II. A l’égard des tiers

154. Sous 1’émpire du code civil, la propriété des Immeubles se transférait à l’égard des tiers comme entre les parties, par le seul effet du contrat, c est-à-dire par le concours de volontés des parties contractantes. Ce principe s’appliquait également k la transmission des droits réels, tels que les servitudes. Il recevait exception pour les donations d’immeubles susceptibles d’hypothèques (art. 939] ; les servitudes ne pouvant être hypothéquées, la donation d’une servitude n était pas sujette à transcription. Nous exposerons le système du code civil au titre des Obligations.

155. Il a été profondément modifié, en France et en Belgique, par les lois nouvelles qui ont prescrit la transcription des actes translatifs ou déclaratifs de droits rééls immobiliers. Aux termes de l’article lét de notre loi hypothécaire, ces actes doivent être transcrits pour qu’ôü puisse les opposer aüx tiers de bonne foi. Au titré des Obligations, nous dirons les motifs dé cette importante innovation. Pour le moment, nous nous bornons â Constater les principes* et les conséquences qui en découlent quant aux servitudes. Entre les parties, la Servitude existe dès que l’acte juridique qui la constitue a reçu sa perfection: Ëst-ce un acte à titre gratuit, il faut observer les formes présCritès pour les donations et les testaments, mais il ne faut pas dë transcription, A l’égard deâ tiers, il faut distinguer, tf âpfés la loi nouvelle (dü 16 décembre 1851)* la donation duüê servitude est soumise à la transcription, car l'article ltf veut que les actes entre vifs à titre grdtuit translatifs dë droits réëls immobiliers soient transcrits; il dérogé Sdtis ce rapport à l’article 939 du codé Napoléon, La loi hypothécaire n’exige pas la transcription des actes de dernière

(1) Aubry et Rau, t. III, p. 76 et notes 25 et 26. Duranton.t. Y, p. 592, ûos 580 et 581, Fardesstïe, t. II, p. 130, n° 296. Toüllièf.t. Il, p. 338, n°722.

DES SERVITUDES

volonté : une servitude établie par testament ne devrait donc pas être transcrite. L/innovation est plus profonde encore en ce qui concerne les actes à titre onéreux. D’après le code civil, il ne fallait pas d’écrit pour la validité de la servitude, ni entre les parties, ni à l’égard des tiers. D’après la loi nouvelle, la servitude n’existe à legat’d des tiers que lorsque l’acte qui la constate a été transcrit ; il faut donc un écrit, et en principe un écrit authentique, puisque la loi n’admet à la transcription que les jugements, les actes notariés et les actes sous seing privé reconnus en justice ou devant notaire (art. 2). Il n’y a pas à distinguer entre les servitudes apparentes et les servitudes non apparentes ; car la loi est générale, elle s’applique à tous droits immobiliers : la distinction entre les diverses espèces de servitudes, proposée lors de la discussion de la loi belge, n’a pas été admise, l’intérêt des tiers exigeant que le registre aux transcriptions leur donne des renseignements exacts et complets sur les droits qui peuvent grever un immeuble. Le système de publicité, introduit en Belgique par la loi du 16- décembre 1851, a aussi été consacré en France par une loi spéciale sur la transcription du 23 mars 1855 (î).