I. Droits du possesseur

262. Aux termes de l’article 555, les droits du tiers possesseur diffèrent selon qu’il est de bonne foi ou de mauvaise foi. Est il de bonne foi, le propriétaire qui revendique l’héritage contre lui 11e peut pas demander la sup-

* \ rr .

U) Aubry et Rau, t, II, p. 258, note 7 et les auteurs qui y sont cités.

(2) Voyez le tome V de mes Principes , p. 574, noa 469 et suiv.

3# DROITS RÉELS

pression des constructions et plantations, mais il a le choix de rembourser l’impense ou la plus-value. Le possesseur est il de mauvaise foi, le propriétaire peut demander la suppression; s’il préfère conserver les constructions et plantations, il doit rembourser l’impense. Cette distinction résulte de l’article 555, bien quelle n y soit pas nettement formulée. La rédaction peu claire de l’article vient de ce que la dernière partie a été ajoutée après coup sur la demande du Tribunat (i). Il est inutile d’insister sur cette critique; le sens de la loi n’est pas douteux en ce qui concerne la différence qui existe entre le possesseur de bonne foi et le possesseur de mauvaise foi.

Le possesseur de bonne foi ne peut être forcé à enlever les constructions et plantations, tandis que le possesseur de mauvaise foi y est tenu si le propriétaire l’exige : voilà une première différence entre l’un et l’autre. Quelle en est la raison? Ce n’est pas un motif de droit; le droit strict est pour le propriétaire; quand lui se montre, le possesseur est sans droit; donc en élevant des constructions, il a violé le droit du propriétaire. Qu’importe qu'il l’ait fait de bonne foi? Sa bonne foi ne lui donne pas même droit à une indemnité, car d ne peut pas demander une indemnité au propriétaire alors qu’il a violé son droit. Voilà ce que décidi la rigueur des principes. Mais si le droit strict est contre le possesseur de bonne foi, l’équité est pour lui. Il s’est cru proprietaire, non par une .vaine imagination, car, aux termes de la loi, il n’est possesseur de bonne foi que s’il gagne les frui'.s, et il ne gagne les fruits que s’il possède en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices. Il a donc construit comme propriétaire, sans avoir aucune faute, aucune imprudence à se reprocher, tandis que l’inaction du propriétaire qui le laisse en possession est au moins une négligence. Voilà une première considération d’équité en faveur du possesseur. L’orateur du Tribunat en donne encore une autre : le propriétaire, dit Grenier, aurait pu abuser de la nécessité où se Pouvait le possesseur d’enlever les construc-

(1) Demolombe, t. IX, p, 622, n° 673.

.ions pour s’enrichir à ses dépens; celui-ci aurait été contraint ou de supprimer les ouvrages en pure perte, ou de les céder à un prix très-modique (i). Le possesseur de mauvaise foi ne peut pas invoquer 1 équité, précisément à raison de sa mauvaise foi; il a violé sciemment le droit du propriétaire; en bâtissant il savait qu’il devrait délaisser; peut-on admettre qu’il force le propriétaire à conserver des constructions et à lui payer une indemnité pour des ouvrages que le propriétaire n aurait peut être pas faits, soit parce que cela n’entrait pas dans ses convenances, soit parce qu’il n’avait pas les moyens de les faire? On a dit que le possesseur, fût-il de mauvaise foi, est le représentant du propriétaire, et qu’on devrait lui appliquer les principes de la gestion d’affaires (2). Singulier gérant que celui qui viole le droit du maître dont prétenduement il gère les intérêts! Gère-t-011 les intérêts de celui que l’on dépouille ?

Reste le règlement de l’indemnité. Quand le possesseur est de bonne foi, la loi donne le choix au propriétaire revendiquant, « ou de rembourser la valeur des matériaux et du prix delà main-d’œuvre, ou de rembourser une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de. valeur. » Dès que le propriétaire doit conserver les ouvrages, il en profite, dotiC il doit une indemnité au possesseur, car l’équité ne permet pas qu’il s’enrichisse à ses dépens. De quoi s’eurichit-il? De la plus-value que son fonds a acquise par les travaux que le possesseur a faits ; c’est donc cette plusvalue qu’il devrait payer d’après les principes généraux. Pourquoi la loi lui donne-t-elle le droit de payer l'impense ? Généralement l’impense sera plus considérable que la plus-value, alors le propriétaire offrira naturellement la plus value; mais il peut se faire quelle soit moindre; dans ce cas exceptionnel, la loi dérogé aux principes en faveur du propriétaire. Il peut être très-onéreux pour lui de devoir conserver des constructions qu’il n’aurait pas faites et que peut-être il ne peut pas payer; le législateur a

(1) Grenier, Discours, n° 15 (Locré, t. IV, p. 99).

(2) l>emolombe, t. IX, p. 626, nû 675

DROITS RÉELS

tenu compte de cette fâcheuse position', en lui permettant de payer la moindre indemnité possible au possesseur.

Quant au possesseur de mauvaise foi, le propriétaire peutle forcer à supprimer les constructions et plantations; c’est son droit strict. Le droit demande encore que la suppression se fasse aux frais du possesseur et que de plus il soit condamne à des dommages-intérêts pour le préjudice qu’éprouve le propriétaire du fonds (art. 555). Ces obligations sont la conséquence juridique de la mauvaise foi du possesseur. Mais le propriétaire peut aussi conserver les plantations et constructions s’il le préfère; elles lui appartiennent à titre d’accession. S’il les conserve, l’équité demande qu’il indemnise le possesseur. La loi décide qu’il doit lui rembourser la valeur des matériaux et le prix de la main-d’œuvre, sans égard à la plus-value que le fonds a pu recevoir. Cette disposition a été critiquée et avec raison. Quel est le principe en vertu duquel le propriétaire revendiquant doit une indemnité au possesseur de mauvaise foi? C’est la maxime d’équité qui ne permet pas que l’on s’enrichisse aux dépens d’autrui. Donc le propriétaire ne doit être tenu qu’en tant qu’il s’enrichit. Or, il ne s’enrichit pas de l’impense, il s’enrichit de la plus-value; c’est par conséquent la plus-value qu’il devrait restituer. D’après le code, c’est, au contraire, le possesseur qui s’enrichira aux dépens du propriétaire : il dépense vingt mille francs et procure au fonds une augmentation de valeur de quinze mille : le propriétaire lui devra vingt mille francs ; cependant les cinq mille francs qui font la différence entre la dépense et la plus value étaient perdus pour le possesseur au moment de l’éviction, il les gagne donc. Conçoit-on que la mauvaise foi devienne une occasion de profité Conçoit-on que le propriétaire dont le droit a été violé soit tenu d’enrichir l’usurpateur qui a voulu le dépouiller?

Ou a encore adressé un autre reproche à la loi. Supposons, dans l’hypothèse que nous venons de faire, que le possesseur soit de bonne foi; le propriétaire lui offrira la plus-value do quinze mille francs, tandis qu’au possesseur

de mauvaise foi il devra payer vingt mille francs. La contradiction est évidente, et elle ne s’explique que par les remaniements que l’article 555 a subis. Vainement dit-on, pour justifier la loi, quelle donne au propriétaire le droit de forcer le possesseur de mauvaise foi à enlever les constructions, et que ce droit rigoureux obligera le possesseur a passer par toutes les conditions que le propriétaire voudra lui imposer; cela est vrai, mais cela ne justifie pas la décision du code; il reste vrai de dire que si le possesseur ne cède pas aux menaces du propriétaire, et si celui-ci tient à conserver les constructions, il devra payer au possesseur de mauvaise foi plus qu’il n’aurait dû payer au possesseur de bonne foi (1).

2Gîï. Dans l’application du principe posé par l'article 555, il se présente quelques légères difficultés. Tout dépend de la bonne ou de la mauvaise foi du possesseur. Quand est-il de bonne foi? Nous avons déjà dit que le texte décide la question. Il est de mauvaise foi quand il possède en vertu d’un titre dont il connaît les vices. Mais quel moment faut-il considérer pour décider si le possesseur est de bonne ou de mauvaise foi? On sait que le code a sur ce point deux décisions diverses pour la prescription et pour l’acquisition des fruits. Comme l’article 555 renvoie aux articles 5J9 et 550, c’est le dernier principe qu’il faut appliquer par analogie. Les jurisconsultes romains l’ont déjà décidé ainsi. Il ne suffit pas, dit Julien, que le possesseur ait été de bonne foi lors de son acquisition; si, au moment où il construit, il connaît les vices de son titre, il est en faute, car il construit sciemment sur le fonds d’autrui, et viole par conséquent le droit du propriétaire; ce qui le constitue de mauvaise foi (2). Mais aussi il faut décider que si le possesseur ignorait les vices de son titre au moment de la construction, il peut réclamer les droits d’un possesseur de bonne foi, quand même il aurait conuu plus tard les vices qui infectent son titre. Car il a con-

(1) Marcadé, t. II, p. 406. art 555, n° II; Dueaurroy, Bonnier et Roustain, t. \I, p. 71, n°‘ 1 1 1 et 112; Duraaton, t. IV, p. 3.30, n° 378.

(2) L. 37, ü., de rei vindic. (VI, 1) ; Pothier, ï)u domaine de propriété, a0 351 ; Demolombe, t. IX, u° 677.

struit comme propriétaire, se croyant le droit de construire, peu importe donc qu’il soit ensuite, légalement parlant, de pauvaise foi; cette mauvaise foi est étrangère à la congru ction, il n’en résulte pas qu’il ait violé sciemment le droit du propriétaire.

*64. Quand le possesseur est de bonne foi, le propriétaire n’a pas le droit de demander la suppression des ouvrages. En droit romain, on permettait au juge de décider d’après les circonstances de la cause et la position des parties. C’est ainsi que Celse estime que, pour ne pas empêcher un propriétaire peu aisé de reprendre son patrimoine, on ne doit accorder au possesseur de bonne foi que la faculté d’emporter ce qu’il pourra enlever sans détériorer le fonds (1). Cette décision est très-juridique; le possesseur est sans droit, il ne peut invoquer que l’équité ; or, dans l’espèce, l’équité plaide pour le propriétaire. Mais nos tribunaux ne jouissent plus de la latitude de pouvoir qu’avaient les juges à Rome; ils sont liés par un texte, et devant le texte toutes les considérations d’équité s’évanouissent, alors même que la loi contiendrait une décision d'équité (2).

Quant au possesseur de mauvaise foi, il peut être forcé à démolir les constructions, à arracher les plantations, par cela seul qu’il est de mauvaise foi. Vainement prélendrait-il qu’il a amélioré l’héritage en lui procurant une plus-value; on lui répondrait qu’il n’a aucun titre pour améliorer le fonds d’autrui, que s’il a fait des travaux d’où résulte une plus-value, ce n’est pas dans l’intérêt du propriétaire, vu qu’il avait dépouillé le propriétaire : on ne rend pas service à ceux que l’on dépouille. Il y a un arrêt en ce sens, et la question ne souffre pas le moindre doute (3).

Quand le possesseur est de bonne foi, le propriétaire revendiquant peut se contenter de lui rembourser la plusvalue, et cest le parti qu’il prendra d’ordinaire, puisqu’il

(1) L. 38, D ,y de rei vindic. (VI, 1); Ducaurroy, Bonnier et RouBtain,t.II, ■fW, n°114.

(2) Bordeaux, 12 décembre 1835 (Dalloz, au mot Propriété, n° 418).

$ tyu&'lle», 12 lévrier 1828 1 Pasicrisie, 1828, p. 54)*

est rare que la dépense soit moindre que l’augmentation de valeur quelle a procurée au fonds. Naît alors la question de savoir ce qu’il faut entendre par plus-value. 11 nous semble que le texte de l’article 555 décide la difficulté; il dit que le propriétaire doit rembourser au possesseur une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur. La loi ne dit pas que l’on doit tenir compte de l’utilité que le propriétaire en retire; elle laisse de côté les convenances personnelles pour s’en tenir à un élément d’appréciation qui ne laisse aucun doute; l’on compare la valeur qu’avait le fonds avant les travaux et celle qu’il a depuis que des constructions ou plantations ont été laites, et la différence en plus constitue la plus-value. Tel est le sens vulgaire des mots que le législateur emploie; et rien ne prouve qu’il ait entendu s’en écarter.

On prétend cependant que les tribunaux jouissent, en cette matière, d’un pouvoir discrétionnaire; on dit qu’ils pourraient tenir compte deTutilité que les constructions ont pour le propriétaire, et même de ses ressources (i). C’est le système romain, qui permet aux juges de décider en équité; c’est encore la doctrine de Poi hier, qui enseigne que le juge pourra n’avoir pas égard à la valeur vénale dans le cas où le propriétaire n’en profite pas (2). Mais Pothier et les jurisconsultes romains n’étaient pas liés par un texte, ils pouvaient donc modifier leur décision d’après les circonstances de la cause et la position du propriétaire. Faut-il répéter que nous avons un code, que ce code est une loi qui nous enchaîne ? La maxime d’équité est devenue un principe de droit, ce principe nous dit que le possesseur a droit à une indemnité, que l’indemnité consiste dans l’augmentation de valeur qu’il a procurée au fonds, que la valeur en droit c’est la valeur vénale, que si cette plus value est de cinq mille francs, il perd par l’éviction une somme de cinq mille francs, dont le propriétaire s’enrichit, puisque son fonds vaut cinq mille francs de plus; si le propriétaire ne lui remboursait pas cette somme, il s'en

(1) Demolombe, t. IX, p. 631, n°681 et p. 649, û° 690.

(2) Pothier, Du domaine de propriété» n9 348.

DROITS RÉELS

enrichirait aux dépens du possesseur ; donc il la doit rembourser. Vainement le propriétaire dirait-il que cette plusvalue n’augmente pas sa jouissance, et qu’il ne veut pas vendre. Ces considérations de fait ne peuvent pas être invoquées contre le droit.

Interrogeons maintenant la jurisprudence, que l’on invoque parfois à tort et à travers. Il a été jugé que la plusvalue devait être fixée par exports (i). Rien de plus logique. Mais quelles seront les bases de l’expertise? 11 n’y en a pas d’autre que la valeur vénale que le fonds a acquise par les constructions, comparée à celle que le fonds avait avant le commencement, des travaux. La cour de cassation a décidé que l’arrêt contre lequel il y avait poiîrvoi, avait bien appliqué l’article 555 en recherchant la valeur intrinsèque et utile ajoutée à une propriété par des constructions (2). La valeur intrinsèque , c’est bien la valeur vénale; celte valeur est utile au propriétaire, alors même que pour le moment elle ne lui profiterait pas, puisqu’elle profitera à lui ou à ses successeurs quand ils vendront.

Il y a des difficultés particulières pour les établissements industriels. Un possesseur de bonne foi fait des constructions, il est évincé. Estimera-t-on l’augmentation de valeur par l’augmentation de revenus? Un pareil calcul conduirait à des résultats très-injustes. En effet, les revenus d’une usine augmentent par mille causes indépendantes des constructions qui y sont faites; il faut donc voir quelle est, dans la plus-value générale qui existe lors de l’éviction, la part qui doit être attribuée aux constructions; calcul très-difficile, mais cependant le seul qui soit juste. .La cour de Pau a décidé, avec raison, nous semble-t-il, que l’on doit surtout s’attacher à la valeur intrinsèque des constructions, sans tenir compte du revenu que produit l’usine, à moins que ces constructions n’aient influé sur le revenu (3). Une difficulté analogue peut se présenter dans les constructions ordinaires; elles augmentent de valeur par l’ouverture d’une voie de eommunica-

• Paris, 1er mars 1808 (Dalloz, au mot Prescription, n° 932, 3°).

(2) Arrêt de rejet du 26 juillet 1838 (Dalloz, au mot Propriété, n° 431).

(3) Pau, 29 juillet 1868 (Dalloz, 1868, 2, 239).

tion. Il faut faire abstraction de cette plus-value accidentelle que reçoivent les bâtiments anciens et les nouvelles constructions, et considérer uniquement la plus-value qui résulte des ouvrages faits par le possesseur. C’est donc en définitive à la valeur de ces constructions qu’il faut avoir égard.

266. Quelle époque faut-il considérer pour estimer la plus-value? Ce n’est pas l’époque de la construction, c’est celle de la restitution. Cela est de droit commun. Le principe résulte de la nature même de l’obligation imposée au propriétaire; il est tenu en tant qu’il s’enrichit; or, il ne s’enrichit qu’au moment où il rentre en possession de sa chose. Si donc la plus-value produite primitivement a cessé, il ne doit rien, puisqu’il ne s’enrichit de rien. Si la plus-value a diminué, il ne doit rembourser que celle qui existe encore lorsque le fonds lui est restitué, car c’est cette valeur-là qui lui profite.

Il y a une exception à ce principe, pour les plantations. Les plantes augmentent de valeur à mesure quelles prennent de la croissance. Faut-il tenir compte de cette plusvalue lors de l’éviction? Le principe général, pris à la lettre, le demanderait; mais ce serait appliquer le principe au rebours du bon sens, et en opposition avec les principes les plus élémentaires d’interprétation. Si le propriétaire doit indemniser le possesseur, c’est que celui-ci a fait des impenses qui profitent au propriétaire; mais, dans l’espèce, ce n’est pas l’impense qui a procuré la plus-value aux plantes, c’est le sol du propriétaire, dans lequel les plantes ont puisé leur alimentation. Si donc on l’obligeait à payer une indemnité de ce chef au possesseur, il lui rembourserait une valeur que lui-même, c’est-à-dire sa chose, a procurée aux plantes ; en definitive, le possesseur 's’enrichirait aux dépens du propriétaire. Ce qui serait toutensemble absurde et injuste. Il y a un arrêt dans le sens de notre opinion, et la décision ne nous paraît pas douteuse (1).

267. Lorsque le possesseur est de mauvaise foi et que le propriétaire veut conserver les constructions et planta-

(1) Paris, 22 décembre 1851 (Dalloz, 1854; 5, 573).

DROITS RfiBLS.

tions, il doit rembourser au possesseur, dit l’article 555, la valeur des matériaux et le prix de la main-d’œuvre! Qu’entend-on ici par valeur ? Ce que la loi dit de la maind’œuvre ne laisse aucun doute sur la question. L’impensa faite par le possesseur consiste dans ce qu’il a débours pour la main-d’œuvre; donc il en est de même pour les matériaux. La même question se présente lorsque le propriétaire rembourse au possesseur de bonne foi, comme il en a le droit, la valeur des matériaux et le prix de la main dœuvre. Des expressions identiques dans une seule et même disposition doivent avoir le même sens. Vainement dirait-on que l’on doit faire une différence entre le possesseur de bonne foi et le possesseur de mauvaise foi; la réponse est dans le texte. La loi n'en fait aucune quand il s’agit du remboursement de l’impense, et il n’y avait pas lieu d’en faire, parce que la bonne ou la mauvaise foi du possesseur est indifférente dans l’espèce : dans l’un et l’autre cas, la dépense réelle doit être remboursée, et il n’y a qu’une manière de calculer cette dépense (1).