II. Applications

463. Nous avons distingué l’immobilisation en agricole et industrielle. Cette distinction se fonde sur les exemples que l’article 524 donne de l’immobilisation par

(1) Arrêt de rejet du 28 avril 1829 (Dalloz, au mot Biens , n° I?0). Championnière et Rigaud, t. IV, n°3189, p. 318. Demolombe, t. IX, p. 117, nû 214.

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destination, les uns se rapportant à l'industrie, les autres à l’agriculture. Faut-il en induire que si l’industrie et l’agriculture ne sont pas en cause, il ne peut y avoir d’immobilisation par destination? Non, les cas d’immobilisation que le code énumère ne sont que des applications d’un principe général; or, les applications n’ont jamais pour objet de restreindre le principe ; le principe, par son essence, s’applique à tous les cas qui peuvent se présenter. Il est, en effet, conçu dans les termes les plus généraux : « Les objets placés par le propriétaire d’un fonds pour le seryice et l’exploitation de ce fonds » (art. 524). Le code ne dit pas quel est le service; donc tout service immobilise. Ce sera d’ordinaire un service agricole ou industriel, mais l’industrie et l’agriculture ne sont pas les seules causes d’immobilisation. Le commerce peut également immobiliser, c’est un intérêt social aussi bien que l’agriculture et l’industrie ; le texte et l’esprit de la loi concourent donc pour étendre l’immobilise lion par destination à tout établissement immobilier, quelle que soit sa nature.

Tel est un hôtel. Mais pour qu’un hôtel soit un établissement commercial ou industriel, dans le sens de l’article 524, il faut que le propriétaire ait construit, aménagé, distribué des bâtiments en leur donnant cette destination spéciale, de sorte que les bâtiments ne pourraient recevoir dne autre destination sans que la valeur du fonds en fût dépréciée, et même sans changement plus ou moins considérable dans la distribution des diverses parties de l’édifice. Si l’hôtel forme un fonds industriel et commercial, il s’ensuit que les meubles placés par le propriétaire pour les besoins de l’hôtellerie seront immobilisés, puisqu’ils sont placés pour le service et l’exploitation du fonds ; l’hôtellerie ne pourrait pas subsister sans ces meubles, ils sont donc nécessaires pour l’exploitation d’un fonds industriel. Ce n’est pas à dire que tous les objets mobiliers qui se trouvent dans un hôtel soient immeubles; il n’y a d’immobilisés que les meubles meublants, ceux qui sont placés dans une hôtellerie pour le garnir, et avec destination de le rendre habitable et propre au logement des voyageurs. On né pourrait pas considérer comme immobilisés les pro-

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visions et les vins destinés aux voyageurs; ces choses ne sont pas placées sur le fonds, ce sont des marchandises achetées pour être revendues.

Cette doctrine, consacrée par deux arrêts de la cour de Bruxelles (i), n’est pas sans difficulté. On objecte que l'hôtel est une maison ordinaire servant à l’habitation des voyageurs, ce qui constitue pour l’hôtelier l’exercice d’une profession analogue à tout autre commerce; on en conclut que les meubles servent à une profession, par conséquent à la personne plutôt qu’au fonds (*). Nous avons répondu d’avance à l’objection, en définissant les conditions requises pour qu’une maison soit un fonds industriel et commercial. Avant de prononcer sur la question d’immobilisation, la cour de Bruxelles eut soin d’ordonner une expertise; et les experts déclarèrent que le propriétaire, en élevant les constructions, avait eu en vue de monter un hôtel, que cette destination en faisait la grande valeur, à ce point que si l’immeuble changeait de destination, les constructions perdraient la moitié de leur prix, et que l’on ne pourrait changer la destination sans charger complètement la distribution intérieure. Il était donc prouvé que l’hôtel était un fonds industriel, dès lors le texte et l’esprit de la loi devaient recevoir leur application.

464. Une question analogue s’est présentée devant la cour de cassation de France. Le propriétaire des sources thermales de Bagnols fit construire, pour le logement des baigneurs et autres voyageurs, un hôtel qu’il meubla avec luxe. Les meubles qui garnissaient l’hôtel étaient-ils devenus immeubles par destination? La cour de Caen décida la question affirmativement. On reconnaissait que l’établissement des eaux thermales était un fonds immobilier, et que par suite les meubles nécessaires aux baigneurs étaient devenus immeubles par destination (3). Mais on contestait l’immobilisation pour les meubles qui garnissaient l’hôtel. La cour considéra l’hôtel comme une dépendance néces-

(1) Bruxelles, 4 mars et 15 juillet 1867 ( Pasicrisie , 1867, 2, 182 et 324).

(2) Demolombe, t. IX, p. 146, u° 264. En sens contraire, le réquisitoire 4u ministère public, dans l’affaire précitée ( Pasicrisie , 1867, 2, 191).

(3) Cela est de jurisprudence. Voyez Dalloz, au mot Biens, n» 97.

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saire des eaux thermales; en effet,la source se trouve dans une forêt, loin de toute habitation; l’hôtel et le mobilier qui le garnissent ne servent chaque année que pendant les quatre mois de la saison des eaux ; ils étaient donc un accessoire des eaux thermales. Dès lors le texte de l'article 524 devenait applicable. Quant à l’esprit de la loi, il ne laissait aucun doute; si l’on décidait que les meubles n étaient pas immobilisés, une saisie-exécution pratiquée par le premier créancier venu aurait mis les baigneurs dans la nécessité d’interrompre brusquement leur traitement. L’immobilisation était donc commandée par un intérêt public. Cette opinion ne fut pas admise par la cour de cassation; elle considéra l’hôtel comme un établissement distinct des eaux thermales, et elle appliqua le principe que le fonds consistant en une source, on ne pouvait reconnaître le caractère d’immeubles qu’aux objets indispensables et affectés directement au service des bains (1). Ni la cour de Caen, ni la cour de cassation n’examinèrent la question de savoir si l’hôtel, abstraction faite des eaux thermales, tombait sous l’application de l’article 524, à titre d’établissement industriel ou commercial. Nous croyons que cette question doit être décidée dans le sens des arrêts de la cour de Bruxelles que nous venons de rapporter.

405. Pothier dit que les presses d’imprimerie, quoique attachées au lieu où elles sont, conservent leur qualité de meubles. Cela a été jugé ainsi, dit-il, pour les presses dimprimeriç du célèbre Robert Etienne. Pothier donne comme raison que ces choses pouvant être facilement déplacées, ne peuvent pas être considérées comme faisant partie de la maison où elles sont (2). Ce motif tient au principe de l’incorporation ou de l’accession; il ne peut donc être invoqué contre l’immobilisation par destination. On dit que les presses servent à l’exercice de la profession et non à l’exploitation d’un fonds. L’objection prouve trop : une machine à filer ou à tisser sert aussi à la profession du

(1) Arrêt de cassation du 18 novembre 1845 (Dalloz, 1846, 1, 36).

(2) Pothier, Dt la communauté , n° 51, suivi par Dur^nton, t. IV, p. 54, n° 65 En sens contraire, Hennequin, t, I,f, p. 38, et Demolombe, t. IX, p. 147, n1 2* 265.

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fileur et du tisserand ; est-ce à dire quelle soit toujours mobilière ? Elle est mobilière quand elle est affectée à l’usage de la personne; elle est immobilière quand elle est affectée au service d’une usine. Il faut faire la même distinction pour les presses. Si une maison est construite ou aménagée pour servir d’imprimerie, pourquoi les presses ne seraient-elles pas immeubles au même titre que les métiers à filer dans une filature de coton? La question aboutit donc à une difficulté de fait : les presses servent-elles à la personne ou à un fonds immobilier? dans le premier cas elles sont meubles, dans le second immeubles.

400. L’article 524 déclare immeubles les chevaux attachés à la culture. 11 faut se garder de conclure de là que les chevaux employés dans l’industrie sont toujours meubles (i). La question se décide par une distinction analogue à celle que nous venons de faire pour les presses. Cette distinction est consacrée par la loi du 21 août 1810 sur les mines (art. 8), laquelle considère comme immeubles les chevaux attachés à l’exploitation de la mine, c’est-à-dire ceux qui sont attachés aux travaux intérieurs des mines ; ce qui implique que les chevaux employés au transport des produits de la mine restent meubles. C’est une conséquence logique des principes qui régissent l’immobilisation par destination : elle n’existe que si des objets mobiliers sont affectés au service d’un fonds industriel, agricole ou commercial; or, l’exploitation de la mine exige des chevaux pour les travaux intérieurs de l’extraction ; dès que les minéraux sont extraits, le service auquel les chevaux sont affectés est accompli ; le transport des produits n’a rien de commun avec l’exploitation de la mine.

On applique les mêmes principes aux chevaux employés dans les brasseries. Comme l’a très-bien jugé la cour de Metz, le cheval qui serait employé à mettre un mécanisme en mouvement devrait être considéré comme immeuble par destination, aussi bien que celui qui tire une charrue dans une exploration rurale. Il n’en est pas de même des chevaux employés par le brasseur pour transporter les pro-

(1) Duranton semble le dire (t. IV, p. 45, n° 56).

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dui(s de sa brasserie ; les chevaux qui transportent la bière ne sont pas des agents de fabrication, ils servent au débit des choses fabriquées (1). La même distinction s’applique aux tonneaux; quand ils restent la propriété du brasseur, ils sont immeubles, puisque ce sont des ustensiles nécessaires au service et à l’exploitation de la brasserie (2) ; s’ils devenaient la propriété de l’acheteur, il est évident qu’ils seraient meubles.

46 7. Une instruction de la régie de l’enregistrement a décidé que les machines, décorations et autres objets nécessaires aux représentations théâtrales doivent être considérés comme meubles. M. Demolombe critique avec raison cette décision ; il suppose que c’est une disposition de faveur, ou, si l’on veut, un encouragement accordé aux représentations théâtrales par dérogation aux principes généraux. Nous doutons fort que telle ait été l’intention de la régie. Disons le mot : c’est une erreur, et notre étonnement est grand de voir que Championnière et Rigaud la partagent (3). On dit que les décors et machines servent à l’exercice d’une profession. Sans doute; mais le fabricant n’exerce-t-il pas aussi une profession? Si la profession s’exerce indépendamment d’un fonds industriel, les objets mobiliers conservent leur nature première. Ainsi les décors qu’une troupe de comédiens ambulants emporte avec elle sont meubles; mais quand un théâtre est construit avec la destination exclusive de servir à des représentations théâtrales, n’y a-t-il pas alors un fonds au service duquel des décors et autres objets sont attachés? On est donc dans le texte comme dans l’esprit de l’article 524; bien entendu que les objets servant à l’exploitation du théâtre y doivent être placés par le propriétaire du fonds.

468. Il a été jugé, dit Pothier, que dans les terres où il y a une chapelle qui est une des dépendances de la terre, les vases sacrés, ornements et autres choses qui y servent à la célébration du service divin doivent être réputés im-

(1) Metz, 27 juin 1866 (Dalloz, 1866, 2, 171).

(2) Arrêt de rejet du 4 février 1817 (Dalloz, au mot Biens, n° 92). Ducaurroy, Bormier et Roustain, Commentaire, t. II, n° 25, p. 16.

(3) Championnière et Rigaud, t. IV, p. 320, n« 3190. Demolombe, t. IX, p. 149, n<> 266.

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meubles, parce que la chapelle ne serait pas chapelle sans ces choses. On objecte que ces vases sont plutôt pour les personnes que pour 1 édifice, qu’en conséquence on doit les réputer meubles. L’objection confond deux cas très-distincts. Si une chapelle a été construite pour y célébrer le service divin, il y a un fonds qui est destiné au service du culte; donc les objets mobiliers nécessaires au culte sont placés sur le fonds pour le service de ce fonds, partant ils so-nt immobilisés. Mais s’il n’y a point de chapelle, si les objets du culte se trouvent dans une chambre transformée en oratoire, il rfy a plus d’immobilisation parce qu’il n’y a plus de fonds; dans ce cas, il est vrai de dire que les choses mobilières employées pour le service divin sont à l’usage de la personne, donc elles conservent leur qualité de meubles (]).

Les tableaux, œuvres d’art ou non, qui se trouvent dans les églises catholiques sont-ils immeubles par destination? On suppose qu’ils y ont été placés par le propriétaire de leglise, c’est-à-dire par la commune. L’affirmative ne nous paraît pas douteuse. Dans le catholicisme, les images sont l’objet d’une espèce de culte que l’on appelle latrie, et que l’on pourrait hardiment appeler idolâtrie. Peu importe du reste quant aux principes de droit. Puisque les images font partie du culte, elles sont placées dans l’église, pour le service de l’église ; il ÿ a là une destination qui leur imprime le caractère d’immeubles. Une église catholique ne se conçoit pas sans images, pas plus qu’une usine sans machines. 11 y a donc immobilisation par destination, par cela seul qu’une image est placée dans une église. Ce qui est vrai des images l’est aussi des tableaux, car on ne peut pas supposer que la fabrique permette de placer des tableaux profanes dans la maison de Dieu pour en faire 1 objet d’un commerce. Les tableaux sont choses religieuses par cela seul qu’ils sont placés dans une église pour servir à l’édification des fidèles. 11 suit de là qu’ils ‘ne peuvent pas être vendus séparément de l’église ; pour mieux dire,

(1) Pothier, De la communauté, n° 61. Arrêt de Liège, 2 juin 1860 ( Pasi • crisie, 1861, 2^111), En sens contraire, Bugnet sur Pothier, t. VII, p. 176, note S.

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ils sont hors du commerce, ainsi que l’église, aussi longtemps que l’église subsiste comme telle. Cela s’est cependant fait à Gand, par je ne sais quels chanoines de l’église cathédrale. La vente est évidemment nulle, et les vendeurs ainsi que leurs héritiers sont responsables envers les propriétaires de l’église.

Il y a encore des objets mobiliers qui deviennent immeubles, mais on ne sait trop s’ils sont immeubles par nature ou par destination. Pothier dit que les planches qui servent à fermer une boutique sont immeubles. La raison en est quelles font partie de la maison, car il est évident qu’il manquerait quelque chose à la maison si elle n’avait pas cette fermeture. D’après cela il faut dire que ces choses sont immeubles par Dature, de même que tous les autres objets mobiliers qui sont incorpores dans la maison. Il y a cependant un doute : les planches ne sont pas incorporées, elles sont seulement placées sur le fonds: n’est-ce pas le cas d’appliquer l’article 524 sur l’immobilisation par destination? Nous ne le croyons pas ; la loi n’exige pas Pincorporation proprement dite ; il suffit que la chose mobilière fasse partie du bâtiment; or, dans l’espèce, la boutique serait incomplète sans les planches qui servent à la fermer. Cela est décisif. Il en faut dire autant, nous semble-t-il, des clefs. Pothier dit aussi quelles servent à compléter la maison, qu elles en font partie, bien quelles n’y soient pas attachées (1). La raison de décider est identique.

Que faut-il dire des titres de propriété? On les considère comme immeubles parce qu’ils suivent et accompagnent invariablement la propriété de l’immeuble (2). C’est oublier que l’immobilisaiion est une fiction; donc elle ne peut dépasser le texte ni l’esprit de la loi. Or, le texte de l’article 524 ne comprend certes pas les titres. Que dire de l’esprit de la loi? Est-ce que l’on saisit les titres de propriété ? est-ce que par suite de cette saisie l’exploitation du fonds devient impossible? Il n’y a pas une ombre de raison pour immobiliser des actes qui ne se servent que de preuve. Nous croyons qu’il est inutile d’insister.

(1) Pothier, Traité des personne* c* des choses, n° 91.

(2) Demolombe, t. IX, p. 188, n° 32o, d’après Zachari© et Marcadé,

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§ III. De la perpétuelle demeure.

460. Nous avons dit ce que Ion entend par perpétuelle demeure et à quels caractères on la reconnaît (n° 440). On demande si les définitions données par l'article 525 sont restrictives. Il y a un point sur lequel tout le monde est d’accord. L’article 525 commence par déterminer les caractères généraux de la perpétuelle demeure, en disant que « le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à perpétuelle demeure, quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaux ou à' ciment, ou lorsqu’ils ne peuvent être détachés sans être fracturés et détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés. » Il est certain que l’application de cette première partie de l’article 524 est une question de fait; 'les termes de la loi n’ont rien de restrictif; tout ce que le code veut, c’est qu’il y ait une marque extérieure de la volonté du propriétaire d’immobiliser certains objets en les attachant à perpétuité à son fonds. C’est au juge de décider s’il y a marque suffisante de cette volonté.

Après cette définition générale de la perpétuelle demeure, viennent des décisions particulières concernant les meubles les plus précieux, les glaces, les tableaux, les statues. Ici naît la question de savoir si ces choses ne deviennent immeubles que sous les conditions déterminées parla loi. Il y a controverse et doute. Nous croyons que les définitions de l’article 524 sont restrictives en ce point. Elles n’ont de raison d’être que si elles sont restrictives. A quoi bon définir que les glaces et tableaux sont immeubles par perpétuelle demeure quand le parquet sur lequel ils sont attachés fait corps avec la boiserie, s’il y a mille autres moyens de les immobiliser? L’esprit de la loi nous conduit à la même conclusion. On lit dans l’Exposé des motifs que le principe de l’immobilisation par perpétuelle .demeure n’est pas nouveau; mais, dit Treilhard, il s’élevait de nombreuses difficultés sur son application : « Les tribunaux retentissaient de démêlés sur les questions de savoir si des tableaux, des glaces, des statues avaient été placés

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ou non à perpétuelle demeure, parce que les lois n’établissaient pas de règle précise pour juger cette question de fait. Nous proposons de prévenir à cet égard toute difficulté, dans la suite, en fixant les signes caractéristiques d’une intention de placer des meubles à perpétuelle demeure. Ainsi se trouvera tarie la source abondante de procès entre les citoyens, et c’est un grand bien pour la société (1). »Les auteurs du code ont donc voulu établir une règle précise ; c’est dire quelle est restrictive. Ils ont voulu tarir la source des procès auxquels donnait lieu la question de savoir s’il y avait ou non un signe d’immobilisation ; donc l’interprète est lié par la définition légale. Dès que l’on s’écarte de la, règle précise tracée par le code, les procès reparaissent, et partant le but de la loi est manqué. Disons plus : les intérêts des tiers créanciers sont compromis, car ils n’auront plus de moyen certain de s’assurer si la partie la plus précieuse du mobilier de leur débiteur est ou non immobilisée. Il y a des arrêts en faveur de cette opinion (2).

L’opinion contraire l’a emporté dans la doctrine et dans la jurisprudence. Nous dirons plus loin quelles sont les raisons de fait qui ont entraîné les tribunaux. Au point de vue des principes, ce que l’on dit pour l’interprétation extensive a peu de valeur. On prétend que le code pose une règle générale, à la fin de l’article 524, en ces termes : « Sont aussi immeubles par destination, tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure. » L’article 525, dit-on, ne fait qu’expliquer cette règle en exigeant que l’intention d’immobiliser se manifeste par des signes extérieurs. Dans cette opinion, le long article 525 devient inutile, on l’efface du code; il suffisait d’ajouter à l’article 524 que l’intention d’immobiliser de-, vait se manifester par des marques extérieures. On convient qu’il importe que ces marques ne soient pas douteuses. Il n’y a qu’un moyen de prévenir le doute, c’est de s’en tenir aux définitions de la loi (3).

,1) Treilhard, Exposé des motifs, n° 8 (Locré, t. III, p. 30).

(2) Heanequin, t. Ier, p. 54 Colmar, 16 mars 1826 ; Paris, 20 février 1833 rDalloz, au mot Biens , nf,110).

* (3) Aubry et Rau, t, IT, p. 29, note 67.

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470. Ce qui a entraîné la jurisprudence, notamment pour l’immobilisation des glaces, c’est que les boiseries dont parle le code ne sont plus en usage; le parquet de la glace est simplement appliqué sur le mur ou sur le papier de tenture; cependant l’intention du. propriétaire est de les attacher au fonds à perpétuelle demeure, pour tirer des appartements un loyer plus avantageux. 11 faut, dit-on, tenir compte de ces habitudes nouvelles, afin de mettre la loi en harmonie avec les changements qui se produisent dans la société (î). Rien de mieux, si l’interprète était législateur ; mais ce n’est pas au juge à modifier la loi d’après les besoins de l’état social; c’est là la mission du pouvoir législatif. La plupart des arrêts n’ont aucune valeur doctrinale, parce qu’ils sont à peine motivés (2). La cour de cassation a adopté l’opinion consacrée par les cours d’appel (3). Elle pose en principe que les termes de l’article 525 ne sont pas limitatifs, qu’il n’y est pas dit que la volonté d’immobiliser ne peut résulter que des marques qui y sont indiquées. Nous avons d’avance répondu à cette argumentation. La cour dit que si la première partie de l’article525, contenant la règle générale, est seulement explicative, il en doit être de même de la seconde : nous répondons qu’il suffit de lire le texte pour se convaincre qu’il établit une différence entre la règle générale et les définitions spéciales concernant les glaces, tableaux et statues; et c’est aussi à ces objets précieux que se rapporte le passage de l’Exposé des motifs que nous avons cité.

Dès que l’on abandonne le principe de l’interprétation restrictive, il n’y a plus de limite à l’arbitraire. Vainement les auteurs disent-ils que l’article 525 exige une marque extérieure de la volonté que le propriétaire a d’immobiliser à perpétuelle demeure ; le texte n’établit pas plus cette condition-là d’une manière expresse qu’il ne définit expressément et restrietivement les caractères extérieurs de l’immobilisation par perpétuelle demeure» Aussi la cour de

(1) Demolombe, t, IX, p. 182, n° 309. Ducaurroy, t. Il, p. 18, n° 27.

(2) Paris, 10 avril 1834 et 1 ,< juin 1843 (Dalloz, au mot Biens, n° 112), Bruxelles, 14 juin 1821 (Pasicrisie, 1821, p. 403).

(3) Arrêt de rejet du 8 mai 1850 (Dalloz, 1850, 1, 269).

Paris est-elle allée jusqu’à décider que la volonté du propriétaire suffit pour immobiliser les glaces, sans marque extérieure aucune. L’arrêt part de ce principe que les objets que le propriétaire place sur le fonds pour le service et l’exploitation de ce fonds sont immeubles par destination; or, celui qui, en construisant une maison, y place des glaces pour en faciliter la location, les destine au service de la maison; donc elles deviennent immeubles (1). On voit que la cour s’écarte entièrement de l’article 525 ; elle laisse là le principe de l’immobilisation par perpétuelle demeure, pour s’en tenir au principe de l’immobilisation par destination- agricole ou industrielle établi par l’article 524. C’est confondre deux ordres d’idées tout à fait distincts. Dans le cas de l'article 524, c’est l’intérêt public qui immobilise : dans le cas de l’article 525, c’est la volonté du propriétaire, mais la loi ne veut pas que cette volonté se manifeste d’une façon arbitraire ; voilà pourquoi elle déduit et elle a dû définir les signes extérieurs de l’immobilisation.

La cour de cassation commença par abonder dans cette interprétation, tellement extensive qu’il ne reste rien de l’article 525 Un arrêt delà cour de Paris avait décidé que les glaces devenaient immeubles par cela seul quelles avaient été placées pour faciliter l’exploitation de l’immeuble en hôtel garni, en ce sens quelles étaient nécessaires pour augmenter le prix de' location. La cour de cassation rejeta le pourvoi en se fondant sur ce que l’article 525 est simplement énonciatif, et qu’il appartient aux tribunaux de rechercher si, d’après d’autrës circonstances, il n’est pas évident que les glaces garnissant un appartement y ont été placées à perpétuelle demeure (2). En apparence, la cour maintient le principe de la perpétuelle demeure; en réalité, elle l’abandonne; il n’est plus question d’une marque extérieure qui manifeste l’intention d’immobiliser ; toutes espèoes de circonstances suffisent pour révéler cette volonté. Voilà l’incertitude en plein, et cest cependant à l’in-

(1) Paris, Il mars 1853 (Dalloz, 1853, 5, 46),

(2) Arrêt dô rejet du 11 mai 1853 (Dalloz, 1853, 1, 167),

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certitude de l’ancien droit que le législateur avait voulu mettre fin en traçant une règle précise î

La cour de cassation s’aperçut quelle avait excédé toutes les bornes de l’interprétation extensive. Elle revint sur ses pas. Un arrêt récent rétablit la distinction de l’immobilisation par destination agricole ou industrielle et de l’immobilisation par perpétuelle demeure. Il maintient le système de l’interprétation extensive, mais avec de graves restrictions. D’abord la cour dit que les règles de l’article 525 ne sont pas rigoureusement limitatives ; elles le sont donc en un certain sens; lequel? La seule intention du propriétaire ne suffit pas pour immobiliser les glaces; elle doit nécessairement se justifier par le fait matériel d’une adhérence apparente et durable , C’est l’interprétation analogique plutôt que l’interprétation extensive. Par application de ce principe, la cour cassa un jugement rendu en matière fiscale qui avait déclaré immeubles des glaces, en se bornant à constater que d’après les habitudes actuelles, un appartement n’est complet qu’avec des glaces, sans mentionner aucun signe extérieur d' incorporation . C’est une interprétation à moitié restrictive ; si la cour n’a pas été plus loin, c’est que les faits dominent le droit, même en cassation ; comme il y a des usages et des besoins nouveaux, dit l’arrêt, pourquoi ne les admettrait-on pas, s’ils prouvent d’une manière tout aussi certaine l’intention d’immobiliser (1)? Nous répondons que s’il faut innover, c’est au législateur et à lui seul de le faire.

4M. L’article 525 déclare immeubles les statues qui sont placées dans une niche pratiquée exprès pour les recevoir ; la loi ajoute : « Encore quelles puissent être enlevées sans fracture ou détérioration. » Cela veut-il dire que les statues ne' sont jamais immeubles que lorsqu’une niche a été pratiquée pour les recevoir? Le texte même prouve que les statues seraient également immeubles si elles étaient attachées au fonds de manière à ne pouvoir être enlevées sans fracture ni détérioration. C’est l’application du principe général de la perpétuelle demeure. Que

(I) Arrêt de cassation du 17 janvier 1859 (Dalloz, 1859, 1, 68).

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faut-il décider si les statues sont placées sur un piédestal dans un jardin? La question est controversée et il y a quelque doute. Nous croyons qu’il faut appliquer le principe général de la perpétuelle demeure. C’est dire qu’il ne suffit pas que le piédestal soit attaché au sol pour que la statue soit immobilisée, il faut que la statue elle-même soit fixée au piédestal, de manière à ne pouvoir être détachée sans fracture ni détérioration. Pour l’opinion contraire, on dit qu’il manquerait quelque chose au jardin si la statue était enlevée, puisque la statue est le complément du piédestal. Cela est vrai, mais cela n’empêche pas que la statue ne reste meuble, puisqu’elle est meuble par sa nature, et que la condition requise pour l’immobilisation n’est pas remplie (1).

§ IV. Conséquences de V immobilisation^

47%. Aux termes de l’article 1615, l’obligation qui incombe au vendeur de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel. Il suit de là que les immeubles par destination sont compris dans la vente du fonds auquel ils sont attachés, soit par destination agricole ou industrielle, soit par perpétuelle demeure, quand même l’acte de vente ne les mentionnerait pas. Et il n’y pas à distinguer entre les ventes volontaires et les ventes forcées, puisqu’il est de principe que, lorsque la justice vend et adjuge des objets saisis par expropriation, elle vend pour le débiteur et de la manière que celuici l’aurait fait (2).

Si, en vendant, le propriétaire s’était réservé le droit d’enlever les meubles, les immeubles par destination appartiendraient à l’acheteur. Tels seraient les chevaux et instruments aratoires placés sur le fonds par le propriétaire qui cultivait lui-même : il a été jugé que ces objets mobiliers,

(1) Demante,t. II, p. 407, n° 347 bis III. En sens contraire, Demolombe, t. IX, p. 185, n° 312 et les auteurs qu’il cite.

(2) Pothier, De la communauté, n° 40. Riom, 30 août 1820 (Dalloz, au mot Biens , n° 126).

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devenus immeubles par destination agricole, ne pouvaient être réclamés par la veuve et les héritiers du propriétaire, lesquels s’étaient/ réservé le droit d’enlever les meubles (i).

479. Le propriétaire qui a immobilisé des objets mobiliers, soit par destination agricole ou industrielle, soit par perpétuelle demeure, peut sans doute les vendre séparément, sauf le droit des créanciers hypothécaires (2). Mais le code de procédure défend de saisir mobilièrement les immeubles par destination (art. 592). C’est précisément pour empêcher cette saisie que la loi a permis l’immobilisation, afin d’assurer l’exploitation des fonds agricoles ou industriels. L’on a soutenu, dans l’intérêt de l’agriculture et de l’industrie, que les objets placés sur le fonds par le locataire ou le fermier étaient également insaisissables. Cette opinion, bien que consacrée par des arrêts (3), doit être rejetée sans hésitation, comme contraire au texte formel de la loi. Les objets mobiliers placés sur un fonds par le preneur ne deviennent pas immeubles par destination; conservant leur caractère de meubles, il est évident qu’ils peuvent être saisis mobilièrement.

474. Les immeubles par destination n’entrent pas en communauté, puisque, de droit commun, les meubles seuls y entrent. Il suit de là que si le contrat de mariage assure au survivant le mobilier de la communauté, les immeubles par destination ne seront pas compris dans le gain de survie (4) Ils passeront aux héritiers avec les autres immeubles. Peu importe que les héritiers ne continuent pas l’exploitation agricole ou industrielle ; les objets mobiliers attachés au fonds par le propriétaire étaient immeubles à sa mort; ils sont donc régis par la loi qui régit les immeubles. Nous allons voir une application de ce principe en ce qui concerne les droits de mutation.

Si le propriétaire dispose de ses biens par testament, sa volonté fait loi. Il faut donc voir dans quels termes il a disposé. Il peut léguer les immeubles par destination,

(1) Paris, 8 février 1833 'Dalloz, au mot Biens, n° 127).

(2) Arrêt de -rejet du 4 février 1817 (Dalloz, au mot Biens, n" 92).

(3) Dalloz, au mot Saisie-exécution, nos 173 et 174.

(4) Bruxelles, 22 mars 1837 ( Pasicrisie , 1837, 2, 65).

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séparément du fonds ; iîs seront mobilisés par le fait même du legs. Le propriétaire, qui a le pouvoir d’immobiliser, a naturellement le droit de mobiliser. La volonté de mobiliser ne doit pas être expresse; elle peut résulter de l’ensemble des dispositions testamentaires. Ceci est une question d’interprétation abandonnée au juge (i). Nous y reviendrons au titre des Donations ; c’est là qu’est le siège de la matière. Si le testateur a donné ses meubles sans les désigner, les immeubles par destination ne seront pas compris dans le legs ; le propriétaire n’ayant pas changé la destination, celle-ci subsiste, et par conséquent l’immobilisation. Il a été jugé, conformément à ces principes, que le légataire des meubles ne peut pas réclamer les animaux et les instruments aratoires que le défunt avait attachés au domaine qu’il cultivait lui-même ; qu’il n’y a pas lieu de distinguer si tous les animaux sont nécessaires à la culture, le propriétaire ayant le pouvoir d’immobiliser tous les objets mobiliers destinés à la culture, sauf le cas où par dol il voudrait soustraire une partie de son mobilier à l’action de ses créanciers; mais à l’égard de ses héritiers, la volonté du défunt suffit pour l’immobilisation (2). Si le testateur n’avait légué qu’une partie de ses terres, le légataire aurait droit à une part proportionnelle dans les immeubles par destination (3).

475. Au point de vue du droit fiscal, il est hors de doute que les immeubles par destination sont compris parmi les immeubles, en ce qui concerne le montant des droits de mutation. Les héritiers doivent les déclarer comme immeubles, encore qu’ils ne veuillent pas maintenir l’immobilisation. Ils sont libres de mobiliser les objets immobilisés, mais ce changement n’a d’effet que pour l’avenir, il n’influe pas sur le passe. La transmission s’est faite par le décès, c’est donc à ce moment que l’on doit déterminer la nature des biens (4). Il en serait autrement si le testateur avait

(1) Liège, 10 mars 1813 (Dalloz, au mot Biens, n° 136).

(2) Orléans, 16 mai 1834 et arrêt de rejet du Ier avril 1835 (Dalloz, au mot Biens, n° 136).

(3) Bruxelles, 30 juin 1852 ( Pasicrisie , D53, 2, 45).

(4) Cliampionnière et Rigaud, t. IV, p. 325, n° 3195. Arrêt de cassation du 20 juillet 1812 (Dalloz, au mot Biens, nu 75J.

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légué séparément les immeubles par destination ; l'effet de ce legs est de mobiliser les objets légués, et par suite le légataire n'est assujetti qu’au droit des meubles.

Il y a quelque difficulté pour les mutations entre-vifs. Quand les immeubles par destination sont vendus avec le fonds, ils sont compris dans le fonds avec lequel ils ne font qu’un ; c'est donc pour le tout une vente immobilière, alors même que les parties auraient fixé un prix séparé pour le fonds et pour les immeubles par destination. Sur ce point il ne peut guère y avoir de doute (t). Mais que faut-il décider si la vente se fait par actes séparés et à un intervalle plus ou moins long? Si la vente a eu lieu de bonne foi, sans intention de frauder le fisc, il est évident que la vente des immeubles par destination sera une vente mobilière, et partant assujettie au droit de vente pour meubles. Mais si la vente n’est faite séparément que pour frauder le trésor, ne doit-on pas la considérer comme immobilière? 11 a été jugé que si la vente des machines et ustensiles placés dans une usine a eu lieu séparément, avec l'intention que ces objets restent attachés au fonds, et dans le but unique de frauder le fisc, il faut la considérer comme immobilière (2). 11 y a cependant un motii de douter. Ne peut-on pas dire que le propriétaire est dans son droit en aliénant séparément h s immeubles par destination, et que celui qui use de son droit ne peut être accusé de fraude? Sans doute le propriétaire a le droit de mobiliser les objets qu’il avait immobilisés; mais est-ce mobiliser ces objets que de les vendre avec l’intention qu’ils restent attachés au fonds? Non, c’est en réalité faire une vente immobilière. Vainement dit-on que celui qui use de son droit ne fait pas de fraude; cela n’est pas exact. La fraude fait toujours exception. En réalité, le propriétaire qui vend frauduleusement des objets immobilisés n’use pas de son droit, il cherche à éluder la loi, et celui qui viole la loi, soit directement, soit indirectement, n’use certes pas d’un

(1; Jugements du tribunal d'Etampes du 4 août 1846 (Dalloz, 1846, 4. 260), et du tribunal de Lodève du 6 avril 1853 (Dalloz 18.53, 3, 15). Arrêt de rejet du 15 décembre 1857 (Dalloz, 1858, 1,57).

(2) Arrêt de rejet du 18 novembre 1846 (Dalloz, 1816, 1, 349).

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droit. Mais il faut que la fraude soit prouvée ; et la preuve est très-difficile, précisément parce que c’est un droit pour le propriétaire de mobiliser les immeubles par destination. Il ne suffit pas que la vente ait été faite, au môme acquéreur, du fonds et des objets mobiliers immobilisés, ni que la vente ait eu lieu simultanément. La cour de cassation l’a jugé ainsi et avec raison, car ces circonstances n’excluent pas la bonne foi ; or, la bonne foi se présume (1).

§ V. Quand cesse Y immobilisation par destination .

470. L’immobilisation par destination est une fiction; puisque c’est fictivement que des objets mobiliers prennent la qualité d’immeubles, on conçoit que la fiction peut cesser pour faire place à la réalité. Quand cela arrivet-il? Toute fiction a une raison d’êiro qui la fait établir par le législateur. La cause cessant, l'effet doit cesser. Quelle est la cause de l’immobilisation? Il faut distinguer les deux cas d’immobilisation. Lorsqu’elle se fait par perpétuelle demeure, elle dépend entièrement de la volonté du propriétaire, pourvu qu’il manifeste cette volonté de la manière déterminée par la loi. Donc la volonté du propriétaire peut aussi mobiliser les objets quelle avait immobilisés. Il suffit qu’il détache les objets du fonds auquel ils sont attachés pour que l'immobilisation cesse. Il n’est pas môme nécessaire que le détachement soit réel et actuel; dès que, dans un contrat ou dans un legs, les choses immobilisées sont considérées comme devant être détachées du sol, elles cessent d’être immeubles : la vente ou le legs des objets mobiliers immobilisés par perpétuelle demeure leur rend immédiatement la qualité de meubles. On peut appliquer ici par analogie ce que nous avons dit de l’immobilisation par incorporation (nos 421-428).

Dans l’immobilisation par destination agricole ou industrielle, deux éléments concourent ; l’intérêt de l’agricul-

(1) Arrêt de rejet du 19 novembre 1823 (Dalloz, au mot Biens, n° 129).

ture ou de l’industrie, et la volonté du propriétaire. Puisque le propriétaire peut immobiliser dès qu’il y a un intérêt agricole ou industriel, il peut aussi faire cesser cette immobilisation par une volonté contraire. Un propriétaire cultive son fonds; les animaux attachés à la culture sont immeubles. Il vient à mourir, ses enfants ne veulent pas continuer l’exploitation ; ils se proposent de vendre les terres; cette volonté suffit pour mobiliser les animaux et les ustensiles aratoires. De quelque manière que se manifeste la volonté de mobiliser les immeubles par destination, elle fera cesser l’immobilisation. Le propriétaire vend le bétail attaché à la culture ; l’industriel vend les machines placées dans sa fabrique ; la vente mobilisera immédiatement les objets qui avaient été immobilisés (i). Ici encore on doit appliquer par analogie ce que nous avons dit de l’immobilisation par incorporation. Il en serait de même d’un legs, bien entendu que le legs ne produira son effet qu’à la mort du testateur. C’est la volonté seule du propriétaire qui, dans ce cas, mobilise. Il se peut que les objets immobilisés conservent leur destination, et que néanmoins l’immobilisation cesse. Le propriétaire loue sa ferme ou son usine; et il vend les immeubles par destination au preneur; la vente aura pour effet de mobiliser les objets immobilisés par destination agricole ou industrielle, bien que ces objets continuent à servir à l’agriculture et à l’industrie. Légalement parlant, il n’y a plus de destination dès que les choses mobilières sont la propriété du locataire ou du fermier, car il n’a pas le droit d’immobiliser (2).

L’immobilisation par destination agricole ou industrielle cesse encore quand l’intérêt de l’agriculture ou de l’industrie n’est plus en cause, c’est-à-dire quand l’exploitation cesse. Si le propriétaire d’une usine manifeste l’intention de la démolir, s’il renvoie ses ouvriers, il n’y a plus d’établissement industriel, partant plus d’immobilisation. La cour de Bourges a fait une application remarquable de ces principes. Un propriétaire vend-les ustensiles aratoires, il

(1) Arrêt Je rejet du 19 novembre 1823 (Dalloz, au mot Biens. n° 129).

(2) Bourges, 31 janvier 1843 > Dalloz, au mot Biens no 132).

vend les pailles et les fourrages; les animaux qui étaient attachés à la culture conserveront-ils leur qualité d’immeubles? Non, car l’exploitation agricole est devenue impossible, puisqu’on ne peut plus nourrir les bestiaux ni les faire travailler ; or, dès qu’il n’y a plus d’intérêt agricole, il n’y a plus d'immobilisation (i). C’est encore la volonté du propriétaire qui mobilise dans ce cas; car cest lui qui cesse l’exploitation ou qui la rend impossible.

Nous aboutissons à la conclusion que c’est toujours par la volonté du propriétaire que l’immobilisation cesse. A-t-il à cet égard un pouvoir absolu, ou son droit est-il limité parle droit des tiers, créanciers hypothécaires? Au titre des Hypothèques , nous dirons en quel sens le droit de créanciers hypothécaires limite le droit du propriétaire.

§ VI. Appréciation de la classification des immeubles.

4Î7. Un auteur moderne, qui jouit d’une certaine réputation, a fait une vive critique de la classification que nous venons d’exposer. Nous ne reconnaissons pas à Marcadé l’autorité qu’on a voulu lui donner : c’est par son ton tranchant et incisif qu’il a captivé la jeunesse des écoles ; or, rien de plus funeste que cet esprit de dénigrement qui cherche à tout abaisser pour élever une réputation nouvelle sur le débris des vieux noms que l’on démolit. Le sentiment du respect tend à s'effacer dans nos sociétés démocratiques. Il n’y a cependant pas de société possible sans le respect de la loi, puisque la loi est l’expression do la souveraineté nationale. C’est surtout à ceux qui étudient le droit et qui sont appelés à le pratiquer, qu’il faut apprendre à respecter la volonté du législateur. Ils sont les ministres de cette espèce de culte; or, on ne prêche bien qu’en prêchant d’exemple. Même en restant sur le terrain plus modeste de notre science, il importe que les interprètes de la loi la respectent sinon il n’y a plus de base à l’interprétation; l’arbitraire des volontés individuelles aboutira au

(1) Bourges, 9 février 1830 (Dalloz, au mot Saisie-exécution, n* 177). -

chaos. C’est pour cette raison que nous insistons sur une critique qui, à noire avis, n’a aucun fondement. Nous ne prêchons pas le fétichisme, car le progrès est notre drapeau, et la libre pensée notre devise. Il faut signaler les défauts des lois, mais il faut le faire dans un esprit de perfectionnement et pariant de modération. Après tout, l’indulgence est chose facile pour les interprètes du code Napoléon : y a-t-il un recueil de lois qui lui soit supérieur?

Mareadé trouve la classification du code civil tellement mauvaise qu’il l’abandonne. L’interprète n’a pas ce droit; il est lié par la loi, et quelque mauvaise quelle soit, il doit l’appliquer. Est-il vrai qu’en cette matière les auteurs du code aient fait preuve d’irréflexion? Il y a des imperfections, nous les signalerons; mais de là à dire que le législateur a établi des principes contradictoires et qu’il faut nécessairement sacrifier l’un à l’autre, il y a loin (1).

4T8. Le code distingue des choses qui sont immeubles par leur nature et d'autres qui le deviennent par destination. Parmi les immeubles par nature, le code range les bâtiments et les plantations. Il eût été plus exact de les distinguer. Nous en avons fait la remarque. Les constructions et les fruits pendants par branches ou par racines sont immeubles par incorporation plutôt que par nature. C’est un vice de classification, mais comme il ne donne Heu à aucune difficulté pratique, il est inutile de s’y arrêter. Le législateur s’est-il trompé en distinguant les immeubles par destination des immeubles par nature ou par incorporation? Pour répondre à la question d’une manière précise, il faut considérer à part les deux cas d’immobilisation par destination.

Qu’il y ait d’excellentes raisons pour immobiliser les objets mobiliers qui sont nécessaires à l’exploitation d’un fonds industriel ou agricole, personne ne le contestera. Il y a un intérêt public en cause; la culture des terres, la marche des usines seraient arrêtées si les instruments sans

(1) Mareadé, Cours élémentaire . t. Il, p, 329 et suiv. de la 4e édition {art. 525, n00 1-3),

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