DES RÈGLES PARTICULIÈRES AUX BAUX A LOYER ET AUX BAUX A FERME

SECTION I> — Classification.

4*1. « On appelle bail à loyer le louage des maisons et celui des meubles ; bail à ferme celui des héritages ruraux » (art. 1711). Cette définition a été critiquée; il est certain quelle ne prévient pas les difficultés qui se présentent dans l’application. Une maison est située à là campagne : est-ce un héritage rural? D’après l’article 1711, la chose est douteuse. Nos anciens auteurs étaient plus exacts. Denisart dit que le bail des choses qui produisent deB fruits naturels se nomme bail à ferme, et le bail des choses qui ne produisent que des fruits civils, comme maisons, se nomme bail à loyer. Voilà une distinction nettement tracée. Est-ce ainsi qu’il faut entendre l’article 1711? Oui, car là définition résulte de la nature même des choses; et le rapporteur du Tribünat, plus ©xaét que le code, l’a reproduite en expliquant 1© projet d© Code ;

(1) Paris, 13 mai 1873 (Dalloz, 1873, g, 200). Rejêt, 9 déeeffibrti 1873 (Dalloz, 1874, 1, 439).

Des baux a loyer et a ferme. 475

« Le louage d’un bien rural, c’est-à-dire d’un fonds produisant des fruits naturels ou industriels, est appelé bail à ferme; le louage d’une maison ou d’un bâtiment qui ne produit que des fruits civils ou loyers est appelé bail à loyer. » La distinction est importante, puisque le Code contient des dispositions particulières applicables aux divers baux, selon que le. bail est à loyer ou à ferme.

La cour de Paris a méconnu la distinction traditionnelle en jugeant qu’un terrain loué pour en faire un chantier doit être assimilé à un fonds rural. Il s’agissait de régler l’indemnité à laquelle le preneur a droit lorsqu’il est expulsé par l’acquéreur. La cour jugea qu’il fallait appliquer l’article 1746, aux termes duquel le bailleur doit payer au fermier de biens ruraux le tiers du prix du bail pour le temps qui reste à courir. Cela n’èst pas exact; un chantier ne produit pas de fruits naturels, donc le contrat n’était pas un bail à ferme. C’était un bail à loyer, mais un bail d’une nature particulière rentrant sous l’application de l’article 1747, relatif aux manufactures, usines où autres établissements qui exigent de grandes avances (î). Telle est du moins l’opinion des auteurs ; elle nous paraît contestable : est-ce qu’un chantier est un établissement pour lequel le preneur doit faire des avances considérables, comme pour une usine ou une manufacture?

422. Le bail peut comprendre une maison et des terres destinées à la culture; dans ce cas, une partie de la chose louée produit des fruits civils et l’autre des fruits naturels ; quelle sera la nature du bail? 11 ne peut pas être tout ensemble à loyer et à ferme, puisque c’est une seule et même chose qui est donnée à bail, il n’y a donc qu’un seul contrat ; et, par conséquent, il faut décider la difficulté d’après l’objet principal de la convention. Est-ce la culture, ce sera un bail à ferme. Est-ce la maison, soit qu elle serve à l’habitation, soit quelle serve à l’industrie, ce sera un bail à loyer. Ainsi le bail d’une maison de campagne est un bail à loyer, quoiqu’il y ait un jardin Ou quelques terres attachés à l’habitation. Le bail d’un mou-

(1) Duvergier, Lu louage, t. II, p, 3, n° 3.

476 DU LOUAGE DES CHOSES

lin est un bail à loyer, puisque la chose louée ne produit pas de fruits naturels ; mais si le moulin n’était qu’un accessoire d’une grande exploitation rurale, le bail serait à ferme. La doctrine et la jurisprudence sont en ce sens(i).

Un moulin est loué avec ses appartenances et dépendances, L’acte porte que le bailleur y avait annexé six bonniers de terres détachés de l’une de ses fermes. A l’expiration du bail et après une réconduction tacite de deux ans, le bailleur signifia un congé au preneur peu de jours avant l’expiration de la troisième année. Le preneur contesta la validité du congé; il s’agissait, d’après lui, d’un bail à loyer; par suite, le congé aurait dû être signifié dans le délai de six mois. Le bailleur, au contraire, prétendait que c’était un bail à ferme, lequel s’était renouvelé chaque année par tacite réconduction et avait cessé de plein droit à la fin du bail. Il a été jugé que le bail était à loyer, parce que les terres louées n’étaient que des dépendances du moulin, et le moulin ne produisant, par sa nature, que des fruits civils, il en résultait que le bail était à loyer (2).

SECTION II. — Des baûx & loyer.

§ Ier. Obligations du locataire.