N° 2. DE LA SOUS-LOCATION

191. Sous-louer, c’est louer; donc la sous-location constitue un nouveau bail qui intervient entre le preneur et le sous-locataire. Nous disons que c’est un nouveau bail. On pourrait croire que le preneur qui sous-loue ne fait que transmettre au preneur sa propre jouissance. Cela est vrai en ce sens, comme le dit Pothier, que le preneur ne peut pas transmettre une jouissance plus étendue que celle qu’il a lui-même ; mais les conditions de cette jouissance ne sont pas nécessairement celles qui ont été arrêtées entre le bailleur et le preneur. Ce n est pas l’ancien bail qui passe au sous-locataire, il se forme un bail nouveau, dont les conditions sont réglées, comme celles de tout bail, par la volonté des parties contractantes. Le texte même du code le prouve. La sous-location peut être partielle, et elle peut se faire soit au commencement, soit pendant le cours du bail primitif. De là résultent nécessairement des conditions différentes quant au temps et quant au prix, les loyers ou fermages peuvent être plus ou moins élevés; tout dépend de la volonté des parties.

W. Quand le preneur sous-loue, il y a deux baux

pour une seule et même chose; le premier bail intervenu entre le bailleur et le preneur est maintenu. Cela est d’évidence ; car le sous-bail est consenti par le preneur, il n’a pas besoin du consentement du bailleur, celui-ci n’intervient pas dans la sous-location. Or, il ne dépend pas du preneur de rompre son bail par sa seule volonté; le premier bail subsiste donc, et il s’en forme un nouveau entre le preneur et le sous-locataire,

193. Le bailleur primitif reste étranger à la sous-location, de même que le sous-locataire est étranger au premier bail. 11 faut donc appliquer aux deux contrats le principe qui régit toutes les conventions : elles n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent pas aux tiers et elles ne leur profitent pas. De là suit qu’il n’y a aucun lien juridique entre le bailleur et le sous-preneur. Le principe est incontestable ; nous dirons plus loin que la loi l’a modifié et quelle est la portée de cette modification.

I. Effet de la sous-location entre le sous -bailleur et le sous-preneur.

194, La sous-location étant un nouveau bail (n° 191), les droits et obligations des parties sont réglés par les clauses du contrat, et, dans le silence de l’acte, par les dispositions du code, que les parties adoptent par cela seul qu’elles n’y dérogent point. Elles y peuvent déroger, mais il faut pour cela que le nouveau bail s’en explique ; il ne suffirait pas qu’il y eût dans le premier bail. des clauses dérogatoires au droit commun ; ces clauses sont étrangères au second bail, le preneur ne pourrait pas les invoquer contre le sous-locataire, et celui-ci ne pourrait pas s’en prévaloir contre le sous-bailleur : les deux contrats sont étrangers l’un à l’autre (nû 193). Dans le silence de l’acte, le sous-bailleur et le sous-preneur seront régis par le droitcommun ; tandis que le sous-bailleur sera régi, comme preneur, par les clauses exceptionnelles du premier bail.

195. Le sous-locateur jouit du privilège que la loi accorde au bailleur pour l’exécution du bail (art. 2102 et loi

m DU LOUAGE DES CHOSES.

hyp., art. 20, n° 1). G’est une conséquence du principe que la sous-location est un bail, et, par conséquent, régie par les règles du bail; le sous-bailleur doit donc avoir toutes les garanties que la loi donne au bailleur. Par application du môme principe, le code de procédure donne au sous-locateur le droit de faire saisir-gager,pour loyers et fermages, les effets et les fruits qui se trouvent dans les maisons ou dans les biens ruraux (art. 819).

190. Le sous-bailleur est aussi tenu des obligations que le contrat de louage impose au bailleur. Il s’oblige à faire jouir le sous-preneur; donc il doit lui délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce, quoique, en sa qualité de preneur, il ne soit tenu, à l’égard de son bailleur, que des réparations locatives; et il doit aussi faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, sauf les locatives, qui sont à charge du sous-preneur.

197. Le sous-preneur, de son côté, a tous les droits qui appartiennent au preneur, et il est soumis aux obligations qui incombent aux locataires ou fermiers. Ainsi le sous-fermier a droit à une indemnité contré le sous-bailleur quand la totalité ou la moitié d’une récolte lui est enlevée par cas fortuit (art. 1769) (î).

II. Effet de la sous -location entre le bailleur et le sous-bailleur.

198. Le bail fait entre le bailleur primitif et le preneur devenu sous-bailleur subsiste ; donc les droits et les obligations des parties contractantes restent ce qu’ils étaient avant le sous-bail. Ainsi le sous-bailleur est engagé dans deux contrats ; il est tout ensemble preneur et bailleur de la même chose, et il a les droits et les obligations qui résultent des deux contrats. Le sous-bail qu’il a consenti ne le dégage pas des obligations qu’il a contractées envers le bailleur par le bail principal ; cela est d’évidence, car le débiteur ne peut pas se soustraire par sa volonté

(1) Il n’y a aucun doute sur tous ces points, de sorte qu’il est inutile de citer des témoignages.

au lien du contrat ; le preneur reste donc tenu envers le bailleur au payement des loyers ou fermages. Il reste tenu aussi des réparations locatives, quoiqu’il n’habite pas les lieux loués ; ces lieux sont occupés par un sous-preneur qui s’est obligé envers lui à faire les réparations locatives ; débiteur, de ce chef, à l’égard du bailleur, il est créancier à l’égard du sous-locataire ; mais la créance qu’il a contre le sous-preneur n’empêche pas qu’il ait une dette à l’égard du bailleur. Celui-ci conserve tous ses droits contre son preneur ; il peut donc agir contre lui lorsque les réparations locatives ne sont pas faites dans les lieux loués, sauf au preneur à agir, en vertu de la sous-location, contre le sous-preneur (1).

199. Si le preneur, devenu sous-bailleur, reste tenu des obligations qu’il a contractées à l’égard du bailleur primitif, il conserve aussi les droits que le contrat lui donne. N’habitant pas les lieux loués, on pourrait croire qu’il n’a aucun intérêt à agir contre le bailleur pour le forcer à remplir des obligations qui concernent la jouissance. Mais s’il n’y a aucun intérêt comme preneur, il y est intéressé comme sous-bailleur. En effet, le sous-preneur a action contre lui pour l’exécution des mêmes obligations qui donnent au sous-bailleur le droit d’agir, à titre de preneur, contre le bailleur principal. La chose louée a besoin de réparations ; le sous-preneur agit contre le souslocateur ; celui-ci doit les faire en vertu du contrat qui le lie envers le sous-preneur. Mais il est aussi locataire; et si la chose louée a besoin de réparations, il a le droit d’agir contre le bailleur, qui s’est obligé envers lui à entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Le bailleur étant indirectement tenu, à l’égard du souspreneur, de remplir les obligations qui naissent du bail, ne serait-il pas plus simple de donner au sous-preneur une action directe contre le bailleur principal? De même, le sous-preneur étant tenu indirectement, à l’égard du

(1) Duvergier, t. I, p. 361, n° 380, Comparez Adx, 10 février 1871 (Dalloz, 1872, 2, 71).

bailleur principal, des obligations qui naissent du bail, n’est-il pas plus simple de permettre au bailleur principal d’agir contre le sous-preneur? On éviterait par là un circuit d’aciions qui paraît frustratoire. Mais il faut voir si les principes permettent l’action directe du bailleur principal contre le sous-preneur et l’action directe du souspreneur contre le bailleur.

III. Effet de la sous -location entre le bailleur ‘principal et la

sous-preneur .

200. Nous avons posé en principe qu’il n’intervient aucun lien juridique entre le bailleur principal et le souspreneur ; ce qui conduit à la conséquence que le bailleur principal n’a pas d’action directe contre le sous-preneur, et que celui-ci n’a pas d’action directe contre le bailleur. La doctrine, et la jurisprudence partent d’un principe tout à fait contraire. On admet que le sous-bail crée des rapports directs entre le bailleur primitif et le sous-locataire ; et l’on en déduit la conséquence que le bailleur principal a une action directe contre le sous-locataire pour l’exécution des engagements résultant de la sous-locàtion,et que le sous-preneur a une action directe contre le bailleur originaire pour l’accomplissement des obligations que ledit bailleur a contractées envers le locataire principal. Nous disons une action directe ; il ne s’agit pas de l’action indirecte de l’article 1166; il n’est pas douteux que le bailleur ne puisse agir contre le sous-preneur comme créancier du preneur, mais cette action est peu favorable, en ce sens quelle est subordonnée à des conditions rigoureuses et quelle ne profite pas exclusivement au demandeur, obligé d’en partager le bénéfice avec les autres créanciers du débiteur commun. De même il est certain que le sous-preneur peut agir contre le bailleur principal comme créancier du sous-bailleur, lequel a action, à titre de preneur, contre son bailleur. C’est le droit commun. On prétend que le bailleur et le sous-preneur ne doivent pas recourir à l’action indirecte de l’article 1166, qu’ils

peuvent agir directement en vertu du lien que le sous-bail crée entre le bailleur primitif et le sous-locataire (1).

Nous allons d’abord examiner la question au point de vue des principes généraux de droit, abstraction faite des textes. A en croire les éditeurs de Zacbariæ, notre question n’en serait pas une, et tout le monde serait d’accord, auteurs et jurisprudence, pour reconnaître le lien direct qu’ils disent exister entre le bailleur principal et le souspreneur. Ils citent , entre autres, Duvergier; or, voici ce que dit Duvergier : « Le sous-locataire n'a point d'action directe contre le bailleur, le preneur ne lui ayant pas transmis celle qui lui appartient. » En expliquant l’article 1753, Duvergier dit : « Sans cette disposition et celle de l’article 820 du code de procédure, le bailleur n’aurait aucune, action directe contre le sous-preneur; il serait réduit à exercer les droits du preneur, comme tout autre créancier, conformément à l'article 1166 (2) ». Duvergier dit donc tout le contraire de ce qu’on lui fait dire : il pose en principe que le sous-preneur n’a pas d’action directe contre le bailleur originaire et que celui-ci ne peut pas agir directement contre le sous-preneur. A notre avis, cela est d’évidence, et nous ne comprenons pas meme qu’il y ait un dissentiment sur la question de théorie. D’où naissent les actions? Des contrats. Les conventions donnentelles une action à ceux qui n’y figurent point? Elles ne profitent ni ne nuisent aux tiers, dit l’article 1165. Ces principes élémentaires décident la question. Qui est partie au sous-bail? Le sous-preneur et le sous-bailleur; donc le sous-bail n’a d’efïet qu’entre le sous-locateur et le souslocataire. Quant au bailleur principal, il n’est pas partie au contrat, il est donc un tiers; partant, il n’y a aucun lien de droit entre lui et le sous-preneur : comment donc auraient-ils action l’un contre l’autre? Le bailleur ne pourrait avoir , action contre le sous-preneur et le sous-preneur contre le bailleur que si le bailleur était représenté au

(1) -Aubry et Rau, t. IV, p. 493 et suiv., note 20, § 368, et les autorités qu’iis citent.

(2) Duvergier, t. I, p. 362, n° 380, et p. 560, n° 540. Comparez Mourlon, Répétitions, t. DI, p. 316. n° 775.

DU LOUAGE DES CHOSES

contrat. Est-il représenté au contrat par le sous-bailleur? Non; car le preneur, en faisant le sous-bail, n’agit point au nom du bailleur comme son représentant, il agit en vertu d’un droit qui lui est propre, qu’il tient de la loi et de son contrat; il n’a aucune qualité pour obliger le bailleur ni pour stipuler en son nom.

Troplong reprend Duvergier, comme il aime à le faire. Ce n’est pas, dit-il, dans les articles 1753 et 820 (code deproc.) que le bailleur puise le droit d'agir directement contre le sous-preneur : « il puise son droit en luimême, dans l’occupation des lieux par le sous-preneur. » Tel est l’unique fondement de l’action directe, en théorie. Troplong cite Duranton, lequel dit que le prix de la souslocation étant dû à raison de la chose du bailleur, il est juste que celui-ci le touche de préférence aux créanciers particuliers du sous-bailleur. Cette raison justifie l’article 1 753, sur lequel nous reviendrons ; pour le moment, il est question de principes, de théorie; nous demandons si le bailleur peut avoir un droit et s’il peut être tenu d’une obligation, en vertu d’un contrat où il .ne figure pas comme partie, et on ne donne d’autre réponse que le fait de l’occupation des lieux par le sous-preneur. Est-ce que ce fait crée un lien de droit entre le propriétaire de la chose et le souspreneur qui l’occupe? S’il l’occupait sans titre aucun, le propriétaire aurait contre lui l’action en revendication, laquelle implique l’absence de tout lien entre le demandeur et le défendeur. Mais le sous-preneur occupe les lieux en vertu d’un contrat, d’où naissent des droits et des obligations : suffit-il que la chose qui fait l’objet du contrat soit la propriété du bailleur pour que, par cela seul, le preneur puisse agir en vertu du contrat contre le propriétaire, et que le propriétaire ait action en vertu du même contrat contre le sous-preneur? Troplong semble le dire, puisqu’il ne donne pas d’autre motif que l’occupation des lieux par le sous-locataire. Une pareille doctrine renverse tous les principes. Quoi! ma chose est l’objet d un contrat, et cela suffit pour que je sois partie au contrat, que j’aie les droits qu’il crée, et que je sois tenu des obligations qui en découlent! Je serais donc partie au

contrat comme y ayant été représenté par ma chose !

201 . Sur le terrain des principes, la question que nous discutons n’en est réellement pas une. Il faut voir si les articles 1753 et 820 (code de proc.) dérogent au principe de l’article 1165. L’article 1753 porte : « Le sous-locataire n’est tenu envers le propriétaire que jusqu a concurrence du prix de sa sous-location dont il peut être débiteur au moment de la saisie. » Cette disposition fait naître une première difficulté. Elle est placée sous la rubrique de la section II qui traite Des règles particulières aux baux à loyer. En faut-il conclure qu’elle ne s’applique pas aux baux à ferme? Non, c’est un défaut de classification ; il n’y a absolument aucune raison pour distinguer entre les baux à ferme et les baux à loyer, en ce qui concerne les rapports du bailleur et du sous-preneur : la décision, quelle quelle soit, doit être identique, parce que la situation des parties est la même. Le code de procédure ne laisse aucun doute sur ce point : aux termes de l’article 820, le bailleur principal peut saisir les effets des sous-fermiers aussi bien que ceux des sous-locataires , il peut encore saisir-gager les fruits des terres que les sousfermiers occupent; puis la loi décide, comme le fait le code civil, que les sous-preneurs, quels qu’ils soient, obtiennent mainlevée de la saisie en justifiant qu’ils ont payé sans fraude; s’ils n’ont pas payé, ils seront tenus envers le bailleur principal jusqu’à concurrence du prix de sous-location dont ils sont redevables au moment de la saisie. Les dispositions des articles 1753 et 820 sont donc générales (î) ; reste à savoir quel en est le sens. Ici nous entrons dans la vraie difficulté.

202. Pour interpréter une loi, il faut constater avant tout quel en est le vrai objet. Est-ce que l’article 1717 a pour objet de décider qu’il -y a un lien juridique entre le bailleur principal et le sous-preneur? Il suffit de lire cette disposition pour se convaincre quelle est relative à une question toute spéciale. Le bailleur a un privilège

(1) C'est l’opinion générale. Duvergier, t. I, p. 367, n° 388, et tous les auteurs Toulouse, 5 février 1845 (Dalloz, 1845, 2, 1845),

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pour le payement clés loyers et fermages sur les meubles qui garnissent la maison louée ou la ferme. Conserve-t-il ce privilège lorsque le preneur sous-loue ? En théorie cela pouvait paraître douteux, car les meubles qui se trouvent dans les lieux loués ne sont pas ceux du preneur, ce sont les meubles du sous-preneur ; ils sont do tic affectés à la créance du sous-bailleur. Doit-on conclure de là que le privilège du bailleur principal s’éteint par l’effet de la sous-location? Non; car son bail continue, il conserve donc le privilège sur les meubles qui garnissent la maison louée : c’est un droit réel, qui ne peut pas lui être enlevé par le fait de son débiteur. Il est inutile d’insister, car la loi décide implicitement la difficulté : les articles 1753 et 820 (code de proc.) donnent au bailleur le droit de saisirgager les meubles et les fruits qui se trouvent dans les maisons et les fermes sous-louées, et la saisie-gagerie suppose l’existence du privilège qui appartient au bailleur. Sur ce point, tout le monde est d’accord (1).

Nous revenons à l’article 1753. Il suppose que le bailleur saisit les meubles qui garnissent les lieux occupés par le sous-preneur. C’est un droit réel qu’il exerce; résulte-t-il de là que le sous-preneur est tenu personnellement? En principe, non ; de même que le droit d’hypothèque peut très-bien s’exercer contre un tiers détenteur, le privilège du bailleur peut s’exercer également sur les meubles qui garnissent la chose louée, quoique le souspreneur ne soit pas son débiteur. Quelle va être la situation du sous-preneur dont les meubles sont saisis pour une dette qui n’est pas la sienne? Telle est la question que l’article 1753 décide, question qui s’élève au sujet de l’exercice d’un droit réel : le bailleur principal peut-il saisir-gager les meubles du sous-preneur, alors que celui-ci n’est pas débiteur, ou qu’il a acquitté sa dette? L’article 1753 répond que le sous-preneur n’est tenu envers le propriétaire que jusqu’à concurrence du prix de sà souslocation dont il peut être débiteur au moment de la sai-

(1) Duvergier, t. I, p. 366, n° 386. Aubi-y et Rau, t. IV, p. 494, note 23 § 368, ..

Bie. Ainsi la loi restreint le droit du bailleur principal eontre le sous-preneur; il ne peut saisir-gager ses meubles que pour la dette du sous-locataire à l’égard du bailleur, ce qui est l’application du principe que le bailleur principal n’a d’action contre le sous-preneur que comme exerçant les droits du sous-bailleur. Donc, bien loin d’accorder au bailleur une action directe contre le sous-preneur, l’article 1753 limite l’étendue du privilège qui appartient au bailleur. Il est vrai que, dans ces limites; il sera préféré aux autres créanciers, mais ce n’est pas parce qu’il a une action directe, c’est parce qu’il a une créance privilégiée. Ainsi interprété, l’article 1753 est une application des principes que nous venons d’établir : aucun lien juridique entre le bailleur et le sous-preneur, donc pas d’action personnelle^ La saisie-gagerie est une action réelle, fondée sur le droit de gage, c’est-à-dire sur le privilège du bailleur; l’action réelle même ne peut être exercée qu’avec une restriction ; le bailleur principal ne peut l’exercer que tel qu’il appartient au sous-bailleur; de là suit que si le. sous- bailleur n’a pas d’action contre le sous-preneur, celui-ci ayant payé ses loyers ou fermages, le bailleur principal perd son action contre le sous-preneur, même sur les meubles qui garnissent la chose sous-louée ; à plus forte raison n’a-t-il pas d’action personnelle contre le sous-preneur.

La question a été décidée en ce sens par la cour de Poitiers. Elle se base surtout sur la tradition; l’article 1753 est emprunté à la coutume de Paris ; la cour dit que dans l’ancienne jurisprudence, on entendait l’article 162 de la coutume en ce sens que le sous-locataire était tenu à l’égard du propriétaire jusqu’à concurrence du prix dont il était débiteur, en vertu du droit de gage qui appartient au bailleur sur les meubles garnissant les lieux loués, qu’il n’était pas débiteur personnel. Cet argument historique aurait une grande valeur si l’ancienne jurisprudence était constante, mais Troplong affirme le contraire, de sorte qu’il vaut mieux laisser de côté l’ancien droit afin de ne pas mêler une controverse à une autre controverse. L’arrêt de la cour de Poitiers a été cassé :

DU LOUAGE DES CHOSES

il faut donc entendre la cour de cassation; sa décision, rendue au rapport de Laborie, est rédigée avec beaucoup de soin : c est l’autorité principale que l’on oppose à notre opinion.

La cour dit que l’article 1753 donne au propriétaire, créancier de tout ou partie du prix du bail, une action personnelle et directe contre le sous-locataire. En effet, la loi ne restreint pas à une simple affectation réelle l’obligation dont elle détermine l’étendue. Si le sous-locataire n’est tenu envers le propriétaire que jusqu’à concurrence du prix dont il peut être débiteur à raison de la sous-location, il est tenu dans cette mesure, non-seulement sur ses meubles, mais d’une manière générale. Jusr qu’ici la cour ne fait qu’affirmer, et son affirmation dépasse déjà la loi ; elle suppose que l’article 1753 reconnaît l’existence d’un lien personnel entre le bailleur principal et le sous-preneur, tandis que le texte ne règle que les effets de la saisie que le bailleur a le droit de pratiquer sur les meubles qui garnissent les lieux sous-loués, saisie qui se fait en vertu du droit réel de gage. Donc la loi ne parle que d’une action réelle, qu’elle limite, tandis que la cour transforme cette action réelle en action personnelle. La cour invoque les termes de l’article 1753 qui, selon elle, impliquent nécessairement l’idée d’une obligation personnelle, laquelle rend le sous-locataire directement passible, de la part du propriétaire, des mêmes voies d’exécution que le locataire lui-même. N’est-ce pas exagérer le sens du mot tenu , dont la loi se sert? L’arrêt attaqué dit, au contraire, que cette expression marque plus généralement un lien réel, ce qui est vrai; on dit du propriétaire du fonds servant qu’il est tenu de souffrir ou de ne pas faire ; on dit du tiers détenteur qu’il est tenu de se laisser exproprier. On ne peut donc pas dire, comme le fait la cour de cassation, que les termes de l’article 1753 impliquent nécessairement l’idée d’une obligation personnelle. Il faut toujours en revenir à la règle fondamentale, en matière d’interprétation des lois, en les interprétant d’après ce que le législateur a eu en vue; or, dans l’article 1753, il est question delà saisie opérée

rée par le bailleur en vertu de son droit de gage, donc dune action réelle, et le but de l’article est de limiter cette action. Comment la cour écarte-t-elle ces expressions décisives de la loi : au moment de la saisie ? L’article, dit-elle, ne précise pas un genre spécial de saisie, et n’énonce cette voie d’exécution que comme l’un des modes de poursuite permis à tout créancier. La réponse nous paraît d’une faiblesse extrême, et les mauvais arguments témoignent que la cause est mauvaise. De quoi s’agit-il? De la saisie pratiquée par le bailleur sur les meubles qui garnissent les lieux loués. Quelle est cette saisie? Une saisie-^a^m'e; elle porte un nom spécial, parce quelle se fait en vertu d’un droit spécial, du droit réel de gage . C’est donc sur une hypothèsê que le législateur statue, et cette hypothèse est celle d’une action réelle. La cour écarte, par la même raison, l’article 820 du code de procédure, que l’arrêt attaqué invoquait. Cette disposition prouve au moins une chose, c’est que l’action du bailleur est réelle ; et de ce que la loi réserve au bailleur son action réelle de saisie-gagerie, on ne peut certes pas conclure quelle lui reconnaît une action personnelle, s’exerçant par toutes les voies d’exécution que* le code de procédure autorise. Dans l’espèce, le bailleur principal aVait pratiqué une saisie-arrêt sur des créances dues au sous-preneur; la cour de Poitiers les annula; nous croyons quelle a bien jugé (1).

203. La cour de cassation, à notre avis, a dépassé l’article 1753, en lui faisant dire autre chose que ce que le législateur dit. A leur tour, les interprètes ont dépassé de beaucoup la décision de la cour, en posant comme principe que le bailleur principal a une action directe contre le sous-preneur pour l’exécution des engagements résultant de la sous-location ; la cour de cassation ne dit certes pas cela ; sa décision est toute spéciale ; elle la limite, en disant que le propriétaire, créancier de tout ou partie du prix du bail, a une action personnelle et

(1) Cassation, 24 janvier 1853 (Dalloz, 1853, 1, 124). Comparez, en sens contraire. Paris. 26 février 1816 (Dalloz au mot 'Louage, n° 431).