DU CAS ou l'incendie constitue un quasi-délit
306. Une maison est détruite par un incendie; il en résulte un dommage, soit pour un locataire, soit pour un voisin, La partie lésée peut-elle se prévaloir de la présomption de faute que l’article 1733 établit contre le locataire? Il n’y a, dans l’espèce, on le suppose, aucun lien, ni contractuel ni légal, entre la partie lésée et celui quelle prétend être l’auteur du fait dommageable. Dès lors l’article 1733 doit être écarté, car il est fondé sur Y obligation qui incombe au débiteur d’une .chose certaine et déterminée de la conserver et de la rendre ; or,‘ celui auquel le demandeur impute l’incendie n’est point débiteur, il n’a contracté aucune obligation de conserver la chose ni de la rendre ; on ne peut donc pas invoquer contre lui l’article 1302, ni les articles 1732 et 1733, qui en sont une conséquence. De quoi s’agit-il? D’un fait dommageable; celui qui, par son fait, .cause à autrui un dommage est obligé de le réparer s’il est arrivé par sa faute, sa négligence ou son imprudence (art. 1382 et 1383). La partie lésée a donc une action en dommages-intérêts contre l’au-
(1) Proudhon, De l’usufruit, t. III, p. 504, n° 1540.
teur du fait dommageable, mais, comme demanderesse, elle ' doit prouver le fondement de sa demande ; or, la demande en dommages-intérêts est fondée sur la faute de celui qui a causé le dommage ; c’est donc à la partie lésée par un incendie à prouver qu’il est arrivé par la faute du défendeur. Nous ne faisons que rappeler les principes que nous avons exposés au titre des Obligations, auquel nous renvoyons.
306 bis. Quelle est la preuve que le demandeur doit faire en cas d’incendie? Ce point donne lieu à quelque difficulté. Les auteurs sont d’accord pour exiger que le demandeur, la partie lésée, prouve que l’incendie est arrivé par la faute de celui qui est actionné comme auteur du fait dommageable. C’est l’application du principe que nous venons de rappeler (n° 306). Il ne suffit pas, dit Duranton, de prouver que l’incendie a éclaté dans la maison ou dans l’appartement occupé par le défendeur, il faut de plus prouver qu’il a eu lieu par sa faute ; car de ce que l’incendie a commencé dans les lieux qu’il habite on ne peut pas conclure, avec certitude, que l’accident est imputable à celui qui occupait les lieux incendiés. Il y a, sous ce rapport, une différence importante entre la partie lésée par un quasi-délit, qui agit contre l’auteur du fait dommageable, et le propriétaire qui agit contre le locataire. Le propriétaire n’a rien à prouver que le fait de l’incendie, qui se prouve par lui-même; dès lors le locataire est responsable : pourquoi? Parce qu’il doit restituer la chose ; et s’il ne le fait pas, il est tenu de prouver le cas fortuit par lequel il se prétend libéré de son obligation. Tellen’estpas la situation de celui qui est actionné comme auteur d’un fait dommageable; il n’est obligé, on le suppose, ni par la loi, ni par une convention, de conserver la chose et de la rendre au demandeur ; la seule raison pour laquelle on le rend responsable du dommage que l’incendie a causé est que ce fait lui est imputable, qu’il est arrivé par sa faute, sa négligence, son imprudence; tel est le fondement unique de l’action formée contre lui ; c’est donc au demandeur, la partie lésée, à prouver que le défendeur est en faute. Or, il ne fait pas cette preuve
DU LOUAGE DES CHOSES
en établissant que l’incendie a commencé chez le défendeur, car l’incendie peut avoir éclaté chez lui sans qu’il soit en faute (1).
C’est sur ce dernier point qu’il y a une légère difficulté. Il y a des tribunaux qui ont décidé que le fait de l’incendie implique la faute de celui qui occupait la maison incendiée; ces décisions ont été cassées, et l’erreur est évidente. Les jugements attaqués reconnaissaient que l’article 1733 n’était pas applicable, que la partie lésée n’avait d’action, à raison de l’incendie dont elle se plaignait, quen vertu des articles 1382 et 1383. Mais la partie lésée ne pouvait invoquer ces articles sans prouver que le dommage dont elle demandait la réparation provenait du fait, de la négligence ou de l’imprudence du défendeur. Le premier juge déclarait cette preuve inutile, par le motif que, l’incendie s’étant manifesté chez le défendeur, on devait nécessairement et de plein droit présumer qu’il avait eu lieu par son fait. C’est, dit la cour de cassation, considérer comme légale et dispensant de toute preuve une présomption qui n’est établie par aucune loi et, par conséquent, violer les articles 1350 et 13 15 (2).
Qu’est-ce qui avait trompé le premier juge? Ce sont les maximes romaines concernant l’incendie ; le plus souvent, dit un jurisconsulte, l’incendie arrive par la faute de celui qui habite la maison; l’incendie, dit un autre, ne peut pas arriver sans une faute quelconque. Rien de plus juste, le bon sens le dit. Mais de ce qu’il y a une faute en cas d’incendie, est-ce à dire que celui qui habite la maison soit nécessairement le coupable? L’incendie ne peut-il pas être le fait d’un tiers, dont ne répond pas celui qui occupe les lieux incendiés? L’incendie ne peüt-il pas être un cas fortuit ? le feu du ciel n’est-il pas un cas de force majeure? Les maximes romaines sont donc interprétées à faux quand on prétend les appliquer à la preuve d’un quasi-délit. Un habile avocat les invoqua devant la cour de Liège ; le premier juge avait répondu d’avance à cette fausse doe-
(1) Duranton, t. XVII, p. 76, n° 105, et tous lea auteurs.
(?) Cassation, 11 avril 1831 (Dalloz, au mot T.ov.ag n° 41?, r. 38P).
trine en disant qu'il n’y a aucune loi établissant une présomption légale de faute, de négligence ou d’imprudence contre celui qui habite une maison où se manifeste un incendie. Dès lors on reste sous l’empire du droit commun, d’après lequel c’est au demandeur à prouver le fondement de sa demande. La cour confirma le jugement du tribunal en adoptant ses motifs (1).
#07. Le propriétaire habite une partie de la maison louée. Un incendie éclate chez lui, se propage et détruit les effets mobiliers des locataires. Ceux-ci ont-ils une action en dommages-intérêts contre le propriétaire? Ils ne peuvent agir en vertu de l’article 1733; cela est d’évidence, car le propriétaire n’est obligé, ni par le bail ni par la loi, de conserver les effets des locataires, ni d’en faire la restitution. Il n’y a, sous ce rapport, aucun lien de droit entre le propriétaire et les preneurs ; donc on ne peut invoquer ni l’article 1302, ni les articles 1732 et 1733. La partie lésée n’a d’action qu’en vertu de l’article 1382, contre l’auteur de l’incendie, à charge de prouver la faute de celui quelle actionne comme ayant causé le dommage par son imprudence ou sa négligence. Un tribunal de première instance avait jugé que le demandeur n’avait qu’une chose à prouver, c’est que l’incendie avait éclaté dans la maison habitée par le défendeur, sauf à celui-ci à justifier du cas fortuit ou de la force majeure. La cour de cassation répond que celui qui demande la réparation d’un dommage doit prouver que le dommage a été causé par la faute du défendeur contre lequel il en poursuit la réparation. Il ne saurait être dispensé de cette preuve que dans le cas où il existerait en sa faveur une présomption légale (art. 1315 et 1352). L’article 1733 établit une présomption de faute à charge du locataire, en ce sens qu’il est obligé de prouver que l’incendie est arrivé sans sa faute ; cétte disposition spéciale a son principe dans la nature des obligations que le locataire contracte à l’égard du propriétaire. Hors ce cas particulier, la règle générale reprend sa puissance et doit recevoir son application. La
(1) Liège, 17 avril 1834 ( Pasicrisie , 1834, 2,93)..
DU LOUAGE DES, CHOSES
jurisprudence et la doctrine sont en ce sens, et la chose n’est pas douteuse (1).
308. Une maison occupée par plusieurs locataires est détruite par un incendie. L’un des locataires prouve que le feu ha pu commencer chez lui, par suite il est affranchi de toute responsabilité, en vertu de l’article 1734. Peut-il réclamer une indemnité des autres locataires qui restent responsables, pour la perte de ses effets? Il ne peut pas agir en vertu de l’article 1733, ni eh vertu du principe de l’article 1302; cela est certain, car il ny a aucun lien juridique entre lés divers locataires d’une maison. Le locataire n’a donc d’action qu’en vertu de l’article 1382, mais sa demande étant fondée sur un quasi-délit* il doit prouver que le locataire qu’il poursuit est l’auteur de l’incendie. Gette conséquence peut paraître singulière. Un seul et même fait, l’incendie, est considéré, à l’égard du propriétaire, comme provenant de la faute des locataires, tandis qu’entre locataires il n’est pas présumé être arrivé par leur faute* La contradiction n est qu’apparente. A l’égard du propriétaire les locataires sont obligés de conserver la chose louée et de la restituer ; entre eux les locataires Sont étrangers l’un à l’àUtre,ils ne sont tenus lii de conserver les effets mobiliers que l’incendie détruit, ni de les restituer ; là où la situation est différente* les principes aussi doivent différer , La doctrine et la jurisprudence sont d’accord (2). Il y a cependant dés arrêts contraires; il est inutile de les combattre, l’erreür étant certaine (3).
309. Ce que nous disons des locataires s’applique aux propriétaires voisins de la maison où l’incendie a éclaté. Il n’y a aucun lien de droit entre propriétaires voisins, donc ils ne peuvent agir en vertu de l’article 1733; ils n’ont d’action qu’en vertu de l’article 1382, à charge de prouver que l’incendie est arrivé par la faute de celui qui
(1) Cassation, 7 mai 1855 (Dalloz* 1855* 1, 165)i Douai* 17 décembre 1844 (Dalloz, 1845, 2, 102). Gand, 5 août 1839 (. Pasicrisie , i841, 2, 179).
(2) Dtiranton, t. XVII, p. 83, n° 111, et tdüs les auteurs. Cassation, 11 avril 1831; Bordeaux, 25 juin 1828; Lyon, 12 août 1829; Paris, 1er juillet 1841 (Dalloz, au mot Louage, n° 412)."
(3) Voyez l’arrêt dans le Répertoire dé Dalloz, aü mot Louage , n° 414.
habitait la maison. Les principes sont certains, neanmoins la question a été portée à plusieurs reprises devant la chambre civile de la cour de cassation, ce qui prouve qu elle a paru douteuse.- La cour a établi les vrais principes avec une évidence incontestable. Quelle est l’action que peut avoir le propriétaire de la maison endommagée par suite ou à l’occasion d un incendié qui à commencé chez le voisin? C’est celle qui est réglée pâr lès articles 138.2 et suivants. Or, il est de principe que celui qui demande la réparation d’un quasi-délit est tenu, comme celui qui agit en vertu d’un délit, de rapporter la preuve du fait qui constitue le quasi-délit, c’est-à-dire dé la fâüté; de l’imprudence ou de la négligence sur lesquelles il fondé son action. Il ne peut pas se prévaloir de la présomption de l’article 1733, parce quelle nest établie que contre les débiteurs d’un corps certain qui né satisfont pas à leur obligation de restitution (1).
* La jurisprudence est en ce sens, bien que parfois mal motivée (2), il y a même des arrêts contraires (3), que nous croyons inutile de les discuter ; les principes ont une telle certitude, qu’on doit qualifier d’erreurs les décisions qui s’en écartent (4).
310. L’article 1735, placé à la fin des dispositions qui concernent, la responsabilité du preneur, en ce qui concerne la conservation de la chose, porte qu’il est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. Nous avons expliqué la disposition plus haut. Il en résulte une conséquence très-importante, c’est que le propriétaire a une action directe contre son preneur, lorsque la maison sous-louée vient à être détruite par un incendie. C’est l’application du principe qui régit la sous-location, elle laisse subsister toutes les obligations du preneur envers
(1) Rejet, chambre civile, 18 décembre 1827; cassation. Ie" juillet 1834 (Dalloz, au mot Louage, n° 388).
(2) Agen, 13 mars 1866 (Dalloz, 1866, 2, 92).
(3) Voyez les arrêts dans le Répertoire de Dalloz, au mot Louage , n° 390.
(4) La jurisprudence des cours de Belgique est conforme aux principes. Liège, 17 avril 1S34 ( Pasicrisie , 1834, 2, 93); Bruxelles, 15 avril 1843 (Pasicrisie, 1844, 2, 27), et 3 août 1844 (. Pasicrisie , 1846, 2, 50).
le propriétaire, même celle de conserver la chose et de la restituer ; donc l’article 1733 lui reste applicable, sauf son recours contre le sous-locataire, à l’égard duquel il a tous les droits du bailleur (i). Le propriétaire, dans notre opinion, n’a pas d’action directe contre le sous-locataire, en vertu de l’article 1733(n° 203).
Il faut ajouter que, d’après l’article 1384, le preneur est encore responsable, comme maître et commettant, du dommage causé par ses domestiques et préposés dans les fonctions auxquelles il les emploie. Cette responsabilité est, à certains égards, plus étendue que celle de l’article 1735. Nous renvoyons à ce qui a été dit au titre des Obligations . Il va sans dire que la règle de l’article 1384 s’applique à l’incendie (2).
31 f. Il reste une question très-importante en théorie, et qui dans la pratique ne soulève guère de difficulté : quelle est la faute dont répond le preneur, soit en vertu de l’article 1733, soit en vertu des articles 1382 et suivants? Nous avons répondu à la question, au titre des Obligations. En fait, les tribunaux jouissent d’un pouvoir d’appréciation très-étendu, et qui prévient toute question de droit.
SECTION IV. — De la fin du. bail.
313. Le bail finit : 1° par l’expiration du temps pour lequel il a été contracté ; 2° par le consentement des parties contractantes; 3° par la condition résolutoire stipulée par le contrat ; 4° par la condition résolutoire tacite ; 5° par l’éviction du bailleur, son expropriation, l’annulation ou la rescision de ses droits ; 6° par l’expulsion du preneur, en cas d’aliénation de la chose louée.
(1) Bruxelles, 7 août 1839 (Pasicrisie, 1839, 2, 179).
(2) Voyez la jurisprudence dans le Répertoire de Dalloz, au mot Louage.
ARTICLE t<*. ExylnitlM ta t(«p«.
§ Ier. Principe .
3fl0. Le bailleur s’oblige à faire jouir le preneur pendant un certain temps (art. 1709); quand ce. temps est expiré, le bail finit de plein droit, sans qu’il y ait aucune formalité à remplir. C’est le droit commun pour tous les contrats temporaires : ils expirent avec le terme pour lequel ils ont été faits; il ne faut aucune forme, parce que la volonté des parties s’est manifestée d’avance, par la convention, et les conventions légalement formées tien* nent lieu de loi aux parties contractantes (art. 1134). Il suit de là que les baux finissent à l’époque, fixée par la convention desparties, sans quelles doivent donner congé, c’est-à-dire sans quelles soient tenues de manifester de nouveau la volonté de mettre fin au bail, dans un certain délai qui précède l’expiration du contrat (i). Si le bail a été fait sans durée fixe, les parties doivent se donner congé pour y mettre fin, c’est-à-dire quelles doivent déclarer que leur volonté est de faire cesser le bail.
314. Le principe n’est pas douteux, c’est l’application du droit commun. Cependant, si l’on prenait les dispositions du code au pied de la lettre, il y aurait doute. L’article 1736 porte : « Si le bail a été fait sans écrit, l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés* par l’usage des lieux. » Et d’après l’article 1737, « le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé ». De là on pourrait conclure qu’il faut distinguer entre les baux faits par écrit et les baux faits sans écrit ; que les premiers cessent de plein droit, à l’expiration du terme fixé, et que les autres ne cessent que par le congé donné par les parties. La loi ainsi entendue n’aurait pas de sens. En effet, il en résul-
ta Duvergier, t. I, p. 502, n° 483. Colmet de Santerre, t. VII, p. 268 n° 183 bis I.
DU LOUAGE DES CHOSES
terait qu’un bail fait par écrit, et qui ne contiendrait aucune fixation de terme, cesserait de plein droit, sans congé ; or le contraire résulte des principes et du texte même de la loi. Un contrat ne peut -prendre fin, de plein droit, qu’en vertu de la volonté des parties ; si elles n’ont pas manifesté leur volonté en contractant, il est impossible que le contrat prenne fin en vertu d’une volonté non manifestée ; aussi l’article 1737 dit-il que le bail cesse de plein droit à Y expiration du terme fixé; la loi suppose donc que les parties ont manifesté leur volonté par lé contrat, et c’est parce quelles l’ont déclarée, qu’il est inutile de la déclarer dé nouveau. Peu importe donc que le bail ait été fait par écrit, comme l’article 1737 semble le vouloir; l’écrit ne sert jamais que de preuve, sauf dans les contrats solennels, et certes le bail n’est pas un contrat solennel, puisqu’on peut louer ou par écrit, ou verbalement (art. 1714) ; si l’on peut louer verbalement, on peut aussi convenir verbalement du terme pour lequel le bail est consenti, et dès que les parties ont fait une convention sur la fin du bail, elle tient lieu de loi (art. 1 134) ; et le bail cessant par une loi, il est inutile qile les parties manifestent de nouveau leur volonté sur l’époque à la^ quelle le bail doit prendre fin. Les mots de lartiele 1737, lorsqu'il a été fait par écrit , sont donc de trop J il faut les effacer. On dira ce que nous avons dit souvent, qüel’im terprète n’a pas ce droit. Non, sans doute; mais quand une disposition, entendue à la lettre, se trouve en contradiction avec d’autres disposition^, il faut nécessairement la corriger afin de la mettre en harmonie avec les principes généraux que ces dispositions consacrent. Or, l’article 1737, si Y on maintient les mots : lorsqu'il a été fait par écrit , serait en contradiction avec les articles 1714 et 1134; donc on n’en peut tenir aucun compte.
Il en est de même de l’article 1736. D’après la lettre de la loi, il faudrait dire que le bail ne cesse pas de plein droit, par cela seul qu’il a été fait sans écrit, et que, par suite, il est nécessaire de donner congé pour y mettre fin. De là suivrait que, si les parties en louant ont fixé un terme au bail, cette convention serait inopérante* si elle
DE LA FIN DU BAIL. 351
avait été faite sans écrit; elle serait sans effet, puisque, malgré la clause qui déclare que le bail cessera à l’expiration du temps fixé, le bail ne cesserait pas, sinon en vertu d’une nouvelle manifestation de Volonté. Ainsi entendue, la loi serait de nouveau en opposition avec les principes établis par les articles 1714 et 1134. Gn peut louer verbalement, on peut dohé aussi fixer un terme pour l’expiration du bail verbal, et si les parties le font, cette convention leur tient lieu de loi; or, cette loi ne serait pas une loi, d’après l’article 1736. Donc l’article 1736 serait en contradiction avec les principes fondamentaux du droit. Pour le mettre en harmonie avec ces principes et avec les articles 1714 et 1134 qui les consacrent, il faut modifier l’article 1736 et dire que le bail fait sans terme fixé ne prend fin que par un congé.
Ainsi les mots bail fait sans écrit signifient un bail fait sans terme fixe, et les mots bail fait par écrit signifient un bail fait avec un terme fixe. Pourquoi la loi a-t-elle employé ces expressions qui répondent si peu à ce quelle a voulu dire? Elle s’est conformée aux faits et à l’usage. On ne rédige guère de bail par écrit sans marquer le terme pour lequel le contrat est fait ; car un temps certain et un prix certain sont les clauses essentielles dans tout louage (art. 1709) ; la loi, tenant compte de ce fait, qualifie de bail par écrit un bail avec durée fixe. De même, quand on loue verbalement, ce qui ne se fait guère que pour les appartements, on ne fixe aucun terme, on se contente de convenir du prix; la loi, tenant compte de cet usage, qualifie le bail sans terme fixe de bail fait sans écrit. C’est l’explication que tous les auteurs donnent (î); elle est admissible. Toujours est-il que la loi est mal rédigée. Le rapporteur du Tribunat l’a compris, et pour expliquer la loi, il a été dans la nécessité de la corriger. En parlant de la cessation du bail, il dit : « Si le bail a été fait sans écrit , sans terme fixe », ces derniers mots expliquent et corrigent la rédaction inexacte
(1) Duranton, t. XVII, p. 89, n° 116. Duvergier, 1. 1, p. 502, n° 483. Colmet de Santerre, t. VII, p. 268, n° 183 bis II. Rouen, 17 mai 1812 (Dalloz, au mot Lois, n° 285).
DU LOUAGE DES CHOSES
ie l’article 1736. Le tribun fait de même pour l’article 1737 : « Lorsqu’il y a un terme fixe par écrit, le bail cesse de plein droit à ce terme . » Si le preneur reste dans les lieux loués, à l’expiration du bail, et que le bailleur l’y laisse, il se fait un nouveau bail tacite, sam terme /omme sans écrit. Comme le dit plus loin le rapporteur, un bail sans écrit est un bail sans terme , et un bail par écrit est un bail avec terme (i).
§ II. Des baux qui ont une durée fixe .
315. « Le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé » (art. 1737); nous venons d’en dire la raison (n° 313). Quand le bail a-t-il un terme fixe? D’abord quand les parties ont fait une convention expresse à cet égard, peu importe que cette convention soit constatée par écrit ou non, l’écriture ne sert que de preuve. Si, dans un bail verbal, les parties ont fixé la durée du contrat, comment feront-elles la preuve de leur convention? Nous renvoyons à ce qui a été dit, au commencement de ce titre, sur la preuve du bail fait sans écrit. Si les parties ont dressé un écrit en fixant la durée du contrat, elles auront une preuve littérale constatant l’époque à laquelle le bail prendra fin. Mais comment prouveraient-elles la clause concernant la durée du bail si l’acte n’en faisait pas mention? Il faudrait appliquer, dans ce cas, la règle prohibitive de l’article 1341 , d’après laquelle il n’est reçu aucune preuve par témoins outre le contenu aux actes, à moins que les parties n’aient un commencement de preuve par écrit (art. 1347); la convention ne pourrait donc être prouvée que par l’aveu ou le serment (2),
316. Les baux de maisons se font d’ordinaire pour trois, six ou neuf ans. Cela veut dire que le bail est fait pour neuf ans, de sorte qu’à l’expiration de ce terme il cesse de plein droit en vertu du principe de l’article 1737.
(1) Mourioault, Rapport, 10 et 13 (Locré, t. VII, p. 201 et'203).
(2) Col met de Santerre, t. VII, p. 268, n° 183 bis II.
DE LA FIN DU BAIL
Mais il peut cesser plus tôt, à l’expiration des trois premières années, ou à l’expiration de la sixième (1). Le bail cessera-t-il de plein droit à la fin de la troisième et de la sixième année ? On l’a prétendu, mais cette prétention a toujours été rejetée par les tribunaux, elle est en opposition avec la volonté des parties contractantes. Ce quelles veulent, c’est qu elles puissent mettre fin au bail après trois ou six ans ; c’est un droit facultatif; or, pour user d’une faculté, il faut exprimer la volonté d’en profiter; il faut donc une manifestation de volonté pour mettre fin au bail après chaque période de trois ans, ce qui se fait par un congé. L’interprétation contraire conduirait à des conséquences que les parties n’ont certes pas voulues. Elles resteraient dans l’incertitude sur la durée du bail jusqu’au dernier moment de la troisième ou de la sixième année ; or, elles sont très-intéressées, l’une et l’autre, à savoir d’avance si l’une d’elles veut mettre fin au bail après la première ou la deuxième période de trois ans. On conçoit qu’un bail fait pour un seul terme de trois ans finisse de. plein droit à l’expiration de ce terme ; les deux parties savent à quoi s’en tenir dès le jour même du contrat qui leur sert d’avertissement. Mais on ne conçoit pas que les parties s’exposent à être prises au dépourvu dans un bail qui peut durer neuf ans, qui peut aussi ne durer que trois ou six ans ; chacune des parties ayant intérêt à savoir si le bail cessera ou s’il continuera, il faut interpréter leurs conventions en ce sens, car on ne doit jamais supposer aux contractants des intentions absurdes et contraires à leurs vrais intérêts (2).
On a prétendu encore que la faculté de résilier le bail à la fin de la première ou de la deuxième période n’appartenait qu’au locataire. Les parties peuvent sans doute le stipuler ainsi; mais, dans le silence du contrat, on doit admettre que chacune des parties profite de la clause. Vainement dirait-on que si le preneur a des dépenses d’installation à faire, on doit présumer qu’il n’a
(1) Duvergier, t. I, p. 528, n° 511 ; Troplong, n° 430.
(2) Bruxelles, 31 mars 1814 [Pcisicrisie, 1814, p. 42); 6 novembre 1823 ( Pasicriÿie , !823, p. 528).
354 BU LOUAGE DES CHOSES
pas voulu se mettre à la merci du bailleur ; ce serait présumer une convention que les parties n’ont pas faite. Le locataire qui sait qu’il a des frais à faire pour s’installer doit traiter en conséquence; s’il veut s’assurer un long bail, il doit stipuler un terme unique; et s’il stipule plusieurs termes, il doit se réserver à lui seul la faculté d’en profiter. S’il ne le fait pas, l’égalité qui doit régner dans les conventions demande que les clauses qui intéressent les deux parties soient interprétées dans leur intérêt commun. C’est ce que la cour de Paris a jugé en réformant une décision contraire du tribunal de la Seine (i).
317. 11 y a des clauses qui donnent lieu à contestation. Le bail porte que le preneur restera dans les lieux loués tant qu’il lui plaira. Il a été jugé que ce bail est fait pour la vie du preneur ; mais il y peut mettre fin quand il le voudra, bien entendu en donnant congé. Le bailleur est, dans ce cas, lié pour toute la vie du preneur si celuici veut profiter de la clause, tandis que le preneur ne l’est pas. C’est une inégalité, mais qui résulte de la volonté des parties (2). Nous croyons inutile de rappnrter les décisions rendues sur d’autres clauses, ce sont des arrêts d’espèce, et les circonstances varient d’une cause à l’autre (3).
318. L’article 1742 porte que « le bail n’est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur. » On conçoit que le bail ne cesse pas par la mort du bailleur ; son droit aux loyers et fermages passe à ses héritiers, par application du principe général que les stipulations profitent aux héritiers des parties contractantes ; il n’y a aucun motif de faire une exception à la règle en ce qui concerne les héritiers du bailleur. Il n’en est pas de même des héritiers du preneur; il arrive souvent qu’ils se trouvent dans l’impossibilité de continuer le bail, parce que la mort du mari plonge la femme et les enfants dans la misère, ou du moins ne leur permet plus de payer les
(1) Paris, 19 janvier 1864 (Dalloz, 1864, 2, 44).
(2) Aubry et Rau, t. IV, p. 498 et note 16, et les autorités qu’ils citent.
(3) Comparez rejet. 22 mars 1832, et 20 novembre 1821 (Dalloz, au mot louage, n° 527, 2° et 3°).
DE LA FIN DU BAIL
loyers. La loi aurait donc dû autoriser les héritiers du locataire à résilier le bail, en donnant congé, Le législateur s en est tenu au droit strict : on est censé stipuler et promettre pour soi et pour ses héritiers, à moins que le contraire ne résulte de la nature de la convention (art, 1 122); or, le louage, par sa nature, n’a rien de personnel; donc il devait rester sous l’empire du droit commun. Toutefois le contraire peut résulter des circonstances de la cause. Il a été jugé que le bail se résout par la mort du preneur lorsqu’il est évident que la location a eu lieu en considération d’une qualité particulière à celui qui a loué la chose, qualité qui, s’éteignant avec lui, met tin au bail (1).
319. Il y a encore d’autres circonstances dans lesquelles le droit strict se trouve en opposition avec l’équité. En 1808, le directeur des droits réunis loue une maison à Liège; au mois de février 1814, les armées alliées occupent la ville ; le locataire se réfugie en France ; il avait reçu l’ordre de rentrer avec les archives de son adminis-
tration; en quittant la ville, il remit les clefs au mandataire du bailleur. La cour de Liège a jugé que le bail n’était pas rompu par la nécessité légale où s’était trouvé le preneur de quitter la maison. Cela est conforme à la rigueur des principes; les dangers que pouvait courir le locataire en sa qualité de directeur des droits réunis, l’ordre qu’il avait reçu de quitter la ville étaient étrangers au bailleur ; et celui-ci continuant à remplir ses obligations, puisque la maison restait à la disposition du preneur, ce dernier restait aussi tenu des obligations que le bail lui imposait. Il a été jugé de plus que le preneur devait répondre des dégâts commis par les alliés. La Belgique n’était pas un pays ennemi ; les alliés venaient en sauveurs. Dieu nous garde de sauveurs pareils! Ils arrachèrent et emportèrent tout ce qu’il y avait moyen d’emporter, jusqu’aux tuyaux de plomb : le dommage fut évalué à 2,560 francs. Cela s’appelle le droit de la guerre! Nous dirons plus loin qui répond des désastres de la
(I) ruxeiles, 2 décembre 1835 ( Pasicrisie , 1835, 2, 349).
DU LOUAGE DES CHOSES
guerre; aans l’espèce, la cour déclara le locataire responsable, parce qu’il n’avait pas établi un gardien dans la maison dont il continuait à être locataire (1).
Au mois de février 1830, la liste civile de Charles X prit à bail, pour neuf ans, une maison située à Saint- Cloud et destinée au logement du gouverneur du duc de Bordeaux. La révolution de juillet empêcha le preneur d’occuper la maison ; néanmoins la cour de Paris refusa de prononcer la résiliation du bail demandée par le liquidateur de l’ancienne liste civile . « En principe, dit l’arrêt, le bailleur ne peut être responsable ni éprouver aucun préjudice des faits de force majeure qui viennent frapper le preneur, en l’empêchant de jouir de la chose louée. » Au point de vue du droit strict, l’arrêt est irréprochable. Le cas fortuit qui frappe la chose louée nuit au bailleur, en ce sens qu’il met fin au bail, comme nous le dirons plus loin ; mais quand le cas fortuit frappe la personne du preneur, le bailleur n’en doit pas répondre (2). L’équité réclame contre cette distinction ; le preneur doit payer une jouissance qu’il ne peut pas avoir par un cas de foïce majeure; il sera même responsable de ce qu’il ne conserve pas la chose louée, bien que les circonstances politiques l’éloignent de la France; toutes ces conséquences répugnent à la justice.
320. Le bail peut aussi avoir une durée fixe en vertu de la loi. Il y a des cas où le code civil, dans le silence des parties, fixe la durée du bail. On applique alors le principe de l’article 1737 : le bail a un terme fixe, quoiqu’il n’ait pas été fait par écrit, on pourrait dire parce qu’il a été fait sans écrit ; car c’est parce que les parties n’ont pas dressé d’acte quelles n’ont pas songé à faire une convention sur la durée du bail. Quels sont les cas dans lesquels le bail a une durée légale? Le cas le plus important est celui du bail de biens ruraux : « il est censé fait pour le temps qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous les fruit? de l’héritage affermé » (art. 1774). Nous reviendrons sur
3) Liège, 21 octobre 1814 ( Pasierisie , 1814, p. 235).
(2) Paris, 13 mars 1832 (Dalloz, au mot Louage, n° 212). Duvergier, 1. 1. i>. o36, n° 525. °
!>]•: LA FIN 1)U BAIL. 357
cette disposition en expliquant les règles particulières aux baux à ferme. Pour le moment nous constatons que. le bail. d’un fonds rural a toujours une durée fixe, soit en vertu de la convention des parties, ce que l’article 1737 appelle un bail fait par écrit, soit en vertu de la loi , ce que l’article 1774 appelle un bail fait sans écrit; dans ce dernier. cas, il y a une conventiontacite que la loi présume, en se fondant sur l’intention des parties contractantes.
L’article 1758 prévoit un second cas dans lequel la loi fixe la durée du bail, toujours en se fondant sur la volonté probable des parties contractantes. Un appartement meublé est loué à tant par an, par mois ou par jour; il est censé fait pour un an, pour un mois ou pour un jour. La loi suppose que telle a été l’intention des parties, sauf à elles à exprimer une intention contraire. Si rien ne constate que le bail soit fait à tant par an, par mois ou par jour, la location est censée faite suivant l’usage des lieux. Voilà donc un cas dans lequel la durée du bail est déterminée par les coutumes locales que le code maintient expressément; les parties sont censées s’en rapporter à l’usage des lieux. Mais il importe de préciser l’hypothèse. dans laquelle l’article 1758 veut que la durée du bail soit réglée par l’usage des lieux. Il ne suffit pas qu’il n’y ait pas de convention sur la durée du bail d’un appartement meublé pour que par cela seul les usages locaux puissent et doivent être appliqués. Avant de suivre les usages, il faut appliquer la loi; or, la loi elle-même fixe la durée du bail lorsqu’il est fait à tant par an, par mois ou par jour. C’est seulement quand le bail n’a pas été fait à tant par an, par mois ou par jour, que la location sera censée faite suivant l’usage des lieux. Les auteurs français interprètent généralement l’article 1758 en un autre sens. A Paris, le bail d’un appartement, quoique fait à tant par an, n’est pas censé fait pour une année; les auteurs qui écrivent sous l’empire de cet usage le transportent dans la loi et décident qu’à défaut de convention, on doit s’en tenir à l’usage (i). Cela est trop absolu et contraire au texte de
(1) Duran'on, t. XVII. p. 140, n° 103. Mourlon, t. III, p 317. n° 730.
DU LOUAGE DES CHOSES
l’article 1758. Quand il n’y a pas de convention expresse sur la durée du bail d’un appartement, il faut voir si le bail est fait à tant par an ; dans ce cas, la loi fixe la durée du contrat à un an ; et on ne peut pas se prévaloir de l’usage contre la loi, les anciens usages sont abrogés par le code civil, et les nouveaux usages ne peuvent pas déroger à la loi. Le code ne donne force aux usages que dans le cas où le bail n’est point fait à tant par an ; si donc il est fait à tant par an, les usages sont sans force, c’est la loi qui doit recevoir son application. On ne pourrait admettre l’opinion contraire des auteurs français que dans le cas où les faits et circonstances de la cause prouveraient que l’intention des parties a été de suivre les usages; il y aurait, dans ce cas, une convention tacite, et toute convention, tacite ou expresse, l’emporte sur la loi, puisque la loi ne statue que dans le silence de la convention (i).
Il y a un troisième cas dans lequel la loi, à défaut de convention, fixe la durée du bail : « Le bail des meubles fournis pour garnir une maison entière, un corps de logis entier, une boutique ou tous autres appartements est censé fait pour la durée ordinaire des baux de maisons, corps de logis, boutiques ou autres appartements, selon l’usage des lieux ?» (art. 1757). Dans ce cas, la loi s’en rapporte directement à l’usage des lieux et lui donne, par conséquent, force obligatoire. Elle veut que l’on consulte l’usage des lieux qui détermine la durée des baux de maisons, de corps de logis, de boutiques ou d’appartements, et cette durée coutumière du bail principal déterminera la durée du bail accessoire des meubles destinés à garnir les lieux loués. Il résulte de là une anomalie que les auteurs français ne signalent pas, parce qu’ils s’en rapportent toujours à l’usage des lieux (2). Un appartement meublé est loué à tant par an; la durée du bail est fixée par la loi, elle est d’un an (art. 1758). Si l’appartement n’est, pas meublé et qu’il y ait en même temps un bail de meubles, ce bail, ainsi que le bail principal, n’est plus
(1) Colmet de Santerre, t VII, p. 314, n°8 207 Ms I, II et III.
(2) Colmet de Santerre, t. Vil, p. 312, n° 300 bis II.
m la fin du bail.
réglé par l’article 1758, il le sera par les usages locaux; or, d’après les usages de Paris, la durée du bail n est pas d’un. an. La durée dû bail variera donc selon que l’appartement est meublé ou non meublé; dans le premier cas, elle est légale ; dans le second, elle est coutumière. N’eût-il pas été plus simple de s’en rapporter, dans tous les cas, aux usages locaux? C’est ce que font les auteurs français, mais leur doctrine est extralégale.
331. L’effet du terme est le même, qu’il soit conventionnel, légal ou coutumier ; le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixe par la convention, par la loi ou par les usages locaux, sans qu’il soit nécessaire de donner congé (art. 1737). La loi dit : terme fixé; et comme elle parle d’un bail fait par écrit, elle suppose que le terme a été convenu par les parties contractantes. Il en doit être de même dans les cas où le terme du bail est fixé par la loi ou par l’usage, car ce terme est aussi conventionnel; les parties, en ne stipulant aucun terme, sont censées s’en être rapportées à la loi et à l’usage ; elles ont donc consenti d’avance à ce que le bail finisse de plein droit à l’expiration du terme légal ou coutumier ; dès lors il est inutile de donner congé. L’article 1775 le dit pour le terme légal des baux à ferme : « Le bail des héritages ruraux, quoique fait sans écrit, cesse de plein droit à l’expiration du temps pour lequel il est censé fait, selon l’article précédent. Les mots quoique fait sans écrit sont inutiles, ils prouvent même que l’écriture ou le défaut d’écriture n’ont rien de commun avec la durée du bail. Tout ce qui résulte de l’article 1775, c’est que le terme légal a le même effet que le terme conventionnel, ce qui est très-logique. 11 faut en dire autant, et par identité de raison, du terme légal ou coutumier des articles 1758 et 1757; il n’y a aucun motif de distinguer entre le terme que la loi fixe directement et le terme dont elle abandonne la fixation aux usages locaux; c’est toujours un terme légal, puisque les usages n’ont force obligatoire que parce que la loi le dit. Et, en un certain sens, on peut dire que tous ces termes sont conventionnels ; seulement la convention est ou expresse ou légalement présumée.
-,00 DU LOUAGE DES CHOSES
«ta®. Il résulte de ce que nous venons de dire que l’article 1737 est mal classé; il se trouve sous là rubrique des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux, et, en réalité, il ne s’applique qu’aux baux à loyer; quant aux baux à ferme, ils ont toujours une durée bxe, soit en vertu de la convention, soit en vertu de la loi ;par conséquent, ils cessent toujours de plein droit, et il n’y a jamais lieu de donner congé (1). Il n’en est pas de même des baux à loyer, comme nous allons le dire.
§ III. Des baux qui ri ont pas de durée fixe.
323. L’article 1736 porte : « Si le bail a été fait sans écrit , l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais ûxés par l’usage des lieux. » D’après ce que nous avons dit plus haut, la loi entend par 'bail fait sans écrit un bail dont les parties n’ont pas déterminé la durée par leurs conventions et qui n’a pas de durée fixe en vertu de la loi. Tels sont les baux à loyer d’une maison quand les parties contractantes n’ont pas fait de convention sur la durée du bail ; la loi n’en fixe pas la durée, comme elle le fait pour les baux à ferme, et elle ne s’en rapporte pas non plus à l’usage des lieux ; l’article 1736 ne maintient ces usages que pour ce qui concerne le délai dans lequel les parties doivent se donner congé. 11 en résulte que ces baux n’ont pas de terme fixe, ni conventionnel, ni légal, ni coutumier; donc leur durée est illimitée; ils prennent fin par le congé que les parties donnent selon l’usage des lieux.
Telle est l’interprétation que les auteurs français donnent de l’article 1736 (2). Le texte 11e dit pas ce qu’on lui fait dire ; il *ne parle pas de la durée des baux faits sans écrit, il ne parle que du congé et du délai dans lequel il doit être donné. De ce que la loi ne parle que du congé on
(1) Voyez les arrêts cités dans le Répertoire de Dalloz, au mot Louage, n° 831, et Bruxelles. 27 avril 1816 ( Pasicrisic , 1816, p. 121).
(2) Duranton, t. XVII, p. 92, n° 117. Duvefgier, t. 1, p. 503, n°484: t. U,
induit que la durée du bail est indéfinie quand les parties ne Font pas fixée. On avoue, dans cette opinion, que l’article 1736 est un peu obscur et que l’idée principale est sous-entendue.. Dire que l’une des parties pourra donner congé à l’autre, c’est reconnaître 'que le bail ne cesse pas de plein droit; et s’il ne cesse pas de plein droit, c’est qu’il n’a pas de terme lixe. Il n’en a pas en vertu de la convention, puisque l’article dit que le bail est fait sans écrit; ce qui, dans le langage de la loi, signifie un bail sans terme conventionnel. Il n’a pas delerme fixe en vertu de la loi, puisqu’il n’y a pas pour les baux à loyer de disposition analogue à celle de l’article 1774 concernant les baux à ferme. Le bail ne pourrait donc avoir de durée fixe qu’en vertu de l’usage des lieux ; mais pour que les usages locaux sur la durée des baux fussent obligatoires, il faudrait. que la loi y renvoyât; or, il n’y a pas de texte qui renvoie aux usages des lieux pour déterminer la durée des baux à loyer. Cela est décisif, dit-on (i).
324. L’article 1736 reçoit encore une autre interprétation, c’est celle que l’on suit en Belgique; on s’en rapporte à l’usage des lieux non-seulement pour la signification du congé, mais aussi pour la durée du bail quand les parties ne l’ont pas déterminée. Or, nos usages fixent généralement à une année la durée d’un bail qui n’a q>as de terme conventionnel ; cette durée n’est pas fixe, en ce' sens que le bail finisse de plein droit à l’expiration de l’année, il ne cesse que par un congé qui se donne trois mois avant l’expiration de l’année. Cette interprétation de l’article 1736 a été consacrée par notre cour de cassation. L’arrêt attaqué de la cour de Bruxelles décidaitque, d’après l’usage, le terme des baux non écrits des maisons situées en la ville de Bruxelles, et dont la durée n’est pas constatée, est d’une année à dater de l’époque à laquelle ils ont pris cours. Dans l’espèce, le bail avait commencé le 1er juillet 1835; il a été jugé qu’il devait prendre fin le 1er juillet 1836, non de plein droit, mais en donnant congé trois mois d’avance, et, de fait, le congé avait été signifié
(1) Col met «le Santerre, t. VII, p. 269, 183 bis III.
dès le 12 mars 1836. La cour de cassation dit que la cour de Bruxelles, en jugeant ainsi, n’a pu contrevenir à l’article 1736 (i). C’est bien dire que le bail n’a pas une durée indéfinie en vertu de cette disposition ; sa durée est d’un an, d’après les usages de Bruxelles, qui sont aussi ceux des autres villes; ils ne varient que pour le délai dans lequelle congé doit être donné. La cour de Bruxelles a jugé, pour mieux dire, elle a constaté, les parties étant d’accord sur ce point, que, d’après les usages de Louvain, les baux sans écrit des maisons sont censés faits pour un an, et que les congés se donnent six mois avant l’époque de l’expiration (2).
325. Laquelle de ces opinions faut-il suivre ? La cour de cassation de Belgique se borne à dire que l’interprétation de l’article 1736, conforme à nos anciens usages, ne viole pas ledit article. Les auteurs français se prononcent d’une manière plus affirmative ; ils enseignent que le bail sans écrit d’une maison a une durée illimitée en vertu de l’article 1736. A notre avis, l’article 1736 doit être écarté du débat, car il ne dit rien de la durée des baux faits sans écrit, c’est-à-dire sans terme conventionnel ; tout ce qui en résulte, c’est que les baux sans terme fixé par la convention ne cessent pas de plein droit, ils ne prennent fin que par un congé. Mais de là on ne peut conclure, comme le font les auteurs français, que les baux ont nécessairement une durée illimitée; les usages suivis en Belgique prouvent le contraire : les- baux à loyer durent un an, mais ils ne cessent pas de plein droit à la fin de l’année, ils ne prennent fin que par un congé donné dans un certain délai. L’article 1736 laisse donc la durée du bail à loyer indécise. C’est dans les sections où il est traité des règles particulières aux baux à loyer et aux baux à ferme que les auteurs du code ont réglé la durée des baux. Il n’y a aucun doute pour la durée des baux à ferme , la loi elle-même la fixe (art. 1774); et elle prend soin d’ajouter (art. 1775) que le bail des héritages ruraux cesse de plein
(1) Rejet, 28 mars 1837 ( Pasicrisie , 1837, 1. 72).
(2) Bruxelles, 18 février 1835 ( Pasicrisie , 1835, 2, 55).
DE LA PIN DU BAIL
droit à l’expiration du temps pour lequel il est censé fait en vertu de l’article 1774. La loi détermine aussi la durée du bail à loyer qui a pour objet un appartement meublé ; quant au bail des appartements non meublés, boutiques, corps de logis entiers et maisons entières, la loi n’en fixe pas elle-même la durée, l’article 1757 renvoie à l’usage des lieux. Mais, chose singulière, cet article ne s’occupe qu’in cidemment de la durée des baux à loyer; il a pour objet principal de déterminer la durée du bail des mëubles fournis pour garnir une maison entière, un corps de logis entier, une boutique ou tous autres appartements ; le bail accessoire des meubles est censé fait pour la durée ordinaire du bail principal de la maison, du corps de logis, de la boutique où de l’appartement : quelle est cette durée ordinaire ? L’article répond quelle est déterminée par l’usage des lieux. Donc les baux à loyer ont aussi une durée fixée par les usages locaux. Seulement la loi ne dit pas, comme elle le fait pour les baux à ferme, que le bail d’une maison qui, d’après l’usage des lieux, dure un an, cesse de plein droit à l’expiration de l’année. Partant, l’article 1736, qui n’est pas applicable aux baux à ferme, reste applicable aux baux à loyer, c’est-à-dire que ces baux ne finissent que par un congé, quoiqu’ils aient une durée déterminée par les usages locaux. La combinaison des articles 1757 et 1736 confirme donc l’interprétation que les cours de Belgique donnent à l’article 1736; seulement c’est plutôt l’article 1757 qui est le siège de la matière et qui décide la question. Quand le bail n’a pas de terme conventionnel, il ne peut avoir de terme qu’en vertu de la loi, il faut donc une loi qui renvoie aux usages locaux pour la durée du bail; or, l’article 1736 n’y renvoie que pour le délai dans lequel le congé doit se donner ; il n’y a que l’article 1757 qui renvoie aux usages locaux quant à la durée des baux à loyer ; il y renvoie incidemment, mais toujours est-il qu’il y renvoie.
Il y a encore un autre article conçu dans le même sens. Quand le bail d’une maison est fait pour un terme fixe, ou, comme dit la loi, quand il est par écrit, et que le locataire continue sa jouissance après l’expiration du
DU LOUAGE DES CHOSES
ferme, il se fait un nouveau bail, que l’on appelle tacite réconduction. Un bail tacite est nécessairement fait sans terme conventionnel, ou sans écrit. Quelle en sera la durée? Dans le système des auteurs français, il faudrait répondre que la tacite reconduction a une durée illimitée. Est-ce là -ce que dit l’article 1759? Non; il dit que le locataire sera censé occuper la maison pour le terme fixé par l'usage des lieux; donc le bail tacite a une durée fixe, celle qui est déterminée par les usages locaux. Est-ce à dire qu’il cesse de plein droit à la fin du terme pour lequel il est censé contracté? Non, il ne finit que par un congé donné également dans le délai fixé par l’usage des lieux. Voilà une disposition très-claire; l’article 1759 s’en rapporte à l’usage des lieux sur deux points : d’abord sur la durée du bail, ensuite sur le délai dans lequel le congé doit être donné. La tacite reconduction a donc une- durée fixée par les usages, mais elle ne cesse pas de plein droit, elle ne prend fin que par un congé : l’article 1759 applique à la tacite réconduction le principe que les articles 1757 et 1736 appliquent au bail fait sans écrit, c’està-dire sans terme conventionnel. C’est la confirmation de l’interprétation que l’on suit en Belgique. Dans la doctrine des auteurs français, les mots pour le terme fixé par l'usage des lieux doivent être effacés de l’article 1759, ils n’ont plus de sens.
La question que nous discutons se complique encore d’une autre difficulté. Il s’agit de savoir quelle est la tradition que les auteurs du code ont entendu suivre. Pothier rapporte les usages de Paris et ceux d’Orléans (î) ; d’après les premiers, le bail sans écrit avait une durée illimitée et ne cessait que par un congé; d’après les autres, le bail durait un an, et cessait de plein droit à l’expiration de l’année. Le code a-t-il consacré les usages de Paris ou ceux d’Orléans? D’après les auteurs français, le code aurait adopté les usages de Paris,, puisqu’il exige un congé (art. 1736). Mais il fautaussi tenir compte des articles 1757 et 1759, qui disent bien clairement que le bail sans écrit
(1) Pothier. Du louage, u° 29.
DE LA FIN DU BAIL. 3G5
est fait pour un ternie fixé par l’usage des lieux ; donc il a un terme fixe, ce qui n’empêche pas qu’il faille un congé pour y mettre fin. Le code n’a donc pas suivi la tradition de Paris, ni celle d’Orléans , il a suivi la tradition du nord de la France. En fait, cela nous paraît certain : était-ce l’intention des auteurs du code? Nous l’ignorons, puisque les travaux préparatoires ne nous apprennent rien. La question reste donc incertaine en ce qui concerne la tradition. Il y a plus; la tradition elle-même est incertaine, car on prétend que Pothier a mal expliqué les usages de Paris (1). C’est le motif pour lequel nous n’insistons pas sur l’ancien droit; ce serait compliquer une controverse par une autre controverse.
Il reste une dernière difficulté dans cette matière si élémentaire. Le bail à ferme a toujours une durée fixe, et il cesse de plein droit à l’expiration du terme conventionnel ou légal (art. 1737, 1774 et 1775). Le bail à loyer a aussi une durée fixe, soit conventionnelle, soit coutumière (art. 1757 et 1759); néanmoins il ne cesse de plein droit que lorsque le terme est fixé parla convention; quand le terme est fixé par l’usage des lieux, il faut un congé pour mettre fin au bail (art. 1736 et 1759). Pourquoi le terme fixé par les. usages ne met-il pas fin de plein droit au bail à loyer, comme le terme fixé par la loi fait cesser de plein droit le bail à ferme? De raison juridique de cette différence nous n’en connaissons pas. Peut-être le législateur a-t-il voulu concilier les divers usages qui régnaient en France: ici l’on exigeait un congé quand le bail était sans écrit, là on n’en exigeait pas : ici le bail avait une durée limitée, là il avait une durée indéfinie. Qu’a fait le législateur? Il a établi comme règle la nécessité d’un congé. Quant à la durée des baux, il s’en est rapporté aux usages des lieux, ce qui suppose que les usages règlent la durée des baux; mais là où ils ne la règlent pas, le bail n’aura pas de durée fixe, ni en vertu de la convention, ni en . vertu de la loi, ni en vertu des usages. De fait il sera
(1) Duvergier, t. II, p. 89. n° 77. Comparez Colmet de Santerre, t. VII, p. 270, n« 183 bis VI.
366 DU LOUAGE DES CHOSES
donc illimité. En ce sens, on peut dire que les usages de Paris, sur lesquels se fondent les auteurs français, sont maintenus, aussi bien que les usages belges. Mais il ne faut pas faire des usages de Paris une règle de droit, règle absolue; il n’y a rien de général en cette matière, la durée des baux dépend de lusage des lieux ; seulement, quelles que soient les dispositions des coutumes, il faut un congé ; c’est la seule règle générale que le code établisse.
396. Quand les parties n’ont pas fixé par leurs conventions la durée du bail, il faut un congé pour y mettre fin ; telle est la. conclusion de la longue discussion à laquelle nous avons dû nous livrer. Qu’est-ce que le congé? C’est la déclaration par laquelle les parties contractantes manifestent la volonté de mettre fin au bail ; celle des parties qui veut faire cesser le bail doit donner congé à l’autre, dit l’article 1736. Le congé n’est donc pas une résolution du bail, faite par concours de consentement; ce n’est pas une convention, c’est une manifestation de volonté unilatérale. Cela résulte du texte de la loi ; la partie donne congé, c’est donc sa volonté seule qui résout le bail (î). Cela n’est pas contraire au principe de l’irrévocabilité des conventions. L’article 1134, en disant que les conventions ne peuvent être. révoquées que du consentement mutuel de ceux qui les ont faites, suppose que les parties ne se sont pas réservé, par la nature du contrat, le droit d’y mettre fin; or, telle est précisément la situation des parties contractantes dans le bail sans écrit ; il est entendu qu’ elles sont liées pour le temps fixépar l’usage des lieux, en ce sens que le bail ne finit pas de plein droit à la fin de l’année ; il faut, pour qu’il finisse, une déclaration de volonté, que l’on appelle congé. Chacune des parties a le droit de mettre fin au bail par sa seule volonté ; partant, le congé résout le bail sans concours de consentement, sans acceptation. Et chacune des parties est aussi obligée de donner congé si elle veut mettre fin
(1) Duvergier, t. I, p. 513, n° 493. Aubry et Rau, t. IV, p. 500 et note 27. § 369. En sens contraire, Duranton, t XVII, p. 96, n° 122.
DE LA FIN DU BAIL
au bail (1). C’est la conséquence du principe que le bail sans écrit ne cesse pas de plein* droit.
3 27 . Dans quelle forme se donne le congé ? L’article 1 736 ni aucune autre disposition du code ne prescrivent la forme dans laquelle le congé se donne ; donc le congé reste sous l’empire du droit commun. C’est une simple manifestation de volonté unilatérale: tel est le principe. Or, le consentement peut se manifester par paroles aussi bien que par écrit; le bail peut se faire ou par écrit ou verbalement, dit l’article 1714; donc le congé peut aussi être verbal. Il n y a de difficulté que pour la preuve. Si la partie à laquelle le congé verbal a été donné le nie, comment le prouvera-t-on? Nous répondons: D’après le droit commun, puisque la loi n’y déroge pas; donc par témoins dans les cas où la loi autorise la preuve testimoniale (2). On admet assez généralement que la preuve testimoniale est prohibée, par induction de l’article 1715 (3). Cela est douteux. L’article 1715 rejette la preuve par témoins quand il s’agit d’établir un bail fait sans écrit qui n’a encore reçu aucune exécution ; c’est une exception aux principes généraux, et, comme telle, de stricte interprétation. Vainement invoque-t-on l’analogie, on n’étend pas par analogie des dispositions exorbitantes du droit commun. Et il n’y a pas même analogie : le législateur a voulu prévenir les nombreuses contestations qui se seraient élevées sur l’existence du bail s’il avait permis la preuve par témoins. Ces difficultés ne sont pas à craindre lorsque l’une des parties donne congé à l’autre; les relations des parties ont cessé d’être amicales et de confiance ; pour peu qu’il y ait un motif de défiance, la partie qui donne congé le fera par acte d’huissier; les congés verbaux sont toujours très-rares et, partant, il n’y avait pas de raison de les prohiber.
328. Le congé peut se donner par écrit. Faut-il un acte d’huissier? Non, certes, puisqu’il ne s’agit pas d’un
(1) Bordeaux, 16 juin 1829 (Dalloz, au mot Louage, n° 677).
(2) Colmet de Santerra, t. VII, p. 271, n° 183 bis VII.
(3) Duyergier, t. I, p. 510, n° 489. Aubry et Rau, t. IV, p. 500 et note 26, § 369. Cassation, 12 mars 1816 (Dalloz, au mot Louage, n° 127).
DU LOUAGE DES CHOSES
acte solennel, mais d’une simple déclaration de volonté. Le congé peut se donne? par lettre ; mais ce mode de manifester la volonté a un inconvénient, c’est que la partie à laquelle la lettre est adressée peut nier le congé ; on sera réduit, dans ce cas, à l’interroger sur faits et articles, ou à lui déférer le serment. Pour qu’un écrit sous seing privé offre une preuve contre la partie à laquelle le congé est donné, il faut que celle-ci reconnaisse par écrit quelle a reçu le congé. Est-ce à dire qu’il faille suivre les formes que l’article 1325 prescrit pour les actes qui constatent des conventions synallagmatiques? La négative est certaine, puisque le congé n’est pas une convention. Il n’y a donc aucune formalité qui doive être observée sous peine de nullité; il suffit, dit la cour de cassation, que le congé soit incontestablement venu en temps utile aux mains ou à la connaissance de la partie à laquelle il est donné (1). -
C’est pour prévenir toute difficulté que les parties signifient le congé par huissier ; l’acte est signifié à personne ou à domicile, ce qui fournit une preuve authentique que la partie à laquelle le congé a été donné en a connaissance. Un acte notarié n’aurait pas cet avantage s’il était unilatéral, car il faudrait encore le porter à la connaissance de l’autre partie. Que faut-il décider si l’acte d’huissier est nulMl a été jugé, et avec raison, qu’une nullité de forme, quand même elle résulterait de l’incapacité de l’officier ministériel, n’empêcherait pas le congé d’être valable, pourvu qu’il fût constant que l’autre partie en a eu connaissance (2).
329. S’il y a plusieurs locataires de la même chose, le congé doit être‘donné à chacun, à moinsqu’ils ne soient solidaires. La solidarité a cet effet que les divers débiteurs sont considérés comme un seul et unique débiteur; les significations adressées à l’un sont donc censées adressées à tous ; cela décide la question (3).
(1) Rejet. 3 mai 1863 (Dalloz, 1865, 1, 429). Colmet de Santerre, t. VII, p. 183 bis IX. Duvergier, t I, p. 510, nos 489 et 490.
(2) Arrêt cité à la note précédente. Colmet de Santerre. t. Vil, p. 272.
n° 183 bis VIII. 1
(3) Aubry et Rau. t. IV, p. 500 et note 28, § 369,
DE LA FIN DU BAIL
330. J)ans quel délai le congé doit-il étVe donné? L’article 1736 répond que le coifgé doit être donné dans les délais fixés par l’usage des lieux. On lit dans le rapport fait au Tribunat : « Il aurait été à désirer qu’il fût possible de déterminer ces délais et de les rendre uniformes pour toute la France. Mais les usages sont à cet égard si variés; on est, en général, si attaché à ces usages, dont la différence des localités peut au surplus justifier la diversité ; on est tellement accoutumé à faire ses spéculations et ses dispositions d’après ces usages ; enfin il y a si peu d’inconvénients à s’y référer sur ce point, comme on y est obligé sur beaucoup d’autres, que votre commission n’a pas cru devoir insister sur une détermination uniforme des délais pour les congés. » On a critiqué ce système, et non sans raison; s’il ne s’agissait que d’un délai, le Tribunat aurait raison, mais il s’agit encore d’autre chose, comme nous allons le dire en exposant les usages qui s’observent à Paris, d’après l’auteur le plus récent qui a écrit sur la matière; nous choisissons le plus récent, non-seulement parce qu’il est un des meilleurs, mais aussi parce que les usages varient, à ce qu’il paraît (i), ou du moins ils ne sont pas constants.
Comment se calculent les délais? Un premier point est certain : le congé doit être donné d’avance, dit le rapporteur du Tribunat, et le bon sens dit qu’il doit s’écouler un certain temps entre le congé et le moment où le bail prendra fin. Telle est certes l’intention des deux parties, parce que tel est leur intérêt : il faut que le locataire ait le temps de chercher une autre habitation et que le bailleur puisse trouver un autre locataire. C’est dans ce but que les usages veulent que le congé se donne trois mois ou six mois avant l’expiration du temps que les coutumes fixent pour la durée du bail.
Cela ne suffit pas ; il y a dans certaines villes d’anciens usages concernant les époques auxquelles d’habitude on loue une maison. A Paris, ces époques sont les Ier janvier, avril, juillet et octobre. Ailleurs il n’y en a que
UJ Marcadé, t. VI, p, 475, n° U de l’article 1737.
$75 t)ü LOÜÂOË ËËS OUOSË9.
deux, la Saint- Jean et la Saint-Martin. Pour que lés délais dans lesquels se donnent les congés atteignent leur but, il faut quils coïncident avec les époques auxquelles on loue les maisons et où on les quitte. Si ces époques sont le premier jour de chaque trimestre, il faut que le congé soit donné de manière que le bail finisse ce jour; si le congé était donné pour une autre époque, il en résulterait que le bailleur aurait de la peine à trouver un locataire et le preneur aurait de la peine à trouver une autre maison (i). Ces usages supposent que lès parties peuvent donner congé quand elles veulent, en observant les délais. Tels ne sont pas nos usages; le bail sans écrit .étant fait pour une année, c’est trois ou six mois avant l’expiration de l’année que le congé devra être donné. La divergence des usages ne porte donc pas seulement sur les délais, elle porte sur la durée du bail. Cela prouve quô le législateur aurait bien fait de régler lui-même cette matière.
§ IV. De la tacite réconduction .
N° 1. QUAND Y A-T-IL TACITE RÉCONDlICTIOS î
331. L’article 1738 porte : « Si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail. » Ce bail s’appelle tacite réconduction. Il n’y a donc lieu à la tacite réconduction que lorsque le bail est fait par écrit ; ce qui, dans le langage du code, signifie que le bail a. un terme fixé par le contrat. Si le bail n’a pas de terme conventionnel, il ne prend fin que par un congé; or, le congé implique la volonté de ne plus renouveler le bail de la part de celui qui le donne, dès lors il ne peut pas se former de bail tacite, car la réconduction tacite est un contrat qui suppose le concours de volonté des parties contractantes ; et si l’une d’elles déclare quelle ne veut plus continuer le bail, il va de soi que le concours de volontés et, par suite, le bail tacite est
(1) Colmet de Santerre. t. VII, p. 269, a08 183 èis IV et V.
, DE LA FIN Dû ËAÎL.
impossible. De là suit qu’il ne peut être question de réconduction tacite lorsque le bail est fait sans terme fixé par la convention.
Ce principe est confirmé par l’article 1759, relatif aux baux à loyer. Il porte que « si le locataire d’une maison ou d’un appartement continue sa jouissance après l’expiration du bail par écrit , sans opposition de la part du bailleur, il sera censé les occuper aux mêmes conditions » . Le bail par écrit, dans l’article 1759 comme dans l’article 1738, signifie un bail fait à terme fixe en vertu de la convention des parties. Les articles 1757 et 1758 prévoient des cas où le bail à loyer a une durée fixée par Y usage des lieux ; ce terme n’équivaut pas, dans le système du code, à un terme conventionnel; ce sont, comme le dit l’article 1736, des baux faits sans écrit, qui ne cessent pas de plein droit ; ils ne prennent fin que par un congé, et le congé écarte toute réconduction tacite.
Quant aux baux ruraux, la loi applique le même principe lorsque la convention fixe la durée du bail; si, à l’expiration du contrat, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail (art. 1776). Mais la loi déroge au principe de l’article 1738 en ce qui concerne les baux à ferme faits sans écrit, c’est-à-dire sans terme conventionnel (art. 1775); ils cessent aussi de plein droit à l’expiration du temps pour lequel ils sont censés faits en vertu de l’article 1774; le terme légal est donc assimilé par la loi à un terme conventionnel. Il suit de là qu’à l’expiration du bail à ferme, il se forme toujours un nouveau bail tacite, sans distinguer si le bail a un terme conventionnel ou légal; dans l’un et l’autre cas, le contrat cessant de plein droit, si la jouissance continue, elle ne peut continuer qu’en vertu d’une convention nouvelle, qui est nécessairement tacite, puisqu’on suppose que les parties ne font pas de convention expresse. La loi ne le dit pas, mais cela résulte de la combinaison des articles 1775, 1776 et 1738.
332. Tels sont les textes relatifs à la réconduction. Il n’y a aucune difficulté quant aux baux de biens ruraux, puisqu’ils cessent toujours de plein droit, que le terme
DU LOUAGE DES CHOSES
soit légal ou conventionnel. Le bail à loyer, au contraire, quand il est fait sans terme conventionnel, ne finit que par un congé. Dès lors il ne peut pas y avoir de réconduction tacite. De là suit une conséquence très-importante, c’est que dans les baux à loyer, sans terme convenventionnel, c’est toujours le même contrat qui continue à subsister entre les parties ; si donc le bail a été fait avec une garantie personnelle ou réelle, la caution reste tenue pendant toute la durée du bail, jusqu a ce qu’il prenne fin par un congé, et l’hypothèque subsistera également. Cela ne souffre aucun doute dans le système des auteurs français, basé sur les usages de Paris : le bail ayant une durée indéfinie, il va de soi que les obligations accessoires ont aussi une durée illimitée (1). Mais comment expliquer cette conséquence dans l’opinion consacrée par la jurisprudence des cours de Belgique? Le bail à loyer, quoique fait sans écrit, c’est-à-dire sans terme conventionnel, dure une année; si, à l’expiration de cette année, le preneur reste en possession, se formera-t-il un nouveau bail d’un an, en vertu d’une tacite réconduction? Non; car le bail, quoiqu’il ait une durée d’un an, ne cesse pas de plein droit, il ne prend fin que par un congé; nous dirons plus loin quand ce congé doit être donné. S’il n’y a pas de congé, le bail ne cesse pas; c’est donc l’ancien bail qui continue, dans les usages belges comme dans les usages français; partant, les garanties personnelles et réelles subsistent dans l’un et fautre système.
333. Il y a une difficulté particulière pour les baux faits avec un terme de trois, six ou neuf ans. C’est un bail par écrit, puisqu’il y a un terme conventionnel. Mais quel est ce terme? Est-ce que le bail cesse de plein droit à la fin de la première période de trois ans, et se fait-il alors une réconduction tacite? S’il en était ainsi, les garanties accessoires, cautionnement et hypothèques cesseraient aussi à la fin de la première période, et, le nouveau l?aii étant une réconduction tacite, serait dépourvu des garanties qui n existent qu’en vertu d’une stipulation. Mais
li) f u verrier, t. I, p. 020, iv 010.
DE LA FIN DU BAIL
telle n’est pas la signification d’un bail contracté pour trois, six ou neuf ans. Nous avons dit plus haut(n° 316) que le bail, dans l’intention des parties contractantes, a une durée de neuf ans; il ne cesse donc de plein droit qu’à la fin de la neuvième année. Par conséquent, les garanties stipulées par le bail subsistent pendant les trois périodes si les parties n’ont pas fait usage de la faculté qu elles se sont réservée de mettre fin au bail après la première ou la deuxième période de trois ans (1).
334. La réconduction tacite est-elle un nouveau bail, ou est-ce l’ancien bail qui continue ? Il résulte du principe qui domine cette matière (n° 331) que la réconduction n’est pas la continuation du premier bail, car la réconduction n’a lieu que dans les baux écrits, et ces baux cessent de plein droit à l’expiration du terme fixé (art. 1737); il est donc impossible que l’ancien bail continue; il est expiré; donc la réconduction doit être un nouveau bail. L’article 1738 le dit formellement : « Il s’opère un nouveau bail. » L’article 1776 reproduit la même formule; l’article 1759, relatif aux baux à loyer, ne dit pas que la réconduction est un nouveau bail, il se sert d’une expression qui pourrait faire croire à une continuation du bail originaire : « Si le locataire continue la jouissance après l’expiration du bail par écrit. « Mais la jouissance continuée n’implique pas que le bail continue. Pour qu'il y ait réconduction, il faut nécessairement que la possession continue, car la réconduction est fondée sur la possession qui se continue; c’est ce que l’article 1738 et l’article 1776 expriment par ces mots : si le preneur reste et est laissé en possession. Les mots de l’article 1759 : si le preneur continue sa jouissance ont le même sens. Telle est aussi la tradition (2).
Le nouveau bail diffère de l’ancien, en ce qu’il est tacite, de là le nom qu’il porte. C’est un contrat qui se forme par un consentement tacite des parties contractantes. Les auteurs, et Pothier même, disent que le con-
(1) Duvergier, Du louage, t. I, p. 528, n° 511.
(2) Pothier, Du louage, n° 342.
sentement des parties est présumé (1), l’expression est incorrecte, carie consentement ne se présume jamais : on n’est pas présumé s’obliger, et on n’est pas présumé stipuler. Il faut toujours une manifestation de volonté. Mais le consentement ne doit pas s’exprimer par des paroles, il peut se manifester par des faits ; dans ce cas il est tacite. Tel est le consentement des parties qui, après l’expiration d’un bail écrit, font un nouveau bail, sans déclarer leur volonté par paroles. Le preueur reste en possession; c’est donc qu’il veut faire un nouveau bail, car l’ancien est expiré; il n’a plus le droit d’occuper les lieux,’ et si son intention était de ne plus les occuper, il quitterait, tandis qu’il reste ; c’est manifester la volonté de faire un nouveau bail, car on ne peut pas lui supposer l’intention d’occuper les lieux comme usurpateur. De son côté, le propriétaire laisse le preneur en possession ; il manifeste par là la volonté de faire un nouveau bail, car on ne peut pas supposer qu’il ait l’intention de laisser jouir le preneur sans contrat ou gratuitement. Il y a donc, dans le fait de la possession qui continue par la volonté des deux parties, un concours de consentement tacite qui suffit pour prouver un nouveau contrat. Mais le consentement tacite, quoiqu’il soit notoire, n’a pas l’évidence du consentement exprès ; il faut l’induire des faits ; dans l’espèce, on l’induit de la possession continuée; or, les faits de possession peuvent être équivoques. De là les nombreux procès qui s’élèvent sur la tacite réconduction.
335. Le consentement est nécessaire pour la réconduction tout aussi bien que pour le bail exprès. Il suit de là que toutes les parties intéressées doivent consentir. S’il y a plusieurs preneurs, ceux-là seuls sont obligés par le nouveau bail qui y ont consenti en continuant leur possession; ceux qui n’ont pas continué de jouir de la chose ne^ sont pas liés par le nouveau bail qui se forme, car ils ny ont pas consenti. Il en est ainsi, alors même que les preneurs auraient été solidaires en .vertu du premier bail. C est ce qu’a très-bien jugé la cour de Bruxelles.
(1) Troplong, Du louage , n° 447. Pothier, Du louage , n° 342.
On ne peut plus invoquer les principes de la solidarité pour le nouveau bail, puisque la solidarité a cessé de plein droit avec l’ancien bail au moment où il a expiré. Les obligations des copreneurs solidaires étant éteintes, il est impossible qu’elles revivent par le fait de l’un d’eux qui continue à jouir; ce fait lui est personnel, il manifeste son consentement de former un nouveau bail, mais ce consentement est étranger aux autres copreneurs, et ne peut pas les obliger. Vainement invoquait-on contre eux la solidarité qui les liait, puisque, au moment où le nouveau contrat s’est formé, il n’existait plus de lien entre ceux qui avaient été copreneurs solidaires, mais qui cessaient de l’être. Restait donc un consentement individuel, obligatoire pour le preneur qui l’avait donné en continuant à jouir, et sans force aucune à l’égard des autres (i).
Le contraire a été jugé par le tribunal de Gand ; les motifs sont d’une singulière faiblesse (2). L’un des copreneur& solidaires n’avait fait aucun acte de possession depuis l’expiration du premier bail. Qu’importe? dit le tribunal. Si le copreneur n’était pas en possession matérielle de la maison, il possédait au moins le droit de l’occuper. Non, il n’avait pas ce droit, puisque l’ancien bail était expiré, et le nouveau ne pouvait se former que par une continuation de jouissance, c’est-à-dire par une possession réelle. Jamais, dit le tribunal, ledit preneur n’avait manifesté la volonté de renoncer à son droit, et le propriétaire ne s’était pas opposé à l’exercice de ce droit. Le tribunal perd de vue l’article 1738 : la réconduction tacite exige plus que le silence du preneur et du bailleur, la loi veut que l’un reste en possession et que l’autre l’y laisse. Nous croyons inutile d’insister.
330. Du principe que le consentement est nécessaire pour la formation du bail tacite, suit que les parties intéressées doivent être capables de consentir. Si donc l’une d’elles était tombée en démence, lors de l’expiration du
(1) Bruxelles, 16 avril 1819 ( Pasicrisie , 1819, p. 353),
(2) Jugement du 20 novembre 1850 ( Pasicrisie , 1852, 2, 81).
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bail, la réconduction serait impossible, puisqu’il ne pourrait y avoir de concours de volontés. Il suit du même principe que la réconduction tacite ne peut avoir lieu, si le consentement doit s’exprimer dans certaines formes : la volonté tacite ne peut pas suppléer à la solennité que la loi exige. Ainsi un tuteur qui prend à bail un bien de son pupille ne peut pas former un nouveau bail par tacite réconduction, puisque le bail ne peut se faire que par l’intervention du subrogé tuteur et du conseil de famille (art. 450) (1).
337. De quel fait la loi induit-elle le consentement tacite des parties? Les articles 1738 et 1776 portent qu’il s’opère un nouveau bail lorsque le preneur reste et est laissé en possession. C’est donc la continuation de la jouissance, comme le dit l’article 1759, qui. implique le consentement des deux parties : nous avons expliqué (n® 334) pourquoi le fait d’occuper les lieux loués après l’expiration du premier bail emporte le consentement du preneur à ce qu’un nouveau bail se forme, et pourquoi le bailleur est censé y consentir, en laissant le preneur en possession de la chose louée. Ce n’est pas le fait matériel de la possession qui emporte le consentement, c’est le consentement qui se manifeste par le fait de la possession. 11 n’y a donc de consentement tacite que si la jouissance est une jouissance de preneur, c’est-à-dire si celui qui occupe les lieux entend les occuper à titre de preneur, ‘ donc en vertu d’un nouveau bail, et si le bailleur entend laisser l’ancien preneur en possession au même titre. Quand cette intention existe-t-elle? L’intention est essentiellement une question de fait; c’est donc au tribunal à décider d’après les circonstances de la cause.
On demande d’ordinaire pendant quel laps de temps la possession doit avoir duré pour qu’il y ait réconduction tacite. La durée de la possession est, en effet, une des circonstances que le juge doit prendre en considération, mais ce n est pas la seule ni la principale. 11 faut, avant tout, voir quels sont les caractères de la possession, c’est- .
(1) Duranton, t. XVII, p. 144, n° 171. Duvergier, 1. 1, p. 23*, n° 24.
DE LÀ FIN DU BAIL
à-dire si c’est une jouissance à titre de preneur. Si le preneur a possédé, ne fût-ce qu’un jour, comme tel, avec l’intention de faire un nouveau bail, et si le propriétaire l’a laissé en possession, avec la même intention, il y aura réconduction tacite, tandis que si la possession continue,
■ fût-ce pendant un mois, alors qu’aucune des parties, n’a manifesté la volonté de continuer le bail, il n’y aura pas de réconduction. A l’expiration d’un bail par écrit, le preneur reste en possession, le bailleur l’y laisse; procès sur le point de savoir^s’il y a reconduction tacite. Le bailleur avoue en justice qu’il n’a stipulé aucun loyer du preneur; c’est avouer qu’il n’y a pas de bail, c’était une jouissance précaire qui se comprenait dans l’espèce, la locataire étant la sœur du propriétaire. La cour de cassation a jugé que l’aveu judiciaire formait un commencement de preuve par écrit de l’existence d’un bail, et que, par suite, les présomptions simples étaient admissibles pour écarter les présomptions tirées des articles 1738 et 1759 (î). Est-ce bien un q préso?nption que ces articles établissent? Non, car la loi ne présume pas le consentement des parties ; leur consentement se manifeste par un fait, la possession. Or, dans l’espèce, la possession ne pouvait pas être invoquée, puisque, de l’aveu du propriétaire, la jouissance n’était pas une jouissance à titre de bail.
Avant l’expiration d’un bail rural, le propriétaire propose au fermier de renouveler le contrat, mais à un prix plus élevé. Le fermier s’y étant refusé, le bailleur loua le fonds à un autre preneur. Le premier resta néanmoins en possession pendant un certain temps, puis il prétendit qu’il y avait tacite réconduction. Il a été jugé que la possession invoquée par le preneur n’était pas la possession exigée par l’article 1738, c’est-à-dire que ce n’était pas une possession à titre de preneur; en effet, le propriétaire avait clairement manifesté l’intention de ne pas faire de nouveau bail, donc s’il laissa le preneur en possession, ce n’est pas à titre de preneur en vertu d’un nouveau
(1) Rejet, 2 août 1827 (Dalloz, au mot Louage, n° 572).
DU LOUAGE DES CHOSES
contrat. La cour a donc raison de dire que l’ancien preneur n’avait pas été laissé en possession ; partant, il ne pouvait être question d’un bail tacite (i).
338. Quelle doit être la durée de la jouissance? Les anciennes coutumes déterminaient cette durée ; Potbier dit* d’après la coutume d’Orléans, qu’il y a lieu à la tacite réconduction, lorsque le locataire d’une maison y est demeuré huit jours depuis l’expiration du bail, sans que le bailleur lui ait dénoncé d’en déloger. D’autres coutumes exigeaient une possession plus ou moins longue (2). Le code ne fixe pas la durée que la jouissance doit avoir pour que l’on en puisse induire que les parties ont eu l’intention de faire un nouveau bail. Il en résulte que c’est aux tribunaux à apprécier, d’après les circonstances, quelle a été la volonté des parties. Ce système est plus rationnel que celui des coutumes. La continuation de la jouissance pendant un certain délai n’emporte pas nécessairement manifestation de volonté de contracter un nouveau bail : si le preneur n’a pas pu déloger avant l’expiration du premier bail, il faut bien que le bailleur lui laisse le temps nécessaire pour opérer' le déménagement. Quel est ce temps? Il est impossible de le fixer d’avance par une loi, puisque tout dépend des circonstances,, qui varient d’une cause à l’autre. Il .fallait donc laisser cette appréciation au juge, d’autant plus que le fait matériel de la possession n’est pas décisif ; c’est la volonté des parties qui décide, et cette volonté ne peut pas se présumer par un nombre déterminé de jours. Le juge décidera. On a soutenu qu’une possession d’un jour suffisait (3), et, à la rigueur, cela est possible. Et il a été jugé qu’une possession de trente jours était insuffisante pour opérer une tacite réconduction (4). Il va sans dire que ces décisions sont des arrêts d’espèce ; nous les mentionnons pour montrer que la durée de la possession n’est pas la circon-
(1) Bruxelles, 17 juin 1817 ( Pasicrisie , 1817, p. 434), Dans le même sens, Rejet, 9 février 1875 (Dalloz, 1876, 1, 27).
(2) Pothier, Du louage, nos 349 et 351.
(3) Bruxelles, 9 février 1820 ( Pasicrisie , 1820, p. 41).
(4) Lyon, 22 juillet 1833 (Dalloz, au mot Louage , n° 517)
DE LA FIN DU BAIL
stance essentielle que le juge doit consulter. L’Etat prend à bail, pour un terme de trois ans, un local destiné à l’exposition des beaux-arts. Le bail commença le 1er octobre 1863, l’exposition eut lieu en 1866, et ce n’est que le 30 novembre que l’Etat mit le local à la disposition du bailleur. Celui-ci soutint qu’il y avait tacite réconduction, par suite d’une possession continuée pendant deux mois ; le premier juge lui donna gain de cause. En appel, la décision fut réformée. La cour de Bruxelles dit très-bien que la destination toute spéciale des lieux loués ainsi que les circonstances de la cause démontraient, à la dernière évidence, que l’Etat, en continuant à occuper le local, n’entendait nullement contracter un nouveau bail (î).
Le caractère de la possession varie beaucoup selon qu’il s’agit d’un bail à ferme ou d’un bail à loyer. Il est rare que la jouissance d’une maison ne soit pas continue, elles’exerce par des actes journaliers ; tandis que la jouissance des terres est périodique : pendant les mois de l’hiver elle ne donne guère lieu à des actes de possession, lia été jugé en conséquence qu’une possession de vingtsix jours était insuffisante pendant les mois de janvier et de février, pour faire présumer le consentement du propriétaire, c’est-à-dire pour que l’on en pût induire que le propriétaire consentait à un nouveau bail (2).
339. « Lorsqu’il y a un congé signifié, le preneur, quoiqu’il ait continué la jouissance, ne peut invoquer la tacite réconduction » (art. 1739). Il ne faut pas conclure de là qu’un congé soit nécessaire pour empêcher la tacite réconduction. La loi elle-même suppose que le preneur ne signifie pas de congé ; il a un moyen très-simple do manifester sa volonté, c’est de quitter les lieux loués, avant toute nouvelle possession. Toutefois il peut être empêché de quitter; s’il est dans la nécessité de rester dans les lieux qu’il avait pris à bail, et s’il craint que le propriétaire ne se prévale de cette possession pour soutenir qu’il y a tacite réconduction, la prudence exige qu’il
(1) Bruxelles, 28 mai 1867 ( Pasicrisie , 1869, 2, 45).
(2) Jugement du tribunal de Termonde, 13 avril 1872 ( Pasicrisie , 1872, 3, 304).
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avertisse le bailleur que son intention n est pas de faire un nouveau bail. Le propriétaire est plus souvent dans cette nécessité, car il n’a pas, comme le preneur, un moyen de prouver par les faits qu’il entend maintenir l’extinction du bail. S’il veut prévenir toute difficulté, il faut ou qu’il expulse le preneur, ou qu’il Tavertisse qu’il ne consentira pas à un nouveau bail. Cet avertissement que chacune des parties peut donner à l’autre pour empêcher la réconduction, s’appelle congé. Il ne faut pas confondre ce congé-avertissement avec le congé qui met fin au bail fait sans terme conventionnel ou légal. Le but diffère; dans le cas de l’article 1736, un congé est nécessaire pour mettre fin au bail sans écrit ; le congé de l’article 1739 n’est pas nécessaire, c’est une mesure de prudence. Dans le cas de l’article 1736, le congé met fin au bail; dans lp cas de l’article 1739, le bail a cessé; il s’agit de savoir s’il y aura une reconduction tacite; le but du congé est de la prévenir. Quant à la forme de l’avertissement, les deux congés sont identiques : il est vrai que l’article 1739 se sert du mot signifier, ce qui suppose un exploit d’huissier, tandis que l’article 1736 emploie l’expression plus générale, donner un congé . Mais on aurait tort d’en conclure que le congé de l’article 1739 doit être donné par exploit ; cela serait très-inconséquent, puisqu’un acte d’une moindre importance serait soumis à des formes solennelles, alors que l’acte plus important peut être fait verbalement ou par lettre. Le mot signifier , dans l’article 1736, est synonyme de donner (î).
Les deux congés diffèrent encore quant au délai dans lequel ils doivent être donnés. D’après l’article 1736, l’une des parties ne peut donner congé à l’autre qu’en ob servant les délais fixés par l’usage des lieux. Le congé de l’article 1739 n’est soumis à aucun délai; le bailleur peut le donner avant l’expiration du contrat, il peut aussi le donner après que le contrat est expiré; ce dernier parti est le moins prudent, parce que le preneur peut sou-
(1) Duvergier, Lu louage, t. I, p. 521, no 503.
; DF/ LA FIN DU BAIL; ' 381
tenir que la réconduction s’était opérée au mgment où le congé lui a été signifié : pour prévenir ces difficultés, il importe de donner le congé le plus tôt possible (i).
340. Il se présente des difficultés particulières pour le bail des biens ruraux. Ce bail a toujours une durée fixe; et. il cesse de plein droit à l’expiration du terme légal ou conventionnel-. Les travaux de culture doivent se faire aux époques indiquées par la nature et les saisons. On suppose que le fermier a. commencé à cultiver les terres avant la fin du bail ; le propriétaire pourra-t-il encore lui donner congé avant l’expiration du bail? Il y a sur la question un arrêt de la cour d’Amiens qui nous laisse des doutes. De ce que la loi n’indique pas l’époque à laquelle le congé doit être signifié pour empêcher la reconduction de s’opérer, la cour conclut qu’il suffit qu’il l’ait été avant l’expiration du terme fixé par le bail pour sa durée, et avant que les terres aient été ensemencées pour la récolte à faire après la fin du bail; l’arrêt ajoute que les travaux faits par le fermier dans la dernière année de son bail pour disposer les terres â recevoir les semences n’opèrent point la tacite reconduction et ne font point obstacle à ce que le congé signifié par le propriétaire avant la semaille empêche un nouveau bail (2). La décision est très-juste au point de vue des circonstances de la cause ; mais il faut se garder de faire des circonstances une régie. On en pourrait induire que le congé ne peut plus être donné après que le bail est expiré, ce qui serait une première erreur. On en pourrait encore induire que la signification du congé serait inopérante si elle avait lieu même avant la fin du bail, mais après l’ensemencement, ce qui serait une seconde erreur. Le fermier sait que son bail expire de plein droit; avant de faire des travaux de culture, il doit s’entendre avec le propriétaire sur la continuation du bail ; il ne peut pas, en faisant les semailles, enlever au bailleur un droit que celui-ci tient de la convention et de la loi, à savoir d’empêcher la réconduction tacite.
(1) Colmet de Santerre, t. VII, p. 274, n° 185 bis I.
(2) Amiens, 17 janvier 1822 (Dalloz, au mot Louage, n° 837, 3°).
DU LOUAGE DES CHOSES
34 t. Régulièrement la signification d’un congé empêche la réconduction tacite, quoique, de fait, le preneur reste en possession pendant quelque temps après l’expiration du bail; peu importe que le congé ait été donné par le preneur ou par le bailleur. Il est vrai que l’article 1739 suppose que c’est le bailleur qui a signifié le congé, mais comme nous l’avons dit (n° 339), la loi prévoit ce qui se fait ordinairement ; elle n’entend certes pas priver le preneur du droit qu’il a de déclarer que son intention est de quitter les lieux loués, à la fin du bail. S’il donne congé, ou si le bailleur le lui donne, il doit, en principe, quitter les lieux loués, le dernier jour de son bail; mais cette rigueur légale ne se concilie guère avec les exigences de la réalité ; mille causes peuvent empêcher le preneur de quitter à un jour donné. Cela n’empêche pas, en général, le congé de produire son effet; nous dirons plus loin quelle est l’exception. Mais comme l’ancien preneur occupe les lieux sans droit, et qu’il empêche le propriétaire d’en jouir, il lui doit réparation de ce préjudice, par application du principe de l’article 1382. Quel est ce préjudice^ Il se borne d’ordinaire à une privation de jouissance; par conséquent l’indemnité consistera à payer le prix de cette jouissance, non pas au pied du loyer de l’ancien bail, comme cela a été jugé, mais au pied de la valeur actuelle qu’a cette jouissance pour le propriétaire. Le preneur pourrait même être condamné à une indemnité plus forte si, par son occupation indue, il avait empêché le pro> priétaire de relouer la chose (î).
La cour de cassation a jugé, en sens contraire, pour ce qui concerne les conséquences de la possession indue conservée par le preneur. Dans l’espèce, la possession indue était bien caractérisée ; le preneur d’une usine était tombé en faillite ; les syndics continuèrent l’exploitation , après l’expiration du bail, malgré la résistance du bailleur. Quelle était, de ce chef, leur obligation? C’était de réparer le dommage causé. Il a été jugé qu’ils devaient tenir
(1) Jugement du tribunal de Bruxelles, 8 juillet 1867 ( Pasicrisie , 1872, 3, 179), et 27 février 1872 \iUcl., p. 180).
DE LA FIN DU BAIL. 3S3
compte, non des produits industriels de l’usine , mais des loyers pendant tout le temps de leur indue possession (1). Dans l’espèce, la décision pouvait être très-juste, les dommages-intérêts étant une question de fait. Mais il nous semble que la cour a eu tort de décider en droit que le preneur doit les loyers à titre de possession indue. Il n’est plus preneur, il est tenu des dommages-intérêts quel’indue jouissance cause au propriétaire, et ce dommage peut dépasser de beaucoup le montant des loyers.
342. La partie qui a donné le congé et celle qui l’a reçu peuvent renoncer à l’effet que le congé produit. Il empêche, en principe, la réconduction; mais si, malgré le congé, le preneur reste en possession et que le bailleur l’y laisse, et si cette jouissance se prolonge de manièreque l’intention certaine des parties soit de faire un nouveau bail, leur volonté l’emportera sur le congé; il en résultera quelles renoncent aux effets du congé ; cette renonciation est parfaitement valable , puisqu’il ne s’agit que de leur intérêt privé. La difficulté est de prouver qu’il y a intention tacite de renouveler le bail, malgré le congé. C’est une question de fait. La doctrine et la jurisprudence sont d’accord sur ce point (2). Dans une espèce jugée par la cour de Liège, le preneur était resté en possession pendant toute une année après le congé ; et, ce qui était décisif contre le bailleur, c’est que celui-ci avait donné une suite partielle au congé; en l’exécutant pour une partie des biens loués, il manifestait la volonté de renouveler la bail pour les autres biens dont il laissait la jouissance au preneur. La renonciation était certaine, bien que le bail eût stipulé que la réconduction tacite ne pourrait avoir lieu (3).
343. La tacite réconduction peut être empêchée par une clause du bail qui la prohibe. Cette prohibition est valable, les parties étant libres de faire telles conventions que bon leur semble. Celle-ci prévient bien des contesta-
(1) Rejet, chambre civile, 7 avril 1857 (Dalloz, 1857, 1, 171).
(2) Duvergier, t. I, p. 522, n° 504. Aubry et Rau, t. IV, p. 499, note 22, § 369.
(3) Liège, 3 juillet 1843 (P as terme, 1843, 2, 17).
lions. Si, à la fin du bail, les parties sont d’accord pour renouveler le bail, elles peuvent manifester leur volonté par écrit, comme elles l’ont fait pour le bail originaire, ce qui prévient toute difficulté. Si elles gardent le silence, il n’y aura pas, en général, de tacite réconduction. Toutefois la clause prohibitive n’empêche pas d’une manière absolue la réconduction tacite ; les parties peuvent renoncer à la prohibition, comme elles peuvent renoncer aux effets du congé (n° 842) (1). La prudence conseille sans doute de dresser un écrit qui constate leur volonté, mais les procès auxquels la réconduction donne lieu témoignent que très-souvent les parties dérogent, en fait, à leurs conventions écrites. De là de nouvelles difficultés.
D’abord il est plus difficile de constater la volonté des parties intéressées ; la clause prohibitive proteste d’avance contre l’effet que l’on voudrait attacher à la possession continuée du preneur; la volonté expresse, dira-t-on, l’emporte sur la volonté tacite. On répond, et cela n’est pas douteux en droit, que c’est la dernière expression de la volonté qui doit l’emporter, peu importe quelle soit expresse ou tacite (2). La difficulté n’est donc que de fait. Une fois qu’il est décidé qu’il y a tacite réconduction, il faut appliquer les principes qui' la régissent, notamment quant au prix ; c’est le prix du premier bail que le preneur doit continuer à payer. Cela a été contesté. Le fermier alléguait une convention verbale, et demandait, en cas de dénégation du bailleur, que le prix fût fixé par une expertise, conformément à l’article 1716. C’était mal interpréter la loi. L’article 1716 suppose un premier bail fait sans écrit, c’est-à-dire un bail verbal dont l’exécution a commencé; la loi veut que, dans ce cas, le propriétaire en soit cru sur son serment, si mieux n’aime le locataire demander l’estimation par experts. Le cas prévu par l’article 1738 est tout autre. Il y a eu un bail, écrit ou non, peu importe, fixant le terme de la convention ; à l’expiration de ce premier bail, il se forme une réconduction ta-
(1) Liège, 23 juin 1848 {Pasicrisie, 1850, 2, 218).
(2) Duvergier, t. I, p. 22, n°23.
cite : à quelles conditions? L’article 1759 répond : Aux conditions du bail qui. vient d’expirer. Il y a donc une convention tacite quant au prix, par cela même qu’il y a une convention tacite quant au bail. Dès lors il n’y a pas lieu d’appliquer l’article 1716. Sans doute il peut y avoir une nouvelle convention quant au prix, mais c’est à celui qui l’invoque à la prouver, d’après les règles du droit commun (î).
344. Peut-il y avoir d’autres actes qui empêchent la tacite réconduction? En théorie, l’affirmative n’est pas douteuse. Tout acte qui exclut l’intention de relouer à l’ancien preneur, ou de reprendre la chose à bail exclut par cela même la tacite réconduction. Le bailleur, avant l’expiration du bail, a loué la chose à un autre preneur, ou le preneur a pris à bail une autre maison pour l’époque où doit cesser son contrat. Ces faits prouvent que le bailleur et le preneur ne veulent pas faire de réconduction tacite. Il y a cependant une difficulté. On suppose que le bailleur a reloué la chose à un autre preneur. Mais l’ancien preneur ignore l’existence de ce bail ; il reste en possession, et le bailleur l’y laisse pendant quelque temps : y aura-t-il réconduction tacite? À notre avis, non; en effet, la réconduction tacite est un. contrat qui exige le concours des volontés du bailleur et du preneur. Dans l’espèce, le preneur consent, mais le bailleur ne consent point; donc il ne peut se former de convention. On objecte que l’article 1739 suppose que le preneur est averti par un congé de l’intention du bailleur ; et on en conclut que la relocation consentie par le bailleur n’empêchera la tacite reconduction que si elle est parvenue à la connaissance du preneur (2). C’est mal interpréter l’article 1739; ■ il 11’impose pas au bailleur l’obligation de signifier un congé, c’est une simple iaculté dont il peut ne pas user; on n’en peut donc pas induire que la volonté manifestée par l’une des parties de ne pas relouer doit être connue de l’autre pour empêcher la tacite réconduction ; il n y a
(.1) Liège, 30 septembre 1826 {Pasicrisie, 1826, p. 248), et 5 mars 1870 {Pasicrisie-, 1870, 2, 144).
(2) Colmet de Santerre, t. Vil, p. 275, n® 185 bis II.
DU LOUAGE DES CHOSES
pas de bail tacite dès que lune des parties ne consent pas à le former. Pothier avoue qu’il, n’y a pas de tacite réconduction, et que néanmoins le propriétaire doit laisser jouir l’ancien locataire, comme s’il y avait un bail tacite ; parce qu’en ne l’avertissant pas de sortir dans la huitaine, comme le voulait la coutume d’Orléans, il l’a induit en erreur, en lui donnant lieu de croire qu’il y avait tacite réconduction et lui a fait manquer l’occasion qu’il aurait pu avoir de se pourvoir d’une autre maison (1). Cela est contradictoire ; s’il n’y a pas de bail, il ne peut pas y avoir d’obligation pour le propriétaire de laisser en possession l’ancien preneur, qui a cessé d’être preneur et qui est sans droit aucun ; c’est une de ces décisions fondées sur l’équité que Pothier aime et que les interprètes du code ne peuvent plus suivre, parce qu’ils sont liés par des textes.
