III. Constitution de l'usufruit

N° 1. DES DIVERS MODES DE CONSTITUER L’üSUFfîUIT.

332. Aux termes de l’article 579, l’usufruit est établi par la loi ou par la volonté de l'homme . On cite ordinairement comme étant le seul usufruit établi par la loi, celui que l’article 754 accorde au père ou à la mère survivant qui concourt avec des collatéraux dans la succession ouverte par la mort de l’enfant. La loi leur attribue, outre leur part héréditaire, l’usufruit du tiers des biens auxquels ils ne succèdent pas en propriété. Est-il vrai que l’article 579 n’ait eu en vue que cet usufruit? On peut affirmer, au contraire, que le législateur ne l’a pas eu en vue, par la raison très-simple qu’au moment où l’article 579 fut voté, il n’j avait encore rien d’arrêté sur le système de succession par suite duquel on crut devoir accorder un avantage particulier au père ou à la mère survivant. Quel est l’exemple que citent les orateurs du gouvernement et du Tribunat? Ils citent l’usufruit légal des père et mère(i). Et cependant l’on prétend que cette jouissance n’est pas un usufruit légal! Nous avons examiné la question au titre de la Puissance paternelle (2). Nous n’ajouterons qu’un mot à ce que nous avons dit. On objecte d’ordinaire que le code donne le nom de jouissance au droit qu’il accorde aux père et mère sur les biens de leurs enfants, quoiqu’il le qualifie aussi parfois d’usufruit; or, il se trouve que ce mot de jouissance est précisément le terme dont la loi se sert pour désigner l’usufruit, dans le premier article où il est question des divers droits réels qui peuvent être établis sur

(1) Galli, Exposé des motifs, n° 4; Gary, Discours, n° 3 (Locré, t. IV, p. 127, 137).

(2) Voyez le tome IV de mes Principes, p. 430, n" 328. Comparez, dans ce sens, Genty, De l’usufruit, p. 13, n° 19.

DROITS RÉELS

les biens (art. 543). A notre avis, la jouissance légale des père et mère est un véritable usufruit.

L’article 1403 dit que tous les fruits, revenus, intérêts et arrérages, de quelque nature qu’ils soient, échus ou perçus pendant le mariage, et provenant des propres des époux, entrent dans l’actif de la communauté légale. Cette jouissance est-elle un usufruit? Nous traiterons la question au titre du Contrai de mariage et au titre des Hypothèques, car c’est surtout le point de savoir si la jouissance de la communauté peut être hypothéquée qui est controversé. Quant aux droits et obligations de la communauté, à raison de cette jouissance, il n’y a aucun doute; ce sont les droits et obligations de l’usufruit; cela résulte des articles 1401, 1403 et 1409,4°. On peut dire que ce n’est pas un usufruit légal, parce que la communauté dite légale résulte non de la volonté de la loi, mais de la convention tacite des futurs époux, lesquels, en se mariant sans contrat de mariage, se soumettent par cela même au régime de la communauté tel que le code l’organise. Mais peu importe, cela n’est qu’une dispute de mots, l’usufruit étant soumis aux mêmes règles, qu’il soit légal ou conventionnel, au moins en ce qui concerne les droits et obligations de l’usufruitier.

Quand les époux déclarent dans leur contrat qu’ils se marient sans communauté, le mari a également l’administration et la jouissance des biens de la femme. Est-ce un usufruit? On prétend que ce n’est qu’une jouissance avecadministration, comme celle de la communauté (î), de même que la jouissance que le mari a des biens dotaux de la femme sous le régime dotal. Nous reviendrons sur la question au titre du Contrat de mariage . Pour le moment, nous nous contenterons de remarquer que la distinction que l’e'v fait entre les diverses espèces de jouissance est tout à fait arbitraire, La loi l’ignore, ce qui suffirait déjà pour la rejeter. .D’après la définition que le code donne de 1 usufruit, il faut dire que ce droit existe dans tous les cas

une personne jouit, à titre de droit réel, des biens qui

(U Demolombe, t. X, p. 208, n° 236.

DE L’USUFRUIT

appartiennent à une autre personne. Et comment nier que le mari ait le droit de jouir des propres de la femme sous le régime exclusif de communauté, et de ses biens dotaux sous le régime dotal, et dans l’un et l’autre cas à titre de droit réel? La loi elle-même lui donne les droits d’un usufruitier (art. 1530), et elle le soumet aux charges qui lui sont imposées (art. 1533, 1562). Le code répudie donc la distinction que l’on prétend faire. Reste à savoir s’il y a des différences entre l’usufruit du mari et l’usufruit ordinaire : peut-il être hypothéqué? peut-il être saisi immobiliôrement? Nous ajournons ces questions pour les examiner là où est le siège de la matière.

333. L’usufruit est aussi établi par la volonté de l’homme (art. 579). Cela implique que l’homme est libre de l’organiser comme il l’entend, sans être lié par les dispositions du code civil sur la matière. Il est certain, en principe, que l’usufruit n’est pas d’ordre public. Il en est des droits réels comme des obligations : les parties intéressées doivent avoir pleine liberté de les établir et de les modifier comme elles l’entendent, car c’est dans leur intérêt exclusif que ces droits et obligations sont sanctionnés par le législateur. S’il prend soin de formuler les principes qui régissent les démembrements de la propriété et les contrats, ce n’est pas pour imposer sa volonté aux parties, c’est pour prévoir quelle est leur volonté ; il leur permet par cela même de manifester une volonté contraire. Est-ce à dire que rien, en matière de droits réels, ne soit d’intérêt public? Non, certes; quelle que soit la latitude que le législateur laisse aux parties intéressées, il ne leur permet pas de déroger aux dispositions qui sont établies dans un intérêt général : telle est la nécessité de la transcription pour que les actes constitutifs de droits réels immobiliers puissent être opposés aux tiers.

Le code consacre ce principe pour les servitudes. Il permet aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu qu’elles n’aient rien de contraire à l’ordre public. Puis il ajoute que l’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue

DROITS RÉELS

(art. 686). Ainsi tout dépend de la volonté des parties intéressées. C’est seulement à défaut de titres que l’on applique les règles consacrées parle code parce que, dans le silence du contrat, les parties sont censées s’en être rapportées à ' ce que la loi présume être leur volonté. Ce que le code dit des servitudes en général reçoit son application à l’usufruit, ainsi qu’à l’usage et à l’habitation, puisque ce sont aussi des servitudes, et il y a du reste même motif de décider. On pourrait dire qu’il y a une différence, c’est que la liberté des parties est plus grande en matière de servitudes réelles, parce que la loi les voit avec plus de faveur que les servitudes dites personnelles. Il y a en effet des dispositions auxquelles on ne pourrait pas déroger en matière d’usufruit, parce quelles ont pour but de limiter la durée d’un droit qui, s’il était illimité, anéantirait le droit du propriétaire et entraverait les transactions civiles ; nous dirons à l’instant qu’il n’est pas permis d’établir un usufruit perpétuel. Mais là où il n’y a pas d’intérêt général en cause, il n’y a plus de raison de limiter la liberté des parties intéressées ; quelque peu favorable que soit l’usufruit, c’est aux propriétaires à voir quel est leur intérêt; le législateur n’a pas la prétention de connaître mieux les intérêts des particuliers que les parties intéressées (1).

Le code lui-même consacre ces principes. S’il y a un usufruit qui paraît tenir à l’ordre public, c’est la jouissance légale des père et mère, puisqu’elle leur est accordée à raison de l’exercice de la puissance paternelle, laquelle est d’ordre public. Néanmoins la loi permet de déroger à l’usufruit des père et mère, en ce sens que le donateur ou testateur peut donner ou léguer des biens à l’enfant, sous la condition que les père et mère n’en jouiront pas (art. 387). Le législateur respecte avant tout la liberté des citoyens et le pouvoir qu'ils ont de disposer de leurs biens comme ils l’entendent.

La jurisprudence est en’ harmonie avec cette doctrine. Elle valide les dérogations que les parties intéressées

il) Comparez Proudhon, t. IV, p. 221. n° 1782 : Demolombe, t. X, p. 234,

n°* 264 et 265. ’

DE L'USUFRUIT

apportent aux droits et obligations de l’usufruitier ou du nu propriétaire. Par contrat de mariage, l’un des conjoints donne à l’autre l’usufruit d’un bien, en ajoutant que l’usu fruitier sera dispensé de faire aucune réparation, même d’entretien. La dispense de faire les réparations touche à une obligation essentielle de l’usufruitier; cependant aucun débat ne s’éleva sur la validité de la clause; on discuta seulement sur le point de savoir si l’usufruitier pouvait forcer le nu propriétaire à faire lesdites réparations. Nous reviendrons sur cette question qui, à notre avis, a été mal jugée par la cour de Caen (1).

334. En disant que l’usufruit est établi par la volonté de l’homme, le code entend que l’usufruit peut être établi ou par acte de dernière volonté ou par acte entre vifs. Le testateur peut léguer l’usufruit comme il l’entend, c’est-àdire en donnant la nue propriété, ce qui réserve l’usufruit à l’héritier, ou en donnant l’usufruit à l’un et la nue propriété à l’autre. Cette dernière manière de disposer est expressément consacrée par la loi, parce qu’on aurait pu y voir une substitution fidéicommissaire, bien qu’en réalité elle ne présente aucun des caractères des substitutions prohibées (art. 899). Le testateur peut aussi léguer l’usufruit de tous ses biens, ou d’une certaine quotité de ses biens, ou de biens particuliers. Dans les deux premier, cas, le legs est en apparence universel ou à titre universel - A vrai dire, le legs de l’usufruit, alors même qu’il comprendrait tous les biens, est toujours un legs à titre partis culier ; en effet, il ne porte que sur un démembrement de la propriété, de sorte que le légataire ne peut jamais avoir la propriété des biens dont on lui donne la jouissance, ce qui exclut l’idée d’un legs universel ou à titre universel.’

L’usufruit peut être établi par acte entre vifs. Il faut distinguer si c’est à titre gratuit ou à titre onéreux. Dans le premier cas, l’usufruit est un contrat solennel, puisque la donation est un contrat solennel. Nous verrons à l’instant une conséquence de ce principe. Les actes à titre onéreux ne sont pas solennels, sauf le contrat de mariage

(1) Caen, 15 mars 1850 (Dalloz, 1852, 2, 282).

DROITS RÉELS

que la loi considère comme un contrat à titre onéreux, bien que l’usufruit qui y est constitué soit toujours une libéralité faite au profit du survivant. Cet usufruit conventionnel tient lieu de l’usufruit coutumier connu sous le nom de douaire, qui existait dans la plupart des coutumes au profit de la veuve. C’est le seul usufruit qui soit resté dans nos mœurs. Il est rare qu’un usufruit soit légué, sauf entre époux, dans le silence du contrat de mariage; il est plus rare encore que l’usufruit soit établi par un acte de vente ou de partage. En définitive, si l’on ne considère pas comme usufruit l’usufruit légal des père et mère et l’usufruit de la communauté et du mari, il y aura peu de cas d’usufruit dans notre droit moderne. Aussi la jurisprudence offret-elle peu de monuments sur notre titre. La plupart des auteurs y suppléent en recourant au droit romain. Mais à quoi bon prévoir des espèces usitées à Rome, si elles sont ignorées de notre pratique? Le droit est une face de la vie; notre science doit éviter les abstractions, parce que c’est surtout quand il discute des questions de pure théorie que le jurisconsulte risque de s’égarer dans des subtilités. Nous nous en tiendrons aux principes généraux et aux applications qui se sont présentées dans la jurisprudence.

335. Le code ne dit pas quelles sont les conditions requises dans la personne de celui qui constitue l’usufruit. Il ne s’en explique pas davantage au titre des Servitudes. Cela était inutile; les plus simples principes de droit suffisent pour répondre à la question. L’usufruit est un démembrement de la propriété, donc celui qui établit un usufruit sur sa chose l'aliène. De là suit que le constituant doit être propriétaire. Doit-il avoir la propriété entière? Non, il y a des démembrements de la propriété qui peuvent être grevés d’usufruit : 'tel est l’usufruit lui-même; tels sont encore les droits demphytéose et de superficie. Il suffit donc d être usufruitier, emphytéote ou superficiaire. Du même principe découle une autre conséquence. Il y a des propriétaires qui ne peuvent pas aliéner parce qu'ils sont incapables. Les mineurs, les interdits, les femmes mariées, incapables d’aliéner, sont par cela même incapables de constituer un usufruit; ils ne le pourraient qu’en observant

DE L'USUFRUIT

les conditions et les formes que la loi prescrit pour les aliénations faites par un incapable (1).

330. Il y a aussi des conditions requises dans la personne de l’usufruitier. Elles varient selon que l’usufruit est établi à titre gratuit ou à titre onéreux. Il y a des conditions spéciales de capacité exigées pour recevoir à titre gratuit : celui qui est incapable de recevoir la propriété par donation ou testament est par cela même incapable de recevoir un usufruit à titre gratuit. Quelles sont ces incapacités? C’est au titre des Donations et Testaments que se trouve le siège de la matière; nous y renvoyons. Quant aux actes à titre onéreux, on applique le droit commun; il faut avoir la capacité de contracter, ce qui nous oblige de faire un nouveau renvoi au titre des Obligations.

337. En droit romain, l’usufruit s’établissait aussi par jugement. C’est-à-dire que, dans les partages judiciaires, le juge avait le droit d’adjuger la jouissance du fonds à l’un des copartageants et la nue propriété à l’autre, lorsqu’un héritage n’était pas susceptible de partage sans détérioration, ou qu’il fallait établir l’égalité des lots par une soulte. On demande si les tribunaux ont encore ce droit sous l’empire du code civil. Maleville et Zachariæ le croient. On serait parfois tenté de répudier la tradition romaine, quand on voit avec quelle inintelligence on l’applique. Conçoit-on que les juges aient le pouvoir de démembrer la propriété sans qu’un texte leur accorde ce droit? Le silence du code suffit pour décider la question, si question il y a. Mais il y a mieux. La loi prévoit le cas où un héritage est impartageable, et que décide-t-elle? Qu’il sera licite (art. 827). La loi prévoit le cas où il y a lieu à soulte, et que décidet-elle? Qu’on rétablira l’égalité entre les copartageants par un retour, soit en rente, soit en argent (art. 833). Ainsi il y a des textes qui disent au juge ce qu’il a à faire. On s’écarte donc de la loi, ce qui veut dire qu’on la viole, pour revenir au droit romain. Si au moins le droit romain était plus rationnel! Mais dans l’espèce il ne mérite certes

(1) Genty, De l’usufruit, p. 18, n1** 27 et 28 ; Duranton, t. IV, n01 478 et 480.

DROITS RÉELS

pas le beau nom de raison écrite qu’on lui a donné. L’usufruit est un droit chanceux, aléatoire par essence, puisqu’il dépend de la vie de l’usufruitier. Donc adjuger l’usufruit à l’un et la nue propriété à l’autre, c’est faire un contrat aléatoire. Et l’on veut que, malgré eux, les copartageants jouent leur fortune ou une partie de leur fortune! Les tribunaux ont été plus sages que les auteurs; jamais l’idée ne leur est venue de créer un usufruit par voie d’adjudication. C’est une de ces questions oiseuses que l’on ferait ffien de laisser de côté (i).

338. L usufruit peut-il s’acquérir par la prescription ? Sur ce point la doctrine et la jurisprudence sont unanimes (2); au point de vue des principes, l’affirmative n’est pas douteuse. La prescription est un mode général d’acquérir la propriété, donc aussi l’usufruit, puisque l’usufruit est un démembrement de- la propriété (art. 712 et 2219). Il faudrait une disposition expresse qui dérogeât aux articles 712 et 2219 pour que l'on pût admettre que, par exception, l’usufruit n est pas susceptible de s’acquérir par prescription. Il suffit donc qu’il y ait silence de la loi pour que l’on reste dans le droit commun. On pourrait dire que l’article 579, en mentionnant la loi et la volonté de l’homme comme sources de l’usufruit, exclut la prescription. Ce serait très-mal raisonner, car la prescription se fonde aussi sur le fait de l’homme. Les articles 690 et 691 fournissent une objection un peu plus spécieuse ; ils disposent formellement que les servitudes réelles s'acquièrent par la prescription quand elles sont continues et apparentes : si le législateur, dit-on, avait voulu admettre la prescription en matière d’usufruit, ne s’en serait-il pas expliqué, comme il le fait pour les servitudes réelles? Nous reproduisons l’objection, bien quelle ait été péremptoirement réfutée, pour montrer combien les arguments dits a contrario ont peu de valeur. Le législateur a dû s’expliquer sur la prescription des servitudes, parce que toutes ne

(1) C’est l’opinion généralement suivie. Voyez les autorités citées dans Dalloz, au mot Usufruit , n° 75, et dans Aubry et Rau, t. II, p. 466, note 2.

(2) Voyez les autorités dans Dalloz, au mot Prescription, nos 93 et 94, et

dans Aubry et Rau, t. II, p. 466, note I,

DE L'USUFRUIT

s’acquièrent pas par la prescription ; tandis que rien n’obligeait le législateur à parler de la prescription de l’usufruit, puisque le droit commun suffisait.

Quel est ce droit commun ? Il faut distinguer entre les meubles et les immeubles. En matière de meubles, il n’y a d’autre prescription que celle qui s’opère instantanément, par application de la maxime qu’en fait de meubles, possession vaut titre. Si le vendeur d’une chose mobilière n’en est pas propriétaire, l’acheteur en acquiert immédiatement la propriété, pourvu qu’il soit de bonne foi (art. 2279). Par la même raison, l’usufruit s’acquerrait par la possession instantanée. 11 n’en est pas de même des immeubles. Le code civil admet deux prescriptions acquisitives : celle qui suppose bonne foi et titre, c’est-à-dire l’usucapion par une possession, de dix ou vingt ans; et celle de trente ans, qui n’exige que la possession, sans titre ni bonne foi. En matière d’usufruit, il y a lieu à la prescription trentenaire et à l’usucapion. Seulement la première sera très -rare; celui qui possède sans titre ni bonne foi possédera presque toujours comme propriétaire, et acquerra par conséquent la propriété entière.

N° 2. FORMEa I. Entre les parties.

339. La constitution de l’usufruit est-elle un acte solennel, c’est-à-dire un faitjuridique pour l’existence duquel il faut observer certaines formes ou solennités? Il faut distinguer s’il est établi à titre gratuit ou à titre onéreux. Le droit français ne connaît que deux titres gratuits, la donation et le testament, et l’un et l’autre sont des actes solennels. Si donc l’usufruit est constitué par donation ou par testament, il devient par cela même un acte solennel; donc l’usufruit n’existera que si les formes prescrites par la loi ont été remplies. Quelles sont ces formes? et quelle est la conséquence de leur inobservation? C’est ce que nous verrons au titre des Donations et Testaments .

Parmi les titres onéreux, il y en a aussi un qui est un

DROITS RËELS.

acte solennel, c’est le contrat de mariage; et, comme nous l’avons dit, c’est d’ordinaire par contrat de mariage que l’usufruit est établi dans nos mœurs. C’est une libéralité faite au profit du survivant des époux. Si les formes prescrites par la loi n’ont pas été observées, il n’y aura pas de contrat de mariage, et par suite pas d’usufruit; les époux n’auront d’autres droits que ceux qu’ils ont sous le régime de la communauté légale. Les autres actes à titre onéreux ne sont pas solennels. C’est dire qu’ils existent par cela seul qu’il y a concours de consentement -des parties contractantes; l’écrit, si l'on en dresse un, ne sert que de preuve. Par suite, la nullité de l’écrit n’a aucune influence sur le fait juridique qui y est constaté. L’usufruit existera et produira tous ses effets entre les parties, pourvu que le contrat existe. Quelles sont, dans les contrats non solennels, les conditions requises pour l’existence de la convention? C’est ce que nous dirons au titre des Obligations.

340. Par application de ces principes, il a été jugé que la constitution de l’usufruit peut se prouver par témoins et par présomptions, lorsqu’il y a un commencement de preuve par écrit. En effet, les présomptions de l’homme, que le code abandonne à la prudence et aux lumières des magistrats, sont admises comme preuve, dans les cas où la loi admet la preuve testimoniale (art. 1353). Or, la preuve par témoins est admise, quel que soit le montant du litige, quand il y a un commencement de preuve par écrit (art. 1347). Cela décide la question de preuve (î). Cette question est indépendante de celle de savoir si le fait juridique lui-même est valable. Il pourrait y avoir preuve, soit littérale, soit testimoniale, qu’un usufruit a été établi à titre onéreux, et l’usufruit pourrait néanmoins ne pas être valable, si une condition requise pour la validité ou pour l’existence du fait juridique n’était pas remplie. Si, dans l’espèce jugée par la cour de cassation, celui qui constitua 1 usufruit avait été incapable de consentir, pour cause de démence, l’usufruit aurait été inexistant, comme

(1) Arrêt de rejet du 4 février 1823 (Dalloz, au mot Obligations , n® 3980).

DE L'USUFRUIT

nous disons, ou radicalement nul, comme d’autres disent. Si le consentement avait été vicié par l’erreur, la violence ouïe dol, le contrat aurait existé, à la vérité, mais il eût été annulable, malgré la preuve littérale et les présomptions invoquées par la cour. C’est l’application élémentaire des principes que nous exposerons au titre des Obligations.

341. La forme donne lieu à un autre ordre de difficultés. En droit français, il n’y a point de termes sacramentels. Il n’est donc pas requis que les parties se servent du mot usufruit ■ le législateur lui-même se sert parfois du mot d q jouissance (art. 543). Et quand même les parties n’auraient employé ni l’une ni l’autre de ces expressions, leur volonté de constituer un usufruit n’en serait pas moins certaine, si elles avaient clairement déclaré que le droit de jouir est concédé à titre de droit réel, ou est démembré de la propriété. Par contre, il ne suffit pas qu’il y ait une jouissance quelconque pour qu’un usufruit soit constitué. Il arrive assez souvent que le vendeur se réserve la jouissance du fonds vendu pendant un temps plus ou moins long. Que le vendeur ou le donateur puissent se réserver l’usufruit de la chose vendue ou donnée, cela va sans dire ; le code lui-même prévoit le cas et dispense cet usufruitier de donner caution (art. 601). Mais suffit-il d’une réserve quelconque de jouissance ou de possession pour qu’il y ait usufruit? Non, certes. Il faut voir, avant tout, si la toute propriété du fonds a été donnée ou vendue. Dans ce cas il est évident qu’il n’y a pas de réserve d’usufruit. Ce sera une vente ou une donation avec un terme pour la délivrance. Ce terme se trouve presque dans toutes les ventes d’immeubles; il est rare que la tradition se fasse immédiatement. Provisoirement le vendeur reste en possession. Quel est le caractère de cette possession et de la jouissance qui l’accompagne? Dans le silence du contrat, la chose est douteuse. M. Demolombe dit que c’est un bail tacite (î). Cela est difficile à admettre. Il n’y a pas de bail sans prix, et où est, dans l’espèce, le loyer ou le fermage? On est

(1) Demolombe, t. X, p. 203, n° 230 bis. En sens contraire, Dalloz, Répertoire, au mot Usufruit , n° 123.

DROITS RÉELS

obligé de le chercher dans une diminution supposée du prix de vente. Si telle avait été la volonté des parties, ne s’en seraient-elles pas expliquées? Il nous semble que le simple terme ajouté pour la délivrance ne donne aucun droit au vendeur; il cesse d’être propriétaire, il n’a donc plus droit aux fruits; s’il en perçoit, il en doit compte à l’acheteur; par contre, il peut répéter les réparations d’entretien; il n’a pas le droit de faire des impenses d’amélioration, puisque sa détention n’est que provisoire et précaire. Que si le contrat réserve au vendeur la jouissance de la chose pendant un temps plus ou moins long, il aura le droit de percevoir les fruits. Ne sera-ce pas un vrai usufruit? La définition de l’article 578 serait applicable à cette jouissance. Il faudrait surtout le décider ainsi, si la jouissance doit durer pendant toute la vie du vendeur. Voici un cas qui s’est présenté.

L’acte de vente portait :« Les acquéreurs entrent en propriété et en possession desdits biens dès ce jour, et n’entreront en jouissance que le jour du décès du plus vivant des vendeurs, lesquels s’en réservent la jouissance jusqu’à ladite époque, sous la condition d’en jouir en bon père de famille, d’acquitter toutes les charges et réparations, tombant en charge aux usufruitiers . » Dans l’espèce, il n’y avait pas de doute, c’était une vente sous réserve d’usufruit. Il est vrai que les vendeurs déclaraient que les acheteurs entraient en propriété et possession ; mais la suite de l’acte prouve que ces expressions étaient trop absolues : en réalité ils ne vendaient que la nue propriété. L’un des vendeurs mourut, l’autre fut frappé de mort civile. D’après l’article 617, l’usufruit était éteint. La cour d’Angers décida néanmoins que. les parties n’ayant pas soumis leurs conventions aux règles générales de l’usufruit, la jouissance des vendeurs devait durer jusqu’à leur mort naturelle, ainsi qu’ils l’avaient stipulé (i). Cette interprétation est très-douteuse. Dès que les parties établissaient un usufruit, les régies générales de l’usufruit devenaient applicables. Elles peuvent, à la vérité, y déroger; mais était-il permis

(1) Angers, 3 juillet 1847 (Dalloz, au mot Usufruit, n° 124).

DE L’USUFRUIT

de déroger aux effets de la mort civile? Les peines et leurs conséquences ne sont-elles pas essentiellement d’ordre public?

343. Les expressions que les parties, pour mieux dire, les rédacteurs des actes emploient sont parfois contradictoires ; ce qui prouve combien il est nécessaire que ceux qui ont pour mission de rédiger les actes aient fait des études juridiques. C’est l’intention des parties qu’il faut consulter, plutôt que de s’en tenir aux termes inexacts qui se trouvent dans les actes notariés. Un acte dressé par les père et mère d’un prêtre porte qu’ils concèdent à leur fils, à titre presbytéral, l’usufruit d’une maison, sous la condition que l'usufruit viendrait à cesser si l’usufruitier était pourvu d’un bénéfice produisant un revenu égal à la valeur de l’usufruit cédé. Par un acte postérieur, cette condition fut supprimée. Le second acte parle de 'pleine propriété; d’après cela, on devait croire que la cession de l’usufruit était transformée en cession de propriété; mais la suite de l’acte prouvait que l’intention des constituants était de » maintenir la cession à titre d’usufruit; car il était dit que le cessionnaire jouirait et profiterait, sa vie durant , des fruits et revenus (i).

Par contre, un legs que le testateur fait dans des termes qui semblent marquer un usufruit peut être interprété comme un legs de propriété. La testatrice lègue à sa sœur Une maison en disant « que sa volonté est qu’immédiatement après son décès, sa sœur entre en jouissance de sa maison lui appartenant. « Il a été jugé que ce legs comprenait la propriété de la maison. Comme le dit très-bien la cour de Gand, la testatrice n’a pas dit qu’elle léguait la jouissance de sa maison à sa sœur, ce qui eût été un legs d’usufruit. Elle a dit que la légataire entrerait immédiatement en jouissance, ce qui implique quelle y entre comme héritière, comme propriétaire, de suite. La cour invoque encore d’autres clauses du testament, ainsi que les circonstances de la cause, qui toutes confirmaient le sens le plus large de la disposition concernant la maison (2).

(1) Liège, 23 décembre 1841 ( Pasicrisie , 1842, 2, 282).

(2) Gand, 10 décembre 1830 (Pasicrisie, 1830, 2, 261).

DROITS RÉELS

Toutefois le nom que les parties donnent à leur convention est décisif quand les clauses de l’acte concordent avec Je titre qu’il porte. Une personne s’engage envers le propriétaire d’un terrain à y faire construire un édifice, à condition d’en jouir pendant cinquante années à titre de bail à loyer, moyennant un certain prix annuel, mais à la charge par le preneur de le remettre, à l’expiration de ce délai, sans indemnité d’amélioration, et à la condition de ne pouvoir sous-louer sans l’autorisation du propriétaire. On soutint que ce contrat était improprement qualifié de bail; que c’était ou une emphytéose ou un usufruit; on invoquait la durée du bail, la charge imposée au prétendu preneur de construire et d’améliorer, sans pouvoir réclamer une indemnité de ce chef. La cour de cassation décida qu’il n’y avait pas de droit réel. La durée du bail ne prouvait rien; s’il dépassait la durée ordinaire des baux, c’était précisément parce que le preneur, obligé à construire, devait aussi jouir de ses constructions. La clause qui lui défendait de sous-louer attestait qu’il s’agissait d’un véritable bail, puisque l’emphytéote et l’usufruitier peuvent non-seulement louer, mais céder leur droit (1).

343. Les frais considérables d’enregistrement auxquels donnent lieu les actes translatifs de droits réels immobi liers, portent les parties à déguiser la nature véritable de leurs conventions pour échapper au payement des droits de mutation. Il est certain que ce n’est pas la forme que les parties ont donnée à leurs actes qui en détermine les effets; et il va sans dire qu’il n’est jamais permis de frauder la loi. Une personne vend la totalité des immeubles à elle appartenants, consistant en champs, prés, étangs, bois, maisons, moulins, etc., avec la clause « que le vendeur se réserve formellement la jouissance de la superficie des immeubles aliénés, pour en user et jouir comme il croira bon être, sauf à donner aux acquéreurs les facilités nécessaires pour jouir et profiter des fonds. » Les juges de première instance décidèrent qu’il y avait réserve, non de l 'usu*

(1) Arrêt de Grenoble du 4 janvier 1860 (Dalloz. 1860, 2, 190), confirmé par un arrêt de rejet du 6 mars 1861 (Dalloz, 1861, 1, 417).

DE L’USUFRUIT

fruit, mais de la propriété de la superficie. Cette décision fut cassée; les termes mêmes de l’acte se rapportaient à la jouissance, et si l’acte était si obscurément rédigé, c’était pour frauder le fisc; la cour constata, en outre, qu’il y avait eu des actes celés à la régie, toujours dans un but de fraude (1).

Par contrat de mariage, la mère du futur constitue une rente perpétuelle à son fils, pour le remplir de ses droits successifs dans l’hérédité paternelle, et le surplus, s’il y en a, en avancement de la succession future de la mère ; de son côté, le fils consent à laisser à sa mère la jouissance, pendant sa vie, des biens de ladite hérédité. On prétendit qu’il n’y avait dans ces conventions qu’un prélèvement sur les biens de l’hérédité, et dans l’abandon du surplus des biens, ou dans l’abandon de l’excédant de la rente sur la valeur réelle de la part héréditaire, qu’une simple donation d’usufruit, de la part du fils à sa mère, ou de valeurs mobilières de la mère à son fils. La cour de cassation décida que l’acte contenait un abandon de l’usufruit des biens de l’hérédité fait à titre onéreux, donc une transmission de droits réels immobiliers (2).

344. D’après nos anciennes coutumes, le survivant des époux était usufruitier universel des biens délaissés par le prédécédé. Cet usufruit était considéré non comme un droit de succession, mais comme une convention tacite de mariage (3). Touchante supposition qui témoigne pour le sens moral de nos ancêtres 1 Ils étaient si convaincus que dans l’intention des conjoints le survivant devait continuer jusqu a sa mort à jouir des biens dont ils avaient joui ensemble pendant leur vie, qu’ils trouvaient inutile que le contrat de mariage stipulât quelque chose à cet égard ; la communauté de vie, quant aux biens matériels, continuait même après la mort de l’un des époux, de même quelle continue, quant au lien moral, là où il y a une véritable

(1) Arrêt de cassation du 24 juin 1829 (Dalloz, au mot Enregistrement , n° 4581, 1«>).

(2) Arrêt de cassation du 7 avril 1823 (Dalloz, au mot Enregistrement, n° 3453).

(3) Bruxelles, 15 mai 1833 ( Pasicrisie , 1833, 2, 150).

m DROITS RÉELS*

affection, et nos coutumes ne doutaient pas que cette affection ne fût la règle générale. Nous regrettons que cet usufruit matrimonial, qui répond si bien au lien intime que crée le mariage, n’ait pas été maintenu par le code civil ; les contrats de mariage et les testaments suppléent, mais imparfaitement, à la loi.

; Il se présente assez souvent une difficulté dans l’interprétation de l’usufruit donné ou légué par l’un des conjoints à l’autre. L’usufruit comprend régulièrement tous les biens du constituant; mais si parmi ces biens il y en a dont il est seulement nu propriétaire à sa mort, l’usufruit appartenant à un tiers, le pfus souvent au père ou à la mère, cet usufruit est-il compris dans l’usufruit de tous les biens donné ou légué au conjoint? Si ce n’était qu’une question d’intention, il n’y aurait aucun doute r le donateur ou le testateur veut certainement que son conjoint jouisse de tous les biens dont ils auraient joui ensemble, si la mort n’était venue briser des liens contractés pour toujours. Or, si les deux époux avaient continué à vivre, l’usufruit se serait réuni à la nue propriété, et tous deux auraient profité de cette consolidation. Donc, dans l’intention du disposant, le donataire ouïe légataire doit aussi en profiter. Cela est certain. Mais il y a un motif de douter qui tient aux principes de droit. Le disposant ne peut donner que ce qu’il a, et à sa mort, il n’a que la nue propriété du bien grevé d’usufruit; si l’on attribue cet usufruit au conjoint donataire ou légataire, n’est-ce pas comme si l’on permettait au disposant de donner la chose d’autrui? Non, le donateur ou le testateur ne dispose pas delà chose d autrui, car la chose grevée d’usufruit est dans son domaine ; il est vrai que l’usufruit en est démembré; mais ce n’est pas de cet usufruit que le donateur ou testateur dispose; il constitue un nouvel usufruit sur un fonds qui lui appartient en nue propriété pour le temps où l’usufruit existant viendra à s’éteindre. Il n’y a aucun principe de droit qui s’y oppose. Le propriétaire peut, comme nous allons le dire, concéder un usufruit au profit de plusieurs personnes, de manière que le droit du second usufruitier ne s’exercera que lors de l’extinction du droit appartenant au premier.

DE L’USUFRUIT

Eh bien, le don ou le legs de l’usufruit d’un bien qui est déjà grevé d’usufruit n’est pas autre chose. Pourquoi le propriétaire ne pourrait-il pas faire par des actes séparés ce qu’il lui est permis de faire par un seul et même acte? La doctrine et la jurisprudence sont en ce sens (1).

345. L’application de la loi fiscale a soulevé une question qui concerne également le droit civil. Un grand-oncle institue sa petite-nièce légataire universelle, et il lègue à son mari l’usufruit de tous ses biens, lequel usufruit ne doit commencer que du jour du décès de son épouse. On demande si la légataire universelle est appelée à la toute propriété des biens ou seulement à l’usufruit. Au point de vue du droit civil, il n’y a pas de doute. Le legs comprend tous les biens délaissés par le testateur, donc la toute propriété des biens. La propriété ne sera démembrée que lors de la mort de la légataire universelle; à ce moment s’ouvrira l’usufruit au profit de son mari. De là une conséquence importante en ce qui concerne les droits de mutation. La légataire universelle doit payer le droit de mutation en son nom pour l’entière propriété dont elle s’est trouvée immédiatement saisie; elle paye donc ce droit pour son propre compte, et non par anticipation et pour le compte de l’usufruit du mari qui s’est ouvert à sa mort ; à ce moment, la propriété se démembre, et par suite il y a lieu de payer le droit de mutation pour la nue propriété et pour l’usufruit (2).