N° 1. DES FAITS PERSONNELS DU BÂILLEUR

123. « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de faire jouir paisiblement le prenéur dé la chose louée pendant la durée du bail » (art. 1719, 3°). Puisque le bailleur est obligé de faite jouir paisiblemèntle preneur, il est évident que lui-même ne peut apporter aücün trouble à cette jouissance. De là suit que le bailleur est tenu avant tout de la garantie de ses faits personnels, tl manque directement à son obligation de faire jouir pàisiblemerit le preneur lorsque, par son propre fait, il privé le preneur, èn tout ou en partie, dé la jouissance qu’il lui a promise. Le principe est évident; mais Ü donne lieu à de nombreuses difficultés dans l’application (i). Nous cîtetotis d’abord quelques exemples empruntés à la jurisprudence.

1^4. Après vous avoir loué une niâisOtt, j’oüvre, dans le mur mitoyen de cette maisbU et d’ülie maison voisine qui m’appartient, une fenêtre qui tue donne une vue sur 1 héritage loué. C’est un trouble que j’apporte à la jouissance du preneur; car la chose n était pds, lors du

(1) Pothier, Du louage, n° 75. Du verger, t. I, p. 289, îi6 305,

obligations î>ü Bailleur.

las

bail» sujette à cette incommodité ; or, je me suis obligé de vous faire jouir paisiblement de la chose telle quelle était lors du contrat; je trouble donc votre jouissance; C’est dire que le bailleur n’a pas le droit de pratiquer cette fenêtre. Par la même raison, le bailleur doit maintenir les servitudes qui profitent au preneur; car ces servitudes sont une qualité de la chose louée, elles augmentent la jouissance du preneur» et le bailleur ne peut, par son fait, diminuer cette jouissance (1).

125« Bail d’un moulin. Le propriétaire avait, sur le cours d’eau qui alimentait le moulin, une filature; pendant le cours du bail, il la transforme en papeterie» La nouvelle usine absorbait une quantité d’eau beaucoup plus considérable que la première. De là, plainte du preneur; On lui objecta que le bailleur avait vendu l’usine, et que les acquéreurs n’avaient aucune obligation à l’égard du preneur» L’objection n’était pas sérieuse : les acquéreurs, obligés de respecter le bail, n’avaient pas plus le droit de troubler le fermier du moulin que leur auteur, puisqu’ils succédaient à son obligation» au moins dans notre opinion; en tous cas, le meunier avait un recours contre son bailleur. Il y avait une autre difficulté : le premier juge condamna le bailleur et ses ayants cause, et prononça contre eux une condamnation solidaire. Sur le pourvoi, la cour de cassation décida que le moyen d’obtenir une équitable réparation du bailleur et des acquéreurs était de les condamner solidairement à réparer le dommage. Sans doute la solidarité était un avantage pour le créancier ; mais en l’absence d’une convention, le juge pouvait-il déclarer la dette solidaire? La cour répond qu’il s’agissait d’un quasi-délit, dont toutes les parties étaient solidaire* ment tenues, toutes ayant profité du changement, cause du préjudice (2). Cela n’est pas exact. Quand le bailleur trouble le preneur, il ne commet pas un quasi-délit, il viole une obligation conventionnelle ; or, l’article 1382 ne s’applique pas à la faute commise dans l’exécution d’une obligation.

(1) Pothier, Du louage, n° 76. Paris, 13 janvier 184 » (Dalloz, 1847, 2, 62),

(2) Rejet, 10 juin 1846 (Dalloz, 1846, 1, 252).

126. L’Etat loue le droit de pêche dans le cantonnement dune rivière navigable, puis il construit un barrage en aval qui empêche complètement la remonte du poisson de mer. Est-ce un trouble apporté par le bailleur à la jouissance du preneur? On soutint d’abord que l’Etat n’était pas garant. La cour d’Agen répond que l’Etat bailleur est soumis au droit commun, puisque aucune loi ne l’affranchit de la responsabilité qui incombe à celui qui donne une chose à bail. Restait à savoir si le fait d’empêcher le poisson de mer de remonter était un trouble, alors que le droit de pêche était loué dans une rivière. L’arrêt constate, en fait, que le principal produit de la pêche, dans le cantonnement loué, consistait en poissons de mer qui remontent la Dordogne, et que c’est en vue de ce bénéfice que le prix avait été stipulé : cela était décisif (1).

127. Quelle est la conséquence du trouble? Le droit à la résiliation ou à une diminution du prix est évident; c’est l’application des principes généraux que nous venons de rappeler (n° 120). De plus, le preneur peut réclamer des dommages-intérêts ; car il y a faute, de la part du bailleur, à troubler par son fait la jouissance paisible qu’il a promise par le contrat. Il a été jugé que le locataire a droit à des dommages-intérêts lorsque le propriétaire exhausse la maison d’un étage, ou lorsqu’il reconstruit un mur mitoyen, alors que l’urgence des travaux n était pas démontrée (2). Faut-il que le preneur prouve que les changements faits par le bailleur lui ont causé un dommage? Il est certain qu’il n’y a pas lieu à des dommages-intérêts si le créancier ne prouve pas qu’il a souffert un dommage, ou qu’il a été privé d’un gain. Mais on peut demander si le seul fait de l’inexécution des obligations du bailleur n’autorise pas le preneur à demander la résolution du bail. Nous reviendrons sur la question.

(1) Agen, 17 février 1848 (Dalloz, 1850, 2, 23).

(2) Bordeaux, 26 juillet 1831 (Dalloz, au mot Louage, n° 228, 1°). Angers, 4 août 1847 (Dalloz, 1847, 2. 195).