SI

Vainement dirait-il qu’il est propriétaire des matériaux et que îa propriété est aussi un droit réel; nous avons d’avance répondu à l’objection : il n’y a pas de vente mobilière à l’egard des tiers, puisque à leur egard il n’y a pas de matériaux, il y a un immeuble ; on ne pourrait donc invoquer contre eux que des droits réels immobiliers, et l’acheteur de la superficie n’en a pas (i).

SECTION II. — Des biens immeubles par destination.

§ Ier, Principes généraux.

433. La loi permet au propriétaire d’un fonds d’immobiliser les objets mobiliers qu’il y place, sous les conditions qu’elle détermine. Cela peut se taire dans deux cas, d’abord quand c’est un fonds agricole ou industriel, le propriétaire immobilise les objets qu'il y place pour le service et l’exploitation de ce fonds. Il peut aussi, quelle que soit la nature du fonds, imprimer la qualité d’immeubles aux effets mobiliers qu’il y place, en les attachant au fonds à perpétuelle demeure (art. 524,525). Les objets mobiliers ainsi immobilisés sont appelés par la loi immeubles par destination (art. 424). Ce mot de destination ne signifie pas que l’immobilisation dépende de l’intention seule du propriétaire, de sa volonté arbitraire. La loi ne pouvait pas permettre à l’homme de changer la nature des choses au gré de ses caprices, et en changeant leur nature, de les soumettre à des principes différents, car il y a des principes de droit différents pour les deux espèces de biens, les meubles et les immeubles.

Quand le propriétaire d’un fonds agricole ou industriel y place des objets mobiliers pour le service et l’exploitatation de ce fonds, ils deviennent immeubles à raison de ce service et de cette exploitation. Tels sont les animaux

(1} Demolombe, t. IX, p. 95, n° 183.

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attaches à la culture. Ces animaux sont placés sur le fonds parce que l’intérêt de la culture l’exige ; et l’intérêt de l’agriculture demande aussi que les animaux soient immobilisés. En oiT't, s’ils conservaient leur nature de meubles, les créanciers personnels du propriétaire pourraient les saisir séparément du fonds et les faire vendre. Qu’en résulteraitil? C’est que la culture du fonds deviendrait impossible, au grand préjudice de la société, qui est intéressée à ce que les fonds soient cultivés, et au préjudice du propriétaire, qui se verrait ruiné, parce qu’il ne pourrait plus retirer du sol les fruits qui servent à le nourrir, lui et sa famille. L’immobilisation prévient cet inconvénient. D’après le code de procédure, les immeubles par destination ne peuvent être saisis qu’avec le fonds (art. 592, 1°) ; de cette manière l’exploitation du fonds est toujours assurée; les créanciers, loin d’y perdre, y gagnent, car iis n’ont rien à gagner à la ruine de leur debiteur, ni à la diminution de ses revenus. Dans l’ancien droit, les animaux qui servent à l’exploitation des terres restaient meubles. Pothier signala les nombreux inconvénients qui en résultaient, et lui, si peu porté à critiquer les lois romaines et à proposer des innovations, émit le voeu que le législateur introduisît une règle nouvelle qui immobilisât les animaux attachés à la culture. C’est dans son traité de la Communauté qu’il manifeste ce désir; en effet, l’inconvénient que nous avons signalé se produisait fréquemment quand une femme qui possédait une terre bien garnie en bestiaux se mariait sous le régime de la communauté; obligée de renoncer à la communauté, elle laissait à son mari ou à ses créanciers les bestiaux qui garnissaient sa terre ; comment pouvait-elle après cela exploiter sa ferme, si elle n’avait pas les moyens suffisants pour acheter des animaux sans lesquels la culture est impossible? Le législateur, continue Pothier, a déjà reconnu futilité qu’il y a à ne pas séparer d’une terre les bestiaux qui servent à son exploitation, en ordonnant, par l’ordonnance de 1747, article 6, contre la disposition du droit romain, que les animaux servant à l’exploitation dune terre seraient censés compris dans la substitution de la terre, quoique le testateur ne s en fût pas expliqué. On me par-

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donnera cette digression, dit Pothier (1). Les auteurs du code firent droit à ce vœu si sage et si modeste. On lit dans le discours de l’orateur du gouvernement que la faculté de rendre immobiliers les bestiaux et les ustensiles aratoires, servira d’encouragement à l’agriculture : « dès l’instant où les meubles seront identifiés aux immeubles, ils seront protégés par les mêmes lois (2). » Il n’est question ni dans Pothier, ni dans les travaux préparatoires du code Napoléon, de l’intérêt de l’industrie, laquelle était encore dans son enfance. Toutefois le texte de la loi parle d’objets mobiliers qui servent aux établissements industriels; il est évident du reste que l’intérêt de l’industrie est, en ce point, identique avec celui de l’agriculture.

L’immobilisation qui se fait quand un propriétaire attache à perpétuelle demeure des objels mobiliers à son fonds, dépend en un certain sens de la volonté du propriétaire, puisqu’on suppose que les objets ne sont pas nécessaires à l’exploitation du fonds ; sinon l’on rentrerait dans la première espèce d’immobilisation. C’est pour orner son fonds, pour l’embellir que le propriétaire y place certains objets; il dépend de lui de ne pas les y placer, il peut avoir une maison sans glaces, sans tableaux, sans statues. Il est libre encore de placer ces objets sur son fonds, comme immeubles ou comme meubles. Mais s’il veut les immobiliser, il n’est plus libre de le faire à sa guise : il doit employer les moyens que la loi indique, moyens extérieurs qui frappent les regards, de sorte que l’immobilisation est rendue publique par les moyens mêmes que le propriétaire doit employer pour l'effectuer. Pourquoi le code exige-t-elle cette publicité, écrite pour ainsi dire sur l’édifice? C’est dans 1 intérêt des tiers que la loi prescrit toute espèce de publicité. Il y a des créanciers qui traitent avec les propriétaires sur la foi de leur richesse mobilière ; d’autres stipulent des garanties réelles; les uns et les autres sont intéressés à ce que des choses d’un grand prix ne soient pas soustraites au gage sur lequel ils comptaient. Dès lors il fallait définir les

(1) Pothier, Traité de la communauté, 44.

(2) Discours de Savoye-Rollin. »c 3 (Locré, t, IV, p. 38}.

DBS felENS,

conditions sous lesquelles l'immobilisation peut se faire. Elles sont réglées de façon que, à première vue, les tiers puissent s’assurer delà nature mobilière ou immobilière des objets qui doivent devenir leur gage (1).

434. Il J a des principes communs aux deux espèces d’immobilisation. Dans l’un et l’autre cas, des objets mobiliers deviennent immeubles par destination. La première question qui se présente est de savoir si tout détenteur du fonds peut immobiliser des objets mobiliers par la destination qu’il leur donne. Non, le propriétaire seul a ce droit; le texte des articles 524 et 525 est formel. Mais quelle en est la raison? Quand l’immobilisation se fait par la perpétuelle demeure, on conçoit facilement que le droit d immobiliser ne peut appartenir qu’au propriétaire : lui seul a un lien permanent avec le fonds, puisque son droit est perpétuel : lui seul peut donc attacher au fonds, à perpétuelle demeure, les objets qu’il y place. On ne conçoit pas que celui qui ne détient un héritage que temporairement ait la volonté et la puissance de fixer à perpétuité sur le fonds les objets qu'il y met ; il y aurait là une contradiction évidente. Vainement aurait-il la volonté d’immobiliser pour toujours les objets qu’il attache au fonds ; dès qu’il le quitterait, le propriétaire pourrait défaire ce que le détenteur a fait. Quand l’immobilisation a lieu par destination agricole ou industrielle, le motif pour lequel la loi donne la faculté d’immobiliser au propriétaire seul n’est plus le même, quoi qu’en disent les auteurs. À les entendre, la destination agricole ou industrielle impliquerait aussi une pensée de perpétuité ; et ce serait parce que les détenteurs autres que le propriétaire ne peuvent avoir cette pensée de perpétuité, que la loi ne leur permettrait pas d’immobiliser les objets qu’ils placent sur un fonds pour le service et l’exploitation de ce fonds (2). C’est confondre les deux cas d’immobilisation que la loi distingue clairement. Quand elle parle de la destination agricole ou industrielle, elle n’exige pas la perpétuelle demeure : « les objets, dit l’article 524, que le

(1) Hennequin, t. Ier, p. 45. Deraolombe, t. IX, p. 162, n° 281.

(2) Toullier, t. II, p. 8, n* lé. Duranton, t. IV, p. 38, n° /*, Demantô, t. II, p. 406, a® 347. Demolombe, t, IX, p. 111, n° 202.

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propriétaire d’un fonds y a placés pour le service et l’exploitation de ce fonds, sont immeubles par destination. » Le code ne dit pas que les objets doivent être attachés pour toujours au service du fonds; et l’on conçoit très-bien que le service soit temporaire. Ainsi le propriétaire attache un troupeau de moutons sur un fonds pour le fertiliser; dans sa pensée, ce service n’est, que temporaire, parce qu’il compte employer des moyens plus énergiques pour engraisser le fonds. Dira-t-on que le troupeau n’est pas immeuble parce que le service auquel il est affecté n’est que temporaire? Non certes. De fait, il est vrai, le propriétaire agira le plus souvent dans un esprit de perpétuité, mais il ne faut pas ériger le fait en droit. La vraie raison pour laquelle le propriétaire seul peut immobiliser, c’est que l’immobilisaiion est fondée sur un intérêt agricole ou industriel. C’est 1 intérêt de l’agriculture ou de Industrie qui immobilise. Or, qui est le représentant de cet intérêt? Est-ce qu’un détenteur précaire, temporaire a en vue l’intérêt du fonds? Rien ne l’attache à ce fonds, il n’y cherche que son intérêt à lui, intérêt passager, qui est souvent en opposition avec l’intérêt de l’héritage. Dès lors s’il place des objets sur le fonds, c’est moins pour le service du fonds que pour son service personnel; l’intérêt agricole ou industriel s’efface, en ce sens qu’il est absorbé par l’intérêt du détenteur (i).

435. L’application du principe -a donné lieu à une légère difficulté. Si un copropriétaire par indivis place des objets mobiliers sur un fonds industriel, seront-ils immobilisés par destination? La question a été décidée affirmativement par la cour de Paris et par la cour de cassation. Il y avait un motif de douter. L’indivision n’est qu’un état passager : n’en résulte-t-il pas que les cohéiitiers n’ont qu’une possession précaire? Le tribunal de la Seine l’avait décidé ainsi ; et si la loi exigeait l’esprit de perpétuité dans ie propriétaire qui immobilise, il est certain qu’un copropriétaire par indivis ne pourrait pas immobiliser par destination agricole ou industrielle; carie partage fera peut-être évanouir son droit, comme s’il n’avait jamais existé. Mais

(I) Comparez Hermequin, t. Ier, p. 20.

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comme c’est l’intérêt de l’industrie qui, à vrai dire, immo* biliso, il faut voir si à lepoque où les objets mobiliers ont oté placés sur le fonds, le copropriétaire avait qualité pour agir au nom du fonds. Ainsi posée, la question n’est plus douteuse. Le cohéritier par indivis est propriétaire, il peut aliéner, hypothéquer. Au moment où il place des objets sur un fonds, ce fonds n’a d’autre représentant que lui ; cela est décisif (i).

4130. Faut-il que le propriétaire exploite lui-même le fonds £ La loi ne l’exige pas, et il n’y avait pas de raison pour l’exiger. Si le propriétaire cultive lui même ou dirige lui-même l’usine, les objets mobiliers qu’il placera sur le fonds deviendront immeubles, s’ils sont destinés au service du fonds. Nous verrons plus loin ce que l’on entend par là (n° 439). Si le propriétaire donne le fonds à bail, et que par le contrat il livre au preneur les objets qui doivent être placés sur le fonds pour son exploitation, la destination résultera du contrat même. Or, c’est la destination qui immobilise, pourvu que ce soit le propriétaire qui la fasse, La loi le dit pour les animaux attachés à la culture (art. 522), ainsi que pour les semences que le propriétaire donne au fermier (art. 524). Il en serait de même, par identité de raison, des instruments aratoires. Si la loi n’en parle pas, c’est qu’elle ne s’occupe que de ce qui se fait ordinairement. Il en est de même de la destination industrielle ; la loi ne prévoit pas le cas où le bailleur fournirait au locataire les machines et les appareils destinés à l’exploitation de l’usine, parce qu’il est rare que cela arrive. Si cela se faisait, il est hors de doute que les objets livrés au preneur par la convention seraient immeubles par destination.

Il y a cependant une différence entre le cas où le propriétaire exploite lui-même le fonds et le cas où il le donne à bail. Dans le dernier cas, la destination résulte de la convention, et elle est prouvée par la convention, en ce sens que les objets servant à l'exploitation du fonds étant

(1) Arrêt de Paris du 15 février 1866, confirmé par un arrêt de rejet du

15 juillet 1867 ^Dalloz, 1668, 1, 26

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livrés au preneur par le propriétaire, on doit supposer que le service du fonds exige leur immobilisation. Tandis que si le propriétaire exploite lui-même, le seul fait qu’il place des objets sur le fonds ne suffit pas pour prouver leur destination agricole ou industrielle, car ils peuvent aussi être destinés à l’usage personnel du propriétaire : c’est donc à celui qui soudent que les objets sont immobilisés par destination à le prouver.

4117. Du principe que nous venons de poser,suit que le locataire et le fermier ne peuvent pas immobiliser les objets mobiliers qu’ils placent sur le fonds, ni par destination agricole ou industrielle, ni par perpétuelle demeure (i).Il en est de même des détenteurs qui ont un droit réel sur la chose; l’usufruitier, l’emphytéote, le superfîciaire ne peuvent pas immobiliser. Qu’ils ne le puissent pas en attachant des objets au fonds à perpétuelle demeure, cela ne fait pas de doute; étant détenteurs temporaires, ils ne peuvent avoir l’esprit de perpétuité. Ils ne peuvent pas davantage immobiliser par destination agricole ou industrielle. Ici il y a cependant un motif de douter quant aux détenteurs qui ont un droit réel sur le fonds. Ne peut-on pas dire que, possédant le fonds pendant un long espace de temps, leur intérêt se confond avec celui du fonds? Cela n’est-il pas vrai surtout de l’emphytéote, dont le titre a précisément pour but d’améliorer le fonds? Ces considérations, qui ont entraîné quelques auteurs (2), n’ont aucune force en présence du texte, qui est formel. Le propriétaire seul a la faculté d’immobiliser par destination; cela. exclut tous les autres détenteurs, dont les intérêts, quoi qu’on en dise, ne s’identifient jamais avec le fonds, puisque, en vertu même de leur contrat, ils doivent le quitter. Il en serait autrement du tiers possesseur ; il possède avec l’esprit de propriétaire, comme le disent les jurisconsultes romains; il se croit tel et agit comme tel. Qu’importe que de droit il ne soit pas le représentant du fonds? De fait, il l’est; il a donc qualité

(1) Aubry et Rau, t. II, p. 12, note 33, et le3 auteurs et arrêts qui v sont cités.

(2) Duranton, t. 1Y, nu 59, p. 48. Dalloz, au mot Biens, n° 119. En sens contraire, Demolombe, t. IX, p. 114, n0B 120 et 121,

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pour immobiliser au nom de l’agriculture et de l’industrie. Ce point est admis par tout le monde (1).

438. Quand le propriétaire est incapable et qu’il a un mandataire légal, celui-ci peut-il, comme représentant du propriétaire, immobiliser des objets mobiliers, soit par destination agricole, soit par perpétuelle demeure? On enseigne l’affirmative, et dans les termes les plus absolus : le tuteur, dit-on, peut immobiliser au nom de son pupille, le mari au nom de la femme, quand il est administrateur de ses biens, et même quand il n’en a pas l’administration, car il agit toujours au nom de sa femme (2). Cela nous paraît très-douteux. Les mandataires légaux n’ont qu’un pouvoir d’administration ; peuvent-ils, comme simples administrateurs, attacher des objets au fonds dans un esprit de perpétuelle demeure? L’esprit de perpétuité se concilie-t-il avec une administration temporaire \ Que s’il s’agit de la destination agricole ou industrielle, un simple administrateur peut-il se dire le représentant du fonds, alors que l’usufruitier, l’empli ytéote, le superfieiaire ne le sont point? Cela nous paraît inadmissible. Si on l’admettait, du moins faudrait-il strictement limiter ce pouvoir d’immobiliser au cas où le propriétaire incapable est réellement représenté par son mandataire légal. Le mari n’est pas toujours le mandataire de sa femme; il ne l’est pas sous le régime de séparation de biens; il ne l’est pas sous le régime dotal pour les biens paraphernaux ; c’est, au contraire, la femme qui administre dans ce cas librement ses biens. Or, comment le mari agirait-il au nom de la femme, alors qu’il 11’a

. pas le droit d’agir? comment serait-il mandataire sans mandat? On va jusqu’à dire que le mari pourrait immobiliser, alors même qu’il gérerait les biens de sa femme malgré elle! M. Demolombe trouve cela très-juridique : à notre avis, c’est le renversement de tous les principes.

439. Le propriétaire peut immobiliser, d’abord par destination agricole ou industrielle, comme le dit l’article 524, en plaçant des objets sur un fonds pour le service et

(1) Demolombe, t. IX, nos 208 et 209. Aubry et Rau, t. ÎI, p. 12, note 35.

(2) Demolombe, t. IX, p. 112, nua 206 p* 207,

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l’ exploitation de ce fonds. Qu’entend-on par service ou exploitation ? En parlant de la destination industrielle, le législateur explique sa pensée : « Les ustensiles, dit-il, nécessaires à l’exploitation des forges, papeteries et autres usines. » 11 y a des instruments de labour sans lesquels les terres ne peuvent pas être culiivées : voilà les choses qui sont immobilisées dans l’intérêt de l’agriculture. Il y a des appareils sans lesquels une usine ne peut pas fonctionner: voilà les choses dont l’industrie réclame l’immobilisation. Pour l’application du principe, il faut distinguer si le propriétaire exploite lui-même ou s’il donne le fonds à bail en livrant au preneur les instruments de l’exploitation. Dans le dernier cas, là question de nécessité est prouvée par la convention, sauf la preuve contraire, comme nous le dirons plus loin (n° 444). Dans le premier cas, il faut suivre à la rigueur la règle que nous venons de poser d’après le texte même du code. Le propriétaire ne peut pas soustraire, à son gré et à sa fantaisie, des objets mobiliers àla poursuite de ses créanciers personnels : par eux-mêmes, les objets qu’il prétend immobiliser sont meubles, les créanciers personnels peuvent donc les saisir. Celui qui prétend qu’ils sont devenus immeubles par destination devra prouver que ces objets sont immeubles par destination, c’est-àdire qu’ils servent à l’exploitation du fonds. Il a été jugé en ce sens que les animaux qui se trouvent sur un fonds peuvent être saisis quand ils ne sont pas rigoureusement nécessaires à l’exploitation, .puisque dans ce cas on ne peut pas dire qu’ils soient attachés au fonds pour en faire le service; ou, comme nous dirions, l’intérêt de l’agriculture n’exige l’immobilisation que des animaux qui sont nécessaires à la culture (î). Et s’il s’agit d’un établissement industriel ou commercial, il faut, dit la cour de cassation, que les objets mobiliers qui y sont placés soient absolument indispensables et affectés directement au service et à l’exploitation du fonds (2). La doctrine est d’accord avec la jurisprudence (3).

(1) Limoges, 15 juin 1820 (Dalloz, au mot Biens, n" SOj.

(2) Arrêt de cassation du 18 novembre 1845 (Dalloz, 1816, 1, 36).

(3) Proudhon, Du domaine $rix>é, t. Ier, n° 145. Hennequin, t. IeP, p. 19.

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Faut-il, outre la nécessité, que les choses aient, été placées à perpétuelle demeure? Nous avons d’avance répondu à la question (n° 434). Nous allons y revenir en exposant les principes sur la perpétuelle demeure.

440. Le propriétaire peut encore immobiliser des effets mobiliers par destination, en les attachant au fond à perpétuelle demeure. C’est ce que dit le dernier alinéa de l’article 524. Qu'est-ce que la perpétuelle demeure? L’article 525 répond à notre question. Il pose d’abord quelques règles générales sur les caractères de la perpétuelle demeure.

« Le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets à perpétuelle demeure, quand ils y sont scellés en plâtre on à chaux ou à ciment. » C’est le travail de maçonnerie qui est la première marque de la perpétuelle demeure, c’est-à-dire de la volonté que îe propriétaire manifeste publiquement d’immobiliser pour toujours certains objets mobiliers en les fixant au sol. Tel est le sens de ces mots : le propriétaire est censé. Dans quel but se fait cette union matérielle? La loi ne s’en enquiert pas; l’interprète n’a donc pas le droit de s’en enquérir : ce sera d’ordinaire pour rendre le fonds plus commode, plus utile, par conséquent, ou plus agréable. Peu importe après tout; ce serait par caprice et sans raison aucune que le propriétaire attacherait des objets mobiliers à son fonds, l’immobilisation n’existerait pas moins. Un meuble attaché au fonds par un travail de maçonnerie s’identifie tellement avec le fonds qu’il ne fait plus qu’un avec lui, au point que l’on pourrait croire qu'il devient immeuble par nature : on l’a soutenu., comme nous le dirons plus loin. Ce n’est pas notre avis. Toujours est-il que cette union matérielle, intime d’un objet mobilier avec un immeuble doit lui imprimer le caractère immobilier, abstraction faite de toute destination et de tout service : ce n’est pas une question d’utilité, c’est une question d’adhérence.

11 peut y avoir perpétuelle demeure, sans travail de maçonnerie, lorsqu’un objet mobilier a été placé sur un fonds de manière qu’il ne peut être détaché sans être fracturé et détérioré, ou sans briser et détériorer la partie du fonds à

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laquelle il est attaché. Telles seraient des incrustations : les marbres, les porphyres, les médaillons incrustés ne peuvent souvent être arrachés sans dégradation ; dans ce cas, ils sont immeubles par perpétuelle demeure, comme s’il y avait eu un travail do maçonnerie : le principe est identique ainsi que le motif sur lequel il est fondé (1).

Après ces règles générales sur la perpétuelle demeure, le code trace des règles spéciales concernant l’immobilisation des glaces, tableaux et statues. Ce sont les effets les plus précieux, il importe donc aux tiers de savoir, à vue d’œil, s’ils sont meubles ou immeubles. L’article 525 décide que les glaces, tableaux et autres ornements sont censés mis à perpétuelle demeure, lorsque le parquet sur lequel ils sont attachés fait corps avec la boiserie. Il en résulte, dit Pothier, que si l’on enlevait la glace ou le tableau, on verrait les briques ou des planches d’une parure differente du reste de la cheminée ; donc la glace ou le tableau ne font qu’un avec la cheminée et par suite avec le bâtiment. L’adhérence est encore une fois telle, que l’on pourrait croire à une immobilisation analogue à celle des bâtiments; la loi la distingue cependant, comme nous le dirons plus loin; les glaces et les tableaux ne deviennent pas immeubles oar nature, ils ne sont qu’immeubles quépar destination.

441. Faut-il qu’il y ait toujours perpétuelle demeure pour qu’il y ait immobilisation par destination? Presque tous les auteurs répondent que la destination agricole ou industrielle implique l’esprit de perpétuité (2). Nous avons émis l’opinion contraire (n° 434), et ce que nous venons de dire vient à l’appui de notre opinion. La loi distingue deux cas d’immobilisation par destination, et ces deux cas sont régis par des principes essentiellement différents. L’affectation au service et à l’exploitation du fonds suppose un intérêt agricole ou industriel ; il faut, dit la cour de cassation, que les objets placés sur un fonds soient absolument indispensables au service de ce fonds pour quils soient ✓ immobilisés. C’est l’agriculture et l’industrie qui jouént le

(1) Hennequin, t. I«, p. 45-48. .

(2) Demolombe, t. IX, n05 2 54-25 G. En sens contraire, Aubry et Kau,

*• Irr, p. 12, note 32.

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grand rôle dans cette immobilisation; la loi n exige rien de pins; c’est la dépasser, c’est faire la loi que de vouloir un esprit de perpétuité dans l'immobilisation agricole ou industrielle. ILen est autrement quand l’immobilisation résulte de la perpétuelle demeure. La perpétuité à elle seule suffit pour qu’il y ait immobilisation, alors même qu’il n’y aurait aucune utilité pour le fonds. C’est donc confondre les deux cas d’immobilisation que d’exiger la perpétuelle demeure pour l’immobilisation agricole ou industrielle.

§ IL De V immobilisation agricole et industrielle.