II. Quand l'incorporation cesse en vertu d'un contrat

425. Les bâtiments et les constructions peuvent cesser d’être immeubles avant que les matériaux soient détachés de l’édifice, ou que les plantes et les fr uits soient séparés du sol. Ces choses ne sont immeubles qu’à raison de leur incorporation, parce qu’ellesne font qu’un avec le sol. Donc si dans un contrat on les considère comme devant être

(1) Hennequin, t. I«, p. 8, note 1. Demolombe, t. IX, p. 63, n0> 132-134. Aubry et Rau, t. II, p. 9, note 21.

(2) Duranton, t. IV, p. 26, n0832 et 33. Duranton énumère les différences qui existent entre les bois mis en coupe réglée et les bois non mis en coupe réglée (n0i 2 34-39). Ce n'est pas ici le siège de la matière.

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détachées du sol ou du bâtiment, Tidentificafion cesse par cela même. Il suffit quelles soient distinguées du sol, pour quelles perdent leur qualité d’immeubles ; dès lors elles sont meubles. Nous allons appliquer le principe aux diverses choses qui sont immeubles par incorporation.

426. La vente d’une maison pour être démolie est une vente mobilière. Cela a été jugé ainsi par la cour de cassation dans l’espèce suivante (1)., Le propriétaire d’un immeuble hypotheque commence par vendre le fonds considéré comme terre labourable; puis il aliène la superficie, les bâtiments et les arbres, à charge par l’acquéreur de faire démolir les constructions et couper les plantations dans le plus bref delai. Devant la cour de cassation, le créancier hypothécaire soutint que la vente de la superficie était une vente immobilière; et s’il fallait s’attacher au fait actuel, comme la cour de cassation l’a si souvent décidé en matière fiscale, il est certain que l’on aurait dû considérer la vente comme immobilière, car, dans les mains du propriétaire, la superficie est immeuble aussi bien que le fonds; c’était donc un immeuble que le propriétaire vendait, à s’en tenir au fait matériel. Mais nous avons dit bien des fois que le droit domine le fait et le modifie. La superficie, dans l’espèce, n’était pas vendue à titre d’immeuble, comme un droit réel immobilier; elle était vendue pour être démolie, donc l’acquéreur n’achetait que des matériaux et du bois, partant des meubles. La vente était donc mobilière.

La vente reste -t-elle mobilière dans le cas où les matériaux sont vendus à celui qui a acheté le fonds, et sans qu’il y ait clause de démolition? Le cas s’est présenté pour un moulin; les matériaux qui forment le moulin, étant vendus séparément du fonds, sont-ils meubles? 11 y a sur cette question deux arrêts contradictoires, rendus par la cour de cassation : l’un considère la vente comme immobilière,

1 autre la considère comme mobilière (2). A ce point de vue du droit civil, et c’est le seul que nous examinons pour le moment, la question n’est pas douteuse. Dès que des bâti-

(1) Arrêt de rejet du 9 août 1825 (Dalloz, au mot Biens, n° 53).

(2 Arrêt de cassation du 25 février 1824 et arrêt de rejet du 23 avril 1822 (Dalloz, au mot Biens, n° 58).

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ments sont vendus séparément du sol, la vente est mobilière, qu’il y ait ou non clause de démolition, puisque des biens immeubles par incorporation cessent d etre immeubles dès qu’ils sont considérés comme séparés du fonds. Vainement dit-on que c’est un immeuble par nature qui fait l’objet de la vente. Oui, si l’on s’en tient au fait matériel; non, si l’on considère quel est le' droit de l’acheteur. A moins que le contrat n’ait pour objet un droit de superficie, l’acheteur n’a qu’un droit sur des matériaux reunis en bâtiment, si la démolition ne doit pas se faire, ce qui lui dorme un simple droit de jouissance, donc un droit mobilier; si la démolition doit se faire, la vente est évidemment mobilière, la cour de cassation le reconnaît.

427. Les mines sont immeubles; on pourrait donc croire, et cela a été soutenu par la régie, que la convention qui a pour objet de recueillir les produits de la mine est une vente immobilière. Ces prétentions ont toujours été repoussées par la cour de cassation. Une autre difficulté se présente : la convention peut être un bail, elle peut être une vente, et, au point de vue fiscal, la différence est considérable. Pour le moment, nous laissons cette question de côté, sauf à y revenir aux titres de la Vente et du Louage. 11 est certain que la transmission du droit d’exploiter la mine est une vente qumd elie comprend toute la durée de l’exploitation ; et c’est une vente mobilière parce quelle a pour objet non le sol, non la mine considérée comme faisant partie du sol, mais la mine comme devant être détachée du sol, donc des minéraux, et partant des meubles (i). Si c’est la mine elle-même, c’est-à-dire le dessous du sol ou le tréfonds qui fait l’objet de la vente, elle est immobilière, car elle a pour objet un immeuble (2). Vainement dirait-on que la vente d'une mine tend en définitive à extraire le minerai, quelle est donc toujours mobilière. On répond que si le propriétaire du sol a vendu la mine ou le tréfonds, le tréfonds reste à l’acheteur, même après 1 épuisement de la mine ; c’est par conséquent le dessous du soi,

(1) Voyez la jurisprudence dans Dalloz, au mot Enregistrement, n° 2874.

(2) Arrêt de rejet du 30 mars 1842 ( Dalloz, au mot Enregistrement, n° 28/0).

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donc un Immeuble qui a été vendu (i) . Cela paraît subtil, cela est cependant très-juridique. Si l’acheteur n’a aucun intérêt au tréfonds, abstraction flûte du minerai, il doit formuler son contrât en conséquence, et le limiter au droit d’exploitation; alors la vente sera mobilière.

4‘i8. La vente de fruits pendants par branches ou par racines est également mobilière, toujours par la même raison, parce que les fruits y sont considérés non comme faisant corps avec le sol, mais comme devant être détachés du sol. Peu importe quand la séparation doit se faire. Il a été jugé que la vente de la superficie d’un bois était mobilière, bien qu’il fût dit au contrat que l’acheteur commencerait la coupe quand il lui plairait (2). Cette circonstance, en effet, est indifférente, elle n’empêche pas que les bois ne soient deslinés à être coupés ; donc ils sont considérés comme distincts du sol et partant meubles.

La cour de cassation a fait une application remarquable de ce principe. Quand la vente d’un immeuble est faite avec indication de la contenance, il y a lieu, dans les cas prévus par la loi, à un supplément de prix en faveur du vendeur et à une diminution de prix en faveur de l’acheteur; les actions doivent être intentées dans l’année (art. 1622). La courte prescription établie par l'article 1622 est elle applicable à la vente d’une coupe de bois ou d’un certain nombre d’arpents de bois? Non, car le code suppose que la vente est immobilière ; or, la vente de la superficie d’un bois est mobilière; ce qui décide la question (3).

Il suit de là que l’action par laquelle l’acheteur d’une coupe de bois réclame du propriétaire de la forêt l’autorisation d’abattre les bois qui lui ont été vendus, est une action mobilière et doit par conséquent être portée devant le tribunal du domicile de l’acheteur, et non devant le tribunal de la situation du bois. Ainsi jugé par la cour de cassation, et la question n’est pas douteuse (4).

(17 Championniêre et Rigaud, t,. VI, p. 207, n° 364. Flandin, De la transcription hypothécaire , n° 47.

(2) Arrêt de rejet du 21 mars 1820 (Dalloz, au mot Biens, n° 42).

(3) Arrêts de rejet du 25 février 1812 (Dalloz, au mot Biens , u° 38) et du 24 mai 1815 (Dalloz, au mot Vente , n° 774, 1°).

(4) Arrêt de cassation du 5 octobre 1813 (Dalloz, au mot Action , n° 158)

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HO i. CONSÉQUENCES DE LA MOBILISATION DES BIENS IMMEUBLES PAN

NATUKK.

429. Quand des choses immeubles par incorporation sont détachées du sol ou du bâtiment, elles reprennent, défait comme de droit, leur nature mobilière. Il s’ensuit que ces choses sont meubles à l’égard de tous, non-seulement entre les parties contractantes, mais aussi à l'égard des tiers. Elles sont donc régies en tout par les principes qui concernent les meubles. Il n’en est pas de même, dans tous les cas, lorsque des choses immobilières deviennent meubles par suite d’un contrat, il y a alors opposition entre le fait et le droit des parties; la vente d’un bois.est mobilière entre le vendeur et l’acheteur ; toutefois, tant que la coupe n’est pas faite, il existe un bois attaché au sol, donc un immeuble. La chose est donc tout ensemble mobilière et immobilière. Mobilière quant aux parties contractantes et quant à ceux qui invoquent le contrat ; mais quant à ceux qui sont étrangers au contrat et qui ne s’en prévalent pas, le bois est immeuble et reste soumis aux règles qui régissent les immeubles. La cour de cassation a posé ce principe pour la vente du droit d’exploiter une mine (i) ; le principe nous paraît incontestable, et il doit être généralisé, en ce sens qu'il s’applique à toutes choses immobilières devenues meubles par convention.

430. Le fisc est un tiers, mais c’est un tiers qui s’empare des contrats pour obliger les parties contractantes à payer des droits d’enregistrement. Il est donc lié parles contrats, en ce sens que c’est d’après les conventions des parties contractantes que les droits sont perçus, sauf au fisc à réclamer, s’il prétend que les parties ont fraudé la loi. La loi du 22 frimaire an vu décide elle-même la question ; elle établit des droits dilférents pour les ventes de meubles etpourles ventes d’immeubles, et elle comprend parmi les ventes mobilières celles qui ont pour objet « les récoltes de l’année sur pied, les coupes de bois taillis et de haute

(1) Arrêt de rejet du 15 décembre 1857 (Dalloz, 1859, 1, 366).

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futaie » (art. 69, § 5, n° 1). Il en est de même des droits de succession ; la régie a décidé, en France, que si la démolition d’une maison est ordonnée par l’autorité compétente avant le décès du propriétaire, les héritiers ne sont tenus de déclarer que la valeur des matériaux et du sol, s’il entre dans la succession (i).

Il est arrivé que des choses immeubles par incorporation ont été vendues séparément du sol, et quensuite le sol a été acquis par le même acheteur. La première vente était mobilière, mais étant suivie de la vente du fonds, au profit du même acquéreur, n’y avait-il pas fraude à la loi? La cour de cassation a décidé que la première vente restait une vente mobilière, ce qui n’est pas douteux, sauf le cas de fraude, dit l’arrêt; mais, dans l’espèce, la fraude n’était pas justifiée (2). On objecte qu’il serait difficile de l’établir, puisque les parties ont le droit de vendre séparément la superficie et le sol; or, dit-on, celui qui use de son droit ne peut pas être accusé de fraude. Cela 11’est pas exact. On peut abuser de son droit pour frauder la loi, comme nous le dirons plus loin (n° 476).

431. La vente d’une coupe de bois est une vente d’objets mobiliers ; si la meme coupe a été vendue successivement à deux personnes, y a-t-il lieu d’appliquerl’article 1 141 ? Aux termes de cet article, celui des deux acquéreurs qui a été mis en possession réelle est propriétaire, encore que son titre soit postérieur en date, pourvu que sa possession soit de bonne foi. On pourrait objecter que les bois ne sont , pas une chose purement mobilière, que la loi les déclare, au contraire, immeubles parleur nature, et que la coupe n’étant pas faite lors de la seconde vente, c’est une chose immobilière qui a été vendue au second acquéreur; que., d’ailleurs, les bois ne deviennent meubles, en vertu d’une vente, qu’entre les parties contractantes, et que, dans l’espèce, le débat s’agite entre deux tiers. On répond, et la

(1) Championnière et Rigaud, t. IV, p. 314, n° 3187.

(2) Arrêts de rejet du 23 avril 1822 (Dalloz, au mot Biens, n° 58), du 28 mai 1806, du 21 mars 1820 et du 17 janvier 1827 ( Dalloz, ibicl., nos41 et 42). Championnière et Rigaud, t. IV, p. 296, n° 3170. Dalloz, au mot Enregistrement, n08 2909-2914.

réponse est péremptoire, que les bois deviennent tout aussi meubles que les choses essentiellement mobilières, du moment que la vente en est faite; donc l'article 1141 est applicable (i). Vamement dirait-on que cela n’est vrai qu’entre les parties; dans l’espèce, chacun des deux acheteurs invoque son contrat; c’est donc d’après les contrats que la question doit être décidée.

432. Celui qui a acheté des choses immeubles par incorporation peut-il opposer son droit aux tiers, à titre de droit mobilier? Il y a un premier point qui est certain, c’est que cette vente n’est pas soumise à la transcription ; car la transcription n’est prescrite que pour les actes translatifs de droits réels immobiliers (2}. 11 est certain aussi qu a legard des tiers, les choses vendues restent immeubles, aussi longtemps que l’incorporation subsiste; si elles sont considérées comme meubles à l’égard de l’acheteur, c’est en vertu d’un contrat, et les contrats ne peuvent être opposés aux tiers. Quand il s’agit de tiers créanciers hypothécaires, l’application du principe donne lieu à bien de difficultés; nous les examinerons au titre des Hypothèques, ou se trouve le siège de la matière. Ici nous nous bornerons à appliquer le principe au tiers acquéreur de l’immeuble. Une maison est vendue pour être démolie, puis le propriétaire vend la maison avec le fonds. Est-ce que l’acheteur de la superficie peut opposer son titre à l’acheteur de l’immeuble? Non ; il a, à la vérité, un droit sur les matériaux qui composent le bâtiment, et il pourrait dire que ce droit étant mobilier, ne doit pas être rendu public par la voie de la transcription, pour être opposable aux tiers. Mais on lui répondrait, et la réponse est décisive, que si son droit est mobilier, c’est en vertu d’un contrat qui ne peut pas être opposé au second acheteur. Celui-ci achète un immeuble, et des tiers ne peuvent lui opposer leurs droits sur cet immeuble que si ces droits sont réels ; or, l’acheteur de la superficie n’a pas de droit réel sur la chose : ce qui décide la question contre lui.

(1) Arrêt de rejet du 21 juin 1820 (Dalloz, au mot Biens, n° 40).

(2) Loi hypothécaire du 16 décembre 1851, art. 1er. lien est de même d’après la législation française (Aubry et Rau, t. II, p. 10, note 24, et les auteurs qui y sont cités).