N° 1. PRINCIPE

■ 888. En principe, le preneur n’a qu’un droit de créance, qu’il peut faire valoir contre le bailleur, mais qu’il ne peut pas opposer aux tiers. Lors donc que le bailleur aliène l’héritage loué, l’acquéreur a le droit d’expulser le preneur. Tel était le principe du droit romain que l’on suivait aussi dans l’ancienne jurisprudence. Loisel en avait fait

(1) Bruxelles, 7 janvier 1824 (. Pasicrisie , 1824, p. 7).

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un de ses proverbes.: Vendage ou achat passe louage. Nous avons dit plus haut que le code civil déroge à l’ancien droit et quelle est la portée de cette dérogation en ce qui concerne la nature du droit de bail. Pour le montent, il nous faut exposer en quoi consiste l’innovation, quels sont les droits de l’acquéreur contre le locataire ou le fermier.

L’article 1743 est ainsi conçu : « Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier ou locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. »-De là suit que l’acquéreur n’est pas toujours tenu de respecter le bail; il n’y est obligé que dans le cas. où le bail a date certaine ; il a date certaine quand il est reçu par acte authentique, ou quand le bail fait sous seing privé a été enregistré, ou que la date en est devenue cer^ taine par l’une des circonstances prévues par l’article 1328, auquel nous renvoyons. Si le bail n’a pas date certaine, l’acheteur peut expulser le preneur. Quelle en est la raison? C’est l’application des principes généraux qui régissent la force probante des actes so&s seing privé ; par eux-mêmes- ils n’ont pas de date certaine contre les tiers, alors même que l’écriture en serait reconnue ou vérifiée en justice; un bail sous seing privé n’offre donc aucune garantie quant à la date à laquelle il a été passé, ni, par conséquent, quant à sa durée; dès lors le preneur ne peut s’en prévaloir contre les tiers. Vainement dirait-il que le fait de sa possession prouve qu’il y a un bail; l’acquéreur lui répondrait que rien ne garantit que ce bail ne doit pas cesser immédiatement ; c’est donc un bail qui n’a aucune valeur à son égard, il est considéré comme n’existant pas (1).

389. Faut-il conclure de là que l’acquéreur peut expulser le preneur sans l’avertir par un congé? La question est controversée, et il y a quelque doute. D’après la rigueur des principes, on doit décider, nous semble-t-il, que l’acquéreur n’est pas tenu de signifier un congé au preneur. Le congé suppose l’existence d’un contrat, auquel

(1) Coimet de Santerre, t. VII, p. 2/9, n° 189 bis IV.

DU LOUAGE DES CHOSES

l’une des parties met fin en avertissant l’autre de son intention ; il faut donc qu’il y ait un lien de droit entre celui qui donne le congé et celui à qui il est signifié. Or, entre l’acquéreur et le preneur il n’y a aucun lien ; l’acquéreur trouve les lieux occupés par un détenteurqui,à son égard, lest sans droit ; il a le droit absolu de le faire déguerpir. Telle est la rigueur des principes. On objecte que le fait de possession prouve qu’il existe un bail d’une durée quelconque, ne fût-ce qu’un bail sans écrit, c’est-à-dire un bail auquel le bailleur peut mettre fin en donnant congé ; donc, dit-on, l’acquéreur aussi doit avertir le preneur (1). L’objection n’est pas sérieuse. Qu’importe qu’il y ait un bail? Cela regarde les parties contractantes. L’acquéreur n’est pas lié par ce bail, on ne peut pas le lui opposer; il est à son égard comme s’il n’existait pas. Donc il ne se trouve pas dans la situation où un congé doit être signifié. A vrai dire, la seule raison que l’on puisse donner est une considération d’équité. C’est le motif que Pothier alléguait; dans l’ancien droit, l’acquéreur pouvait expulser le preneur lorsqu’il n’avait pas été chargé de l’entretien du bail ; il était donc dans la position où se trouve aujourd’hui l’acquéreur lorsque le preneur n’a pas de bail ayant date certaine. Pouvait-il expulser le preneur immédiatement? Non, dit Pothier, il doit le laisser jouir'pendant l’année courante; lui-même avoue que cette obligation est contraire aux principes du droit, l’acquéreur n’étant obligé à rien envers le preneur; mais, dit-il, il y a des obligations qui se forment par la seule équité naturelle, en vertu de la charité que les hommes doivent avoir les uns pour les autres ; or, la charité ne permet pas qu’en usant, à la rigueur, de tout notre droit, nous causions à une autre personne un grand préjudice que nous pouvons lui éviter. P othier conclut que l’acquéreur ne peut expulser immédiatement le preneur, à moins que lui-même n’ait un besoin pressant de la maison (2). Il suffit d’exposer cette

(1) Duranton, t. XVII, p. 117, n° 145. Duvergier, t. I, p. 566, n° 546. Colmet de Santerre, t. VII, p. 283, n° 196 bis III.

(2) Polluer, Du louage , n° 297. Marcadé, t. VI, p. 486, n° I de rarticle 1751.

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doctrine pour prouver quelle n’est plus applicable sous l’empire du code. Nous ne connaissons plus d’obligations fondées sur la charité, îl faut que la loi les sanctionne; le droit l’emporte sur toute considération d’équité.

La jurisprudence est divisée. Il y a des arrêts qui s’en tiennent au droit strict (1) ; d’autres s’inspirent de l’équité, en cherchant à la colorer par des raisons de droit telles quelles. La cour de Montpellier, après- avoir décidé la question en droit contre le preneur, finit par la décider en fait en sa faveur. Il appartient au juge, dit-elle, de modérer, suivant l’exigence des cas, le préjudice qui peut résulter pour le preneur d’une expulsion trop soudaine (2). Voilà à quoi aboutit la jurisprudence quand elle obéit aux inspirations de l’équité : à se mettre au-dessus de la loi. Quelle est la loi qui autorise le juge à imposer au bailleur l’obligation d’un congé, par le motif que l'expulsion subite serait préjudiciable au preneur? Est-ce que celui qui use de son droit est tenu de réparer le préjudice qu’il cause? Il est inutile d’insister, car les motifs que donne la cour de Montpellier suffisent pour condamner sa décision.

390. La doctrine elle-même s’est laissé entraîner par le sentiment de l’équité. Si l’on écoutait la charité, on devrait obliger l’acquéreur non-seulement à donner congé, on ne pourrait pas même lui donner le droit d’expulser le preneur. On lui donne ce droit; il est si évident que le code n’en parle même pas. Pour que l’acquéreur soit tenu de respecter le bail, il faut qu’il s’y soit obligé par l’acte de vente, ou qu’il se soit engagé à respecter le bail à l’égard du preneur. Sur le premier point, il n’y a aucun doute. La vente fait la loi des parties ; le vendeur peut donc imposer à l'acheteur la condition de respecter le bail, quoiqu’il n’ait pas de date certaine ; il est vrai que le preneur ne figure pas au contrat de vente, mais le bailleur peut, en faisant un contrat pour lui-même, stipuler en faveur du preneur ; c’est l’application du principe de l’article 1121. La cour de Bruxelles l’a jugé ainsi dans un cas

(1) Bruxelles, 28 décembre 1839 ( Pasicrisie , 1839, 2, 231). Comparez les arrêts rapportes dans le Répertoire de Dalloz, au mot Louage, n° 495.

(2) Montpellier, 4 mars 1867 (Dalloz, 1867, 5,263).

DU LOUAGE DES CHOSES

où l’acquéreur s’était obligé à respecter les baux des biens à vendre qui pourraient exister ; cette clause ne pouvait s’appliquer qu’aux baux sans date certaine, puisque le maintien des baux ayant date certaine est de droit (1). L’acquéreur peut encore, après la vente, s’engager à maintenir le bail, et cet engagement peut être, comme tout consentement, exprès ou tacite. Mais il faut qu’il y ait volonté de s’obliger (2). MM. Aubry et Rau vont plus loin ; ils supposent qu’il soit constant que, lors de la vente, l’acquéreur connaissait l’existence du bail ainsi que la durée de la location ; qu’il savait de plus que le vendeur ne s’était pas réservé la faculté de résiliation en cas de vente ; dans ces circonstances, ils admettent que l’acquéreur ne pourrait pas expulser le preneur, quand même le bail n’aurait pas acquis date certaine à son égard (3). Cela nous paraît contraire à tout principe. Il faut dire, avec Pothier (n° 389), que, d’après le droit strict, l’acquéreur n’est tenu à rien ; il ne s’est pas obligé envers le vendeur, il ne s’est pas obligé envers l’acheteur : à quel titre donc serait-il obligé de respecter le bail? Est-ce parce qu’il a connaissance du bail et de sa durée? Cette connaissance ne suffit pas pour donner date certaine aux actes; or, l’acquéreur n’est tenu de maintenir les baux que lorsqu’ils ont date certaine. Dès que le bail n’a pas date certaine, on n’est plus dans le texte de l’article 1743; or, il ne faut pas oublier que cette disposition déroge â un principe fondamental du louage, c’est, que le preneur n’a qu’un droit de créance contre le bailleur, il est sans droit aucun contre les tiers ; il ne peut donc pas leur opposer son bail, quand même les tiers en auraient connaissance; la connaissance d’un acte n’engendre aucune obligation. L’article 1743 apporte une exception à ce principe, il faut en restreindre l’application au cas que la loi prévoit ; dès que Ton n’est plus dans l’exception, ôn rentre dans la règle.

39 f. Le preneur expulsé par l’acquéreur a une action en garantie et en dommages-intérêts contre le bailleur.

(1) Bruxelles, 29 décembre 1837 ( Pasicrisie , 1837, 2, 286).

(2) Douai, 11 août 1837 (Dalloz, au mot Louage , n° 494,2°).

(3) Aubry et Rau, t: IV, p. 502, § 369.

DE LA. PIN DU BAIL

Cela uest pas douteux. Le bailleur s oblige à faire jouir le preneur ; or, en vendant la chose louée, sans imposer à l’acquéreur l’obligation de respecter le bail, il expose le preneur à être expulsé ; et si l’acquéreur use de son pouvoir d’expulsion; le preneur se trouvera prive de la jouissance par le fait du bailleur; celui-ci est garant de cette éviction, puisqu’elle procède de son fait. Vainement dirait-il qu’il use de son droit en aliénant sa chose et que ce n’est pas lui qui expulse, qua c’est l’acquéreur, lequel, de son côté, use de son droit. Sans doute le bailleur conserve le droit de vendre, mais en vendant il ne se dégage point de l’obligation de faire jouir le preneur; or, il se met dans- l’impossibilité de remplir cette obligation lorsqu’il vend sans imposer à l’acheteur l’obligation de maintenir le bail. Cela est décisif. Quant à la quotité des dommages-intérêts, elle est réglée d’après le droit commun (1).

392. Lorsque le bail a date certaine, l’acquéreur ne peut expulser le fermier ou le'locataire. Est-ce à dire que l’acquéreur soit tenu de respecter le bail, en ce sens qu’il succède aux droits comme aux obligations du bailleur? La question est controversée. Dans l’opinion qui, se fondant sur l’article 1743, enseigne que le preneur a un droit réel, et que c’est à raison de la réalité de son droit qu’il ne peut être expulsé par l’acquéreur, il faudrait dire que celui-ci est seulement tenu de souffrir le droit réel de bail.* comme il serait tenu de souffrir tout autre droit réel, mais qu’il n’est pas obligé, pas plus qu’il ne le serait en vertu d’une servitude qui grèverait le fonds. Toutefois les partisans delà réalité n’admettent pas tous cette conséquence ; nous n’entrons pas dans ce débat, puisque, dans notre opinion, et c’est l’opinion presque universelle, le preneur n’a pas de droit réel; son droit est un droit de créance : que devient ce droit quand la chose louée passe dans les mains d’un acquéreur? Les partisans de la personnalité du droit de bail sont également divisés; la plupart admettent que l’article 1743 est fondé sur une subrogation de

(1) Aubry etRau. t. IV, p. 503, note 37^ 369.

DU LOUAGE DES CHOSES

l’acquéreur au bailleur , subrogation jadis stipulée par les parties et qui maintenant existe de droit en vertu de la loi. 11 est certain que c’est là la seule explication juridique que l’on puisse donner,, de l’article 3 743; c’est celle que nous avons admise. Dans cette doctrine, l’acquéreur prend la place du bailleur, il succède à ses droits et il est tenu de ses obligations (î).

On objecte que cette interprétation est contraire à l’esprit de la loi. L’orateur du Tribunat a expliqué l’article 1743, et il ne parle pas de la subrogation de l’acquéreur au bailleur; il dit que l’innovation que les auteurs du code ont apportée à l’ancien droit est une conséquence du principe que l’on ne peut transférer à d’autres plus de droits qu’on n’en a soi-même. Cette même maxime a aussi été invoquée dans la discussion du conseil d’Etat. Si tel est le motif de l’article 1743, il en faut conclure que l’acquéreur ne peut expulser le preneur, non parce qu’il est subrogé aux obligations du bailleur, mais parce que son auteur n’avait pas le pouvoir d’expulsion, et que partant il n’a pas pu le transmettre à son ayant cause (2). Nous répondons que les opinions émises par les orateurs chargés d’exposer les motifs du projet de code civil ne doivent être acceptées que lorsqu’elles sont conformes aux principes ; si ce qu’ils disent est faux, est-ce que l’erreur va devenir une vérité, parce quelle se trouve dans un discours officiel? Les erreurs ne manquent point dans les travaux dits préparatoires; s’il fallait les admettre, l’interprétation du code deviendrait une œuvre incohérente et contradictoire. Et on aboutirait à un vrai chaos si l’on acceptait comme explication de la loi tout ce qui a été dit au conseil d’Etat. Quand il est certain que les orateurs ou les conseillers se sont trompés, il faut laisser là leurs erreurs et donner à la loi une signification juridique. Or, tout le monde convient que l’interprétation que nous combattons est fausse. Celle que nous adoptons est, au contraire, en harmonie avec la tradition.

(1) Voyez plu s haut (n° 21). Comparez Rouen, 15 mars 1869 (Dalloz, 1871, 2, 78).

(2) Aubry et Rau, t. IV, p. 501, notes 32 et 33, § 369.

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Dans l’ancien droit, l’acquéreur pouvait expulser le preneur, à moins qu’il ne se fût engagé à entretenir le bail; dans ce cas, il était subrogé aux droits et aux obligations du bailleur. Qu’a fait le code? Il sous-entend la clause que l’acquéreur est tenu de respecter le bail. On doit donc admettre que la loi y attache la même signification que celle qu’on lui donnait dans l’ancienne jurisprudence, c’est-à-dire que l’acquéreur succède au bailleur; c’est parce qu’il lui succède, qu’il doit respecter le bail. N’est-il pas naturel d’en induire qu’il doit entretenir le bail, comme le disait Pothier (1)? Et n’est-ce pas là ce que le rapporteur du Tribunat voulait dire quand il alléguait contre l’acquéreur la maxime qu’il ne pouvait avoir plus de droits que son vendeur? Cela implique qu’il avait les droits de son vendeur, mais que ses droits n’étaient pas plus étendus que les siens; ce qui signifie, en d’autres termes, qu’il est aussi tenu de ses obligations. Cette théorie concilie les intérêts de toutes les parties, et elle simplifie leurs rapports. Le preneur continue sa jouissance, il devient débiteur et créancier de l’acquéreur; celui-ci, de son côté, profite du bail et a une action directe contre le preneur qui occupe sa chose, en même temps qu’il est lié à son égard ; tandis que le vendeur, devenu étranger à la chose, devient naturellement étranger à celui qui l’occupe.

393. L’acquéreur doit-il respecter le bail lorsque le* preneur n’est pas encore en possession de la chose louée? La question est controversée. Il nous semble que l’arti1’ cle 1743 est applicable. En quoi consiste l’innovation qu’il a apportée à l’ancien droit? Il subroge l’acheteur au vendeur dans le cas où le preneur a un bail avec date certaine. L’acquéreur est donc lié par un consentement tacite résultant de la loi, comme il l’était dans l’ancienne jurisprudence par une clause de subrogation; or, dès qu’il est lié, il doit exécuter le bail. Dans l’opinion que nous venons d’enseigner (n° 392), cela n’est pas douteux, puisque l’acquéreur devient bailleur ; la circonstance que le

(D Colmet de Santerre, t. VII, p. 278, n° 189 bis II. Pothier, Du. louage, îv1 299.

preneur est ou non en possession est donc tout, à fait indifférente. Cela nous paraît décisif. On objecte les termes de l’article 1743; la loi dit que l’acquéreur ne peut pas expulser le locataire ou le fermier : cela suppose, dit-on, que le preneur est en possession. Il y a plus d'une réponse à faire à l’objection. Le législateur statue toujours sur les cas ordinaires; or, l’hypothèse où le preneur n’est pas en possession est un cas assez rare; voilà pourquoi les auteurs du code ne l’ont pas prévue formellement. On peut dire qu’ils l’ont décidée implicitement; le mot expulser a un sens légal, il se dit d’un acte par lequel le bailleur déclare sa volonté de mettre fin au bail ; en ce sens, le preneur est expulsé, quand même il ne serait pas en jouissance. Dira-t-on que la loi a voulu favoriser l'agriculture , ce qui suppose un bail commencé? La réponse se trouve dans le texte de l’article 1743; il sauvegarde les droits du locataire aussi bien que ceux du fermier ; l’esprit de la loi est de maintenir les conventions; donc le preneur doit profiter du bénéfice de l’innovation dès que son droit est acquis. C’est l’opinion assez généralement Suivie (i).