S° 2. LE PRENEUR DOIT JOUIR DE LA CHOSE D’APRÈS SA DESTINATION

*57. Aux termes de l’article 1728, « le preneur est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention. « Quand le contrat détermine la destination, il y a une loi que le preneur doit observer comme toutes les autres clauses de la convention. Si les parties contractantes n’ont pas fait de convention expresse sur l’usage auquel la chose est destinée, le code veut que l’on consulte les circonstances de la cause. Cela implique qu’il y a toujours une destination convenue, soit expressément soit tacitement. En effet, la destination de la chose louée est de l’essence du contrat de louage. D’une part, les obligations du bailleur en dépendent, car il est tenu d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; il faut donc que cet usage soit convenu par les parties. D’autre part, la jouissance du preneur est limitée par la destination de la chose louée, elle diffère selon cette destination; il faut donc que les parties soient d’accord sur ce point. Comment la destination de la chose sera-t-elle constatée, à défaut de convention ? L’article 1728 répond « quelle sera présumée d’après les circonstances » . C’est sur la proposition du Tribunat que le principe a été formulé en ces termes ; on lit dans ses Observations : « Le projet portait que le preneur était tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui avait été donnée par le bail ou par Yusage, à défaut de convention. On a pensé que ces mots par l'usage ne disaient point assez. Par exemple, si une maison, qui jusqu’alors était occupée par un boulanger et servait à son état, est louée ensuite à un serrurier,

DU louage des choses.

le bailleur n’ignorant pas que tel est l’ét-àt du nouveau locataire, il ne pourra empêcher le serrurier d’employer la chose louée à cette nouvelle destination. Il ne pourra l’empêcher, quoique le bail ne contienne aucune convention formelle à cet égard et que la maison n’eût pas encore été employée à l’usage d’un serrtirier. Ce sont les circonstances qui doivent décider, toutes les fois que le bail ne s’explique point.- Ces circonstances sont si variées, qu elles ne sont point susceptibles d’être prévues par la loi. Le législateur ne peut que s’en rapporter, à cet égard, à la sagesse et à l’expérience des juges. »

C’est en ce sens que la loi dit que la destination de la chose est présumée d’après les circonstances , à défaut de convention. Cela ne veut pas dire que le juge présume la destination ; le juge ne fait jamais que constater les conventions des parties contractantes pour en assurer l’exécution. Mais lés conventions peuvent être tacites. Celle qui concerne la destination de la chose louée l’est presque toujours; les parties ne s’expliquent pas, parce que les choses parlent d’elles-mêmes : la nature des lieux loués, leur destination antérieure, la profession du preneur,quand elle est connue du bailleur, ee qui est certes le cas ordinaire, marquent avec une certitude complète à quel' usage la chose est destinée ; les parties ne songent pas même à en parler, ni à l’écrire (1).

258. La destination de la chose modifie singulièrement le droit de jouissance du preneur. Il n’est pas seulement obligé dé jouir en bon père de famille, il doit jouir conformément à la destination qui a été donnée à la chose louée par la loi expresse ou tacite du contrat, quand même la jouissance que le preneur voudrait y substituer ne serait pas dommageable au propriétaire. Ce n’est pas une question d’intérêt, c’est une question de droit : le propriétaire est libre de donner à sa chose une destination déterminée ; s’il y a, comme on le suppose, concours de volontés sur l’usage que le preneur doit faire de la chose l-ouée, il ne peut pau tet faire servir à un autre usage, sans qu’il

(1) Go 1 met de Santerre, t. VII, p. 256, n° 175 bis.

y ait à considérer si cét usagé causer ou non hri préjudice au bailleur : la convention forme là loi des parties , et elle doit être observée comme telle.

Pothier donne un cïèmple qui fàit connaître là portée de la règle que l’article 1728 a empruntée à là tradition. Unè maison, qui a toujours été exploitée coïnme maison bourgeoise, est louée comme telle. Le locataire ne pourra pas en faire un cabaret, ni y établir Une fofgè de mâréchal ou de serrurier, ni une industrie quelconque : il doit l’occuper comme maison bourgeoise, sinon le bailleur pourra l’expulser (1); Vainement dirait-il que s’il y établit un café et qu’il l’achalandé, la valeur locative de la maison augmentera ; le bailleur lui répondra qu’il est propriétaire, et libre, par conséquent, d’user de sa chose comme' il l’entend ; que sa volonté a été que la maison continuât à être occupée bourgeoisement et que le preneur a consenti à louer la chose avec cettè destination : ce qui est décisif.

£5!). La doctrine (2) et la jurisprudence sont en ce sens. Il a été jugé qu’un: appartement destiné à l'habitation d’un locataire et de sa famillè ne pouvait être sousloué à une société et, notamment, aux membres d’un cercle, parce qu’il en résultait un dommage pour le bailleur, les lieux loués étant exposés à être dégradés davan tage et les autres locataires en éprouvant des inconvénients^). Nous n’aimons pas le premier motif, parce qu’on en pourrait induire que, si le changement dé destination n était pas dommageable, le bailleur rie pourrait s’y opposer; ce qui n’est pas exact (n° 258). La tranquillité d’uné maison est troublée quand un cercle s’y établit; à plus forte raison, si c’est un café public, ou un restaurant, ou une auberge; et c’est cette tranquillité que le bailleur veut assurer à ses locataires en tenant la maison bourgeoisement.

Une maison, tenue jusque-là exclusivement à usage

U) Pothier, Du louage , n° 189.

(2) Aubry et Rau, t, IV. p. 481, notes 4 et 5, § 367. Troplong, n° 307

(3) Aix, 31 janvier 1833 (Dal/oz, au mot Louage, ri° 277). Comparez

Paris, 23 janvier 18è9 (Dalloz, 1869, 2, 193).

DU LOUAGE DES CHOSES

d’habitation bourgeoise, est louée pour six ans, sans aucune clause prohibitive ; le preneur ccde son bail à un souslocataire, qui établit une auberge dans les lieux loués. Action du bailleur en résiliation du contrat. Il succombe en première instance et en appel. A notre avis, les deux décisions sont mauvaises. Elles posent d’abord en principe que, le bail ne prescrivant pas un mode particulier de jouissance, le preneur ou le sous-locataire avait le droit de jouir à son gré, pourvu que la chose louée n’en souffrît pas un dommage irréparable. Ce motif est en opposition avec le texte de la loi. Toute maison louée a sa destination; si le bail ne la détermine point, c’est au juge à la déterminer d’après les circonstances. Il ne faut donc pas dire que le preneur peut jouir comme il l’entend, par cela seul que le propriétaire n’a. pas prescrit une jouissance spéciale ; c’est effacer l’obligation que l’article 1728, 1°, impose au locataire; et, en ajoutant que la jouissance est libre, pourvu qu’elle ne soit pas dommageable, l’arrêt confond l’abus de jouissance avec le changement de destination, comme nous le dirons plus loin. L’obligation d’user de la chose suivant sa destination est indépendante du dommage qui en peut résulter. Le dommage concerne l’abus de jouissance; on peut abuser de la jouissance tout en conservant à la chose la destination que le bail lui donne ; de même que l’on peut changer la destination sans causer aucun préjudice au bailleur, ce qui n’empêche pas que le changement de destination soit une violation de la loi du -contrat. La cour prévoit l’objection, mais elle y répond très-mal. Il faut examiner les circonstances, dit-elle, et voir si elles comportent un caractère suffisant de gravité pour faire admettre la résiliation. Nous répondons que si la loi, à défaut de convention, veut que le juge présume la destination d’après les circonstances, c’est pour y chercher la volonté des parties contractantes; cela n’a absolument rien de commun avec la gravité du changement. Le bail peut interdire le moindre changement de destination, il pourrait certainement prescrire que la maison sera tenue bourgeoisement; eh bien, cette destination peut aussi résulter

des circonstances , et, dans l'espèce, la volonté des parties n'était guère douteuse. Une maison, qui avait toujours été tenue bourgeoisement, est louée à un bourgeois : était-il nécessaire de dire que le locataire, étant bourgeois, devait habiter la maison bourgeoisement et que, partant, il ne pouvait pas la sous-louer à un aubergiste? En exigeant que les circonstances soient graves, la cour entend que le changement de destination doit être préjudiciable au bailleur. Ainsi, dit-elle, une maison ne peut être convertie en ateliers de maréchaux serruriers, de charpentiers, par la raison que la solidité de la maison en est atteinte. C’est toujours la même confusion entre l’obligation de jouir en bon père de famille et l’obligation d’user de la chose suivant sa destination. La destination nest pas une question de préjudice : qu’importe donc que le changement de destination soit ou non dommageable? Il ne s agit pas de calculer le dommage que l’affluence des voyageurs pourra causer aux papiers et aux peintures , cela regarde le mode de jouissance ; la destination est tout autre chose (1).

260. Si une maison bourgeoise ne peut pas être changée en auberge, à plus forte raison le locataire n’en peut-il pas faire une maison publique. Une pareille question ne devrait pas être portée devant les tribunaux. A notre avis, cette destination ne pourrait pas même être stipulée, car ce serait vicier la convention par une cause illicite. Sans doute, si le bailleur y consent, le preneur pourra faire de sa maison un usage déshonnête, mais ce consentement ne serait pas obligatoire pour celui qui l’a donné: un établissement immoral ne peut avoir qu’une existence précaire. Il suit de là que cette destination n’est jamais légale. La cour de Bruxelles s’est bornée à dire que le changement de destination est de nature à causer un préjudice considérable à la maison qui, louée à un marchand de vin, est transformée en lieu de débauche;

(1) Bourges, 2, janvier 1837 (Dalloz, au mot Louage, n° 271, 2°), On cite encore un arrêt de Liège du 6 juin 1839 (Dalloz, au mot Louage, n°271, 1°) comme ayant décidé la même chose. C’est une erreur. Voyez l’arrêt dan» la Pasicrisie, 1841, 2, 58.

?F2 pp LOUAGE UES CHOSES.

ce qui est évident (1). Mais là n’est pas la question; il faut voir quelle est la loi du contrat et il faut voir encore si cette loi est licite. La cour de Liège a jugé que celui qui prend la qualité de cabaretjer dans un bail, alors que les registres de la police prouvent qu’il a tenu, avant le bail, une maison de débauche, commet un dol par réticence, que ce dol vicie le consentement du bailleur; ce qui est un motif de rescision du contrat. On lit dans le jugement confirmé par la cour que les gens de cette espèce ne sont sans doute pas déclarés incapables par la loi de prendre une maison à bail, mais que la bonne foi qui doit régner dans les contrats exige qu’ils fassent connaître leur qualité au propriétaire (2). A notre avis, il faut aller plus loin ; les maisons publiques ne sont que tolérées, et la tolérance implique la précarité de rétablissement.

■ 26f . Lorsque la maison Jouée aune destination com-

merciale ou industrielle, le preneur pe peut pas la changer. Pothier en fait la remarque. Si un aubergiste, dit-il, prend à foyer une auberge, il pqt obligé de l’entretenir comme auberge pendant tout le temps du bail; sinon il est tenu des dommages-intérêts, lesquels consistent en ce que la maison est dépréciée; en pifet, l’auberge cessait d’exister, l’achalandage se perd et, par suite, la maison se relouera pour un prix moins avantageux (3). Est-ce bien là le vrai motif de décider? Si le locataire ou un sous-locataire transformait l’auberge en boutique, ce changement pourrait être avantageux aq bailleur, la clientèle. créée par le preneur lui permettant de loue1 * 3* la maison à un prix plus considérable que pelui qu’il retirait de ja location d’une auberge ; néanmoins ce changement de destination autoriserait le bailleur à demander la résiliation du bail. 11 faut laisser de côté le préjudice et s’en tqnjr à la loi du contrat.

La juri^pr'iqçleinpq est cppfQrmq q doctrine traditionnelle. fine maison, exploitée depujs longtemps pour un

(1) Bruxelles, 28 juillet 1S26 ( Pasicrisie , 182$, 2, 243).

(?) Lege, 25 juillet Ï84Ô {Pasicrisie, 1849, 2, 155)'. ‘ ’

(3) Pothier, Du louage, n° 189. Col met de Sàü terre, t. VII, p. 256, n° 175 bis, s'exprime dans le même serls. *1t; ' ‘ '' " !

commerce d’épicerie, est donnée à bail, sans que Pacte dise quelle en est la destination ; mais les lieux loués y sont désignés en détail comme étant une boutique garnie de deux comptoirs en bois de chêne et ayant chacun un tiroir, de montants et rayons et de soixante-trois boîtes, servant le tout à mettre des marchandises. Le preneur sous-loue la maison à un locataire qui y établit un commerce de boulangerie. Action en résiliation du bail fondée sur ce changement de destination. La cour décida qu’il y avait contravention à la loi tacite du bail, les circonstances de la cause et les termes mêmes de Pacte prouvant que la maison avait été louée avec une destination spéciale (1) C’est là le vrai principe. La maison tenue comme boulangerie pouvait procurer au bailleur un prix aussi élevé que la maison tenue comme épicerie ; néanmoins la résiliation devait être prononcée, puisque le preneur avait contrevenu à une condition essentielle du contrat.

La cour de Paris a déduit de cette doctrine une conséquence très-logique. Quand la chose a été louée avec une destination déterminée, il ne suffit pas que le locataire y établisse le commerce ou l’industrie que les parties avaient en vue, il faut aussi qu’il continue à l’exercer jusqu’à la fin du bail. Bail d’une maison où le commerce de la droguerie pharmacie s’exploitait depuis un temps immémorial; il était dit dans l’acte que le preneur devait en user suivant sa destination. Avant la fin du bail, le locataire abandonna la maison louée et transféra son établissement dans un autre quartier, où il fixa sa demeure. 11 continua à payer son loyer. Action en résiliation du bail et en dommages-intérêts. Le premier juge rejeta la demande, sa décision fut réformée en appel; la cour de Paris se borne à dire que, les lieux loués ayant été abandonnés et la maison fermée, il y avait changement de destination. En effet, la destination a, par sa nature, un caractère de permanence : ce n’est pas user de 1a, chose suivant sa destination que de n’en pas user. Il y avait aussi préjudice, la

(1) Bourges, 4 mars 1842 (Dalloz, au mot. Louage, n° 272. 2°). Dams le même sens, Paris, 25 mars 1817 (Dalloz, au mot Louage, n°2l2. 1°).

DU LOUAGE DES CHOSES

cour n’en parle pas ; le bail devait être résilié pour le seul fait du changement de destination, sauf à condamner, en outre, le preneur à des dommages-intérêts pour le préjudice qu’il causait au bailleur (1).

262. Il est parfois difficile de déterminer la destination de la chose louée. Quand elle a toujours servi à une certaine industrie, et que le locataire exerce une profession analogue, ces circonstances feront connaître la destination de la chose (2). U ne faut pas induire de là que la chose louée ne puisse recevoir une destination nouvelle. Tout dépend de la volonté des parties contractantes, et le principe reste toujours le même : le juge doit rechercher leur intention dans les circonstances de la cause, c’est-à-dire dans les faits qui ont précédé la convention. Mais les faits mêmes peuvent être contestés, ce qui donne lieu à une nouvelle difficulté : comment les prouvera-t-on? S’il s’agit de faits matériels, la preuve testimoniale sera indéfiniment admissible; tandis que les faits juridiques ne peuvent pas se prouver par témoins quand la chose litigieuse a une valeur supérieure à 150 francs. D’ordinaire la preuve porte sur des faits purs et simples. Dans une espèce jugée par la cour de Gand, il s’agissait de savoir si le preneur avait le droit d’établir une brasserie dans les lieux loués. Il y avait d’abord des clauses de l’acte d’où l’on pouvait induire une destination industrielle. Il était fait pour trente ans ; or, un terme aussi long n’est guère stipulé qu’en vue d’un établissement important à créer par le preneur ; puis l’acte portait que tous les bâtiments que le locataire êonstruirait resteraient à son compte, sans qu’il pût, de ce chef, réclamer aucune indemnité. Quelles étaient ces constructions que les parties avaient en vue en contractant? Elles avaient été commencées depuis plus de trois semaines avant la signature du bail : était-ce au vu et au su du bailleur ou de ses représentants? Ces faits ne pouvaient être constatés que par une enquête ; etlapréuve testimoniale était admissible, puisqu’il s’agissait du fait

(1) Paris, 1er mars 1830 (Dalloz, au mot Louage, n° 278. Comparez les autres arrêts qui y sont rapportés).

(2) Bruxelles, 20 janvier 1836 ( Pasicrisie , 1836, 2, 15).

de construire et de la connaissance que le bailleur en avait; or, ces faits sont par eux-mêmes des faits purs et simples. On objectait que c’était prouver contre et outre le contenu en l’acte, preuve que la loi ne permet pas de faire par témoins (art. 1341). L’objection n’était pas sérieuse. On ne prouvait pas contre l’acte, puisque le bail ne contenait aucune clause relative à la destination de la chose. On ne prouvait pas outre l’acte, car on ne faisait qu’interpréter l’intention des parties contractantes pour déterminer l’usage qui pouvait ou devait être fait de la chose louée (i).