I. Trouble <je fait

160. « Le bailleur rfest pas tenu de garantir le preneur du trouble que les tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. « Pourquoi le bailleur n’est-il pas tenu des troubles de fait? On pourrait dire que peu importe la cause du trouble; le preneur ne jouit pas quand il est troublé, et le bailleur s’est engagé à le faire jouir paisiblement. Telle serait, en effet, la conséquence logique de l’obligation que le bailleur contracte de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. La loi n’a pas admis cette conséquence, parce quelle suppose que les troubles de fait' sont dus à une négligence du preneur, qui n’a pas surveillé assez activement la chose louée; ou ils sont dus à des inimitiés person-

(1) Pothier, Du louage , n0B 81 et 82.

nelles; dans cette supposition, il serait injuste de rendre le bailleur responsable. L’article 1725 indique encore un autre motif : c’est que le preneur a une action personnelle contre les auteurs du trouble (1). Généralement cette action lui suffit ; elle peut cependant être inutile si l’auteur du trouble est inconnu ou insolvable, ce qui arrivera assez souvent. Est-ce^que, dans ce cas, le preneur aura un recours contre le bailleur?

161. Dans l’ancienne jurisprudence, on accordait au preneur une action subsidiaire contre le bailleur lorsqu’il avait- été privé de tous les fruits qu’il aurait pu recueillir ou de la plus grande partie. Le projet de code civil généralisait cette action, en donnant au preneur, s'il y avait lieu , le même droit contre le bailleur qu’il a dans le cas de trouble judiciaire. Au conseil d’Etat cette disposition fut critiquée parLacuée, Regnaud de Saint- Jean d’ An gely, Tronche!, et elle ne trouva pas de défenseur. Il était contradictoire, disait-on, de disposer, comme le faisait le projet et comme le dit l’article 1725, que le bailleur ne doit pas garantie du trouble de tait, et .d’autoriser néanmoins le preneur à réclamer une diminution de prix. Sur ces observations, le conseil retrancha la dernière partie de l’article. La volonté des auteurs du code n’est pas douteuse, il fauf s’y tenir. Il était cependant facile de répondre aux critiques. Autre chose est la garantie, autre chose est l’action en diminution du prix. La garantie soumet le bailleur à indemniser complètement le preneur du préjudice qui résulte du trouble ; tandis que l’action en diminution du prix a seulement pour objet de réduire le prix de la jouissance que le preneur n’a pas pu avoir par suite du trouble. Or, rien n’est plus juste quele recours ainsi limité. Le preneur a droit à la paisible jouissance de la chose louée; s’il ne l’a point, sans qu’il y ait une faute à lui reprocher, il paye son prix sans cause,, donc il doit avoir le droit d’en demander la diminution (2).

162. Les propriétaires aiment à invoquer l’article 1725, qui les décharge de toute responsabilité, malgré le trouble

(1) Colraet de Santerre, t. VII, p. 252. n° 171 bis I.

(2) Duvergier, Bu louage, t. I, p. 298, n° 315.

DU LOUAGE DES CHOSES

que le preneur éprouve, mais ils l’invoquent souvent à tort. Il importe donc de préciser le cas prévu par la loi. Y a-t-il trouble de fait par cela seul que les auteurs du trouble ne prétendent aucun droit sur la chose louée? Non; l’adminisration qui, par des travaux, trouble la jouissance du preneur, les tiers qui la troublent en faisant des constructions sur leur fonds, ne prétendent aucun droit sur la chose louée ; ce qui n’empêche pas le preneur d’avoir une action contre le bailleur (nos 148-158). Ce n’est donc pas là le caractère distinctif des voies de fait. La loi elle-même indique ce caractère, en disant que le preneur a le droit de poursuivre les auteurs du trouble, en son nom personnel, comme auteurs d’un fait dommageable, donc comme coupables d’un délit.

Voici une application du principe. Un fermier assigne le propriétaire contigu devant le juge de paix pour le faire condamner à ébrancher les arbres qui se trouvaient dans une haie séparative des deux héritages et à lui payer des dommages-intérêts. Le défendeur dénie au fermier le droit d’intenter une semblable action, laquelle, d’après lui, n’appartienj qu’au propriétaire. Il succombe en première instance et en appel. Pourvoi en cassation pour violation des articles 1719 et 1725. La cour décide que ces articles sont hors de cause, puisqu’il ne s’agit point d’une action en garantie. Le fermier a action pour dommage causé aux fruits et récoltes : telle était l’action du demandeur. Il y avait voie de fait, en ce sens que le propriétaire négligeait d’élaguer ses arbres et causait par là un dommage au fermier. On était donc dans les termes de la loi (i).

163. Il suit de là que l’article 1725 n’est plus applicable lorsque la voie de fait ne donne aucune action au preneur contre les auteurs du trouble. Telles sont les violences commises en temps de guerre par l’ennemi ; ceux qui sont victimes de ces violences n’ont pas de recours contre les auteurs des faits dommageables ; ils n’auraient pas pu les empêcher, et nous supposons qu’il n’y a aucune faute

(1) Rejet, 9 décembre 1817 (Dalloz, au mot Louage, u° 2381.

à leur imputer. Dès lors, on ne se trouve ni dans les termes ni dans l’esprit de la loi ; ce ne sont pas des voies de fait prévues par l’article 1725; la privation de jouissance rentre plutôt dans les cas fortuits, dont il est traité dans l’article 1722. Nous y reviendrons.

La cour de Paris l’a jugé ainsi, mais sans motiver sa décision, dans l'espèce suivante. En 1828, le bail du marché aux chevaux deParis fut adjugé moyennant24,120fr. par an. Après la révolution de juillet, les marchands refusèrent.de payer la taxe en tout ou en partie ; comme si l’insurrection contre l’arbitraire royal dégageait les débiteurs de leurs obligations ! L’adjudicataire demanda une indemnité ou une diminution de son prix. Sa demande fut rejetée par le tribunal de la Seine en vertu de l’article 1725. Il y avait un motif de douter. On pouvait dire que le fermier aurait dû agir contre les débiteurs en faisant dresser procès-verbal de leur résistance. Dans les temps ordinaires, l’objection serait décisive; mais, dans les temps de tumulte et de révolution , la même cause qui occasionne le refus des débiteurs empêche aussi de constater les con-' trav entions et de les poursuivre. La cour de Paris décida que,« dans les circonstances de la cause *,la ville devait une indemnité à l’adjudicataire (î).

11 va sans dire qu’il n’y a pas lieu d’appliquer l’article 1725 quand la jouissance du preneur a été empêchée par un accident naturel, le feu du ciel par exemple. Dans ce cas, toute action directe du preneur est impossible, puisqu’il n’y a pas d’auteurs du trouble. Reste à savoir si le preneur a un recours contre le bailleur. Il faut appliquer le principe qui domine la matière : le bail cessant d’exister du moment qu’il n’y a plus de jouissance possible, le preneur ne peut être tenu de payer une jouissance qu’il n’a point; donc il doit avoir le droit d’agir en résiliation du bail ou en diminution du prix (2). Nous reviendrons sur ces difficultés en expliquant l’article 1722.

(1) Paris, II mars 1834 (Dalloz, au mot Louage. n° 240, 4°).

(2) Col met de Santerre, t. VII. p. 253- n° 171 bis II

DU LOUAGE D,S CHOSES

IL Bu trouble de droit.

164. L’article 1726 prévoit le trouble de droit ; il est ainsi conçu : « Si, au contraire, le locataire ou le fermier ont été troublés dans leur jouissance par suite d’une action concernant la propriété du fonds, ils ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou â ferme, pourvu que le trouble ou l’empêchement aient été dénoncés au propriétaire. « A la différence du trouble de fait, le trouble de droit donne toujours lieu à garantie. La raison en est que le trouble judiciaire implique que le bailleur n’était pas propriétaire de la chose qu’il a donnée à bail et que, par suite, le preneur est obligé de délaisser la chose en tout ou en partie, ou de souffrir l’exercice de quelque servitude que le bailleur ne lui avait pas déclarée ; or* le bailleur doit toujours garantie au preneur contre l’éviction, puisque, par l'effet de l’éviction, le preneur n’a pas la jouissance qui fait l’objet du bail.

f 65. Le trouble de droit impose une obligation au preneur : il doit le dénoncer au propriétaire. La raison en est que le trouble menace le propriétaire plus encore que le preneur, car ce n’est pas contre le preneur que l’action est dirigée, c’est contre le bailleur, si celui-ci est propriétaire ou s’est géré comme tel; les auteurs du trouble ont mal intenté l’action s’ils sont demandeurs ; ils auraient dû agir contre le propriétaire, puisque leur action concerne la propriété du fonds. Il faut que le propriétaire sache que ses droits sont mis en cause, il est intéressé à.les soutenir; il y a encore intérêt en ce qui concerne ses rapports avec le preneur, car, en cas d’éviction, le bail sera résilié ou le prix diminué, avec dommages-intérêts,s’il y a lieu ; le garant est donc intéressé à intervenir dans le procès pour défendre le preneur.

C’est surtout pour les propriétés rurales que le propriétaire a grand intérêt à connaître le trouble, s’il y a, en outre, un trouble de fait, c’est-à-dire si le tiers s’est mis en possession d’une partie de la chose louée ; le proprié-

taire risque, dans ce cas, de perdre la possession et les avantages qui y sont attachés, s’il ne réprime pas immédiatement l’usurpation. Voilà pourquoi la loi veut que le fermier avertisse, dans le plus bref délai » le propriétaire des usurpations qui peuvent être commises sur les tonds (art. 1768), à peine de tous dépens, dommages et intérêts.

L’obligation de dénoncer le trouble a encore une autre sanction; Aux termes de l’article 1726, le preneur a droit à une diminution de prix quand il est troublé dans sa jouissance par une action concernant le fonds ; la loi ajoute : « Pourvu que le trouble et l’empêchement aient été dénoncés aü propriétaire. » La dénonciation est donc la condition sous laquelle le preneur a droit à une diminution du prix. Toutefois on ne doit pas entendre la loi en ce sens que, par cela seul que le preneur n’aurait pas dénoncé le trouble, il serait déchu de son action en garantie* Ce qui prouve que tel n’est pas le sens de l’article 1726, c’est qu’ü ne fixe pas le délai dans lequel la dénonciation doit être faite; le preneur peut donc toujours la faire, sauf dans le cas d’un bail à ferme (art. 1768), quand, outre le trouble de droit, il y a usurpation ; s’il n’y a pas d’usurpation, l’article 1726 reste applicable. Le preneur doit dénoncer le trouble, afin que le bailleur puisse le défendre; il suffit donc que la dénonciation soit faite à temps pour permettre au bailleur d’intervenir dans le procès. Quand même le preneur se serait laissé condamner sans appeler le bailleur en cause, il ne serait pas nécessairement déchu de son recours en garantie. L’article 1640 le dit pour l’acheteur ; à plus forte raison en est-il ainsi du preneur. En effet, le jugement qui condamne le preneur ne peut pas être opposé au bailleur, les droits de celui-ci restent saufs, il peut toujours les soutenir en agissant, en sa qualité de propriétaire, contre l’auteur du trouble. C’est seulement dans le cas où le défaut de dénonciation aurait causé un préjudice au bailleur que celui-ci peut s’en prévaloir contre le preneur ; par exemple, s’il avait perdu la possession. La question se résout donc en une difficulté de fait ; le juge examinera si le défaut de dénonciation a nui au bail-

DU LOUAGE DES CHOSES

leur; dans ce cas, le preneur est en faute, et il pourra être déclaré déchu de la garantie (1).

166. Le propriétaire peut agir contre l’auteur du trouble, alors même qu’il n’aurait pas été averti par le preneur. On demande si, dans ce cas, le preneur a droit à une indemnité pour privation de jouissance. La question a été décidée en faveur du preneur par la cour de cassation. Dans l’espèce, non-seulement le fermier n’avait pas dénoncé le trouble, il avait continué à payer ses fermages sans réclamer d’indemnité ; c’est longtemps après avoir reçu la quittance définitive de ce qu’il devait que le fermier réclama une indemnité, en se fondant sur ce que le propriétaire avait été indemnisé du chef du trouble. Le bailleur lui opposa qu’il n’avait pas dénoncé le trouble, qu’il n’était pas intervenu au procès et qu’il avait accepté une quittance définitive sans faire de réserve et sans agir. Toutefois la cour de Rouen donna gain de cause aux fermiers. Il était constant que le preneur avait souffert des pertes, il avait donc droit à une indemnité; d’autre part, le propriétaire n’avait éprouvé aucun préjudice du défaut de dénonciation, puisqu’il avait obtenu une condamnation contre l’auteur du trouble ; quant à l’inaction du fermier, elle n’aurait pu être invoquée contre lui que si elle avait impliqué une renonciation. Pourvoi en cassation pour violation de l’article 1726, qui dispose formellement que le fermier n’a droit à une indemnité que sous la condition de dénoncer le trouble. La cour prononça un arrêt de rejet sans discuter la question de droit; elle invoque l’équité, qui était évidemment pour les fermiers, mais le droit aussi était pour eux (2).

167. Quel est le droit du preneur en cas de trouble judiciaire? A-t-il qualité pour défendre à l’action? Pothier répond que le locataire ou fermier est un simple détenteur de la chose, qu’il ne la possède pas, la possession restant au bailleur ; il en conclut que les actions des tiers qui prétendent avoir un droit dans l’héritage procèdent, non

(1) Colmet de Santerre, t. VII, p. 254, nos 172 bis II et III. Aubrv et Rau, t: IV, p. 480, notes 32 et 33, § 366. Duyergier, 1. 1, p. 306, n° 323.

(2) Rejet, 1er décembre 1825 (Dalloz, au rnot Louage, n° 253),

contre le preneur, mais contre le bailleur. S’ils assignent le locataire ou le fermier, celui-ci n’est pas obligé de défendre, pour mieux dire, il n’a pas qualité pour le faire; il ji est obligé à autre chose qu’à indiquer au demandeur la personne de laquelle il tient l'héritage à loyer ou à ferme; sur cette indication, il doit être renvoyé de la demande et le demandeur renvoyé à se pourvoir contre le bailleur.

Le rapporteur du Tribunat reproduit la doctrine de Pothier, en ajoutant que le preneur doit être mis hors d’instance s’il l’exige; ce qui implique qu’il a le droit de rester en cause; en effet, il est assigné, ou c’est lui qui est demandeur en cas de trouble de fait; il est donc en cause, et il peut y rester pour veiller à ses intérêts, qui sont engagés dans le procès (1). L’article 1727 consacre ces principes ; il est ainsi conçu : « Si ceux qui ont commis les voies de fait prétendent avoir quelque droit sur la chose louée, ou si le preneur est lui-même cité en justice pour se voir condamné au délaissement de la totalité ou de partie de cette chose, ou à souffrir l’exercice de quelque servitude, il doit appeler le bailleur en garantie et doit être mis hors d’instance s’il l’exige, en nommant le bailleur pour lequel il possède. » La loi prévoit les. deux hypothèses dans lesquelles le preneur est troublé par une exception ou une action. Il* a été troublé par des voies de fait, et il poursuit en justice les auteurs du trouble ; le trouble de fait se traduit en trouble de droit si les défendeurs prétendent avoir agi en vertu d'un droit qu’ils ont sur la chose louée. Le trouble de droit a lieu, dans ce cas, par voie d’exception ; il a lieu par voie d’action lorsque le preneur est cité en justice par un tiers qui prétend avoir un droit dans la chose louée. Dans l’un et l’autre cas, la décision de la loi est identique : le preneur doit appeler le bailleur en garantie afin qu’il soutienne le procès, car, dès que le droit du bailleur est contesté, le preneur n’a aucune qualité

(1) Pothier, Du louage, n° 91. Mouricault, Rapport, n° 8 (Locré, t. VII,

DIT LOUAGE DES CHOSES

pour défendre; peu importe que le droit soit contesté sous forme d’action ou d’exception (1).

168. Quel est Met de la garantie? L’article 1726 répond que le preneur a droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme. Cette disposition est très-incomplète. Elle suppose d’abord que -le trouble ne consiste que dans une diminution de jouissance; mais l’éviction peut aussi être totale, le droit même du bailleur peut être contesté, comme le dit l’article 1727; dans ce cas, l’action tend à taire déguerpir le preneur, ce qui entraîne nécessairement la résiliation du bail; nous reviendrons sur cette hypothèse en traitant des manières dont le contrat de louage prend fin. Lorsque l’ éviction est partielle, le preneur peut avoir d’autres droits que celui de demander une diminution du prix; il faut appliquer, par analogie, au preneur ce que l’article 1636 dit de l’acheteur : si le preneur est évincé d’une partie de la chose, et quelle soit de telle conséquence, relativement au tout, que le preneur n’eût point loué sans la partie dont il a été évincé, il peut faire résilier le bail.

Que le bail soit résilié ou maintenu, le preneur peut réclamer des dommages-intérêts, outre la diminution du prix du bail, si l’éviction n’est que partielle. Tel est le droit commun en- matière de garantie. Il y a, sous ce rapport, analogie complète entre la vente et le louage; le preneur est privé de la jouissance, en cas d’éviction, comme l’acheteur est privé de la propriété de la chose : l’un et l’autre ont droit à des dommages-intérêts, puisque le bailleur est en faute, aussi bien que le vendeur, quand U donne à bail une chose qui ne lui appartient pas. Le droit du preneur aux dommages-intérêts est donc incontestable ; on applique les principes généraux qui régissent les dommages et intérêts, puisque le code n’y déroge pas en matière de bail (2).

Il suit de là que le bailleur est tenu de la garantie et, par conséquent, des dommages-intérêts, quand même il

(1) Aubry et Rau. t. IV, p. 480. notes 28 et 29, § 366. Voyez la jurisprudence dans le Répertoire de Dalloz, au mot louage, n°? 247 et 248.

(2) Duvernier, Du louage , t. I, p. 305, nû 322.

serait de bonne foi; la bonne foi n'exclut pas la faute. Pothier donne comme exemple le cas où le bailleur n’avait qu’une propriété résoluble ; si le bail est résolu par suite de la résolution du droit du bailleur, celui-ci sera garant de l’éviction, quand même il aurait ignoré le droit du tiers. Mais le juge tiendra compte de la bonne foi ou de la mauvaise foi du bailleur dans l’estimation des dommages et intérêts; on applique les distinctions des articles 1150 et 1151 que nous avons expliquées au titre des Obligations. (1).

Il suit du même principe que le preneur n’aurait pas. droit à des dommages-intérêts s’il avait connu, lors du contrat, le danger de l’éviction. Nous renvoyons à ce qui a été dit au titre de la Vente. Le preneur, quoiqu’il eût loué sciemment la chose d’autrui, pourrait néanmoins réclamer une diminution du prix en cas d’éviction partielle, et il va sans dire qu’il ne devrait pas payer le loyer ou le fermage s’il était évincé de la totalité de la chose louée ; le prix est dû pour la jouissance; dès que le preneur ne jouit pas, le prix n’a plus de cause et, partant, le bailleur n’y a aucun droit (2).

169. La diminution proportionnelle du prix à laquelle le preneur a droit, d’après l’article 1726, donne lieu à une légère difficulté que Pothier a prévue. On demande $4 la diminution se calcule sur le prix qui est stipulé parle bail, ou sur la valeur que la jouissance a lors de l’éviction. Pothier répond que l’on doit calculer non la somme pour laquelle la chose pourrait être louée lors de l’éviction, mais la somme pour laquelle la chose a réellement été affermée. En effet, il s’agit de savoir quelle est la partie du prix que le preneur payerait sans cause par suite de l’éviction ; c’est donc au prix convenu lors du bail qu’il faut avoir égard.

Est-ce à dire que le preneur n’ait pas droit à être indemnisé du préjudice qu’il éprouve s’il est privé de te jouissance d’une chose dont la valeur locative a augmenté

(1) Pothier. Du louage , nos S3 et 92. Duvergier, t. I, p. 309, n° 327.

(2) Marcadé, t. VI, p. 458, n° Il de l'article 1727.

DU LOUAGE DES CHOSES

lors de l’éviction ? Pothier décide qu’il a droit à une indemnité de ce chef, non en vertu du premier chef de l’action en garantie, qui tend à la décharge de tout ou partie du loyer, mais en vertu du second chef, qui a pour objet les dommages-intérêts que le preneur souffre de l’éviction. Qu’importe, dira-t-on, à quel titre il peut réclamer l’indemnité? Cela importe beaucoup. Si c’était à titre de décharge du prix que' le preneur avait droit à l’indemnité, il pourrait toujours la réclamer, car il a toujours droit à la décharge des loyers ou fermages, tandis qu’il n’a pas toujours droit à des dommages-intérêts; il ne peut pas en réclamer quand il a connu le danger de l’éviction lors du bail; et alors même qu’il a droit à des dommages-intérêts, la quotité varie selon que le bailleur est de bonne foi ou de mauvaise foi (1).

En matière de vente, l’article 1637 établit un principe différent lorsque l’éviction est partielle et que la chose vendue est diminuée de valeur ;j l’acheteur n’a droit qu’à l’estimation de la chose à l’époque de l’éviction. Le preneur, au contraire, a droit à une diminution du prix, donc de la valeur que la chose avait lors du bail. Il y a une raison de cette différence. Le louage se parfait successivement, le prix est payé pour la jouissance successive de la chose ; donc il est sans cause dès que le preneur n’a pas la jouissance qui lui a été promise; partant, le défaut partiel de jouissance doit entraîner une diminution partielle du prix.

SECTION II. — . Droits du preneur.

§ Ier. Du droit de jouir.

1TO, Le code ne parle que des obligations du preneur en ce qui concerne la jouissance de la chose (art. 1728), il ne dit rien de ses droits. Mais le droit du preneur à la jouissance de la chose louée résulte de l’obligation que le bailleur contracte de le faire jouir de la chose. C’est

(1) Pothier, Du louage, n° 93.

d’ailleurs la jouissance, c’est-à-dire le droit de jouir qui forme l’objet du bail. Si le principe est d’évidence» l’application donne lieu à de sérieuses difficultés.

1? I. Le preneur a le droit de jouir des accessoires de la chose. En faut-il conclure qu’il a le droit de jouir de l’alluvion qui se forme pendant le cours du bail? Cette question était déjà controversée dans l’ancien droit, et elle l’est encore ; à notre avis, elle doit être décidée négativement. C’est l’opinion de Pothier, et il l’établit sur des principes incontestables. Le fermier a le droit de jouir de l’héritage, de tout l’héritage; donc, dit-on, il a le droit de jouir des terres d'alluvion, qui sont un accessoire de l’héritage. Pothier répond, et sa réponse est péremptoire : Il est vrai que le fermier a le droit de jouir de tout ce qui lui a été loué, mais il n a pas le droit de jouir de ce qui ne lui a pas été loué; or, les terres d’alluvion qui se forment depuis le bail n’ont pas été louées au fermier; il faut dire plus, elles n’ont pas pu être louées, puisqu’elles n’existaient pas encore. Sans doute Fallu vi on est un accessoire qui, à ce titre, appartient au propriétaire ; mais il s’agit de savoir si cet accessoire est compris dans le bail et s’il a pu y être compris. Il y a, sous ce rapport, une différence élémentaire entre la vente et le bail. L’acheteur profite de l’alluvion ; Pothier le décidait ainsi dans l’ancien droit, alors même que l’alluvion s’était formée avant la tradition, donc à un moment où le vendeur était encore propriétaire ; à plus forte raison en doit-il être ainsi en droit moderne ; l’acheteur étant propriétaire à partir du contrat, avant toute tradition, il peut invoquer l’article 556, qui attribue l’alluvion aux riverains. Dans le contrat de louage, au contraire, la chose louée continue à appartenir au bailleur, c’est donc lui qui profite de l’alluvion; pour lui, c’est un accessoire en vertu de la loi; pour le fermier, ce n’est pas un accessoire, car on entend par accessoires les choses dont le bailleur doit faire la délivrance ; et comment le bailleur délivrerait-il des choses qui n’existent point (i)?

(1) Pothier, Du louage, n° 278.

DU LOUAGE DES CHOSES

L’opinion contraire est généralement enseignée; il n’y a de désaccord que sur le point de savoir si le preneur doit une augmentation proportionnelle du fermage pour les terres d’alluvion. La question seule témoigne contre la doctrine que nous combattons. Comment le preneur pourrait-il devoir une augmentation du fermage sans sy être obligé? On objecte qu’il jouit de l’alluvion à titre d’aocessoire ; nous demanderons si le preneur doit un prix à part à raison des accessoires? Est-ce que le prix riest pas fixé définitivement et irrévocablement par le com trat (1)?

Il y a des auteurs qui distinguent : ils ne soumettent le preneur au payement d’un fermage pour les alluvions que lorsqu’elles sont de quelque importance (2). Nous sommes étonné de voir cette distinction si peu juridique admise par les éditeurs de Zae-hariæ. Est-ce que les droits et les obligations se déterminent d’après la quotité de l’intérêt pécuniaire? Il v a bien un vieil adage qui dit que sans intérêt on ne peut pas agir en justice, adage qui est loin d’être aussi absolu- qu’il en a l’air. Mais on n’a jamais dit que celui qui a un droit ne peut le réclamer que si ce droit a quelque importance. Or, on reconnaît au bailleur le droit d’exiger une augmentation du fermage pour les terres d’alluvion, et on lui refusera d’exercer son droit parce que l’alluvion est peu considérable ! Qui permet aux tribunaux de décider en équité contre le droit? Et y a-t-il même équité à refuser au créancier d’agir, parce que son droit ne paraîtrait pas assez important au juge?

Le preneur a-t-il droit à la chasse? Cette question est aussi controversée; la plupart des auteurs, ainsi que la jurisprudence, se prononcent contre lé fermier. Nous croyons, avec Duvergier, que le droit de. classe appartient au preneur (3). C’est un attribut de la propriété ;

(1) Duvergier. t. I, p. 337, a0 356. Duranton. t. XVII, p. 62, po81. Marcade, t. VI, p. 452, n° III de l’article 1722.

(2) Demolombo, t. X, p. 70, nos 90-95.

(3) Duvergior, t. I. p. 66, n° 73. Duranton, t. XVII, p 64, n° 82. En sens contraire, Aubry ut Rau, t. IV, p. 470, note 2, § 365, et les autorités qu’ils citent.

or, le preneur a droit à tous les avantages que la propriété procure, qu’il s’agisse de droits utiles ou de’droits qui ne sont exerces que pour l’agrément. Qu’importe donc que la chasse ne soit qu’un plaisir? Est-ce que le fermier ne peut pas avoir le goût et la passion de la chasse aussi bien que le propriétaire? L’objection n’est pas même fondée en droit : la chasse peut être louée ; elle constitue donc un droit utile ; quelque mince que soit le profit, le preneur y a droit. Gela nous paraît décisif.

On peut dire que la question est de fait plutôt que de droit, en ce sens qu’il dépend des parties contractantes de comprendre le droit de chasse dans le bail ou de l’en exclure. Sans doute; mais s’il n’y a ni convention expresse ni convention tacite, que décidera-t-on? Cette question est de droit. Dans l’opinion générale, on la décide par une présomption. Le propriétaire, dit-on, est censé s’être réservé le plaisir de la chasse. Cette réserve est donc une exception, car on n’a pas besoin de se réserver une chose à laquelle on a droit. Or, une exception se présume-t-elle? Si, de droit commun, la chasse est comprise dans le bail, il faut une convention pour quelle en soit exceptée : une convention se présume-t-elle? Il ne suffit pas que le bailleur soit censé se réserver le plaisir de la chasse, il faut que le preneur y consente. Il faut donc un concours de volontés. Notre conclusion est que le bailleur doit prouver la convention qui lui donne droit à l’exception qu’il ré^clame.

lia cour de cassation objecte que le droit de chasse a un caractère particulier qui, à raison de sa nature et de son objet, demeure réservé au propriétaire du terrain, dans le silence du contrat. En quoi consiste ce caractère spécial? C’est que le gibier n’est pas un fruit de la terre. Non, sans doute; mais où est-il écrit que le fermier n’a droit qu’aux fruits de la terre? La définition du louage dit que le bailleur s’oblige à faire jouir le preneur de la chose louée. Le preneur a donc le droit de jouir en termes généraux et sans exception. Partant, il faut renverser la conclusion de la cour de cassation et dire que, dans le silence du bail, le droit de chasse appartient au fermier,

DU LOUAGE DES CHOSES

et que si le propriétaire prétend qu’il se l’est réservé, c'est à lui d’en faire la preuve (i).

f 13. La même question se présente pour le droit de pêche, et elle reçoit la même solution. C’est également un droit attaché à la propriété, un droit utile ou d’agrément, peu importe, donc le fermier en jouit. On donne encore d’autres raisons en faveur du fermier, plus ou moins bonnes; nous les laissons de côté, parce que les raisons mauvaises ou douteuses compromettent les bonnes causes. On invoque l’équité : les fermiers riverains éprouvent souvent des pertes par le voisinage des eaux; il est juste, dit-on, qu’ils jouissent aussi des avantages que les rivières procurent. On a fait valoir cette raison, en France, pour justifier la loi du 15 avril 1829, qui accorde le droit de pêche aux riverains (2). Mais la question est tout autre en ce qui concerne les fermiers. Il s’agit de savoir si le propriétaire est censé s’être réservé le droit de pêche comme un plaisir : si la pêche est un plaisir, peut-on y voir une compensation pour les pertes que le fermier éprouve? Cette idée, que le voisinage des eaux est une cause de dommage, est d’ailleurs très-contestable; il en est ainsi là où l’agriculture et l’industrie ne savent pas utiliser cet instrument précieux pour les travaux agricoles et industriels; mais là où la routine fait place à une exploitation intelligente, les riverains ne considèrent certes pas le voisinage des eaux comme un mal.

134. Le droit de jouir qui appartient au preneur a une autre conséquence qui, au premier abord, paraît choquante. On suppose que la jouissance du preneur cause un préjudice aux voisins, et que ce préjudice soit de nature à entraîner la responsabilité du propriétaire ; il en est ainsi quand les résidus d’une usine et les eaux sales qui en découlent produisent des exhalaisons et des infiltrations à la propriété voisine : on ne peut plus dire, dans ce cas, que le propriétaire a usé de son droit, car il n’en peut pas user de manière à porter atteinte aux droits du

(1) Cassation, chambre criminelle, 5 avril 1866 (Dalloz, 1866. 1, 411).

(2) Duvergier, t. I, p. 72, n° 75. Comparez Aubry et Rau, t. IV, p. 470, note 4, et en sens divers, les autorités qu'ils citent.

DROITS DtJ PRENEUR.

voisin; nous renvoyons, quant au principe, à ce qui a été dit aux titres de la Propriété et des Quasi-délits . Si l’usine est donnée à bail, le preneur sera condamné aux dommages-intérêts. On demande s’il a. un recours, de ce chef, contre le bailleur. La cour de cassation a décidé la question affirmativement.il était constaté, dans l’arrêt attaqué, que les faits dommageables ne dépassaient pas, de la part du locataire, les bornes d’une jouissauce licite et normale de la chose louée. Or, le propriétaire s’oblige à faire jouir le preneur de la chose, bien que la jouissance puisse être préjudiciable aux voisins ; donc il doit garantir le fermier contre les conséquences de cette jouissance, et, par suite, c’est le propriétaire qui doit supporter les dommages-intérêts (1).

Il a été jugé, par application du même principe, que si le bailleur loue un magasin, avec autorisation d’y déposer du sel, c’est lui qui doit répondre du dommage causé aux propriétés voisines par le dépôt. Dans l'espèce, il n’y avait aucun doute ; car le dommage était résulté de la faute du propriétaire, qui avait négligé de construire un contre-mur, conformément aux règlements sur les établissements incommodes ou dangereux. Or, c’est au propriétaire de faire les travaux nécessaires pour l’usage légitime de la chose. Le preneur était dans son droit à l’égard du bailleur ; il usait de la chose pour la destination quelle avait reçue par le contrat, et on ne lui reprochait pas une jouissance abusive ; par suite, il devait être garanti contre les conséquences qui résultaient de l’exercice de son droit (2).

Il en serait autrement si le preneur lésait, par son fait et sa faute, les droits des tiers en exerçant son industrie. Les tiers le poursuivent en justice et obtiennent contre lui des dommages-intérêts. Est-ce un trouble de droit parce qu’il y a une sentence judiciaire? Non, certes. Si le preneur est troublé, c’est parce qu’il a fait un usage abusif de la chose; il a le droit de jouir, il ne peut pas léser les

(1) Rejet, 3 décembre 1872 (Dalloz, 1873, 1,294).

(2) Bruxelles, 11 mars 1843 (Pasicrùie, 1845,2, 182).

194 DO LOUAGE DES CHOSES

droits des voisins ; et le propriétaire né lui garantit que la jouissance légale, et non une jouissance abusive (i).

§ IL Des plantations, constructions et améliorations faites par le preneur.

f 15. Le preneur a-t-il le droit de faire des plantations, des constructions et des améliorations ? À qui appartiennent celles que le preneur ferait? En peut-il disposer pendant le cours du bail ? Si elles subsistent encore à la Ün du bail, le preneur a-t-il le droit de les enlever? ou le propriétaire peut-il les conserver? et s’il les conserve, quelle indemnité doit-il au preneur? Ces questions sont controversées, et la solution en est douteuse.

On demande d’abord si le preneur a le droit de faire des travaux sur la chose louée. Il y a un motif dé douter. La loi lui impose des obligations, elle ne parle pas de ses droits. Aux termes de l’article 1728,1e preneur est obligé d’user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée. Si, pendant le cours du bail, il y a des réparations à faire, la loi distingue : c’est le preneur qui doit faire les réparations locatives, lé bailleur est tenu de toutes les autres réparations qui peuvent devenir nécessaires (art. 1720). À la fin du bail, le preneur doit rendre la chose telle qu’il Ta reçue (art. 1730). Telles sont les dispositions du code ; il ne prévoit pas même les travaux que -le preneur voudrait faire en plantant, en construisant ou en améliorant la chose. C’est que la loi ne prévoit que les faits ordinaires; or, les preneurs ne songent guère à améliorer une chose qui ne leur appartient pas et dont ils ne jouissent que temporairement. Toutefois cela peut arriver, surtout pour les simples améliorations, telles que peintures, tapisseries, plantations; il arrive même que le preneur élève des constructions quand son bail est d’une longue durée. 11 faut donc voir s’il en a le droit.

(1) Rejet, 27 mars 1876 (Dalloz. 1876, 1, 263). v

Il ale droit de jouir; il a, par suite, le droit de faire les travaux nécessaires à sa jouissance (1). Toutefois ce droit n’est pas absolu, car le preneur jouit de la chose d’autrui, et il n’a pas de droit réel; voilà pourquoi la loi veut qu’il use de la chose suivant sa destination et qu’il la rende dans letat où il l’a reçue. De là suit que son droit do jouir est restreint par l’obligation qui lui est imposée de conserver la destination de la chose louée et de maintenir celle-ci dans l’état où il l’a reçue. Si les travaux que le preneur fait ne contreviennent pas à ses obligations, si ce sont des travaux tels qu’un bon père de famille en ferait pour améliorer sa jouissance, le bailleur né pourrait pas s’y opposer, puisque le preneur, on le suppose, jouit en bon père de famille, sans changer la destination de la chose ; quant à l’obligation de rendre la chose dans l’état où il l’a reçue, il n’en peut être question qu’à la fin du bail; nous la laissons provisoirement de côté. Mais si les innovations que fait le preneur constituent un abus de jouissance, si elles portent atteinte aux droits du propriétaire, celui-ci peut s’y opposer et en demander, s’il y a lieu, la destruction.

f Î6. La jurisprudence est en ce sens. On lit dans un arrêt de la cour de Rennes que tout propriétaire a rigoureusement le droit d empêcher toute innovation ou changement, quels qu’ils soient, que le locataire voudrait faire. Cela est trop absolu; le droit de jouir implique la faculté de faire les travaux nécessaires pour la jouissance, mais ce droit est limité par les obligations du preneur et par les droits du propriétaire. C’est du conflit de ces divers droits que naissent les difficultés. Dans l’espèce jugée par la cour de Rennes, il n’y avait guère de doute. Le locataire voulait faire des changements à l’escalier, c’est-à-dire dans une partie du bâtiment dont il n’avait pas la jouissance exclusive; tous les locataires y ayant un droit égal, l’un ne peut pas taire d’innovations qui pourraient ne pas convenir aux autres. La cour ajoute, et en cela elle a raison, que le preneur ne peut pas faire de changement qui cau-

(1) Aubry et Rau, t. IV, p. 471, § 365.

serait le plus léger préjudice au propriétaire, ou qui entraînerait une dégradation quelconque de la chose louée : ce serait porter atteinte au droit de propriété, que le preneur est tenu de respecter (1).

• La cour de Lyon a fait l’application de ce principe à l’espèce suivante. Le locataire d’un jardin donnant sur la Saône avait été autorisé à jeter un pont sur la rivière pour le transport des graviers. Il permit au public de passer sur le pont moyennant un péage. Or, le bailleur, l’administration des hospices de Lyon, possédait un pont à péage sur la même rivière ; le locataire diminuait donc les revenus du propriétaire par son entreprise. Il dépassait la limite de son droit de jouissance et portait atteinte au droit de propriété. Les hospices demandèrent la suppression de la tête de pont construite dans le jardin, ou la résiliation du bail. Il a été jugé que le preneur ne pouvait pas faire servir la chose à un usage dommageable pour le propriétaire (2).

f 79. Si le preneur a fait des travaux dans la limite de ses droits, les ouvrages deviennent-ils la propriété du bailleur, et celui-ci peut-il s’opposer, pendant la durée du bail, à ce que le preneur détruise ce qu’il a fait ? Cette question soulève une nouvelle difficulté : à qui appartiennent les plantations ou constructions faites par le preneur? Aux termes de l’article 553, Joutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé. On demande si le bailleur peut invoquer cette présomption de propriété contre le preneur. La cour de cassation a jugé que les constructions élevées par le preneur sur le terrain loué appartiennent au bailleur, à moins qu’il ne résulte des stipulations du bail ou des agissements des parties que ce dernier a répudié cette propriété et renoncé à son droit d’accession (3). Nous avons admis également, en traitanf du droit de propriété, que l’article 553 reçoit son application au bailleur (t. VI,

(1) Rennes, 25 janvier 1815 (Dalloz, au mot Louage, n° 287, 2°).

(2) Lyon, 14 août 1840 (Dalloz, au mot Louage, n° 287, 1°).

(3) Rejet, 9 juin 1873 (Dalloz, 1873, 1,4101.

n° 255). Mais le droit du bailleur sur les constructions faites par le preneur est-il un droit absolu, comme l’est, en général, le droit du propriétaire? La négative nous paraît certaine. Le propriétaire a le pouvoir d’user et de disposer des choses de la manière la plus absolue : est-ce que le bailleur pourrait aliéner les ouvrages élevés par le preneur? pourrait-il en exiger la destruction? Non, certes, puisque l’on suppose que le preneur a agi dans les limites de son droit. Ce qu’il a tait, il peut le défaire, c’est encore son droit; en enlevant les- ouvrages, il ne porte pas atteinte à la propriété du bailleur, puisque celui-ci n’avait pas un droit absolu de propriété ; il n’était présumé propriétaire qu’à raison de l’accession ; l’accession cessant, le droit du bailleur cesse aussi.

La question a été jugée en ce sens par la cour de cassation, mais elle ne l’a pas décidée franchement. Elle se trouvait embarrassée par sa propre jurisprudence. La cour admet, comme nous allons le dire, que le bailleur peut se prévaloir de l’article 555 ; que, par suite, il peut, à la fin du bail, conserver les plantations et constructions en remboursant au preneur la valeur des matériaux et le prix de la main-d’œuvre. Si le bailleur a ce droit à la fin du bail, n’en faut-il pas conclure qu’il peut s’opposer, pendant le cours du bail, à ce que le preneur enlève les ouvrages? Telle était la difficulté; elle se compliquait encore de questions de fait. Voici l’espèce. Bail d’une usine pour vingt années. Le preneur y établit un laminoir fixé sur une charpente dans le sol. Quelques années après, il transporte le laminoir dans une autre usine dont il était propriétaire. Action du bailleur en rétablissement du laminoir ; il soutenait qu’il en était devenu propriétaire par droit d’accession. Le tribunal rejeta la demande, d’abord parce que le bailleur ne déclarait pas que son intention était d’exercer le droit de rétention que 1 article 555 donne au propriétaire ; puis parce que, en fait, le laminoir était mobile et ne tombait, par conséquent, pas sous l’application de l’article 555, qui suppose des constructions incorporées au sol. En appel, le bailleur demanda acte de sa déclaration qu’il entendait user du droit

DU LOUAGE DES CHOSES

de rétention de l’article 555, et il chercha à démontrer que le mécanisme litigieux était devenu immeuble par incorporation. La cour de Bourges rejeta toutes ses prétentions; elle décida que le preneur n’avait en rien porté atteinte aux droits du bailleur, parce qu’il n’avait pas modifié le système de l’usine, et qu’il en avait joui suivant sa destination et son état. La cour ne s’explique pas sur la véritable difficulté, celle de savoir si le bailleur était devenu propriétaire du laminoir ; elle l’élude, en décidant que l’appareil dont le bailleur réclamait la réintégration dans l’usine n’v avait pas été mis à perpétuelle demeure.

Pourvoi en cassation. La cour écarte le point de fait; en supposant même que le laminoir fût devenu immeuble par incorporation, le bailleur était sans droit pendant le cours du bail, qui devait encore durer pendant douze années. Comment la cour établit-elle que le bailleur était sans droite et comment écarte-t-elle l’objection que . le pourvoi puisait dans l’article 555? L’arrêt, rendu au rapport du conseiller d’Ubexi, ne se prononce pas sur la question que soulevait l’article 555 ; le rédacteur ne paraît pas très-convaincu que cette disposition soit applicable en matière de bail : « En admettant, porte l’arrêt, que la disposition de l’article 555 soit conciliable avec les principes spéciaux qui régissent le bail, et que le propriétaire puisse exercer dans toute sa rigueur, à l’encontre de son fermier, le droit, que lui donne cet article, de retenir les constructions élevées par un tiers sur son fonds, sous la seule condition de rembourser la valeur des matériaux et le prix de la main-d’œuvre, ce droit ne s’ouvre pour lui qu’au jour où cesse le bail. » Cela implique un doute ; l’arrêt ne nie pas le droit du bailleur, et il l’affirme encore moins ; la cour écarte l’article 555 par une fin de non-recevoir. Le bail courait, et il devait encore durer pendant de longues années. 11 s’agissait donc de savoir quels sont les droits des parties pendant le cours du bail. Placée sur ce terrain, la difficulté doit être résolue, non par l’article 555, mais par les principes qui régissent le bail. Or, le bailleur transmet au fermier le droit de jouir de la chose ; cela implique que le preneur peut faire les

constructions et, en général, les travaux nécessaires pour approprier les lieux à la destination pour laquelle ils ont été loués ; si le preneur est libre de faire les travaux qu’il juge convenables, il doit aussi avoir le droit de les modifier, en remplaçant un mécanisme par un autre mécanisme. Donner au bailleur le droit d’exiger que les ouvrages faits par le preneur soient maintenus, ce serait altérer les droits que le bail donne au preneur ; il ne pourrait plus jouir d’après ses convenances et ses intérêts; ce qui conduirait à la conséquence absurde que le fermier d’une usine serait obligé de conserver un mécanisme établi par lui pour l’exercice de son industrie, alors que l’expérience lui en aurait démontré le vice ou l’insuffisance . Tel ne peut être le sens de l’article 555, dit la cour de cassation, parce que, ainsi interprété, l’article 555 serait une atteinte aux droits que le preneur tient de la loi et de. son contrat (1).

fTS. On s’est prévalu de cet arrêt pour en induire une distinction qui seule, dit-on, concilie la propriété appartenant au bailleur par droit d’accession et le droit que le preneur a de faire les travaux nécessaires à sa jouissance. Dans l’opinion des éditeurs de Zachariæ, le preneur peut faire exécuter, sur la chose louée, les travaux ou ouvrages propres à en augmenter l’utilité ou l’agrément (2). S’il a fait, dans ce but, des plantations ou des constructions, ou s’il a apporté des modifications au mécanisme d’une usine, il peut, en cours de bail, enlever les plantations et constructions ou rétablir l’ancien mécanisme , sans que le bailleur soit autorisé à s’y opposer en se fondant sur le droit d’accession. Mais si le preneur a laissé subsister les ouvrages par lui faits jusqu’à la fin du bail , le bailleur pourra en demander la conservation en vertu de son droit d’accession, ou en demander la suppression. Si le propriétaire opte pour la conservation des travaux, il sera tenu de rembourser intégralement le prix des matériaux et de la main-d oeuvre, faute de quoi le preneur

(1) Rejet. 22 novembre 1864 (Dalloz, 1865. J, 110).

(2) Aubry et Rau, t. IV, p. 471, notes 5 et 6, § 3o5. et t. II. p. notes 21 et 22, § 204.

DU LOUAGE DES CHOSES

pourra enlever scs plantations et constructions » On le décide ainsi, par analogie de l’article 555.

Cette doctrine soulève de nombreuses objections. Nous sommes d’accord avec MM. Aubry etRau sur un point, c’est que l’article 555 est étranger aux rapports du bailleur et du preneur ; il est inutile de revenir sur un point qui a été exposé ailleurs (t. VI, n° 275). Si l’on admet que l’article 555 ne statue pas sur les plantations et constructions élevées par le preneur, il faut être conséquent et ne pas l’appliquer non plus par voie d’analogie. En effet, l’analogie suppose qu’il y a même motif de décider ; et, précisément, dans notre espèce, cette identité de motifs n’existe pas ; si elle existait, il faudrait dire que l’article 555 est applicable au preneur. Or, il y a une différence essentielle entre la situation du preneur et celle d’un tiers possesseur. Aucun lien de droit n’existe entre le tiers et le propriétaire qui revendique son fonds, tandis que le preneur et le bailleur sont liés par un contrat. Ce contrat donne au preneur la jouissance de la chose, et le droit de jouir lui donne le droit de faire les travaux qui peuvent augmenter l’utilité ou l’agrément de sa jouissance. Il en résulte que les ouvrages exécutés par le preneur sont l’exercice d’un droit; tandis que le tiers possesseur est sans droit aucun sur la chose. Où serait donc la prétendue analogie entre un possesseur sans droit et un détenteur qui est créancier et qui agit en vertu du droit que lui a concédé le propriétaire?

On invoque l’arrêt de îa cour de cassation que nous venons d’analyser (n° 177). La cour ne dit pas ce qu’on lui fait dire. Les auteurs dont nous combattons l’opinion se fondent sur l’article 555, pour l’appliquer par analogie aux rapports du propriétaire et de son fermier. La cour de cassation, au contraire, écarte l’article 555, et fonde sa décision sur le droit de jouissance du preneur. Aubry et Rau accordent au bailleur le droit d’exiger la conservation des ouvrages ; la cour ne dit pas cela, elle paraît plutôt mettre en doute que ce droit appartienne au bailleur. Il y a plus : si la cour avait entendu accorder au bailleur le droit que lui donnent les éditeurs de Zacha-

riæ, elle aurait dû reconnaître au bailleur le droit de s’opposer à ce que les ouvrages fussent enlevés ; car que serait un droit dont l’exercice est à la merci de celui contre lequel il s’exerce? Le bailleur est-il propriétaire par voie d’accession, il faut qu’il ait un moyen de sauvegarder sa propriété. Et s’il ne peut empêcher le preneur de détruire les ouvrages, on en doit induire qu’il n’est pas propriétaire. On demandera ce que devient alors le droit d’accession que nous avons reconnu au bailleur? Le droit d’accession ne peut être nié, mais il faut voir quelles conséquences en résultent. Ces conséquences varient selon que le détenteur de la chose est un tiers possesseur ou un créancier : à l’égard d’un tiers possesseur, le propriétaire peut faire valoir son droit d’accession ; il ne peut pas l’opposer à un détenteur, qui a eu le droit cîe faire les constructions ; la question se décide, dans ce cas, par les rapports que le contrat établit entre le propriétaire et le détenteur.

i 79. Il faut donc en revenir aux droits que le bail donne au preneur et aux obligations qu’il lui impose. On reconnaît au preneur le droit de faire des plantations et des constructions ; on admet que, pendant la durée du bail, il peut les enlever, les détruire, sans que le bailleur puisse s’y opposer. S’il a ce droit pendant le cours du bail, pourquoi ne l’ aurait-il pas à la fin? Est-ce qu’il y a une obligation du preneur ou un droit du bailleur qui s’y opposent? La seule obligation que la loi et la nature du contrat imposent au preneur, c’est de rendre la chose au bailleur, et de la lui rendre telle qu’il l’a reçue. Donc il est obligé d’enlever les plantations et constructions qui n’existaient pas lors du bail. Voilà le seul droit que le bailleur a en vertu de son contrat. L’obligation du preneurde rendre la chose telle qu’il l’a reçue donne au bailleur le droit d’exiger qu’il rétablisse les lieux dans leur état primitif; il peut donc demander que les constructions soient démolies, que les plantations soient arrachées. Le bailleur, dit-on, a encore un autre droit : il est propriétaire, par droit d’accession, des ouvrages faits par le preneur, si ces travaux sont incorporés au sol ; il peut donc les conserver, s’il le veut, sauf à régler l’indemnité que.

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de ce chef, il doit payer au preneur. Nous répondons que le droit d’accession ne peut être invoqué que lorsque le détenteur de la chose n’a pas le droit d’enlever les plantations et constructions ; or» ce droit appartient au preneur ; cela résulte de la nature du bail, qui lui donne le droit do taire des travaux et, par suite, le droit d’en disposer. Le droit absolu d’accession suppose qu’il n’y a aucun lien de droit entre le propriétaire et le preneur. Ce droit absolu est modifié par le bail : il est impossible que le bailleur ait ce droit contre le preneur, pas même à la fin du bail; car s’il l’avait à cette époque, il l’aurait aussi pendant le cours du contrat, et on reconnaît qu’il ne l’a point. Notre conclusion est que le seul droit du bailleur est •d’exiger que les plantations et les constructions soient enlevées. Le preneur, de son côté, ale droit de lés enlever; donc le propriétaire ne peut pas les conserver malgré le preneur. Dans cette opinion, il ne peut pas être question d’appliquer l’article 555 ; le propriétaire ne peut conserver les ouvrages qu’avec le consentement du preneur; c’est le contrat qui déterminera les conditions sous lesquelles il les retiendra,

f 80. Nous invoquerons, à l’appui de notre solution, la doctrine de Pothier; après avoir dit que le bailleur doit rembourser au locataire les réparations nécessaires que celuLci a faites, il ajoute : « A l’égard des impenses ■simplement utiles, le locataire ne peut pas s’en faire renubourser par le bailleur qui n’a point donné ordre de les faire ; mais il doit être au moins permis au locataire d’enlever, à la fin du bail, ce qu’il pourra enlever en rétablissant les choses, à ses dépens, dans l'état où elles étaient, en sorte que la maison n’en reçoive aucun dommage (î). » Si le locataire a ce droit, lé fermier doit l’avoir également; lâ raison dé décider étant identique. Duvergier admet le même principe, avec une restriction sur laquelle nous reviendrons. « Si lé preneur, dit-il, a fait des constructions oü des améliorations, il peut les enlever, en rétablissant la chose dans son état primitif. »

DROITS DU RïtËNËUR» 209

Là plupart des auteurs enseignent que l’article 555 reçoit son application au preneur, niais ils ne s’entendent pas entre eux sur les difficultés qui se présentent dans cette opinion. On leur a reproché qu’ils sont en contradiction avec eux-mêmes. D’une part, ils disent que le bailleur peut forcer le preneur à enlever les plantations et constructions, De que l’article 555 ne permet au propriétaire que contre lé possesseur de mauvaise foi, de sorte que le preneur serait considéré comme un possesseur de mauvaise foi. D’autre part, ils soutiennent que le bailleur doit rembourser au preneur la plus-value résultant des travaux, ce qui, d’après l’article 555, assimile le preneur à un possesseur de bonne foi. Il y a des auteurs qui échappent à cette contradiction en obligeant le bailleur qui veut conserver les ouvrages à payer la dépense. C’est l’opinion d’Aubry et Rau et de Demolombe. Elle est également contradictoire, puisqu’elle assimile, en droit ou en fait, le preneur à un possesseur de mauvaise foi ; et cependant on lui reconnaît le droit de faire les travaux, droit que le possesseur de mauvaise foi n’a certainement pas, et on lui permet même de les supprimer pendant le cours du bail (i). On n’a qu’à lire les articles 555 et 550, pour se convaincre que le preneur n’est pas un possesseur de mauvaise foi , dans le sens légal du mot • il n’est pas un tiers possesseur, il occupe le fonds en vertu d’un contrat qui lui donne des droits et lui impose des obligations. C’est d’après ce contrat que la question doit être décidée, et c’est pour avoir voulu appliquer tout ensemble les règles du bail et celles de la possession, que les auteurs sont tombés dans d’inévitables contradictions.

181. La jurisprudence n’a pas de principe bien arrêté, sauf qu’elle considère l’article 555 comme applicable au bail; ce qui est le plus mauvais des principes. Nous allons entendre la cour de cassation. Elle cherche à concilier les dispositions du code concernant le bail et lés dispositions qui règlent les droits du propriétaire contre

(1) Voyez les citations dans Aubry et Rau, t. II. p. 262. note 22. § 204.

DU LOUAGE DES CHOSES

un tiers possesseur.- Des constructions faites par le preneur existent à la fin du bail. Quel est le droit du bailleur? Aux termes des articles 1730 et 1731, le preneur est tenu de rendre la chose telle qu’il la reçue; par conséquent le bailleur peut exiger l’enlèvement de toutes les constructions que le preneur a faites sans son consentement, et le rétablissement des lieux dans l’état où ils étaient lors du bail. Sur ce point, il n’y a guère de doute, quoique les articles 1730 et 1731 ne soient pas aussi absolus que la cour de cassation le dit ; il n’est pas question de constructions ni de plantations dans ces articles ; ils se rapportent uniquement â l’état des réparations. Mais le principe invoqué par la cour résulte de la nature du bail, qui ne confère au preneur qu’une jouissance temporaire, sans droit réel dans la chose louée ; la conséquence est qu’il doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue.

Le bailleur a-t-il aussi le droit de conserver les constructions? Ici la cour invoque l’article 555, qui prévoit le cas où des ouvrages ont été faits par un tiers possesseur et avec ses matériaux sur le fonds d’autrui. La loi donne au propriétaire du fonds l’option de forcer le tiers à les enlever, ou de les conserver en remboursant la valeur des matériaux et le prix de la main-d’œuvre. La cour de cassation dit que les dispositions de cet article sont applicables au locataire, qui est un véritable tiers à l’égard du propriétaire, lorsqu’il a fait des constructions sur le terrain de ce dernier sans son consentement et en dehors des stipulations de son bail. Il y a bien des objections contre cette interprétation de l’article 555. D’abord, la cour ne le cite pas en entier; l’article 555 distingue entre le possesseur de bonne foi et le possesseur de mauvaise foi; la cour s en tient à la disposition qui concerne le possesseur de mauvaise foi; elle considère donc le preneur comme tel. Et qu’est-ce qu’un possesseur de mauvaise foi? Celui, dit l’article 550, qui possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il connaît les vices. Est-ce que cette définition est applicable au preneur? Possède-t-il comme propriétaire? Sa possession est-elle viciée? Il n’est pas possesseur, il

est détenteur précaire, il occupe le fonds en vertu d’un contrat qui lui donne le droit de jouir, et par conséquent le droit de faire les travaux nécessaires ou utiles à sa jouissance. Est-il vrai, comme le dit la cour, que le preneur soit un tiers quand il construit sans le consentement du bailleur, et sans qu une clause du contrat l’y autorise? Le preneur n’est jamais un tiers à l’égard du bailleur, il est ou débiteur ou créancier. A-t-il le droit de construire ou de planter, comme nous l’avons admis avec tous les auteurs? Il est créancier, en ce sens qu’il a droit d’enlever les ouvrages. N’a-t-il pas ce droit? Alors il est débiteur, en ce sens que le bailleur peut s’opposer à ce qu’il fasse les travaux, et il a le droit de les faire enlever ou supprimer pendant la durée du bail, avec dommages-intérêts. D’ailleurs, il ne suffît pas de dire que le preneur est un tiers pour qu’on puisse lui appliquer l’article 555 ; il faut qu’il soit un tiers possesseur de mauvaise foi, et il est de toute impossibilité de le considérer comme tel (i).

182. Dans l’espèce jugée par la cour de cassation, le pourvoi présentait un autre sj^stème, ce qui prouve combien il y a d’incertitude en cette matière. II invoquait l’article 599, aux termes duquel l’usufruitier ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites. Nous avons dit ailleurs quel est, à notre avis, le véritable sens de cette disposition. Le pourvoi prétendait l’appliquer au locataire, et il en concluait que le bailleur avait le droit de conserver les ouvrages faits par le preneur, sans devoir rien lui rembourser, ni dépenses, ni plus-value. C’était d’abord mal interpréter l’article 599, si l’on admet notre opinion; en toutcas, c’était en faire une fausse application par voie d’analogie, alors qu’il n’y a pas d’analogie entre la situation du preneur et celle de l’usufruitier. La cour de cassation dit que l’article 599 déroge à l’article 555, ce qui est également une mauvaise interprétation ; mais en supposant qu’il y ait dérogation, la cour a raison de dire

(1) Rejet, l®r juillet 1851 (Dalloz, 1851, 1, 251).

DU LOUAGE DES CHOSES

qu’il faut la limiter à l’usufruitier, et qu’on ne peut pas letendre au preneur : l’un a un droit réel, qui démembre la propriété, l’autre n’a qu’un droit de Créance : l’un jouit en vertu d’un droit qui lui est propre, l’autre jouit en vertu de l’obligation que le bailleur contracte de le faire jouir. Il est inutile de continuer ce parallèle ; nous avons déjà relevé les différences principales qui existent entre le bail et l’usufruit; elles sont telles, qu’il est impossible de raisonner par analogie d’un droit à l’autre.

f 82 Ms. Le preneur a donc droit à une indemnité; mais quelle est cette indemnité? La cour de cassation répond que le bailleur doit rembourser la valeur des matériaux et le prix de la main-d’œuvre; ce qui aboutit à traiter le preneur comme un possesseur de mauvaise foi. Pourquoi la cour l’assimile-t-elle à un possesseur de mauvaise foi, plutôt qu’à un possesseur de bonne foi? Sur ce point, l’arrêt garde le silence, il ne prononce pas les mots de mauvaise foi. Mais on ne peut pas écarter le texte par le silence ; la difficulté subsiste, et, dans l’opinion générale qui admet l’application de l’article 555 au bail, il faut la résoudre. La cour de Bordeaux répond à la question, mais sa décision ne fait qu’augmenter l’anarchie qui règne dans la jurisprudence. Il s’agissait de l’exploitation d’une carrière ; le preneur exécuta des travaux importants et coûteux; le bail ayant ôté fait sans durée fixe, le bailleur y mit fin en signifiant un congé. Le preneur réclama une indemnité pour les ouvrages qu’il avait faits et qui allaient profiter au bailleur. Sa demande fut rejetée. La cour décide que le preneur a le droit de retirer les choses qu’il a placées sur le fonds loué , l’arrêt ne dit pas si les travaux étaient des constructions ; il ajoute cette restriction : pourvu que l’enlèvement n’occasionne pas de dégradations ; et il refuse au preneur tout droit à une indemnité. On ne peut, dit la cour, assimiler le preneur à un possesseur de bonne foi qui, croyant améliorer son propre domaine, fait des plantations et des constructions. Non; mais, en lui refusant toute indemnité, la cour le traite plus sévèrement qu’un possesseur de mauvaise foi. C’est écarter entièrement l’article 555, sur lequel se fonde la jurisprudence de

la cour dê cassation. Le dissentiment rie s’arrêté pas là. Pourquoi là cour de Bordeaux décide-t-elle que le preneur ne peut pas réclamer la plus-value que les travaux ont procurée à l’immeuble? Elle applique au preneur l’article 599, que la cour de cassation écarte comme étranger au bail ; et elle ajoute qu’il faut le lui appliquer, à plus forte raison, parce que le titre du preneur est plus précaire et que ses droits sont moins étendus que ceux de l’usufruitier. Voilà l’anarchie au complet. Reste une objection d’équité. Le preneur avait fait des travaux coûteux, ces améliorations vont profiter au propriétaire : peut-il s’enrichir aux dépens d’autrui? La cour répond que si le preneur a fait des travaux importants, il en a été dédommagé par les fournitures importantes qu’il a faites au gouvernement (i). Et s’il n’avait pas été dédommagé? Si on laissait donc là’toutes ces considérations, de fait et si l’on décidait les questions de droit par des principes de droit!

183. Un arrêt récent de la cour de cassation semble déserter la jurisprudence qui déclarait applicable au preneur la disposition de l’article 555. Cependant nousn’osons* rien affirmer, car la décision a été rendue dans des circonstances spéciales. Un preneur qui occupait les lieux en vertu d’un bail verbal est expulsé par l’acquéreur ; il avait construit un hangar ; l’acquéreur demanda que la construction fût enlevée. Sa demande fut repoussée, par le motif que le preneur n’était pas un tiers évincé dans le sens de l’article 555. C’est bien là notre opinion. Sur le pourvoi, il intervint un arrêt de rejet (2). La cour de cassation dit que le preneur expulsé n’est pas un possesseur de bonne foi, dans le sens de l’article 555. Ce qui est évident. Mais si l’on écarte l’article 555 quand le preneur veut s’en prévaloir, de quel droit l’appliquera- t-on quand le bailleur l’invoque contre le preneur? La cour entendelle répudier l’article 555, quelle a constamment appliqué au profit du bailleur? Nous doutons que telle soit la pen-

(1) Bordeaux. 4 rnai’s 1856 (Dalloz, 1856. 2. 206).

(2) Rejet.. 17 janvier 1870 (Dalloz. 1870. 1, 194).

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sée de la cour. Dans un arrêt plus récent, elle pose en principe, par application des articles 553 et 555, que les constructions élevées par le preneur sur. le terrain loué appartiennent au bailleur (î) ; elle maintient donc l’article 555 dans les rapports du bailleur et du preneur mais si elle l’applique contre le preneur, pourquoi ne l’appliquet-elle pas en sa faveur? N’est-ce pas une contradiction nouvelle à ajouter à celles que nous venons de signaler?

184. L’application de l’article 555 combiné avec l’article 1731 a soulevé une autre difficulté, sur laquelle la cour de cassation s’est trouvée en désaccord avec la cour de Paris. Il s’agissait de la location d’un moulin avec prisée , c’est-à-dire que tous les accessoires du moulin deviennent la propriété du fermier, qui doit en payer la valeur, à dire d’experts, lors de son entrée en jouissance; et, à la fin du bail, la valeur de. la prisée est restituée au preneur, égalementà dire d’experts. Un usage analogue existe dans nos provinces flamandes, pour les plantations qui se trouvent dans les jardins, loués comme dépendance d’une maison. Dans l’espèce, la prisée fut estimée lors du bail à 5,000 francs et, à la cessation du bail, à 28,475 francs; le meunier avait remplacé l’ancien système par un mécanisme nouveau, ditanglais. Le propriétaire refusa de payer ces améliorations et demanda quelles fussent enlevées par, le meunier sortant. La cour de Paris se prononça en faveur du preneur. C’est cette décision qui a été cassée après délibéré en la chambre du conseil et sur les conclusions contraires de l’avocat général Nicias-Gaillard. La cour se fonde tout ensemble sur l’article 555 et sur l'article 1731 pour en induire que le preneur peut être obligé de supprimer les constructions qu’il a-faites. Il nous paraît étrange que l’on puisse appliquer au preneur deux dispositions, dont l’une suppose un tiers possesseur en face d’un propriétaire revendiquant, tandis que l’autre met en regard un bailleur et un preneur, c’est-à-dire que l’on applique au preneur une disposition qui suppose qu’il n’y a aucun lien d obligation entre le possesseur et le propriétaire et

(1) Rejet, 27 mai 1873 (Dalloz, 1873, 1, 410).

une autre disposition qui implique l’existence d’un contrat. Dès qu’il y a un contrat, ce sont les conventions des parties qui seules doivent décider le débat. Or, dans l’espèce, la question était très-simple, et la cour la juge parfaitement dès quelle laisse de côté l’article 555. Le preneur a droit au remboursement de la prisée par lui reçue et des réparations qu’il y aurait faites : tel est le sens de la convention sur laquelle se fondait l’arrêt de Paris. Mais le bailleur ne s’oblige pas à payer la valeur d’une chose tout autre que celle qu’il avait livrée et qu’il était tenu de reprendre ; dans l’espèce, il n’était pas tenu de reprendre et de payer le système anglais substitué à l’ancien mécanisme. Cette interprétation est en harmonie avec les principes du bail : le preneur n’est pas un propriétaire, il ne peut pas rendre les lieux changés, modifiés, il doit les rendre tels qu’il les a reçus. S’il fait des constructions, elles sont à ses risques et périls, en ce sens qu’il peut être obligé de les enlever sans indemnité aucune, avec obligation, au contraire, de rétablir i$ •''hose dans son état primitif. Cela est dur quand les travaux constituent un perfectionnement, mais telle est la rigueur du droit (i).

185. Il est rare que les locataires fassent des constructions, mais il arrive assez souvent qu’ils font des embellissements. Le preneur ne peut pas les enlever ; peut-il les supprimer en rétablissant les lieux dans leur état primitif? On décide que le preneur est sans intérêt, partant sans droit. Cela a été ainsi jugé par le parlement de Paris sur la plaidoirie de Séguier, avocat général. Le locataire avait loué une maison sans plafonds, ni papiers, ni peintures ; il exécuta ces travaux à ses frais. Le propriétaire ne voulut pas renouveler le bail, et il prétendit garder les améliorations. Sur ce refus, le locataire détruisit les plafonds, gratta les peintures et arracha les papiers. De là procès. Le parlement confirma la sentence du Châtelet, qui avait adjugé des dommages-intérêts au propriétaire. Nous étions présent-, dit Lepage, et nous entendîmes le

(1) Cassation, 3 janvier 1849 (Dalloz, 1849, 1,27), et sur renvoi, Orléan», 20 avril . 1849 (Dalloz, 1850, 2, 1).

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réquisitoire de l’avocat général Séguier, Il invoqua d’abord le principe qui ne permet pas de faire le mal d’autrui sans intérêt pour soi : excellente maxime en morale, mais en droit? Séguier ajouta que les embellissements avaient été faits dans un esprit de perpétuelle demeure, Gela n’est pas exact; comment un locataire, qui n’a qu’une jouissance à temps et précaire, pourrait-il agir dans un esprit de perpétuité? Les embellissements, continue l’avocat général, étaient devenus la propriété du bailleur. Non, car le preneur avait le droit de défaire ce qu’il avait fait. Le droit était pour le preneur ; il n’était tenu qu’à une chose, à rendre les lieux tels qu’il les avait reçus. Duvergier et Troplong approuvent néanmoins la décision , tout en blâmant l’indélicatesse du propriétaire. Il y a plus qu indélicatesse (1) : il y a spéculation aux dépens du locataire. Le propriétaire est tenu de faire les réparations ; il ne les fait point, comptant que le locataire les fera ; puis, quand elles sont faites, il refuse de renouveler le bail, afin de louer à un prix plus élevé, en profitant des travaux d’embellissement exécutés par le preneur : est-ce là de la justice?

§ III. De la sous-location.