N° 2. DE L'EXPULSION EN VERTU D’UNE CLAUSE DU BAIL

394. L’acquéreur ne peut pas expulser le preneur dont le bail a date certaine, à moins 'qu’il ne se soit réservé ce droit par le contrat (art. 1743). Cette réserve est stipulée dans l’intérêt du propriétaire, qui trouvera plus-facilement à vendre la chose louée si l’acquéreur n’est pas lié par le bail. C’est donc indirectement au profit du futur acquéreur que le bailleur se réserve ce droit, et c’est aussi, en général, l’acquéreur qui exerce le droit d’expulsion s’il le juge convenable. Les articles 1744, 1748 et 1751 supposent même que la clause est conçue en ce sens, c’est-àdire qu’il a été convenu, lors du bail, qu’en cas de vente l’acquéreur pourrait expulser le locataire ou le fermier qui

(1) Colmet de Santerre,.t. VII, p. 279, n° 185 bis V, et les autorités citées par Aubry et Rau, t. IV. p. 501, nu 33. § 369. Il faut ajouter Mourlon, L 111, p. 304 et note. En sens contraire, Duranto/n, t. XVII, p. 108, n° 139;

puvergiev, t, I, p, 261, n° 281,

LE LA PIN lu BAIL. 4?ô

a un bail authentique ou dont la date est certaine, Ainsi la clause n a pas pour effet de mettre fin au bail de plein droit ; c’est à l’acquéreur de voir s’il a intérêt à le faire cesser ;il peut le maintenir, et il le maintiendra si le bail est fait à des conditions favorables. Quant au preneur, il ne peut pas invoquer la clause, à moins quelle ne porte que le bail est résolu de plein droit par la vente ; il est lié par son contrat, et c’est contre lui et non en sa faveur que la clause est écrite dans l’acte (i).

895. Faut-il, pour que l’acquéreur puisse expulser le preneur, que le droit stipulé par la clause du bail lui ait été transféré expressément par l’acte de vente? La question est controversée. Il nous semble que le bénéfice de la clause d’expulsion passe de plein droit à l’acquéreur. C’est dans son intérêt quelle a été stipulée par ip contrat de bail ; or, il est de principe que le vendeur transmet à l’acheteur tous les droits qu’il a relativement à la chose vendue, donc aussi le droit d’expulser le preneur.. Peu importe que l’acquéreur n’ait pas été partie au contrat de bail; on peut céder des droits naissant d’un contrat, et la vente de la chose' comprend naturellement tous les droits accessoires. Cela résulte encore de la théorie sur laquelle est fondée la disposition principale de l’article 1743 : l’acheteur est subrogé aux droits et aux obligations du bailleur; donc, si le bailleur a stipulé la faculté d’expulsion, l’acheteur est aussi subrogé à ce droit. C’est sans doute pour ce motif que la loi n’exige pas que le contrat de vente investisse l’acheteur d’une faculté dont il jouit de plein droit en vertu de la subrogation; il devient bailleur, et il a tous les droits qui appartenaient au bailleur -en vertu de son contrat. Enfin, on peut encore invoquer, à l’appui de l’opinion générale, le principe de l’article 1121 : le bailleur qui stipule le. droit d’expulsion fait une stipulation au profit d’un tiers, ce que la loi permet quand telle est la condition d’une stipulation que l’on fait pour soimême; or, dans l’espèce, la faculté d’expulser, réservée par le bailleur dans l’intérêt de l’acquéreur, est la condi-

(1) Colmet de Santerre, t. VIL p. 282, n° 196 bis I.

DU LOUAGE DES CHOSES

tion du bail ; il faut dire plus, elle est stipulée dans l’intérêt du bailleur autant que dans l'intérêt de l’acquéreur, car elle a pour objet de faciliter la vente de la chose louée. On a dit que c était une question d’intention; cela est certain en théorie, puisqu’il s’agit dune convention; mais, en fait, l’intention des parties n’est guère douteuse. Pourquoi le bailleur a-t-il stipulé le droit d’expulsion? En faveur de l’acquéreur; donc cette faculté doit passer à l’acheteur, à moins que le vendeur ne déclare que l’acquéreur n’en pourra pas user (1).

306. Tout acquéreur, même sous condition résolutoire, a, en principe, le droit d’expulsion, car tout acquéreur est subrogé aux droits du vendeur. La loi fait exception au principe pour l’acquéreur à pacte de rachat : « il ne peut user de la faculté d’expulser le preneur jusqu’à ce que, par l’expiration du délai fixé pour le réméré, il devienne propriétaire incommutable « (art. 1751) Le pacte de rachat est une condition résolutoire potestative ; le vendeur qui le stipule a l’intention d’en user, il compte rentrer dans la propriété de la chose vendue; dès lors on ne peut pas dire^u'il entende transmettre à l’acheteur le droit d’expulser le preneur ; son intention est, au contraire, de maintenir le bail dans le cas où il usera du droit de rachat, et il stipule ce droit pour en user. Or, la transmission de la faculté d’expulsion est fondée sur l’intention du vendeur; on ne pouvait donc pas l’admettre dans une vente faite avec pacte de rachat (2). Il suit de là que, si la vente était faite sous une condition résolutoire casuelle, l’article 1751 ne serait pas applicable.

* 306 bis. Le droit d’expulsion réservé par le bailleur

en cas de vente est soumis à des conditions que la loi prescrit dans l’intérêt du preneur. Aux termes de l’article 1748, u l’acquéreur qui veut user de la faculté réservée par le bail d’expulser le. fermier ou locataire, est tenu d’avertir le locataire au temps d’avance usité dans le lieu pour les

(1) Ditvergier, t. I, p. 564, n° 543. Aubry et Rau, t. IV, p. 502, note 34, § 369. En sens contraire, Delvincourt, Duranton etTroplong.

(2) Comparez Pnvergier, t. I, p. 573. n* 552. Duranton. t. XVII, p. 127, n° 154.

DK LA FIN DU BAIL

congés. Il doit aussi avertir le fermier de biens ruraux au moins un an à l’avance. « Le délai est beaucoup plus long pour les baux à ferme que pour les baux à loyer, parce que les baux à ferme sont, de leur nature, plus stables que les baux à loyer ; ceux-ci sont souvent faits pour une durée indéterminée, et alors on y met fin par un congé; tandis que les baux de biens ruraux ont toujours une durée fixe. Il suit de là qu’il est plus facile de trouver une maison à louer qu’une ferme; le fermier devait donc jouir d’un délai plus long que le locataire, en cas d’expulsion.

La loi ne s’explique pas sur un point qui est d’un grand intérêt pour le preneur, et surtout pour le fermier ; elle ne fixe pas de délai dans lequel l’acquéreur soit tenu de faire connaître son intention de mettre fin1 au bail. En faut-il conclure que l’acquéreur peut toujours user de son droit d’expulsion? Nous doutons que telle soit la pensée de la loi; si elle ne dit rien du délai dans lequel l’acquéreur doit déclarer sa volonté, c’est qu’elle suppose que l’acquéreur qui veut user de la faculté d’expulser le preneur, le fera immédiatement, et que s’il ne le fait pas de suite, il sera censé opter pour le maintien du bail. En effet, le bail subsiste malgré la vente; l’acheteur a donc deux droits entre lesquels il peut opter, il peut maintenir le bail ou y mettre fin. S’il n’use pas de son droit d’expulser, le bail continue, le preneur paye son prix ; l’acquéreur, en le recevant, renonce à son droit d’expulsion. Toutefois il y a un doute. Pothier dit (jue tout ce que l’on peut inférer du silence de l’acquéreur, c’est qu’il consent à ce que le preneur reste en possession pendant le temps que dure une tacite réconduction, mais qu’il n’y a pas nécessité d’admettre que l’acquéreur veut maintenir le bail primitif. Cette opinion nous paraît peu juridique. La tacite réconduction suppose un bail qui a cessé de plein droit et qui est renouvelé par le consentement tacite des parties contractantes. Dans notre espèce, le bail, loin de cesser, continue, puisque l’acquéreur est subrogé au vendeur; il ne peut donc être question d’une tacite réconduction. Pothier a cependant raison de dire que l’acquéreur, en exécutant le bail, consent à ce qu’il y ait un bail, mais.

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comme le bail primitif subsiste, on doit en conclure que l’acquéreur consent à maintenir l'ancien bail. Si son intention est de rompre le bail, il doit le dire; s’il ne le dit pas, on doit supposer qu’il opte pour la continuation du bail, ce qui implique une renonciation au droit d’expulsion. Néanmoins nous n’entendons pas le décider ainsi d’une manière absolue ; la loi ne fixe pas de délai dans lequel l’acquéreur soit tenu de faire son option, il n’y a donc pas de déchéance légale; l’acquéreur n’est déchu de son droit que s’il y renonce, et la renonciation est une question d’intention, donc de fait, que le juge décidera d’après les circonstances de la cause (1).

391. On a soutenu, devant les cours de Belgique, que l’acquéreur devait, avant d’expulser- le preneur, lui signifier son titre d’acquisition. Il a été jugé, et avec raison, qu’aucune disposition de la loi ne lui impose cette obligation, et il n’appartient pas au juge de créer des conditions pour l’exercice d’un droit. Sans doute le preneur peut exiger que l’acquéreur produise le titre en vertu duquel il veut l’expulser, et, sur cette demande, l’acquéreur devra jüstiûer de sa qualité; mais si le preneur ne dénie pas la qualité de celui qui lui donne congé, il la reconnaît par cela même. Dès lors l’expulsion aura son cours (2).

398. L’article 1744 impose une seconde condition au bailleur qui use de la faculté d’expulsion ou qui permet à l’acquéreur d’en user : il est tenu d’indemniser le preneur. Pourquoi le bailleur doit-il des dommages-intérêts au locataire ou au fermier qu’il expulse £ Il use, à la vérité, d’un droit que le contrat lui donne, et on pourrait dire que celui qui use d’un droit ne doit pas réparer le préjudice qu’il cause en l’exerçant. Le législateur a pensé que le droit d’expulsion étant stipulé dans l’intérêt du bailleur, il est juste qu’il dédommage le preneur (3). Est-ce à dire qu’il soit défendu aux parties de convenir que le

(1) Pothier, Du louage , n° 300. Colmet de Santerre, t. VII, p. 283, ri0 196 bis II.

(2) Bmjcelles, 10 octobre 1818 et 23 avril 1829 ( Pasicrisie , 1818, p. 183,

et 1829, p. 163). r

(3) Troplong, Du louage ,n° 512.

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bailleur ne devra pas de dommages-intérêts? Non, la loi ne dit pas cela; et comme il s’agit d’un intérêt purement privé, les parties sontlibres-de le régler comme elles l’entendent : le preneur qui renonce à des dommages-intérêts, en cas d’expulsion, aura soin de stipuler d’autres dédommagements.

309. Quelle est la quotité des dommages-intérêts que le bailleur doit payer au preneur? L’article 1744 veut que l’on exécute les stipulations des parties contractantes, ce qui va sans dire, puisque les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Si le bail ne contient aucune stipulation à cet égard, le bailleur est tenu d’indemniser le locataire ou le fermier d’après les dispositions de la loi. Leeode distingue entre les baux de maisons, les baux de biens ruraux et les baux d’établissements industriels.

« S’il s’agit d’une maison, appartement ou boutique, le bailleur paye, à titre de dommages et intérêts, au locataire évincé, une somme égale au prix du loyer, pendant le temps qui, suivant l’usage des lieux, est accordé entre le congé et la sortie » (art. 1745). L’indemnité sera donc, d’après nos usages, du loyer de trois ou de six mois.

« S’il s’agit de biens ruraux, l'indemnité que le bailleur doit payer au fermier est du tiers du prix du bail pour tout le temps qui reste à courir (art. 1746). » L’indemnité est plus considérable pour les baux à ferme, parce que la perte est plus grande; le fermier perd le bénéfice qu’il pouvait espérer des travaux par lui faits ; il est juste qu’il en soit indemnisé.

« L’indemnité se réglera par experts, s’il s’agit de manufactures, usines ou autres établissements qui exigent de grandes avances » (art. 1747). C’est le droit commun. La loi s’y réfère, parce que la fixation a priori des dommages-intérêts eût été trop arbitraire. D’après quelles bases les experts procéderont-ils? Egalement d’après le droit commun, puisque le code n’y déroge pas. Les dommages-intérêts seront donc de la perte que le preneur a faite et du gain dont il a été privé (art. 1149). Comme le preneur est expulsé en vertu de la clause d’un contrat, le débiteur est par cela même de bonne foi, car il exerce un

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droit; de là suit que le bailleur ne sera tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir lors du bail (art. 1150). Quels sont les dommages-inté rêts prévus? D’après la doctrine de Pothier, que le code a consacrée, ce sont les dommages-intérêts intrinsèques, c’est-à-dire ceux que le preneur souffre dans la chose louée. Nous renvoyons au titre des Obligations, où est le siège de la matière.

400. « Les fermiers ou les locataires ne peuvent être expulsés, qu’ils ne soient payés par le bailleur, ou, à son défaut, par le nouvel acquéreur, des dommages et intérêts ci-dessus expliqués » (art. 1749). Ainsi le preneur jouit d’un droit de rétention ; c’est une garantie que la loi lui accorde pour assurer le payement de l'indemnité à laquelle il a droit. Nous, reviendrons, au titre des Privilèges et Hypothèques, sur le droit de rétention, qui est une espèce de privilège. Il en résulte que l’acquéreur est intéressé à payer l’indemnité, puisqu’il ne peut entrer en possession delà chose louée que lorsque le preneur l’a touchée. C’est en ce sens que l’article 1749 dit que les dommages et intérêts doivent être acquittés par le bailleur ou, à son défaut, par l’acquéreur. Celui-ci n’est pas débiteur personnel, c’est le bailleur qui est tenu de la dette; si l’acquéreur la pays, il aura un recours contre son vendeur.

L’article 1750 ajoute : « Si le bail n’est point fait par acte authentique, ou n’a point de date certaine, l’acquéreur n’est tenu d’aucuns dommages-intérêts. » Cette disposition est mal rédigée. Elle suppose que l’acquéreur est tenu de l’indemnité; les articles 1744-1746 disent, au contraire, que c’est lè bailleur qui doit payer l’indemnité. Mais l’acquéreur, quoique n’étant pas débiteur, a intérêt à payer pour entrer en jouissance, parce que le preneur peut lui opposer le droit de rétention. Le preneur ne jouit pas de ce droit lorsqu’il n’a pas de bail avec date certaine; il peut, à la vérité, réclamer des dommages-intérêts contre le bailleur(n° 391), mais il ne peut pas faire valoir ce droit contre l’acquéreur en retenant la possession de l’immeuble ; ce serait forcer indirectement l’acquéreur à lui faire 1 avance de l’indemnité; or, le preneur dont le bail

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n’a pas date certaine n’a aucun droit contre l’acquéreur ; d’après la rigueur de la loi, il peut même être expulsé sans congé. C’est en ce sens que l’article 1750 dit que l’acquéreur n’est pas tenu île l’indemnité à l’égard du preneur qui n’a pas de bail avec date certaine.

ARTICLE O. De la perle de la cboM louée.

§ Ier. Principe.

401. L’article 1741 porte que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée. Faut-il distinguer si la chose périt par cas fortuit ou par la faute du preneur? Non; alors même que la chose louée périt par la faute du preneur, le bail cesse, parce qu’il n’y. a pas de contrat de louage sans que le preneur ait la jouissance de la chose. Il est de l’essence du contrat que le bailleur s’oblige à faire jouir le preneur; celui-ci paye le loyer ou le fermage comme prix.de cette jouissance; il ne peut donc être tenu de payer le prix d’une jouissance qu’il ne. peut plus avoir*; la chose louée n’existant plus.

Tels sont les principes. On a prétendu que l’article 1722, combiné avec l’article 1741, y déroge. C’est une mauvaise interprétation que la jurisprudence a repoussée. Le siège de la matière est dans l’article 1741. Or, cette disposition est conçue en termes absolus qui n’admettent aucune distinction : la perte de la chose louée résout le contrat. C’est l’application du principe élémentaire que nous venons de rappeler. Quant à l’article 1722, il est ainsi conçu : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit , le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ©u une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » On a dit que l’article 1722 expliquait l’article 1741; que, par suite, il fallait distinguer si la chose louée périt par cas fortuit ou par la faute du preneur. Dans le premier cas, le contrat est résolu de plein droit; dans le second cas, le bail

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n’est pas résolu dè plein droit, le preneur reste tenu de ses engagements; il doit donc continuer à payer le prix de la jouissance, quoiqu’il ne jouisse plus; mais s’il ne jouit plus, c’est par sa faute, il doit en supporter les conséquences. C’est très-mal raisonner. L’objet de l’article 1722 n’est pas de décider quand le bail finit par la perte de la chose louée; il prévoit le cas de la perte fortuite et détermine quels sont, dans cette hypothèse, les droits et les obligations des parties contractantes. La difficulté que la loi a en vue est celle-ci. La chose louée périt par cas fortuit, en tout ou en partie; le preneur ne jouit plus : peut-il demander que le bailleur reconstruise ce qui a été détruit? a-t-il droit à des dommages-intérêts contre le bailleur si. celui-ci ne reconstruit pas? A ces questions la loi répond négativement. La chose est détruite, la perte est pour le bailleur, que l’on suppose être propriétaire, il ne peut plus réclamer le prix d’une jouissancequ’il est dans l’impossibilité de procurer au preneur; mais celui-ci, de son côté, ne peut pas exiger que le bailleur reconstruise, il ne peut pas demander des dommagesintérêts, parce que le bailleur n’est pas tenu à des dommages-intérêts alors qu’il n’est pas en faute. Quand la chose louée vient à périr par la faute du preneur, on n’est plus dans le cas prévu par l’article 1722. Deux questions se présentent alors, décidées l’une et l’autre par des textes formels. La perte delà chose arrivée par la faute du preneur résout-elle le bail? Oui, dit l’article 1741, parce qu’il ne peut plus y avoir de bail quand il n’y a plus de chose dont le preneur a la jouissance. La faute du preneur le soumet-elle à des dommages-intérêts envers le bailleur? Oui, dit l’article 1732, qui n’est que l’application des principes généraux sur les obligations, et l’article 1722 consacre implicitement la même décision; dire , qu’il n’y a lieu à aucun dédommagement quand la perte est fortuite, c’est dire qu’il y a lieu à dommages-intérêts, d’après le droit commun, quand la perte est imputable à la faute de l’une des parties (î).

(1) Duvergier, 1. 1, p. 523, n° 521. Rouen. 16 janvier 1845 (Dalloz, 1845,

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403. L’article 1741 suppose que la perte est totale, puisqu’il parle de la perte de la chose louée. Que faut-il décider si la perte est partielle? L’article 1741 ne prévoit pas la difficulté. L’article 1722 règle le cas où la chose louée est détruite en partie par un cas fortuit; il décide que le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation même du bail. Quelles sont ces circonstances ? et qui en est juge? La loi ne donne pas au preneur l’option entre la résiliation du bail et la diminution du prix ; la résiliation d’un contrat synallagmatique ne dépend jamais de la seule volonté de l’une des parties.. C’est une question de circonstances, dit la loi, par conséquent le juge les appréciera et décidera. On doit appliquer au bail, par analogie, ce que l’article 1636 dit de l’éviction partielle : il faut voir si la partie de la chose qui est détruite est de telle conséquence, relativement au tout, que le preneur n’eût point loué sans la partie dont il perd ia jouissance; dans ce cas le juge prononcera la résiliation du bail; si, au contraire, il est constant que le preneur aurait loué quand même la partie détruite n’aurait pas été comprise dans le bail, le juge maintiendra le contrat. C’est une question de fait.

Le preneur peut-il aussi demander, selon les circonstances, la résiliation du bail ou une diminution du prix, lorsque la perte partielle a eu lieu par sa faute? L’affirmative.résulte des principes que nous venons d’exposer. Dès que le preneur n’a pas la jouissance qui fait l’objet du contrat, il ne peut pas être tenu de payer cette jouissance. Ce serait une obligation saris cause, or, sans cause il n’y a pas d’obligation (art. 1131). Donc la perte partielle, fût-elle arrivée par la faute du preneur, doit avoir pour conséquence une diminution proportionnelle des loyers ou fermages. Et si la partie détruite est de telle importance, que le contrat ne puisse plus remplir l’objet pour lequel il a été formé, le preneur, quoiqu’il soit en faute, doit avoir le droit d’en demander la résiliation ; en effet,

2, 172). Metz, 25 juillet f&55 (Dalloz, 1856, 2, 212). Paris, 1« avril 1868 ^Dalloz, 1868, 2, 85).