IV. De la renonciation à la clause prohibitive

232. Le bailleur peut renoncer au bénéfice de la clause ; ce qui arrive assez souvent, le bailleur approuvant ce qu’il aurait le droit d’empêcher. De fait, la clause devient alors comminatoire, mais elle le devient par la volonté de la partie intéressée, qui a toujours le droit de

(1) Cassation, 26 février 1812 (Merlin, Répertoire, au mot Sous-location , n° II 5 Dalloz, au mot Louage , n° 460).

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renoncer à une prohibition établie en sa faveur. La renonciation peut être expresse ou tacite (x). C’est le droit commun. La renonciation tacite résulte d’un fait qui doit être de telle nature, qu’il implique nécessairement la volonté de renoncer, en approuvant la sous-location. Il a été jugé, et avec raison, que le silence seul du bailleur ne suffit point; le silence ne vaut pas consentement, comme nous l’avons dit, au titre des Obligations. Dans l’espèce, le bailleur avait gardé le silence pendant quatre ans : mais qu’importe? Il n’était pas obligé d’agir, et celui qui a un droit peut, en principe, agir pendant trente ans, sans qu’on puisse lui opposer son inaction (2). Mais si le bailleur reçoit les loyers des cessionnaires du bail et s’il leur donne quittance sans aucune réserve ni protestation, il approuve la sous-location, puisqu’il l’exécute; dès lors il renonce au bénéfice de la clause, alors même que celle-ci exigerait un consentemenfrpréalable donné par écrit : le bailleur étant libre de renoncer à la clause, quelles qu’en soient les conditions (3). Le fait de toucher les loyers n’est pas le seul d’où résulte l’approbation du sous-bail et la renonciation à la clause prohibitive. La cour de Paris a jugé qu’il y avait renonciation à la clause portant que le preneur ne pourrait sous-louer sans ufie autorisation par écrit du bailleur : lorsque trois sous-locataires se sont succédé dans les lieux loués, sans que le bailleur eût jamais fait aucune protestation, et quand le dernier cessionnaire, qui y exerçait depuis longtemps son industrie, avait eu de nombreux rapports avec le bailleur ; l’arrêt ne dit pas quels étaient ces rapports. Le juge du fait a un pouvoir souverain d’appréciation en cette matière (4).

233. Quel est l’effet de la renonciation? Toute renonciation est de stricte interprétation, personne n’éteint facilement présumé renoncer à ses droits. Si donc le bailleur donne son consentement ou son approbation à un sous-

(1) Duvergier, 1. 1, p. 354, n° 372.

(2) Rennes, 22 février 1830 (Dalloz, au mot Louage, n° 457, 2°).

(3) Rejet, 28 juin 1859 (Dalloz, 1859, 2. 459). Colmar, 12 avril ISO» (Dalloz, 1865, 2, 32). ' K

'(4) Paris, 28 novembre 1868 (Dalloz, 1871, 1, 236).

bail, cela n’empêche pas la clause de subsister, dans toute sa force, quant aux baux ultérieurs. Cela est aussi fondé en raison. Le bailleur renonce à son droit parce que le sous-locataire lui convient ; mais de là il serait absurde dé conclure que tous les sous-locataires futurs et inconnus lui' conviendront (i).

N° 5. EXCEPTION Aü DROIT DE SOÜS-LOUER.

234. « Celui qui cultive sous la condition d’un partage de fruits avec le bailleur ne peut ni sous-lôuer ni céder, si la faculté ne lui en a été accordée expressément par le bail » (art. 1763). Nous reviendrons sur cette disposition en traitant des règles particulières aux baux à ferme,

SECTION III. — Des obligations du preneur.

235. « Le preneur est tenu de deux obligations prin- * cipales : 1° d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée ; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus » (art. 1728).

§ Ier. Du 'payement du prix .

236. Le prix du bail, dit l’article 1728, doit être payé aux termes convenus. Si les parties n’ont pas fait de convention sur l’époque du payement, le preneur devra payer au terme auquel il est d’usage de payer les loyers et fermages; car, dit Pothier, quand on ne s’est pas expliqué, on est censé s’être conformé à l’usage du pays. Le rapporteur du Tribunal reproduit ce principe en expliquant l’article 1728 : « Quant aux obligations du preneur, la première est celle de payer le prix de la location aux termes expressément ou tacitement convenus. J’appelle ici termes tacitement convenus ceux sur la fixation desquels les parties s’en sont rapportées à l’usage en ne stipulant

(1) Paris, 19 novembre 1821 (Dalloz, au mot Louage, n° 474).

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rien de contraire (1). » La jurisprudence est dans le même sens. Un jugement du tribunal de Namur constate que les fermages se payent dans cet arrondissement avant l’expiration de chaque année (2). C’était déjà un usage général dans l’ancienne jurisprudence; les fermiers payaient à la Toussaint. Pothier remarque, à ce sujet, que la ferme étant le prix de la récolte, elle est proprement due aussitôt que la récolte est faite. Néanmoins, ajoute-t-il, elle n’est pas aussitôt exigible ; il faut donner le temps au fermier de battre ses grains et de faire de l’argent. Ce motif n’existait pas pour les loyers. Il est d’usage de les payer en quatre termes, de trois mois chacun; ailleurs on les paye en deux termes : à la Noël et à la Saint-Jean-Baptiste, dit Pothier. Ces époques, fixées par les croyances religieuses, s’eftacent avec la foi qui leur a donné naissance : qui sait aujourd’hui ce que c’est que la Saint- Jean- Baptiste?

237. Où le payement doit-il se faire? La loi ne le dit pas. Il faut d’abord consulter la convention qui d’ordinaire s’explique sur cepoint. S’il n’y a pas de convention, doit-on suivre les usages des lieux comme on les suit en ce qui concerne les époques du payement (n° 236)? Non, car il y a une loi générale qui détermine où le payement doit se faire : c’est au domicile du débiteur lorsqu’il s’agit d’une somme d’argent (art. 1247); et, dans le silence de la convention, les parties sont censées s’en rapporter à la loi, la loi tenant lieu de convention. La cour de Bruxelles a jugé, au contraire, que l’usage constant étant que le preneur doit payer son loyer au domicile du propriétaire, il faut en induire que telle a été l’intention des parties contractantes (3). Un arrêt postérieur de la même cour rétablit les vrais principes. En droit, la question est décidée par l’article 1247; les parties contractantes peuvent déroger à la loi; mais sont-elles censées y avoir dérogé par

(1) Pothier, Du louage , n° 135. Mouricault, Rapport, n° 8 (Locré, t. VII,

(2) Liège, 31 juillet 1847 ( Pasicrisie , 1849, 2, 260), et 6 février 1846 (Pa sicrisie, 1847, 2, 222).

(3) Bruxelles, 1« juin 1820 ( Pasicrisie , 1820, p. 144)

cela seul qu’il y aurait un usage. contraire? Non; s’agit-il d’un usage antérieur au code civil, il est abrogé ; l’usage est-il postérieur, il n’a pas pu déroger à la loi; la seule exception est donc celle qui résulte de la convention des parties contractantes. L’exception pourrait, à la rigueur, être admise si elle résultait des faits, tels que l’exécution que les parties donnent à la convention. Dans l’espèce jugée par la cour de Bruxelles, on alléguait que le preneur avait toujourspayé les loyers au domicile du propriétaire; la cour répond que le bail était trop récent pour que l’on puisse alléguer que le défendeur était dans l’usage de payer, son loyer au domicile du bailleur ; et que si même cet usage était établi, ce ne serait qu’un procédé qui ne pourrait détruire le droit du locataire (1). Le dernier considérant est peut-être trop absolu. Ce peut être un procédé, ce peut aussi être une convention tacite : le juge doit décider d’après les circonstances de la cause.

La question est très-importante lorsque le bail stipule que le contrat sera résolu de plein droit par le seul fait que le prix ne sera pas payé aux époques convenues. Si le loyer est portable, le bail sera résilié par cela seul que le locataire n’aura pas payé ; mais si le loyer est quérable, il faut que le bailleur se présente chez le preneur pour le toucher, et c’est seulement quand il se sera présenté et que le preneur n’aura pas payé que le bail sera résolu (2). Il importe donc beaucoup de savoir s’il y a une convention qui déroge à la règle de l’article 1247. L’acte porte que le prix sera payable en mains du bailleur ou de son receveur, sans ajouter que ce sera au domicile du bailleur ou du receveur; il a été jugé que cette clause ne dérogeait pas à l’article 1247 ; on peut, en effet, l’interpréter en ce sens quelle avait pour objet d’autoriser le payement entre les mains du receveur; or, il est d’usage que les receveurs touchent le prix au domicile du locataire (3).

(1) Bruxelles, 10 février 1836 [Pasicrisie, 1836, 2, 24), sur les conclusions de l’avocat général De Cuyper.

(2) Bruxelles, 5 août 1863 (Pasicrisie, 1864, 2, 234).

(3) Liège, 3 juillet 1837 ( Pasicrisie t 1S37. 2. 173).

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Si l’acte stipule que le payement se fera au domicile du bailleur, et si celui-ci change de domicile pendant le cours du bail, le preneur sera-t-il obligé de payer au nouveau domicile? Nous avons examiné la question de principe, au .titre des Obligations . Il a été jugé, conformément à l’opinion que nous avons admise, que le preneur n’était pas tenu de payer au domicile qu’il plairait au bailleur de prendre, parce que la condition du débiteur ne doit pas être aggravée par le fait du créancier. La convention ne pouvant plus recevoir d’exécution, les parties rentrent sous l’empire du droit commun et, par suite, le payement se fera au domicile du locataire (1). Si le bailleur veut que le payement continue à se faire au domicile qu’il avait lors du contrat, il doit élire un domicile dans la ville qu’il quitte. Il en serait de même, et par identité de raison, si le bailleur venait à mourir et que ses héritiers eussent un domicile différent de celui de leur auteur (2).

239. Comment se prouve le payement? D’après le droit commun. Dans l’ancienne jurisprudence, on admettait une présomption en vertu de laquelle les quittances de trois années consécutives établissaient une présomption du payement des années précédentes. Il est, en effet, probable que le créancier ne recevrait pas pendant trois années de suite les annuités qui lui sont dues , si les anciens arrérages n’avaient pas été payés. Le code n’ayant pas reproduit cette présomption, on ne peut plus l’admettre à titre de présomption légale, mais le juge pourrait se. prévaloir de cette probabilité, comme de toute autre, dans les cas où la loi lui permet de décider d’après do simples, présomptions, c’est-à-dire dans les cas où la preuve testimoniale est admise (art. 1353) (3).

La cour de cassation a appliqué ce principe dans l’espèce suivante. Un sous-locataire paye entre les mains du bailleur principal le loyer dû pour l’un de.s termes de l’année. Le sous-bailleur lui réclame les loyers échus antérieurement : on demande si le sous-locataire pourra prou-

(1) Gand, 28 avril 1846 ( Pasicrisie , 1850. 2, 96).

|2) Bruxelles, 2 février 1859 (Pasicrisie, 1859, 2, 95).

|3) Pothier, Du louage , n° 179. Troplon#, Du louage, n° 378,

OBLIGATIONS du preneur. m

ver par simples présomptions que ces loyers sont acquittés et s’il peut, à ce titre, invoquer la probabilité résultant du payement du terme postérieur. Cette préspmption ay$,it été admise par le premier juge. L’erreur était évidente et la décision a dû être cassée; le montant de la créance litigieuse dépassait 150 francs, il n’y avait pas de cqnimencement de preuve par écrit; donc la preuve par témoins n’était pas recevable et, par suife? le juge pe pouvait pas admettre de simples présomptions (1).

240. Aux termes de l’article 1726, le preneur a droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail, lorsqu'il est troublé dans sa jouissance par suite d’une action concernant la propriété du fonds. Cela suppose que l’action a abouti à une éviction partielle. On demande si le seul fait du trouble autorise le preneur à suspendre le payement des loyers et fermages. L’article 1653 donne ce droit à l'acheteur; et, à raison de l’analogie qui existe entre la vente et le louage, il faut appliquer cotte disposition au bail, sauf au bailleur à user, de son côté, du droit que ledit article donne au vendeur d’offrir caution (2).

241. Le preneur est tenu de payer le loyer pour toute la durée du bail, mais le loyer n’est dû qu’à raison de la jouissance; du moment que la jouissance devient impossible, le prix cesse d’être dû. Il en est ainsi lorsque la chose louée vient à périr, quand même la perte serait imputable au preneur; il devrait, dans ce cas, payer la valeur de la chose louée; mais, à partir de la perte, les loyers cesseraient de courir (s).

242. Quand le bailleur réclame le payement du prix, il arrive souvent que le preneur lui oppose des exceptions : tantôt une demande reconventionnelle, tantôt l’inexécution des obligations que le contrat impose au demandeur. Ces exceptions sont-elles recevables? 11 faut distinguer. Il va sans dire que si le preneur a une créance liquide et

(1) Cassation, 18 juillet 1854 (Dalloz, 1854, 1, 311).

(2) Jugement du tribunal de Bruxelles, 13 février 1847 (. Pasicrisie , 1854,

(3) Comparez cassation, 26 mai 1868 (Dalloz, 1868, 1, 471),

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exigible contre le bailleur, il peut invoquer la compensation. Mais si la créance n’est pas exigible, ou si elle n’est pas liquide, le preneur doit payer ce qu’il doit. Il est certain que la compensation ne peut pas être opposée quand la créance n’est pas exigible. Telles seraient les impenses que le preneur aurait faites sur l’immeuble ; en supposant que, de ce chef, il ait droit à une indemnité, il ne peut la réclamer qu’à la fin du bail quand il s’agit de travaux d’amélioration ; car le bailleur ne doit que la plus-value qui en résulte à l’époque où la chose louée lui est restituée (1). Si la dette n’est pas liquide, la compensation est également impossible ; mais il y a lieu, dans ce cas, à une demande reconventionnelle; naît alors la question de savoir si cette demande peut être admise par le juge à titre de compensation facultative ou judiciaire. Nous avons examiné la question de principe, au titre des Obligations. 11 a été jugé que le fermier actionné en payement du prix ne peut pas demander que le payement soit suspendu en réclamant des dommages-intérêts par voie de reconvention; dans l’espèce, il n’y avait pas de doute, car la prétention du fermier avait déjà donné lieu à des contestations, elle ne pouvait pas être jugée promptement; dès lors il devait payer, sauf à poursuivre la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour défaut de réparations (2).

243. La question est tout autre lorsque le fait de l’inexécution des engagements contractés par le bailleur est constant : peut-il, dans ce cas, réclamer le payement du prix, alors qu’il ne remplit pas lui-même ses obligations envers le preneur ? En principe, il faut décider que, le louage étant un contrat synallagmatique, l’une des parties ne peut pas contraindre l’autre à exécuter ses engagements quand elle-même ne satisfait pas aux obligations que le bail lui impose. C’est sur ce principe qu’est fondée la condition résolutoire tacite ; or, si la partie à l’égard de laquelle le contrat n’a pas été exécuté peut en demander la

(1) Aix, 16 janvier 1871 (Dalloz, 1872, 2, 27).

(2) Liège, 24 mai 1832 (Pctsicrisie, 1832, p. 149).

résolution, il serait contradictoire de l’obliger à l’exécuter. La cour de Bruxelles a appliqué ce principe au bail. Le preneur est tenu de payer le prix aux termes convenus ; de son côté, le bailleur est obligé d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; s’il ne fait pas les réparations nécessaires, pourrat-il néanmoins obliger le preneur à payer le prix? Celui-ci aurait le droit de demander la résolution du contrat ; et s’il la demandait et que le tribunal la prononçât,^ il ne pourrait certes pas être question du payement des loyers. Alors même qu’il n’agit pas en résolution, il peut opposer à la demande du bailleur qu’il doit les loyers comme prix de la jouissance de la chose; or, si la chose louée n’est pas entretenue en bon état, il n’a pas la jouissance à laquelle il a droit : peut-il être tenu de payer une jouissance que le bailleur s’est obligé de lui procurer, et qu’il ne lui procure point (1)?

Cette doctrine nous paraît incontestable, pourvu qu’il soit constant que le bailleur ne remplit pas ses engagements. Sa créance est certaine, et le preneur ne peut pas se dispenser de payer ce qu’il doit par la simple allégation que le bailleur a négligé de faire les réparations nécessaires. Si réellement le bailleur refuse de faire les réparations, le preneur doit constater son refus par une mise en demeure, afin de se procurer une preuve de l’inexécution des engagements du bailleur. Mais si le preneur n’a pas même réclamé l’exécution de ces obligations, et si l’inexécution est contestée, sans que le preneur précise des faits et en offre la preuve, le juge doit le condamner à payer les loyers.

La cour de. Paris a fait une distinction; si le preneur continue à jouir de la plus grande partie de la chose louée, il doit payer le loyer (2). Cela nous paraît arbitraire. L’inexécution des engagements du bailleur, quand même elle ne serait que partielle, autorise le preneur à deman-

(1) Bruxelles, 16 novembre 1831 ( Pasicrisie , 1831, p. 293); 16 avril 1834 ( Pasicrisie , 1834, 2, 90), et 27 mai 1835 ( Pasicrisie , 1835, 2, 216). Rejet de la cour de cassation de Belgique, 26 juillet 1844 [Pasicrisie f 1844, 1, 222;.

(2) Paris, 4 juillet 1868 (Dalloz, 1868, 2, 247).

DU LOUAGKE dés choses.

der, soit la résolution du bail, soit une diminution du prix ou des dommages-intérêts. Dès lors cette inexécution doit suffire pàiir que lé juge suspende lé payehaënt dëâ lbÿéirs. Il nÿ a pàs,en cette matière, un plus et iih iheins. Quand le baillëür ne remplit pas les obligations qué lé cdritrat lui imposé, il ne peut pas forcer le pféiieuf à remplir les siéiines.

§ II; Des frais et loyaux coûts.

944. Àux termes de l’article 1593, les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur. Par analogie il faut décider que ces qiêmes frais sont à la charge du preneur. Quels sont ces frais? Nous renvoyons à ce qui a été dit, au titre de la Vente:

§ III. Des contributions.

ÜÉ4 &. D’après là loi dü 3 frimàirë ah vil, le prëiiëür est ténu de la contribution foncière envers l’Etàt, il n’eti est pas tenu à l’égard dü bailleur. Elle frappé la propriété * et non la jouissance ; elle doit donc être à chargé dü propriétaire. Si l’Etat, peut s’adresser au détenteur de l’ immeuble, c’est pour faciliter le recouvrement des impôts; De là suit que le preneur peut porter en déduction de soit prix lë montant de. la contribution fonciérë qu’il à été obligé dë payer sur les poursuites du fisc (î).

L’application du principe soulève des difficultés sérieuses en ce qui concerne les constructions que le preneur élève sur le fonds. Sont-elles la propriété du bailleur par droit d’accession? oti appari ien nent-ëlles aü p relieur ?coiistitüënt-elles Un droit mobilier ou ilnmobilleH Cëtte dernière quêstidn a été examinée, au titré de là Distinction des biens, et nous renvoyons à ce qui à été dit plus haut sur la première (2).

(1) Loi du 3 frimaire an vu, art. 147. Duràfttôn. t. &VII, p. 56, n°74.

(2) Voyez le tome V de mes Principes, n°8 415 et 416.

D’ordinaire le bail s’explique sur les constructions que le preneur fera. Si, d’après le contrat, ces constructions doivent rester au bailleur, le preneur n’y a qu’un droit de jôüissance et, par suite, la contribution foncière doit être supportée par le bailleur, lequel devient, en ce cas, propriétaire par accession du moment que les constructions sont faites (i).

$46. « La contribution des portes et fenêtres, dit une loi du 12 frimaire an vii (art. 12), sera exigible contre les propriétaires, termiers et locataires principaux de maisons, bâtiments et usines, sauf leur recours contre les locataires, particuliers pour le remboursement de la somme due à raison des locaux occupés. » Il en résulte que cette contribution, dite personnelle, est due par le preneur, quoiqu’elle soit exigible contre le propriétaire ; de là le recours qui est donné à celui-ci contre le locataire. La cour de cassation a jugé que cela est cle droit, sans qu’il soit besoin de stipulations particulières, et alors même que le bailleur aurait donné pendant deux ans des quittances, sans réclamer le remboursement de ses avances et sans faire de réserves. Il est inutile de mentionner dans le bail l’obligation du preneur, puisqu’elle est réglée par la loi ; et, en recevant le montant des loyers qui lui Sont dus, le propriétaire ne renonce pas au recours que là loi lui assure pour le remboursement de la contribution, puisqu’il a, en principe, trente ans pour agir (2).

$47. Aucune loi ne parle des impositions extraordinaires dont l’immeuble loué serait frappé. Il suffit qu’elles soient imposées sur la propriété pour que le propriétaire doive les supporter. En effet, dit Pothier, le propriétaire qui loue son héritage en conserve non-seulement la propriété, mais encore la possession et la jouissance, car il en jouit par sOü fermier ou locataire, les fermages et loyers lui tiennent lieii de jouissance et de possession. Pothier en conclut que c’est le bailleur qui doit supporter toutes les charges de l’héritage, et non le preneur, qui ne

(1) Paris, 15 décembre 1865 (Dalloz, 1866, 5, 287, n° 1). Comparez cassation, 8 juillet 1851 (Dalloz, 1851, 1, 198).

(2) Cassation, 26 octobre 1814 (Dalloz, au mot Louage, n° 352;.

DU LOUAGE DES CHOSES

possède pas proprement le fonds loué, il n’en a la possession qu’au nom de celui de qui il tient la chose à bail (1).

Il va sans dire que le contrat peut déroger au droit commun, mais parfois le législateur ne tient aucun compte de ces dérogations quand, A raison des circonstances politiques, il veut frapper exclusivement la propriété immobilière. Ainsi la loi française du 16 mars 1848 a mis la contribution établie sur les biens-fonds à la charge du propriétaire seul, nonobstant toutes stipulations contraires qui pourraient se trouver dans les baux.

§ IV. Mode de jouissance.

248. L’article 1728 impose deux obligations an preneur en ce qui concerne la jouissance. Il doit : 1° user de la chose en bon père de famille, et 2° il en doit user suivant la destination qui lui a été donnée.