N° 2. EFFET DE LA RÉOONDÜCTION TACITE

345. La réconduction tacite est un nouveau bail (article 1738). Quelles en seront les conditions? L’article 1759 répond que le locataire sera censé occuper les lieux aux mêmes conditions, sauf la durée du bail, qui est réglée par l’usage des lieux. Il est naturel que les conditions de l’ancien bail soient maintenues, quoiqu’il, se forme un nouveau contrat ; les parties qui consentent tacitement à faire un nouveau bail, consentent par cela même à le faire aux conditions qui régissaient l’ancien bail, car on ne peut pas faire de bail sans régler les conditions essentielles requises pour qu’il y ait bail. Il en est ainsi notamment du prix. Si l’intention des parties était de modifier le prix, elles s’en seraient expliquées ; par cela seul quelles gardent le silence, elles maintiennent le prix stipulé par le bail qui vient d’expirer. L’article 1738 a cependant donné lieu à une légère difficulté que nous avons déjà rencontrée (n° 343). Il porte que « l’effet du nouveau bail est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit ». On a conclu de là qu’il fallait appliquer l’arti-

(I) Pothier, Bu louage , n° 350.

DE LA FIN DU BAIL

cle 1716, qui permet au preneur de demander une expertise pour déterminer le prix d’un bail verbal, cest-à-dire d’un bail fait sans écrit , comme le dit l’article 1715, dont l’article 1716 est une suite. C’est une erreur que la cour de Caen a repoussée, (i) ; elle provient de la mauvaise expression dont le code se sert, au titre du Louage , pour désigner les baux qui ont ou n’ont pas de durée fixe. Un bail sans écrit signifie un bail dont la durée n’est pas déterminée par la convention des parties : telle est la tacite réconduction de l’article 1738 ; la fin de cet article, dont on s’est prévalu pour déterminer le prix par expertise, ne concerne que la durée du nouveau bail. Quant aux articles 1715 et 1716, qui parlent aussi d’un bail écrit ou verbal, ils n’ont rien de commun avec la locution vicieuse des articles 1736 et suivants ; ils ont pour objet de régler la preuve des baux qui ne sont pas constatés par écrit; il faut les écarter, ils sont étrangers à notre question ; celleci est formellement tranchée par l’article 1759 ; les conditions de l’ancien bail sont maintenues, donc aussi celle du prix. La loi ne contient pas de disposition analogue pour les baux à ferme; mais la décision doit être la même, parce que les motifs de décider sont identiques ; c’est la convention tacite des parties qui, en renouvelant le bail, le renouvellent aux mêmes conditions, puisqu’elles n’y apportent aucun changement. Elles- peuvent sans doute les changer, mais c’est à celle qui prétend quelles ont été modifiées d’en faire la preuve d’après le droit commun.

346. Ce que nous disons du prix s’applique à toutes les conditions du bail; l’article 1759 est général et ne comporte aucune distinction ; quand même les conditions dérogeraient au droit commun, les parties sont censées les maintenir, par cela seul qu’ elles ne manifestent pas de volonté contraire. La loi ne fait qu’une exception, et cette exception confirme la règle : elle concerne la durée du bail ; le nouveau bail n’est pas censé fait pour la durée de l’ancien bail. Comme c’est un bail fait sans écrit, la loi applique le principe qui régit les baux faits sans écrit,

(1) Caen, 23 mai 1842 (Dalloz, au mot Louage, n° 584, 2°).

DU LOUAGE DES CHOSES

c’est-à-dire sans durée fixée par le contrat. Cela est trèscontestable. Sur quoi est fondée la réconduction tacite? Sur la volonté des parties contractantes ; en renouvelant le bail, elles manifestent l’intention tacite de le renouveler aux mêmes conditions. Entendent-elles faire une différence entre ces conditions, maintenir les unes et ne pas maintenir les autres? Cela n’est pas probable. C’est l’ancien bail tout entier quelles entendent renouveler , donc quant à sa durée aussi bien que quant aux autres conditions. Il suit de là que la réconduction tacite implique une convention sur la durée du bail, c’est donc un bail fait pour un terme fixé par les parties; dès lors, il n’y avait pas lieu d’appliquer les dispositions relatives aux baux sans écrit, c’est-à-dire sans durée fixe.

347. Que faut-il dire des garanties stipulées dans le premier bail? Passent-elles à la réconduction tacite? Si l’on ne tenait compte que de l’intention des parties, l’affirmative serait évidente; le bailleur entend certes jouir des mêmes garanties dont il jouissait en vertu du bail originaire. Mais ici l’intention des parties ne suffit point; les principes de droit s’opposent à ce que les garanties passent d’un bail à l’autre. L’article 1740 le dit du cautionnement : « La caution donnée pour le baÿ ne s’étend pas aux obligations résultant de la prolongation. » Vainement le bailleur dirait-il qu’il n’a pas entendu renoncer aux sûretés du premier bail ; la caution ne s’est obligée que pour un bail d’une durée fixée par le contrat ; ce contrat cesse de plein droit à l’expiration du terme et, avec l’obligation principale, l’obligation accessoire cesse également. S’il se forme un nouveau bail, c’est par le consentement tacite des parties contractantes ; ce consentement suffit pour les obliger, il ne suffit pas pour obliger la caution, celle-ci est étrangère au fait d’où résulte le consenteihent tacite du bailleur et du preneur; pour quelle accédât au nouveau bail, ii faudrait un nouveau consentement de sa part.

Le code ne dit rien de- l’hypothèque. En droit romain, l’hypothèque était maintenue; ce qui était très-logique, puisque le consentement des parties suffisait pour constitua l’hypothèque. 11 n’en est plus de même en droit mo-

DE LA PIN DU BAIL

derne ; l’hypothèque est un acte solennel, et elle n’existe à l’égard des tiers que par la publicité. Dans ce système, il ne peut plus être question d’une hypothèque tacite. Il faudrait une nouvelle convention, une nouvelle inscription, et l’hypothèque n’aurait rang à l’égard des tiers que du jour où elle serait inscrite (1). .

La cour de Caen a appliqué le même principe à la solidarité. Un bail est consenti à deux époux, avec stipulation que les preneurs seront tenus solidairement envers le bailleur. A l’expiration du bail, les époux restent en possession, il s’opère une réconduction tacite ; question de savoir si la femme, mariée sous le régime dotal et qui avait fait prononcer la séparation de biens depuis l’expiration du premier bail, était tenue solidairement des obligations résultant du nouveau bail. La cour a jugé que la femme ayant cessé d’être débitrice solidaire à l’expiration du premier bail, il aurait fallu une nouvelle convention pour quelle fût tenue solidairement du bail nouveau. On invoquait contre elle le fait de sa possession. La cour répond que, sous le régime dotal, la femme est dans une complète dépendance de l'autorité maritale ; que le mari seul administre et gère ses intérêts et ceux de la femme ; ce qui exclut tout concours de consentement à ce que fait le mari. Il y a une réponse plus péremptoire à faire, c’est que la solidarité ne peut pas être tacite ; aux termes de l’article 1201, elle doit être expressément stipulée ; donc, quand même la femme aurait tacitement consenti au bail, elle n’aurait pas été tenue solidairement.

348. L’article 1738 renvoie à l’article 1736 pour ce qui concerne Y effet de la réconduction tacite; cela veut dire la durée, puisque l’article 1736 ne parle que de la durée des baux faits sans écrit ; pour mieux dire, il règle seulement le congé, et le délai dans lequel il doit être donné. Les baux faits sans écrit ne finissent que par un congé ; voilà tout ce que dit l’article 1736. Ainsi le renvoi à cet article ne fait pas connaître la durée de la réconduction tacite. Le code s’occupe de ce point dans les sections qui

(1) Duvergier, Dm louage, t. I, p. o25. n° 508.

PU HOUAOE PES CHOSES

traitent des règles particulières aux 'baux à loyer et aux baux à terme.

Nous avons déjà expliqué l’article 1759 relatif à la reconduction tacite du bail à loyer :(rPs 320 et 321). Cet arûole contient deux dispositions très-distinctes. concernant la durée du bail/tacite et la manière, dont il prend fin. La loi dit d’abord que le locataire sera censé occuper la maison pour le terme fixé par l’usage des lieux. 11 suit delà que la reconduction tacite a un terme ou, du moins, quelle peut en avoir un; cela dépend des usages locaux. Mais, alors même que le bail tacite aurait; un terme fixé par l’usage, des lieux, il ne cesseras, de-plein droit, comme îe bail qui a un terme conventionnel. L’article 1759 ajoute que le -locataire ne .pourra plus sortir de la maison ni en être expulsé qu’après un congé donné suivant l’usage , des lieux. Ainsi, quant au congédia réconduction tacite est régie, par le principe de l’article 1736; quant à la l durée du bail,- elle dépend des usages locaux.

C’est ainsi que Pothier explique la durée de la réconduction tacite. Elle a lieu, dit-il, pour une année; entière dans les lieux où les maisons n’ont coutume-de se louer que, pour, une ou plusieurs années. En conséquence de ce .principe,, le locataire qui a fait une réconduction tacite ;eii continuant de jouir, de la maison huit jours après La Saint-Jean,; peut être contraint de tenir ce bail jusqu’à la Saint-Jean de l’année prochaine, et le bailleur ne peut l’en faire sortir plus tôt. La raison est, ajoute Pothier, que l’usage étant défaire les baux des > maisons pour. une .ou plusieurs années, les parties sont censées avoir fait, t suivant cet usage, une réconduction pour une année ; cela est, dans l’intérêt des deux, parties, puisque, les. entrées et les sorties se font à la Saint- Jean; si la reconduction cessait plus tôt, le bailleur trouverait, difficilement, un locataire et le preneur aurait la même difficulté pour trouver une maison.

Pothier ajoute : Dans les lieux où l’usage est de faire les. baux à loyer pour six; mois ou pour trois, mois, comme à Paris, le temps de la tacite réconduction est de six mois seulement ou de trois mois, suivant les différents 'usages

m M MV fiAiL.

des lieux (1). Pothier pe dit rjep 4fi aongé. Il paraft donc considérer la tacite récpnductiqn çoipme faite pour un lerme fixe d’un an, six mois putois mois; ce qui rendait le congé inutile ; le bail cessait de ,plèip iirqit àla .fin fie ces périodes, et.se renouvelait pppr ;le même terme si le preneur restait pn jouissance.

Les usages de Belgique ne sont pas conformes a ceux sur lesquels .Pothier s’appuie. Il a été jugé qu’à Bruxelles la reconduction d’une maison s’opère pour .un animais le propriétaire .peut reprendre les lieux loués à chaque terme de payement trimestriel, en prévenant trois mois d’avance (-4).

D’après la coutume d’Anvers, le bail n’a pas de durée fixe en cas de réconduction tacite; -le .preneur est censé avoir reloué la maison.au prix et aux conditions de ^ancien bail , pour jleqemps qu’il y a demeuré depuis l’expiràlion de l’ancien bail, mais il est obligé de vider la maison .endéans tel temps raisonnable qui lui est nécessaire pour se. pourvoir convenablement . d’une autre habitation. Si le locataire veut quitter la maison sans en être requis par le -.bailleur , ql est tenu de donner congé à celui-ci en temps utile,' afin que le . bailleur ait aussi 'un temps raisonnable pour relouer sa. maison ; le . tout à la discrétion du juge (3) Telles étaient aussi. les coutumes de G.and et de Courtrai La plupart: des coutumes flamandes fixaient la durée de la réconduction tacite à un an et six mois (4).

Les usages.de Paris sont conformes à ceux de Gand et . d’Anvers. La réconduction, tacite est faite pour une durée indéterminée;; jes deux parties peuvent toujours mettre fin au bail en donnant congé dans le délai fixé par l’usage fies lieux , . délai qui varie selon qu’il s’agit dune maison, d’une boutique ou d’un appartement (5). Là où de. pareils usages existent, le texte de l’article 1759 ne peut pas recevoir son application littérale; il suppose que les usages

(1) Pothier, Du louage, n° 359.

(2) BruXelle^, 29 thai 1872 (Pasicrisie, 1872,2, 249).

(3) Bruxélles. 8 août 1873 (Pasicrisie, 1874, 2, 409).

(4) Voyez une note de la Pasicrisie, 1852, 2, p. 80, qui cite les arr.ic e» des diverses coutumes.

(5) Ouranton, t. XVII, p. 146, n° 171.

DU LOUAGE DES CHOSES

des lieux fixent un terme pour la réconduction tacite ; or, à Paris, à Gand et à Anvers, il n’y a pas de terme fixe ; d’après la coutume d’Anvers, il n’y en avait pas même pour congé. La réconduction tacite a donc une durée illimitée, en ce sens que les parties peuvent toujours y mettre fin, sauf à observer les usages locaux en ce qui concerne le délai dans lequel le congé doit être donné (1).

349. Ces difficultés ne se présentent pas pour le bail à ferme. Quand le contrat détermine la durée du bail, on applique l’article 1776, qui porte : « Si, à l’expiration des baux ruraux écrits , le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail, dont l’effet est r'églé par l’article 1774. « Et, d’après l’aticle 1774,1e bail, sans écrit, d’un fonds rural est censé fait pour le temps qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous les fruits de l’héritage affermé. « La réconduction tacite a donc une durée fixe, aussi bien que le bail fait par écrit, c’est-à-dire avec un terme conventionnel; mais le terme peut différer, et il diffère d’ordinaire. Le bail primitif, fait par écrit, stipule une durée de neuf ans. A son expiration, il se forme un bail d’un, deux ou trois ans, suivant que les fruits se recueillent en entier, en un an, en deux ou en trois ans. Dans tous les cas, la réconduction tacite a une durée fixe, en ce sens quelle finit de plein droit; l’article 17751e dit de tout bail rural sans écrit; et l’article 1776, en renvoyant à l’article 1774, renvoie implicitement à l’article 1775, qui en est une suite. Il résulte de là que, dans le cas de réconduction tacite prévu par l’article 1776, il se fait chaque année un bail ayant la durée déterminée par l’article 1774; d’un an, par exemple, s’il s’agit d’un fonds dont les fruits se récoltent en une année. La doctrine et la jurisprudence sont d’accord (2).

L’article 1776 suppose un bail rural fait par écrit, c’està-dire avec un terme conventionnel. Si le premier bail a été fait sans terme fixé par les parties, il est régi, quant à sa durée, par l’article 1774; il a donc une durée légale;

(1) Gand, 26 janvier 1852 ( Pasicrisie , 1852, 2, 80).

(2) Bruxelles, 25 juin 1817 ( Pasicrisie , 1817, p. 436). Duvernier, t. II,

en vertu de l’article 1775, ce bail cesse de plein droit à l’expiration du temps pour lequel il est censé fait. Si le fermier reste et est laissé en possession, il se terme un nouveau bail, ayant aussi la -durée légale de l’article 1774. Ce n’est pas une réconduction. tacite, dans le langage du code, il ne prévoit pas ce cas ; et l’hypothèse n’est pas celle de l’article 1776, lequel suppose un bail fait par écrit. En réalité, c’est une réconduction tacite, puisque le premier bail, quoique fait sans écrit, a cessé de plein droit à l’expiration du terme légal de l’article 1774; et le fermier restant en possession, il se forme un nouveau bail, qui a la même durée que le premier. C’est là la seule différence entre l’hypothèse de l’article 1776, celle d’un bail primitif fait par écrit, et l’hypothèse d’un bail sans écrit. Dans l’un et l’autre cas, il se forme un bail par le fait de la continuation de jouissance, donc une réconduction tacite (i).

350. Le bail fait pour trois, six ou neuf ans donne lieu à une légère difficulté en ce qui concerne la réconduction tacite. Nous avons dit, plus haut (n° 333), que la durée du bail est de neuf ans; si les parties n’usent pas du droit, que la convention leur donne, de faire cesser le bail à la fin de la première Ou de la deuxième période, le bail ne cessera qu’à l’expiration de la neuvième année; c’est alors que se fera la réconduction tacite, dont la durée variera, comme nous venons de l’expliquer (n03 348 et 349), selon qu’il s’agit d’un bail à loyer ou d’un bail à ferme. Mais qu’arrivera-t-il si l’une des parties donne congé après la première ou la deuxième période? Le congé met fin au bail; si, malgré le congé, le preneur reste en possession, il se formera une réconduction tacite. On a prétendu que le nouveau bail était la continuation de l’ancien, le congé étant considéré comme non avenu par suite de la réconduction qui s’opère. Il a été jugé en sens contraire, et avec raison, que le congé fait cesser le premier bail ; par conséquent, il ne peut plus être la loi des parties ; si donc la jouissance du preneur continue, c’est un nou-

(1) Colmet de Santerre, t. VII, p. 330, n° 2556 ou.

DU LOUAGE DES 'CHOSES

veau bail qui commence, et ce bail se formant sans écrit; par le fait de la possession, est nécessairement une réconduction tacite (1). L’hypothèse n’est pas prévue textuellement par la loi, elle rentre néanmoins dans les termes de l’article 1738. En effet, il s’agit d’un bail’ par écrit, puisqu’il est fait pour un terme; fixe; ce bail expiré en vertu de la convention , puisque la convention permet aux parties d’y mettre fin par un congé ; donc on peut dire que le preneur reste et est laissé en possession à f expiration d’un bail écrit, ce qui est le cas de l’article 1738, La durée du nouveau bail sera donc celle d’une réconduction tacite (n08 348 et 349).

AKTICLE 1t. Dn consentement dea parties.

35t . Toute convention peut être févo^ùéê cftt côfisëfitement mutuel* de ceux qui l’ont formée (art. 1134). Ce principe s’applique au bail, dont la résolution volontaire est possible pour l’avenir, à la différence de la vente qui, ayant transféré la propriété de la chose vendue, ne peut être résolue; il peut seulement y avoir fine venté nouvelle. Le bail se paùfait successivement ; rien n empêche donc lés parties d’v mettre fin par leur voïoiïté : ii produira sés effets jusqu’au moment ou intervient le concours de consentement des parties contractantes, et, à partir de cé moment, il cessera.

Le consentèmênt qui inet fin au bail peut être C’est le droit commun, èt là loi n’y déroge point. La volonté des partiès peut s’exprimer par des faits aussi bien ç[üë par des paroles. Voici un cas qui s’est présenté devant la cour de Bruxelles. Le locataire d’un appartement le quitte, sans donner dé ses nouvelles pendant plüs de deux mois et sans payer les loyers échtls avant ét depuis l’abandon du quartier. Le propriétaire en disposa, en faisant changé!* lés serrures. Action du locataire, qui demande à être remis en possession ét tëclàme des dom- ^drt*ûs-intérêts jtour §on iBbbiiiëÉ que le bailleur avait fins

(1) Paris, 5 avril 1850 (Daüoz, 1850, é, 1^7).

DE LA FIN Dü BAIL.

dans un grenier. Cette demande fut rejetée en première instance, par le motif que le locataire avait, de fait, renoncé au bail et que le propriétaire avait fait ce que la prudence lui commandait. La décision? aurait pu être formulée avec plus, de précision. Appel. Le locataire dit que s’il n’a pas- rempli ses engagements, ce fait autorisait le propriétaire à demander la résolution du bail en justice, mais qu’il n’avait pas le droit, de son autorité privée* de résoudre le contrat. La cour répond que le premier juge n’avait pas reconnu ce droit au propriétaire* qu’il s’était borné à déclarer qu’il y avait cessation contractuelle du louage, c’est-à-dire résolution par le consentement des parties contractantes : le preneur avait, de fait, abandonné l’appartement loué par mois pendant des mois entiers, sans payer ni offrir les termes échus ; c’était manifester la volonté d’v renoncer ; dés lors le bailleur avait pu, de son côté, consentir à la résolution (i). Le principe est certain, mais l’application est douteuse. Pouvait-on dire que le preneur renonçait au bail, alors qu’il avait laissé tout son mobilier dans les lieux loués?

35%. Comment se fait la preuve du consentement donné parles parties contractantes? D’après le droit commun, puisque la loi n’y déroge pas. Mais quel est le droit commun en cette matière? La question n’est point sans difficulté. D’abord on demande s’il y a lieu d’appliquer à la résolution du bail ce que l’article 1715 dit de la formation du contrat? Ou la preuve testimoniale est-elle admise conformément aux règles générales qui régissent cette preuve? L’affirmative nous paraît certaine ; l’article 1715 prohibe la preuve par témoins quand il s’agit d’un bail fait sans écrit, n’ayant encore reçu aucune exécution lorsqu’il est nié par l’une des parties ; c’est une disposition tout à fait exceptionnelle, et, à ce titre, elle est delà plus rigoureuse interprétation. La loi a voulu prévenir les nombreuses contestations qui se seraient élevées sur les baux faits verbalement si la preuve testimoniale avait été admise : une fois que le bail est exécuté et que les parties y met-

(l) Bruxelles, 26 juin 1837 ( Pasicrisie , 1837, 2, 162).

DU LOUAGE DES CHOSES

tent fin par consentement mutuel, ces procès ne sont plus à craindre ; on ne se trouve donc plus ni dans le texte ni dans l’esprit de l’article 1715. Cependant la cour de cassation a émis une opinion contraire dans le considérant d’un arrêt; elle dit que le principe de l’article 1715 régit aussi la résiliation du bail (1). Cela est vrai quand le bail est résilié avant d’avoir été mis à exécution ; car la preuve de la résiliation implique, en ce cas, la preuve de l’existence du bail verbal ; mais si le bail verbal est exécuté, et que l’une des parties prétende qu’il a été résolu par convention verbale, elle se trouve hors du texte de la disposition exceptionnelle de l’article 1715; donc elle peut invoquer ledroit commun.

353. La jurisprudence, dans la matière de la preuve, est presque toujours confuse ou incertaine. On lit dans un arrêt que lorsqu’un bail est fait par écrit, la résolution doit être faite dans la même formel) ; c’est confondre la résolution avec la preuve de la résolution. Il est de principe que les contrats se résolvent comme ils se sont formés, c’est-à-dire par concours de consentement. Mais ce principe ne s’applique pas à la forme dans laquelle le consentement est exprimé. Si le bail était authentique, faudrait-il un acte authentique pour y mettre fin? Non certes. La preuve de la révocation se fera d’après le droit commun, puisqu’il s’agit de prouver un concours de consentement. Quant à l’article 1715, que la cour cite, il est hors de cause.

Autre est la question de savoir si l’article 1325 est applicable à l’écrit que les parties dressent pour constater la résiliation du bail. Ainsi posée, la question doit, à notre avis, être décidée affirmativement. Il est vrai que l’article 1325 suppose qu’il s’agit de prouver l’existence d’un contrat, mais il en est de même de toutes les dispositions qui se trouvent au chapitre des Preuves; ce qui n’empêche pas ces dispositions d’être générales et de recevoir leur application, même en dehors de la matière des obligations.

(1; Rejet, 18 novembre 1861 (Dalloz, 1861, 1, 121). Comparez Aubry et Rau, t. IV, p. 500, note 24, § 369.

<2) Angers, 3 avril 1818 (Dalloz, au mot Louage , n° 526, 2°).

DE LA FIN DU BAIL

* Dès que les parties dressent un acte pour constater un fait juridique, elles doivent observer les formalités de l’article 1325 si le fait constitue une convention synallagmatique, c’est-à-dire un concours de consentement obligatoire pour les deux parties qui figurent à l’acte. Mais de là on ne doit pas conclure qu’il n’y a pas d’autre preuve écrite de la résolution d’un bail qu’un acte fait dans les formes de l’article 1325. La cour de Caen dit que chacune des parties doit avoir la preuve de la convention, ce qui rend l’article 1325 applicable (î). Sans doute, si les parties ont dressé un acte de la résiliation, il doit se faire dans les formes de l’article 1325; mais un acte n’est pas nécessaire; le bail, comme le dit la cour de Bruxelles, n’est pas un contrat solennel, et la résiliation n’est soumise à aucune solennité. Or, on peut prouver un contrat par l’aveu des parties, donc par lettres; et en ce sens, on peut aussi prouver par lettres le concours de consentement qui a pour objet de résoudre le contrat de bail (2).

ARTICLE 31. D* Kn résolution du bail pou* Inexécution dos engngomoMi

de l'une des pnrUcs.

§ Ier. Quand y a-t-il lieu à la résolution ?

354. « Le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements » (art. 1741). Cette disposition applique au bail le principe de la condition résolutoire tacite établi par l’article 1184 : « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. » Le code contient des applications du principe dans plusieurs dispositions de notre titre (art. 1722, 1729, 1752, 1764, 1766). Il va sans dire que ces cas ne sont pas les seuls dans lesquels l’inexécution des obligations contractées par les parties donne lieu à la résolution du bail ; l’article 1184, qui consacre la règle en cette matière, est

(1) Caen, 26 janvier 1824 (Dalloz, au mot Louage, n° 526, 1°).

(2) Bruxelles, 11 janvier 1853 {Pasicrisie, 1853, 2, 145).

DU LOUAGE DES CHOSES

conçu dans les termes les plus généraux, et il en est d;e mlnîe de l’article 1741. Les dispositions qui se trouvent au titre du Louage ne font qu appliquer les principes qui régissent les contrats synallagmatiques quand l’une des manque à ses engagements; et, en appliquant ces: principes, la loi n entend certes pas y déroger.

Un arrêt de la cour de cassation, rendu au rapport de Lasagni, formule le principe en ces termes ; « Si le preneur d’un héritage rural n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte du dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail . * Il va sans dire que le même principe s’applique au bail à loyer. La eour exige que l'inexécution des engagements ait causé un dommage à la partie qui demande la résolution ; sans intérêt, il n’y a pas d’action, et l’action est fondée sur l’intérêt que le demandeur a à l’exécution des engagements. La cour ajoute que là résolution peut être demandée suivant les circonstances. Nous dirons plus loin que le juge a, en cette matière, un pouvoir d’appréciation très-étendü. II est difficile de préciser un pouvoir qui est presque discrétionnaire. L’arrêt que nous analysons constate, en fait, que ïe preneur n’avait pas exécuté les clauses du bail, et qu’en outre il ne pouvait plus présenter aucune garantie pour leur exécution à l’avenir ; qu’il en était résulté déjà des dommages pour le bailleur, et que celui-ci demeurait exposé à en éprouver encore d’autres pendant toute la durée du contrat. Puis, la cour conclut que, dans ces circonstances, en déclarant le bail résilié, l’arrêt attaqué avait fait une juste application de la loi (1). Ce sont les circonstances de l’espèce qüe la cour de cassation constate; il n’en faudrait pas conclure que le droit de résiliation est renfermé dans ces limites. Les détails dans lesquels nous allons entrer expliqueront ce que les termes de l’arrêt paraissent avoir de trop restrictif.

355. Toute inexécution d’un engagement donne lieu à résiliation quand cet engagement peut être considéré comme une condition sous laquelle l’autre partie a con-

(1.) Reiet 2i juit) 1820 (Dalloz. «n mot Louage, ii* 546).

DE LA FIN DU BAIL

senti à contracter. Bail d’un magasin à une lingèrè; avec promesse de livrer a la locataire un emplacement, sur lè mur d!e la maison pour y faire inscrire l’enseigne dé s,â profession. Cettê condition n’âÿant pas été remplie, là locataire demanda la résiliation du Bail, avec dommagesintérêts. Le premier juge se borna à accorder une diminution sur le prix du loyer. En appel, lê bail fut résilié, par le motif que le. propriétaire n avait pas exécuté Ses engagements ; de plus, la cour le condamna à payée une somme de 1,000 francs pour le préjudice que la locataire avait éprouvé (ij.

ÎI56. La cause la plus fréquenté pour1- laquelle là résiliation du bail est demandée, c’est le défaut de payement du prix. Nous avons exposé les principes en traitant de l’obligation qui incombe au, preneur de payer le prix du bail aux termes convenus (art. 1728). L’application fait toujours* naître des difficultés, et la jurisprudence na pas la rigueur qùi est désirable dans la distribution de la justice. II a été jugé que l’échéance d’ün seul terme non payé ne Suffit point pour autoriser la résolution. En droit, cela n’est pas exact ; tout ce qüe l’on peut dire, c’est que le jugé a la faculté d’accorder un délai; mais si, à f expiration du délai, le prix n’est pas payé, la résiliation devra être prononcée. Là cour ajoute que, dans l’ancienne jurisprudence, la résiliation ne pouvait avoir lieu que lorsqu’il y àtait au moins deux termes échus (è). Ce que faisaient les parlements ne peut pas être invoqué comme autorité, car ils s’étaient arrogé le pouvoir de modifier lès contrats ; nos tribunaux n’ont plus ce pouvoir, ils sont établis pour assurer les droits des créanciers, et non pour lés altérer. La faculté d’accorder des délais au débiteur est la seule mesure d’humanité que la loi permette au juge.

Jüsquà quel moment le preneur peut-il payer? Nous avons examiné là question de principe, au titre des Obligations. La jurisprudence est assez confuse. Il a été jugé que la'résiliation doit être prononcée, quoique, depuis la

(1) Paris, 23 avril 1341 (Dalloz, au mot louage , ri0 548, 1°).

(2) Bourges, 8 juin 1812 (Dalloz, âü inot Louage, &° 332).

demande, le locataire ait offert et que le bailleur ait accepté les loyers échus, dont le non-payement avait motivé l’action en résolution (1). Cela suppose que la demande donne au bailleur un droit à la résolution, ce qui n’est pas exact, car le tribunal peut ne pas prononcer la résolution en accordant un délai au débiteur ; à plus forte raison ne doit-il pas résilier le bail si, lors du jugement, le preneur a payé. La cour aura confondu la condition résolutoire expresse avec la condition résolutoire tacite. Si le bail porte que la sommation suffit pour résoudre le bail, il va sans dire que toute offre postérieure est tardive (2). Nous retiendrons sur ce point en traitant du pacte commissoire.

357. Le bail est-il résolu quand le preneur tombe en faillite ou en déconfiture? Il y a quelque incertitude sur cepoint dansla doctrineet la jurisprudence. L’article 1 188 porte que le débiteur est déchu du bénéfice du terme lorsqu’il a fait faillite. Cette disposition s’applique-t-elle aux termes stipulés pour le payement des loyers et fermages? Cela est douteux; mais, à notre avis, le doute a été résolu par l’article 2102, qui permet au bailleur d’exiger le payement des loyers à échoir quand les biens du preneur sont saisis et distribués entre ses créanciers, et autorise ceux-ci à relouer la maison ou la ferme à leur profit (3). Nous reviendrons sur la question, au titre des Hypothèques , qui est le siège de la difficulté.

358. Le bailleur doit-il mettre le preneur en demeure de remplir ses engagements avant d’agir en résolution du contrat? Nous avons, examiné la question de principe, au titre des Obligations. La jurisprudence a consacré l’affirmative; n’admettant pas le principe, nous rejetons aussi l’application que les cours en font au bail. Dans une espèce jugée par la cour de Douai, le bailleur s’était obligé à construire une écurie au printemps de l’année 1842 ; il ne remplit pas cet engagement ; néanmoins la cour refusa de

(1) Bordeaux. 6 août 1836 (Dalloz, au mot Louage. n° 334, 1°1, et 4 mai 1846 (Dalloz, 1847, 2, 60).

(2) Bruxelles, 1er juin 1820 ( Pasicrisie , 1820, p. 144). .

(3) Aubry et Rau, t. IV, p. 497, § 369.

DE LA PIN DU BAIL

prononcer la résiliation du bail, parce que le bailleur n’avait pas été mis en demeure. L’arrêt ne donne aucun motif; il affirme que la mise en demeure est nécessaire et que le preneur avait négligé de constituer le bailleur en demeure en le sommant de construire l’écurie (i). L’article 1 184 ne dit pas un mot de cette condition ; la cour fait donc la loi. Le seul article qui exige que le débiteur soit en demeure est l’article 1146, qui traite des dommages et intérêts. Nous croyons avoir prouvé que cette disposition même est trop absolue en ce qui concerne les demandes de dommages-intérêts ; en tout cas, l’article 1146 ne peut recevoir d’application à l’action en résolution.

359. La seule condition qui résulte des principes généraux de droit est que le bailleur doit se présenter chez le débiteur pour toucher les loyers qui lui sont dus, à moins que le bail ne porte que le preneur doit payer au domicile du créancier. Nous citerons une application que la coUr de Gand a faite du principe. La cour dit d’abord que le fermage étant quérable, le bailleur devait se présenter chez le fermier et de bonne foi, de manière que le débiteur pût se libérer. Or, la seule démarche qu’il eût faite était une sommation avec citation. L’usage n’est pas de demander le payement d’une dette par exploit d’huissier ; dans l’espèce, la sommation fut faite, paraît-il, pen- . dant l’absence du fermier. La femme à laquelle l’ exploit fut remis répondit quelle payerait le lendemain ; effectivement, dès le lendemain, le fermier alla offrir les fermages au bailleur, ce qu’à la rigueur il n’était pas même tenu de faire ; ces offres furent réitérées par exploit et au bureau de conciliation, avec celle des frais de la sommation. La cour conclut de tous ces faits qu’il n’y avait pas inexécution du bail devant entraîner la résiliation du contrat; elle ajoute, à la fin de l’arrêt, qu’il paraît assez probable que c’est sur la parole donnée au fermier de recevoir le fermage comme la première année, que le payement n’en avait pas été fait plus tôt (2).

(1) Douai, 14 juillet 1843 (Dalloz, au mot Louage , n° 553), Comparez Liège, 20 mars 1869 (Pasicrisie,' 1869, 2, 246).

(2; Gand, 4 juin 1833 ( Pasicrisie , 1833, 2, 169).

DU LQUAftE UES qHOSKS.

300. Le bailleur peut-il demander la.réqqlution, pogr défaut du payement du prix, lorsque lui-même n’a pas rempli les obligations que le bail lui impose? Il y a. d’assez nombreux arrêts sur çetf e .questiqn dans la jurisprudence des cours de Belgique, ce qui ne témoigne pas pour nos propriétaires. Ils sont dans leur droit, sans •doute, quand ils exigent, fût-ce avec rigueur, l’exécution .des' engagements qui" incombent aux fermiers, car c’est d’ordinaire des baux, à ferme qu’il s'agit : mais ils devraient se rappeler qu’eux aussi ont des obligations ; et si, en morale, on a mauvaise grâce de reprendre les autres des fautes dont on est. soi-méme coupable, en droit, le*. créancier qui est en même temps débiteur n’est pas .écouté quand il demande la résolution pour inexécution .désengagements du preneur, alors que lui-même n’a pas .rempli les siens. Nous n’insistons pas sgr ,1e principe, puisque ‘nous l’avons déjà étajbli. La cour de Bruxelles a jugé, que, légalement, le preneur n’était pas en défaut de payer le .fermage, quand le bailleur n’avait pas rempli d’obligation pge Je .contrat lui impose (î). Dans une espèce plus.récente, le bailleur avait .mis une delle négligence à daire les réparations dont il ^tait tenu, qu’une partie, de la .maison , était .devenue inhabitable; comment, osait-il .réclamer le prix d’une jouissance qu’il ne procurait plgs .entière au preneur? Sommé par l’Huissier de payer, je preneur déclara qu’il payerait quand h3 propriétaire aurait fait les réparations nécessaires ; et la.çour lpi donna ■raison (2).

§ IL Pouvoir d'appréciation du juge.

361 . L’article 1741 dit que «.le contrat delogage se - résout par le défaut respectif du bailleur çt du preneur, ,d-e. remplir leurs, engagements. » Ççla veut-il .dire que le

(1) Bruxelles, 28 avril 1819 ( Pasicrisie , 1819, p. 362); 11 décembre 18ê2 (Pasici'isie, .1854, 2, 31), Comparez jugepaent du tribunal de.Verviers du

4 novembre 1874 (Pasicrisie, 1876, 3, 57). " ' 1 * '

\,2) Bruxelles, 31 décembre 1867 ( Pasicrisie , 1868, 2, 207).

DrE LA f W DU ,BAip.

contrat .est .résolu de plein droit, ou du moins que la .résolution doit être prononcée par le juge, lorsqu’elle est demandée par l’une. des parties, pour cause d’inexécution des engagements de l’autre partie? Non ; Xarticle 1 741 ;n’est que l’application çle l’article 1184, <jui établit le principe de la condition résolutoire tacite, .pour le cas ou Tune des deux .parties ne satisfait pas à ses obligations.

' -Dans ce cas, dit la loi, à la différence de la condition résolutoire expresse, ,1e contrat n’est point résolu de plein droit. La résolution doit être demandée en justice,' et il peut être accordé au défendeur . un délai selon les circonstances. Nous renvoyons au titre des Obligatiorts pour ce fqui concerne le principe.

La jurisprudence applique le principe au louage, par .la raison que l’article. 1741 se réfère.implicitementà l’article 1184, .dont il reproduit les expressions. On peut ajouter que la résolution de plein droit est impossible, puisque Ta partie envers laquelle le contrat n’a pas été .exécuté, a le choix, .ou de forcer l’autre à l’exécution de ,1a convention, ou d’en demander la résolution avec dom- . mages-intérêts, e.t dans ce dernier cas * le tribunal peut .accorder un délai au débiteur. ,11 faut donc que le juge intervienne. Le pouvoir que la loi lui donne d’accorder un délai, résulte également de la nature de la résolution, comme nous l’avons dit en expliquant l’article 1 184. Il y a encore une. autre disposition dp code qui permet au juge d’accorder des délais. On, cite, l’article 1244, à l’appui du pouvoir que l’article 1 184 accorde au juge. C’est confondre . deux situations essentiellement différentes. Dans le cas de l’article 1184, l’une des parties demande la résolution du contrat; dans le cas.de l’article .1244, elle en demande l’exécution mais cette exécution peut être modifiée par le juge, quand il s’agit du payement d’une chose divisible. En principe, le payement est indivisible; par exception le juge peut le diviser. Seulenient le juge pourrait user du pouvoir que lui donne l’article 1244 dans le cas où lune des parties demanderait la résolution du bail; car en accordant up délai au défendeur, le juge maintient le contrat; il se trouve donc dans l’hypothèse prévue par

DU LOUAGE DES CHOSES

l’article 1244, bien entendu si le débiteur est dans une position qui mérite cette favèur (1).

362. Le juge pourrait-il aussi refuser de prononcer la résolution dans le cas où l’infraction dont se plaint le demandeur ne lui paraîtrait pas assez grave? Cela est admis en doctrine et en jurisprudence (2). Il importe de préciser les motifs sur lesquels l’opinion générale se fonde. La cour de cassation dit que l’article 1741, combiné avec l’article 1 184, dont il est un corollaire, n’impose pas aux tribunaux l’obligation de prononcer la résolution dans tous les cas où il y a défaut, par l’une des parties, de satisfaire à ses engagements ; qu’il appartient au juge d’apprécier la gravité des infractions, et de décider s’il y a lieu à résiliation (3). Ce pouvoir discrétionnaire que la cour reconnaît aux tribunaux n’est pas consacré par l’article 1184, que la cour invoque. L’article 1184 donne seulement au juge le droit d’accorder un délai au défendeur, il ne dit pas que le juge peut ou non prononcer la résolution, suivant la gravité des infractions. Mais il y a, au titre du Louage, des dispositions qui investissent les tribunaux d’un pouvoir discrétionnaire en matière de résiliation de bail. Le preneur abuse de la jouissance à laquelle il a droit, ou il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a, été destinée ; dans ce cas le bailleur peut, suivant les circonstances , faire résilier le bail (art. 1729). L’article 1766 contient une disposition générale dans le même sens, pour le bail à ferme : « Si le fermier n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances , faire résilier le bail. » La loi énumère les principales infractions que le preneur peut commettre : il ne garnit pas l’héritage des bestiaux et ustensiles nécessaires à son exploitation, il abandonne la culture, il ne cultive pas en bon père de famille, il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée. Si le juge a ce pouvoir d’appréciation quand il

(1) Douai, 29 décembre 1849 (Dalloz, 1850, 2, 57).

(2) Aubry et Rau, t. IV, p. 496, note 9, et les autorités qu’ils citent.

(3) Cassation, 18 janvier 1869 (Dalloz, 1869, 1, 112).

DE LA FIN DU BAIL

s’agit d’un bail de biens ruraux, il doit l’avoir aussi dans les baux à loyer, et s’il peut ne pas prononcer la résiliation, quoique le preneur ait manqué à ses obligations, il y a même raison de lui donner ce pouvoir lorsque le. bailleur ne satisfait pas à ses engagements.

Un exemple que nous empruntons à la jurisprudence prouvera la nécessité du pouvoir d’appréciation dont la loi investit le juge en matière de bail. Le contrat impose au fermier l’obligation d’employer annuellement deux cents bottes de paille à la couverture des toits. Il ne remplit pas cet engagement, le bailleur agit en résolution. La cour refusa de la prononcer. Elle pose d’abord en principe qu’il résulte des articles 1184, 1729 et 1766 que la résiliation du bail pour inexécution des clauses dépend des circonstances, parmi lesquelles se trouve en première ligne le dommage souffert par le bailleur. Or, dans l’espèce, on ne prouvait pas que le bailleureût souffert un dommage du défaut d’emploi de la paille, ni que les toits eussent besoin d’une réparation. De plus, à la première demande du bailleur, je fermier y satisfit im- N médiatement. Pouvait-on dire, dans ces circonstances, qu’il y avait inexécution d’un engagement contracté par le preneur ? D’après la lettre du contrat, oui ; mais d’après son esprit, non ; or, les conventions doivent s’interpréter par l'intention des parties contractantes (î). De là la nécessité de donner au juge un pouvoir d’appréciation.

(UITICLK IV, I>« lit condition résolutoire expresse.

§ Ier. Quand y. a-t-il condition résolutoire expresse,

et quel en est l'effet?

86:*. Les parties contractantes peuvent ajouter au bail, comme à tout contrat, une condition résolutoire expresse. D’ordinaire la condition résolutoire est stipulée pour cause d’inexécution des engagements contractés par le preneur. C’est ce qu’on appelle le pacte -corn missoire. Ce

(I) Garni. 4 juin 1838 i Paaicrisic, 1833, 2, IGG)

DU LOUAGE DES CHOSES

pacte a-t-il l’effet d’une condition résolutoire expresse? c’est-à-dire, le contrat est-il résolu de plein droit? La jurisprudence n’a pas, en cette matière, la précision désirable. Nous renvoyons au titre des Obligations pour ce qui concerne le principe général, applicable à tout contrat synallagmatique. Le pacte commissoire a des effets differents selon l’intention des parties contractantes; tantôt il ne fait que reproduire la condition résolutoiretacite, et il n’a pas d’autres effet s ; tantôt il résout le contrat de plein droit, sans intervention du juge, en vertu d’une simple manifestation de volonté du bailleur; enfin, il pourrait même être stipulé en ce sens que la résolution aurait lieu, comme dans la condition résolutoire proprement dite, par le fait seul de l’inexécution de l’engagement. Cette dernière clause est très-rare; nous ne l’avons pas rencontrée dans la jurisprudence, qui est cependant très-nombreuse, la clause résolutoire étant presque de style dans les baux. On conçoit que le bailleur se réserve toujours le droit de ne pas demander la résolution, car il a encore un autre droit, celui de forcer le preneur à l’exécution de la convention, et il peut avoir intérêt à maintenir le bail, quoique le preneur n’ait pas satisfait à ses engagements. 11 n’y a donc, en fait, que deux espèces de pactes commissoires, en matière de bail ; l’un, qui équivaut à la condition résolutoire tacite et qui, par conséquent, ne résout pas le bail de plein droit; l’autre, qui équivaut à une condition résolutoire expresse, en ce sens que le contrat est résolu sans l’intervention du juge, par la seule volonté du bailleur.

a<s4. il est dit dans un bail qu’en cas d’inexécution des conditions, le bailleur pourra demander la résolution du bail. Cette clause, quoique écrite dans l’acte, ne formé pas une condition résolutoire expresse. En effet, il est de l’essence de cette condition quelle opère la résolution du contrat par la seule volonté des parties contractantes, sans demande judiciaire; or, la clause litigieuse imposait au bailleur l’obligation de former la demande ; c’était donc une condition résolutoire, telle que le code la sousentend dans les contrats synallagmatiques, elle ne chan-

DE LA FIN DU BAIL. 407

geait pas do nature pour être écrite dans l’acte (1). Ainsi entendue, elle est inutile, il est vrai; mais de ce quelle est inutile, on ne doit pas conclure qu’elle produit un effet contraire à l’intentioii des parties; les clauses inutiles sont l’œuvre du rédacteur de l’acte ou de l’ignorancé des parties qui le rédigent; dans toute hypothèse, la clause n’est pas une condition résolutoire expresse, ni d’après les termes de l’article, ni d'après la volonté des parties contractantes : elle est donc régie par l’article 1 184.

L’acte porte qu’à défaut par le preneur de se conformer aux prescriptions du bail, le contrat sera considéré comme nul et non avenu. Cette clause présente un léger doute; il n’y est plus question de demander la résolution, les parties s’expriment dans des termes qui paraissent impératifs, donc on pourrait dire que la résolution doit avoir lieu en vertu de leur volonté. Cependant la cour de Gand a jugé, et avec raison, nous semble-t-il, que la clause, telle quelle était stipulée, se confondait avec la condition résolutoire tacite de l’article 1184. Dire que le contrat sera considéré comme nul et non avenu, c’est déterminer l’effet de la résolution ; et l’effet de la résolution est toujours d’anéantir le contrat, que la condition résolutoire soit expresse ou tacite; cela ne décide donc pas la question de savoir si la résolution doit être demandée en justice, ou si elle opère de plein droit ; or, il n’y a que la condition expresse qui opère de plein droit; ce qui suppose une stipulation, èt, dans l’espèce, il n’y en avait pas (2). Toutefois il y a doute.

365. La convention porte que les loyers doivent être payés à l’échéance, à peine de résiliation du bail (3). Cette clause est très-usitée; les tribunaux l’interprètent en sens divers, tantôt comme condition résolutoire expresse, tantôt comme condition résolutoire tacite. Comme il s’agit de l’interprétation d’une convention, il faut, avant tout, consulter l’intention des parties contractantes, et, par conséquent, les circonstances de la cause. Ces questions

(1) Liège, 9 août 1841 ( Pasicrisie , 1842, 2, 491.

(2) GîuuI. 22 avril 1808 {Pasicrisie, 1808, 2, 347). (3i “ Of y traite van pachilneuk »

DU LOUAOE DES CHOSES

se décident difficilement a priori. Tout ce que l’on peut dire, c’est que la clause en elle-même n’est pas une condition résolutoire expresse. Dire que les loyers doivent être payés à l’échéance, à peine de résiliation, c’est dire quelle est la conséquence de l’inexécution de l’engagement du preneur; cette conséquence est’ la résolution du bail; le mot peine n’ajoute rien à cet effet de la clause; toute résolution est une peine , celle que le j uge prononce a ce caractère encore plus que celle que les parties stipulent, car c’est le juge qui d’ordinaire prononce la p'eine de la résolution, à moins que les parties n’aient fait, à cet égard, une stipulation dans l’acte; et, dans l’espèce, elles ne s’expliquaient point sur la manière dont la résolution opérerait, il n’y avait donc pas de condition résolutoire expresse. Le tribunal d’Anvers l’a jugé ainsi par un jugement bien motivé que la cour de Bruxelles s’est bornée à confirmer (i).’

La même cour a jugé en sens contraire dans l’espèce suivante. Il était dit dans l’acte que le preneur payerait le fermage annuellement au jour de l’échéance, au plus tard dans les six semaines, entre les mains du bailleur, à peine de résiliation du bail , si le bailleur le désire. De plus, une clause générale portait qu’aucune des conditions du contrat ne pourrait être regardée comme comminatoire, étant toutes de rigueur. La cour reconnaît que . les clauses de résiliation peuvent varier et produire des effets différents d’après les termes dans lesquels elles sont . conçues. Dans l’espèce, dit-elle, il était expressément stipulé que la clause serait de rigueur (2). Il nous reste un doute; c’est que la clause ne portait pas sur la manière dont la résolution opérerait ses effets, elle ne contenait aucune disposition expresse à cet égard; en ajoutant à la peine : si le bailleur le désire, elle paraissait exiger une manifestation de volonté, ce qui exclut la condition résolutoire expresse proprement dite.

(1) Bruxelles, 1er août 1865 ( Pasicrisie , 1866, 2. 28).

(2) Bruxelles, chambre de cassation, rejet, 19 novembre 1818 ( Pasicri - ' ste, 1818, p. 212). Comparez Bruxelles, 11 août 1854 (Pasicrisie, 1855,2.

Si le contrat contient une expression qui implique que la résolution dépend de la seule volonté du bailleur, alors il n’y a plus de doute : les parties ont entendu exclure l’intervention du juge. Ainsi jugé parla cour de Bruxelles. La clause portait que le fermage devrait être payé au plus tard trois mois après l’expiration de chaque année, à peine de déchéance, et le fermier obligé de déguerpir sans contredire , s'il plaît au bailleur. Ces derniers mots ne laissaient aucun doute; le fermier devait quitter, par cela seul que le bailleur le voudrait, sans contredire, c’est-à-dire sans réclamer en justice. L’arrêt semble dire que toute clause de résiliation insérée au contrat est une condition résolutoire expresse (i), : cela est beaucoup trop absolu, tout en cette matière dépendant de l’intention des parties, et cette intention n’est pas toujours de mettre fin au contrat par la seule volonté du bailleur. Si tel est l’intérêt du propriétaire, tel n’est certes pas l’intérêt du fermier; or, c’est l’intention des deux parties contractantes qu’il faut consulter pour interpréter leurs conventions.

360. Si l’intention du bailleur est que le bail soit résolu à sa volonté, sans intervention du juge, il doit le stipuler d’une manière expresse. Telle est la clause portant que le bailleur pnurra, si bon lui semble, résilier le bail de plein droit; sans qu’il soit besoin d’autres formalités préalables qu’un simple commandement pour constater le défaut de payement. Une clause pareille ne laisse aucun doute ; cependant les décisions des tribunaux ont, même dans cette hypothèse, quelque chose d’incertain. La cour de Liège dit que le fermier n’avait pas offert de payer les fermages échus avant le commandement, ni prouvé qu’il lui eût été impossible d’effectuer lesdits payements (2). Ces derniers mots sont de trop. Quand il y a clause expresse de résolution, le juge n’est plus appelé à intervenir ; dès qu’il est constant que les fermages n’ont pas été payés, et que la volonté du bailleur de résilier le

(U Bruxelles, 11 février 1820 ( Pasicrisie , 1820, p. 49 et mon t. XVII, p. 176. n° 159). Comparez Bruxelles, II juillet 1872 [Pasicrisie, \873,2, 151). (2) Liège, Ie1’ août 1810 (Dalloz, au mot Louage, 335, 4°).

DU LOUAGE DES CHOSES

contrat est déclarée dans les formes prévues par l’acte, le bail est résolu; si le preneur conteste, le juge doit se borner à constater que le contrat est' résolu par la volonté des parties (1).

Un autre arrêt paraît donner dans un excès contraire ; il interprète l’article 1741 en ce sens que le bail serait résolu en vertu du contrat, dès qu’il s’y trouve une clause de résiliation (2). L’article dit, à la vérité, que le contrat de louage est résolu, il ne dit pas qu’il pourra se résoudre; mais la loi, au titre du Louage , ne fait que reproduire les principes généraux sur les obligations, et ces principes exigent une clause expresse, pour qu’il y ait lieu à la résolution sans intervention du juge. Nous n’insistons pas, parce que les principes sont certains; c’est parce que la jurisprudence les méconnaît, que nous devons les rappeler, afin que l’on 11’accorde pas aux arrêts une autorité qu’ils ne méritent point.

3G7. I ..es parties ne sont pas obligées d’employer la formule légale et de dire que le contrat sera résolu de plein droit si le preneur ne satisfait pas à ses engagements. 11 y a des expressions plus significatives encore, parce quelles font dépendre la résolution de la seule manifestation de volonté du bailleur. Ainsi la clause porte que, en cas du moindre défaut de la part du preneur, le bail cessera ses effets, et que les bailleurs pourront remettre les mains à la chose louée, au moyen d’un simple congé, sans observer aucune formalité. C’est dire clairement que le bailleur, par un simple acte de volonté, peut faire déguerpir le preneur, sans recourir à la justice. Telle étant la loi des parties, il n’est pas permis au juge d’intervenir (3).

Quand les clauses équivalent-elles à une condition résolutoire qui résout le contrat, de plein droit? C’est une question de fait que les tribunaux décident avec plus ou moins de sévérité, selon la faveur ou la défaveur de la cause. 11 est stipulé dans un acte de bail que le prix sera

(1) Liège, 22janvier 1850 (Pasicrisie, 1859. 2,214).

(2) Dijon, 31 juillet 1817 (Dalloz, au mot Louat/é, n° 335, 4°).

(3) Liege, 9 novembre 1S19 ( Pasicrisie , 1819, p. 482).

DE LA FIN DU BAIL

payé dans les six semaines après le jour de l’échéance, et que les conditions du contrat sont de rigueur. Il a été jugé que cette condition est expresse et quelle entraînait la résiliation du contrat en vertu de la volonté des parties. Cela serait plus que douteux, en théorie; ce qui a peut-être déterminé les juges, c’est que les circonstances étaient très-défavorables au preneur (i). La cour de Bruxelles a encore considéré comme une condition résolutoire. expresse la clause portant que, en pas de ■ nonpayement des fermages au jour de l’échéance, la ferme serait relouée à la folle enchère du preneur; l’acte disait de plus que toutes les clauses y reprises étaient de rigueur (2). Nous n’entendons pas critiquer les arrêts dans les questions de fait, cela est inutile; il nous semble cependant que les tribunaux attachent trop d’importance à la clause de rigueur que les rédacteurs des baux y insèrent; elle ne veut dire autre chose sinon que la clause n’est pas comminatoire, comme elle l’était dans l’ancienne jurisprudence, mais elle n’exclut pas l’intervention du juge.

3Ô8. La clause porte que le bail sera résolu de plein droit, ou une expression équivalente. Quel en sera l’effet? D’après les principes que nous avons exposés au titre des Obligations , il faut toujours une manifestation de volonté, puisque le bailleur a le choix entre la résolution du contrat et son exécution. Dans quelle forme doil-il déclarer sa volonté? Faut-il une sommation? En principe, non; car il ne s'agit pas de mettre le preneur en demeure, il s’agit uniquement de déclarer la volonté du bailleur de mettre fin au bail. Il est stipulé qu’à défaut de payement du prix dans les trois mois qui suivront l’échéance, le bail sera résilié de plein droit, sans aucune formalité de justice. La cour de Poitiers a jugé que, dans ce cas, il ne fallait ni sommation, ni mise en demeure; il suffit qu’il soit constant que les loyers n’ont pas clé payés, et que le bailleur veut la résolution (-).

(1) Bruxelles, 1er juillet. 1817 ! I-ftsicris/e, 1317. p. 440).

(2) Bruxelles. 8 février 18 là { Pasicr sia , 181'). p. SOS).

(8) Poitiers. 4 février 1847 (Dali uz, 1847,2, 113). Comparez Liege, 17 décembre 1842 (Pasicrisie, 1843, 2, 131).

DU LOUAGE DES CHOSES

D’ordinaire les actes stipulent qu’une simple sommation ou un commandement suffiront (1). Il y a quelque doute sur le sens de la clause : faut-il que l’exploit déclare l’intention du bailleur de mettre tin au bail? La cour de Liège a interprété la clause en ce sens (2). Il nous semble que cela est contraire à l’essence de la condition résolutoire expresse. En effet, les parties déclarent par le contrat que leur volonté est de faire cesser le bail, par cela seul que le preneur ne satisfait pas à ses engagements ; bien entendu si le bailleur veut profiter de la clause. Il suffit donc que le bailleur manifeste cette intention; or, racle indique dans quelle forme il doit exprimer son intention, c’est une sommation ou un commandement. Donc l’exploit doit suffire. Il n’y a qu’un point qui reste douteux : le preneur aura-t-il encore le droit de payer après la signification de l’exploit? En général, non ; puisque le seul objet de la sommation ou du commandement est de manifester l’intention 'du bailleur, sauf volonté contraire exprimée par les parties.

369. La condition résolutoire expresse permet-elle au juge de maintenir le bail si le preneur satisfait à ses engagements après que le bailleur a déclaré vouloir rompre le contrat? Cette question a été débattue devant la cour de cassation dans une cause très-favorable au preneur. Bail de douze années d’une boutique moyennant un loyer de 6,500 francs, avec la clause suivante : « A défaut de payement d’un seul terme de loyer, à son échéance, le bail sera et demeurera résilié de plein droit, si bon semble à la bailleresse, après un simple et unique commandement exprimant sa volonté de résilier, et non suivi de payement dans le mois de sa date, sans qu’il soit nécessaire d’aucune autre poursuite et formalité que ledit commandement. « Le terme d’octobre 1858 n’ayant pas été payé, la bailleresse fit à la locataire le commandement prévu par le contrat, puis èlle poursuivit la résiliation du bail. Le 5 janvier 1859, la locataire signifia au propriétaire des offres

(1) Liège, 20 juillet 1864, et 9 février 1871 1 Pasicrisie , 1865, 2, 42 ; 1871, 2. 210). Bruxelles, 19 mai 1873 ( Pasicrisie- , 1874, 2, 84).

' (2) Liege, 24 janvier 1850 ( Pasicrisie , 1850. , 142).

DE LA FIN DU BAIL

qui turent refusées ; par suite, le premier juge déclara le bail résilié. En appel, le jugement a été réformé. La cour de Paris se fonde sur l’article 1244. La question était donc de savoir si l’article 1244 était applicable à l'espèce ; l’arrêt dit que le droit donné au juge d’accorder un terme de grâce pour le payement entraîne, par une conséquence forcée, celle d’ajourner l’exécution de la clause pénale. Il est vrai que le juge doit user avec une extrême modération de la faculté d’accorder un délai au débiteur; mais, dans l’espèce, dit la cour, le délai ne peut porter aucun préjudice au créancier, tandis que le refus causerait nécessairement la ruine du débiteur. Restait à savoir si la cour d’appel pouvait accorder un délai; l’affirmative, en supposant l’article 1244 applicable, n’était pas douteuse. Les juges, dit l’arrêt, doivent prendre en considération la position des parties au jour où la contestation est portée devant eux ; or, aujourd’hui, ajoute la cour, il est constant que l’intimée est intégralement désintéressée de tous les termes de son bail par elle consenti, et qu’elle a entre ses mains deux termes payés à l’avance. En conséquence, la cour décide que la locataire est relevée du retard de payement par elle encouru et la renvoie de toutes les demandes.

C’était évidemment un arrêt d’équité. Il y avait en jeu des passions et des haines de femme : la bailleresse, une grande dame, voulait ruiner la pauvre boutiquière; nous comprenons que, dans ces circonstances, la conscience du juge se soulève et qu’il cherche des raisons de droit telles quelles pour colorer une décision que l’équité lui arrache. La cour de cassation ne peut écouter que la voix du droit; après un délibéré en chambre du conseil et sur les conclusions contraires de l’avocat général, elle cassa l’arrêt attaqué. Il était facile de répondre aux mauvais arguments de la cour de Paris; elle invoquait l’article 1244, or cette disposition était étrangère à la causé. L’article 1244 suppose un contrat dont le créancier poursuit l’exécution. Dans l’espèce, il n’y avait plus de contrat, il était résilié de plein droit en vertu de la volonté des parties; il ne restait au juge qu’à déclarer que ia résiliation

DU LOUAGE DES CHOSES

s’était opérée conformément au contrat. La cour de cassation ne relève pas même tout ce qu’il y a d’illogique dans l’arrêt attaqué. Il se fondait sur l’article 1244; or, cet article suppose que le débiteur demande un délai, en ce sens que le payement soit divisé par termes ; tandis que, dans l’espèce, le débiteur avait payé, et même plus qu’il ne devait. Il s’agissait, non d’un payement ni d’une clause pénale, il s’agissait d’une condition résolutoire expresse, qui opère ses effets de plein droit. Cela exclut toute intervention du juge en vertu de la loi du contrat; la cour de Paris violait donc l’article 1134 en refusant d’exécuter une convention qui faisait la loi des parties ; elle violait l’article 1 183, qui permet de stipuler une condition résolutoire expresse, et elle appliquait faussement l’article 1244, ainsi que l’article 1 184, qui l’un et l’autre supposent que le contrat existe encore au moment où le juge est appelé à décider si le contrat doit être résolu. En définitive, la cour confondait la condition résolutoire expresse avec la

' ' Jl

condition résolutoire tacite (î).

îiïO. Les principes consacrés par la cour de cassation sont élémentaires; cependant elle-même les a méconnus. Il était stipulé dans un contrat qu’aucun établissement public ne serait créé au second étage de la maison louée, et une clause portait qu’en cas d’inexécution, le bail serait résolu de plein droit. Le locataire viola la prohibition en introduisant au second étage une femme appelée laVénus hwttentote, qu’il faisait voir moyennant une rétribution. De là une demande en résolution ; le premier juge la prononça; en appel, la décision fut réformée, par le motif qu’à la première réquisition du propriétaire, l’occupation des lieux loués par la Vénus hoüentote avait cessé. Pourvoi en cassation. La cour décida qu’en jugeant, d’après les faits et les circonstances, qu’il n’y avait pas lieu de prononcer la résolution, la cour n’avait pas faussement appliqué l’article 1184 (g) C’est confondre la condition résolutoire expresse et la condition résolutoire ta-

(1) Cassation. 2 juillet 1860 (Dalloz, 1860, 1, 284).

(2) Rejet, 20 mai 1817 (Dalloz, au mot Louage , u° 540).

DE LA FIN DU BAIL

cite, comme la cour de Paris l’avait fait dans l’arrêt que la cour suprême a cassé. Lorsque les parties conviennent que le bail sera résolu de plein droit, la résolution s’opère en vertu de leur volonté; le tribunal ne la prononce pas, il se borne à déclarer que la résolution existe. N’ayant pas à prononcer la résiliation du bail, comment pourrait-il la refuser d’après les faits et circonstances?

La cour de cassation et la cour de Paris revenaient, de fait, bien que sans le dire, à l’ancienne jurisprudence des parlements, qui ne tenait aucun compte de la volonté la plus formelle des parties, et, au lieu de donner force à leurs conventions, les violait. C’est ce que d’autres cours ont dit en termes exprès ; « Attendu que, dans la jurisprudence, la clause de déchéance, telle quelle a été stipulée dans l’espèce, n’est considérée que comme comminatoire, et que l’application de cette peine dépend des circonstances et de l’arbitrage du juge. » Dans l’espèce, on pouvait soutenir qu’il n’y avait pas condition résolutoire expresse; mais une autre cour va plus loin, et dit que les clauses résolutoires dans les baux à ferme ne sont jamais que comminatoires, quelque latitude qu’on leur donne dans la stipulation qu’on en fait (1). C’est violer ouvertement la loi que les parties se sont faite. Après tout ce que nous, avons dit, aux titres des Obligations, de la Vente et du Louage , de la condition résolutoire, il est inutile de discuter ces arrêts; il fallait néanmoins signaler les erreurs de la jurisprudence ; c’est parce que la jurisprudence méconnaît souvent les principes les plus certains, que nous sommes obligé de rétablir les principes, sans lesquels il n’y a pas de science.

3? fl. Nous ajouterons une restriction que nous avons déjà faite pour la condition résolutoire tacite, c’est qu’en général les loyers et fermages sont quérables ; il faut donc que le bailleur se présente, chez le preneur pour recevoir le prix; c’est une condition de fait qui doit être constatée pour qu’il y ait résolution de plein droit, car la résolution

(1) Bruxelles, 7 août 1811, et Colmar, 5 juillet 1817 (Dalloz, au mot Louage, n° 337, 1° et 2°).

DU LOUAGE DES CHOSES

est attachée à l’inexécution des engagements du preneur, et il n’y a d’inexécution que s’il ne paye pas lorsque le bailleur se présente. La cour de Bruxelles l’a jugé ainsi, et cela ne fait aucun doute (1). '

§ IL De la renonciation aux effets de la condition

résolutoire .

372. Le bailleur peut renoncer aux effets de la condition résolutoire, puisque la clause n’est stipulée qu’en sa faveur. Ces renonciations sont assez fréquentes, et de îà sans doute la jurisprudence des parlements qui considérait les conditions de résiliation comme simplement comminatoires. Il est de principe, au contraire, que les renonciations sont de stricte interprétation, puisque personne n’est censé renoncer à un droit. La jurisprudence moderne est hésitante en cette matière. Tantôt les tribunaux admettent la renonciation avec une facilité trop grande, tantôt ils la rejettent. C’est, il est vrai, une question d’intention qui est abandonnée à l’appréciation souveraine des juges du fait ; toujours est-il que l’on conçoit difficilement qu’un seul et même fait emporte et n’emporte pas renonciation. Il est rare que la renonciation soit expresse; nous n’en avons pas trouvé d’exemple dans la jurisprudence belge, très-riche en cette matière. La renonciation peut être tacite, mais c’est surtout le consentement tacite qui doit être difficilement admis. Il ne faut pas perdre de vue le principe qui régit la renonciation tacite, c’est que les faits d’où on l’induit doivent clairement manifester l’intention de renoncer, de manière qu’on ne puisse pas leur donner une autre interprétation.

Le bail contient la clause suivante : « A défaut de payement d’un seul terme du "prix de fermage, ou de l’accomplissement de l’une ou l’autre des conditions, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, qui pourra disposer desdits bâtiments, terres etprairies, comme

(1) Bruxelles, 5 août 1863 ( Pasicrisie , 1864, 2, 234).

il trouvera à propos. » Le bailleur signifie un congé en exécution de cette clause, puis il reçoit le payement du terme échu. Renonce-t-il par là au droit de résolution? Non, dit la cour de Liège (1); et nous croyons quelle a bien jugé. La résolution existait par le fait du non-payement des fermages et par le congé qui déclarait la volonté du bailleur de profiter de la clause résolutoire. Le bailleur avait donc deux droits, un droit à la résolution, qui était accomplie, il était libre de disposer des biens ; de plus, il avait droit aux fermages échus ; en recevant ces fermages, il ne renonçait pas à la résolution, sinon la résolution de plein droit n’existerait jamais, car la résolution n’empêche pas que le fermier soit débiteur et qu’il doive payer..

353. Cependant la cour de Liège est revenue sur sa première jurisprudence, et elle a jugé que le bailleur devait faire des réserves en recevant le payement des fermages échus, pour conserver son droit à la résolution ; et telle est l’opinion généralement suivie dans la pratique. La cour de Liège se borne à dire qu’il y a renonciation tacite pour les causes antérieures lorsque le bailleur reçoit les loyers sans réserve (2). Cela est contraire à l’essence de la condition résolutoire expresse. Ce qui trompe les juges, c’est que d’ordinaire le bailleur ne se contente pas de la sommation ou du congé, il agit en justice, et le tribunal prononce la résolution ; de sorte que l’pn peut croire qu’au moment où le bailleur reçoitle prix, le contrat existe encore et que le bailleur manifeste l’intention de le maintenir en recevant les fermages sans réserve. Tels ne sont pas les vrais principes. Dire que le bail est résolu de plein droit, c’est dire que le bail est résolu en vertu de la volonté des parties, sans que l’on doive s’adresser au juge. Donc, au moment où le fermier paye, il n’y a plus de bail ; le fait du bailleur de recevoir ce qui. lui est dû ne peut pas avoir pour effet de maintenir un contrat qui

(1) Liège. 18 octobre 1820 ( Pasict'isie , 1820, p. 214), et 22 janvier 1859 ( Pasicrisie , 1859, 2, 214).

(2) Liege, 26 février 1852 ( Pasicrisie , 1852, 2, 232). Comparez Bruxelles, 19 février 1835 (Pasicrisie, 1835, 2, 64).

DU LOUAGE DES CHOSES

n’existe plus; si l’intention du bailleur était de renoncer à son droit, il devrait se former une nouvelle convention par un nouveau concours de consentement, et certes on ne peut pas voir un pareil consentement dans le seul fait de recevoir ce qui était échu avant la résolution du bail.

C’est ce que la cour de Liège dit très-bien dans un arrêt plus récent. Le bail contenait une clause résolutoire expresse pour défaut de payement des loyers; il stipulait qu’un simple commandement suffirait pour que le droit à la résolution fût acquis; ce commandement fut notifié; dès lors la résolution était encourue, et il ne restait au juge qu’à déclarer que le bail était résolu. On prétendait pour le preneur que le propriétaire avait renoncé à la résolution en, acceptant le payement des loyers. La cour répond que les renonciations sont de stricte interprétation et ne se présument pas; que lorsqu’elles sont tacites, il faut qu’elles résultent de faits précis et qui ne puissent s’interpréter autrement; qu’on ne peut induire, dans l’espèce, une renonciation du fait d’avoir reçu les loyers échus, puisque le bailleur n’avait fait que toucher ce qui lui était dû en toute hypothèse. Tels sont les vrais principes. La cour ajoute que le bailleur avait accepté les offres du preneur sous toutes réserves ; ce qui exclut l’intention de renoncer à un droit acquis (1). Mais la décision de la cour n’est pas fondée sur la réserve du propriétaire, elle est basée sur les principes qui régissent la renonciation.

374. Au lieu de donner suite à là clause résolutoire, le bailleur reçoit régulièrement les fermages après que la résolution est encourue en vertu du contrat. Cette longue tolérance prouve que, dans sa pensée, la clause de résolution n’était que comminatoire ; dès lors il est censé renoncer à la rigueur de son droit ; l’exécution qu’il a donnée au bail est une interprétation de sa volonté ; il en résulté que la clause ne peut plus recevoir son exécution rigoureuse. La jurisprudence des cours de Belgique s’est pro-

fl) Liège, 20 juillet 1864 ( Pasicrisie , 1865, 2, 42). Comparez Bruxelles, 14 octobre 1820 {Pasicrisie, 1820, p. 210).

DE LA PIN DÜ BAIL

noneée en ce sens dans des circonstances qui donnaient lieu à quelque doute.

Les clauses de résolution sont souvent l’œuvre dit rédacteur de l'acte plutôt que des parties. Ce qui Semble le prouver, c’est <[ue le bailleur exécute le contrat comme s’il n’y avait pas de pacte commissoire. Ün acte de bail porte qu’à défaut d’effectuer exactement le payement des fermages aux époques convenues, le bail viendra à cess’er et sera résolu de plein droit, sans aucune forme de procédure, par la simple échéance du terme, si les propriétaires le jugent ainsi convenir, et sansqu’il soit nécessaire de constituer le preneur en demeure. De fait, le bailleur ne songea jamais à cette clause; le fermier payait toujours après l’échéance, sans que le propriétaire fit la moindre observation. Mais le propriétaire vint à mourir, et ses héritiers agirent en résolution du bail. La cour rejeta la demande par un arrêt qui nous paraît assez mal motivé. Elle invoque la bonne foi du preneur; il devait croire que l’héritier aurait pour lui la même indulgence que le défunt lui avait toujours témoignée; si le nouveau propriétaire voulait s’en tenir à la rigueur de son droit, il devait faire connaître ses intentions au preneur. La cour conclut qu’il serait contraire à toute justice d’appliquer la clause à la rigueur (i). Gela est parfaitement raisonné en équité, mais en droit? Pour que l’héritier soit obligé, il faut que son auteur l’ait été; la cour aurait donè dû établir que la condition résolutoire n’existait plus, que le défunt y avait renoncé; pour mieux dire, elle n’avait jamais existé, ce n’était qu’une clause comminatoire. Dans une affaire tout à fait analogue, la cour de Bruxelles jugea dans le même sens en s’appuyant toujours sur la bonne foi du fermier et sur la longue tolérance de la bailleresse, qui avait dû porter le preneur à considérer la clause de résiliation comme simplement comminatoire (2). Il fal- ' lait dire plus : l’exécution du contrat prouvait que, dans la pensée du propriétaire, il n’y avait jamais eu de clause

(1) Bruxelles, 9 mars 1853 iPasicrisie, 1853, 2, 220).

(2) Bruxelles, 0 décembre 1867 ( Pasicrisie , 1868,2, 156).

DU LOUAGE DES CHOSES

cle rigueur. L’arrêt a été cassé (1); et tel qu’il est rédigé, il pouvait difficilement échapper à la cassation. Mais nous faisons nos réserves sur les motifs que la cour de cassation allègue : ils nous paraissent erronés. Constatons seulement que la cour n’a pas jugé la question que nous discutons; elle l’a écartée par une fin de non-recevoir, en décidant que Fon ne pouvait pas, d’après l’article 1743, opposer au tiers acquéreur une convention qui n’est pas authentique ou qui n’a point date certaine. C’est étendre cette disposition, tout à fait exceptionnelle et exorbitante du droit commun, pour en faire une règle générale servant à décider une difficulté que le législateur n’a certainement pas eue en vue. La difficulté était celle-ci : le pacte commissoire avait-il été révoqué tacitement parles agissements du propriétaire avec le concours du fermier? Si oui , cette révocation tacite tombait-elle sous l'application de l’article 1743? 11 suffit de poser cette dernière question pour la résoudre. La cour de Liège, à laquelle l’affaire a été renvoyée, s’est prononcée en faveur de la décision admise par la cour *suprême, mais les considérants laissent intacte la question de droit que nous examinons (2) ; elle se borne à dire que l’indulgence du propriétaire n’implique pas nécessairement une renonciation au bénéfice de la clause résolutoire, ce qui est d’évidence ; les renonciations sont, en effet, une question d’intention et dépendent, par conséquent, des faits et circonstances de la cause.

La même question s’est présentée devant la cour de (land. 11 était dit dans l’acte qu’à défaut de payer exactement le loyer au jour de l’échéance, le bail cesserait de plein droit et serait résilié si le bailleur le jugeait convenable ; une simple sommation devait suffire pour opérer la résiliation ;le contrat ajoutait que cette stipulation était de rigueur et ne pourrait être considérée comme une clause comminatoire. La cour dit très-bien que, malgré les termes formels de la clause, elle est subordonnée à

(î) Cassation, 18 août 18G8 ( Pasicrisie , 1872, 1. 472). \i) Liège, 5 niai 1869 (Pasicrisie, 1870. 2. 2-»).

DE LA FIN DU BAIL. 421

la volonté du bailleur, que celui-ci peut y renoncer, et que si cette renonciation est prouvée, elle doit nécessairement modifier la rigueur de la première convention. En effet, le juge doit rechercher, en appliquant les conventions, quelle a été la commune intention des parties; et, dans cette recherche, il doit tenir compte des actes qui ont précédé, accompagné et suivi le contrat. Or, il était constant que le bailleur, eu égard aux améliorations que le fermier avait faites aux biens loués, avait formellement renoncé à se prévaloir de la clause de résiliation ; et, de fait, il avait toujours laissé de longs délais au fermier. Sa fille commença par respecter la volonté de son père, puis elle prétendit exiger la stricte exécution de la clause. La cour qualifie cette conduite avec une juste sévérité. « Il serait souverainement inique, dit l’arrêt, autant que contraire à la loi d’entre les parties, d’abandonner au caprice ou au mauvais vouloir du bailleur la faculté de’ surprendre inopinément la bonne foi des preneurs, en se prévalant de la rigueur du contrat, sans tenir compte des conventions également obligatoires qui l’ont depuis modifiée. » La cour devait s’en tenir là et conclure que la clause de résiliation ayant été modifiée par un concours de consentement, n’existait plus telle qu’elle avait été primitivement stipulée. L’arrêt ajoute des considérations de bonne foi et d’équité excellentes, mais qui affaiblissent l’argumentation juridique. Il est très-vrai que toutes les conventions, et surtout le contrat de louage, doivent être exécutés de bonne foi. Mais, dans l’espèce, il n’y avait pas de clause de résiliation ; la cour dit néanmoins que si l’héritière du bailleur voulait revenir sur la renonciation de son auteur, pour se prévaloir dorénavant de la stricte exécution du bail, l’équité et la justice exigeaient qu’elle déclarât au fermier que telles étaient ses intentions (1). Nous disons plus; elle n’avait pas le droit de revenir sur une renonciation qui avait modifié la clause prémière ; la nouvelle convention faisait la loi des parties, et il va sans dire qu’elle obligeait l’héritière du bailleur.

(1) Gand, 19 janvier 1871 (Pasic-'isie, 1871, 2, 194).

DU LOUAGE UES CHOSES

§ III. Conséquences de la résolution..

395 La condition résolutoire, expresse ou tacite, opère la révocation du contrat, et remet les choses au même état que si le contrat n’avait pas existé (art. 1183). Ce principe ne s’applique au bail' que pour l’avenir; quant au temps écoulé pendant lequel le preneur a été en jouissance, il va sans dire que le contrat produit ses effets ; c’est un fait consommé que la résolution ne saurait anéantir, et il en résulte des droits acquis qu’il ne dépend pas de la volonté des parties de résoudre.

3?6. Le preneur doit payer les loyers échus lors de la résolution, sans qu’il y ait à distinguer si le bail a été résolu par la faute du bailleur, ou par celle du preneur. Quel est le moment précis où les loyers cessent de courir? C’est celui de la résolution du- bail. En droit, par conséquent, les loyers cessent d’être dus, en cas de condition résolutoire tacite, du jour du jugement, puisque c’est le juge qui prononce la résolution ; et, en cas de condition résolutoire expresse, du jour où le bailleur a déclaré sa volonté par une sommation, un commandement ou tout autre acte. Nous disons qu’il en est ainsi en droit; car, en fait, il arrive souvent que la jouissance du preneur continue après que la résolution est encourue ou prononcée ; il doit naturellement une indemnité de ce chef; cette indemnité ne se confond pas avec les loyers, car il n’y a plus de bail; c’est donc le juge qui la fixe, en tenant compte du préjudice que le bailleur a éprouvé par l’indue possession du preneur. Nous renvoyons à ce qui a été dit sur la jouissance indue qui suit le congé (n° 341).

377. Si les loyers ont été payés par anticipation, le bailleur doit restituer ceux qui ne sont dus que pour la jouissance future., que le preneur n’a plus par suite de la résolution. Nous ne comprenons pas que cela ait été contesté devant la cour de cassation. La cour rappelle le principe élémentaire qui régit Je bail, c’est que le prix du bail n’est dû au bailleur qu’à raison de la jouissance de la chose louée; donc, en cas de résolution, il n’y a droit

DE LA FIN Dtr BAIL. ,$S

que dafisla mesure de la jouissance du preneur, par conséquent pour le temps antérieur à la résiliation. Lepaÿementpartiel desloyers fait par anticipation neporte aucune atteinte à ce principe, et ne saurait attribuer définitive^ ment au bailleur le loyer qu’il n’a reçu que sous condition que le locataire serait maintenu en jouissance pendant la durée du terme. La cour ajoute qu’il en doit être particulièrement ainsi lorsque, comme dans l’espèce, c’est par la fauté du bailleur que le contrat, est résilié (1). Cette considération est de trop ; on pourrait en induire que le principe ne reçoit pas son application quand le bail est résolu par la faute du preneur, et telle n’est certes pas la pensée de la cour. La faute du preneur donne lieu à des dommages-intérêts, mais elle n’oblige pas le preneur à payer des loyers pour une jouissance qu’il' n’a pas, et à raison d’un bail qui. n’existe plus.

378. Le principe s’applique aussi au pot-de-vin ; ce que le preneur paye à ce titre au commencement du bail, est en réalité une partie du prix qu’il paye anticipativement. Lorsque le bail est résolu, le bailleur lie peut pas garder le pot-de-vin stipulé pour une jouissance complète pendant toute la durée du bail, ce serait toucher le prix d’une jouissance qu’il ne procure pas au preneur; par suite il doit restituer une partie du pot-de-vin proportionnée à la jouissance que le preneur n’a plus (2).

379. La partie qui demande et obtient la résolution du bail a droit à des dommages-intérêts. C’est le droit commun (art. 1184), et les dommages-intérêts sont aussi réglés d’après les principes généraux que le code établit au titre des Obligations. L’article 1760 contient une application de ce principe : « En cas de' résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages-intérêts qui ont pu résulter de l’abus. » Cette disposition fait partie de la section II, qui traite des règles particulières aux baux à loyer ; c’est un

(1) Rejet, 19 janvier 1863 (Dalloz. 1863, 1, 248).

(2) Douai, 7 novembre 1845 (Dallo?,. 1846, 4, 357)

DU LOUAGE DES CHOSES

vice de classification ; il est certain que le fermier, en cas d’abus, est tenu des dommages-intérêts aussi bien que le locataire, et si la résolution du bail est prononcée, il doit indemniser le bailleur de la perte que celui-ci éprouve ; or, il perd les fermages comme il perd les loyers pendant le temps nécessaire à la relocation ; le preneur est tenu de l’indemniser de cette perte.

En quoi consiste l’indemnité? La loi ne dit pas que le preneur doit payer le prix du bail jusqu’à ce que la chose soit relouée ; elle restreint cette obligation au temps nécessaire à la relocation. Aller plus loin, c’eût été mettre le preneur à la merci du mauvais vouloir ou de la négligence du bailleur ; celui-ci n’a aucun intérêt à relouer tant qu’il touche son prix; pour se venger du preneur contre lequel il a dû demander la résiliation du bail, il pourrait laisser les biens inoccupés pendant des années. La loi a donc dû fixer un délai pendant lequel le bailleur peut trouver un locataire : c’est le temps nécessaire à la relocation; cela est très-vague; il faut que le juge détermine ce temps d’après les circonstances. Ce n’est pas nécessairement le délai que les usages donnent pour le congé, quoique ce délai ait aussi pour objet de permettre la relocation au bailleur ; la loi ne limite pas le temps au lélai du congé, et avec raison, car il se peut que ce délai ne suffise point, si la résiliation du bail a eu lieu à une époque à laquelle d’habitude les baux ne se renouvellent point. 11 fallait donc s’en rapporter à l’appréciation du juge (1). S’il y a des usages locaux sur ce point, le juge les consultera : c’est le meilleur guide dans une matière qui est toute de fait (2). •

La jurisprudence s’en tient au délai fixé par les usages locaux pour les congés. Ce sont des décisions de fait, et à ce titre la cour de cassation les confirme. On a soutenu <Jue le temps nécessaire à la relocation comprenait tout le temps pendant lequel le propriétaire n’avait pas reloué. Voilà une question de droit, puisqu’il s’agit d’inter-

(1) Duvergier, t. II, p. 90, nos 78-80. Colmet de Santerre, t. VII, p. 315, n° 209 bis. Comparez Duranton, t. XVII, p. 417, n° 172.

(2) Aubry et Rau, t. IV, p. 504, note 15, § 370.

DE LA PIN DU BAIL

prêter a loi, mais pour l’interpréter, il suffit de la lire, La cour de cassation a rejeté la mauvaise interprétation que le pourvoi donnait à l’article 1760 (1). Mais de ce que la cour a confirmé l’arrêt de Paris, il ne faut pas conclure que le temps nécessaire à la relocation se confond nécessairement avec le délai du congé. La cour de Bruxelles a bien interprété la loi en jugeant que le délai de trois mois usité pour le congé est en général suffisant pour faire la relocation ; mais elle a ajouté que la nature et la situation de l’immeuble, ainsi que la saison favorable n’exigeaient pas un délai plus long (2). Comme le dit la cour de Bordeaux, la nature de la chose louée et les circonstances doivent servir à déterminer la durée du temps nécessaire à la relocation ; dans l’espèce, la cour l’a fixé au trimestre courant et au suivant (3).

380. Régulièrement c’est le preneur qui paye les frais d’acte et autres accessoires, qui peuvent être considérables si lé bail a été enregistré et si les biens sont d’une grande valeur. Quand le contrat est résolu par la faute du bailleur, il est juste que celui-ci restitue au preneur une partie des frais, en proportion de la période qui s’écoulera depuis la résiliation du bail jusqu’à la fin (4).

ARTICLE V, De la ceMRtlan du bail par le fait du bailleur,

§ Ier-, Éviction, Annulation . Résolution, Expropriation .