEUBLES

360. L'article 1138, en établissant le principe que la propriété se transfère par le seul eifet du contrat, sans qu'il soit besoin de tradition, ne distingue pas ; la loi est

(1) Lyon, 14 août 18Ô0 (Oallo/, 1851, 1, 178).

conçue dans des termes absolus. Il en résulte que la propriété est transDQÎse au créancier à legard de tous, done non-seulement à l'égard du débiteur, mais aussi à legard des tiers. Ce principe reçoit-il une exception, d abord quant aux ipimeubles, ensuite quant aux meubles?

Le code civil ne fait aucune exception quant aux immeubles. Aux termes de larticle 1140, « les effets do l'obligation de donner ou de livrer un immeuble sont réglés au titre de la Vente et au titre des Privilèges et Hypothèques. » Quel est le sens de cette singulière disposition? C'est un renvoi, et le législateur ne procède pas par renvoi, comme cela se fait dans un manuel. Au moment où le code civil fut discuté, la loi du 11 brumaire an VII prescrivait la transcription pour les transactions immobilières, c'est-à-dire que la propriété ne se transférait à l'égard des tiers que par la transcription de l'acte sur \vs registres du conservateur des hypothèques. Il s'agissait de savoir si l'on maintiendrait le système de

{)ublicité. La commission de l'an viii proposait d'abroger a transcription. Au conseil d'Etat, la publicité trouva des partisans; comme on ne parvint pas à s entendre, on ajourna la solution : de là l'article 1140.

Au titre de la Vente, la question ne reçut pas de solution. Le projet portait : « La vente est accomplie dès qu'on est convenu delà chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. » C'était appliquer à la vente le principe absolu de l'article 1138, ce qui, excluait la nécessité de la transcription pour rendre l'acheteur propriétaire à l'égard des tiers. Le conseil d'Etat ne voulut pas préjuger la question : l'article que nous venons de transcrire fut modifié; on déclara que la vente était parfaite entre les parties et que la propriété était acquise à l'acheteur à regard du vendeur. Telle est la disposition de l'article 1583; la question de la transcription, de nouveau ajournée, devait recevoir une solution quelconque au titre des Privilèges et Hypothèques. On va voir avec quelle négligence cette grave matière fut traitée. La section de législation du conseil d'Etat proposa formellement le maintien de la transcription. La

discussion qui s'engagea sur cette proposition fut assez embrouillée, et le vote fut tout aussi peu clair ; on renvoya le projet à la section pour y faire un changement de rédaction qui portait sur des détails, sans entamer le principe. Qu'arriva-t-il? La section de législation supprima l'article qui exigeait la transcription. On a dit, et avec quelque raison, que cela s'appelait escamoter les lois, et non les discuter (i).

301. Comme il ny avait pas de décision formelle du conseil d*Etat, on soutint, dans les premiers temps qui suivirent la publication du code civil, que la transcription n était pas abrogée (2). Il est inutile d'entrer dans ce débat. Le code de procédure trancha la difficulté. L'article 834 porte : « Les créanciers qui, ayant une hypothèque, n'auront pas fait inscrire leurs titres antérieurement aux aliénations qui seront faites à lavenir des immeubles hypothéqués ne seront reçus à requérir la mise aux enchères (en cas de purge) qu'en justifiant de l'inscription qu'ils auront prise depuis l'acte translatif de propriété, et au plus tard dans la quinzaine de la transcription de cet acte. » Ainsi la transcription était maintenue avec un effet tout spécial, c'est que les créanciers antérieurs à la vente ne pouvaient plus s'inscrire après la quinzaine qui suivait la transcription. Il est inutile de nous arrêter sur cette modification partielle que reçut le système du code civil, l'article 834 étant abrogé par notre nouvelle loi hypothécaire. La publicité était définitivement abandonnée en ce qui concerne la translation de la propriété.

3U2. C'était un des grands défauts que Ton reprocha à la nouvelle législation. On revint, en Belgique, au système de publicité; c'est une des innovations les plus importantes que la loi hypothécaire du 16 décembre 1851 apporta au code civil. En France, une loi du 23 mars 1855 rétablit également la transcription. Nous nous bornons ici à transcrire le principe tel qu'il est formulé par

(1) Duranton, t. X, p. 466, n» 428. Demolombe, t. XXIV. p. 420, uo- 4?» (2^ Demolombe, t. XXIV, p. 425, n*» 444.

notre loi hypothécaire, en ajournant l'explication de la matière au titre des Hypothèques avec lequel elle a une relation intime. L'article 1*' est ainsi conçu : « Tous actes entre-vifs à titre gratuit ou onéreux, translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers, seront transcrits en entier sur un registre à ce destiné au bureau de la conservation des hypothèques. Jusque-là ils ne pourront être opposés aux tiers qui auraient contracté sans fraude. «