N° 3. DES BAUX

45. Le tuteur peut-il donner à bail, à son choix, ou administrer lui-même les biens du mineur? Dans l’ancien droit, la question était controversée. Pothier objectait que si le tuteur cultivait lui-même, le compte de l’exploitation serait dune trop longue discussion (i). Cette objection n’a

ilV* 55?: DemoIûmbe, t. VII, p. 425, n°* 64Ô et 650, et un arrêt

tu' Pnth ip12reniâs1 aû Xl 1 Dalloz’ au mot Minorité , nü 484, 1°); tl) l othiei, Iraîté des personnes, n° 180.

DE LA TUTELLE

plus de valeur sous l’empire de notre code. Une s’agit pas de savoir si un acte juridique peut donner lieu, en fait, à des difficultés, à des contestations. Sous l’empire du droit coutumier, alors que les jurisconsultes font la loi, ils peuvent agiter des questions pareilles. Aujourd’hui, l’interprète n’a qu’une chose à examiner': l’acte est-il un acte d’administration? Dans ce cas, le tuteur peut le faire, à moins que la loi n’exige l’autorisation du conseil. Il est évident que cultiver un fonds, est un acte d’administration ; et la loi ne prescrit pas d’autorisation, donc la question est décidée. Telle est aussi l’opinion commune, saut des contradictions qui ne sont fondées sur rien (1). Dire, comme le fait Duranton,que le conseifde fa mille décidera si le tuteur administrera lui-même ou s’il donnera à "bail, puis ajouter que dans le silence du conseil, le tuteur peut gérer comme bon lui semble, c’est ne rien dire. Le tuteur a-t-il le droit de cultiver lui-même , oui ou non? Si oui, le conseil de famille n’a pas le droit de se mêler de sa gestion. Si non, le tuteur n’a pas le droit de gérer à sa guise. Dalloz se prononce contre le tuteur parce que ce mode d’administration favoriserait la fraude. Ces considérations s’adressent au législateur ; l’interprète n’en peut tenir aucun compte.

46. Le bail est, en principe, un acte d administration, puisque le non-propriétaire peut le faire, le preneur, luimême peut sous-louer. Est-ce à dire que le tuteur ait un pouvoir illimité de faire des baux? L’article 1718 restreint son droit; il porte : « Les articles du contrat de mariage relatifs aux baux des femmes mariées sont applicables aux baux des biens des mineurs. » Les articles auxquels le code renvoie concernent la durée des baux et l’époque de leur renouvellement. Aux termes de l’article 1429, les baux que le mari seul a faits des biens de sa femme pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de dissolution de la communauté, obligatoires à legard de la femme ou de ses héritiers que pour le temps qui reste à courir,

(1) Voyez les diverses opinions, dans Dalloz, au mot Minorité, n° 4 S2 et Demolotnbe, t. VII, p, 419, n° 644.

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soit de la première période de neuf ans, si les parties s y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite, de manière que le fermier n’ait que le droit d’achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve. Le pouvoir du tuteur, quant aux baux, n’est donc restreint qu’à raison de leur durée. Si le bail n’excède pas la durée ordinaire de neuf ans, la loi le considère comme un acte de simple administration, d’où suit que le tuteur le peut faire sans aucune condition de forme ni d autorisation. Il peut donc louer les biens sans enchère ni affiches. En droit, cela ne fait pas de doute, puisque la loi n’exige pas cette forme. Et il n’y avait pas de raison de l’exiger. Comme le dit Proudhon, ce %est pas toujours le fermier qui paye le plus qui doit être préféré, c’est le phis laborieux et le plus solvable (1). Par la même raison, il peut faire les baux sous seing privé, et il n’est pas obligé d’exiger une caution, ni une garantie hypothécaire; la meilleure sûreté, c’est la probité et l’intelligence du preneur (2). Il va sans dire que le tuteur est responsable; c’est le droit commun pour tous les actes d’administration qu’il fait (art. 450). Le mineur ne pourrait pas demander la nullité du bail pour vileté de prix. C’est encore le droit commun; le mineur ne peut pas demander la rescision pour cause de lésion des actes que le tuteur a faits dans la limite de ses pouvoirs. Il y aurait exception en cas de fraude, le dol faisant toujours exception (3).

47. Si le tuteur fait un bail de plus de neuf ans, ce bail est- il nul ? Il est certain que le preneur n’en peut demander la nullité, si nullité il y a, car ce n’est pas dans son intérêt que la loi limite la durée des baux, c’est uniquement dans 1 intérêt des incapables. Sur ce point, tout le monde est d accord. Mais le bail n’est-il pas nul du moins à l’égard du mineur ? et s il est nul, le tuteur en peut-il demander la nullité ] Presque tous les auteurs soutiennent que le bail est nul, et la nullité admise, on doit reconnaître au tuteur

du 11 août îms’mfn ^ * d personnes, t. II, p. 366. Arrêt de cassation Qu 11 août 1818 (Dalloz, au mot Minorité, no 2051

2) Duranton, t. III, p; 538, no 546. ''

[à) Arrêt précité de la cour de cassation du 11 août 1818.

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le droit de la demander au nom et dans l’intérêt du pupille (1). Aubry et Rau se sont prononcés pour l’opinion contraire, et la cour de cassation l’a consacrée (2). Nous n’hésitons pas à nous ranger de cet avis. Que dit le texte? Est-ce que le code défend au tuteur de faire un bail de plus de neuf ans? Non ; s’il l’avait voulu défendre, il aurait dû déterminer sous quelles conditions, avec quelle autorisation le tuteur peut faire un bail qui excède cette durée. Eh bien, la loi n’en dit pas un mot, elle nous renvoie au titre du Contrat de Mariage , et que lisons-nous dans l’article 1429? Dit-il que le mari ne peut. pas faire un bail de plus de neuf ans? Non, encore une- fois; il dit que si le mari a fait un bail de plùs de neuf ans, la femme en peut demander la réduction à ce terme. Donc le bail est valable, et le mari ne peut certes pas l’attaquer; c’est à la dissolution de la communauté seulement que la femme pourra agir. Et la raison en est simple. Le bail est, par sa nature, un acte d’administration ; mais comme un bail à long terme peut compromettre les intérêts de la femme, la loi lui permet d’agir en réduction. Or, l’article 1718 assimile absolument les baux des biens des mineurs aux baux des biens des femmes mariées. La conclusion est évidente. Ces baux sont valables, quand même ils dépassent neuf ans; sauf au mineur devenu majeur à en demander la réduction.

48. Quand le tuteur peut-il renouveler le bail? L’article 1430 répond à notre question. « Les baux de neuf ans ou au-dessous que le mari seul a passés ou renouvelés des biens de sa femme, plus de trois ans avant l’expiration du bail courant s’il s’agit de biens ruraux, et plus de deux ans avant la même époque s’il s’agit de maisons, sont sans effet, à moins que leur exécution n’ait commencé avant la dissolution de la communauté. » Cette disposition est une sanction de la limitation établie par l’article 1429. Si le mari avait le droit de passer un nouveau bail, ou de renouveler

. (1) Valette sur Proudhon (t. II, p. 371) défend très-bien l’opinion généralement suivie.. .

(2) Aubry et Rau, t. Ier, p. 458 et note 62. Arrêt de la cour de cassation du 7 février 1865 (Dalloz, 1365, 1, 219).

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l’ancien, à telle époque qu’il voudrait, il pourrait éluder ■ l’article* 1429 en renouvelant un bail fait pour neuf ans dans la première année du bail, car il ferait réellement un bail de dix-huit ans. La loi ne lui permet de renouveler les baux qu’aux époques usitées pour les baux à loyer et les baux à ferme : le délai est plus long pour les derniers, parce que les fermiers doivent savoir longtemps d’avance quelle sera la durée de leur bail, afin de régler en conséquence leurs travaux de culture et d’amélioration. Si le tuteur avait renouvelé le bail avant les deux ou trois ans fixés par la loi, le nouveau bail serait-il nul? La loi semble le dire en disposant que le bail sera sans effet, mais elle ajoute immédiatement : « à moins que l’exécution n’ait commencé avant la dissolution dé la communauté, » de sorte quelle applique au bail renouvelé le même principe qu’au bail primitif. Si l’exécution du nouveau bail n’a pas commencé, le mineur ne doit pas l’exécuter, mais il peut le maintenir, s’il le veut, toutes ces restrictions n’étant établies qu’en sa faveur.

On demande si le tuteur peut renouveler les baux dans le délai légal de deux ou de trois ans, si l’exécution ne doit commencer qu’après la majorité du pupille. La question est controversée, et il est étonnant qu’elle le soit, puisqu’elle est décidée par les termes généraux de la loi. Vainement dit-on qu’il y a une différence entre la tutelle et la communauté, la (jurée de celle-ci étant incertaine, tandis que la fin de la première est connue d’avance. Le législateur n’a pas tenu compte de cette différence, et l’interprète ne peut pas introduire dans la loi une distinction qui n’y est pas et que les principes ne commandent pas. Le tuteur, par cela même qu il est obligé de gérer en bon père de famille, doit renouveler les baux aux époques qui sont d’usage, afin d éviter que les biens ne restent plus ou moins de temps sans

être loués. Telle est aussi l’opinion suivie par la plupart des auteurs (1).

49. Le tuteur peut-il stipuler que les loyers ou fermages seront payés par anticipation? D’après les principes

(1) Voyez Aubry et Rau, 1. 1* p. 468, note 61 et les auteurs qu’ils citent.

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que nous avons posés sur le pouvoir du tuteur, il faut décider la question affirmativement. Le payement anticipatif des loyers ou fermages' est un acte d’administration et peut être une excellente mesure. Le mineur sera à l’abri des chances d’insolvabilité du preneur; ce revenu, formant nécessairement un excédant de recettes, devra être placé dans les six mois, le mineur profitera donc de la capitalisation des intérêts (1). Cependant l’opinion contraire est plus généralement suivie. On dit qu’une stipulation pareille est une véritable aliénation de jouissance, et on en conclut que le tuteur ne la peut consentir qu’avec une autorisation du conseil de famille homologuée parle tribunal (2). Cela n’est pas exact. Est-ce que tout bail n’est pas une aliénation de jouissance? Pourquoi y aurait-il vente plutôt que bail, quand les loyers se payent le 1er janvier au lieu de se payer le 31 décembre? La cour de Poitiers voit là quelque chose d’illicite, parce que cela est contraire aux usages reçus, et qu’il en peut résulter un préjudice pour le mineur, si le tuteur est insolvable. Il est vrai que le payement anticipatif de plus d’un terme est une stipulation peu usitée, mais cela ne prouve pas qu’elle dépasse les bornes du pouvoir d’administration. Quant au danger que court le mineur, il ne résulte pas du payement anticipatif, comme tel, il résulte de l’insolvabilité du tuteur; mais le preneur aussi ne peut-il pas devenir insolvable? Ces considérations de fait ne peuvent pas décider une question de droit; le législateur seul en pourrait tenir compte pour limiter le pouvoir du tuteur.