L’interdiction du droit de sous-louer emporte

(1) Aubry et Rau, t,. IV, p. 490, note 1, § 368.

(2) Nous ne citons que les arrêts des cours de Belgique: quant à la iu* risprudence trançaise, nous renvoyons au Répertoire de Dalloz.

DROITS D TJ PRENEUR.

t-elle prohibition de céder son bail? Oui, d’après l’opinion générale. On interprète le mot même de l’article 1717 en ce sens que céder le bail est un droit plus étendu que le droit de sous-louer ; d’où suit que celui qui ne peut pas le moins ne peut, à plus forte raison, pas le plus. Disons mieux ; le bailleur qui défend au preneur de sous-louer ne veut pas qu’un autre que le preneur occupe les lieux loués : que lui importe que ce soit comme., locataire ou comme cessionnaire (1)?

210. La prohibition de céder son bail emporte prohibition de sous-louer pour la totalité. Il est vrai que les deux droits sont différents, mais il faut voir quelle est l’intention du bailleur qui stipule la clause ; il ne veut pas qu’un autre que le preneur occupe les lieux loués, que- ce soit à titre de cessionnaire ou à titre de locataire. 11 a' confiance dans le preneur qu’il connaît, il ne veut pas que sa maison soit occupée par un autre (2).

■ Mais l’interdiction de céder son bail n’emporte pas interdiction de sous-louer en partie. Telle est du moins l’intention probable du bailleur. Céder son bail implique l’idée que le preneur puisse abandonner son bail pour le tout ; le bailleur s’y oppose ; mais louer quelques appartements, tout en habitant la maison, est une chose toute différente, le preneur principal étant toujours sur les lieux pour surveiller l’usage que font les sous-locataires de leur droit de jouissance (3).

217. La clause interdit au preneur de céder et de louer : emporte-t-elle prohibition de céder ou de louer partiellement? Cela est controversé. Le texte de l’article 1717 semble favorable au preneur : dire que la faculté de céder ou de sous-louer peut être interdite en tout ou en partie , c’est dire que si le bailleur veut empêcher le preneur de faire une cession ou une sous-location partielle, il doit l’exprimer. Si l’interdiction générale suffisait

Cl) Duranton, t. XVII, p. 69. n0 92.

(2) Duvergier, t. I, p. 357, n° 376. Comparez Bruxelles, 6 janvier 1873 (Pasicrisie, 1873, 2, 61).

(3) Duvergier, t. I. p. 359, n° 378. Comparez Bruxelles, 13 août 1866 (Pasicrisie, 1866, 382).

DU LOUAGE DES CHOSES

toujours pour qu'il. y eût prohibition de céder ou de louer partiellement, il eût été inutile de prévoir une clause particulière pour les cessions ou sous-locations partielles, car il allait sans dire que celui qui peut interdire un droit pour le tout, peut l’interdire pour partie. On objecte, c’est une cour qui a fait l’objection, que la partie est comprise dans le tout ; d’où elle conclut que l’interdiction de souslouer le tout s’étend à la partie. Nous ne mentionnons cette controverse que pour transcrire l’excellente réponse de Duvergier ; nous la recommandons à ceux qui seraient tentés d’introduire dans la science du droit la rigueur des formules mathématiques : « La vérité la plus absolue dans l’ordre physique peut conduire à l’erreur lorsqu’on la transporte sans discernement dan^ l’ordre moral. Sans doute chaque partie de l’immeuble loué est comprise dans le tout; mais il est très-possible que, déterminé par certaines considérations, le bailleur ait voulu défendre la cession ou la sous-location du tout et la permettre pour partie. C’est donc à rechercher l’intention des parties qu’il faut s’appliquer (i). » Voilà la seule règle à suivre. Elle rend à peu près inutile tout ce que les auteurs disent sur cette matière.

218. Une clause très-usuelle est celle par laquelle il est stipulé que le preneur ne pourra sous-louer sans le consentement du bailleur. Quel en est le sens? On admet quelle équivaut à une interdiction absolue de sous-louer ; en effet, le bailleur peut refuser son consentement sans devoir le motiver, et, par suite, les juges n’ont pas le droit de s’enquérir des inotifs de son refus. Toutefois le tribunal de Lyon s’est trouvé en désaccord sur cette interprétation avec la cour d’appel. Il faut, disait le premier juge, rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes. Ont-elles voulu une interdiction absolue, alors la clause est inutile et n’a plus d’effet. En disant que le bailleur doit consentir, elles ont voulu qu’il manifestât sa volonté, c’est-à-dire qu’il déclarât les mo-

c bp- 355, n° 374. Aubry et Rau, t, IV, p. 490, et note 6,

§ 368. Bruxelles. 17 juillet 1821 (. Pasicrisie , 1821, p. 430). Comparez Bi uxelles, 23 mars 1830 ( Pasicrisie , 1830, 2, 71).

tifs de son refus ; cela implique que le preneur a le droit de sous-louer, mais que le propriétaire se réserve le droit de repousser tout sous-locataire qui n’offrirait pas des garanties suffisantes de solvabilité et.de moralité, ou dont la présence, à raison de sa profession, ou pour toute autre cause, serait un danger. Non, dit la cour, la clause ne change rien à la rigueur d’une interdiction absolue, puisque le bailleur peut repousser tout sous-locataire qui ne lui conviendrait pas. On ne saurait admettre que les motifs de son retus puissent être discutés, ces motifs pouvant être intimes ou secrets. L’arrêt est fondé sur le droit strict. En fait, le premier juge avait raison, car il avait constaté que le bailleur n’avait aucun motif de refuser le souslocataire que le preneur lui présentait : c’était un négociant honorable, et il offrait de payer d’avance le prix de chaque terme; si le propriétaire le repoussa, c’est qu’il voulait proroger le bail, en imposant au preneur et au sous-locataire des conditions plus onéreuses que celles du bail originaire ; c’étaient là ses motifs intimes et secrets ; ils sont certes en opposition avec l’intention des parties contractantes (1).

On donne une autre interprétation à la clause par laquelle il est dit que le preneur ne pourra sous-louer qu’à des personnes agréées par le propriétaire. En droit, nous ne voyons pas de différence entre les deux clauses ; en fait, on interprète la dernière en faveur du preneur. La cour de Colmar s’est bornée à dire que l’exercice de la faculté réservée au propriétaire ne saurait dépendre d’un pur caprice, qu’il doit s’appuyer sur des motifs sérieux et légitimes que les tribunaux peuvent discuter et rejeter (2). La cour de Paris dit qu’il faut donner à la clause un sens raisonnable et d’équité ; que les parties n’ont pas entendu s’en rapporter à un refus arbitraire du bailleur; et, en fait, le sous-locataire présentait toutes les garanties de solvabilité, de moralité et de position sociale. En conséquence, la cour décida que le propriétaire serait tenu

(1) Lyon, 26 décembre 1849 (Dalloz, 1850, 2, 30).

(2) Colmar, 12 avril 1864 (Dalloz, 1865, 2, 32).

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d’agréer le sous-locataire, sinon que le jugement tiendrait lieu de son consentement (1). Ne pourrait-on pas dire de la première clause ce que Ion dit de la seconde? Exiger le consentement ou X agrément du bailleur, n’est-ce pas une seule et même chose?

219. La clause prohibitive est souvent conçue en ces termes : « Le preneur ne pourra sous-louer sans le consentement par écrit du bailleur. « Faut-il l’interpréter à la rigueur et décider qu’un consentement verbal, ou manifesté par des faits, serait insuffisant, alors même qu’il n’y aurait aucun doute sur la volonté du bailleur? La juris-

, prudence n’a pas poussé la rigueur à ce point, parce qu’une pareille interprétation serait contraire à tout principe; elle aboutirait à faire de l’acceptation du locataire un acte solennel. L’écrit, dans notre droit, sert de preuve; et quand lesparties stipulent un consentement par écrit, elles entendent qu’il n’y ait aucun doute sur la réalité du consentement : la question, par cela même, est abandonnée à l’appréciation du juger Le bailleur reçoit plusieurs termes de loyers des mains du sous-locataire et lui en donne quittance sans protestation. Ce n’est pas là un consentement par écrit, c’est plutôt un consentement tacite ; cependant la cour de cassation a jugé que les quittances équivalaient à un consentement donné par écrit (2). Il a encore été jugé que le consentement verbal du bailleur à la souslocation était suffisant et que la preuve en pouvait se faire par les voies ordinaires que la loi autorise ; dans l’espèce, par des présomptions appuyées sur un commencement de preuve par écrit ; la cour de cassation dit que cette interprétation, fondée sur la commune intention des parties, ne saurait violer aucune loi (3).