III. Des vues

54, Les vues sont des fenêtres ouvrantes. Elles sont plus ou moins incommodes pour le voisin, suivant qu’elles sont droites ou obliques (2). De là la distinction faite par les articles 678 et 679 : « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons et autres semblables saillies sur l’héritage de son voisin, s’il 11’y a dix-neuf décimètres (six pieds) de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage. On ne peut avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres (deux pieds) de distance. » La loi ne limite pas le mode de construction des vues; elle ne dit pas à quelle distance du plancher elles peuvent être pratiquées. A cet égard, le pro-

n° 6). La Coutume cVOrléans disait « que l’on ne doit avoir à travers du verre regard pénétratif sur le voisin. » De là, dit Ferrière, quelques-uns ont cru qu’il fallait que ce fût du gros verre, épais et obscur. La Coutume de Paris disait, comme le code, verre dormant, ce qui signifie verre arrêté et scellé. S’il était obscur, il serait peu utile. D’autres coutumes disaient : verre mort ou mourant, pour marquer qu’il ne peut être remué ni mobile.

(1) Il y a quelques difficultés dans l’application, difficultés techniques plutôt que de droit, pour lesquelles nous renvoyons à Aubry et Rau (t. II, p. 203 et notes 11-13) et à Demolombe, t. XII, p. 10, nos 534 et suiv.

(2) Nous avons dit ce que l’on entend par vue droite et par vue oblique. Quant aux difficultés d’application, nous renvoyons aux auteurs précités, à moins quelles ne donnent lieu à une question de droit (Aubry et Rau, t. II, p. 202 et notes 2-6, et les autorités qui y sont citées).

DROITS RÉELS

priétaire du mur jouit d’une liberté absolue : il ny avait aucune raison de la restreindre, puisque les vues portent sur un terrain qui lui appartient. Mais si ce terrain était peu considérable, la vue porterait en grande partie sur l’héritage du voisin ; il y aurait donc empiétement sur sa propriété. Pour l’empêcher, le législateur détermine la distance qui doit exister entre le mur et le fonds du voisin. Cette distance est calculée de façon que les vues ne peuvent causer au voisin qu’une de ces incommodités que le voisinage produit nécessairement, et que chacun doit supporter pour que la vie commune devienne possible.

55. La disposition de l’article 678 ne s’applique pas seulement aux fenêtres proprement dites ; elle reçoit aussi soii application aux balcons et autres semblables saillies , dit le texte. Il faut entendre par là des ouvrages quelconques formant une partie intégrante de la construction, par le moyen desquels la vue peut s’exercer sur l’héritage du voisin. On demande si la loi est applicable au toit fait en forme de terrasse. La cour de Metz a décidé la négative. « Les ouvrages dont le voisin se plaint, dit l’arrêt, ne constituent en réalité que la toiture de la maison ; s’il est d’usage d’établir les toits sur un plan plus ou moins incliné, rien ne défend de leur donner une forme plane ou horizontale ; rien ne défend non plus au propriétaire d’une maison ainsi construite de se transporter sur la toiture et d’en faire une sorte de belvédère ou de lieu de repos. » L’arrêt conclut qu’en agissant ainsi, le propriétaire ne fait qu’user de son droit, sans nuire à celui de son voisin, qui peut, si bon lui semble, exhausser sa maison (i). Il est vrai que ce cas ne rentre pas dans la lettre de la loi ; un toit en terrasse n’est ni une vue droite , ni un balcon , ni une saillie. Mais n est-ce pas s’attacher trop servilement au texte ? Le législateur en se servant des expressions les plus générales, et autres semblables saillies , a suffisamment manifesté son intention de comprendre tous les ouvrages qui procurent une vue sur l’héritage du voisin. Sans doute chacun est libre de construire ses toits comme il veut et

(1) Metz, 25 mai 1848 (Dalloz, 1849, 1, 296).

DES SERVITUDES

d’en user comme il l’entend. Mais je puis aussi bâtir comme je veux; toutefois dès que je bâtis de manière à me procurer une vue sur le fonds voisin, je suis obligé de laisser entre son héritage et le mien la distance prescrite par la loi. Sur le pourvoi en cassation, il intervint un arrêt de rejet, mais on voit par les observations du conseiller rapporteur que la décision aurait été cassée si la cour de cassation n’avait trouvé une justification suffisante dans d’autres motifs. Il y a un arrêt de la cour de Bruxelles dans le sens de notre opinion (1).

Est-ce à dire que tout moyen de voir soit prohibé? Les termes et l’esprit de la loi impliquent qu’il doit y avoir une construction, un ouvrage quelconque qui soit destiné à procurer une vue sur l’héritage du voisin; par conséquent la vue doit s’exercer d’une manière permanente avec une destination perpétuelle. Il a été jugé que des piles de bois à brûler, élevées temporairement dans un chantier, ne tombent pas sous l’application de l’article 678, parce que, par leur nature et leur destination, elles ne procurent pas au propriétaire du chantier ni aux personnes de sa maison une vue droite sur l’héritage du voisin. Il est vrai que, dans l’espèce, les ouvriers chargés de placer et de déplacer les bois pouvaient voir momentanément dans le jardin du voisin; mais ce fait accidentel ne constitue pas une vue dans le sens de la loi qui l’appelle une servitude, ce qui marque une certaine permanence. Tout ce que l’on pouvait soutenir, c’est que les piles de bois, telles quelles étaient placées dans le chantier, causaient un dommage au voisin, et qu’il en résultait une action en indemnité (2).

56. Il y a une question plus douteuse : l’article 678 s’applique-t-il aux ouvertures qu’un propriétaire pratique dans son toit et qui ne regardent que le ciel? Les arrêts leur donnent le nom de lucarnes ou de fenêtres tabatières , et décident, de même que les auteurs, que ce ne sont pas des vues proprement dites, que par suite il n’y a pas lieu

(1) Bruxelles, 23 juillet 1842 ( Pasicrisie , 1842, 2, 213) et Dalloz, au mot Servitude , rr* 750. Comparez Demolombo, t. XII, p. 52, n° 573. Aubry et Rau, t. II, p. 205, note 21.

(2) Paris 6 août 1833 (Dalloz, au mot Servitude, n° 752).

DROITS RE K LS

d’appliquer les dispositions restrictives du code. Cela n estil pas trop absolu? Pardessus dit que le voisin na pas le droit de se plaindre faute d’intérêt (1). Cette fin de non-recevoir, comme nous en avons déjà fait la remarque (n° 44), ne nous paraît pas suffisante. Si les lucarnes sont construites de façon à éclairer seulement les combles d’un bâtiment, alors il est certain quelles ne constituent pas des vues, car la loi entend par vues des fenêtres qui servent à voir sur l’héritage d’autrui. La question est donc, en réalité, une difficulté de fait. Il a été jugé par la cour de Bordeaux qu’une lucarne existant dans les combles d’une maison, et destinée à éclairer un siège de latrine et à conduire sur la toiture, avait été improprement qualifiée fenêtre de prospect, que c’était un jour plutôt qu’une vue (2); il fallait donc appliquer l’article 676 plutôt que l’article 678. Dans une autre espèce, jugée par la cour de Metz, les ouvertures avaient été pratiquées dans le comble de la toiture, uniquement pour procurer l’air et le jour au corridor du premier étage; elles ne donnaient ni vues droites ni vues obliques sur le jardin et la maison de l’appelant; des tambours placés au-dessous desdites ouvertures empêchaient de s’en approcher. Sans doute ces tambours pouvaient être enlevés. S’ils le sont, dit la cour, les juges statueront ; mais à chaque jour suffit sa peine, et les tribunaux ne doivent pas juger par anticipation des difficultés qui ne sont pas encore nées. L’arrêt débouta le plaignant comme étant pour le moment sans intérêt (3). La cour de Colmar a jugé dans le même sens, toujours en fait, en décidant que l’ouverture litigieuse ne pouvait procurer au propriétaire d autre avantage que de donner du jour à sa maison, et qu’il était impossible de l’utiliser comme fenêtre d’aspect (4). Même décision de la cour de Liège : l’arrêt constate que la tenêtre plate dont il s’agissait au procès était construite dans des conditions telles, qu’elles empêchaient

(1) Pardessus, t. P<\ p. 463, n° 207. Comparez Aubrv et Rau,t. Il, p. 209

et note 34. * J ^

(2) Bordeaux, 1er février 1839 (Dalloz, au mot Servitude, n° 417).

(3) Metz, 13 avril 1853 (Dalloz, 1854, 5, 704).

(4) Colmar, 2 mai 1855 (Dalloz. 1856 2, 9).

DES SERVITUDES. -

de diriger la vue sur la propriété du voisin ; prenant jour vers le ciel, elles ne pouvaient qu’éclairer le grenier où travaillaient des ouvriers (1).

57. Comment compte-t-on les distances prescrites par les articles 678 et 679? L’article 680 répond à la question en ces termes : « La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés. » Cette disposition s’applique, sans difficulté aucune, aux vues droites. La cour de cassation a posé à cet égard un principe qui résulte du motif même pour lequel une certaine distance doit être observée’: « Tout l’espace dont la distance se compose doit être pris sur le terrain de celui qui pratique l’ouverture, de manière que la vue n’atteigne jamais une portion quelconque du fonds voisin qu’ après la distance légale (2). « L’article 680 est en harmonie parfaite avec ce principe quand il s’agit de vues droites. Mais les auteurs sont unanimes à dire que cette disposition ne peut recevoir son application littérale aux vues obliques ; il faudrait, d’après le texte, compter la distance depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait; or, si l’on procédait ainsi, on arriverait à ce résultat absurde, que la plupart des vues de côté seraient impossibles, car le mur devrait se trouver séparé de l’héritage voisin par un espace de six décimètres, tandis que le plus souvent le mur est contigu. Mais peu importe la contiguïté du mur, pourvu que les ouvertures soient éloignées de l’héritage voisin à la distance prescrite par la loi ; c’est donc du point où l’ouverture est pratiquée que la distance doit être calculée. D’après cela, on s’accorde à admettre que pour les vues obliques la distance de six décimètres doit se compter à partir de l’arête du jambage de la fenêtre ou croisée (3).

(1) Liège, 10 juillet 1867 ( Pasicrisie , 1868, 2, 49).

(2) Arrêt de rejet du 1er décembre 1851 (Dalloz, 1852, 1, 30b Demolomoe, t. XII, p. 26, n° 552.

(3) Pardessus, t. Ier. p. 461, n° 206.

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58. L’application de l’article 680 donne lieu à une difïL culte quand les deux héritages sont séparés par un mur mitoyen. Quel est, en ce cas, le point précis où commence l’héritage voisin? est-ce après le mur? est-ce avant le mur? ou la ligne de séparation se trouve-t-elle au milieu? On calcule la distance, d après l’opinion commune, à partir du point milieu. Il y a cependant une raison de douter, c’est que le mur mitoyen est commun et indivis entre les deux propriétaires dans chacune de ses parties. Si l’on s’en tient à ce principe qui est incontestable, on ne trouvera pas un point milieu qui forme la ligne de séparation, car un point milieu implique la division, tandis que dans la mitoyenneté toute division est impossible. Mais que faire? Ne pas tenir compte du mur? On ne le peut. Placer la ligne de séparation après le mur ou avant le mur? Il n’y a pas de raison pour se décider en faveur de l’un de ces avis plutôt qu’en faveur de l’autre. Forcément on a du. placer la ligne de séparation au milieu. C’est l’opinion générale, sauf le dissentiment de M. Valette (î).