I. Droit du bailleur en cas d’abus de jouissance

364. Si le preneur fait de la chose un usage qui cause un prqjùdice au bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail (art. 1729). C’est l'application de l’article 1184 que la loi elle-même applique au bail dans l’article 1741. Le preneur qui fait de la chose vm usage dommageable contrevient à l’obligation qu’il contracte de jouir en bon père de famille (art. 1728, 1°);

(1) Duranton, t. XVII. p. 74, note 2. Duvergier, t. II. p. 379, n« 400.

DU LOUAGE DES CHOSES

par suite, le bailleur peut agir en résolution pour inexécution des engagements du preneur. A la rigueur, l’article 1729 était donc inutile. Pourquoi la loi prévoit-elle spécialement l’inexécution de l’un des engagements contractés par le preneur? C’est quelle donne, dans le cas d’abus prévu par l’article 1729, un pouvoir discrétionnaire au juge : il peut résilier le bail ou ne pas le résilier, suivant les circonstances. Le juge a toujours un pouvoir d’appréciation quand la résolution du contrat est demandée pour cause d’inexécution des obligations de l’une des parties contractantes (art. 1184); mais ce pouvoir n’est pas discrétionnaire, la loi lui donne seulement le droit d’accorder un délai au débiteur; après ce délai, le juge doit prononcer la résolution du contrat si le débiteur n’exécute pas l’obligation. L’article 1729 va plus loin : le juge peut résilier le bail ou ne pas le résilier ; il juge d'après les circonstances ; la loi répète c.ette expression dans l’article 1766, où il est question de la résiliation du bail à ferme pour défaut d’exécution des engagements du bail, concernant la jouissance de la chose. Qu’est-ce que ces circonstances? Il s’agit du dommage que l’abus de jouissance cause au bailleur; or, le dommage peut être plus ou moins grave, il varie d’une espèce à l'autre ; il peut aussi provenir d’une faute plus ou moins grave. De là la nécessité d’un pouvoir discrétionnaire, comme le dit trèsbien la cour de Gand ; si la chose louée est d’une grande valeur, et si le dommage causé est relativement insignifiant, le juge doit rejeter la demande en résiliation; en résiliant le bail, il imposerait au preneur une peine’hors de toute proportion avec la gravité de sa faute; il pourrait le ruiner, alors que l’équité n’exige que la réparation du dommage qu’il a causé au propriétaire. Dans l’espèce, le propriétaire se plaignait que le fermier avait détruit les racines principales de sept peupliers du Canada qui se trouvaient sur la limite d’une des parcelles louées ; les arbres n’étaient pas morts, leur développement n’était que retardé, et ils étaient exposés à être renversés par le vent. Voilà le dommage et l’abus pour lesquels le propriétaire demandait la résiliation du bail ! La cour lui alloua ,

250 francs de dommages-intérêts ; aller plus loin, ditelle, et prononcer la résiliation du contrat, ce serait frapper le fermier d’une peine disproportionnée et, partant, injuste (1).

265. Les tribunaux doivent user du pouvoir que la loi leur donne avec prudence et en conciliant les intérêts opposés, car il n’y a que des intérêts en cause. Si l’abus de jouissance est de telle nature qu’il puisse être facilement réparé à la fin du bail, il n’y a pas lieu d’en prononcer la résiliation, puisque réellement le propriétaire ne souffre aucun préjudice, l’action qu’il a à la fin du bail suffit pour sauvegarder ses intérêts. C’est ce que la cour de Rennes a jugé dans une espèce que nous avons déjà citée. Le preneur, pour les besoins de son industrie, avait pratiqué une ouverture dans la terrasse formant le mur extérieur ; il s’était permis, dit l’arrêt, de déplacer trois arbres des lieux où ils avaient été plantés par le propriétaire ; il avait négligé de cultiver le jardin. La cour avoue que le locataire avait excédé les bornes de sa jouissance, mais il suffit qu’il soft reconnu qu’au moyen des réparations qu’il sera tenu de faire lors de sa sortie, le propriétaire n’éprouvera aucun dommage pour que le bail ne doive pas être résilié (2).

Si les abus sont graves et de nature à se continuer pendant tout le cours du bail, la résiliation doit être prononcée. Une maison est louée à un ébéniste pour un prix de 2,000 francs. L’acte stipule que le preneur ne pourra faire un atelier au second étage, ni sous-louer les salons et appartements à des sociétés. Il fut constaté, pendant le cours du bail, que le locataire avait établi des ateliers dans des salons richement décorés. Cependant le premier juge refusa de prononcer la résiliation, en se fondant sur les termes de l’aete qui interdisaient seulement au preneur d’établir un atelier au second étage. L’argument était mauvais ; le bail défendait aussi de louer les appartements et les salons à des sociétés, il supposait donc et il

(1) Gand, 3 février 1870 ( Pasicrisie , 1870, 2, 116).

(2) Rennes, 28 janvier .1828 (Dalloz, au mot Louage, n° 279). Rejet,

19 mai 1825 (Dalloz, au mot Louage, n° 300, 2°).

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voulait que ces appartements fussent occupés par lë preneur et sa famille; et si le bailléur s’opposait à ce qu’ils fussent occupés par des cercles, à plus forte raison le preneur ne pouvait-il pas les transformer en ateliers, en plaçant un fourneau dans la niche. C’est la remarqué de la cour d’appel, qui prononça la résolution du bail (1).

266. Le bailleur pourrait-il, au lieu de demander là résiliation du bail, réclamer des dommages-intérêts? Il a été jugé que le bailleur ne peut pas former une action èn dommages-intérêts pour abus de jouissance et détérioration de la chose louée ; qu’il doit attendre jusqu’à la lin du bail ; c’est seulement à cette époque que le preneur doit restituer la chose dans l’état où il l’a reçue : il peut, pendant le cours du bail, par une meilleure jouissance,' réparer le dommage qu’il a causé au propriétaire ; dès lors1 2 3 l’action pendant le bail serait prématurée (2). ■ Cela est vrai d’un bail à ferme et du dommage qui résulte d’une mauvaise culture; il peut réparer, dans ce cas, par son travail et ses soins, les dégradations qu’il a commises ; et alors il serait vrai de dire qu’une demande en dommagesintérêts non-seulement serait prématurée, mais quelle pourrait avoir pour résultat que le bailleur se ferait payer un dommage que le preneur réparerait ensuite par une meilleure culture, le propriétaire s’avantagerait donc aux dépens du preneur (3). Mais de là il ne faut pas déduire comme règle absolue que le bailleur est non-recevable à former, avant l’expiration du bail, une action principale1 ayant uniquement pour objet l’allocation d’une indemnité/ Si le dommage causé par le preneur est de telle nature qu’il doive être réparé de suite, et qu’il s’aggraverait par le cours du bail, le bailleur doit avoir le droit d’agir immédiatement : c’est le droit commun.

La jurisprudence est en ce sens. Un locataire déplante des arbres ; voilà un dommage qui ne pourra pas être réparé à la fin du bail, il est actuel et il doit être réparé

(1) Bruxelles, 18 mai 1822 (Pasïcrisîe, 1822, p. 140).

(2) Nîmes. 22 mai 1855 fDalloz, 1855, 5. 276).

(3) Caen, 6 juin 1857 (Dalloz, 1858, 2, 86).

de suite ; donc le Bailleur peut agir immédiatement (i). La cour de Bourges dit très-bien que, si le bailleur éprouve un préjudice actuel par le mode de jouissance du preneur, 1 il peut en réclamer le redressement actuel, sans qui’ il ait à recôurir à une demande en résolution et encore moins à attendre l’expiration du bail. Dans l’espèce, il s’agissait du bail d’une mine ; le locataire désachalandait l’établissement par sa jouissance ; il importait au bailleur que le mal fût réparé immédiatement • la cour décida que la demande était recevable (2).

267. Dans les cas où l’action du bailleur en dommages-intérêts ne serait pas actuellement recevable, il a néanmoins intérêt à faire constater de suite les faits d’abus, puisque la preuve en pourrait devenir difficile ou impossible, s’il devait la faire à la. fin du bail. On demande s’il peut agir en justice, â l’effet de faire constater les dégradations, sauf à agir en réparation à l’expiration du bail. La jurisprudence est hésitante, et cela se conçoit ; on ne peut agir en justice sans demander au juge une condamnation quelconque contre la partie adverse ; or, dans l’espèce, le bailleur, on le 'suppose, ne peut pas conclure à des dommages-intérêts, dès lors il n’y a pas de litige (3). On admet toutefois plus généralement que le bailleur peut demander une expertise judiciaire ; il y a intérêt, puisqu’une expertisé qui ne serait pas contradictoire ne formerait pas preuve contre le preneur ; si donc celui-ci refuse de procéder à une expertisé, il y a débat, ce qui suffit pour que le tribunal intervienne (4).