N0 1. DES BAUX Q IMMEUBLES

458. L’usufruitier a toujours eu le droit de donner à bail; mais dans notre ancienne jurisprudence, conformément au droit romain, les baux consentis par l’usufruitier cessaient de plein droit à la fin de l’usufruit, de sorte que le propriétaire, quand il rentrait en jouissance, pouvait expulser le locataire ou le fermier (i). C’était une application rigoureuse des principes. L’usulruitier n’a qu’un droit tem-

(1) Pothier, Du louage , n°» 912 et 315.

DROITS RÉELS

poraire; quand l’usufruit finit, l’usufruitier ne peut plus faire d’actes d’administration, puisqu’il n’a le droit de les faire qu’à raison de sa jouissance. De làla conséquence que, le droit de l’usufruitier cessant, les droits par lui concédés à des tiers cessent aussi. Le code Napoléon maintient ce principe pour les actes de disposition que l’usufruitier peut faire. Ainsi, aux termes de l’article 2118 (1), l’usufruit des biens immobiliers peut être hypothéqué, mais seulement pendant le temps de sa durée. Le code fait exception à la rigueur des principes pour les baux. 11 permet à l’usufruitier de consentir des baux d’administration, c’est-à-dire des baux de neuf ans, et ces baux sont obligatoires pour le propriétaire quand l’usufruit vient à finir (art. 595). Le mari usufruitier et administrateur des biens de la femme a le même droit (art. 1429, 1430). C’est une dérogation aux vrais principes de droit. Mais, nous l’avons dit plus d’une fois, ce sont de mauvais principes que ceux qui lèsent les intérêts des parties intéressées tout ensemble et l’intérêt général. Telle était la règle de l’ancien droit concernant les baux faits par l’usufruitier. Le preneur pouvait être expulsé d’un jour à l’autre, parce que 1* usufruit peut finir d’un instant à l’autre par la mort de l’usufruitier; il ne pouvait donc pas compter sur l’exécution de son bail. Or, le preneur qui h’est pas assuré d’achever son bail traitera à des conditions désavantageuses pour le bailleur; le fermier ne cultivera pas avec le soin qu’il y mettrait s’il avait la certitude de profiter des améliorations qu’il fait ; le locataire ne fera pas les réparations qu’il serait disposé à faire s’il était sûr d’en jouir. Ces baux étaient donc désavantageux aux parties contractantes et par conséquent au propriétaire. La société même en souffrait, car il est de l’intérêt public que les biens soient cultivés avec soin et que les constructions soient conservées en bon état. Il fallait donc permettre à l’usufruitier de consentir des baux obligatoires pour le propriétaire, après l’extinction de l’usufruit. Tou-

£) De «Ômô d’après la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, art, 45,

DE L’USUFRUIT

tefois la loi devait limiter son pouvoir. Il n’est pas propriétaii e, il lie peut donc pas faire d’acte de disposition; or, les baux qui dépassent neuf ans sont assimilés par la loi à des actes d’aliénation. De là la restriction que l’article 595 met au droit de l’usufruitier, restriction qui est en harmonie avec l'esprit de la législation nouvelle. Le but du législateur est de concilier tous les intérêts, il devait donc tenir compte de l’intérêt du propriétaire. Il est, à la vérité, intéresse à ce que les preneurs puissent traiter en toute sûreté avec l’usufruitier ; mais il est intéressé aussi à pouvoir disposer de ses biens; or, des baux à longs termes entraveraient sa jouissance et son droit de disposition. Telle est la théorie du code; nous allons en voir l’application.

459. D’après l’article 595, « l’usùfruitier qui donne à ferme doit se conformer, pour les époques où les baux doivent être renouvelés, et pour leur durée, aux règles établies pour le mari à l’égard des biens de la femme, au titre du Contrat de mariage. » Il faut donc appliquer les articles 1429 et 1430 (î). De là résulte que Fusufruitier ne peut faire que des baux de neuf ans; en ce sens que ceux qui dépassent neuf ans ne sont, en cas d’extinction de l’usufruit, obligatoires à legard du nu propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s’y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite, de manière que le fermier n’ait que le droit d’achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve. Ce sont les termes de l’article 1429. Comme on le voit, la limitation de la durée des baux est uniquement établie dans l’intérêt du nu propriétaire, et ne produit d’effet qu’à l’extinction de l’usufruit. Pendant la durée de l’usufruit, l’usufruitier peut faire des baux de quelque durée qu’ils soient ; ces baux s’exécuteront tant que l’usufruit durera ; il n’y avait aucune raison d’en restreindre la durée, parce que, pendant sa jouissance et aussi longtemps quelle dure, Fusufruitier a le droit de donner à bail.

<1) Voyez, sur le sens de ces dispositions, ce que nous ayons dit au tome V de ces Principes, p, 53, n°* 46-48,

DROITS REELS

C’est seulement à l’extinction de l’usufruit que les baux consentis par l’usufruitier seront réduits, s’il y a lieu, conformement à la règle établie par l’articie 1429.

Il en est de meme de la disposition de l’article 1430 concernant le renouvellement des baux. Quand l’usufruitier a fait un bail, il ne peut le renouveler ou en passer un nouveau, plus de trois ans avant l’expiration du bail courant s’il s’agit de biens ruraux, et plus de deux ans avant la môme époque s’il s’agit de maisons, en ce sens que ces baux sont sans elfet à l’égard du propriétaire, à moins que leur exécution n’ait commencé avant la fin de l’usufruit. Cette restriction aussi n’est établie que dans l’intérêt du propriétaire, et par conséquent elle ne regarde pas les rapports de l’usufruitier et du preneur pendant la durée de l’usufruit. Tout bail renouvelé ou passé par l’usufruitier a effet aussi longtemps que dure sa jouissance, par application du principe qu’il a le droit de donner à bail, et que l’exercice -de ce droit n’est limité que dans l’intérêt du nu propriétaire : l’article 1430, aussi bien que l’article 1429, est étranger aux rapports de l’usufruitier et du preneur (î).

460. C’est d’après ces principes qu’il faut décider la question de savoir dans quels cas les baux consentis par l’usufruitier sont nuis, et qui en peut demander la nullité. Si l’usufruitier n’a fait qu’un bail de neuf ans, ou s’il l’a renouvelé dans les délais établis par la loi, le bail est obligatoire pour le nu propriétaire ; il en est de même si l’usufruitier a fait un bail de dix-huit ans ou de vingt-sept, et que l’usufruitier se trouve dans la deuxième ou dans la troisième période de neuf ans ; ou si, ayant renouvelé le bail en dehors du délai légal, l’exécution du bail a commencé avant l’extinction de l’usufruit. Il n’y a aucun doute dans tous ces cas, puisque c’est l’application littérale des articles 1429 et 1430; et c’est précisément en cela que consiste l’innovation introduite par le code civil. Toutefois, il se peut que le nu propriétaire ait le droit de demander la nullité du bail, bien que fait pour le terme légal ; s’il était fait en fraude du propriétaire, à la veille de l’extinction

(1) Demante, t. II, p. 513, n° 434 àis II.

DE L USUFRUIT

de l’usufruit, pour un prix vil. Vainement dirait-on que c’est là une exception et que toute exception doit être écrite dans la loi La fraude fait toujours exception; pour mieux dire, ce nest pas une exception, c’est la réglé : il n’est jamais permis d’agir en fraude de la loi, ni en fraude des droits des tiers. La jurisprudence et la doctrine sont en ce sens (1).

La fraude est une question de fait. Il a été jugé qu’un bail n était pas nul par cela seul que l’usufruitier qui l’avait passé était parvenu à un grand âge, si d’ailleurs il était fait pour un prix convenable et-saus aucune intention frauduleuse. Dans l’espèce, l’usufruitier ne pouvant plus exploiter lui-même quelques parcelles de terre dont il avait la jouissance, les avait données à ferme, en même temps qu’il louait au fermier une maison dont il était propriétaire, en stipulant qu’il abandonnait au preneur le fermage et le loyer, à charge par lui de le nourrir et l’entretenir. Les clauses mêmes du bail témoignaient pour la bonne foi de celui qui l’avait souscrit (2).

Il a été jugé et avec raison que le prix modéré du bail et même la vileté de prix ne sont pas une raison pour déclarer le bail nul, si du reste rien ne prouve que le prix du bail a été fixé dans une intention de fraude (3). 11 faut cependant faire une différence entre le bail consenti par un usufruitier et le bail consenti par un propriétaire. Celuici est libre de stipuler un prix aussi peu élevé qu'il le veut, la vileté du prix n’étant pas une cause de rescision du bail ; tandis que l’usufruitier stipule pour le propriétaire en même temps que pour lui, il doit donc administrer en bon père de famille. Ce serait manquer à cette obligation que de louer pour un prix vil. Le bail serait valable, mais le nu propriétaire aurait une action en dommages-intérêts pour mauvaise gestion.