Quand le bail dépasse les limites tracées par les

(1) Demolombe, t. X, p. 312, n° 354 et les auteurs qu’il cite; Paris, 18 a >ût 1825 (Dalloz, au mot Lois, u° 264); Caen, 13 août 1862 (Dalloz, au mot Usufruit, n” 178).

(2; Oouai, 6 juin 1854 (Dalloz, 1855, 2, 253).

;3) Bruxelles, 7 mars 1854 et 16 juin 1852 (

DROITS RÉELS

articles 1429 et 1430, il n’est obligatoireà l’égard du nu propriétaire, après l’extinction de l'usufruit, que pour la période de neuf ans dans laquelle le preneur est engagé. Tel est le principe que le code civil établit pour les baux consentis par le mari. S’applique-t-il, en tout, à l’usufruit? Il n’y a aucun doute quant au nu proprietaire. C’est surtout dans son intérêt que le législateur a limité la durée des baux que l’usufruitier peut consentir; si celui-ci dépasse les limites dans lesquelles il a le droit d’obliger le propriétaire, il est sans qualité, ii fait un acte nul, du moins à l’égard du propriétaire. Sur ce point tout le monde est d'accord (i).

Il nous paraît encore certain que l’usufruitier ne peut jamais invoquer la nullité du bail qu’il a consenti. Pendant la durée de l’usufruit, il a le droit de donner à bail; peu importe donc la durée des baux qu’il a souscrits, ces actes émanent d’une personne qui avait le droit de les faire. Si ce droit est limité, c’est pour le temps où l’usufruit n’existera plus : preuve certaine qu’il ne s’agit pas des intérêts de l’usufruitier. Il y a un arrêt en ce sens, et les auteurs sont d’accord (2).

462. Reste le preneur. Le propriétaire, à l’extinction de l’usufruit, veut maintenir le- bail : peut-il y forcer le preneur? ou celui-ci a-t-il aussi le droit de se prévaloir de la nullité du bail? L’arrêt que nous venons de citer décide, en termes absolus, que la nullité ne peut être opposée que par le propriétaire, et telle est aussi l’opinion de la plupart des auteurs (3). Il est certain que le preneur ne peut pas se prévaloir de la nullité du bail fait par le mari; or, en renvoyant aux articles 1429 et 1430, pour la durée des baux, l’article 595 ne déclare-t-il pas implicitement que les règles applicables en matière de communauté doivent aussi être appliquées aux baux passés par l’usufruitier? 11 y a, à la vérité, une différence de rédaction : l’article 595 semble uniquement concerner la durée des baux et leur renouvellement. Mais la question de validité ou de nullité est si

9) Aubry et Rau,t. II, p. 488 et note 48, et les autorités oui y sont citées,

(2) Douai, 18 mars 1852 (Dalloz, 1S53, 2, 20).

(3) Aubry et Rau, t. II, p, 489 et note 49, et les autorités oui y sont citées, Dalloz, au mot Usufruit, n° 181.

tm L USUFRUIT. asi

étroitement liée à celle de la durée, qu’il est difficile de croire que le législateur ait voulu faire sous ce rapport une différence entre les actes de l’usufruitier et les actes du mari. Là n’est pas la difficulté. La raison de douter est celle-ci. Le mari qui consent un bail le fait au nom de sa femme dont il administre les biens comme mandataire légal; alors même qu’il dépasse les bornes de son mandat, il reste néanmoins administrateur, et comme tel il a le droit d’agir au nom de sa femme; tout ce qui résulte, des actes qui dépassent les limites de son pouvoir, c’est qu’ils sont nuis; mais la nullité est une nullité relative qui ne peut être opposée que par la femme. Est-ce que l’usufruitier aussi représente le propriétaire? Est-ce au nom de celuici qu’il passe les baux? Non, certes; s’il est administrateur, c’est pour son compte, c’est à raison de son droit de jouis-: sance qu’il agit; or, on ne dira pas que, pour l’exercice de son droit de jouissance, l’usufruitier soitadministrateurdes biens du propriétaire; cela est contraire à l’essence même de son droit, il a un droit réel, indépendant, qu’il exerce dans la chose à titre de propriétaire. Mais ce droit est limité dans sa durée; dès que'l’usufruit cesse, tout droit de l’usufruitier vient à cesser. D’après la rigueur des principes, le bail fait par l’usufruitier devrait cesser, de plein droit, quand la jouissance de l’usufruitier cesse. Le code déroge à ces principes, mais seulement pour les baux de neuf ans ; dès que l’usufruitier dépasse cette limite, les principes reprennent leur empire, l’usufruitier est sans qualité aucune, le bail par lui fait ne peut donc avoir aucune valeur, pas plus que s’il était fait par un premier venu. Il faut dire, non pas que le bail est nul, mais quil ny a pas de bail. Or, le preneur peut opposer la non-existence du bail aussi bien que le propriétaire; car s’il n’y a pas de bail, il n’y a plus de preneur.

On a invoqué dans ce débat l’article 1119, aux termes duquel on ne peut stipuler pour autrui. En effet, le bail consenti par l’usufruitier est nul parce qu’il ne peut pas stipuler pour le propriétaire; mais tout ce qui résulte de là, c’est une nullité relative ; et si la nullité est relative, on peut soutenir que le preneur ne peut pas l’opposer. Pour

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l'opinion contraire, on se prévaut de l’article 1121, qui permet de stipuler pour un tiers lorsque telle est la condition d’une stipulation que l’on fait pour soi-même. Il nous semble que c’est encore mal appliquer la loi. Quand l’usufruitier souscrit un bail, il ne stipule pas pour le propriétaire,

1 stipule uniquement en son propre nom; donc l’article 1121 est inapplicable. La question doit se décider par les principes qui régissent l’usufruit. Il en résulte que le bail fait par l’usufruitier cesse de plein droit dès que l’usufruit finit, à moins qu’il ne soit fait pour un terme de neuf ans (i).

403. Dans l’opinion générale, on demande si le preneur expulsé par le propriétaire a un recours en garantie contre l’usufruitier ou ses ayants cause. Les auteurs s’accordent à dire que le preneur n’a pas de recours, parce qu’il savait ou devait savoir que l’usufruitier n’a pas le droit de faire des baux à longs termes, obligatoires pour le propriétaire (2). Dans notre opinion, la chose est de toute évidence. Le bail cesse de plein droit à la fin de l’usufruit, en tant qu’il dépasse la période de neuf ans commencée par le preneur; s’il n’y a pas de bail, il ne peut pas s’agir d’un recours du preneur.

404. Si l’usufruitier est en même temps propriétaire pour une partie des biens qu’il loue à longs termes, le bail sera-t-il valable? Il est certain qu’il est valable pour la part dont le bailleur est propriétaire, et il est tout aussi certain que, pour la part dont il était seulement usufruitier, il ne peut pas obliger le propriétaire par des baux qui dépassent les limites des articles 1429 et 1430. On a soutenu que le bail, étant indivisible, devait être nul pour le tout. La cour de Metz a rejeté cette opinion. Le bail comprenait, dans l’espèce, des fonds de terre et une maison d’habitation; ayant pour objet des choses divisibles, il était par cela même divisible; dès lors il devait être main-

(1) Comparez Duranton, t. IV, p. 561, n° 587 et Genty, p. 89, n° 118. En sens contraire, Demolombe, t. X, p. 314, n° 356, et Aubry et Rau, t. II, p. 489, note 49.

(2) Proudhon, t. III, p.196, n° 1220; Aubry et Rau, t. II, p. 489 et note 50; Demolombe, t. X, p. 315, n° 357.

DE L'USUFRUIT

tenu pour la part dont le bailleur était propriétaire (1).

465. Il arrive assez souvent que les nus propriétaires sont héritiers de l’usufruitier.- Comme propriétaires, ils peuvent demander la nullité du bail qui dépasse les limites tracées par les articles 1429 et 1430; mais ne sont-ils pas tenus, comme héritiers, de respecter le bail consenti par leur auteur? Il a été jugé que les enfants, héritiers de leur père usufruitier, étaient tenus des obligations contractées par lui comme bailleur (2). Cela nous paraît trop absolu. Sans doute les héritiers succèdent aux obligations du défunt. Mais il faut voir si l’usufruitier est obligé par le bail qu’il souscrit. Pendant la durée de sa jouissance, il est évidemment tenu d’exécuter le bail ; -mais l’est-il encore à l’extinction de l’usufruit? Dans l’opinion que nous venons d’énoncer, il est certain qu’il n’est pas tenu. Le bail fait sans droit par l’usufruitier cesse avec sa jouissance; le preneur peut être expulsé sans qu’il ait un recours contre l’usufruitier; donc celui-ci n’est pas obligé par le bail, en tant qu’il excède les limites de son droit, et par conséquent il ne peut pas transmettre d’obligation à ses héritiers. Il en serait autrement si le bailleur avait loué sans faire connaître sa qualité d’usufruitier; il a induit en ce cas le preneur en erreur par son fait ou par son dol; il est donc obligé et cette obligation passe à ses héritiers (3).

Que faudrait-il décider si l’usufruitier avait déclaré dans le bail qu’il entendait que sa succession fût grevée de la dette qu’il contractait envers les preneurs, en cas d’inexécution du bail par le propriétaire? La cour de Bruxelles a très-bien jugé que cette clause n’avait aucun effet, parce que l’usufruitier ne peut pas faire indirectement ce que la loi lui défend de faire directement (4). Dans la doctrine que nous venons d’exposer, cela n’est pas douteux. L’usufruitier lui-même n’est pas obligé par le bail qu’il fait en dehors des limites de son droit ; n’ayant pas d’obligation, il n’en peut transmettre aucune à ses héritiers, les héritiers comme

(1) Metz, 29 juillet 1818 (Dalloz, au mot Usufruit, n° 177).

(2) Bruxelles, 7 avril 1857 ( Pasicrisie , 1857, 2, 381).

(3) Genty, p. S8, n" 116 ; Bruxelles, 29 mai 1830 ( Pasicrisie , 1830, p. 142). 14) Bruxelles, 4 août 1852 ( Pasicrisie , 1853, 2, 101).

DROITS RÉELS

tels ne pouvant jamais être tenus d’une dette dont leur auteur n’était pas tenu.

400. Si 'l’usufruitier vend son droit d’usufruit après avoir consenti un bail, l’acheteur doit-il le maintenir? Oui, et sans doute aucun, quelle que soit la durée du bail. En effet, la cession de l’usufruit ne fait que mettre le cessionnaire en lieu et place du cédant; or, le cédant est obligé par les baux qu’il fait, alors même qu’ils dépasseraient neuf ans; donc le cessionnaire est également obligé. Objectera-t-on que le bail consenti par l’usufruitier est un droit d’obligation et que les obligations de l'usufruitier ne passent pas à son cessionnaire? Dans l’ancien droit, on aurait pu faire cette objection, puisque les baux faits parle propriétaire ne liaient pas l’acquéreur. Mais le code a établi un nouveau principe; aux termes de l’article 1743, si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. Le fermier a donc un droit qu’il peut opposer à l’acquéreur ; donc il peut l’opposer aussi à l’acquéreur de l’usufruit. Il en serait ainsi alors même que la vente aurait eu lieu par adjudication publique, sur la saisie opérée par les créanciers de l’usufruitier ; le mode de vente ne peut pas modifier les droits du fermier (î).

46Î. Le nu propriétaire vend les biens grevés d’usufruit : on demande si l’acquéreur devra, lors de l’extinction de l’usufruit, maintenir le bail fait par l’usufruitier. Si le bail est fait dans les limites de la loi, le propriétaire est obligé de le respecter comme s’il l’avait fait lui-même, et par suite l’acquéreur ne peut expulser le fermier, si celui-ci a un bail ayant date certaine (art. 1743). Que si le bail dépasse les limites établies par les articles 1429 et 1430, il n’oblige pas le propriétaire, il ne peut donc pas obliger ses ayants cause. L’article 1743 maintient les baux faits légalement ; il ne peut pas donner force obligatoire à des baux qui n’ont pas d’existence aux yeux de la loi.

408. Le code ne limite les droits de l’usufruitier, en ce qui concerne les baux, que pour leur durée. Quant aux

(1) Douai, 18 mars 1852 (Dalloz, 1853, 2, 20).

DE L?USUFRÜIT.

conditions du bail, il n’est pas dérogé au droit commun ; dès lors les principes généraux restent applicables. Toutefois il faut les combiner avec les obligations de l’usufruitier ; il ne peut pas faire tout ce qui est permis au propriétaire. Celui-ci peut louer à vil prix; nous avons dit que l’usufruitier n’a pas ce droit (n° 460). On demande si l’usufruitier peut stipuler des pots-de-vin et des payements anticipatifs. En principe, oui, puisque aucune loi ne le lui défend, et que ces clauses sont d’usage dans les baux importants (1). Mais il y a une réserve à cette décision. L’usufruitier n’a droit aux fruits qu’à proportion de la durée de sa jouissance ; si, par suite d’un payement anticipatif, il a touché des loyers ou fermages qui n’échoient qu après l’extinction de son usufruit, il en doit compte au nu propriétaire. De même le pot-de-vin est un bénéfice qu’il retire du bail, bénéfice calculé d’après la durée du bail; si l’usufruit cesse par la mort de l’usufruitier et que le bail continue à courir, le nu propriétaire a droit à une part proportionnelle du pot-de-vin, celui-ci devant se répartir sur toutes les années de jouissance.

Faut-il aller plus loin et déclarer le bail nul comme frauduleux? S’il y a fraude, il va sans dire que le bail est nul. Mais le pot-de-vin seul n’est pas une preuve de fraude, puisque c’est une clause usuelle. Le décret du 6 novembre 1813 (art. 10) défend expressément cette stipulation dans les baux des biens ecclésiastiques, et permet au successeur du bénéficier de demander l’annulation du bail. Proudhon a tort d’appliquer cette disposition à tous les usufruitiers; c’est une véritable exception fondée sur une présomption de fraude; donc elle est, à tous égards, de stricte interprétation (2).

On demande encore si l’usufruitier peut résilier le bail et en faire un autre dans .les limites de la loi. La jurisprudence lui reconnaît ce droit (3), et la question ne

(!) La cour de Bruxelles l’a décidé ainsi en termes trop absolus (arrêt du 24 avril 1839, dans la Pasicrisie , 1839, 2, 85).

(2) Proudhon, t. III, p. 195, n° 1219. Comparez Demolombe, t. X, p. 312,

(3) Âïx, 30 novembre 1863 (Dalloz, 1864, 2, 47); Paris, 26 avril 1850 (Dalloz, 1851, 2, 180).

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nous paraît pas douteuse. Celui qui a le droit de consentir un bail a aussi le droit de le résilier; c’est l’application du principe élémentaire d’après lequel les contrats se dissolvent par un consentement contraire ; à plus forte raison l’usufruitier peut-il demander la résiliation en justice s’il y a une cause légale de résolution. On objecte contre la résiliation volontaire quelle est en opposition avec l’article 1430, qui ne permet à l’usufruitier de faire un nouveau bail que deux ou trois ans avant l’expiration du premier. Mais la différence est grande entre la résiliation suivie d’un bail nouveau elle renouvellement défendu par l’article 1430. Dans ce dernier cas, le premier bail s’achève, et avant son expiration l’usufruitier en fait un nouveau; tandis que, en cas de résiliation, le premier bail ne s’achève pas, il est rompu et remplacé par un autre. On objecte que la faculté de résilier prête à la fraude, que sous le prétexte de résiliation, on pourrait faire un nouveau bail avant l’époque à laquelle le premier peut être renouvelé d’après l’article 1430. La cour d’Aix répond, et la réponse est péremptoire, que tous les actes juridiques prêtent à la fraude ; ce n’est pas une raison de les prohiber ou de les annuler par crainte de la fraude. Du moins l’interprète n’a pas ce droit; le législateur seul peut interdire des actes juridiques pour empêcher qu’ils ne servent de voile à la fraude. Quand il ne l’a pas fait, les actes restent valables jusqu’à ce que la fraude soit prouvée ; cette preuve est toujours admise; le législateur la facilite même en autorisant le demandeur à établir la fraude par témoins et par de simples présomptions.