XXV

DU LOUAGE DES CHOSES

directe contre le sous-locataire. Peut-on en induire que le bailleur a toujours cette action directe? Cela nous paraît contraire à tout principe. Si Ton admet avec la cour de cassation que l’article 1753 accorde une action directe au bailleur principal, il faut dire que cette disposition déroge à un principe essentiel, à la règle consacrée par l’article 1165, qui ne permet pas à un tiers d’agir en vertu d’un contrat auquel il est resté étranger. Qr, il est de principe, et cela est élémentaire, que les exceptions ne s’étendent point, elles sont toujours de stricte interprétation ; donc il faudrait limiter l’article 1753 au cas qu’il prévoit.

Cependant on enseigne qu’en cas d’incendie le bailleur principal a une action directe contre le sous-preneur, en vertu des articles 1733 et 1734 qui déclarent le locataire responsable de l’incendie, et décident que s’il y a plusieurs locataires, ils sont solidairement responsables (]). Nous n’admettons pas le principe du lien que la souslocation créerait entre le sous-preneur et le bailleur principal, et nous rejetons aussi l’application que l’on en fait à l’action en responsabilité qui appartient au sous-bailleur contre le sous-preneur, en cas d’incendie. Le bailleur a sans doute une action de ce chef contre son preneur, puisque le contrat de louage subsiste entre les deux parties, avec toutes ses conséquences (n° 198); et le bailleur étant créancier de ce chef contre le preneur, peut aussi exercer l’action qui appartient à celui-ci contre le souslocataire; mais c’est l’action indirecte de l’article 1166, ce n’est pas une action directe. Celle-ci ne pourrait naître que d’un lien personnel entre le bailleur principal et le sous-preneur, et ce lien ne peut résulter que d’un contrat; or, il n’y a pas de convention entre le bailleur primitif et le sous-locataire : le bailleur est étranger au sousbail, et le sous-locataire est étranger au premier bail. Invoquera-t-on l’article 1753? Si on l’interprète comme nous l’avons fait, la question n’a pas de sens. Si on l’interprète comme le fait la cour de cassation, c’est une dé-

fi) Aubry et Rau, t. IV, p. 494, et note 21. § 368.

rogation au droit commun, donc on ne peut l’étendre à un cas non prévu. L’extension serait étrange; la loi dit que le bailleur qui pratique une saisie-gagerie ne peut agir contre le sous-preneur que jusqu’à concurrence des loyers ou fermages dont celui-ci est redevable envers le sous-bailleur ; et de là on conclut que le bailleur principal a une action directe en responsabilité du chef d’incendie contre un sous-preneur avec lequel il n’a pas contracté. Cette argumentation est contraire à toute logique.

MM. Aubry et Rau, que nous combattons à regret, citent des autorités, et on pourrait croire que leur opinion est celle de tous les auteurs. Or, il se trouve que les auteurs qu’ils invoquent ne disent rien d’une action directe qui appartiendrait au bailleur principal contre le souspreneur1. Duvergier reproduit les paroles de Toullier : ils enseignent que le propriétaire peut agir contre le souspreneur. En vertu de quel principe? Parce que le propriétaire peut exercer les actions du sous-bailleur dont il devient le créancier par le fait même de la dégradation et que, d’un autre côté, le sous-bailleur a action contre le sous-preneur. C’est dire que le bailleur a l’action de l’article 1166, donc une action indirecte. Voilà deux autorités qui témoignent contre ceux qui les citent en témoignage. En voici une troisième. Troplong est aussi cité, et voici ce qu’il dit : « Le propriétaire peut agir contre le sous-locataire, car le sous-locataire est tenu envers celui avec qui il a traité, par les mêmes liens que si ce dernier était propriétaire; or, le bailleur originaire est maître d’exercer les actions de son locataire direct (1). » Il s’agit toujours de l’action de l’article 1166, que personne ne songe à refuser au bailleur. Mais les auteurs que l’on invoque ne disent rien d’une action directe, ils semblent plutôt la dénier.

La jurisprudence est divisée. Il y a un arrêt de la cour de Bruxelles qui consacre notre opinion ; pourquoi ne le cite-t-on pas? La cour commence par établir que le souslocataire répond de l’incendie, à l’égard du sous-bailleur ;

(1) Duvergior, t. I, p. 441, n° 434. Troplong, n° 372.

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et celui-ci en répond , à titre de preneur principal , à l’égard du bailleur; donc celui-ci peut exercer l’action qui appartient à son preneur, contre le sous-locataire; il le peut en vertu de l’article 1166. Tel est le droit commun; et n’est-ce pas le droit commun qu’il faut appliquer quand la loi n’y déroge point? Or, l’on chercherait vainement cette dérogation dans nos textes. Cela n’est-il pas décisif (i)?

Il y a deux arrêts en sens contraire de la cour de Paris. Le premier ne fait qu’affirmer ; il ne dit rien de k véritable difficulté qui lui avait cependant été soumise par l’appelant. Celui-ci disait : Il n’est intervenu aucun contrat entre le bailleur principal et le sous-locataire ; donc il ne peut avoir une action directe contre lui. La loi ne déroge à ce principe que dans le cas prévu par l’article 1753 : le propriétaire peut agir directement contre le sous-locataire quand il s’agit du payement des loyers. Dans tous les autres cas, le bailleur nepeut exercer contre le sous-preneur que l’action indirecte de l’article 1166, et quand il agit au nom du preneur ou sous -bailleur, le sous-preneur peut lui opposer les exceptions que la loi accorde au sous-locataire contre son bailleur. Voilà une argumentation juridique ; il fallait au moins la combattre. La cour l’a essayé dans son second arrêt, mais sans y réussir. Elle dit que les articles 1733 et 1734 ne distinguent pas entre les locataires principaux et les souslocataires ; la loi leur impose à tous les mêmes devoirs de surveillance. Sans doute, tous sont responsables, mais à l’égard de qui? Voilà la question. La cour répond que le propriétaire a une action directe contre le sous-locataire ; et la raison? Il trouve la source de son droit et dans son contrat primitif, et dans « le fait de l’occupation, qui lui donnent pour obligés directs et responsables tous les souslocataires entre eux. « C’est résoudre la question par la question. Le contrat primitif ne donne certes pas un droit au bailleur contre les sous-locataires, puisque ceux-ci n’y figurent £oint, et qu’au moment où se fait le bail principal il n’y avait pas encore de sous-bail. Quant au fait de

(1) Bruxelles, 7 août 1839 ( Pas'icrisie , 1839, 2, 177; Dalloz, au mot louage, n°366). Comparez Besançon, U mai 1854 (Sirey, 1854, 2, 613).

l’occupation, il ne peut pas engendrer de lien entre les sous-preneurs qui occupent les lieux et le bailleur, par la raison décisive que l’occupation est un droit qu’ils tiennent de leur contrat, et ce contrat n’établit de lien qu’entre les parties contractantes (1).

204. Il nous faut revenir à l’article 1753, dont l’application donne lieu à quelques difficultés. Le sous-preneur n’est tenu à l’égard du propriétaire qui pratique une saisie-gagerie sur les meubles garnissant les lieux loués, que jusqu’à concurrence des loyers et fermages dont il peut être débiteur au moment de la saisie. Il peut donc opposer au bailleur principal les payements qu’il a faits au sous-bailleur. Comment prouvera-t-il ces payements? Peut-il lui. opposer les quittances sous seing privé qui n’ont pas de date certaine ? Sur ce point nous renvoyons à ce qui a été dit au titre des Obligations (t. XIX, nos 332- 336).

L’article 1753 ajoute que le sous-preneur ne peut pas opposer des payements faits par anticipation. Cette disposition a pour objet de prévenir les fraudes qu’il eût été si facile de commettre au préjudice du propriétaire. Le sous-preneur ne serait pas même admis à prouver que les payements par anticipation ont réellement été faits ; car la loi repousse ces payements d’une manière absolue. On pourrait dire que ce n’est qu’une présomption de fraude et que les présomptions légales admettent, en général, la preuve contraire ; la réponse à l’objection se trouve dans l’article 1352, aux termes duquel nulle preuve n’est admise contre la présomption de la loi, lorsqu’elle annule l’acte sur le fondement de cette présomption; et, si l’article 1753 consacre une présomption, elle est fondée sur la crainte de la fraude.

D’après l’article 1753, 2e alinéa, les payements faits par le sous-locataire, soit en vertu d’une stipulation portée en son bail, soit en conséquence de l’usage des lieux, ne sont pas réputés faits par anticipation ; c’est dire que

(U Paris, 12 février 1851 {Dalloz, 1851, 2, 71), et 18 juin 1851 (Dalloz, 1852, 2, 277).

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le sous-preneur peut les opposer d’après le droit commun. Mais le propriétaire serait admis à prouver que ces payements, de même que tous autres que le sous-preneur allègue, sont simulés, c’est-à-dire frauduleux. Bien entendu que c’est à lui de prouver la fraude, s’il l’allègue. L’article 820 du code de procédure semble dire le contraire : il porte que les sous-preneurs obtiendront mainlevée de la saisie-gagerie, pratiquée par le bailleur principal, en justifiant qu'ils, ont payé sans fraude ; on pourrait croire, d’après cette rédaction, que c’est, au preneur de prouver que le payement n’est pas frauduleux. Tel n’est pas le sens de la loi ; la fraude ne se présume • pas, sauf en vertu d’une disposition formelle, et alors la loi n’admet pas même la preuve contraire; or, lorsque le sous-preneur oppose les payements par lui faits, il use d’un droit; il n’a rien à prouver, sauf le payement; si le propriétaire oppose que les payements sont frauduleux, il devient demandeur quant à cette exception, et doit prouver, par conséquent, le fondement de son allégation (1).