III. Sanction de la clause

226. L’article 1717 ne dit pas quelle est la sanction de la prohibition de sous-louer ou de céder le bail ; cela était inutile, puisque l’article 1741 établit comme règle générale que le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Et cette disposition ne fait qu’appliquer au bail

(1) Rejet, chambre civile, 13 mars 1860 (Dalloz, 1860, 1, 113).

le principe de la condition résolutoire tacite établi par l’article 1184 pour tous les contrats synallagmatiques. Nous ne comprenons pas qu’en présence de textes aussi formels on ait pu juger que le bailleur n’avait pas le droit de demander la résiliation du contrat, qu’il pouvait seulement réclamer des dommages-intérêts. Il va sans dire que la décision a été cassée (1). La cour de Rennes a jugé, avec raison, que le bailleur aurait le droit d’agir en résolution, quand même l’acte porterait défense de sous-louer, à peine de dommages-intérêts (2). Le droit aux dommagesintérêts n’exclut pas le droit de résolution, puisque l’article 1184, qui permet d’agir en résolution, dit que la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté peut en demander la résolution avec dommages et intérêts. En prévoyant lune des conséquences de l’inexécution, les parties n’entendent pas exclure l’aütre ; il faudrait une stipulation bien formelle pour que l’on pût admettre que le créancier renonce à un droit qui est la sanction la plus naturelle de la clause qu’il fait insérer au contrat; et la résolution peut être la seule sanction, car les dommagesintérêts ne sont jamais prononcés que s’il y a lieu.

227. Du principe que le droit du bailleur de demander la résiliation du bail est une application de l’article 1 1 84 suit une conséquence très-importante, c’est que la résiliation est. régie par les règles de la condition résolutoire tacite. Il faut donc décider, en vertu de l’article 1184, que le contrat n’est pas résolu de plein droit ; la résolution doit être demandée en justice. Vainement dirait-on que la clause est de rigueur, qu’elle doit recevoir son exécution et que, par suite, l’intervention de la justice est inutile. La cour de cassation répond que la clause est de rigueur, en ce sens quelle n’est pas simplement comminatoire, comme elle l’était dans l’ancienne jurisprudence. Autre est la question de savoir si la résolution a lieu sans sentence du juge. Le juge doit intervenir pour constater si la clause est violée, et de plus, comme nous allons le

(1) Cassation, 22 mai 1817 (Dalloz, au mot Louage , n° 472).

(2j Rennes, 22 février 1830 (Dalloz, au mot Louage, n° 457, 2°).

DU LOUAGE DES CHOSES

dire, il jouit d’un certain pouvoir d’appréciation, qui lui permet de ne pas prononcer la résolution (i).

228. Les parties contractantes ont cependant un moyen de prévenir l’intervention du juge, c’est de stipuler que la résolution aura lieu de plein droit; ce qui dispense le bailleur de demander la résolution en justice. On applique, dans ce cas, les règles du pacte commissoire que nous avons exposées au titre des Obligations. Quand y a-t-il pacte commissoire en ce sens que le contrat sera résolu de plein droit? C’est une difficulté de fait que les juges décident d’après l’intention des parties contractantes. Le bail porte défense de sous-louer sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, à peine de la résiliation du bail si bon lui semble ; ce qui sera exécuté à la rigueur. Il a été jugé que cette clause n’entraînait pas la résiliation de plein droit. En effet, la peine stipulée n’est autre chose que la sanction que la loi attache à l’inexécution de tout engagement synallagmatique ; la clause ne faisait donc que reproduire la condition résolutoire telle quelle est écrite dans l’article 1 184; le pacte commissoire ainsi conçu ne diffère en rien de la condition résolutoire tacite (2).

La vraie condition résolutoire expresse doit porter que si le preneur violait la clause prohibitive, le bail viendra à cesser de plein droit si le bailleur le trouve bon. Il faut toujours une manifestation de volonté du bailleur, puisque la résolution est stipulée dans son intérêt : comment, dans quelles formes doit-il manifester sa volonté4? La loi n’en prescrit aucune. D’ordinaire l’acte de bail porte que le bailleur ne devra observer d’autre formalité qu’un simple exploit de mise en demeure pour constater l’inexécution.. Dans ce cas, le bail sera résolu par la sommation, sans qu’il soit permis au juge de tempérer la rigueur de la clause (3). La cour de Bruxelles dit qu’il n’appartient pas au juge de s’écarter de la loi du contrat sous prétexte

(1) Rejet, 13 décembre 1820 (Dalloz, au mot Louage, n° 458, 1°).

(2) Rejet, 29 mars 1837 (Dalloz, au mot Louage, n° 458, 2°). En sens contraire Bruxelles, 11 juillet 1872 (Pasim«c,1873, 2, 151). La cour de Gand a applique les vrais principes. 22 avril 1868 (. Pasicrisie , 1868, 2,347); Comparez Aubry et Rau, t IV, p. 492, note 17, § 368.

(3) Bruxelles, 4 décembre 1858 ( Pasicrisie , 1859, 2, 51).

d’équité; son rôle, dit-elle, se borne à constater l’existence de l’infraction et à prononcer la résolution (1). Sans doute si l'infraction était contestée, le tribunal devrait constater que la clause a été violée; mais, dès que l’inexécution du contrat est établie, le juge n’a plus à prononcer la résolution du contrat, la résolution a été prononcée par les parties contractantes; elle résulte de la sommation, et non de la sentence du juge.

*29. Il y a un grand intérêt à savoir si le juge doit ou non intervenir pour résoudre le bail. Lorsque la résolution n’a pas lieu de plein droit, le juge n’est pas obligé de la prononcer. Ce pouvoir d’appréciation est consacré par l’article 1184, qui permet au tribunal d’accorder un délai au défendeur selon les circonstances. Au premier abord, le pouvoir d’appréciation que nous reconnaissons dans les limites du droit commun parait en opposition avec le texte de l’article 1717, aux termes duquel la clause prohibitive de sous-louer est toujours de rigueur; n’est-ce pas dire qu’elle doit toujours recevoir son exécution? Il a été jugé, en effet, que le principe de l’article 1184 n’était pas applicable à la clause de l’article 1717 (2). L’arrêt de la cour de Colmar est critiqué par tous les auteurs, et la décision est restée isolée en jurisprudence ; la cour a confondu l’interprétation de la clause avec la résolution du bail; l’article 1717 dit que la clause est de rigueur, le juge ne peut donc pas l’écarter comme une simple menace. Autre est la question de savoir quelle est la sanction de la clause; l’article 1717 n’en parle pas, il ne dit point que la résolution est de rigueur; par cela même il maintient le droit commun (3). Or, le droit de ne pas prononcer la résolution se concilie très-bien avec la rigueur de la clause, comme nous allons le dire en empruntant des applications à la jurisprudence.

Le preneur sous-loue, il contrevient à* la clause; le

(1) Bruxelles, 27 mars 1866 (Pasicrisie, 1867, 2, 41).

(2) Colmar, 16 août 1816 (Dalloz, au mot Louage, n° 465).

(3) Duvergier, t. I. p. 352, n° 370. Trcpîong, n° 140. Aubry et Rau, t. IV, p. 492, note 15, § 368. Bruxelles, 16 mars 1868 (. Pasicrisie , 1869, 2, 284). Besançon, 8 juin 1854 (Dalloz, 1855, '2, 255),

DU louage des choses.

bailleur agit en résiliation. Mais, déjà ayant l’introduction de la demande judiciaire, la sous-location avait été résiliée et les choses entièrement rétablies dans leur premier état; et le juge du fait constatait que le propriétaire n’alléguait aucun préjudice occasionné par la sous-location. La cour de cassation a jugé qu’en décidant, dans ces circonstances, que le fait de la sous-location- n autorisait pas la résolution du bail, la cour de Paris, loin de violer la loi, en avait fait une juste application (1).

Si le preneur qui a sous-loué,et qui est mis en demeure par le bailleur d’expulser le sous-locataire, le fait, dans ce cas encore il a été jugé qu’il n’y avait pas lieu de prononcer la résolution du bail. Il est vrai que le preneur a manqué à son engagement, mais au moment où l’action est intentée la sous-location n’existe plus; or, si la loi permet au bailleur de demander la résolution du contrat pour inexécution de l’engagement, c’est quelle suppose que l’inexécution subsiste, quelle a un caractère de permanence ; ce qui autorise le bailleur à ne plus remplir ses obligations, puisque le preneur ne remplit pas les siennes. Si, lors de la demande judiciaire, le preneur satisfait à tous ses engagements, tout ce que le bailleur peut demander, c’est la réparation du dommage qu’il a souffert ; mais, puisque pour le moment on ne porte plus atteinte à ses droits, il n’y a pas lieu de résoudre le contrat (2). Cela a été jugé ainsi même dans le cas où le preneur avait sousloué un appartement à une femme de mauvaise vie (3). La décision nous paraît douteuse. Ne peut-on pas dire que le mal est accompli et irrémédiable? que la réputation de la maison en a souffert? Toutefois nous ne voudrions pas le décider ainsi d’une manière absolue. C’est une question de fait. Si réellement la violation de la clause a produit un mal durable, le juge prononcera la résiliation; il maintiendra, au contraire, le bail si l’expulsion du souslocataire a suffi pour réparer l’inexécution de la clause.

La question devient plus difficile si la sous-location

Ù) Rejet, 29 mars 1837 (Dalloz, au mot Louage, n° 458, 2°).

(2) Lyon, 6 juin 1821 (Dalloz, au mot Louage, n° 458, 1°).

(3) Paris, 6 janvier 1838 (Dalloz, au mot Louage, n° 463, 1°).

DROITS EU PRENEUR. 255

existe encore lors de la demande de résiliation et que le preneur offre d’y mettre tin. On pourrait dire que, dans ce cas, l’inexécution de l’engagement subsistant lors de la demande judiciaire, le bailleur a droit à la résolution, et que ce droit ne peut pas lui être enlevé par une offre tardive. Cela a été jugé ainsi ; la cour de Bruxelles dit que le bailleur a un droit acquis à la résolution (i). Si cela était vrai, il est évident que le juge devrait prononcer la résolution. Mais l’article 1 184 prouve que le demandeur en résolution n’a pas de droit acquis ; le juge peut accorder au défendeur un délai pour remplir son engagement ; il peut donc aussi permettre au preneur d’expulser le souslocataire; partant, si le preneur offre 'lui-même de l’expulser, c’est le cas pour le juge de maintenir le bail.

La jurisprudence s’est prononcée en ce sens. Ce n’est pas que l’offre seule suffise de droit pour faire rejeter la résiliation. Il ne faut pas perdre de vue que l’article 1 184, en autorisant le juge à accorder un délai, suppose que le débiteur qui n’a pas rempli ses engagements était de bonne foi , et qu’il en a été empêche par des circonstances indépendantes de sa volonté. Cette excuse peut Exister en faveur du preneur qui sous-loue malgré la prohibition ; mais elle peut aussi ne pas exister, et tel sera même le cas le plus fréquent. Aussi la cour de Lyon, qui a refusé de résilier un bail à raison des offres du preneur, a-t-elle pris soin de constater que le preneur avait agi de bonne foi, dans la croyance que le propriétaire ne s’opposerait pas à la sous-location (2). C’est la vraie doctrine. La cour de Liège a jugé, dans le même esprit, que le juge devait tenir compte de la gravité de l’infraction et de la bonne foi du preneur (3).

230. Lorsque le bail stipule la clause résolutoire expresse, le juge ne peut pas maintenir le contrat, par quelque considération que ce soit. La raison en est trèssimple, c’est que, dans ce cas, le juge n’est pas appelé à

(1) Bruxelles, 23 mars 1836 ( Pasicrisie , 1836, 2, 71, et Dalloz, au mot Louage, n° 472).

(2) Lyon, 10 décembre 1825 (Dalloz, au mot Louage, n° 465).

(3) Liège, 14 août 1872 (Pasicrisie , 1873, 2, 41).

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DU LOUAGE DES CHOSES

prononcer la résolution ; elle existe de plein droit, en vertu de la volonté des parties contractantes. Il peut y avoir contestation sur le point de savoir s’il y a une clause prohibitive, sur l’étendue de la clause, s’il y a clause résolutoire expresse et si la condition de la résolution s’est accomplie telle que les parties l’ont stipulée; mais dès qu’il sera constaté en fait que les parties ont voulu la résiliation de plein droit, le juge doit se borner à décider que le bail est résolu en vertu de la loi du contrat. Nous renvoyons à ce qui a été dit, au titre des Obligations , sur le pacte commissoire.

231. Le preneur peut-il se prévaloir, du moins indirectement, de l’article 1717? La question paraît étrange; elle s’est présentée dans l’espèce suivante. Bail pour cinq ans de quelques appartements, avec cette clause que le locataire ne pourra rétrocéder le bail à personne, mais qu’il sera tenu d’occuper par lui-même en tout événement. Après avoir occupé pendant quelque temps les lieux loués, le locataire assigna le bailleur devant le tribunal de Mayence pour voir dire qu’il sera, tenu ou de résilier le bail, ou de souffrir que le preneur sous-loue, si mieux il n’aime lui-même sous-louer à d’autres personnes ; le locataire offrait de payer, à titre de dommages-intérêts, ce qui manquerait au prix du nouveau bail s’il était inférieur à celui du bail originaire. Le bailleur opposa l’article 1717 et conclut à l’exécution du bail. Il ne s’agit pas, répondit le locataire, de l’application de l’article 1717, puisque, dans le fait, je n’ai ni sous-loué, ni cédé mon bail. Ce serait attenter à ma liberté que de m’obliger à habiter moi-même les appartements que j’ai loués. En refusant d’exécuter le bail, je m’expose, il est vrai, à des dommages-intérêts, aussi j’offre de les payer. Mes offres indemnisent entièrement le bailleur. Le locataire conclut en disant que c’est le cas d’appliquer l’article 1760, qui porte qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation. Jugement qui donne acte au locataire de ses offres et condamne le propriétaire à opter entre les trois partis qu’il lui propose,

Si ce système avait prévalu, lès locataires auraient eu un moyen légal d’éluder la clause prohibitive, en forçant le bailleur à sous-louer. Sur le pourvoi, il intervint un arrêt de cassation très-bien rédigé, au rapport de Chabot. La cour rappelle que la clause prohibitive de l’article 1717 est toujours de rigueur; il en résulte que le preneur qui ne veut pas continuer à jouir lui-même ne peut pas éluder ni modifier l’effet de cette clause en contraignant le bailleur ou à résilier le bail, ou à souffrir que le preneur sous-loue. Les offres que le preneur faisait n’empêchaient pas que la clause du bail fût rompue et la disposition de la loi violée, puisque, parla seule volonté du locataire et malgré le bailleur, l’interdiction de sous-loüer se trouverait abrogée de fait; ainsi le preneur pourrait faire résilier ou changer le bail par la seule raison qu’il ne voudrait plus l’exécuter. En définitive, la clause que la loi déclare de rigueur serait pureÆent comminatoire et sans effet. Vainement le locataire offrait-il d’avance des dommages-intérêts ; l’article 1760, qu’il invoquait, ne s’applique qu’au cas où le bailleur demande la résiliation du bail par la faute du locataire ; c’est l’interpréter à faux que d’en faire l’application au preneur qui demande la résiliation sans aucun motif légal, et uniquement pour se dispenser de remplir ses engagements ; cela aboutirait de nouveau à éluder la clause de rigueur de l’article 1717, puisque le locataire en serait quitte pour des dommages-intérêts. Il fallait, au contraire, maintenir le bail avec la clause qu’il contenait (î).