CHAPITRE II

Des règles communes aux baux des Faisons et des

' BIENS RURAÜX*

SECTION I. — Des obligations du bailleur.

09. Jjarticle 1602 porte que tout pacte obseui1 ou ambigu s’interprète contre le vendeur. On demande si cette disposition doit être appliquée pâr analogie au feàiL L’orateür du gouvernement dit dans l’Exposé des motifs quë lë louage ressemble beaucoup à la vente, et que* malgré les différences qüi séparent les deux contrats* ils Ont dé grands rapports. Là-dessus il cite le témoignage dé Cujas, qu’il rapporté en latin, puis il invoque une loi romaine, qii’il transcrit également* loi qui établit la règle de l’article 1602 pour les contrats de vente et de bail. La raison en est,, dit l’orateur, quil y a même motif de dé* cider : il est au pouvoir du bailleur comme du vendeur de formuler clairement la loi du contrat (î). Nous nè savon! si à Rome le bailleur dictait la loi du contrat ; il est Certain qu’il n’en est plus de même dans nos mœurs* les propriétaires subissent les conditions du preneur plutôt qu’ils ne les imposent* Mais peu importe. Il s’agit de savoir si l’analogie qui existe entre la vente et le louage suffit pour étendre au bailleur une règle d’inter prètatiotî que la loi établit contre le vendeur * Si F article 1602 cofa-1 sacrait un principe dé droit commun* F affirmative ne serait pas douteuse; mais il n’en est pas ainsi; FârtR cle 1602 déroge au droit commun (art* 1162); c’est uné exception que les interprètes ont beaucoup de peine à justifier, et que la jurisprudence élude quand elle le peut.

(1) Galli, Exposé des motifs, n° 1 (Locré, t. VII, p. 192).

OBLIGATIONS DU BAILLEUR. ltl

Cela décide la question : une disposition exorbitante dû droit commun ne s’étend pas, quand même il y aurait analogie. Ôn peüt même contester l’analogie; le propriétaire est forcé de louer, puisque c’est le seul profit qu’il tifë dë la chose, il fi’est donc guère dans le cas d’imposer là loi. Oh tlë peut pas même affirmer qü*il connaît la chôSë loüëe, Corhme uh vendeur connaît la chose qu’il Vefid;. Càr le propriétaire n’habite pas la maison louée Ou là fëriïië. Reste l’autorité qu il faut attacher à l’Exposé des Inotifs ; elle est très-mince dans l’espèce. Galli est un légiste romain, qui se trouve très-mal à l’aise quand il s’agit d’interpréter un droit qüi ri est pas celui dans lequel il à été nourri et élevé ; il est donc très-naturel qu’il h’àpëfçdlVe àüCüne diffiérërice entre le droit romain et lé droit français (1).

Toutefois là jurisprudence, entraînée par la tradition, S’ëst prononcée pour 1 application de l’article 1602 ail bail. On lit dànS Un arrêt de la cour de Paris qu’en cas de doute, les clauses obscures doivent s’interpréter contre le bailleur au profit du preneur (2). Un bail contracté' par tin fonctionnaire public porte qiië le bail sera résilié par cessation ou Changement de fonctions. Le preneur meurt; Ses héritiers prétendent que le bail est résilié. En première instance ils succombent, mais la cour d’appel prononcé là résiliàtiori, en invoquant la règle que, dans lé doute, on doit interpréter la clause en faveur du preneur (3). En droit, la cour s’est trompée, à notre avis. Là clause litigieuse était stipulée par le preneur, dans son intérêt, contre le bailleur ; ce n’était donc pas le cas d’appliquer l’article 1602, d'après l’interprétation qu’on lui donne généralement (t. XXIV, n° 156). En fait, il y avait des circonstances qui paraissaient témoigner que, dans l’intention commune dés parties, lé bail devait finir à la mort du preneur.

iÙÙ. Il y à utiè àutre règle d’interprétation qui est biéü plUS rationnelle que celle de l’article 1602. Le louage

(1) Comparez Duvergier, Du louage, t. I, p. 23, n° 26.

(2) Paris, 10 août 1341 (Dalloz, au mot Louage, n® 147)

(3) Angers, 23 avril 1342 (Dalloz, au mot Louage, n° 87).

E>U LOUAGE DES CHOSES

étant le contrat le plus usuel, il s est formé partout des usages locaux qui déterminent les droits et les obligations des parties contractantes. Ces usages sont le vrai interprète du contrat, car les parties contractantes ne connaissent pas d’autres règles. C est surtout au bail qu il faut appliquer les articles 1159 et 1160, d après lesquels u ce qui est ambigu s’interprète par ce qui est d’usage dans le pays où le contrat est passé » ; et on doit suppléer dans les contrats les clauses qui y sont d’usage, quoiqu’elles « n’y soient pas exprimées ». Un propriétaire prétend que les voitures conduisant soit le locataire, soit les personnes qui viennent chez lui ne peuvent entrer dans la cour après minuit. La cour.de Paris rejeta cette prétention, en invoquant l’usage. Elle invoque encore une autre règle également fondée en raison, c’est qu’il faut donner aux conventions le sens que les parties lui ont donné en l’exécutant : l’exécution et l’usage sont les meilleurs interprètes de l’intention des parties contractantes (î).

lOi. L’article 1719 énumère les obligations du bailleur : il est tenu de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Toutes ces obligations découlent de l’objet du contrat, tel que l’article 1709 le définit : le bailleur -s’oblige à faire jouir le preneur d’une chose pendant un certain temps.

§ 1. De l obligation de délivrance.

102. Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans quil soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée (art. 1719, 1°). Puisque le bailleur s’oblige à faire jouir le preneur de la chose, il doit commencer par la lui délivrer, pour que le preneur en puisse jouir. La première question qui se pré-

. (1) Paris, 8 janvier 185G (Dalloz, 1856, 8, 75).

sente sur la délivrance, dit Pothier, est de savoir si le bailleur, qui a le pouvoir de délivrer la chose au preneur, peut y être contraint, au besoin, par la force publique, ou s’il peut seulement être condamné à des dommages-intérêts. Pothier répond que l’obligation du bailleur n’est pas une obligation de faire, que le bailleur s’oblige à livrer, donc à donner, dans le sens large de ce mot ; d’où suit qut l’obligation est susceptible d’être exécutée malgré le refus du débiteur. Il faut dire plus : quand même ce serait une obligation de faire, le créancier peut en réclamer l’exécution forcée, dans tous les cas où l’intervention personnelle du débiteur n’est pas nécessaire : et telle est bien l’obligation du bailleur. Nous renvoyons, quant au principe, au titre des Obligations (t. XVI, n° 197), Le rapporteur du Tribunat fait l’application du principe au bail : « Si le bailleur, pouvant délivrer la chose, s’y refuse ou seulement diffère, le preneur peut se faire autoriser par justice et s’en mettre en possession. » « Si le bailleur se trouve hors d’état de faire la délivrance, il est sujet aux dommages-intérêts du preneur, à moins que la chose n’ait péri par un accident de force majeure (1) » . Il faut ajouter : ou qu’il- ne soit dans l’impossibilité légale de faire la délivrance; mais si cette impossibilité lui est imputable, il sera tenu des dommages-intérêts : tel serait le cas où il aurait loué la chose d’autrui et qu’il fût évincé avant d’avoir fait la délivrance. Le refus seul du bailleur n’empêche donc pas le preneur d’obtenir la délivrance de la chose ; il l’obtiendra par l’intervention de la justice et avec des dommages-intérêts s’il y a lieu.

103. Aux frais de qui se fait la délivrance? Le rapporteur du Tribunat répond que le bailleur les supporte. Ici on peut se prévaloir de l’analogie qui existe entre la vente et le louage, le vendeur et le bailleur étant également tenus à délivrer. L’article 1608 porte que les frais de la délivrance sont à la charge du vendeur ; c’est une application du principe qui met les frais du payement à

(1) Pothier, Du louage, n° 66. Mouricault, Rapport, n° 8 (Locré, t. VII, p, 199). Duvergier, t, 1, p. 271, n° 186. La jurisprudence est dans le meme *ens. Voyez les arrêts dans le Répertoire de Dalloz, au mot Louage, n° 159.

ll4 du loü^oè; des choses.

la charge du débiteur (art. 1248) ; or, le bailleur de même que le vendeur sont débiteurs en ce qui concerne la délL vrance de la chose.

104. Aux termes de l’article 1615, l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui est destiné à son usage perpétuel. La loi lie reproduit pas cette disposition, au titre du Louage ; cela était inutile, puisque cela est de droit. Mouriçault en fait la remarque-, la chose, dit-il, doit être livrée avec tous ses accessoires, sans quoi la délivrance ne serait pas complète (i). Il faut donc appliquer au louage cer que nous avons dit de la vente, au titre qui est le siège de la matière.

Troplong range parmi les accessoires le vestibule et la cour. Cela est d’une grande importance dans les majr sons louées à plusieurs locataires. C’est ce qui a donné lieu au procès dont nous avons dit un mot, Un propriétaire prétendait que les voitures des personnes qui se Rendaient en soirée che? l’un de ses locataires devaient s’arrêter devant la porte cochère, dans la rue, et ne pouvaient passer sous cette porte pour pénétrer dans la pour. L’avocat cherchait à justifier cette prétention en soutenant que les invités n’avaient pas besoin de traverser la cour, puisr que l’escalier était placé sous un vestibule à quatre pas de la porte cochère. Séguier, le premier président de la cour, l’interrompit en disant ; « On veut descendre sous la porte, et non pas à la porte. Pour vous, C..., des.cendant de la voiture avec des souliers noirs, cela vous serait égal; mais madame C..., arrivant au bal avec des souliers blancs, ne voudrait pas descendre dans la rue. Dans la maison où je suis locataire, les personnes qui viennent me visiter entrent avec leur voiture dans Ja cour. ?» Il a été décidé que le passage SQps la porte coopère dune maison et l’usage de la cour étant communs aux locataires, à moins de stipulations contraires, le propriétaire ne peut pas s’opposer à ce que les voitures des personnes qui viennent visiter un locataire entrent sous la porte cochère et dans la cour de la maison, encore que

(1) ^puriç^lt, Rapport, n° 8 (Locré, t. YJI, p, '

1 entrée do 1 appartement occupé par ce locataire serait placée sous le passage de la porte cochère. Dans pn arrêt plus récent, la cour de Paris ordonna au propriétaire de laisser entrer dans la cour de sa maison et d’en laisser sortir, même après minuit, les voitures conduisant lés personnes qui visitent ses locataires; sinon autoriser Je locataire à faire ouvrir cet effet la porte coçhère de la maison ef, en cas de. résistance, à se faire assister de la force armée (i):

1 05. Au moment ou le preneur Veut se mettre en possession de la chose louée, des tiers s’y opposent par voie de fait, sans prétendre aucun droit sur la chosei Le bailleur est-il tenu de lever cet obstacle? Oui, car la délivrance consiste précisément dans le transport de la chose louée en la possession du preneur, afin qu’il en puisse jouip(art. 1604). On objecte que, d’après l’article 1725, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que les tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, s’ils ne prétendent aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. La réponse est facile et péremptoire : l’article 1725 suppose que Je preneur est en possession et qu’il est troublé par . des voies çje fait ; le bailleur ne répond pas de ces troubles. Tandis que» dans notre hypothèse, le preneur ne paryient pas jà se mettre en possession, par suite des obstacles que des tiers lui opposent : c’est dire que la délivranpe n’est pas faite, donc le bailleur n’a pas rempli son obligation première. Peu importe que les tiers prétendent ou non avc>ir des droits sur la chose louée, le bailleur est tenu d’agir contre eux, afin de pouvoir faire la délivrance au preneur (2). Il y a un arrêt qui semble décider le contraire; l’erreur est évidente s’il s’agissait de voies de fait antérieures à la mise en’possession (3).

fQO. {3i le bailleur manque à l’obligation de délivrer, le preneur peut demander la résolution du contrat, en

(1) Paris 4 piars 1828 et 8 ianvier 1856 (Dalloz, 1856, 2, 75 et note).

(2) Duvergier. t. I, p. 246, n° 277. Aubry et Rau, t. IV, p. 473, note 2,

§ 36Q. Rejet, 7 juin 1837 (Dalloz, au mot Louage, n° 240).

(3) Nîmes, 26 juin 1806 (Dalloz, au mot Louage, n°238, 2°);

lia

DU LOUAGE DES CHOSES

vertu de la condition résolutoire tacite, qui est sous-entendue dans tout contrat synallagmatique. De plus le bailleur sera tenu des dommages-intérêts (art. 1134) s’il y a lieu. Les dommages-intérêts supposent une faute ; il y aurait faute si le bailleur s’était mis par son fait dans l’impossibilité de délivrer la chose louée; par exemple, s’il l’avait vendue, sans imposer à l’acheteur l’obligation de respecter le bail. Si le bailleur n’avait pu faire la délivrance par suite d’un événement de force majeure, le preneur n’aurait pas droit à des dommages-intérêts : telle serait l’expropriation de la chose pour cause d’utilité publique (1).

Si le bailleur est simplement en retard de faire la délivrance, le preneur peut réclamer des dommages-intérêts, sans être tenu de constituer le bailleur en demeure ; car celui-ci est en faute, par cela seul qu’il ne remplit pas son obligation de délivrer la chose louée (2). Le preneur pourrait même demander la résolution du contrat si , à raison des circonstances, sa mise en possession ne pouvait se faire utilement (3).

107. « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce « (art. 1720). Ce serait une délivrance dérisoire, dit le rapporteur du Tribunat, si la chose était délivrée en mauvais état, puisque le preneur ne pourrait en retirer le service sur lequel il a le droit de compter (4). Sous ce rapport, l’obligation du bailleur est plus étendue que celle du vendeur. Celui-ci est seulement tenu de délivrer la chose en l’état où elle se trouve au moment de la vente (art. 1614); il ne doit pas y faire de réparations nécessaires pour que l’acheteur puisse s’en servir; car il ne s’oblige pas à faire jouir 1 acheteur, il s’oblige à lui transférer la propriété de la chose vendue. L’obligation du bailleur est plus étroite, il s’oblige à faire jouir le preneur (art. 1709) ; il faut donc qu il mette la chose dans un état tel qu’il puisse en jouir.

O) Pothier, Bu louage, n° 71. Duvergier, fc. I, p. 272, n0 287.

9") tyP11*31’’ Bu louage , n° 72. Duvergier, t. ï, p. 273, n° 290.

(3) Rejet, 7 novembre 1827 (Dalloz, au mot Louage, n° 1827).

(4) Mouneault, Rapport, n° 8 (Locré, t. VII, p. 199).

L article 1720 dit que la chose louée doit être délivrée en bon état de réparations de toute espèce. Cela ne veut pas dire que le bailleur soit tenu de faire tous les travaux, même de luxe, que le preneur exigerait; le mot réparations implique les travaux nécessaires ; si la loi ajoute de toute espèce , c’est pour marquer que l’on ne doit pas distinguer, lors de la délivrance, entre les réparations locatives et les grosses réparations, La loi fait cette distinction pendant la durée du bail en mettant les réparations locatives à charge du preneur; nous en dirons la raison plus loin; au moment où se fait la délivrance, il ne peut pas être question d’une obligation du preneur concernant la jouissance et les réparations quelle occasionne, puisque le preneur n’a pas encore joui ; toutes les réparations, quelles qu’elles soient, doivent donc être à la charge du bailleur (1).

108: Le bailleur peut stipuler qu’il ne sera pas tenu de faire ces réparations et les mettre à la charge du preneur. Mais il taut pour, cela une clause expresse, puisque c’est une dérogation à une obligation que la nature du contrat impose au bailleur. On n’écouterait donc pas le bailleur s’il prétendait qu’il a loué la chose dans l’état où elle se trouvait lorsque le preneur l’a vue, et que celui-ci n’ayant fait aucune réserve est censé avoir loué la chose telle quelle était. Le preneur répondrait qu’il n’est pas tenu de faire des réserves pour stipuler un droit qu’il tient de la loi et de la nature du contrat ; c’est à celui qui veut se soustraire à une charge résultant de la nature du bail à faire des réserves, et il reste tenu par cela seul que les parties n’ont pas dérogé au droit commun (2).

109. Si le bailleur ne fait pas les réparations qui sont à sa charge, il manque à ses obligations, il est en faute, par suite il doit les dommages-intérêts. Le preneur serait-il autorisé à faire lui-même les réparations aux dépens du bailleur? En principe, il n’a qu une action contre le bailleur, action par laquelle il peut demander que le

(1) Colmet de Sanferre, t. VIÏ, p. 245, n° 166 bis I.

(2) Duranton, t. XVII, p. 44, n° 61.

DU LOUAGE DES CHOSES

bailleur soit condamné à faire les travaux et, s il ne les exécute pas, à être autorisé à les faire à ses dépens. Il peut aussi se borner à demander des dommages-intérêts, qui consisteront dans une diminution du loyer, correspondante à la moins-value qui résulte du défaut de réparations. La jurisprudence va plus loin; elle permet au preneur de retenir sur le loyer la moins-value locative (1). C’est permettre au preneur de se faire justice à lui-même. La voie régulière est l’action contre le bailleur. Quant aux principes qui régissent l’obligation de faire et quant aux droits qu elle donne au créancier, nous renvoyons au titre des Obligations (t. XVI, nos 197 et suivants).

§ IL Des réparations pendant la durée du bail.

HO. L’article 1719 porte que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Si l’on appliquait ce principe à la rigueur, il faudrait décider que le bailleur est tenu de faire toute espèce de réparations pendant la durée du bail, comme il en est tenu lors de la délivrance. L’article 1720, 2e alinéa, n’admet la conséquence qu’avec une restriction : « Le bailleur doit faire (à la chose louée), pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. « Ces dernières sont à la charge du preneur; nous y reviendrons. Toutes les autres réparations doivent être faites par le bailleur. La loi n’y met qu’une condition, c’est quelles soient nécessaires . Cela résulte de la nature même de l’obligation ; les réparations impliquent des travaux qui doivent être faits pour que la chose soit en bon état ; or, le bailleur doit maintenir la chose en bon état pendant toute la durée du bail. Il faut ajouter une restriction qui résulte des principes généraux de droit : si la réparation est nécessitée par la faute du preneur, celui-ci en sera tenu, chacun devant répondre des conséquences de sa faute (2).

ffî cSmî./SV si®? Cité! yLuhry et Rau, t. IV, p. 474, note 3, § 366 W Oolmtst de Santerre, t. VII, p. 245, n° 166 bis II.

Dans l’ancien droit, on disait que le bailleur était tenu de conserver son locataire clos et couvert ; il est certain qu’il doit faire aux couvertures les réparations nécessaires pour empêcher qu’il ne pleuve dans les appartements, et qu’il est tenu de réparer les portes et les fenêtres pour que le preneur et ses effets y soient en sûreté. Il en est de même dans les baux à ferme. Mais l’obligation du bailleur n’est pas limitée aux réparations des clôtures ; aussi Pothier a-t-il soin de dire que le bailleur doit surtout tenir son locataire clos et couvert. Les auteurs du code n’ont pas reproduit cette locution traditionnelle ; l’article 1720 formule le principe d’une manière plus précise (1).

lit. L’application du principe a cependant donné lieu à une difficulté sérieuse. On suppose que des réparations sont devenues nécessaires par suite d’un cas fortuit : le preneur a-t-il action contre le bailleur pour l’obliger à les faire? A s’en tenir à l’article 1720, il n’y a aucun doute ; la loi n’exige qu’une condition, c’est que les réparations soient nécessaires ; elle, ne distingue pas d’où vient la nécessité ; quelle soit une suite de l’usage, de la vétusté, ou d’un pas de force majeure, peu importe. Le principe d’où l’obligation de l’article 1720 dérive est tout aussi général: le bailleur est obligé, par la nature du contrat , d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, car il est tenu de faire jouir le preneur, et comment celui-ci jouirait-il si la chose louée ne recevait pas les réparations nécessaires?

Le doute naît de l’article 1722, qui prévoit le cas où, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en partie; la loi décide que, dans ce cas, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation du bail. S’il demande la résiliation du bail, il ne peut plus s’agir de réparations. Se décidet-il à maintenir le bail, V article 1722 dit quel est son droit, il peut demander une diminution des loyers ou fermages ; la loi ne lui donne pas le droit d’exiger la reconstruction

(1) Pothier, Du louage, n° 106. Duvergier, t. I. p. 277, n°« 295 et 296.

DU LOUAGE DES CHOSES

de la partie détruite ; si cette partie de la chose lui est nécessaire, le preneur doit poursuivre la résiliation du bail. Quel est le motif de cette disposition? Le législateur ne veut pas que le bailleur soit obligé de reconstruire à grands frais la partie détruite ; les dépenses qu’occasionneraient les travaux peuvent dépasser les moyens du bailleur; il ne les aurait pas faites pour son compte, il ne peut pas être obligé de les faire dans l’intérêt du preneur. Ce n’est pas seulement une disposition d’équité, elle est fondée sur les principes de droit. Le bailleur doit faire jouir le preneur, mais cette obligation cesse quand un cas fortuit rend la jouissance impossible. Cela est d’évidence lorsque la chose louée est détruite en totalité par un cas fortuit ; le bail est alors résilié de plein droit, dit la loi. Il y a même raison de décider si la destruction est partielle, mais d’une importance telle, que le preneur ne puisse pas continuer le bail.

Reste à concilier l’article 1722 et l’article 1720. La jurisprudence l’a fait en s’attachant au texte de la loi ; l’article 1720 parle de simples réparations; quand même un cas fortuit les rendrait nécessaires, le bailleur doit les faire; l’article 1722 suppose une destruction partielle et, partant, une reconstruction de la partie détruite. Le bailleur doit réparer, il ne doit pas reconstruire. Tel est le droit ; il y aura encore une difficulté de fait ; comment distinguer les travaux qui constituent une réparation et ceux qui constituent une reconstruction? Le juge appréciera, en s’aidant, au besoin, de l’avis des gens de l’art.

L’opinion contraire est vivement défendue parTroplong. Il invoque les termes généraux, absolus, des articles 1719 et 1720. Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, d entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée; la loi ne distingue pas, dit-on, si la réparation a été rendue nécessaire par un cas fortuit, ou par toute autre cause. Non, et nous maintenons aussi, avec 1 opinion générale, l’obligation du bailleur quand il y a cas fortuit; mais nous dirons, avec la cour de Paris, que 1 article 1719 se réfère aux cas ordinaires, la loi ne prévoit que ceux-là, eest-à-dire les cas où la chose louée

conserve son intégrité et où il ne s’agit que de la réparer; mais lorsque, par des circonstances indépendantes de la volonté du bailleur, la chose louée se trouve en partie détruite, le contrat est modifié; il ne s’agit plus de maintetenir la chose en bon état de réparation, il s’agit de la reconstruire (1). Troplong insiste sur les termes de l’article 1720 : le bailleur doit faire toutes les réparations. Toutes, dit-il; comment distinguer en présence d’un texte aussi absolu? Nous répondons que la distinction est dans le texte de la loi. Oui, le bailleur est tenu de toutes les réparations, pourvu que ce soient des réparations ; mais quand les prétendues réparations consistent à reconstruire la chose en partie détruite, on n’est plus dans le cas prévu par l’article 1720, on se trouve dans le cas de l’article 1722, lequel est tout aussi absolu, puisqu’il ne donne pas au preneur le droit d'exiger la reconstruction de ce qui est partiellement détruit.

Troplong prétend que le système de la jurisprudence conduit à des conséquences déraisonnables. On lui a répondu qu’il s’est trompé en confondant les réparations avec les reconstructions. Un coup de vent renverse les cheminées, arrache les persiennes, brise les fenêtres. Làdessus Troplong crie à l’absurde : le locataire ne pourra plus faire du feu, il ne pourra plus se garantir des intempéries de la saison, et on appelle cela faire jouir le preneur! 11 ne faut pas imputer aux interprètes des absurdités dont ils ne sont pas coupables. Le premier ouvrier venu aurait appris à Troplong que ce qu’il appelle destruction partielle est une simple réparation, dont personne n a jamais songé à décharger le bailleur (2).

112. Quel est le droit du preneur si le bailleur ne fait pas les réparations que l’article 1720 met à sa charge? Le preneur peut demander la résolution du bail par applica tion de l’article 1184, qui sous-entend la condition réso-

(1) Paris, 27 juillet 1850 (Dalloz, 1851, 2, 141). Alger, 10 juillet 1868 (Dalloz, 1869, 2, 29).

(2) Troplong, Du louage , n°220. En sens contraire, Aubry et Rau,t. IV, p. 474, notes 4-6, § 366. Duvergier a proposé une autre distinction, sur laquelle nous reviendrons en expliquant l’article 1722.

lutoire dans tous les contrats synallagmatiques, pour le cas où lune des parties ne satisfait point à ses engagements. La cour de cassation l’a jugé ainsi dans une espèce où le preneur avait offert en justice de maintenir le bail, mais sous la condition que le bailleur fût condamné à mettre la chose en bon état; le bailleur n avait pas accepté ces offres et il n’avait pas exécuté les travaux nécessaires; dès lors le preneur pouvait rétracter l’offre qu’il avait faite et agir en résolution (i).

Le preneur peut encore, si le bailleur refuse d’exécuter les réparations, demander au tribunal l’autorisation de. les exécuter à ses frais. C’est le droit commun, comme nous l’avons dit au titre des Obligations. La jurisprudence va plus loin; elle admet que le preneur peut, sans avoir adressé au bailleur un avertissement préalable et sans autorisation de justice, faire les réparations indispensables et répéter ensuite les dépenses contre le bailleur (2). Nous avons déjà dit que cette manière de procéder est irrégulière (n° 109) : le preneur ne peut pas lui-même se faire justice; c’est au juge de constater d’abord si les réparations sont nécessaires, puis il doit condamner le bailleur à les exécuter ; c’est seulement en cas de refus de celui-ci que le tribunal peut autoriser le preneur à procès der lui-même et aux frais du bailleur. Ce n’est qu’en cas d’urgence que l’on pourrait admettre une exception et en supposant que le bailleur ne soit pas sur les lieux ou qu’il refuse. Il ne faut pas apprendre aux hommes à se mettre au-dessus de la loi.

113. Les réparations qui doivent être faites pendant la durée du bail soulèvent encore une autre difficulté. Le preneur peut exiger quelles soient exécutées, mais il peut préférer qu’elles ne le soient pas; si elles ne sont pas urgentes et si le bail va expirer, les réparations seront pour lui une grande incommodité : peut-il s’opposer à ce que le bailleur y procède ? a-t-il droit à des dommagesintérêts? Ces questions sont décidées par l’article 1724;

(1) Rejet, 5 juillet 1869 (Dalloz, 1869, 1, 316).

citent H fflnîn- no*e § 366, et les autorités qu’ils

ç te lit. faut ajouter Liege, 12 juin 1869 ( Pasicrisie , 1871, 2, 143).

elles appartiennent à un autre ordre d’idées que l’obligation dont nous venons de parler; nous y reviendrons en traitant de l’obligation qui incombe au bailleur de faire jouir paisiblement le preneur.

§ III. Garantie des vices ,

1 14. « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail «(art. 1720). La loi définit ce quelle entend par vices ou défauts dont le bailleur doit garantie : ce sont ceux qui empêchent l’usage de la chose louée. Comme le bailleur s’oblige à faire jouir le preneur, il manque à son obligation s’il lui livre une chose infectée d’un vice qui empêche la jouissance à laquelle le preneur a droit ; donc il doit être garant.

115. Si la définition de l’article 1720 suffit pour justifier la loi, elle est loin de résoudre les difficultés qui se présentent dans l’application. On demande d’abord si le vice doit être de telle nature qu’il empêche entièrement l’usage de la chose. Pothier répond nettement à la question : « Les vices de la chose louée, que le locateur est obligé de garantir, sont ceux qui en empêchent entièrement l’usage ; il n’est pas obligé de garantir ceux qui en. rendent seulement l’usage moins commode. » Voici les exemples que Pothier donne et qui expliquent sa pensée.

Dans une prairie que j’ai louée pour y faire paître mes moutons, il croît de mauvaises herbes qui font mourir les bestiaux ; ce vice empêche entièrement l’usage de la prairie ; le bailleur en sera garant.

Je loue un cheval pour faire un voyage ; s’il a un vice qui le met hors d’état de le faire, le locateur en doit garan- ‘ tie ; mais si le vice est léger, comme si le cheval est peureux, s’il est un peu rétif, s’il n’apas les jambes bien sûres et qu’il butte quelquefois, ces vices rendent seulement l’usage moins commode, mais ils n’empêchent pas qu’on puisse absolument s’en servir, puisqu'on fait tous les jours de longs voyages sur des chevaux peureux, rétifs et sujets à

DU LOUAGE DES CHOSES

butter : le bailleur ne sera pas garant de ces vices (1).

Le code a-t-il consacré la doctrine de Pothier? La négative nous paraît certaine, quoiqu’il y ait controverse. En effet, l’article 1721 ne reproduit pas la formule de Pothier, il en retranche un mot essentiel, et précisément le mot décisif : Pothier disait le vice qui empêche entièrement; les auteurs du code ont omis ce mot, ils se sont donc écartés de la doctrine que nous venons de rapporter. A notre avis, la règle du code est plus conforme aux principes que celle de Pothier. Quand je loue une chose, je la veux. en bon état; or, elle n’est pas en bon état si elle est viciée, le vice ne fût-il qu’une incommodité. Le code applique ce principe aux réparations : les moindres réparations doivent être faites par le bailleur au moment où il délivre la chose, rien ne peut y manquer. Il doit en être de même des vices. Certes si un cheval est peureux, rétif et s’il butte, ce défaut est plus grave que s’il y a une. réparation locative que je puis faire exécuter pour quelques sous. Libre au propriétaire de voyager sur un cheval, fût-il rétif et boiteux; mais quand je loue un cheval, je veux avoir mes aises, je ne l’aurais pas loué si j’avais su qu’il fût peureux, rétif et buttant; et si je m’y étais résigné, j’aurais certainement donné un prix moindre; je souffre donc un dommage par ce vice, partant il m’est dû garantie. En matière de vente, l’acheteur a droit à la garantie, non-seulement quand la chose est impropre à l’usage auquel il la destine, mais aussi quand l’usage en est diminué (art. 1641). Or, les obligations du bailleur, en ce qui concerne l’état delà chose, sont plus étroites que celles du vendeur : il doit la délivrer en bon état, tandis que le vendeur la délivre dans l’état où elle est (2).

L opinion contraire se fonde sur la doctrine de Pothier; nous venons de prouver que cette autorité témoigne contre ceux qui 1 invoquent. On cite un arrêt de la cour de Colmar; mais, comme cela arrive trop souvent, l’arrêt ne dit

(1) Pothier, Du louage, n° 110.

f rv V n° 339‘ sens contraire, Aubry et Rau,

f 8iK9$°te llv? y a UD arrét de Bruxelles, du 28 décembre 1828

fprnoirriL dians4 ? f?ens de l’*>pin»on de Pothier. La décision

ne témoigné pas pour la doctrine.

pas ce qu’on lui fait dire. Il s’agissait dun moulin; le preneur se plaignait que les quatre tournants n’allaient pas simultanément et à toutes les époques. Une expertise fut ordonnée. Que décide la cour? Dit-elle qu’il faut que l’usage soit entièrement empêché pour qu’il y ait lieu à garantie? Du tout; elle décide, nous citons les termes, « que l’usage du quatrième tournant n’est pas empêché par un vice ou défaut qui puisse entraîner la diminution du prix ». En effet, les experts avaient constaté que si la roue n’avait pas la même célérité que les autres, c’est parce quelle se trouvait plus en arrière de la chute d-’eau , ce que le meunier avait du prévoir lorsqu’il avait inspecté la localité. Si donc il y avait un défaut, il était apparent, le preneur avait contracté en connaissance de cause ; donc il ne pouvait se plaindre (1).

116. La loi ne s’explique pas sur les vices apparents, comme elle le fait en matière de vente (art. 1642). Pothier dit que le bailleur n’est pas tenu des vices que le preneur a connus ou qu’il a dû connaître^). Cela nous paraît trop absolu. Comment savoir quels sont les vices que le preneur a dû connaître? C’est une présomption que le juge lui oppose : ne faudrait-il pas une loi pour cela? Il en est même ainsi des .vices apparents. Quoiqu’ils soient apparents, il se peut que le preneur ne les ait pas connus; et, dans le silence de la loi, on ne peut pas présumer qu’il les a connus, par cela seul qu’ils sont apparents. La question est donc de fait plutôt que de droit. 11 est certain que le preneur peut renoncer à la garantie : quand y a-t-il renonciation ? D’abord il faut que le preneur ait connu le vice, puis il doit manifester la volonté de renoncer au droit que le vice lui donne; cela peut se faire tacitement, le juge peut donc décider en fait que le preneur a loué la chose sachant quelle était viciée et en renonçant à la garantie; mais il ne peut pas décider que la garantie cesse d’être due par cela seul que les vices sont apparents.

Les auteurs suivent généralement l’opinion de Pothier.

(1) Colmar, 14 novembre 1825 (Dalloz, au mot Louage , n° 187).

(2) Pothier, Du louage , n° 113.

DU LOUAGE DES CHOSES

Le preneur, disent-il, est présumé avoir voulu prendre la chose avec le vice dont elle était atteinte et avoir calculé le prix du bail sur Futilité quelle lui offrait (i). Il ne peut certes pas être question d’une présomption légale, puisqu il n'y a pas de loi ; la question doit donc etre décidée en fait. La jurisprudence applique également le principe traditionnel; rien ne permet de présumer, dit la cour de Bordeaux, que les auteurs du code aient eu la pensée de s en écarter. Une pareille interprétation est très-dangereuse ; dès que l’on entre dans la voie des présomptions, il n’y a plus de limite où l’on puisse s’arrêter, et on en arrive, comme dans l’ancienne jurisprudence, à tout décider par de prétendues présomptions, qui sont tout au plus des probabilités dont le juge ne peut tenir compte que dans les cas où la preuve testimoniale est admise; encore faut-il que ces présomptions de fait soient graves, précises et concordantes (art. 1353). L’arrêt de la cour de Bordeaux montre le danger de cette interprétation conjecturale.il s’agissait desavoir si l’humidité des lieuxlouésles rendait impropres au commerce de la pelleterie. Du principe que les vices apparents ne donnent pas lieu à garantie, la cour déduit un autre principe, à savoir que le bailleur n’est pas garant lorsqu’il s’agit de défauts que le preneur pouvait facilement prévoir; elle chargea, en conséquence, des experts d’examiner si le vice était facile à prévoir lors de la location (2). La cour oublie que l’obligation essentielle du bailleur est de délivrer les choses en bon état.

tl7. Une question analogue, et différente cependant, est celle de savoir si le bailleur doit garantie pour les inconvénients ou défauts naturels de la chose. On suppose que ces défauts sont de notoriété publique, le preneur les ^•connaissait lors du contrat; il savait qu’il était exposé à en souffrir un préjudice; s’il a néanmoins loué, c’est qu’il y trouvait des avantages qui compensaient les chances de perte ; puis le montant des loyers ou fermages aura été fixé en conséquence. Dans des circonstances pareilles, il

(1) Diwergier, t. I, p. 327, n°342; Mourlon, t. III, p. 294, n° 744. En sens contraire, Golmet de Santerre, t. VII, p 247, n° 167 bis II.

(2) Bordeaux, 28 mai 1841 (Dalloz, au mot Louage, n° 197, 2°).

est vrai de dire que le preneur loue la cliose dans l’état où elle se trouve. La jurisprudence est en ce sens.

Bail dune papeterie située sur une rivière. La force d’eau qui met l usine en mouvement est comprise dans le contrat. En 1836, une sécheresse cause une grande diminution dans les eaux de la rivière. Action en réduction de moitié de prix du bail. Le preneur fonde sa demande sur l’article 1722, c’est-à-dire sur- une perte partielle de la chose louée. L’article 1722 était inapplicable aussi bien que l’article 1720. La rivière était la même, on ne pouvait pas dire quelle avait péri partiellement, parce qu’elle ne donnait pas le même volume d’eau. C’était un de ces inconvénients naturels qui tiennent à la nature de la chose louée : celui qui loue une usine que l’eau met en mouvement sait que le volume d’eau dépend de causes naturelles et variables ; le bailleur ne lui garantit pas le même volume d’eau chaque année. Donc l’article 1720 était également hors de cause (î).

La crue des eaux cause une inondation ; un locataire, dont les caves sont inondées, agit en garantie contre le bailleur. Il a été jugé que l’inondation dont il se plaignait était un inconvénient naturel inhérent au quartier dans lequel la maison était située, inconvénient qui existait de temps immémorial, par suite des crues de la Seine. Le preneur ne pouvait ignorer cet état de choses, puisqu’il est notoire, il avait donc dû accepter les lieux avec cet inconvénient naturel; par conséquent, il avait loué la chose telle quelle se comportait, ce qui exclut toute garantie (2).

Il en est de même de l’humidité de la maison, lorsque cet inconvénient est inhérent au quartier dans lequel la maison est située et qu’il est notoire. Dans l’espèce, le locataire demandait la résiliation du bail à raison des avaries que l’humidité des magasins avait causées aux marchandises qui s’y trouvaient. Une expertise constata que ces avaries étaient inévitables à raison de la situation de

(1) Rouen, 21 juillet 1838 (Dalloz, au mot Louage, n° 217, 3°). Comparez Nîmes. 1er juin 1839 (Dalloz, au mot Louage , n° 217, 5°).

(2) Paris, 29 janvier 1849 (Dalloz, 1849, 5, 272, n° 5).

DU LOUAGE DES CHOSES

la maison. La cour dit très-bien que le preneur a,vait sans doute prévu ces inconvénients, puisqu’il habitait la ville depuis plusieurs années et ne pouvait ignorer les inconvénients du quartier bas de la ville; que si, malgré cela, il avait loué la maison, c était sans doute que la situation avait ses compensations, cette partie de la ville étant la plus passagère et la plus commerçante. S’il s’était trompé dans ses calculs, ce n’était pas une raison pour rendre le bailleur garant d’un vice attaché à la nature de la chose louée. C’était encore le cas de dire que le preneur avait loué la chose dans l’état où elle se trouvait (1).

It8. Quels sont les vices qui donnent lieu à garantie en matière de bail? C’est une question de fait. Nous citerons quelques exemples empruntés à la jurisprudence. Les auteurs anciens agitaient sérieusement la question de savoir si l’apparition de spectres ’ou de revenants était un vice dont le bailleur était tenu de garantir le preneur. La plupart décidaient que le preneur avait le droit de demander la résiliation du bail de ce chef ; les parlements étaient divisés : le parlement de Bordeaux résiliait les baux, celui de Paris refusait la résiliation. En constatant cette diversité de jurisprudence, Brillon ajoute : La raison en peut être que les visions ne sont pas si fréquentes à Paris qu’en Guyenne. Elles ont même, paraît-il, complètement disparu, comme les ténèbres s’évanouissent devant la lumière du soleil (2). Toutefois il ne faut jurer de rien; ceux que Dumoulin appelait les ténébrions, sont à l’œuvre et ils font un suprême effort pour asseoir leur domination sur l’ignorance et sur la bêtise humaines.

Il a été jugé que le preneur peut demander la résiliation du bail lorsque la cheminée de la cuisine fume au point de rendre l’usage de la cuisine à peu près impossible. Dans 1 espèce, le locataire s’était chargé de toutes les réparations ; il avait vainement essayé de remédier au mal ; il ny avait quun moyen, mais il compromettait la sûreté des voisins, qui s y opposèrent à raison du danger d’in-

(1) Lyon. 6 juin 1873 (Dalloz, 1874, 5, 108).

(2) Troplong, no 197. Duvergier, t. I, p. 538, n° 528.

cendie qui les menaçait. Le preneur pouvait donc invoquer le texte de l’article 1720 : le vice empêchait lusage de la chose (1).

11 y a un inconvénient qui n’empêche pas précisément le preneur d’user de la chose, mais qui en rend l’usage tellement incommode, qu’on doit le ranger parmi les vices. La maison est infectée de punaises ; si le bailleur ne parvient pas à les détruire et si, du reste, il n’y a pas de faute à imputer au preneur, la résiliation du bail doit être prononcée (2).

f 19. Il est inutile de multiplier les exemples, la question étant de fait. Il se présente cependant des difficultés de droit. Le code en a prévu une : l’article 1720 décide que le bailleur est garant des vices, quand même il ne les aurait pas connus lors du bail. Cela est très-juridique : l’ignorance du bailleur fait qu’il est de bonne foi ; mais, malgré sa bonne foi, il manque à l’engagement qu’il a contracté de livrer au preneur une chose qui soit en bon état, et dont le preneur puisse jouir sans incommodité et sans préjudice. Donc il doit être garant. Au titre des Obligations , nous avons exposé les principes; la bonne foi n’exclut pas la faute, mais la loi en tient compte quand il s’agit de fixer le montant des dommages-intérêts ; nous reviendrons sur ce point, qui donne lieu à quelque doute.

En disant que le bailleur répond même des vices qu’il ignore, la loi suppose que les défauts existaient lors du bail. Est-ce à dire que le bailleur ne soit pas garant des défauts qui se produisent pendant le cours du bail? Pothier prévoit la difficulté, et il la décide contre le bailleur. Il est vrai que le vendeur n’est garant que des vices qui existaient au temps du contrat ; la raison en est que la chose vendue est aux risques de l’acheteur dès quela vente est parfaite par le consentement des parties ; tout est consommé dès lors. Tandis que le louage est un contrat qui se parfait successivement ; il en résulte que la chose reste aux risques du bailleur pendant toute la durée du bail ; il

(J) Bordeaux, 25 août 1870 (Dalloz, 1873.2,157).

(2) Jugement du tribunal de Gand, 26 novembre 1873 ( Pasicrisie , 1874, 3, 84). Comparez Caen, 25 février 1871 (Dalloz, 1872, 2, 150).

en résulte encore que le bailleur s’oblige à faire jouir le preneur pendant tout le temps pour lequel le contrat a été fait ; il manque donc à son obligation s il survient un vice qui empêche la jouissance du preneur. Le vendeur, au contraire, ne s’oblige pas à faire jouir l’acheteur, il s’oblige à transférer la propriété de la chose vendue; quand il a satisfait à cette obligation, l’acheteur ne peut plus avoir

aucune action contre lui (1).

Le bailleur est garant : doit-il aussi les dommagesintérêts à raison des vices qui n’existaient pas lors du contrat? Nous allons rencontrer la difficulté en traitant des effets de la garantie.

f 20. Si la chose vendue est infectée d’un vice rédhibitoire, l’acheteur a le choix entre deux actions : il peut demander la résiliation du contrat ou une diminution du * prix. Le code ne donne pas le même droit au preneur, mais il résulte des principes généraux de droit qu’il peut demander la résolution du bail; en effet, le bailleur manque à son obligation quand il ne fait pas jouir le preneur, donc celui-ci peut agir en résolution en vertu du principe de la condition résolutoire tacite (art. 1184)? Peut-il aussi demander une diminution du prix? Oui, car l’article 1721, 2e alinéa, ajoute : « S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. « Pour le dommage souffert, l’indemnité consistera dans la réparation de la perte. Pour le dommage à venir, si le vice est irréparable, le moyen le plus simple d’indemniser le preneur consiste à diminuer le prix du bail; la chose viciée vaut moins que si elle n’avait aucun défaut, donc le prix doit être moindre (2).

f^f . Sur le principe, il n’y a aucun doute. Les dommages-intérêt^ donnent lieu à difficulté. Pothier, après avoir dit que 1 action en garantie a pour objet principal la résolution du contrat, ajoute : « Quelquefois cette action a un second chef, qui est aux fins que le locateur soit condamné aux dommages et intérêts que le preneur a soufferts de la chose louée. » Il n’y a donc pas toujours

(b Pothier, Du louage, n° 112, et tous les auteurs.

(2) Aubry et Rau, t. IV, p. 477, et note 14, § 366.

lieu à des dommages-intérêts. En effet, Pothier décide que le preneur ne peut pas en réclamer pour les vices qui ne sont survenus que. depuis le contrat. Il n’en dit pas la raison, mais elle est évidente. L’article 1147 porte que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages-intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution. L’inexécution ne suffit donc pas pour que le débiteur doive être condamné à des dommages et intérêts, il faut quelle soit imputable au débiteur, c’est-à-dire qu’il y ait quelque faute à lui reprocher. Or, quand les vices se produisent pendant la durée du bail, il n’y a aucune faute de la part du bailleur, donc il ne peut être tenu à des dommages et intérêts (1).

N’y a-t il pas contradiction à refuser au preneur des dommages-intérêts, alors qu’on lui permet de demander la résolution du bail ou une diminution du prix? Non, la résolution est prononcée parce que le bailleur ne remplit pas son obligation de faire jouir; et il en est de même de la diminution du prix; quand la chose est viciée, la jouissance du preneur est incomplète, et pour une jouissance incomplète il ne doit pas payer le prix qui représente une jouissance intégrale. Or, il peut y avoir inexécution de l’obligation du bailleur sans qu’il soit en faute ; et le preneur ne saurait être obligé de payer le prix d’une jouissance qu’il n’a point.

f 22. Le bailleur est-il tenu des dommages-intérêts à raison des vices qui existaient lors du contrat, mais dont il ignorait l’existence? Cette question est très-controversée. La jurisprudence s’est .prononcée contre le bailleur, et nous croyons que cette opinion est la bonne. Elle se fonde sur une raison péremptoire, le texte de la loi. L’article 1721 commence par établir le principe de la garantie, et il décide formellement que le bailleur en est tenu, quand même il n’aurait pas connu les vices lors du bail ; puis il ajoute que s’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour

(1) Pothier, Bu louage, nos 116 et 117. Mourlon, t. III, p. 294, n°745,l°. Duvergier, t. I, p. 327, n08343 et 344. Aubry et Rau, t. IV, p. 477, note 15,

DU LOUAGE DES CHOSES

le preneur, le bailleur est obligé de l’indemniser; le bailleur doit donc les dommages-intérêts à raison des vices tels qu’ils sont définis par le premier alinéa, c’est ce qui est indiqué par le mot ces; partant pour les^ vices qui existaient lors du contrat, bien que le bailleui n en eut pas connaissance (1).

• Il y a cependant une raison de douter. Peut-il y avoir lieu à dommages-intérêts sans faute? Domat répond que si, en général, le bailleur est garant des vices, c’est qu’il loue la chose pour un certain usage ; il doit donc savoir si elle y est propre et garantir l’usage, dont il retire le loyer; mais si le bailleur n’a pas pu connaître les défauts ni les présumer, on doit les assimiler à un cas fortuit, dont le bailleur n’est pas tenu, il doit seulement remettre le loyer. Cette opinion parait fondée en équité et en droit, et le code la consacre, dit-on, en matière de vente : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix et rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente (art. 1645 et 1646). » Voilà la distinction nettement formulée entre le cas où le vendeur est de bonne foi et le cas où il est de mauvaise foi. Pourquoi n’admettrait-on pas la même distinction ei> faveur du bailleur (2) ?

La cour de cassation répond que le texte de l’article 1721 ne permet point d’admettre cette distinction. Quant à l’argument d’analogie tiré des articles 1645 et 1646, la cour le repousse, par la raison que le louage est régi par des règles spéciales. Au point de vue des textes, la réponse est péremptoire; mais il reste une difficulté de principes sur laquelle il règne une grande divergence d opinions. Nous l’avons rencontrée en traitant des vices

1 lanvier 1872 (Dalloz, 1872, 1, 123), et 21 janvier 1873 (Dal-

loz, 1873, 1, 263). Il y a un jugement en sens contraire du tribunal de Gand,

?^0Vrbl’e ( Pasicrisie , 1874. 3, 84), confirmé en appel, 30 janvier

1874 ( Pasicrisie , 1874, 2, 155).

(2) Duvergier, t. I, p. 323, n° 341. C'est l'opinion enseignée par la plupart des auteurs (Aubry et Rau, t. IV, p. 477, note 16, § 366).

rédhibitoires. A notre avis, les articles 1645 et 1646 sont une application des principes généraux de droit; ils supposent que le vendeur est en faute, il est donc tenu des dommages-intérêts, mais l’étendue de son obligation varie suivant qu’il estde bonne foi ou de mauvaise foi (t.XXIV, nos 294-297). Y a-t-il, sous ce rapport, une différence entre le bailleur et le vendeur? Non, car l’article 1721 ne détermine pas l’étendue des dommages-intérêts dont est tenu le bailleur; le juge peut donc appliquer les principes généraux, en établissant une différence, quant à l’étendue des dommages-intérêts, entre le bailleur de bonne foi et le bailleur de mauvaise foi.

On enseigne généralement le contraire, mais sans s’accorder sur les principes (î) ; comme nous les avons exposés au titre des Obligations et au titre de la Vente , nous croyons inutile de renouveler le débat. Ce qui a compliqué la difficulté, c’est qu’on a invoqué l’article 1382; et, chose singulière, on l’invoque à l’appui des deux opinions contraires ; ce qui prouve qu’on en fait une fausse application. La cour de Bordeaux cite l’article 1382, pour en induire que le bailleur est responsable, quoiqu’il ait ignoré les vices de la chose louée; etMarcadéle cite pour établir que le bailleur n’en répond pas (2). Il y a erreur de part et d’autre; l’article 1382 n’est applicable qu’aux délits et aux quasi-délits, tandis que, dans l’espèce, il s’agit d’une faute contractuelle ; il faut donc laisser l’article 1382 de côté pour s’en tenir au principe des articles 1 150 et 1 151 . Le code déroge-t-il à ces principes en matière de vente? A notre avis, non. L’article 1721 est-il en opposition avec l’article 1646? Non, à notre avis.

Il reste une dernière difficulté. Le bailleur n’est pas tenu des dommages-intérêts lorsque les vices sè produisent pendant la durée du bail ; il en est tenu lorsque les vices existaient lors du bail, bien que le bailleur les ignorât. Cela n’est-il pas contradictoire? Le bailleur estde

(!) Colmet de Santerre, t. VII, p. 246, n° 167 bis I. Duvanton, t. XVII,

(2) Bordeaux, 22 mars 1872^DalIoz. 1873, 2, 94} Marcadé, t. VI, p. 44b, a0 1 de l’arUcle 1721

XXT.

bu louage des choses.

büUlie fui dans un cas comme dans l’autre : pourquoi donc le rend-on responsable des dommages-intérêts dans un cas, tandis que dans l’autre il n’en répond pas? C’est que les dommages-intérêts sont dus à taison de la fauté du débiteur; or, le bailleur n’est pas en faute lorsque les vices se produisent pendant la durée du bail, tandis qu’il est en fauté quand il loue une chose qu’il devait connaître, et qui se trouve impropre à lusage qu’il garantit au preneur. Quant à la bonne foi, elle n’est pas prise en considération quand il s’agit simplement de déterminer s’il y a lieu ou non à des dommages-intérêts : on n en tient compte que pour déterminer l’étendue des dommagesintérêts dont est tenu le débiteur.

§ IV. De la jouissance paisible de la chose louée .